RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL-FAMILIA BRIYIT ROCÍO ACOSTA JARA Magistrada Ponente Proceso Nulidad o Resolución de Contrato Radicado del Juzgado 54001-3103-004-2020-00168-00 Radicado del Tribunal 2023-0427 Demandante Yobany Yaruro Reyes Demandado Urbanización San Pedro Y Otros San José de Cúcuta, treinta y uno (31) de julio del dos mil veinticuatro (2024) Esta Sala de Decisión, adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º, del artículo 12 de la Ley 1223 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación oportunamente interpuesto y sustentado por la parte demandante, dentro del proceso de la referencia, en contra de la sentencia proferida el día 24 de noviembre de 2023, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta.
ANTECEDENTES El señor Yobany Yaruro Reyes, a través de apoderado judicial, interpuso demanda pretendiendo se declare nulo el contrato de opción de venta suscrito con el señor Manuel José Mora Restrepo como gerente y representante legal de la sociedad denominada Urbanización San Pedro S.A., contenido en escrito de fecha 07 de marzo de 2009, por no tener existencia jurídica el objeto del mismo, ni al momento en que se llevó a cabo la negociación y firma del contrato, ni al momento fijado para suscribir la respectiva promesa de compraventa.
Para ello en su demanda, el señor Yaruro Reyes detalla los siguientes hechos: Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Refiere que, para desarrollar “un proyecto inmobiliario a futuro el señor 1. Manuel José Mora Restrepo, adquirió mediante escritura pública No 961 del 10 de julio de 1992, otorgada en la Notaría Primera de Cúcuta e inscrita a folio de matrícula inmobiliaria No 260-1703 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, un lote de terreno con área superficiaria de 43 hectáreas más 6.377.69 metros cuadrados, ubicado en el caserío de Lomitas, jurisdicción del Municipio de Villa del Rosario denominado “San Pedro de Lomitas”.
Manifiesta que se “constituyó la Sociedad denominada Urbanización San 2. Pedro Ltda, designando al señor Manuel José Mora Restrepo, gerente y representante legal, y en tal calidad compareció a la Notaría Segunda de Cúcuta para otorgar la escritura de constitución No 4399 del 25 de noviembre de 1992, inscrita el 3 de diciembre de 1992, ante la Cámara de Comercio de Cúcuta y que de aquí en adelante encausó toda la negociación de inmuebles en ese sector, a favor de la referida sociedad.” Añade que, “por ello negoció, para la Urbanización San Pedro Ltda, dos (2) 3. inmuebles colindantes al mencionado en el hecho 1° de esta demanda, propiedad de los señores Carmen Cecilia Yánez de García y Albert Benchlouch Amselem, que acudió con ellos a la Notaría Tercera de Cúcuta, para otorgar la escritura pública No 4770 del 21 de diciembre de 1992, que consagra la compraventa de los siguientes inmuebles: - Lote de terreno con área de 10.000 metros cuadrados que hacía parte de la Hacienda San Pedro de Lomitas, ubicado en el punto de Lomitas, jurisdicción del Municipio de Villa del Rosario, distinguido con matrícula inmobiliaria No 260-143865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, cuyos linderos y demás datos que lo individualizan están reseñados en la escritura pública mencionada. - Lote de terreno con área de 9.350 metros cuadrados ubicado en la Hacienda San Pedro de Lomitas, jurisdicción del Municipio de Villa del Rosario, distinguido con matrícula inmobiliaria No 260-137597 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, cuyos linderos y demás datos que lo individualizan están reseñados en la escritura pública mencionada. - Lote de terreno con área de 43 hectáreas más 6377.69 metros cuadrados, junto con dos (2) casas de habitación sobre el construidas, sembrados y algunos muebles existentes, ubicada en el caserío Lomitas, jurisdicción del Municipio de Villa del Rosario, cuyos linderos y demás datos que lo individualizan están reseñados en la escritura pública mencionada.” 2 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato 4.
Indica que, “por convocatoria de Manuel José Mora Restrepo, el 10 de junio de 2003, se llevó a cabo junta extraordinaria de socios de la Urbanización San Pedro Ltda, con el fin de reformar sus estatutos y transformarla en sociedad anónima, lo cual se consignó en acta No 13 protocolizada en escritura pública No 1210 del 4 de agosto de 2003 de la Notaría Séptima de Cúcuta, y registrada ante la Cámara de Comercio de esta ciudad, el 07 de octubre de 2003.” 5.
Agrega que, por escritura pública No 2565 del 19 de agosto de 2008 de la Notaría Cuarta de Cúcuta, el gerente de la Urbanización San Pedro S.A., englobó en un solo cuerpo cierto, los inmuebles mencionados en el hecho tercero de esta demanda, conformando un solo lote de terreno con área de 45 hectáreas más 572.69 metros cuadrados, al que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos le asignó la matrícula inmobiliaria No 260-253575. 6.
Señala que, “el 01 de diciembre de 2008, el referido gerente otorgó en la Notaría Cuarta de Cúcuta, la escritura pública No 3620 de división del lote de terreno mencionado en el hecho quinto de esta demanda, en 2 inmuebles a saber; a) lote 1 con área de 344.744.28 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria 260-357268 y b) Lote 2 con área de105.824.41 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria 260254672.” 7.
Sin “tener definido legalmente el lote de terreno donde iba a construir el proyecto inmobiliario que de tiempo atrás tenía previsto, y por tanto sin haber obtenido la existencia jurídica de los inmuebles que iban a conformar dicho proyecto, desde el mes de enero de 2009, Manuel José Mora Restrepo empezó a ofertar al público la venta de lotes en el referido proyecto, el cual denominó Conjunto Residencial Las Palmas Country House, utilizando para el efectos medios publicitarios y la gestión de la sociedad inmobiliaria Rentabien S.A., contactando, al demandante, quien enterado de su existencia, composición y beneficios, que para cuya ilustración recibió un folleto o brochure, con imágenes digitales de las obras a desarrollar que incluían diseño y distribución de casa para habitación, que dispuso invertir en el proyecto acordando con Manuel José Mora Restrepo, la compra del Lote 1 de la Manzana M.” 8.
Añade que, con cargo a la compra de ese lote, canceló la suma de $10.000.000, el 11 de febrero de 2009, a Jessica Carolina Álvarez, trabajadora de Rentabien, y delegada por Manuel José Mora Restrepo, para recibir dineros, según recibo No 003 y $10.000.000 más, a la misma persona, según recibo de caja No 014 3 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato del 9 de marzo de 2009, ambos por concepto de, garantía de seriedad compra lote 1 Manzana M. 9.
Relata que, el 20 de febrero de 2009, Manuel José Mora Restrepo, acudió como gerente de la Urbanización San Pedro S.A., a la Notaría Cuarta de Cúcuta para otorgar la escritura pública No 406, inscrita a folio de matrícula inmobiliaria No 260254672 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Cúcuta, a través de la cual dividió materialmente el lote 2 resultante del desenglobe mencionado en el hecho sexto de esta demanda, creando estos inmuebles: a) Lote 2ª con área de 3.165.27 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria No 260-257267 y, b) Lote 2B con área de 102.663.14 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria No 260257-268. 10.
Indica que, del Lote 2B, originado de la división material referida en el hecho anterior, y que como ya se indicó, solo tuvo existencia legal a partir del 20 de febrero de 2009, realizó nueva división material para obtener de allí el Lote A, en el que Manuel José Mora Restrepo finalmente determinó construir el proyecto de vivienda Conjunto Residencial Las Palmas Country House. 11.
Agrega que el 07 de marzo de 2009, suscribió con Manuel José Mora Restrepo, documento denominado “OPCION DE VENTA”, donde la Urbanización San Pedro S.A., aparece como Empresario Urbanizador y él como ofertante comprador. 12. Que dicho documento menciona el Lote 2 Villa del Rosario, con área de 102.663.14 metros cuadrados, propiedad de Urbanización San Pedro S.A., como lugar donde el empresario propone construir la Urbanización Palmas Country House, conforme prospecto inmueble que como ya se indicó, no tenía existencia jurídica por haber desaparecido en virtud de la división material, contenida en escritura pública 406 del 20 de febrero de 2009, de la Notaría Cuarta de Cúcuta. 13.
Añade que, “el referido documento opción de venta se limita a la denominación del inmueble objeto del contrato sin describirlo ni determinar cabida, linderos y demás datos que lo individualicen, todo bajo el argumento que las especificaciones y áreas precisas de los lotes, se determinarán en los planos que se encuentran en trámites de aprobación ante la Alcaldía de Villa del Rosario.” 14.
Menciona también que, en el documento señala que Yobany Yaruro Reyes, es persona interesada en obtener se le reserve y comprometa la venta de lotes con el fin de establecer las bases de una futura promesa de venta, y para asegurar la seriedad del negocio y el recibo de dineros a cuenta del mismo, este formula solicitud de opción de compra, que cuando lo que existió fue una oferta del señor Manuel 4 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato José Mora Restrepo, que fue quien propuso el negocio y fijó las condiciones del mismo. 15.
Refiere que, el numeral 2 del documento de la sociedad Urbanización San Pedro S.A., señala; “acepta la propuesta de compra que le formula el OFERTANTE COMPRADOR (sic) y da OPCIÓN DE VENTA preferente al OPCIONADO COMPRADOR” respecto del Lote 1 Manzana M con superficie tentativa de 556,48 metros cuadrados, y describe las especificaciones de construcción y/o ampliación de una casa de dos pisos, destacando que el urbanizador “ se reserva el derecho de ajustar el diseño y las medidas de unidad, si fuere necesario”. 16.
Agrega que, en referencia al precio, el numeral 3 del documento señala la cantidad total para adquisición del inmueble por $222.592.000, que se debían cancelar así: a) “DIEZ MILLONES DE PESOS M/CTE ($10.000.000), el día 12 de febrero de 2009, como garantía de seriedad de la oferta de compra. b) DIEZ MILLONES DE PESOS M/CTE ($10.000.000), el día 9 de marzo de 2009 como garantía de seriedad de la oferta, imputable al precio. c) NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL PESOS M/CTE ($91.296.000), en 1 cuotas mensuales de $ 6.530.000 cada una y la última cuota de $6.406.000, pagaderas a partir del 12 de abril de 2009 y sucesivamente cada 12 de cada mes. d) CIENTO ONCE MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL PESOS M/CTE ($111.296.000) como saldo a cancelarse mediante crédito con entidades financiera o con recursos propios pagaderos antes de la entrega.” 17.
Indica que el numeral 4 del documento, establece como condiciones para continuar las obras de urbanismo, suscribir la promesa de compraventa del inmueble negociado, que el empresario urbanizador obtenga el punto de equilibrio de preventas y que la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de Cúcuta, inscriba el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Urbanización, dando apertura a los folios de matrícula inmobiliaria para cada unidad, y la firma de la promesa de venta en la Notaría Segunda de Cúcuta, aproximadamente para el mes de marzo de 2010. 18.
Añade que el numeral 4.2 del documento ampliamente enunciado establece el desistimiento del negocio a cargo del EMPRESARIO URBANIZADOR, cuando este no lograre el punto de equilibrio de las ventas en el término de 6 meses contados a 5 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato partir de la firma de los documentos, pudiendo devolver los dineros recibidos sin sanción alguna y en un plazo de 30 días, siguientes al vencimiento de los 6 meses. 19.
Que así mismo el numeral, expresa que el desistimiento para el OFERTANTE COMPRADOR en ese mismo término de 6 meses, lo hace perder la suma dada como garantía de seriedad, pudiendo pedir el reembolso de los demás dineros entregados, entendiéndose desistir cuando no se cancelen 2 instalamentos de los previstos para el pago o no se concurran a firmar la promesa de venta. 20.
Señala que entre el 11 de febrero de 2009 en que realizó el primer abono al precio del inmueble negociado y hasta el 03 de septiembre de 2010, pagó un total de $89.240.000, discriminados así: Febrero 11 de 2009, recibo 009 …………………………………………$10.000.000 Marzo 09 de 2009, recibo 014…………………………………….………$10.000.000 Abril 15 de 2009, recibo 034………………………………………………$6.530.000 Junio 05 de 2009, recibo 070………………………………………………$6.530.000 Julio 01 de 2009, recibo 087…………………………………….……..…$6.530.000 Agosto 03 de 2009, recibo 095………………………………….………..$6.530.000 Agosto 31 de 2009, recibo 0102…………………………………………$6.530.000 Octubre 22 de 2009, recibo 095 ……………………………….…..… $6.530.000 Diciembre 05 de 2009, recibo 0118…………………………… …..$6.530.000 Enero 05 de 2010, recibo 0122…………………………………..….…..$6.500.000 Febrero 11 de 2010, recibo 0125………………………………………..$6.500.000 Marzo 09 de 2010, recibo 0128…………………………………..…… $6.530.000 Septiembre 03 de 2010, recibo 0136……………………….………..…$4.000.000 21.
Alega que, aun a pesar de haber recibido los dineros mencionados, el empresario urbanizador no obtuvo la legalización e individualización jurídica del inmueble, donde iba a desarrollar el proyecto inmobiliario, si no hasta después de transcurrido más de 5 años y cuatro meses de la suscripción del documento denominado opción de venta, esto es el 25 de julio de 2014, cuando se presentó en la Notaría Cuarta, para otorgar la escritura pública 2300, por medio de la cual dividió materialmente el lote 2B, resultado de la división material descrita en el hecho 9° de esta demanda, dando con ello lugar a la creación de los siguientes inmuebles: 6 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato a) Lote A con área de 100.924.23 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria No 260303795 y b) Lote B, con área de 1.7378.91 metros cuadrados. 22.
Añade que fue así que finalmente en el Lote A, mencionado en el hecho anterior se procedió mediante escritura pública No 728 de 19 de marzo de 2015, otorgada ante la Notaría Cuarta e inscrita el 11 de mayo de 2015 por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, bajo el folio de matrícula inmobiliaria No 260-304642, a constituir el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Las Palmas Country House, y a dar existencia jurídica a 110 lotes o unidades, dentro de los cuales está integrado el Lote 1 de la Manzana M, con área de 556.48 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria No 260-304624. 23.
Manifiesta que, desde el mes de marzo de 2009, dejó de cancelar las cuotas pactadas para el pago del precio del inmueble negociado, pues ni el empresario urbanizador ni el comercializador del proyecto, Sociedad Rentabien S.A., definían la firma de la promesa de venta pactada en la opción de venta, para ese mismo mes, que su única prioridad era el recaudo de dinero cuyo pago consta en escrito anexo de fecha 30 de noviembre de 2009. 24.
Comenta que, como resultado de la presión ejercida, a través de tales requerimientos, efectuó el 03 de setiembre de 2010, un nuevo abono por valor de $4.000.000, que consta en el recibo de caja No 0136, firmado por María Liliana Calderón Oviedo. 25. Señala que el contrato pactado entre MANUEL JOSE MORA RESTREPO como gerente de la Urbanización San Pedro S.A., respecto del inmueble Lote 1 Manzana M del Conjunto Residencial Las Palmas Country House, adolece de nulidad absoluta por inexistencia del objeto, que tratándose de una opción de compra y venta sobre un lote de terreno, dicho inmueble no tenía existencia legal para la época que se celebró el convenio, esto es marzo 07 de 2009, que tampoco estaba determinado, que solo hasta la escritura pública No 2300 del 25 de julio de 2014, de la Notaría Cuarta de Cúcuta e inscrita el 11 de mayo de 2015, por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, bajo el folio de matrícula inmobiliaria No 260304624, se constituyó el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Las Palmas Country House, y se dio a la existencia jurídica a 110 lotes o unidades de los que forman parte los lotes negociados, esto es Lote 1 de la Manzana M, con área de 556.48 metros cuadrados, matrícula inmobiliaria No 260-304624. 7 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato 26.
Refiere que la sociedad convocada incumplió sus obligaciones contractuales contenidas en la opción de venta del 7 de marzo de 2009, pues para el plazo determinado que fijó para la elaboración y firma para la promesa de venta, esto es el mes de marzo de 2010, no había obtenido existencia legal de los inmuebles ofertados y por ende no podía inscribir el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Urbanización, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, ni tampoco obtener que este abriera los respectivos folios de matrícula inmobiliaria de cada unidad privada.
Lo Pretendido De acuerdo a lo expuesto, la parte demandante solicita ante el despacho sean declaradas las siguientes pretensiones: A. Principal 1° Que es nulo absolutamente el contrato denominado OPCIÓN DE VENTA suscrito entre MANUEL JOSÉ MORA RESTREPO como gerente y representante legal de la sociedad denominada URBANIZACIÓN SAN PEDRO S.A. y YOBANY YARURO REYES, contenido en escrito de fecha 07 de marzo de 2009, por no tener existencia jurídica el objeto del mismo, ni al momento en que se llevó a cabo la negociación y firma del contrato, ni al momento fijado para suscribir la respectiva promesa de compraventa.
B. Subsidiaria. 1° Que se decrete la resolución del contrato denominado OPCIÓN DE VENTA suscrito entre MANUEL JOSÉ MORA RESTREPO como gerente y representante legal de la sociedad denominada URBANIZACIÓN SAN PEDRO S.A. y YOBANY YARURO REYES, contenido en escrito de fecha 07 de marzo de 2009 por incumplimiento bilateral de las obligaciones contractuales conforme se ilustró en los hechos de esta demanda.
C. Consecuenciales. 1° Que en el evento de declararse la nulidad deprecada se ordene que las cosas vuelvan al estado en que se hallarían si no hubiera existido el contrato nulo. 2. Que en ambos casos, bien la declaratoria de nulidad absoluta, o bien la resolución del contrato, se ordenen las restituciones mutuas y en consecuencia se imponga a los demandados la obligación de devolver al demandante YOBANY YARURO REYES, las sumas de dinero que éste entregó como pago del precio pactado en la OPCIÓN DE VENTA ampliamente referida, debidamente indexadas, junto con el 8 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato reconocimiento y pago de los respectivos intereses liquidados para cada cantidad de dinero abonada al precio y hasta que se verifique el pago, en cuantía igual a la tasa máxima señalada en la ley conforme el artículo 884 del C. de Cio., teniendo en cuenta que los demandados ostentan la calidad de comerciantes, y conforme certificación de la Superintendencia Financiera de Colombia. 3°.
Que igualmente en ambos casos, nulidad o resolución del contrato, se declare que no hay lugar a restitución de frutos por parte del demandante YOBANY YARURO REYES para los demandados, en virtud que éste jamás recibió la posesión real y material del bien inmueble que le fue ofrecido en venta. 4°. Que se condene a los demandados al pago de los gastos y costas del proceso”.
Trámite De Primera Instancia La Demanda se presentó el 04 de septiembre de 2020, correspondiéndole por reparto al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cúcuta, el cual, mediante auto de fecha 18 de septiembre la inadmite1, seguidamente en auto del 16 de octubre de 2020, procedió a su admisión2 y decretó la medida cautelar de registro de la demanda.
Conforme reposa en el expediente, fue enviada la comunicación de notificación a los demandados, quienes, en su oportunidad procesal, procedieron a dar contestación a la demanda. Los demandados Manuel José Mora Restrepo y la Urbanización San Pedro S.A3; oportunamente contestaron la demanda a través de su apoderado judicial, aceptó algunos hechos como el 5, 6, 11,13,17,18, 20, 21, 24, y aceptó parcialmente 1, 2, 3, 7, 15, 16, 20, 23, 25, 27, 32 y otros los negó, así mismo, se opuso a las pretensiones principales como a las subsidiarias y propuso excepciones de mérito que denominó: falta De Legitimación En La Causa (del demandado como persona natural);
Validez Del Contrato De Opción De Venta, Por Determinación Del Objeto Del Mismo; Prescripción Extintiva De La Acción Ordinaria; Improcedencia De La Acción Resolutoria Solicitada En Subsidio Por No Tratarse De Un Contrato Bilateral; Bilateralidad del contrato como presupuesto de la acción resolutoria; Improcedencia de la resolución del contrato de opción celebrado entre el demandante y demandado en este 1 2 3 Folio 06 Archivo 1 del cuaderno de primera instancia del expediente digital Folio 012 Archivo 1 del cuaderno de primera instancia del expediente digital Folio 31 Archivo 1 del cuaderno de primera instancia del expediente digital. 9 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato proceso;
Improcedencia De La Resolución Solicitada En Subsidio, Por Inexistencia De Las Obligaciones A Cargo Del Acreedor Y Demandado; Improcedencia De La Resolución Propuesta En Subsidio, Por No Haber Formulado Hechos Que Tengan Relación Con Ella. El demandado Rentabien por medio de apoderado judicial, allega contestación de la demanda4, proponiendo como excepciones la denominada “Falta de Legitimación en la causa por pasiva “;
“Carencia del objeto para demandar” y “temeridad y abuso del derecho”. Trabada la litis, el 12 de octubre de 2021, en auto dictado en audiencia del artículo 372 del C.G.P., la Juez Cuarta Civil del Circuito de esta ciudad, se declara impedida para seguir conociendo del presente asunto, y dispone la remisión al Juzgado Quinto Civil del Circuito, quien el 11 de abril de 2023, llevó a cabo la audiencia inicial, adelantándose la etapa de conciliación, se practicaron los interrogatorios de las partes que asistieron a la audiencia inicial, se fijó el litigio y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes; el 28 de agosto de 2023, se adelantó la audiencia del artículo 373 del C.G.P., se practicaron pruebas y el 24 de noviembre de la misma calenda, se escucharon los alegatos de conclusión y se emitió el fallo.
Sentencia De Primera Instancia La Jueza de instancia tras referirse al trámite surtido y verificar inexistencia de irregularidades procesales en lo actuado, escuchar los testigos, valorar pruebas, determina que los presupuestos procesales necesarios para regular el desenvolvimiento de la relación jurídico procesal y para proveer el fondo del asunto sometido a consideración se encuentran reunidos a satisfacción, ya que como pudo corroborar las partes son plenamente capaces, acudieron al presente proceso debidamente representadas por sus apoderados judiciales, por lo que procedió a dictar la respectiva sentencia, resolviendo:
PRIMERO: (i) NEGAR la totalidad de pretensiones de la demanda, conforme las razones expuestas a lo largo de esta audiencia.(ii)
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandante y en favor de la demandada, fijándose como agencias en derecho la suma de $14.000.000 conforme al literal a), numeral 1, art. 5, del acuerdo PSAA16-10554.Liquídense las costas por Secretaría.(iii)
TERCERO: Cumplido lo anterior, archívese la actuación previas las constancias de rigor. 4 Folio 37 Archivo 1 del cuaderno de primera instancia del expediente digital 10 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Para llegar a dicha conclusión, el Juez de instancia determinó que como ciertamente lo sostiene la parte demandada, por ninguna parte aparecen vinculados contractualmente, ni Rentabien S.A., ni el señor Manuel José Mora Restrepo, sino que al tenor de lo normado en el artículo 1505 del Código Civil, este último lo hizo en representación de la persona jurídica Urbanizadora San Pedro, descartándose el interés para actuar por pasiva tanto de Rentabien S.A., como del señor Manuel José Mora Restrepo como persona natural, este último, que si bien aparece firmando el contrato objeto de este asunto, también lo es que lo hace, no como persona natural, sino única y exclusivamente en su condición de representante legal de la Urbanizadora San Pedro, conforme el certificado de Existencia y Representación Legal, como ciertamente lo sostiene la parte demandada.
Añade que; “visto el contrato celebrado, en realidad, ni por asomo puede decirse que carecía de objeto al momento de su celebración, pues este acorde con lo convenido por las partes, fue precisamente la opción de venta sobre el lote 1 de la manzana m con superficie tentativa de 556.48 M2, dentro del lote dos de Villa del Rosario, con un área de 105828,41 M2, lugar donde el empresario urbanizador se proponía construir la urbanización Palmas Country House, y es que mucho menos puede decirse que el aludido inmueble, el lote 2 de Villa Rosario, identificado con esa matrícula inmobiliaria 260254672, hubiese desaparecido en virtud de la división material contenida en la escritura 406 del 20 de febrero del 2009, porque conforme dicho acto, resultaron de una parte el lote 2A, con 3165.27 M y matrícula inmobiliaria 260257267, y el lote 2B con 102.663.14 metros y matrícula inmobiliaria 260257268, este último inmueble se dividió mediante escritura pública 2300 del 25 de julio del 2014, de donde nació el lote a con 100924.23 M y matrícula inmobiliaria 260303795, que fue el que mediante escritura pública 728 del 19 de marzo del 2015, constituye el Conjunto Residencial Las Palmas Country House, mediante la matrícula inmobiliaria 260304624 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de donde se extraen los 110 lotes que constituyen esta Propiedad Horizontal, entre los que se encuentra el lote 1 de la manzana M con 556.48 M2.
Luego el inmueble objeto de la opción de venta, además de encontrarse determinado si tenía existencia legal, distinto es que para ese momento no se encontrara desenglobado, Lo que no desdice de su existencia física y jurídica. Que en el caso que nos ocupa, a pesar de que, como se vio el contrato celebrado no carece de validez, una nueva mirada a la luz de las normas que el tema tratan, si permiten concluir que dicho pacto de opción de venta es ineficaz, la ineficacia en sentido lato del contrato se refiere entonces a la plenitud de la producción de sus efectos jurídicos, o sea a los derechos y obligaciones que su celebración surgen para las partes y sus proyecciones respecto de terceros, extraños al interés dispuesto, pero afectos a su exposición, en cambio, la ineficacia del contrato es la no producción 11 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato de los efectos que debiera producir con ocasión de su celebración por muchas circunstancias, bien sea porque para el ordenamiento jurídico el negocio no existe, es inexistente, no produce efecto alguno. Si miramos el contrato de opción que nos ocupa, se tiene que el empresario organizador o demandado tenía como obligación la siguiente: Al alcanzar el punto de equilibrio, llamar al demandante ofertante comprador para suscribir promesa de compraventa, una vez es registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal e individualizar el lote con matrícula inmobiliaria, pero estas obligaciones no surgían desde el momento mismo de celebrar la opción, porque estas se activaban únicamente al alcanzar el punto de equilibrio que, como se dijo, no se supo cuando se dio.
A pesar de que el demandante dice haber cumplido con su obligación de pagar el precio, lo cual hizo hasta el momento en que no vio avances en la obra ni tampoco cumplimiento de las obligaciones del demandado, dejó de cancelar, que tal obligación no obra en el cuerpo del contrato y véase como en el contrato no se pacta contra prestación alguna a cargo del demandante, porque La cláusula tercera del precio que se menciona representa solamente los contornos obligacionales, a los que se sujetaría el contrato futuro, es decir, la promesa de compraventa, pero todo sujeto, a que se ejerciera la opción de venta, facultad que solo le asistía la parte demandada o empresario organizador.
Inconforme, la parte demandante interpuso la apelación que hizo llegar el caso hasta esta instancia, cuestionando la resolución que a la postre fue decretada por la Juez de Primera Instancia. Llegada a esta instancia la causa, se procedió a admitir el recurso y consecuentemente, a conceder el traslado a la parte recurrente para que presente la sustentación pertinente, misma que es allegada en tiempo.
Sustentación De La Alzada Consideró prudente desglosar su exposición de motivos en tres aspectos esenciales que fueron aquellos sobre los cuales giró la decisión objeto de inconformidad, a saber: legitimación en la causa por pasiva de Rentabien S.A.S. y Manuel José Mora Restrepo, Nulidad Del Contrato De Opción Y Resolución Del Referido Contrato.
Primer Reparo 12 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Se duele el recurrente que, en el fallo se haya declarado probada la falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de la sociedad RENTABIEN S.A.S. y del señor MANUEL JOSE MORA RESTREPO como persona natural, por una ausencia de valoración probatoria, pues militan en la actuación pruebas documentales, como el brochure o folleto impreso del proyecto inmobiliario y de sus componentes unidades privadas, en el que aparece el logotipo de RENTABIEN SAS y cuya elaboración fue realizada por esa sociedad, tal cual lo admite en declaración de parte su gerente CARLOS EDUARDO VILLAMIZAR, así como MARTHA LUCY VESGA RODRIGUEZ, quienes además ilustran la ingente labor y despliegue de diferentes actividades para la comercialización y recaudo de dineros, quedando debidamente acreditado y probado, sin asomo alguno de duda que, RENTABIEN SAS, realizo la actividad de publicidad y promoción del proyecto inmobiliario creado por el sr. MANUEL MORA y hasta recaudo dineros de los eventuales compradores y esta labor no de manera gratuita pues está claro que nos encontramos frente a una persona jurídica de carácter comercial cuya actividad económica principal inscrita en Cámara de Comercio, lo es “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS REALIZADAS A CAMBIO DE UNA RETRIBUCION O POR CONTRATA(sic)”.
(Ver certificado de existencia y representación legal de dicha sociedad). Mal puede entonces descartarse una responsabilidad contractual de la mencionada sociedad cuando se probó con suficiencia su intervención en todas las etapas de la contratación. Ahora, en cuanto al sr. MANUEL JOSE MORA RESTREPO, muy a pesar de no haber suscrito en nombre propio el convenio sustento de esta acción, era el propietario del lote de terreno de mayor extensión, que por su gestión personal dispuso constituir la sociedad hoy demandada y que de su ingenio florecieron todos los procedimientos que durante varios años realizó para configurar su idea respecto del proyecto inmobiliario PALMAS COUNTRY HOUSE.
Así lo acreditan los títulos escriturarios aportados a la actuación y la declaración de parte del gerente de la sociedad RENTABIEN SAS. Es que la intervención de la sociedad RENTABIEN SAS y del señor MORA RESTREPO no fueron de bajo talante sino determinantes en la realización del negocio jurídico que hoy día es objeto de esta reclamación judicial, como lo pudo ilustrar el demandante en interrogatorio de parte. 13 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Segundo Reparo Sobre la nulidad del contrato de opción, luego de citar lo dicho por la funcionaria para negar su pretensión, indicó: Coincide el suscrito recurrente y no podía dejar de hacerlo, con el criterio de la señora juez de conocimiento solo respecto de la escasez de disposiciones y reglamentación del contrato de opción, y para tal efecto habrá de acudirse entonces a la literatura de nuestra jurisprudencia y doctrina patrias, de cuyo estudio se tiene que el contrato de opción como promesa unilateral, “debe reunir los mismos requisitos de la bilateral ya que al fin y al cabo no es sino un contrato de promesa y el legislador al adoptarla en forma expresa no hizo más que disipar la duda de si el artículo 89 de la ley 153 se refería a ambas promesas o solo a la bilateral”, como así lo señalan EUDORO GONZALEZ GOMEZ.
“LAS OBLIGACIONES EN EL DERECHO CIVIL COLOMBIANO”. Ediciones UDEA. 1949, pág. 435; ARTURO VALENCIA ZEA. DERECHO CIVIL. TOMO IV. DE LOS CONTRATOS. SEXTA EDICIÓN. ED. TEMIS. Págs. 25 y 26, y JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA en su obra “INDUCCION A LA RESPONSABILIDAD CIVIL”. 1ª EDICION. 2011. CONSEJO SUPERIOR DE LA JUDICATURA SALA ADMINISTRATIVA. ESCUELA JUDICIAL RODRIGO LARA BONILLA.
Págs. 80, 81 y 82. Controvierten los criterios esbozados la afirmación contenida en la sentencia de que “… el no haber individualizado jurídicamente el inmueble o señalado linderos, cabida o folio de matrícula inmobiliaria que sería el objeto del contrato futuro de su predio matriz, no constituye ningún vicio que genere la nulidad absoluta del contrato”, pues está claro que tratándose de bienes inmuebles estos deben quedar debidamente determinados pues si la opción se enfocaba a una promesa bilateral de venta de un inmueble, para la validez de una y de otra, era necesario que se cumplieran los requisitos del artículo 1611 del C.C., en especial el de que se determinase de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo faltara la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Igualmente conviene resaltar el craso error en que incurre la sentencia la señalarse que el inmueble objeto de la opción tenía existencia física y jurídica, que respecto lo primero podía admitirse cierto, en gracia de discusión, pero nunca admitir que el Lote 1 de la Manzana M objeto de la opción tenía existencia jurídica pues obsérvese que al momento de la celebración del contrato ni siquiera contaba con individualización, solo aparecía en unos planos que estaban siendo sometidos 14 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato apenas a aprobación ante la autoridad administrativa de planeación del Municipio de Villa del Rosario y fue hasta el año 2015 que procedieron a otorgarle matricula inmobiliaria, todo lo cuales está debidamente acreditado en el proceso.
Tercer Reparo Finalmente, refiriéndonos a la resolución del contrato de opción, dice que la funcionaria, incurrió en absoluta falta de valoración probatoria en la sentencia y su cotejo con las normas de interpretación de los contratos contenidas en el titulo XIII arts. 1618 a 1624 del C.C. La señora juez de conocimiento, arriba a la conclusión que el urbanizador demandado tenía dos obligaciones: alcanzar el punto de equilibrio y llamar al demandante y ofertante comprador para suscribir promesa de compraventa una vez se registrara el reglamento de propiedad horizontal que individualizara el lote con matrícula inmobiliaria, pero esas obligaciones no surgían desde el momento mismo de celebrar la opción por que estas se activaban únicamente al alcanzar el punto de equilibrio que como se dijo no se supo cuando se dio.
Por su parte reseña en cuanto al demandante que su deber de pagar el precio no era en el cuerpo del contrato, pues en este no se pacta contraprestación alguna a cargo del demandante por que la cláusula tercera del precio representa solamente los contornos obligacionales a los que se sujetaría el contrato futuro, es decir, la promesa de compraventa, pero todo sujeto a que se ejerciera la opción de venta, facultad que solo le asistía a la parte demandada.
Bajo esta premisa entonces, manifestando seguir la doctrina nacional que para establecer la naturaleza del contrato sugiere remontarse a su origen, al momento de su celebración, si las partes quisieron crear obligaciones a cargo de una sola de ellas entonces ello hace unilateral el pacto y de ahí que no sea aplicable la resolución contractual por falta del presupuesto de bilateralidad de obligaciones.
Al tenor del artículo 1618 del C. C., “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”. Está claro que la intención de las partes en el asunto bajo controversia fue la negociación de un bien inmueble y que para una y otra se creaban obligaciones, no de otra forma se impusieron, la una el deber de legalizar un terreno y su reglamento 15 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato de propiedad horizontal y la otra pagar un dinero como garantía de seriedad del compromiso y abono al precio.
En el plazo pactado para la firma de la promesa de venta, el urbanizador no realizó mayor esfuerzo para cumplir sus deberes, pero si conminó al ofertante opcionado para que le pagara las cuotas pactadas como precio. Bajo esta óptica no podía simplemente el juzgador atenerse al título que el Urbanizador, que fue su redactor, según se pudo probar, le otorgó al contrato para deducir de él su unilateralidad, sino que, en uso de todos los elementos de prueba, verificar que realmente si se acordó un contrato con obligaciones reciprocas.
Hay que tener en cuenta que la obligación del que otorga la opción o preferencia está sometida a su voluntad ya que en el pacto mismo no se obliga a celebrar determinado contrato, como si ocurren en la promesa de contrato, de tal suerte que para él la obligación se estructura por completo nace realmente, a partir del momento en que decide celebrar el contrato respectivo eventualidad en que si debe preferir al beneficiario del pacto, según las respectivas condiciones que hubiesen fijado de antemano. Antes de que quien otorga la preferencia decida negociar, su obligación es larval o potencial, pues por eso dice el art, 23 Ley 51 de 1918 que la “opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso”, y el 862 del C. de Cio establece que esa parte “se obliga a preferir a la otra para la conclusión de un contrato posterior”.
En esta instancia, el apoderado de la parte demandada, solicita se declare desierto el recurso de apelación presentado por la parte demandante, por no haberse sustentado dentro del término de ley. CONSIDERACIONES No cabe duda de la procedencia del recurso de apelación contra el fallo, con arreglo a lo previsto en el artículo 321 del Código General del Proceso.
El recurrente, además, está dotado de legitimación ya que la desestimación de sus pretensiones le infiere un agravio. Su interposición y sustentación fue de manera oportuna, amén que los reparos concretos adecuadamente formulados, conforme se explicará más adelante. Aunado a lo anterior, los presupuestos procesales se encuentran reunidos, en el entendido de que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad 16 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, no observando vicios procesales capaces de invalidar lo actuado.
Problema Jurídico De conformidad con los argumentos del recurso deberá definirse por esta Sala, si procede la confirmación de la decisión de primera instancia, o si por el contrario le asiste razón al recurrente y la sentencia debe revocarse. Marco jurídico y jurisprudencial. El contrato de opción se halla contemplado en Ley 51 de 1918, Artículo 23, de la siguiente manera: “La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso.
Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición, será ineficaz. La Condición se tendrá, por fallida si tarda más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo” Así mismo, la jurisprudencia nacional ha explicado acerca de este tipo de negocio que:": “la Ley 51 de 1918, en su artículo 23 reglamentó la opción; o sea la promesa unilateral de contratar, subordinada a la condición consistente en el derecho potestativo por ella conferido al beneficiario de celebrar o no el contrato prometido…5” Además, en otra de sus sentencias sobre este tema, la Corte expresó: “inconfundibles caracteres diferencian las figuras jurídicas de la opción de compra llamada con más exactitud promesa unilateral de venta, y el pacto de preferencia. Consiste esencialmente la opción en la obligación que adquiere una persona de vender a otra, en el caso de que ésta se decida a comprar según condiciones predeterminada. en el contrato.
La opción implica para su validez un término o una condición que no puede tardar más de un año en cumplirse. Según el llamado pacto de preferencia, la persona que la concede no adquiere la obligación de vender 5 CSJ-SCC Sentencia del 24 de Julio de 1969, t. CXXXI, pág. 76. Citada en sentencia de fecha 09-08-1985 MP Dr. Humberto Murcia Ballén 17 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato por precio determinado dentro de un término fijo o al cumplimiento de una condición; conserva su libertad de vender o no, y solo está obligada a hacerlo a determinada persona cuando quiera vender6” (Subrayado de la Sala).
A su turno y frente al contrato el Canon 1602 del Código Civil, preceptúa: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”. Y el Artículo 1501 del Código Civil, consagra: “Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.
Caso En Concreto: En primer lugar, debe resolverse la solicitud presentada por la parte demandada, referente a que se declare desierto el recurso de apelación presentado por la parte demandante, por no haberse sustentado de manera oportuna. Al respecto, ha de memorarse que la ley 2213 de 2022, en su artículo 12, regula el trámite de APELACIÓN DE SENTENCIAS EN MATERIA CIVIL Y FAMILIA. señalando: (…) Ejecutoriado el auto que admite el recurso o el que niega la solicitud de pruebas, el apelante deberá sustentar el recurso a más tardar dentro de los cinco (5) días siguientes.
De la sustentación se correrá traslado a la parte contraria por el término de cinco (5) días. Vencido el término de traslado se proferirá sentencia escrita que se notificará por estado. En esas condiciones, de entrada se advierte que no le asiste razón al demandado y por lo tanto su petición se deniega, por lo siguiente: el auto que admite el recurso de apelación se dictó el 1 de diciembre de 2023, fue notificado en el estado el 4 de los mismos, los tres días de ejecutoria corrieron los días 5, 6 y 7 del mismo mes, empezando a correr el término para sustentar el 11, es decir que, los 5 días vencían 6 CSJ-SCC Sentencia fecha 18-05-1946 MP Hernán Salamanca 18 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato el 15 de diciembre de 2023, y la sustentación del recurso se presentó oportunamente por correo electrónico el ultimo día, a las 17:55, como se observa en la siguiente imagen: Precisado lo anterior y a fin de abordar el fondo de la segunda instancia, oportuno es realizar un breve recuento del caso; el señor Yobany Yaruro Reyes inició un proceso declarativo contra Urbanización San Pedro S.A. y otros, con el fin de obtener la declaración de nulidad del contrato de opción de venta suscrito con la urbanizadora; en forma subsidiaria, solicitó la resolución del negocio debido al incumplimiento mutuo de las obligaciones; como pretensión consecuencial ya de la nulidad ora de la resolución, persigue que la demandada reintegre los pagos efectuados por Yobany Yaruro Reyes como precio pactado en la OPCIÓN DE VENTA ampliamente referida, debidamente indexados, junto con los intereses liquidados para cada cantidad de dinero, hasta que se verifique el pago; que no hay lugar a condenar a la parte actora al pago de frutos por no haber recibido el bien y que se condene en costas a la parte demandada.
El funcionario de conocimiento, mediante la sentencia que es objeto de apelación, declaró la falta de legitimación por pasiva de la Sociedad Rentabien S.A.S. y del Señor Manuel José Mora Restrepo como persona natural y negó la totalidad de las pretensiones con respecto a la urbanizadora, condenando en costas al demandante. Inconforme con dicha decisión el actor, apeló, formulando tres reparos, el primero dirigido a derribar la falta de legitimación en la causa por pasiva de la Sociedad Rentabien S.A.S. y del Señor Manuel José Mora Restrepo como persona natural; el segundo contra la negativa de la nulidad del contrato y el tercero atacando la improsperidad de la resolución del mismo.
Es punto pacifico en el presente litigio, la existencia del contrato cuya nulidad o resolución se persigue, toda vez que, el documento que lo contiene, ni su contenido fue cuestionado y ambas partes reconocen que son las normas sustanciales del contrato de opción, las que deben aplicarse para dirimir el conflicto, por ello, 19 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato reconoce el recurrente la escaza regulación al respecto, e incluso pide se le apliquen las normas de la promesa de compraventa.
Falta de legitimación: Como la parte actora esgrime como reparo contra la sentencia, su desacuerdo con la declaratoria de falta de legitimación por pasiva de la Sociedad Rentabien S.A.S. y del Señor Manuel José Mora Restrepo como persona natural, declarada por la Juez de conocimiento, al observar que no aparecen suscribiendo el contrato de opción de venta objeto del litigio; entonces, como la determinación que al respecto se tome, vincula o excluye a los mencionados demandados de la contienda, se analizará esta cuestión en primer lugar.
Frente al tema, la Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil7, ha sostenido que: “A este propósito, “la legitimación en la causa, o sea, el interés directo, legítimo y actual del ‘titular de una determinada relación jurídica o estado jurídico’ (U. Rocco, Tratado de derecho procesal civil, T. I, Parte general, 2ª reimpresión, Temis-De palma, Bogotá, Buenos Aires, 1983, pp. 360), tiene sentado la reiterada jurisprudencia de la Sala, ‘es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste’ (Cas.
Civ. Sentencia de 14 de agosto de 1995 exp. 4268), en tanto, ‘según concepto de Chiovenda, acogido por la Corte, la ‘legitimatio ad causam’ consiste en la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva) (Instituciones de Derecho Procesal Civil, I, 185)” (CXXXVIII, 364/65), por lo cual, ‘el juzgador debe verificar la legitimatio ad causam con independencia de la actividad de las partes y sujetos procesales al constituir una exigencia de la sentencia estimatoria o desestimatoria, según quien pretende y frente a quien se reclama el derecho sea o no su titular’ (Cas.
Civ. Sentencia de 1° de julio de 2008, [SC-061-2008], exp. 11001-3103- 033-2001-06291-01), 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 13 de octubre de 2011. Referencia 110013103-032-2002-00083-01. M.P. William Namén Vargas. 20 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato pues es obvio que, si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es el llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminar definitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo lo reclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose en esa forma nugatoria la función de la jurisdicción cuya característica más destacada es la de ser definitiva’ (casación de 3 de junio de 1971, CXXXVIII, litis. 364 y siguientes)” (cas. civ.
Sentencia de 14 de octubre de 2010, exp. 11001-3101-003-2001-00855-01.)” La Corte entiende que la falta de legitimación en la causa conlleva a desestimar las pretensiones del demandante: “2.- Haciendo de lado lo anterior, preciso es notar cómo la legitimación en la causa, ha dicho insistentemente la Corte, es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste.
Por eso, su ausencia no constituye impedimento para resolver de fondo la litis, sino motivo para decidirla adversamente, pues ello es lo que se aviene cuando quien reclama un derecho no es su titular o cuando lo aduce ante quien no es el llamado a contradecirlo, pronunciamiento ese que, por ende, no sólo tiene que ser desestimatorio sino con fuerza de cosa juzgada material para que ponga punto final al debate, distinto de un fallo inhibitorio carente de sentido lógico por cuanto tras apartarse de la validez del proceso siendo éste formalmente puro, conduce a la inconveniente práctica de que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo o para que siéndolo en la realidad lo aduzca nuevamente frente a quien no es el llamado a responder.” En el caso concreto la falta de legitimación en la causa por pasiva, respecto de la Sociedad Rentabien S.A.S. y del Señor Manuel José Mora Restrepo como persona 21 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato natural, frente a la relación procesal la encontró probada el A Quo, al estimar que dichos demandados, no hacen parte del contrato de Opción de Compra, que es objeto del presente proceso.
Por su parte el demandante alega que, el Juez de conocimiento incurrió en “ausencia de valoración probatoria”, pues militan en la actuación pruebas documentales, como el folleto impreso del proyecto, que fue realizado por Rentabien, y declaraciones de parte que acreditan que RENTABIEN SAS, realizo la actividad de publicidad y promoción del proyecto inmobiliario creado por el sr. MANUEL MORA y hasta recaudo dineros de los eventuales compradores, agregando que su actividad económica principal inscrita en Cámara de Comercio, es “ACTIVIDADES INMOBILIARIAS REALIZADAS A CAMBIO DE UNA RETRIBUCION O POR CONTRATA(sic)”.
(Ver certificado de existencia y representación legal de dicha sociedad). Y frente al señor MANUEL JOSE MORA RESTREPO, su legitimación deviene de la actuación desplegada en las etapas previas concomitantes y posteriores a la contratación, quien era el propietario del lote de terreno de mayor extensión, que por su gestión personal dispuso constituir la sociedad hoy demandada y que fue quien ideó el proyecto inmobiliario PALMAS COUNTRY HOUSE, tal como se acredita con las escrituras y la declaración de parte del gerente de RENTABIEN SAS.
Por tanto, Pasa la Sala a verificar si estuvo acertada la decisión del funcionario de primera instancia, de cara a la ley y la jurisprudencia que gobierna el tema. Tiene sentado la doctrina y la jurisprudencia que, siempre que cualquiera de las partes en el contrato esté compuesta por número plural de sujetos, será menester su citación como litisconsortes necesarios –en el extremo activo o pasivo–8, puesto que la relación sustancial allí debatida lo impone.
Es entonces obligatorio "que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquel o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaración de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron".9 8 fr.
H. Morales Molina, Curso de Derecho Procesal Civil, Parte general, 11.ª ed., ABC, Bogotá, 50. En tal sentido, Sala de casación civil, corte Suprema de justicia, Sentencia del 11 de octubre de 1988, M.P.: Rafael Romero Sierra, Aminta Galvis vs. Humberto Santos, CXCII, n.º 2431, 176. 9 Sala de casación civil, corte Suprema de justicia, CLXVI, p. 631.
En igual sentido, Sala de casación civil, corte Suprema de justicia, Sentencia 186 del 25 de noviembre de 1993, M.P. Alberto Ospina Botero, dte.: Genaro Juan bautista Montenegro: "la nulidad de un contrato como el de compraventa tiene que promoverse por todos o contra todos los que intervinieron en el acto negocial que se pretende invalidar, pues es obvio de la relación sustancial que de allí emana". 22 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Lo anterior aunado a que el artículo 1602 del Código Civil, prescribe que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, lo cual implica que, para adelantar la acción de nulidad, debe convocarse obligatoriamente a los suscriptores de dicho convenio, tal como también lo enseña el artículo 61 del CGP, que establece: “Cuando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado.” En el presente proceso, se está debatiendo lo concerniente a la nulidad y/o resolución del contrato de Opción de venta, celebrado el 07 de marzo de 2009, suscrito entre Yobany Yaruro Reyes y la sociedad denominada Urbanización San Pedro S.A., con la consecuente devolución de lo pagado junto con sus intereses, entonces, memorando que la jurisprudencia de nuestra Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil Agraria y Rural, ha admitido que en algunas oportunidades están legitimados terceros para acudir al juicio donde se atacan los contratos, como los causahabientes, los socios, los acreedores entre otros, lo cual incluye que por pasiva, los demandados sean las personas que de alguna manera estén llamados a soportar las pretensiones y a responder, como en este caso por los perjuicios, por lo que pasa a verse si estos demandados resultan obligados y por ende están legitimados por pasiva.
En el caso específico del contrato de opción de compra objeto de esta litis, leído su texto no se acredita que Rentabien S.A., ni el señor Restrepo Mora como persona natural, hayan intervenido en su celebración, o hayan adquirido obligación alguna para con el demandante, como tampoco que deban comparecer como litis consortes, nótese que si bien el vendedor contrató a RENTABIEN para que realizara la publicidad del proyecto o recibiera el pago derivado del contrato, tal circunstancia se ajusta a lo dispuesto en el artículo 1634 del Código Civil, pero no le transfiere a dicha sociedad, ningún derecho sobre el dinero recaudado, o por lo menos ello no se halla demostrado, por lo que no puede afirmarse que por esa circunstancia, quede legitimado para exigirle el cumplimiento del contrato, o la indemnización por su incumplimiento, pues como bien lo afirma el demandante, su actividad la realiza bajo una retribución que debe pagarle el vendedor, sin adquirir obligación alguna para 23 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato con el oferente comprador, circunstancia esta que, no se acredita ni con la documental, ni con las declaraciones de parte que cita en su reparo el actor.
De otro lado, la persona natural MANUEL JOSE MORA RESTREPO, tampoco está legitimado en la causa por pasiva, para responder por las obligaciones que se derivan del contrato, pues suscribió el mismo como gerente de la sociedad denominada Urbanización San Pedro S.A., e independientemente de que los lotes donde se realizó el proyecto, con anterioridad fueran de su propiedad, o que dicha persona haya sido quien ideó el proyecto, del contenido del documento del contrato que aquí se ataca, no se advierte que él, como persona natural, lo haya suscrito, ni que haya adquirido alguna obligación frente al demandante, por lo que no puede ser llamado a responder por la indemnización por el no cumplimiento del convenio, muy a pesar de que haya realizado los actos preparatorios, concomitantes o posteriores, pues lo cierto es que, lo que aquí se ataca es el contrato de opción de venta, y no se probó que este ciudadano haya intervenido en el mismo, ni en los hechos de la demanda se explica la razón por la cual él debe concurrir al proceso, para devolver los dineros o pagar las indemnizaciones derivadas de la nulidad o resolución del contrato de opción, como tampoco se elevan pretensiones en las que se le mencione, de suerte que estuvo acertada la decisión del a quo al declarar su falta de legitimación para intervenir en esta litis.
De la Nulidad del contrato. Memórese que, de conformidad con el canon 1602 del Código Civil, ya citado, el contrato no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo de las partes o por causas legales. Al respecto, la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Honorable Corte Suprema de Justicia, ha dicho que esta norma, “tiene arraigo en el denominado principio de la autonomía privada, que, en esencia, se concreta a la facultad que tienen las personas para contratar y determinar libremente el contenido de sus convenios y el alcance de sus obligaciones, no obstante, ese principio no es absoluto, sino que tradicionalmente se ha entendido limitado por la ley, la moral, el orden público y las buenas costumbres (arts. 6°, 16, 1518, 1524 y 1532 Código Civil), y actualmente, desde la perspectiva de la constitucionalización del derecho privado, también por principios superiores y derecho de contenido ius fundamentales10”. 10 CSJ-SCC Sentencia SC2218.2021 de fecha 09-06-2021 Rad. 1100131030012017.00213-01 MP Octavio Augusto Tejeiro Duque 24 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato De ahí se justifican los requisitos exigidos para su validez por el artículo 1502 del Código Civil, a saber: 1.
Capacidad: Este requisito se refiere a la aptitud de las partes para entender el alcance de sus actos y obligaciones, así como para cumplir con ellas conforme a la ley. La capacidad es fundamental para la validez del consentimiento y para la eficacia del contrato. 2. Consentimiento exento de vicios: El consentimiento debe ser otorgado libremente y sin vicios que puedan afectar su validez, como el error, la fuerza, la violencia, el dolo o la lesión. Estos vicios pueden invalidar el consentimiento y, por ende, el contrato. 3.
Objeto: El objeto del contrato debe ser determinado o al menos determinable. Esto implica que debe ser posible identificar claramente qué es lo que se está obligando a dar, hacer o no hacer. 4. Causa lícita: La causa se refiere al motivo o razón por la cual las partes celebran el contrato. Esta debe ser lícita, es decir, conforme a la ley y no contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a derechos de terceros. 5.
Solemnidades o requisitos esenciales: Además de estos elementos, ciertos contratos o actos jurídicos pueden requerir el cumplimiento de formalidades especiales según su naturaleza. Estas solemnidades son necesarias para la validez del acto y deben cumplirse estrictamente según lo dispuesto por la ley. Así mismo, debe recordarse el canon 1740 siguiente, que dispone: “es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes”.
Frente al objeto del contrato, se tiene que la Sala Civil Agraria y Rural de nuestra Honorable Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC 4426 de 2020, con Ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque, indicó: “Siguiendo el concepto de Francesco Galgano, “el objeto del contrato es la cosa o, de modo más general, el derecho (real o de crédito) que el contrato transfiere de una parte a la otra o bien la prestación que una parte se obliga a ejecutar a favor de la otra”, y según lo tienen decantado jurisprudencia y doctrina, son requisitos del objeto contractual que sea licito, determinado o determinable y posible.
En términos generales, la licitud del objeto se concreta a que las prestaciones convenidas por los contratantes se ajusten a la ley, al orden público y a las buenas costumbres, mientras que la determinación, supone que este sea expresado de manera clara para que los involucrados en el acto sepan concretamente a que se están obligando. 25 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato Que el objeto sea posible, atañe a su materialidad física, de manera que, en principio esta característica no puede predicarse de una cosa inexistente, lo que no osta para que el negocio jurídico pueda recaer sobre cosas futuras siempre que sean posibles, a ese respecto, dispone el artículo 1518 del Código Civil, no solo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género(…)”.
Descendiendo al contrato de opción, éste se encuentra regulado por el legislador colombiano, en el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, en los siguientes términos: “La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición será ineficaz. La condición se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse.
Las partes pueden ampliar o restringir este plazo”. Tanto la doctrina como la jurisprudencia han precisado sus presupuestos y naturaleza. Desde el punto de vista de las declaraciones de voluntad, la opción se presenta como un contrato bilateral, pero frente a las obligaciones que genera, es considerada unilateral. Esencialmente, se la reconoce como una modalidad de precontrato o contrato preparatorio, utilizada frecuentemente por empresas urbanizadoras y constructoras con el objetivo peculiar de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato, usualmente el de compraventa.
En este sentido, la jurisprudencia ha explicado respecto a este tipo de negocio que: “la Ley 51 de 1918, en su artículo 23 reglamentó la opción; o sea la promesa unilateral de contratar, subordinada a la condición consistente en el derecho potestativo por ella conferido al beneficiario de celebrar o no el contrato prometido…11” Frente a este tema, la Corte reiteró lo siguiente: “inconfundibles caracteres diferencian las figuras jurídicas de la opción de compra llamada con más exactitud promesa unilateral de venta, y el pacto de preferencia. Consiste esencialmente la opción en la obligación que adquiere una persona de vender a otra, en el caso de que ésta se decida a comprar según condiciones predeterminada en el contrato.
La opción implica para su validez un término o una condición que no puede tardar más de un año en cumplirse. Según 11 CSJ-SCC Sentencia del 24 de Julio de 1969, t. CXXXI, pág. 76. Citada en sentencia de fecha 09-08-1985 MP Dr. Humberto Murcia Ballén 26 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato el llamado pacto de preferencia, la persona que la concede no adquiere la obligación de vender por precio determinado dentro de un término fijo o al cumplimiento de una condición; conserva su libertad de vender o no, y solo está obligada a hacerlo a determinada persona cuando quiera vender12” (Subrayado y negrillas de la Sala).
Por su parte el doctrinante Arturo Valencia Zea, afirma que la opción de compra: “consiste en la obligación que contrae una persona de vender, si el comprador resuelve comprar: o en la obligación del comprador de comprar, si el vendedor resuelve vender. Es decir que solo uno de los contratantes se obliga para el evento de que el otro resuelva efectuar lo pactado.
La opción más frecuente es la que el vendedor da al comprador de comprar si a ello se decide. Semejante opción suele estar acompañada de un contrato de arrendamiento de la cosa, a fin de que el arrendatario, durante el tiempo que tenga la cosa en su poder examine si le conviene adquirirla en propiedad” En hilo con lo anterior, el tratadista Antonio Bohórquez Orduz13, ha expresado que: “La opción (o promesa unilateral) es un contrato en el que, si bien participan dos sujetos negociales (pues se trata de un contrato), sólo uno de ellos se obliga, en tanto el otro, simplemente es el beneficiario, quien puede escoger entre celebrar o no celebrar el negocio, en tanto quien otorga está obligado a celebrarlo si el otro decide por ese camino”.
El profesor Álvaro Pérez Vives, afirma sobre este tema, en su obra 'Teoría General de las Obligaciones', lo siguiente: “Es la opción un contrato en virtud del cual una persona concede a otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirir o de transferir a un tercero determinada cosa o derecho, obligándose el promitente a mantener, mientras tanto, lo ofrecido en las condiciones pactadas, y quedando libre el estipulante de concluir o no el negocio jurídico.
De la anterior definición surgen los requisitos de validez de la opción, (…). Ellos, por otra parte, aparecen especificados en el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, y son: a) Pacto concreto de una persona a otra. b) Determinación de la prestación ofrecida y del objeto de la misma. c) Determinación de la 12 CSJ-SCC Sentencia fecha 18-05-1946 MP Hernán Salamanca 13 De los Negocios Jurídicos en el Derecho Privado Colombiano – Generalidades ContractualesVolumen 2 – Doctrina y Ley Ltda. 2004. 27 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato contraprestación exigida y del objeto de ella. d) El plazo o condición determinada en cuanto al tiempo, para perfeccionar el negocio jurídico de que se trate.
En defecto de una estipulación sobre el particular, la ley fijó el término de un año para el cumplimiento de la condición. e) Obligación del oferente para no disponer de la cosa o derecho ofrecido durante el plazo pactado. F) Libertad absoluta del otro contratante para concluir o no el negocio jurídico. g) Nuestra ley no exige para la opción –a diferencia de la promesa bilateral- como requisito ad solemnitatem, que aquélla conste por escrito.
Las formalidades ad probationem que exigían los artículos 91 a 93 de la Ley 153 de 1887, desaparecieron al ser derogadas estas normas por el artículo 698 del C. de P.C”. A su turno el tratadista José Alejandro Bonivento Fernández, señala: “e) No se puede confundir el pacto de preferencia, ni con la opción, ni con la promesa de compraventa.
Son ciertamente, negocios distintos. El pacto de opción consiste en que una de las partes se impone la obligación de vender o de comprar mientras que la otra parte tiene el derecho de exigir la venta si se decide a hacerlo o renunciar a ella, a su libre y espontánea elección. La obligación, por tanto, surge para el que concede la opción. Los términos de aceptación de quien recibe la opción comprometen a aquél. La promesa por su parte, crea la obligación de hacer para ambas partes: celebrar el contrato… En la opción no se podrá reclamar perjuicios sino contra la parte que otorga la opción. En la promesa de compraventa, si cualquiera de los policitantes incumple el negocio, podrá el otro exigir el resarcimiento de los perjuicios.
Por su parte, el pacto de preferencia no construye un negocio plenamente vinculante para los otorgantes. Apenas, permite una prelación ante la decisión futura (que no podrá exceder del año) de quien aspira a disponer de la cosa a favor de la otra. Es decir, si no hay decisión posterior, para la conclusión del contrato de compraventa, no producirá ningún efecto el pacto de preferencia14”.
(Subrayado de la Sala). Ahora, en torno a la nulidad invocada, de acuerdo a los hechos se colige que es la absoluta, figura jurídica regulada en el artículo 1741 del Código Civil, que tiene por objeto invalidar ciertos actos o contratos que, a pesar de su apariencia formal, 14 El contrato de promesa – La promesa de compraventa de bienes inmuebles” – Javier Bonivento Jiménez – Ediciones Librería del Profesional. 28 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato adolecen de vicios graves que los hacen contrarios al ordenamiento jurídico.
Esta figura protege el interés público al asegurar que los negocios jurídicos se ajusten a los principios de legalidad y moralidad establecidos por la ley. Lo anterior por cuanto, se predica respecto al contrato de opción de venta celebrado por el demandante con la urbanización San Pedro S.A., que el mismo carece de objeto, pues el lote 1 de la manzana M del conjunto residencial Las Palmas Country House, carecía de existencia legal al momento de la celebración del contrato, y sus linderos y superficie, solo fueron determinados posteriormente mediante las escrituras públicas 2300 del 25 de julio de 2014 y 728 del 19 de marzo de 2015.
Sin embargo, revisado el contrato de opción de venta, suscrito el 7 de marzo de 2009 entre las partes, allí se establece que la empresa Urbanización San Pedro S.A., actuando en calidad de empresario urbanizador, es titular del terreno identificado como lote dos de Villa del Rosario, con una superficie específica destinada para la construcción de la urbanización Palmas Country House.
El objeto principal del contrato es otorgar a Yobany Yaruro Reyes, comprador potencial, una opción preferente de compra sobre el lote 1 de la manzana M, con una superficie tentativamente determinada. Esto fue lo que se consignó en el contrato de opción respecto del objeto: Ahora bien, es importante destacar que en el citado contrato de Opción de Venta se encuentra establecido: 1.
Identificación de las partes: Se especifica claramente quiénes son las partes involucradas en el contrato, incluyendo el nombre completo de la empresa y del comprador potencial. 29 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato 2. Descripción del terreno: Se detalla con precisión el terreno del cual es propietaria la urbanización, así como su ubicación específica dentro de Villa del Rosario. 3.
Objeto del contrato: Se explica el propósito principal del contrato, que es establecer una opción de compra preferente para Yobany Yaruro Reyes, sobre un lote específico dentro de la urbanización en desarrollo, que corresponde al lote 1 de la manzana M. 4. Reserva de derechos: Se menciona que la urbanización se reserva el derecho de ajustar el diseño, las dimensiones y el precio del lote objeto de la opción, lo cual es una cláusula común en contratos de esta naturaleza para adaptarse a cambios en las condiciones del mercado o del proyecto. 5.
Valor acordado por metro cuadrado: Se hace referencia al valor específico por metro cuadrado que servirá como base para determinar el precio final del lote, proporcionando una medida clara de cómo se calcularán los ajustes financieros. Vistas, así las cosas, no puede alegarse que el referido contrato, carecía de objeto en el momento de su celebración, pues el Objeto del contrato está claramente definido, en el texto se establece que el objeto específico del contrato fue la opción de compra sobre un lote particular dentro del contexto de un terreno mayor y un proyecto urbanístico planificado.
Esto implica que, desde el momento de su celebración, el contrato tenía un objeto concreto y definido, que era la opción de compra sobre el lote mencionado, frente a la Continuidad del objeto del contrato a pesar de eventuales cambios o divisiones del lote 2 de Villa Rosario en parcelas individuales o matrículas inmobiliarias posteriores, el texto argumenta que la existencia del objeto del contrato no se ve afectada.
Esto se debe a que la opción de venta inicialmente acordada se refería a un lote específico dentro del terreno de mayor extensión, independientemente de cómo se organice legal o físicamente el lote en el futuro, y finalmente, se destaca que, tanto la validez legal como la existencia física del objeto del contrato están aseguradas. Entonces Legalmente, el contrato tiene un objeto claro y definido desde su celebración, mientras que físicamente, el terreno y el lote mencionados existen como parte de un proyecto urbanístico en desarrollo.
De otro lado, no se olvide que conforme a la Sentencia 4426 de 2020, atrás citada, lo que se exige es que el objeto sea posible, es decir que no sea inexistente “lo que no obsta para que el negocio jurídico pueda recaer sobre cosas futuras siempre que sean posibles, a ese respecto, dispone el artículo 1518 del Código Civil, no solo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que 30 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato se espera que existan” y es que cuando se suscribió el contrato de opción ya se venían adelantando trámites para la construcción de la urbanización que se llamaría PALMAS COUNTRY HOUSE, que se realizaría en el lote 2 de propiedad de la urbanizadora, ubicado en la ciudad de Villa del Rosario, es decir que se esperaba que existiera el lote 1 de la Manzana M de dicha urbanización, el cual en efecto se concretó, y logró su existencia física y jurídica, conforme a la escritura 728 del 19 de marzo de 2015, de la notaría Cuarta del Circulo de Cúcuta, tal como se aprecia en la siguiente imagen: De lo anterior se extrae, que el objeto vendido no tenía existencia jurídica independiente para el momento en que se suscribió el contrato de opción, pero hacia parte de un proyecto urbanístico y se esperaba que la tuviera, pues se estaba adelantando los trámites para ello, como se muestra con la autorización expedida por planeación el 28 de julio de 2014, donde se halla también discriminado dicho lote, incluso con el área ofertada, documento que se anexó a la demanda y que finalmente se concretó el mismo en la escritura pública 728 referida, también aportada por el actor como anexo al libelo, circunstancia de la cual tenía conocimiento el señor Yaruro tal como se dejó plasmado en el contrato suscrito, incluso advierte la Sala, que desde los hechos de la demanda el actor acepta que el lote 1 de la manzana M de la urbanización PALMAS COUNTRY HOUSE, tuvo existencia jurídica y física independiente, posteriormente.
Y es que no puede confundirse el contrato de opción con la promesa de contrato de compraventa pues conforme a la doctrina citada, “El pacto de opción consiste en que una de las partes se impone la obligación de vender o de comprar mientras que la otra parte tiene el derecho de exigir la venta si se decide 31 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato a hacerlo o renunciar a ella, a su libre y espontánea elección. La obligación, por tanto, surge para el que concede la opción. Los términos de aceptación de quien recibe la opción comprometen a aquél. La promesa por su parte, crea la obligación de hacer para ambas partes: celebrar el contrato…” y es en este último, el que debe reunir las exigencias de determinación del inmueble que exige el actor, cuando indica en su reparo: “era necesario que se cumplieran los requisitos del artículo 1611 del C.C., en especial el de que se determinase de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo faltara la tradición de la cosa o las formalidades legales”, pero recordemos que la promesa de compraventa, no llegó a firmarse, y la controversia versa es sobre el contrato de opción, de suerte que este reparo no tiene prosperidad.
De la Resolución. Frente a la pretensión subsidiaria del demandante, la resolución encuentra respaldo en el artículo 1546 del Código Civil, el cual establece que en los contratos bilaterales se incluye la condición resolutoria en caso de incumplimiento por parte de uno de los contratantes. En estas circunstancias, el contratante cumplido tiene la facultad de optar entre solicitar la resolución del contrato o exigir su cumplimiento, además de reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos debido a la conducta negligente de la contraparte.
La acción resolutoria, al igual que la de cumplimiento, según lo dispuesto en el artículo mencionado, requiere para su viabilidad la concurrencia de tres condiciones esenciales: a) La existencia de un contrato bilateral válido. b) Que el demandante haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos demuestre que tenía disposición de cumplirlos en la forma y tiempo debidos. c) Incumplimiento del demandado de las obligaciones del contrato que surgieron para él. Por lo tanto, en el caso de compromisos que ambas partes deben cumplir simultáneamente, es fundamental que el demandante haya demostrado estar cumpliendo con sus obligaciones de manera adecuada para poder reclamar con éxito.
De lo contrario, no estaría en posición de iniciar la acción resolutoria contemplada en el mencionado precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el artículo 32 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato 1609 del mismo cuerpo legal.
Según este último, ninguno de los contratantes incurre en mora si el otro no cumple o no muestra disposición de cumplir con lo acordado." Ahora bien, en el caso de que las obligaciones asumidas por ambas partes no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, el artículo 1609 establece que el incumplimiento por parte de uno de los contratantes exonera automáticamente a la otra parte de cumplir con la siguiente prestación. Este principio está en consonancia con la lógica jurídica, ya que la prestación subsiguiente no puede exigirse hasta que la anterior haya sido cumplida.
Sin embargo, debe memorarse que, la Corte señaló: “que la reciproca desatención de los compromisos negociales, no es óbice para que cualquiera de los contratantes intente la resolución del convenio, solo que en tal eventualidad no habrá lugar a la indemnización de perjuicios. El argumento es que si bien el ordenamiento y particularmente el Código Civil, no previeron la resolución del contrato para la hipótesis de los mutuos incumplimientos, se debía buscar la solución, como ordenan las clásicas reglas de hermenéutica, en la norma que más se asemejara a la situación, siendo ella el artículo 1546 del Código Civil”15.
En el presente asunto, los pormenores y detalles de la relación de interés al sub examine, se sabe que el documento contentivo del negocio fue suscrito el 07 de marzo de 2009. En el numeral 1.2 del clausulado se advirtió expresamente lo siguiente: Es importante destacar que respecto al plazo o condición para la perfección del negocio jurídico subsiguiente a la opción promesa de compraventa, se especificó en el numeral 4 de la siguiente manera: Como se estableció anteriormente, el contrato de opción se distingue por incluir una promesa unilateral, mediante la cual el optante adquiere el derecho de realizar un acto jurídico específico.
Este acto vincula al promitente únicamente con la declaración de voluntad del optante, siempre y cuando se ejerza dentro de los 15 CSJ –SCC Sentencias SC1662-2019 y SC4801-2020 33 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato términos establecidos por ambas partes.
Aunque teóricamente el contrato de opción tiene un amplio ámbito de aplicación, en la práctica se utiliza con mayor frecuencia en la opción de compra y de manera más excepcional en la opción de venta. En el caso sub examine, según la literalidad del documento se pactó a favor de Yobany Yaruro Reyes–ofertante comprador- una opción de compra sobre el lote 1 de la manzana M, en el municipio de Villa del Rosario, en razón a ello adquirió el derecho de exigirle a la Urbanización San Pedro S.A., que le suscriba una promesa de venta respecto del mencionado bien.
En consonancia con lo anteriormente expuesto, es importante destacar que uno de los elementos fundamentales de este contrato, se relaciona con el plazo para ejercer la opción, dado su carácter temporal. Este elemento adquiere una relevancia especial para la eficacia del acto constitutivo, como lo establece el artículo 23 de la Ley 51 de 1918: 'Si la opción no está sujeta a un plazo o condición, será considerada ineficaz'.
Una vez cumplido dicho plazo o condición, según corresponda, las obligaciones derivadas del contrato surgen y se vuelven exigibles, requiriendo que las partes celebren el contrato contemplado. Sumado, este tipo de convenios no es de tracto sucesivo, ya que simplemente una de las partes concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato futuro.
Si la opción de compra se ejercita dentro del plazo estipulado, el contrato quedará consumado y obliga automáticamente a la suscripción del negocio proyectado. Si la opción de compra se ejercita fuera del plazo entonces estará caducada, por lo que el concedente y el optante pueden considerarse liberados de la relación contractual que les unía. Centrándonos en el acuerdo negociado, se establece que, al configurar la opción, el representante legal de la Urbanización San Pedro S.A., manifestó su consentimiento a la propuesta de compra presentada por el señor Yaruro, quien actuaba como ofertante comprador.
No obstante, es evidente que el ejercicio del derecho de opción de compra estaba sujeto al cumplimiento de la condición plasmada en la cláusula cuarta, a saber: “Obtenido el punto de equilibrio el Empresario Urbanizador citará al Ofertante Comprador para suscribir la Promesa de Venta”. Luego de manifestada dicha opción por su beneficiario “se firmará una vez que la oficina de registro hubiere registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Urbanización y se hayan abierto los respectivos folios de matrícula inmobiliaria a cada unidad”.
(Resaltado de la Sala). En contexto de la Corte “La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530). Entre las varias clases de condiciones importa recordar aquí la suspensiva y la resolutoria, la determinada y la indeterminada. Suspensiva es la que suspende la adquisición de un derecho, y 34 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato resolutoria aquella cuyo cumplimiento produce la extinción de un derecho.
Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo16” A partir de lo anterior, se evidencia que el ejercicio del derecho por parte del beneficiario de la opción, estaba sujeto a una condición suspensiva, alcanzar el punto de equilibrio del proyecto.
Esta condición debía ser cumplida de manera inequívoca por parte de la sociedad demandada, para que el aquí actor, pudiera decidir si continuaba o no con el negocio propuesto. Aunque esta condición no impedía la formación ni la perfección del contrato de opción, sí afectaba sus efectos al mantenerlo en una fase de incertidumbre hasta que se cumpliera el hecho establecido como condición. En consecuencia, el contrato solo tendría plenos efectos, una vez cumplida dicha condición. Resalta la Sala que, entre las pruebas documentales presentadas con la demanda se incluye una comunicación fechada el 30 de noviembre de 200917, enviada por el representante legal de la Urbanizadora San Pedro S.A., al señor Yobany Yaruro Reyes, en la que lo requiere para el cobro y le advierte sobre la cláusula de desistimiento consagrada en el numeral 4.2, pero no lo convoca explícitamente “para suscribir la Promesa de Venta”, por haber “Obtenido el punto de equilibrio”.
En suma, la realidad encontrada es que dichas pruebas no evidencian que ese justo evento que se previó por las partes como condición suspensiva para dar lugar al ejercicio de la opción de compra, se haya cumplido dentro del año siguiente a la firma del contrato, término máximo supletorio establecido por la ley, al no haberse pactado otro por los contratantes.
Ahora, al revisar el recuento fáctico ofrecido por el señor Yaruro Reyes, debe puntualizarse que tampoco da cuenta de que realmente se haya cumplido la condición pactada en el interregno del año que prevé el artículo 23 de la Ley 51 de 1918. ¿Pues al ser preguntado por su apoderado, si se había reunido en alguna oportunidad con el representante legal de la constructora y si recuerdan esas épocas y qué temas trataron? Contestó “Sí, el tema a tratar todo el tiempo fue ese, el tema de los pagos que estaban pendientes y de la promesa de venta que estaba pendiente, él me manifestó en varias oportunidades que la verdad él no había tenido el punto de equilibrio y que por eso él no cumplió, por eso él tampoco había podido cumplir ni había podido adelantar mucho, porque sin plata, cómo hacía él. Eso fue 16 CJS-SCC Sentencia SC2478-2018 de fecha 29-06-2018 Rad. 44650-3189-001-2008-00227-01 MP Ariel Salazar Ramírez 17 Cuaderno Principal- Item4. folio 229 35 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato lo que él me manifestó, porque la mayoría de la gente que había comprado dejó de pagar.
En este específico contrato, el legislador prescribe que “Las partes pueden ampliar o restringir este plazo”, no obstante, las pruebas documentales y testimoniales allegadas, carecen del alcance demostrativo necesario, para acreditar que las partes hayan ampliado el plazo, pues aunque se observa un acercamiento por parte de la sociedad demandada hacia el demandante para dar continuidad a la opción, no existe evidencia que respalde una respuesta afirmativa por parte del demandante, por el contrario, según se desprende de su interrogatorio, cesó los pagos acordados y ni por asomo se advierte la susodicha ampliación del término. Adicionalmente a todo lo expuesto, en el caso específico se evidencia que la condición positiva y suspensiva (alcanzar el punto de equilibrio) en el presente asunto falló, al no cumplirse dentro del plazo estipulado por la ley, como resultado, los efectos jurídicos del negocio jurídico, que estaban pendientes, se disiparon al perder su eficacia. Según el artículo 1542 del Código Civil, respaldado por el artículo 427 del Código General del Proceso (CGP), una obligación condicional solo es plenamente exigible cuando la condición se verifica completamente.
Aunque esta condición, al ser indeterminada, podría o no haberse cumplido, es importante recordar que, en los contratos de opción, la condición “se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse.”. Tampoco se trataba de una condición potestativa al mero querer del empresario urbanizador, pues su voluntad estaba ligada a la ejecución de unos hechos externos objetivos y razonables.
En este punto, es pertinente mencionar lo que el profesor William Fernando León Moncaleano expone en su obra acerca de los efectos de una condición suspensiva incumplida: “Si la condición suspensiva falla, se extingue definitivamente la obligación y desaparece el derecho condicional, se borran los efectos del acto en el presente, en el pasado y en el futuro, las cosas continúan como si nunca se hubiera contraído obligación alguna, el acreedor pierde la expectativa de llegar a ser tal, el deudor sabe a ciencia cierta que no va a llegar jamás a ser deudor, y las medidas conservativas desaparecen como si nunca hubiera existido el acto o como las cosas se hallaban el día en que se celebró la obligación condicional18”.
En referencia a este tipo de condiciones, el Dr. Guillermo Ospina Fernández afirma: " Mientras la condición esté en suspenso, es decir, mientras no se sabe si se cumplirá o si fallará, existe incertidumbre respecto a la suerte que habrá de correr la obligación sujeta a ella, y esta incertidumbre se traduce en 18 Derecho Obligacional – Librería Ediciones del Profesor Ltda. 36 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato consecuencias que varían, según que la condición sea suspensiva o resolutoria.
“ Condición suspensiva pendiente, Su efecto consiste en detener no solo la exigibilidad, sino el nacimiento mismo de la obligación. Pendente conditione, la obligación no existe; pero se espera que exista, si la condición se cumple: quien se obliga a pagar una suma de dinero cuando un barco llegue a puerto, no debe hasta que el hecho condicional ocurre; solo en este momento nace su obligación…19” Corolario de lo anterior, configurada la ineficacia definitiva del contrato, los efectos propios de la relación negocial se aniquilaron, no entraron en vigor.
Por lo que al no existir vínculo contractual entre las partes, resulta obvio que no pueden acudir los contratantes a la figura de la resolución del contrato, ni a la terminación unilateral o por consenso. De acuerdo con los razonamientos expuestos anteriormente y tras un exhaustivo análisis de las conductas de las partes y valoradas las pruebas y circunstancias que efectivamente rodearon la ejecución del contrato, se puede concluir que evidencian el fracaso o la desestimación de la pretensión invocada en la demanda de forma subsidiaria.
En este contexto, es importante destacar que, una vez confirmada la ineficacia definitiva del contrato, los efectos inherentes a la relación contractual se extinguieron sin llegar a materializarse. Dado que no hay un vínculo contractual entre las partes, es evidente que los contratantes no pueden recurrir a la resolución del contrato ni a su terminación unilateral o por acuerdo mutuo.
“… para que pueda declararse desistido el contrato por el mutuo disenso tácito requiérase que el comportamiento de ambos contratantes, frente al incumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y recíproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo. No basta pues el recíproco incumplimiento, sino es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivos, tácita o expresamente de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…20”.
En consecuencia, al no cumplirse el primero de los requisitos para la prosperidad de la acción de Resolución de Contrato, como es, que exista un contrato válido, pues se reitera el contrato de opción de compra al momento de presentación de la demanda, ya era ineficaz, se concluye que la decisión del a quo fue acertada, por lo que la Sala conforme a las consideraciones que anteceden procederá a confirmarla y de conformidad con el numeral 4º del artículo 365 del Código General del Proceso, 19 20 Régimen de las obligaciones, quinta edición 1994, páginas 230 y 231.
CSJ-SCC Sentencia de fecha 20-09-1978 37 Radicado Juzgado No 54001-3103-004-2020-00168-00 interno del tribunal 2ª Inst. 2023-0427-01 Definitivo – Nulidad o resolución de contrato se condenará al recurrente a pagar en beneficio de la parte demandada las costas causadas en ambas instancias. Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia expedida el 24 de noviembre de 2023, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del proceso del epígrafe, conforme a las motivaciones precedentes.
SEGUNDO: CONDENAR EN COSTAS a la parte demandante. Por Auto Separado la Magistrada Ponente fijará las agencias en derecho.
TERCERO: En firme esta Sentencia devuélvase el expediente al Despacho de origen, para lo de su cargo. Notifíquese, ANGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS MAGISTRADA YAMITH RIAÑO SANCHEZ MAGISTRADO (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 38