Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veinte (20) de agosto de dos mil veinticinco (2025) DEMANDANTE DEMANDADO CLASE DE PROCESO MOTIVO DE ALZADA MARTHA INES LANDINEZ ARIZA CONJUNTO RESIDENCIAL NIZA REAL P.H. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS APELACIÓN DE SENTENCIA Discutido y aprobado en Sala No. 28 del 11 de agosto de 2025 ASUNTO Se ocupa el Tribunal de resolver el recurso de apelación que la demandante interpuso contra la sentencia del cuatro (4) de abril de dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado Cincuenta y Dos Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. En demanda radicada el 26 de mayo de 2023 (hoja 2, archivo 012ReporteReparto\C001Principal\01PrimeraInstancia), repartida al despacho el 30 de mayo de ese año (archivo 011Secuencia\ib.), y subsanada el 7 de septiembre, la actora reclamó, principalmente, declarar «la nulidad de la totalidad de las decisiones adoptadas mediante acta de asamblea (…) del día veinticinco (25) de marzo de 2023» y, «como consecuencia», ordenar a la copropiedad obligación, «retrotraer, suspender o anular toda actuación, decisión, trámite, documentación, sanción y gestión realizada con fundamento» en las actuaciones censuradas; además, reprogramar la «asamblea correspondiente» al 2023 y condenar en costas.
De forma subsidiaria, primero, la ineficacia, segundo, la invalidez y tercero, la inexistencia de la memoria asamblearia, junto con los efectos previamente enunciados, y la condena en costas (hojas 7 a 9, archivo 019Subsanacion\ib.). 1 R.A.B 11001310303620220027101 1.1. Tomó como fundamentos de hecho que el administrador no convocó «a cada uno de los copropietarios» el «veinticinco (25) de marzo del dos mil veintitrés (2023), (…).
Sin embargo, (…) no remitió la convocatoria de dicha reunión al cien por ciento (100%) (…), como lo ordena el Parágrafo 1º del Artículo 39 de la ley 675 de 2001 y el Artículo 59 reglamento de propiedad horizontal» (hecho 7). La demandante «solo pudo tener conocimiento» de la citación «el (…) trece (13) de marzo del dos mil veintitrés (2023)» (hecho 8); luego, «no pudo ejercer en debida forma su derecho de inspección sobre los documentos y cuentas a tratar en la reunión» (hecho 9). 1.2.
Agregó que en ejercicio del sufragio rechazó la designación «como presidente» de «Yolanda Canizales», pero no fue «contabilizado» (hecho 13); los «poderes irrogados por (…) diversos» condueños no estaban «debidamente autenticados» (hecho 14); no «se respetó la elección (…) del consejo de administración mediante planchas»; «restringieron a (…) Martha Landinez» su facultad de «elegir y ser elegid[a]» (hecho 15); el «punto séptimo se tituló elección del consejo de administración, pero en verdad» fue «del comité de convivencia» (hecho 16).
Continuó aduciendo que el registro de la reunión resultó «ineficaz e invalid[o]» porque no se consignó el «nombre e individualización de cada uno de los asistentes a la reunión» (hecho 17). 1.3. Finalmente, hubo desacuerdos con el manual de convivencia (hecho 18), el informe de gestión del consejo de administración y del administrador (hecho 19), y con los estados financieros «a diciembre 31 de 2022» (hecho 20). 2.
Posterior a la admisión de la acción del 27 de octubre de 2023 (archivo 021AutoAdmiteDemandaImpugnacionActas 002-2023-0234\ib.), el 11 de junio de 2024, fue notificada por aviso la accionada (archivo 023AllegaNotificaciónLey2213\ib.), quedando registro en auto del 27 de agosto de ese año. La propiedad horizontal no contestó la acción. Después el juez negó «los testimonios y lo que el extremo demandante denominó “oficios” y “documentales en poder de la copropiedad” por inconducentes» pues «no se indicó el canal digital» para notificar «a la testigo» ni se señalaron «concretamente los hechos objeto de la prueba (…); tampoco acreditó el presupuesto del artículo 173» del C.G.P, ni cumplió «con los requisitos del (…) 266 Ibidem» (archivo 025AutoNiegaPruebas\ib.). 2 R.A.B # 11001310300220230023402 3.
Producto de lo anterior, el 3 de octubre de 2024 dictó sentencia anticipada negando las pretensiones porque «ya se encontraba vencido el término de que disponía la señora Martha Inés Landinez Ariza, para accionar o atacar las decisiones adoptadas a través de dicha acta de asamblea» (hoja 3, archivo 027SentenciaAnticipadaImpugnacionActas\ib.), la cual fue revocada por el ad quem pues «el funcionario no tuvo en cuenta la fecha propuesta correctamente por él mismo para determinar que la demanda se allegó oportunamente» (hoja 6, archivo 009SentenciaRevocatoria\ib.). 4.
Por ello, el proceso regresó al despacho de origen, y como «la etapa probatoria de este asunto» estaba «fenecida» (archivo 012AutoObedezcase\ib.), el juez dictó la nueva decisión, ahora fustigada. SENTENCIA APELADA 1. Luego de exponer los presupuestos procesales y lo dictaminado por la ley 675 de 2001 en materia de impugnación de las decisiones de la asamblea de copropietarios, el funcionario señaló: «como quedó en el acta y según lo certificó el revisor fiscal, el quórum de la convocatoria objeto de esta causa fue del 81,459%, tanto así, que el orden del día se llevó a cabo en su totalidad»; la actora sólo actuó «en el informe de administración» (hoja 10, archivo 035SentenciaAnticipada\ib.). 1.1.
De los videos aportados por la pretensora, manifestó: «no» tuvieron «relación con todo lo enrostrado por la demandante», por tanto, «la especialidad civil» no era «la competente para debatir respecto de las amenazas» de las que dijo ser víctima. 1.2. También, «contrario a lo argüido por la actora, la totalidad de las determinaciones adoptadas en la asamblea del 25 de marzo de 2023 (…) fueron aprobadas por una mayoría superior al 70% de los coeficientes de la unidad residencial» (hoja 11, ib.). 1.3.
Finalmente, «sí bien se parte del supuesto de que el fin de la prueba no es otro que darle certeza al juez acerca de la existencia o no de los hechos constitutivos de la relación jurídico sustancial, no es menos cierto que sin la 3 R.A.B # 11001310300220230023402 existencia de la misma, el fallador no puede darles plena certeza a las simples afirmaciones esgrimidas por las partes». 2.
Por lo anterior, decidió: «negar las pretensiones principales y subsidiarias enarboladas por la parte demandante», dar por terminado el proceso, y no condenar en costas (hoja 12, ib.). RECURSO DE APELACIÓN 1. Martha Landinez reprochó que «el acta de asamblea» no se ajustó «a los preceptos establecidos en el art. 47 de la ley 675 de 2001» al dejar de enunciar «la forma de convocatoria» y, de todos modos, «nunca se realizó» (hoja 4, archivo 006SustentacionRecursoApelacion\ 002SegundaInstancia).
Tampoco se expuso «el nombre y calidad de los asistentes de cada una de las unidades privadas» hoja 5, ib.), ni se indicó «el nombre de cada uno de los asistentes»; mucho menos «el sentido de votación de cada unidad residencial» (hoja 6, ib.). 2. La «falta» de citación a la reunión, fue manifestada «bajo negación indefinida» esto es la «no convocatoria» de la señora Landinez y «los demás copropietarios». 3.
Finalmente, criticó el aval del «manual de convivencia», el cual necesitaba el «70% del total de coeficientes» (hoja 7, ib.), en la medida que debían adoptarse «en virtud de reforma del reglamento de propiedad horizontal» (hoja 9, ib.) CONSIDERACIONES 1. Para emitir el presente fallo la Sala se ceñirá a los puntos objeto de reparo, sin perjuicio de la facultad de adoptar las decisiones oficiosas que sean requeridas (art. 328 CGP).
Vale resaltar, en este estado del trámite no se avizora necesidad de saneamiento o nulidades prcesales. Para responder al recurso de alzada, la Sala abordará los reparos formulados. 2. Acerca de las formalidades del acta de la reunión calendada el 25 de marzo de 2023 y de la convocatoria, el artículo 47 de la ley 675 de 2001 enseña que «las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el 4 R.A.B # 11001310300220230023402 presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso». 2.1.
Le asiste la razón a la pretensora en que la memoria de la copropiedad no señaló la “forma” de la citación llevada a cabo. Empero, esa omisión se refiere a una formalidad del acta por lo acontecido en la congregación, pero no a un vicio en las decisiones mismas a impugnar. Esto tiene relevancia pues «en la doctrina referente a la propiedad horizontal se diferencia la nulidad de la asamblea como un todo y la nulidad de asuntos puntuales.
Si se trata de la totalidad de las decisiones es porque se ha presentado una irregularidad en el fondo que afecta toda la estructura asamblearia. La anomia rodea todo el cuerpo como un mal general. Así, si la nulidad se entabla por vicios en la convocatoria o por falta de quórum para sesionar, no hay asunto específico que se escapa de sus efectos y es entonces correcto demandar el acta»1. 2.1.1.
Sin embargo, el reclamo decae pues existe soporte de ese llamamiento realizado el 6 de marzo de 2023, de acuerdo con la copia aportada como anexo a la demanda por la misma pretensora. El reglamento de la copropiedad (art. 59 de la escritura pública 301 del 31 de enero de 2005) solo señala que la convocatoria se hará «mediante comunicación a cada uno de los propietarios ( ) a la última dirección registrada», y así ocurrió; fue hecha mediante carta dirigida a los «COPROPIETARIOS(AS)» (archivo 003ConvocatoriaAsambleaGeneral OrdinariadePropietarios\ib.) y, aunque de manera general, sin indicar casa o unidad privada, ese detalle o exigencia, como al parecer cuestiona la pretensora, no deriva del reglamento ni de la ley.
En todo caso, la misiva expresa la forma en que se dio a conocer a los copropietarios: «la presente convocatoria se fija en la cartelera y sitio visible hoy 8 de marzo de 2023 y será enviada a los correos electrónicos de los propietarios». 2.1.2. Entonces, se trató de una falla en la redacción del acta, no de la convocatoria, el asunto, de ser necesario, podrá corregirse acudiendo a un medio que permita evidenciar su subsanación. Vale la pena hacer notar lo Velásquez Jaramillo Luis Guillermo, Propiedad Horizontal, Librería Jurídica Comlibros, Cuarta Edición 2012, Medellín, Colombia. 1 5 R.A.B # 11001310300220230023402 siguiente: la Ley 675 no previó la corrección de actas ²tampoco el reglamento de la copropiedad- pero ello no es impedimento para poderlo hacer, incluso acudiendo a normas regulatorias de casos análogos; por ejemplo, corrección de errores u omisiones en las escrituras públicas (arts. 42 y 51 decreto 2148 de 1993), es decir, errores que no afectan la validez de las decisiones tomadas, situación similar ocurre aquí, como se dejó explicado. 2.2.
La recurrente alegó que la convocatoria «nunca se realizó», afirmación catalogada de «hecho negativo indefinido»; no obstante, la acusación de la demanda fue otra: que «No remitió la convocatoria de dicha reunión al Cien Por Ciento (100%) de los copropietarios» y así, la actora no fue convocada «con la debida antelación» porque «solo pudo tener conocimiento de la convocatoria el día Trece (13) de Marzo».
Esto cambia radicalmente su alegato, pues revela que convocatoria sí hubo y probar la falta de antelación exigida por la ley o el reglamento le correspondía a quien lo afirma porque no es una negación indefinida: le bastaba con probar que recibió el correo electrónico en esa fecha, pero dejó de hacerlo. De manera similar, el argumento de no haberla enviado a todos los propietarios pues nadie más alegó la ausencia de convocación, no hay evidencias de eso en el expediente, y esa conclusión no se puede extraer por el quorum de la reunión -81,459%-; por tanto, la respuesta del juez en la sentencia es del todo razonable: «el fallador no puede darles plena certeza a las simples afirmaciones esgrimidas por las partes» (sentencia de primera instancia). 2.3.
Por otro lado, si bien la memoria escrita de la reunión no dejó constancia de los presentes por su nombre, sí identificó cada unidad de vivienda representada y el coeficiente respectivo, cumpliendo parcialmente lo indicado en la ley (inc. 1°, art. 472), al unísono, en el reglamento (art. 64); la calidad del asistente se infiere a partir del registro de asistencia, pues siendo una asamblea de copropietarios la expresión «SI» implica la asistencia del dueño y la de «con poder» que lo hace otro representando al propietario (hoja 2, archivo 002ActadeAsambleaGeneraldePropietsariosNo24\ib.).
Nuevamente, se insiste, la omisión es del acta, no de las decisiones tomadas porque claramente la 7H[WXDOPHQWHHV ´Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente\ORVYRWRVHPLWLGRVHQFDGDFDVRµ -se subraya para destacar2 6 R.A.B # 11001310300220230023402 verificación de asistencia constató «un quorum final del 81,459% y una no asistencia del 18,541%» (hoja 2, archivo 002ActadeAsambleaGeneraldePropietarosNo.24\ib.). 2.4.
Para terminar este punto, ni la norma reglamentaria ni la legal pide que el registro de la reunión indique el sentido del voto de cada uno de sus sufragantes, como pone de presente la apelante; sólo exige dejar registro de «los votos emitidos en cada caso», es decir, el número de sufragantes en favor o en contra de cada punto sometido a escrutinio, siendo ello suficiente para entender cuál fue el sentido del voto de los asistentes, sin necesidad de saber, en concreto, quién votó a favor y quién no -exigencia solo requerida en caso de votación nominal- aunado al porcentaje de aprobación del tema del orden del día. Por lo anterior, la propiedad horizontal no infringió el reglamento ni la ley al tomar las decisiones reclamadas por Martha Landinez, por lo que este reclamo perece. 3.
Finalmente, criticó que el manual de convivencia no haya tenido el 70% de los votos presentes en la junta. El artículo 46, numeral 5 de la ley 675 de 2001 reguló así el tema: «como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto (…) 5.
Reforma a los estatutos y reglamento». La Corporación advierte que la ley utiliza la palabra reglamento para referirse a los estatutos de la copropiedad -reglamento de propiedad horizontal, propiamente dicho-. La expresión manual no tiene referente legal en la Ley 675, pero sí el comité de convivencia (núm. 3 art. 38 y 58) para la solución de conflictos entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica.
Pero, si se considerara que el “manual” de convivencia queda comprendido en la disposición sobre mayorías calificadas para su aprobación, la memoria mostró con claridad una acogida del «71,91%» (hoja 23, ib.). Por lo anterior no es discutible el acatamiento cabal de la norma mencionada por la recurrente. Tema muy distinto es el que pretende traer a este litigio: «no agazapar elementos normativos, sancionatorias y órdenes de carácter constitucionales en respeto de los derechos fundamentales, en especial, el derecho al debido 7 R.A.B # 11001310300220230023402 proceso y además la vulneración excelsa de diversos derechos fundamentales» (hoja 9, archivo 006SustentacionRecursoApelacion\ib.), dado que esos clamores no conciernen a la impugnación de la decisión aprobatoria del manual bajo los parámetros del estatuto de la copropiedad o de la ley de propiedad horizontal, puesto que, como documento diseñado para dirimir conflictos internos su aplicación, opera «sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales», como así fue previsto en inciso primero del artículo 58 de la Ley.
También, en el artículo 79 del reglamento. Y el reclamo porque las «sanciones contenidas en el manual de convivencia, a su turno, deben ser adoptadas en virtud de reforma del reglamento de propiedad horizontal» (ib.) tampoco tienen cabida en este trámite de impugnación, pues no está previsto así en ninguno de los estatutos mencionados -reglamento o ley-.
De hecho, la norma regula que «en el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones» (arto. 60, parágrafo, ley 675 de 2001). En ese orden de ideas, tiene razón en que las reformas al régimen de sanciones debían hacerse por medio de los estatutos, no el documento atacado. Pero, nuevamente, eso no es del resorte de la Corporación en esta decisión, pues lo cuestionado fue la toma de la decisión, la cual, por demás, cumplió con las formalidades previstas para tal fin. 4.
En conclusión, aunque el acta 24 de 2023 no cumplió a plenitud con las formalidades exigidas por la ley regulatoria de la materia, la convocatoria sí ocurrió y los temas sujetos a deliberación lograron aprobación por las mayorías necesarias; por lo tanto, los defectos en la memoria escrita de la reunión no tienen la virtud de invalidar las decisiones.
Luego, los reparos del apelante fracasan. DECISIÓN Analizadas la naturaleza y circunstancias de los eventos, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CONFIRMA la sentencia del cuatro (4) de abril de dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado Cincuenta y Dos del Circuito de Bogotá. 8 R.A.B # 11001310300220230023402 Se condena en costas por el trámite del recurso de apelación a la recurrente.
Las agencias en derecho las fijará el magistrado sustanciador. Notificada la presente providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE. El magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez informó estar en uso de permiso durante las deliberaciones del presente fallo, por eso no lo suscribió. Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 305f78db3eb043ad9b26143b449e95599df0c64bc05543c91d6c4606a29 71c13 Documento generado en 20/08/2025 08:47:07 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 9 R.A.B # 11001310300220230023402