REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., cinco (5) de junio de dos mil veintiséis (2026). Discutido en Salas de Decisión ordinarias celebradas el 28 de mayo y 4 de junio de 2026, aprobado en esta última.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-0542024-00035-01. I. ASUNTO A RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente a la sentencia proferida el 6 de noviembre de 2025, por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de esta urbe, en el proceso verbal de resolución de contrato instaurado por Jhon Gerardo Giraldo Rubio contra la sociedad Luis Vásquez & Cia Ltda. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Por conducto de apoderado judicial debidamente constituido, el promotor instauró demanda declarativa de resolución contractual contra la sociedad Luis Vásquez & Cía. Ltda., persiguiendo (i) la declaratoria de incumplimiento de las obligaciones naturales de manutención estructural a cargo del arrendador respecto de los contratos de arrendamiento comercial 2022-03-29-01-1903-1124 -piso tercero- y 2022-03-29-01-1902-1123 -piso segundo-, sobre los cuales opera el establecimiento Muthan People Gym, ubicado en la Diagonal 45B Sur No. 52C-98, barrio Venecia, localidad de Tunjuelito, Bogotá D.C.;
(ii) la resolución unilateral de dichos vínculos obligacionales con fundamento en el artículo 1982 del Código Civil; (iii) la declaratoria de parte infractora en cabeza de la convocada; y (iv) el pago de las indemnizaciones derivadas del quebrantamiento contractual, incluida la cláusula penal séptima equivalente al duplo del canon mensual desde abril de 2022 hasta la fecha del fallo-, siendo el canon del piso tercero de $3.000.000 más IVA y el del segundo de $1.000.000, ambos con incremento anual del 10%.
El resarcimiento integral fue estimado bajo juramento en $442.411.300, discriminado así: (a) $178.024.000 por “cláusula penal”, liquidada mes a mes desde abril de 2022 hasta septiembre de 2023, con respaldo en los propios instrumentos contractuales; (b) $73.387.300 por daño emergente, comprensivo de las reparaciones estructurales a cubierta, pisos y muros, la restauración y reposición de maquinaria de gimnasio siniestrada por humedad e inundación, y la atención médica dispensada a siete usuarios que contrajeron afecciones dérmicas atribuibles a la insalubridad del agua suministrada por tanques de asbesto en estado de obsolescencia;
(c) $91.000.000 por lucro cesante, equivalente a las mensualidades frustradas entre abril de 2022 y junio de 2023 por el retiro masivo de usuarios ante las condiciones de deterioro del inmueble; y (d) $100.000.000 por daño al good will comercial, en reparación del descrédito irrogado a la marca con motivo de la difusión pública -vía redes sociales- de las condiciones de abandono estructural del inmueble1. 2.
Sustento Fáctico. El andamiaje fáctico de la acción reposa en la cesión verificada en abril de 2022, por cuyo mérito el demandante adquirió del señor Víctor Hugo Arévalo, anterior titular, tanto el establecimiento de comercio como las obligaciones del arrendamiento, derivadas de los contratos suscritos con la inmobiliaria convocada, asumiendo la calidad de arrendatario de los pisos segundo y tercero del inmueble con matrícula 50S-416195, de propiedad del señor Guillermo Vargas, predio que lleva más de cuarenta años operando en régimen de propiedad horizontal. 1 Archivo “002Demanda” y “008SubsanaciónDemanda” en “001PrimeraInstancia”.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Los conflictos con la convocada afloraron en el segundo semestre de 2022, cuando la ola invernal que azotó la capital evidenció el estado de postración estructural de la edificación, tales como filtraciones por cubierta, ruptura de tuberías empotradas en muros y placas, colapso del sistema de tanques elevados, obsolescencia del cableado eléctrico -cuya fabricación había cesado hacía más de treinta años- y deterioro progresivo de cielos rasos.
Un perito “maestro de obra” dictaminó la inviabilidad de reparaciones parciales, imponiéndose la sustitución total de la cubierta como única solución técnica viable, lo que inequívocamente configura una mejora no locativa a cargo del arrendador en los términos del canon 1985 del Código Civil. Pese a los requerimientos escritos del 1 de junio y 5 de septiembre de 2022 y las comunicaciones ulteriores por WhatsApp, la inmobiliaria guardó sistemático silencio, alegando en su respuesta del 28 de abril de 2023 que las reparaciones correspondían al arrendatario conforme a las cláusulas “H” e “I “del contrato, que no existía detrimento económico a su cargo y que las deducciones unilaterales del 30% del canon configuraban incumplimiento exigible.
En noviembre de 2022, una lluvia nocturna de especial intensidad precipitó el colapso de los cielos rasos del tercer piso, inundando el segundo y ocasionando los cuantiosos daños en maquinaria, zona administrativa, cafetería y área de estética ya discriminados en las pretensiones resarcitorias. La convocada incurrió además en maniobras de talante doloso al rehusar la recepción de los cánones de julio, agosto y septiembre de 2023, orientadas a constituir artificiosamente al arrendatario en mora para activar en su contra las consecuencias del incumplimiento contractual2. 3.
Contestación de la demanda. El extremo pasivo descorrió oportunamente el traslado conferido y se opuso de manera frontal e irrestricta a la totalidad del libelo, admitiendo únicamente los extremos fácticos de conveniencia defensiva, 2 Archivo “002Demanda” y “008SubsanaciónDemanda” en “001PrimeraInstancia”. Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. particularmente la antigüedad del inmueble en régimen arrendatario y la existencia de los vínculos contractuales objeto de litis, al tiempo que refutó categóricamente la imputación de incumplimiento, erigiendo como tesis central que fue el propio arrendatario quien, desde el inicio de la relación, asumió voluntariamente las condiciones del inmueble a cambio de un canon sustancialmente reducido y, quien posteriormente incurrió en mora en el pago de los cánones pactados, circunstancia que activó en su contra dos procesos judiciales paralelos; uno de restitución de inmueble arrendado otro ejecutivo.
La oposición se estructuró sobre siete pilares exceptivos: (i) “contratante incumplido no puede pretender que el otro contratante que sí cumplió o se allanó a cumplir con sus obligaciones sea demandado válidamente”; (ii) “culpa exclusiva del demandante”; (iii) “cobro indebido de perjuicios”; (iv) “ausencia de causa para demandar”; (v) “Temeridad o mala fe”;
(vi) “inexactitud del valor de los perjuicios”; y (vii) “genérica”, en los términos del artículo 282 del C.G.P. El cimiento argumental de la primera excepción se erigió sobre el artículo 1609 del Código Civil, postulando que quien incumplió sus propias obligaciones carece de legitimidad para exigir el cumplimiento ajeno; el arrendatario descontó unilateralmente el 30% de los cánones sin autorización contractual ni judicial y, al pretender cancelar los meses de julio, agosto y septiembre de 2023, lo hizo de forma incompleta y sin incluir el IVA de rigor legal, privándose voluntariamente del conducto supletorio que el artículo 10 de la Ley 820 de 2003 franquea al arrendatario para el depósito judicial de los cánones rechazados, mecanismo que nunca utilizó. La segunda defensa se planteó como corolario de la anterior, señalando que todos los perjuicios que el actor denuncia son el resultado directo de su propia negligencia comercial y del incumplimiento en las obligaciones de mantenimiento, aseo, desratización y saneamiento que el contrato y la ley atribuyen al arrendatario y, no de omisión alguna imputable a la convocada.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Frente al sustento fáctico del libelo, la demandada controvirtió la médula del relato actoral en varios frentes. Negó que hubiera existido cesión contractual alguna proveniente del señor Arévalo, afirmando que los contratos nacieron directamente entre las partes el 29 de marzo de 2022, y que el establecimiento Muthan People Gym fue matriculado por el demandante en marzo de 2022 -según certificado de la Cámara de Comercio de Bogotá-, de modo que la invocada trayectoria comercial de 35 años y el supuesto good will asociado a ella carecen de todo sustento real.
Sostuvo, además, que las reparaciones no locativas reclamadas fueron efectivamente ejecutadas, porque en mayo de 2022 se adelantaron trabajos de impermeabilización de cubierta y limpieza de canales y bajantes por el operario Diego Romero; y en abril de 2023, el señor James Estic Osorio realizó la pintura total de la cubierta, el cambio integral de los tanques de reserva y la limpieza general del edificio, añadiendo que en una ocasión el arrendatario impidió físicamente el ingreso del personal enviado por el propietario para acometer reforzamientos adicionales de la cubierta.
La demandada cuestionó la idoneidad técnica del dictamen pericial del contador Bohórquez Páez, por no satisfacer los requisitos del artículo 226 adjetivo en cuanto a claridad, precisión y sustento metodológico; la ausencia de libros de contabilidad registrados y debidamente suscritos; la manifiesta desproporción entre los activos del establecimiento declarados ante la Cámara de Comercio en apenas $20.000.000- y las sumas “astronómicas” reclamadas; y la improcedencia de reclamar simultáneamente cláusula penal e indemnización de perjuicios, por constituir ambas partidas mecanismos resarcitorios excluyentes que conducirían a una doble reparación del mismo daño. Calificó la conducta procesal del demandante como temeraria y de mala fe, orientada no al amparo de un derecho genuinamente vulnerado, sino a eludir los efectos de los procesos judiciales instaurados en su contra y a trasladar a la arrendadora las pérdidas derivadas de un negocio que, Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. según sus propias manifestaciones en audios aportados como prueba, nunca alcanzó las utilidades esperadas3. 4. Sentencia de primera instancia. El 6 de noviembre de 2025, el a quo desestimó íntegramente las pretensiones del libelo, declaró probada la excepción de mérito denominada “contratante incumplido no puede pretender que el otro contratante que sí cumplió, o se allanó a cumplir con sus obligaciones, sea demandado válidamente”, negó el reconocimiento de la resolución contractual y de todas las indemnizaciones reclamadas y, condenó en costas al demandante.
La ratio decidendi se articuló en torno a la verificación de los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de la Corte Suprema -entre ellas las sentencias SC-5141 de 2020 y SC-1962 de 2022- para la procedencia de la resolución contractual, precisándose que quien promueve dicha acción debe haber honrado sus propias obligaciones o haberse allanado a cumplirlas, pues solo el contratante diligente adquiere la prerrogativa de exigir la terminación del negocio jurídico o el resarcimiento de los perjuicios irrogados.
El análisis judicial se bifurcó en dos incumplimientos autónomos y concurrentes atribuibles al demandante. El primero consistió en la ejecución unilateral y no autorizada de reparaciones sobre el inmueble arrendado, en tanto el juzgado constató que las comunicaciones remitidas por el arrendatario a la inmobiliaria no tenían naturaleza preventiva o informativa -con excepción del requerimiento del 5 de septiembre de 2022-, sino un carácter eminentemente reivindicatorio y de cobro por obras ya ejecutadas sin autorización previa y escrita, contrariando el literal “J” de la cláusula octava de cada contrato, que prohibía expresamente toda deducción del canon y toda reparación no locativa sin consentimiento escrito del arrendador. 3 Archivo “016ContestaciónDemanda” ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. El despacho encontró acreditado, en cambio, que la inmobiliaria sí atendió los llamados del arrendatario -mediante impermeabilización de techos y limpieza de canales en mayo de 2022, y pintura de cubierta, cambio de tanques y sellado de fisuras en 2023-, pero el propio convocante impidió en dos ocasiones el ingreso del personal enviado, optando por contratar directamente a sus propios operarios, conducta que corroboraron los testimonios de James Estic Osorio, José Iván Torres López, Luis Alberto Avellaneda y Epifanio Cadena Gutiérrez.
Añadió el despacho que los pantallazos de WhatsApp aportados carecían de eficacia probatoria plena, al tratarse de fragmentos descontextualizados, sin confirmación de recepción ni respuesta verificable del destinatario. El segundo incumplimiento fue el no pago íntegro y oportuno de los cánones, en tanto que el despacho acreditó que el promotor reconoció expresamente en unilateralmente el el interrogatorio 30% de los de parte arriendos haber como descontado mecanismo de compensación, sin que tal autotutela encontrara respaldo en el régimen civil aplicable a los contratos comerciales -toda vez que el artículo 27 de la Ley 820 de 2003, opera exclusivamente en contratos de vivienda urbana-, ni en el artículo 1993 del Código Civil, que condiciona el derecho al reembolso al cumplimiento previo de tres requisitos -aviso oportuno, inacción del arrendador y prueba de la necesidad de la reparaciónninguno de los cuales fue satisfecho cabalmente.
Verificada la doble infracción contractual del demandante, el juzgado concluyó que este carecía de la aptitud jurídica para incoar la resolución de los contratos, se abstuvo de pronunciarse sobre las demás excepciones por resultar innecesario en virtud del inciso tercero del artículo 282 Procesal y, negó la totalidad de las pretensiones indemnizatorias, inclusive la cláusula penal, el daño emergente, el lucro cesante y el daño al good will4. 4 Minuto 40:54 archivo “078AudSentenciaNov6” ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. 5. El recurso de apelación. Fue interpuesto por la apoderada judicial del extremo activo, quien estructuró su disenso sobre tres reparos medulares encaminados a obtener la revocatoria integral del fallo de instancia. En el primero, censuró el error de hecho por omisión valorativa del acervo probatorio, aduciendo que el a quo pretermitió por completo los chats unificados -obrantes en el anexo 004 del expediente digital con metadatos de fecha y hora inalterados desde 2023-, mediante los cuales se acredita que el arrendatario requirió de manera reiterada y posterior a junio de 2022 la reparación de los daños no locativos persistentes, dirigiéndose a los canales oficiales de la demandada, identificables por sus mensajes automáticos de bienvenida.
La preterición de este caudal probatorio desmanteló, a juicio de la recurrente, la hipótesis cardinal del fallo en cuanto asumió la ausencia de avisos previos y oportunos, desconociendo igualmente pasajes reveladores del interrogatorio de la representante legal de la convocada, cuya declaración confesó que la inmobiliaria ignoraba el estado estructural del inmueble y que las labores acometidas por el demandante constituyeron reparaciones, no mejoras.
Como segundo reparo, enrostró al fallo una interpretación contractual manifiestamente errónea, consistente en haber extendido la prohibición contenida en el literal “J” de la cláusula octava -referida exclusivamente a mejoras y modificaciones- a las reparaciones estructurales ejecutadas por el arrendatario, cuando el propio texto negocial restringe dicha interdicción a las primeras y guarda absoluto silencio sobre las segundas.
Apoyándose en la distinción dogmática entre reparaciones, - intervenciones para conservar o restaurar el estado original del bien, a cargo del arrendador cuando son no locativas conforme al artículo 1985 del Código Civil-, y mejoras, -adiciones que incrementan el valor o utilidad del inmueble, a cargo del arrendatario-, la recurrente postuló que el a quo Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. formuló prohibiciones contractuales inexistentes, atribuyendo al demandante responsabilidades que radican en cabeza del arrendador omiso, máxime cuando los daños estructurales no atendidos constituyeron la causa eficiente de las afectaciones locativas cuya reparación se endilgó indebidamente al actor.
El tercer y último cargo reprochó al fallo haber ignorado la regla de mora recíproca consagrada en el precepto 1609 Sustantivo, preceptiva que el inferior omitió mencionar y aplicar, porque siendo la mora del arrendador en sus obligaciones de conservación estructural temporalmente anterior a la retención de cánones practicada por el arrendatario -retención que además se intentó purgar mediante consignación rehusada dolosamente por la inmobiliaria, hecho documentado en soporte audiovisual-, no podía constituirse válidamente en mora al deudor que reaccionó frente al incumplimiento previo de la contraparte.
Concluyó el recurrente que la excepción de contratante incumplido, acogida por el a quo, no fue más que el resultado de una maniobra orquestada para privar al arrendatario de su derecho a reclamar y, que la desestimación del andamiaje probatorio referido configuró una vulneración del principio de valoración integral de la prueba y del deber de motivación judicial, tornando el fallo incongruente con los hechos acreditados en el plenario5. 6.
Pronunciamiento del no apelante. La apoderada de la convocada descorrió oportunamente el traslado del recurso e impetró la confirmación íntegra de la providencia censurada. Su intervención se circunscribió a reiterar los pilares fácticos y jurídicos que sustentaron la excepción acogida, insistiendo en que el gestor incurrió en un doble incumplimiento contractual.
Añadió que la retención del 30% de los cánones como mecanismo de compensación unilateral contravino expresamente el literal “J” de la 5 Archivo “006SustentaciónApelación” en “002SegundaInstancia”. Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. cláusula octava contractual y el artículo 1993 del Código Civil, que no habilita descuentos automáticos del arriendo sino el reembolso previo cumplimiento de requisitos que el actor nunca satisfizo, circunstancia que activó los procesos de restitución y cobro ejecutivo en su contra.
Frente al acervo probatorio del apelante, reiteró que los pantallazos de WhatsApp aportados carecen de la fiabilidad exigida por el artículo 247 del C.G.P. y la Ley 527 de 1999 por tratarse de mensajes unilaterales, fragmentados y sin confirmación de recepción y, que el dictamen pericial, elaborado en 2024 sin referencia al estado previo del inmueble, no satisface los requisitos del artículo 226 del C.G.P.6.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se vislumbra vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la parte apelante; por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones de lo resuelto en el fallo censurado (artículo 328 del C.G.P.).
El principio de autonomía de la voluntad reconoce al sujeto de derecho la potestad de ordenar sus propios intereses, con la condición de no traspasar las fronteras impuestas por las normas imperativas, el orden público, la ética social y las buenas costumbres. Este principio halla sustento constitucional en el artículo 333 de la Carta Política de 1991, que ampara la iniciativa privada y, se complementa con los preceptos 1602 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, disposiciones que consolidan la libertad de las partes para configurar sus vínculos contractuales.
En virtud de dicha libertad, los contratantes pueden establecer el modo y las condiciones en que habrán de honrar sus obligaciones, bajo el 6 Archivo “008SustentaciónApelacion” ibídem. Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. entendido de que cualquier acuerdo legítimamente celebrado obliga a su cumplimiento en los términos pactados.
En consonancia con ese marco constitucional y normativo, la Corte Suprema de Justicia, reafirmó: “[pacta sunt servanda] determina la fuerza vinculante, obligatoria y coercible del acuerdo de voluntades, al advertir que si a él se llega de forma válida «no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento», lo que significa que ninguno de los contratantes puede separarse -total o parcialmente- del programa obligacional, so pena de infringir sus compromisos; en cuyo caso, la otra parte, que sí satisfizo o estuvo dispuesta a atender los suyos en la forma y tiempo debido, tiene a su disposición diversos remedios contractuales de carácter jurídico, ya que puede exigir la realización de lo pactado u optar por su extinción mediante la resolución o la terminación (arts. 1546 C.C. y 870 C. de Co.) según proceda, y reclamar, asimismo, la reparación del demérito sufrido”7.
Ahora bien, la condición resolutoria admite dos modalidades. La tácita opera por ministerio de la ley en todo contrato bilateral como elemento de su naturaleza, y su eficacia queda sujeta a declaración judicial (art. 1546 C.C.). La expresa, en cambio, es un elemento accidental fruto de la autonomía privada; verificado el hecho previsto, el contrato se extingue ipso iure, sin intervención del juez.
Ambas modalidades son compatibles con contratos de ejecución instantánea y de tracto sucesivo, aunque los efectos extintivos difieren según la estructura obligacional. En los primeros, como la compraventa el incumplimiento genera resolución con eficacia retroactiva (ex tunc), que impone la restitución recíproca de las prestaciones. En los segundos, arrendamiento, suministro, produce terminación con eficacia hacia el futuro (ex nunc), dejando incólumes las prestaciones ya ejecutadas por su naturaleza irreversible.
Esta distinción resulta determinante para precisar las consecuencias jurídicas del incumplimiento De lo anterior dimana la regla del artículo 1609 del estatuto civil y 870 mercantil, la exceptio non adimpleti contractus, según la cual en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes se halla en mora de cumplir lo pactado mientras el otro no lo cumpla por su parte o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos, sin embargo: 7 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil sentencia SC1962-2022.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. “Desde la perspectiva legal, solo quien cumplió en forma exacta, íntegra y oportuna o se allanó a hacerlo puede reclamar perjuicios. Esto implica que el débito insatisfecho haya sido exigible. Según la doctrina *«[e]l crédito del excipiens tiene que estar vencido, ser exigible.
Por tanto, no sería admisible la exceptio si dicho crédito estuviese sujeto a un plazo que aún no haya transcurrido»*8. Esta distinción es crucial porque, si las obligaciones eran sucesivas, solo podrá reclamar perjuicios la parte a quien le incumplieron primero, ya que tal desatención la liberó de atender sus débitos. Por el contrario, si debían ser realizados de manera simultánea o coetánea, la prerrogativa de reclamar resarcimiento corresponderá únicamente a quien cumplió o se allanó a atender lo suyo, según lo convenido, pues el infractor carece de acción indemnizatoria”.
La Corte ha señalado ya con toda precisión los efectos de la resolución y de la terminación de los contratos en la forma que pasa a transcribirse: ‘Por terminación (o cesación) judicial, pierde el contrato su fuerza para lo futuro, más quedan en pie los efectos hasta entonces surtidos. Existió desde que fue concertado hasta que tuvo fin, y mientras existió nacieron de él obligaciones y derechos que se respetan.
He aquí el sentido de la terminación, aplicable de preferencia a los contratos llamados de tracto sucesivo, ‘ejecutorios’ por oposición a ‘ejecutados’, cuyo cumplimiento se hace en prestaciones periódicas o paulatinas. ‘No así la resolución judicial. Por ésta, el contrato cesa para lo futuro; se extingue retroactivamente desde su nacimiento, y -como anotaba el Magistrado Luis Eduardo Villegas, siguiendo a Rogron, Maourlont, Laurent y Baudry Lacantinerie- ‘se borra’; se desatan todos los derechos y obligaciones que del contrato emanaron; se vuelven las cosas al estado en que se hallaban antes de celebrarse; se tiene la convención por no celebrada….
La resolución obra doblemente sobre el contrato: para lo futuro, quitándole su fuerza; para lo pasado, deshaciendo sus efectos. La cesación solamente produce el primer resultado…”9. (Resalta la Sala). Despejado lo anterior, corresponde a la Sala enfrentar una cuestión que el libelo demandatorio soslayó y que el a quo tampoco abordó, pero que resulta determinante para la calificación jurídica correcta del remedio que el ordenamiento pone a disposición del arrendatario lesionado en un contrato de esta naturaleza.
El arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo o de ejecución continuada y, como tal, la modalidad extintiva que le es jurídicamente propia ante el incumplimiento de una de las partes no es la resolución, sino la terminación. Lo anterior porque “los contratos de tracto sucesivo […] no son susceptibles de resolverse […] sino de terminarse -disolución con efectos ex nunc-”10.
La resolución, en sentido técnico estricto, opera sobre vínculos de ejecución instantánea y produce efectos retroactivos, es decir, borra el contrato 8 CRUZ MORENO, María. La Exceptio Non Adimpleti Contractus. Tirant lo blanch. Valencia, 2004. Pág. 58. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil SC3951, 16 dic. 2022, rad. n.° 2016-00862-01. 10 Ibidem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. desde su origen, impone la restitución de las prestaciones ejecutadas y retrotrae a las partes al estado en que se encontraban antes de su celebración. La terminación, en cambio, cesa el contrato hacia el futuro sin afectar las prestaciones periódicas ya ejecutadas, que son fáctica y jurídicamente irreversibles por su naturaleza misma.
Que el actor haya denominado su pretensión como “resolución” y no “terminación” no constituye, sin embargo, un vicio de incongruencia que conduzca por sí solo al fracaso de la pretensión sustancial. El juez civil, dentro de los límites del principio iura novit curia y de la congruencia objetiva que impone el artículo 281 adjetivo puede -y debe- otorgar a la pretensión la calificación jurídica que le corresponde según la naturaleza del negocio y los efectos que el ordenamiento le atribuye, sin que ello suponga conceder cosa distinta a la pedida.
Establecida la naturaleza del remedio disponible, la Sala aborda el problema jurídico central del recurso, esto es, la determinación de quién incumplió primero sus obligaciones en esta relación contractual de tracto sucesivo y si ese incumplimiento precedente es de entidad suficiente para desplazar la carga de la mora, habilitar la cesación del vínculo y generar el derecho resarcitorio correlativo.
La responsabilidad civil contractual se establece a partir de los siguientes elementos (i), la existencia de un contrato válido; (ii), el cumplimiento de las obligaciones por el actor o su disposición a satisfacerlas según el cronograma pactado; (iii), la infracción dolosa o culposa de la contraparte; (iv), el perjuicio del reclamante; y, finalmente, (v) el nexo causal que vincule aquel actuar con este resultado.
En primer lugar, no existe controversia respecto a la existencia de los contratos de arrendamiento comercial números 2022-03-29-01-19021123 y 2022-03-29-01-1903-1124, del segundo y tercer piso respectivamente, del inmueble ubicado en la Diagonal 45B Sur No. 52C98, barrio Venecia, Tunjuelito, Bogotá, suscritos el 29 de marzo de 2022 entre Jhon Gerardo Giraldo Rubio, como arrendatario y Luis Vásquez & Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Cía. Ltda., arrendadora en calidad de mandataria del propietario del inmueble, con vigencia inicial desde el 1 de abril de 2022 y cánones mensuales de $1.000.000 y $3.000.000, con destinación exclusiva a gimnasio11. Ahora bien, de conformidad con el artículo 822 del Código de Comercio, en concordancia con el Código Civil, el precepto 1982 de este último estatuto impone al arrendador la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin al que ha sido destinada durante toda la vigencia del contrato.
A su vez, el canon 1985 ibid., precisa que las reparaciones que no tengan carácter locativo -esto es, las de naturaleza estructural- son de cargo exclusivo del arrendador. Dicha obligación es de ejecución continua y, por tanto, su infracción se configura de manera sucesiva, periodo a periodo, desde el momento en que el arrendador toma conocimiento del defecto y omite efectuar la reparación correspondiente.
En el caso sub lite, el arrendatario imputó a la convocada el incumplimiento de su obligación de conservación estructural, concretada en la omisión de atender las filtraciones por cubierta, la ruptura de tuberías empotradas en muros y placas, el colapso del sistema de tanques elevados, la obsolescencia del cableado eléctrico y el deterioro progresivo de cielos rasos, defectos todos de naturaleza no locativa cuya corrección recaía, por mandato legal, en cabeza exclusiva de la arrendadora.
Para ello, allegó una serie de elementos audiovisuales que dan cuenta de estas afirmaciones12. Las conversaciones de WhatsApp incorporadas al expediente digital13, sostenidas entre el arrendatario Jhon Gerardo Giraldo Rubio y los canales oficiales de Inmobiliaria Luis Vásquez & Cía. Ltda. e identificadas por los mensajes automáticos de bienvenida institucional que la propia demandada reconoció como propios, reconstruyen con fidelidad cronológica la secuencia de requerimientos y omisiones que configura el 11 Folios 1 a 15 archivo “004Pruebas” en “001PrimeraInstancia”. 12 Folios 149 a 201 archivo “004Pruebas” ibídem. 13 Enlace incorporado a folio 201 ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. incumplimiento de la obligación de conservación a cargo de la arrendadora. El a quo, sin embargo, incurrió en un doble yerro al desechar este acervo. De un lado, omitió por completo valorar las conversaciones incorporadas en su formato original de exportación -archivos comprimidos en extensión.zip generados directamente por la plataforma, que contienen el historial íntegro de los intercambios con los números +57 310 8736370 y +57 310 2721419, con sus metadatos de fecha, hora y secuencia preservados-, documentos que, por su naturaleza técnica, no son capturas de pantalla sino registros de datos cifrados de extremo a extremo cuya integridad está garantizada por el propio sistema de exportación de la aplicación. En todo caso, aun si los screenshot constituyeran el único soporte disponible, estas ofrecen plena eficacia demostrativa en el presente escrutinio, pues si bien se trata de reproducciones gráficas del mensaje de datos y no del original alojado en la plataforma, su autenticidad e integridad permanecieron incontrovertidas por la convocada.
La anterior postura que encuentra respaldo tanto en la jurisprudencia constitucional14 -que reconoce en las capturas de pantalla medios probatorios idóneos sujetos a la sana crítica bajo los cánones 165, 244 y 247 del Estatuto Ritual Civil- como en la doctrina de esta especialidad15, que ha precisado que dicho elemento no es otra cosa que una fotografía de un mensaje de datos y, como tal, debe apreciarse conforme a las reglas generales de los documentos, sin admisión acrítica pero sin exclusión injustificada. 14 “A manera de colofón, los avances tecnológicos que a nivel global se han dado en distintos campos (ciencia, medicina, aplicativos digitales), también han influido en el entendimiento y el ejercicio del derecho.
Al efecto, en el ámbito probatorio, por ejemplo, los operadores judiciales diariamente deben analizar elementos extraídos de aplicaciones de mensajería instantánea, ya sea que se cuente con metadatos que permitan realizar un mayor rastreo de la información o solo capturas de pantallas respecto de ciertas afirmaciones o negaciones realizadas por una de las partes en el litigio.
Sobre estas últimas, la doctrina especializada les ha concedido el valor de prueba indiciaria ante la debilidad de dichos elementos frente a la posibilidad de realizar alteraciones en el contenido, por lo cual deben ser valoradas de forma conjunta con los demás medios de prueba.” Sentencia T043 de 2020. 15 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia STC16733-2022, reiterada en STC20952024.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. En varios pasajes de singular relevancia la convocada acusan recibo de los reportes, anuncian gestiones que no se materializan y, en el episodio del 27 de mayo de 2023, califican expresamente el trabajo de sus operarios como “deficiente” y “chambón”, reconocimiento que desvirtúa de manera concluyente la tesis defensiva de cumplimiento íntegro y oportuno. A continuación, se sintetiza, por orden cronológico, el contenido probatoriamente relevante de cada intervención: Fecha Remitente Contenido del mensaje / adjunto 26/08/2022 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 873637016) Remite cuatro fotografías adjuntas (archivos 26 a 29) con el siguiente texto: “por acá le dejo algo q se lo había previsto en un pasado pero nunca creyó. Q vuelven a pasar, en 15 días haber si ya hicieron los correctivos adecuados del edificio.” Solicita además recoger documentos dejados por el IDU en relación con el predio. 20/09/2022 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) Envío de cuatro videos adjuntos con el mensaje: “dejo nuevamente evidencia de la precaria reparación q hicieron en ese techo y la cual me sigue afectando el servicio en el local.” 23/11/2022 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) Remite video y cuatro audios reportando la persistencia de goteras y daños en la placa.
La inmobiliaria acusa recibo al día siguiente con un escueto saludo. El mismo 23 de noviembre el arrendatario envía tres videos adicionales. 28 y 30/11/2022 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) El 28/11 comunica: “esta semana nadie vino y no han solucionado nada.” El 30/11 reitera: “Hasta hoy miércoles 11:00 am no han pasado para los arreglos de los pisos.
Y sigo con esos daños y goteras de la placa.” 01/12/2022 (mensajes múltiples) Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) y respuesta de la arrendadora El arrendatario describe: “la filtración y la gotera de la placa del segundo piso de aguas negras que se está filtrando del tercer piso [ ] el cual me está generando una inconformidad con los usuarios ya que esto presenta malos olores.” Agrega: “vamos meses con este problema.” Advierte que de mediar sanción o cierre por Secretaría trasladará la responsabilidad a la arrendadora.
La representante de la inmobiliaria responde: “Hable con el maestro y pasa mañana a revisar. Porque estaba esperando que hiciera buen tiempo.” 17/02/2023 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) Video adjunto con el texto: “el daño persiste y nuevamente perdí la pintada de 16 Archivo “WhatsApp Chat -+310 8736370.zip” en el enlace del folio 241 archivo “004Pruebas.pdf” en “001PrimeraInstrancia”.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Fecha Remitente Contenido del mensaje / adjunto esa zona.” Fotografías adicionales con el epígrafe: “dejo evidencia de los tanques podridos q hay del tercer y segundo piso.” 20/02/2023 Inmobiliaria → Giraldo (+57 310 8736370) La inmobiliaria envía audio.
El arrendatario responde: “No señora no ha pasado nadie.” La inmobiliaria confirma: “Ya vuelvo a llamar.” 15/03/2023 Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) El arrendatario reporta: “Tengo el problema desde la semana pasada de las goteras otra [vez] en el tercer piso y a esa llevo 6 tubos quemados por el agua [ ] 6 tubos … y seguimos en las mismas.” Anuncia cuenta de cobro por los materiales dañados. 22/03/2023 (mensajes múltiples) Giraldo → Inmobiliaria (+57 310 8736370) Reporta con cinco videos adjuntos: “22 de marzo techo inundado, quemó 3 lámparas nuevamente.” Añade: “Deje evidencia pro 6 veces de lo precario q está el techo al tercer piso el cual me ha generado daños locativos en general.” En mensaje posterior vincula causalmente la situación con sus resultados comerciales: “por su lentitud en darme solución real de las cosas me han y siguen generando incomodidad para darles un servicio de calidad a los usuarios [ ] bajo ventas por su negligencia.” 27/05/2023 Giraldo → Luis (+57 310 272141917) y respuesta de Luis (Inmobiliaria) El arrendatario comunica: “Mire lo chambos q son esos manes q vinieron a colocar los tanques.
Llevo 2 días con el agua q se mete.” El asesor de la inmobiliaria, identificado como Luis, reconoce: “Carambas si, ahí si los maestros no se porque trabajan de esa manera tan deficiente igual paso el reporte a ver qué solucionan.” Y añade: “No carambas muy chambones realmente.” El registro fotográfico y audiovisual que acompaña las conversaciones da cuenta18, sin necesidad de interpretación técnica, de un inmueble en estado de abandono estructural progresivo e irreversible, esto es, techo destruido en su totalidad, filtraciones de aguas negras entre placas, tanques de reserva obsoletos con presencia de agua contaminada y fauna muerta en su interior19, humedades extendidas en pisos y muros e, infraestructura eléctrica inutilizada por sucesivas inundaciones. 17 Archivo “WhatsApp Chat -+ 3102721419” ibídem. 18 Fotografías y videos, enlace extraído del expediente original. 19 Folio 171 archivo “004Pruebas” en “001PrimeraInstancia”.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. La declaración de la representante legal de la convocada confirmó que la inmobiliaria no conocía si el inmueble había sido efectivamente revisado o intervenido antes del proceso20; que el señor Giraldo no incurrió en mora en el pago de los cánones sino hasta el momento en que se materializaron los daños -en mayo de 202321-; que no existe constancia documental que soporte la atención de los requerimientos enviados por escrito; reconoció la humedad evidente del inmueble arrendado22, y que las labores acometidas por el demandante constituyeron reparaciones al edificio y no mejoras23.
El testimonio de Pedro Antonio Correa, contratista directamente vinculado por el arrendatario para ejecutar las reparaciones en el inmueble, ofrece respaldo fáctico en cuanto a la materialidad del daño estructural. El declarante describió el estado del techo –“peinazos” de madera podrida, tejas obsoletas mal instaladas que conducían el agua hacia los locales en lugar de las canales, tanques de asbesto destapados con presencia de fauna en su interior y tuberías de arcilla en estado de colapso24-.
De lo expuesto se sigue, con suficiencia probatoria, que la convocada incumplió su obligación de conservación estructural desde, al menos, agosto de 2022, fecha a partir de la cual fue requerida de manera reiterada e infructuosa para acometer las reparaciones que el estado del inmueble imponía. Dicho incumplimiento se prolongó de forma continuada y progresiva durante varios meses, sin que las intervenciones acreditadas lograran subsanarlo, entre ellas, una impermeabilización de techos y limpieza de canales ejecutada en mayo de 2022 y pintura de cubierta con cambio de tanques en abril de 202325.
Esta secuencia temporal es jurídicamente determinante “porque si las obligaciones recíprocas debían ser satisfechas de forma sucesiva, solo podrá reclamar perjuicios aquella parte a quien le incumplieron 20 Minuto 2:01.03 archivo “030AudienciaArt372CGPAgosto16” ibídem. 21 Minuto 1:51:00 ibídem. 22 Minuto 2:10:55 ibídem. 23 Minuto 2:07:01 ibídem. 24 Minuto 43:50 - 53:10, archivo “064AudienciaArt373CGPAbril10” ib. 25 Folio 47 y 48 archivo “016ContestacionDemanda” ib.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. delanteramente, en rigor, porque tal desatención la liberó de atender sus débitos”26. En consecuencia, habiendo sido la arrendadora quien primero desatendió sus obligaciones de conservación, es aquella quien debe soportar las consecuencias resarcitorias del incumplimiento y, no este último, quien obró en reacción legítima frente a la mora previa de su contraparte.
Ante la inminente terminación de los contratos de arrendamiento por incumplimiento imputable a la parte convocada, corresponde a la Sala determinar la extensión del resarcimiento al que tiene derecho el demandante, con estricta sujeción al material probatorio que obre en el plenario y que acredite, de manera suficiente, la existencia, cuantía y nexo causal de cada uno de los rubros reclamados.
Recuérdese que, como lo tiene expresado la jurisprudencia del máximo órgano de cierre: “En tratándose del daño, ( ) la indemnización exige la certeza del detrimento, o sea, su verdad, existencia u ocurrencia tangible, incontestable o verosímil, ya actual, ora ulterior, acreditada por el demandante como presupuesto ineluctable de la condena con pruebas idóneas en su entidad y extensión. ‘La certidumbre del daño, por consiguiente, es requisito constante ineludible de toda reparación y atañe a la real, verídica, efectiva o creíble conculcación del derecho, interés o valor jurídicamente protegido, ya actual, bien potencial e inminente, mas no eventual, contingente o hipotética”27 (se destaca).
Las erogaciones acreditadas documentalmente corresponden a intervenciones que el arrendatario se vio compelido a asumir, ante la pasividad persistente de la arrendadora y, que en estricta aplicación del deber de mitigación del daño resultan resarcibles, porque de no haberlas ejecutado, las filtraciones, la obsolescencia eléctrica y el colapso progresivo de la cubierta habrían generado un perjuicio patrimonial ostensiblemente mayor al que hoy se reclama, circunstancia que habría recaído en su totalidad sobre la convocada28.
En consecuencia, se analizará los elementos suasorios que por este concepto se incorporaron: 26 Corte Suprema de Justicia sentencia SC1962 de 2022. 27 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, Sentencia CSJ SC2758-2018. 28 “Resulta, sin duda necesario –desde el punto de vista ético, social, jurídico y económico–, establecer un patrón de conducta que evite la deslealtad y promueva la diligencia y la acuciosidad frente a la causación de perjuicios, pues no es posible admitir la inercia del acreedor afectado, quien se sienta a ver crecer sus propios daños con el convencimiento de que todas las secuelas adversas que se desprendan del incumplimiento del deudor le serán íntegramente reparadas.” JORGE SUESCÚN MELO, Derecho Privado.
Estudios de derecho civil y comercial contemporáneo, I, 206-207 (2a. ed., LegisUniandes, Bogotá, 2003). Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. El dictamen29 suscrito por Rafael Andrés Sierra Castañeda no supera el umbral de idoneidad que impone el artículo 226 del C.G.P. En audiencia del 10 de abril de 202530, reconoció que su labor se circunscribió a procesar la información que le fue suministrada por el demandante, sin acudir a fuentes externas de verificación -declaraciones tributarias, registros mercantiles, extractos bancarios- y que la contabilidad aportada por el contador Bohórquez Páez fue recibida de buena fe sin constatar su registro formal.
Interrogado el experto sobre el nexo causal entre el daño estructural y las pérdidas cuantificadas, el auxiliar no logró articular una derivación técnica autónoma, limitándose a señalar que la afectación del buen nombre del establecimiento era lo que “la gente sentía”, según lo que el propio convocante le había informado, con lo cual la cadena metodológica del dictamen arranca y concluye en el relato unilateral de quien lo contrató. Adicionalmente, el perito es administrador de empresas con certificación técnica en avalúos obtenida en junio de 202331, inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores bajo régimen académico, sin publicaciones especializadas y con una experiencia que se reduce a la emisión de tres avalúos previos32 -que tampoco acreditó-.
Tal precariedad formativa y práctica compromete la fiabilidad del ejercicio valuatorio en su integridad y determina su descarte. El lucro cesante tasado en $302.014.197 se erigió sobre los datos de ingresos y gastos suministrados por el propio actor -así lo estipula la cláusula segunda del contrato de servicios suscrito entre ambos-, a los que se aplicó una diferencia aritmética multiplicada por veintidós meses, sin verificación contable autónoma, sin contraste con declaraciones tributarias ni registros mercantiles y, sin depuración causal alguna que excluya que la contracción del 46% en los ingresos obedezca a otro factor 29 Archivo “037AportaInformePericial” en “001PrimeraInstancia”. 30 Minuto 23:08 - 31:33, archivo "064AudienciaArt373CGPAbril10” ibídem. 31 Folios 19 a 23 archivo “037AportaInformePericial” ibídem. 32 Minuto 9:41 archivo "064AudienciaArt373CGPAbril10” ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. externo vb gratia, las obras notorias de la Avenida 68 contiguas a la ubicación del establecimiento. El daño emergente pericial de $149.102.332 -integrado por la depreciación de equipos en $8.750.000, calculada aplicando un porcentaje arbitrario del 25% sobre el valor de adquisición, y por el incremento de gastos operativos en $140.352.332, obtenido de restar promedios mensuales y extenderlos mecánicamente sobre el mismo horizonte temporal- adolece del vicio simétrico: ambas cifras parten de registros contables certificados por el contador Bohórquez Páez, profesional designado y remunerado por el propio demandante.
El detrimento patrimonial de $31.500.000 no es menos endeble, en tanto resulta de aplicar un 30% al precio de adquisición del negocio bajo la calificación de “valoración prudente”, fórmula que el perito se autoatribuye sin soporte metodológico verificable. Los perjuicios los cuantificó el perito con los registros del actor y, esos registros los certifica un auxiliar contratado por ese extremo procesal.
Lo que el dictamen presenta como tasación técnica es, en rigor, la versión unilateral del convocante revestida de aparato numérico. En contraste, se reconocerán las erogaciones respaldadas en instrumentos con vocación probatoria autónoma e independiente: Documento / Soporte Concepto Valor Factura N.° 2969 Ferretería Armenia (recibido 2/06/202333) Materiales de construcción y reparación $6.630.000 Factura proforma N.° 3311 Las 3B Fábrica de Tejas (25/04/202334) Teja canaleta, perfiles y tornillos $2.279.998 Factura 7084 Mundial de Eléctricos y Herramientas S.A.S. (23/05/202335) Lámpara antipolvo, cable dúplex 2x14 y cinta aislante $1.015.000 33 Folio 232 archivo “004Pruebas” ibídem. 34 Folio 136 archivo “037AportaInformePericial” ibídem. 35 Folio 210 archivo “004Pruebas” ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Documento / Soporte Concepto Recibo de caja menor N.° 0015 — Sebastián Puentes (23/12/202236) Cambio de acometida eléctrica y contador — piso segundo Valor $450.000 Las cuentas de cobro de Miguel Correa No. 43237 por $6.800.000, Oswaldo Ramírez N.° 354 por $3.500.00038, “Orden de Pedido” por $770.00039, Miguel Antonio Correa No. 04 por $2.000.00040 y Jaider Alexander Jiménez Escobar No. 124 por $2.000.00041 son instrumentos de confección unilateral sin soporte de pago verificable -ninguna transferencia, extracto ni recibo externo las respalda-, razón por la cual se excluyen.
Las cuentas de cobro de Level Up Colombia por $4.500.00042 y $36.750.00043 corren igual suerte, agravada por el reconocimiento del testigo Adolfo Alejandro Ortiz Numpaque -contratista- de que el deterioro de los equipos obedeció a exposición acumulada y no a un evento singular imputable exclusivamente a la arrendadora44. La pretensión indemnizatoria por gastos médicos y medicamentos perece en la causalidad, al carecer el expediente de dictamen sanitario que vincule las afecciones dérmicas reportadas con el agua del inmueble y no con cualquier otro vector etiológico45.
El daño emergente reconocido asciende en consecuencia a $10.374.998. Determinados los rubros acreditados con vocación probatoria autónoma, procede la Sala a indexar las sumas históricas, mediante la siguiente expresión: VA = VH IPCf IPCi 36 Folio 230 ibídem. 37 Folio 233 ibídem. 38 Folio 231 ibídem. 39 Folio 229 ibídem. 40 Folio 228 ibídem. 41 Folio 226 ibídem. 42 Folio 203 ibídem. 43 Folio 202 ibídem. 44 Hora 3:00:00 archivo “030AudienciaArt372CGPAgosto16” en “001PrimeraInstancia”. 45 Folio 211 a 225 archivo “004Pruebas” ibídem.
Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Donde VA es valor actualizado; VH valor histórico; IPC f índice final; e IPCi índice inicial. Las variaciones oficiales del Índice de Precios al Consumidor empleadas en el cálculo son las que a continuación se relacionan, todas ellas provenientes de los boletines técnicos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE46) y verificables en los registros públicos de la entidad: Concepto / Soporte Valor histórico (Vh) Factor Factura N.° 2969 — Ferretería Armenia (2 jun. 2023) $ 6.630.000 1,20327 $ 7.977.680 Factura proforma N.° 3311 — Las 3B Fábrica de Tejas (25 abr. 2023) $ 2.279.998 1,20327 $ 2.743.451 Factura Mundial de Eléctricos y Herramientas S.A.S. (23 may. 2023) $ 1.015.000 1,20327 $ 1.221.319 Recibo de caja menor N.° 0015 — Sebastián Puentes (23 dic. 2022)* $ 450.000 1,27124 $ 572.058 $ 10.374.998 — $ 12.514.508 TOTAL DAÑO ACTUALIZADO EMERGENTE Valor actualizado (Va) En consecuencia, la indemnización reconocida a través de esta sentencia debidamente actualizada al mes de junio de 2026, fecha del presente fallo, asciende a la suma de $12.514.508.
Finalmente, no se accederá al reconocimiento de la cláusula penal, pues el artículo 1600 del Código Civil proscribe su acumulación con la indemnización de perjuicios salvo estipulación expresa en contrario, alternatividad que el acreedor debe ejercer de manera excluyente; habiendo el demandante reclamado simultáneamente ambas partidas sin respaldo convencional que autorice su coexistencia, la pretensión resulta improcedente.
Las restantes excepciones propuestas por la parte convocada “culpa exclusiva del demandante”, “ausencia de causa para demandar” y DANE, Boletín técnico IPC diciembre 2022 (var. anual 13,12%); Boletín IPC diciembre 2023 (var. anual 9,28%); Boletín IPC diciembre 2024 (var. anual 5,20%); Boletín IPC diciembre 2025 (var. anual 5,10%); Boletín IPC abril 2026 — COM-070-PDT-001-f-002 V18, publicado el 8 de mayo de 2026 (acumulado enero–abril 2026: 3,87%). 46 Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. “temeridad o mala fe”, no superan el umbral probatorio que su prosperidad exige. La primera se desvanece ante la acreditación del incumplimiento estructural previo de la arrendadora, que desplaza causalmente la conducta reactiva del arrendatario; la segunda carece de sustento, pues la existencia del vínculo contractual y su incumplimiento fueron demostrados con suficiencia; y la tercera no encuentra asidero en el plenario, dado que el ejercicio de la acción correspondió a la legítima defensa de derechos genuinamente vulnerados, sin que la sola adversidad del resultado de la pretensión configure conducta mendaz o dilatoria.
En consecuencia, se declaran no probadas. Distinta suerte corre la excepción denominada “cobro indebido de perjuicios” que prospera de manera parcial. En efecto, la desproporción entre las sumas reclamadas -tasadas en cuantías que desbordan con creces la capacidad patrimonial acreditada del establecimiento y el respaldo documental autónomo del expediente- determinó que solo una fracción de los perjuicios denunciados encontrara sustento probatorio idóneo, conforme se expuso en extenso en la parte motiva.
En los demás rubros, la excepción se abre paso. En consecuencia, establecida la legitimación del arrendatario lesionado para impetrar la cesación del vínculo obligacional y, cuantificado el daño emergente con respaldo probatorio autónomo e idóneo, la Sala revocará la sentencia apelada y, en su lugar, declarará la terminación -con efectos ex nunc, propios de los contratos de tracto sucesivo- de los contratos de arrendamiento comercial, por incumplimiento de las obligaciones de conservación estructural radicadas en cabeza de Luis Vásquez & Cía. Ltda., condenará a esta a resarcir al demandante los perjuicios materiales debidamente acreditados en el plenario, ordenará la restitución del inmueble e impondrá las costas de ambas instancias a la parte vencida, en los términos que se precisarán en la parte resolutiva de esta providencia. Ref.: Proceso verbal de JHON GERARDO GIRALDO RUBIO contra LUIS VÁSQUEZ & CIA Ltda. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-054-2024-00035-01. Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2c7b9ea81072892a43a1502143e6c6f589d305968abd8d832cd42bfe3b08ccf9 Documento generado en 05/06/2026 06:07:21 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica