Protección al consumidor financiero Demandantes: Ana María Villota y Otro Demandados: Alianza Fiduciaria S.A. y Otros Rad. 1100131990320240211301 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 17 de octubre de 2025.
Acta 37. Bogotá D.C., veinte (20) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por Alianza Fiduciaria S.A., en su doble condición, contra la sentencia emitida el 29 de abril de 2025 por la Superintendencia Financiera de Colombia – Delegatura para Funciones Jurisdiccionales, dentro del trámite impulsado por Ana María Toro Villota y Edgar Cruz García contra la compañía antes mencionada, a título personal y como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Edificio Oceanlife, y el Banco de Occidente S.A.
ANTECEDENTES
1. LA DEMANDA Ana María Toro Villota y Edgar Cruz García, a través de apoderado judicial, formularon demanda contra Alianza Fiduciaria S.A., Patrimonio Autónomo Fideicomiso Edificio Oceanlife bajo la administración y vocería de esta firma, y el Banco de Occidente, para que, en protección de los derechos como consumidores financieros, previos los trámites pertinentes se hagan los siguientes pronunciamientos: 003-2024-02113-01 1.1.
De manera principal: 1.1.1. Declarar que el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Edificio Oceanlife, cuya vocera es Alianza Fiduciaria S.A. incumplió la obligación de transferir a título de beneficio fiduciario a los demandantes, los derechos de dominio y posesión sobre el apartamento 1505, garaje 10 y depósito 3 del piso 2º del Edificio Oceanlife R. P.H., ubicado en la carrera 4ª número 65 – 81 de la ciudad de Cartagena de Indias D. T., distinguido con matrícula inmobiliaria 060-352697 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la misma ciudad. 1.1.2.
Disponer que la fiduciaria en la condición mencionada, transgredió sus derechos, al conculcar los deberes contenidos en los artículos 23 y siguientes de la Lay 1480 de 2011; 7º literales b), c), e), f), j), k); 11 literales a), b), d) y e) de la Ley 1328 de 2009, 871 y 1226 a 1244 del Código de Comercio; 1603 del Código Civil, así como la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia -029 de 2014-, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero; el Decreto 2555 de 2010 y demás normas concordantes, al inobservar los deberes de información, lealtad y buena fe en la ejecución del contrato de Fiducia y vinculación. 1.1.3.
Determinar que la fiduciaria convocada, a título personal y como vocera del memorado patrimonio, pague al Banco de Occidente S.A., el valor de la prorrata que por concepto del crédito constructor le corresponde efectuar por la vivienda aducida, o se emita el mandato que el despacho estime pertinente, en uso de las facultades ultra y extra petita, asimismo que les transfiera el bien libre de gravámenes. 1.1.4.
Ordenar a las intimadas que concurran a suscribir la escritura protocolaria de la enajenación de la propiedad de la citada morada y, del uso del parqueadero y la bodega. 1.1.5. Condenar a los intimados, en consecuencia, a sufragarles de manera solidaria: $118.900.000,oo a título penalidad establecida en la 003-2024-02113-01 2 cláusula décima séptima del contrato de vinculación, más los intereses de mora causados desde la fecha en que debió honrar tal compromiso. 1.2.
Subsidiariamente. 1.2.1. Imponerles a las encausadas la solución de: $594.500.000,oo a título de perjuicios compensatorios, con su respectiva corrección monetaria, así como el monto ya indicado por concepto de sanción por el incumplimiento negocial aducido, más los réditos de mora1.
2. LOS HECHOS Para soportar dichos pedimentos invocaron los supuestos fácticos que, en síntesis, se compendian: Mediante escritura pública 717 del 18 del 2 de mayo de 2016 de la Notaría 2ª del Círculo de Cartagena, Crevial Colombia S.A.S., en calidad de fideicomitente, Andalucía Martínez Rozo y Amelia Regina Delgado de Rosales, en condición de fideicomitentes tradentes, transfirieron a la sociedad demandada los predios distinguidos con matrícula inmobiliaria No. 060-161457, 060-55455 y 060-8175 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la misma urbe, para desarrollar un proyecto inmobiliario.
Con tal efecto se constituyó el Fideicomiso Oceanlife, cuya vocera y administradora es la sociedad fiduciaria accionada. El 3 de octubre de 2016, los demandantes se vincularon como beneficiarios de área, con el objeto de adquirir la propiedad de los bienes relacionados en la demanda, una vez hubieran realizado aportes por el valor de $594.500.000,oo, conforme al plan de pagos convenido, lo cual acataron, según la certificación expedida por la fiduciaria el 17 de abril de 2023.
No se les notificó la modificación efectuada al negocio fiduciario en julio 1 Folios del 12 al 16 del archivo 24SubsanacioDemanda, CuadernoSuperintendenica, Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 003-2024-02113-01 3 de 2018, ni los segundo, tercer y cuarto otrosíes, suscritos, respectivamente, el 6 de julio de 2018, 24 de julio de 2020 y el 23 de julio de 2021, aun cuando era una de las obligaciones consagradas en tales documentos, en los que además se acordó la ampliación del período operativo.
Con tal conducta la fiduciaria desacató los deberes de información, lealtad y de buena fe en la ejecución de contratos, consagrados en los artículos 1603 del Código Civil, 24 y 871 del Código de Comercio, entre otras disposiciones. El 26 de enero de 2018, cumplidas las condiciones de giro, se dio inicio al período operativo, una vez comunicado ello, la fiduciaria puso a disposición de la constituyente los recursos del fideicomiso para cubrir todos los costos de la construcción, lo cual continuó haciendo, sin verificar que se pusieran en conocimiento de los beneficiarios de área las anteriores variaciones al convenio, proceder con el que también cercenó las prerrogativas de los actores como consumidores financieros.
No obstante que el 26 de enero de 2022, Crevial Colombia S.A.S. les comunicó a los beneficiarios de área que iniciaría el proceso de escrituración, y que los actores cumplieron con los requisitos para que ello se concretara, además de efectuar peticiones con tal propósito el 15 de noviembre de 2022, el 11 y 14 de abril de 2023, tal acto no se materializó. Con ocasión de tal deshonra las demandadas adeudan a los promotores la cláusula penal equivalente al 20% de la unidad inmobiliaria, esto es, de $118.900.000,oo, pactada en la disposición décima séptima del contrato de vinculación. La conciliación extrajudicial intentada fue fallida.
El apartamento objeto de la convención fue embargado por el Banco de Occidente el 31 de marzo de 2023, de lo que se colige que la fiduciaria “…no cumplió con la obligación de pagar la prorrata del crédito constructor otorgado…”, ni 003-2024-02113-01 4 trasladó oportunamente los bienes a los precursores, tampoco salió en defensa de los bienes fideicometidos, por lo que se encuentra llamada a resarcir los perjuicios ocasionados con tales omisiones2.
3. TRÁMITE PROCESAL El Despacho de Conocimiento, previa inadmisión 3, mediante proveído calendado 15 de marzo de 2024, admitió el libelo, ordenó su traslado al extremo pasivo4. Alianza Fiduciaria S.A., por conducto de togado, replicó el libelo planteado en su contra. Formuló las excepciones rotuladas “…INEXISTENCIA DE LOS REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA DECLARATORIA DE RESPONSABILIDAD EN CONTRA DE ALIANZA FIDUCIARIA S.A…”, “…FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA FRENTE A ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO SOCIEDAD PROPIAMENTE DICHA…”, “…INEXISTENCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE ALIANZA FIDUCIARIA S.A. Y LOS DEMANDANTES…”, “…LEGALIDAD EN LA ACTUACIÓN DE ALIANZA FIDUCIARIA S.A…”, “…FALTA DE PRUEBA EN LA QUE SE ACREDITEN LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA…”, “…ALIANZA FIDUCIARIA NO ES JUEZ DEL CONTRATO, NO PUEDE DIRIMIR DIFERENCIAS ENTRE EL FIDEICOMITENTE Y LOS BENEFICIARIOS DE ÁREA…”, “…LA CONDUCTA DE ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FUE DILIGENTE Y DE BUENA FE …”, “… AUSENCIA DE CAUSA, DAÑO O FUENTE DE LA OBLIGACIÓN…”, “…INEXISTENCIA DE LOS ELEMENTOS DE RESPONSABILIDAD CIVIL POR PARTE DE ALIANZA FIDUCIARIA – CUMPLIMIENTO DEL DEBER LEGAL…”, “…AUSENCIA DE SOLIDARIDAD ENTRE LAS DEMANDADAS…” y la “…genérica” 5.
Además, llamó en garantía a La Previsora S.A. Compañía de Seguros6. 2 Folios 2 l 12 ibidem. Archivo 008 AutoDeInadmisión. 4 Archivo 034AutoAdmisorio, ib. 5 Archivo Contestación Fideicomiso Oceanlife Dda Ana Toro y otro, CuadernoSuperintendenica, Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 6 Archivo llamamiento en garantía Ana Toro y otro, ib. 3 003-2024-02113-01 060 Anexos, 5 Mediante auto del 25 de septiembre de 2024, se tuvo por no contestada la demandada por parte del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Edificio Oceanlife bajo la administración y vocería de Alianza Fiduciaria S.A., y se aceptó el llamamiento en garantía efectuado por Alianza Fiduciaria S.A. a La Previsora S.A. Compañía de Seguros7.
El Banco de Occidente S.A., por medio de apoderado judicial, se manifestó frente a los hechos, se resistió a las peticiones, y formuló las defensas tituladas “…FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA DEL BANCO DE OCCIDENTE…”, “…INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL DEL CONTRACTUAL BANCO DE Y/O OCCIDENTE…”, “…DERECHO REAL DE HIPOTECA VALIDAMENTE CONSTITUIDO SOBRE EL INMUEBLE IDENTIFICADO CON EL FOLIO DE MATRÍCULA 060- 352680…”, “…PRESCRIPCIÓN Y/O CADUCIDAD DE LA ACCION…” y la “…GENÉRICA…”.
Adicionalmente, objetó el juramento estimatorio8. Notificada La Previsora S.A. Compañía de Seguros, a través de abogado, se pronunció frente a los supuestos fácticos del libelo introductorio y del llamamiento, con oposición a las pretensiones de los dos escritos, planteó frente al primero las excepciones de “…Falta de legitimación en la causa por activa de los demandantes…”, “…Prescripción de la acción de protección al consumidor financiero…” y la “…La genérica o ecuménica…”, y respecto del segundo, las exceptivas llamadas “…Ausencia de cobertura de la póliza de infidelidad de riesgos financieros No. 1001140 – respecto al amparo de indemnización profesional que infiere el llamante fue contratada ”, “…Ausencia de cobertura de la póliza de infidelidad de riesgos financieros No. 1001140, frente a las pretensiones de la demanda – no configuración de evento amparado ”, “…Ausencia de cobertura respecto de la póliza No. 1001140 – por expresa exclusión ”, “…Inexistencia de la obligación de indemnizar derivada de la póliza No. 1001140 ”, 7 8 Archivo 069 AutoOrdenaVincular, ib.
Archivo 079 Anexos, ib. 003-2024-02113-01 6 “…Sujeción a los términos y condiciones del contrato de seguro contenido en la póliza No. 1001140 ”, “…Aplicación de cláusula de deducible pacta en el contrato de seguro No. 1001140 ”, “…Límites máximos de responsabilidad, condiciones disponibilidad del valor asegurado ” del seguro y y “…La genérica o ecuménica ” 9.
Evacuadas las audiencias reguladas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, dictó sentencia que desestimó las exceptivas propuestas, declarando civil y contractualmente responsable a Alianza Fiduciaria S.A. En consecuencia la condenó, en nombre propio y como vocera y administradora del Fideicomiso Oceanlife, a más tardar dentro del mes siguiente a la ejecutoria de la decisión a liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble negociado, efectuar la escrituración solo con las afectaciones permitidas en el reglamento de propiedad horizontal y servidumbre, si hay lugar a ello, así como a adoptar la medidas tendientes al pago de la prorrata que corresponde a dicho bien, de ser necesario con su propio patrimonio, y a asumir el adicional de los gastos notariales.
Al Banco de Occidente S.A., dentro del mismo plazo, le impuso, liberar el embargo que afecte el aludido predio y admitir la solución de la forma antes indicada, para que proceda a la liberación y suscripción de escritura de levantamiento de hipoteca. Negó las demás pretensiones, declaró no probadas las defensas de falta de legitimación por activa de los demandantes y, prescripción de la acción de protección al consumidor financiero, propuestas por la llamada en garantía. Denegó el llamamiento de esta compañía, y no impuso condena en costas. 9 Archivo 089 ContestaciónDemanda, ib. 003-2024-02113-01 7 Inconforme con la decisión, fue apelada por la fiduciaria intimada, en el doble carácter citada, recurso concedido en el acto10.
4. LA SENTENCIA IMPUGNADA 4.1. El funcionario adujo que la responsabilidad analizada es una especial, en la que, al demandante, según las reglas del consumo le “ le atañe solamente demostrar el evento de inejecución y/o incumplimiento (art. 57 Ley 1480) ”, a su vez, la fiduciaria para liberarse debe acreditar que ella honró sus compromisos legales y contractuales. 4.2.
Las obligaciones de las fiduciarias son de medios, aunque asumen deberes de resultado, cuando se trate de cargas diferentes al objeto principal del contrato, o cuando estas devengan de la tipología del negocio fiduciario. 4.3. No existe falta de legitimación en la causa por pasiva, ya que se debate la conducta de la entidad convocada como vocera y administradora del fideicomiso Oceanlife, asimismo, por la omisión en la protección y la defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, y en su transferencia. 4.4.
Tampoco tiene acogida la relatividad contractual propuesta por el banco demandado, en tanto el convenio fiduciario causa efectos respecto de terceros que no hacen parte de éste, aunado, entre ese convenio y los demás celebrados para la negociación de la unidad inmobiliaria, existe coligación contractual. Por lo tanto, la entidad crediticia, así no hubiera hecho parte de la relación contractual, está llamada a responder de forma directa por impedirle a los beneficiarios disfrutar de su derecho a la titulación. 4.5.
La acción entablada prescribe – y no caduca- en el término de un 10 Archivo 150 fallo, ib. 003-2024-02113-01 8 año -numerales 3º y 6º del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011-; sin embargo, aquel fenómeno no se ha consumado, dado que el contrato no ha terminado, tan así que hasta ahora se encuentra en trámite la liquidación del patrimonio autónomo, y el artículo 5º de la Ley 1328 establece que los derechos de los consumidores financieros están vigentes durante la relación con la entidad vigilada. 4.6.
La fiduciaria: 1) inobservó la obligación de resultado, consistente en transferir los bienes fideicomitidos al beneficiario a la finalización del encargo, por existencia de una garantía hipotecaria; 2) no allegó elementos de juicio demostrativos de que realizó el análisis de los riesgos que involucra el proyecto, ni la capacidad técnica y jurídica del fideicomitente, quien ante la ausencia de recursos debía saldar el mutuo otorgado para la construcción; 3) tampoco probó cómo se encareció la obra para el 2018 -dos años antes de la pandemia-, cuando se giraron los recursos; 4); omitió realizar giros de anticipos pendientes por legalizar por $5.553.723.90,oo y pagar las comisiones en 2019 y 2020, las cuales generaron intereses de mora; 5) incurrió en retraso en la solución del crédito constructor; 6) entregó $2.668.618.843,oo por aportes que luego fueron reintegrados; 7) permitió el pago del terreno con los recursos de los beneficiarios de área; 8) no realizó estudio para establecer de dónde saldría el dinero para saldar la deuda de la edificación; 9) dio paso a las condiciones de giro poniendo en riesgo los bienes de los consumidores; 9) hizo requerimientos para la entrega en el 2023, cuando la fideicomitente ya se encontraba en régimen de insolvencia; 10) fue negligente en pedir la satisfacción de capitales pendientes, necesarios para la escrituración, pese a estar casi terminada la obra, medida que hubiera evitado su paralización hace casi 8 años; y 11) no probó que cumplió con el deber de informar a los consumidores, previo a la suscripción de la vinculación, los derechos, obligaciones y riesgos que ello conlleva, así como el estado del proyecto al momento del ingreso, la etapa en que se encontraba, la existencia del crédito constructor, la existencia de una hipoteca que grava el terreno en donde se levantaba la edificación, y las implicaciones de no solucionar esta acreencia. 003-2024-02113-01 9 Por ende, se acreditaron los elementos de la responsabilidad endilgada a la fiduciaria intimada, dado que existe una relación contractual, en virtud de la cual esta administra los recursos, culpa por las omisiones reseñadas y, un daño al no haber efectuado la tradición del inmueble conforme lo estipulado. 4.7.
Por lo anterior, debe resarcir los menoscabos incluso con su propio patrimonio, levantar el gravamen hipotecario y realizar la escrituración de los inmuebles negociados, libres de afectaciones, en el término no mayor a un mes, para lo cual deberá sufragar con su propio patrimonio el crédito constructor de la prorrata, lo cual deberá aceptar el banco intimado, no obstante la existencia del proceso ejecutivo, y de existir el proceso concursal del patrimonio autónomo, informar al juez para que tome las medidas pertinentes. 4.8.
No es imperativo para los actores conocer al respecto, pues es solo una buena práctica, cuya inobservancia no desconoce sus derechos artículo 6º de la Ley 1328 de 2009 -; además, tal carga no puede imponerse a aquéllos, quienes son la parte más débil en la relación, son consumidores desprevenidos y sin educación financiera, así sean profesionales en áreas diferentes. 4.9.
La buena fe de la entidad financiera debe ser objetiva para que esté exenta de culpa, dado el deber de conducta que se exige de expertos, para el caso en el rol de administradores de dineros ajenos en este tipo de negocios. 4.10. No se accede a la cláusula penal invocada, porque los precursores vienen usufructuando el predio, con ocasión de la entrega material, por lo que no existe imposibilidad de uso, y tampoco mora; además, la penalidad se pactó a favor de la fideicomitente, sin que pueda estimarse solidaridad al respecto. 4.11.
No aceptó el llamamiento en garantía, en tanto, conforme a lo 003-2024-02113-01 10 pactado, no cabe la responsabilidad de la aseguradora, debido a que la fiduciaria conocía del estado del fideicomiso -falta de liquidez-, antes de la renovación de la póliza, y no lo comunicó a aquella entidad como le correspondía.11.
5. LA IMPUGNACIÓN 5.1. La abogada que representa los intereses de Alianza Fiduciaria S.A. alegó como sustento de la solicitud revocatoria del veredicto, que el presente asunto debe resolverse de cara a una responsabilidad contractual, acorde con lo señalado en la fijación del litigio, y no con soporte en las disposiciones que gobiernan la Ley 1480 de 2011. 5.2.
En todo caso el Superintendente aplicó indebidamente la Ley 1328, al soslayar la aplicación del principio pro consumidore, en las decisiones probatorias adoptadas, inobservar el principio de congruencia, excluir demandados para conservar la competencia, notificar indebidamente el libelo, no requerir la acreditación de la representación legal de la persona jurídica, ni el juramento estimatorio. 5.3.
Existe falta de legitimación de la fiduciaria convocada en nombre propio, porque el pago del mutuo le corresponde al fideicomitente y al patrimonio autónomo. A su vez a éste, le concierne la escrituración y entrega jurídica de la unidad inmobiliaria; además, el incumplimiento de estas cargas irradia los efectos en dicha masa de bienes. 5.4.
No se estructura la responsabilidad alegada en cabeza de la fiduciaria, por cuanto la causa eficiente es atribuible a hechos de terceros -el crédito constructor le concernía asumirlo a Crevial Colombia S.A.S., la entrega de dineros y supervisión del gasto le correspondían al interventor-. Tampoco 11 a aquella entidad le correspondía la construcción, Archivo 149Sentencia, ib. 003-2024-02113-01 11 comercialización de proyectos y operaciones de créditos, la interventoría o financiación, ni era de su competencia la entrega y escrituración de la unidad inmobiliaria; además, no es garante o codeudora por los aportes efectuados. 5.5.
En gracia de discusión por todo lo dicho, existe una concurrencia de culpas, una causal de exoneración o de atenuación de la responsabilidad. 5.6. El A quo realizó un indebido análisis del nexo causal y el daño, así como los medios demostrativos -licencia de construcción y permiso de enajenación-; igualmente, hizo alusión a estados financieros que no fueron solicitados como pruebas, y omitió dirimir la totalidad de excepciones planteadas.
No reparó en que los accionantes aceptaron que se hipotecaran los predios en los que se desarrollaría el proyecto, para la financiación de la obra, así como en que fueron informados sobre sus riesgos y recibieron la documentación pertinente –instrucciones y contratos-, pese a que era su deber enterarse de ello. 5.7. Sí era factible el llamamiento en garantía, en razón a que: 1) se presentó en vigencia de la póliza -18 de abril de 2023-, el reclamo por no haberse materializado la escritura; 2) la cláusula de descubrimiento no puede equipararse a una exclusión de eventos conocidos por el asegurado con anterioridad la entrada en vigor del negocio; y 3) de cualquier manera, es ineficaz el clausulado que reza: “circunstancias o eventos conocidos por el asegurado con anterioridad al inicio de vigencia de la póliza”, dado que no se encuentra en caracteres destacados, a continuación de los amparos12.
En la oportunidad para sustentar la alzada trajo a colación los mismos censuras, con excepción de los expresados respecto de lo resuelto 12 Archivo 151 ReparosApelaciónSentencia, ib. 003-2024-02113-01 12 frente al llamamiento en garantía13.
6. EL DERECHO DE RÉPLICA FRENTE A LA ALZADA 6.1. El mandatario judicial de los precursores rebatió que la fiduciaria afectó los derechos de sus prohijados a la información completa y oportuna, a recibir la propiedad libre de gravámenes, a causa de la incorrecta administración de los fondos, por lo resultaba viable declararla responsable de tal incumplimiento de manera directa y como vocera del patrimonio autónomo.
Las cláusulas que limitan la responsabilidad de aquella entidad son abusivas14. 6.2. El togado que representa al Banco de Occidente S.A. refutó que a este no puede endilgársele responsabilidad civil contractual o extracontractual, pues la persecución del bien hipotecado, en virtud del derecho real de hipoteca, es lícita y se apoya en un título ejecutivo.
Aunado, tal sociedad no es parte en ninguno de los convenios coligados, por lo que no está llamado a resistir las pretensiones15. CONSIDERACIONES 1. Se aprecia la concurrencia de los denominados presupuestos procesales. Además, examinado el trámite no se observa irregularidad capaz de invalidarlo, verificándose asi las condiciones jurídico procesales que habilitan el proferimiento de una sentencia de mérito.
Por lo demás, pese a que parte de la audiencia en que se emitió el veredicto, no quedó en el registro fílmico, la aportación del documento contentivo de aquél, aportado por el Superintendente subsana tal situación, más cuando su contenido fue puesto a consideración de los abogados de las partes, sin que hubieran expresado inconformidad al respecto. 13 Archivo Sustentación, Apelación Sentencia 01, Segunda Instancia, Archivo DescorreTraslado, ib. 15 Archivos DescorreTrasladoJuanOlaya y DescorreTrasladoJuanOlayaV, ib. 14 003-2024-02113-01 13 2.
Dicho lo anterior, deberán dirimirse anticipadamente los reproches esbozados por la opugnante, en la doble calidad ya conocida, relativos a: 1) la exclusión de un demandado; 2) no requerir la acreditación de la representación legal de una persona jurídica involucrada, ni el juramento estimatorio, 3) y a las decisiones adoptadas por el Superintendente sobre temas probatorios, así como la transgresión del derecho de contradicción frente a algunos de tales tópicos.
En lo concerniente a los dos primeros temas, es dable recordar que, tras acoger el requerimiento efectuado en el auto inadmisorio de la demanda, emitido el 19 de febrero de 202416, los promotores asintieron en adecuar las pretensiones para excluir a Crevial Colombia S.A.S. como demandada, con el fin que la autoridad de primer grado adelantara la causa sólo respecto de las entidades vigiladas.
En esos términos, el estrado quo le impartió trámite al libelo el 15 de marzo siguiente 17, por supuesto, luego de encontrar acreditados los requisitos formales exigidos por la ley procesal civil - artículos 82 y siguientes- para el escrito introductorio, dentro de los que se encuentran el juramento estimatorio y las pruebas de existencia y representación de las partes.
El aludido proveído, aunque fue controvertido por la fiduciaria demandada mediante recurso vertical, se mantuvo por determinación del 17 de mayo posterior 18, sin que aquélla formulara excepción previa alguna, a través de la cual planteara las memoradas falencias atribuidas al legajo introductorio. De la misma forma, practicadas las pruebas decretadas, el 11 de abril último se clausuró la etapa suasoria19, respecto de lo cual no se advierte 16 Archivo 008 AutoDeInadmisión, CuadernoSuperintendencia, Principal, Primera Instancia. Archivo 032 AutoAdmisorio, ib. 18 Archivo 059AutoResuelverecurso, ib. 19 Archivo 142 ActasAudiencia. Ib. 17 003-2024-02113-01 14 inconformidad alguna por parte de dicho litigante.
Así las cosas, encontrándose ejecutoriadas los pronunciamientos reseñados sobre los referidos temas, en virtud del principio de preclusión que gobierna las actuaciones judiciales, no le es permitido a la apelante volver en la alzada sobre ellos, “ cuando dentro de la oportunidad señalada el litigante ejercita válidamente la facultad de que se trata, pues es apenas obvio pensar que si el derecho se ejerció anteriormente, la decisión judicial correspondiente deba producir como consecuencia la clausura de la respectiva etapa del proceso, impidiendo que la misma pretensión pueda ventilarse nuevamente (…)”.20 -resalta la Sala-.
Agregado a ello, no puede perderse de vista que, apelar “…no es ensayar argumentos disímiles o marginales que nada tengan que ver con lo decidido en la providencia impugnada…” sino “…sustentar y manifestar las razones fácticas, probatorias y jurídicas de discrepancia con la decisión impugnada… Demostrar los desaciertos de la decisión para examinarla, y por tanto, el apelante debe formular los cargos concretos, y cuestionar las razones de la decisión o de los segmentos específicos que deben enmendarse…”21. 3.
Tras ese análisis, se ocupa el Tribunal de los reparos de fondo esgrimidos, precisando que aquellos gravitan, en síntesis, en determinar sí la sociedad fiduciaria convocada a título personal cuenta con legitimación en la causa por pasiva, de ser así, sí ella deshonró los compromisos que le atañen en tal condición y como vocera del patrimonio autónomo Oceanlife, como lo concluyó el a quo y, por ende, si era posible impartir las órdenes emitidas en la sentencia cuestionada. 4.
Con el propósito de dilucidar tales aspectos, viene bien recordar que el artículo 78 de la Constitución Política es el fundamento de la 20 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 10 de mayo de 1979. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 18 de junio de 2014. Expediente 01190-00. 21 003-2024-02113-01 15 responsabilidad que le asiste a los productores y proveedores frente a los consumidores.
Dicho precepto regula dos ámbitos de protección distintos, aunque complementarios y definidos. El primer inciso indica que “[l]a ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”, manera en la que amparó las irregulares condiciones de idoneidad y calidad de los productos.
A su vez, en el segundo aparte señala que “[s]erán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios”, términos en que estatuyó la defensa por los defectos que lesionen la salud y seguridad de los clientes.
El aludido mandato fue desarrollado en la Ley 1480 de 2011, la cual disciplina el régimen de responsabilidad de productores y proveedores en salvaguarda a los consumidores como la parte débil de la relación negocial. Por lo tanto, dígase de una vez, que, en coherencia con los lineamientos precedentes, la presente causa debe dirimirse de cara a las reglas de protección al consumidor - Leyes 1328 de 2009 y 1480 de 2011-, ya que estas normativas garantizan la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, la responsabilidad de los productores y proveedores, máxime cuando el numeral 3º del canon 56 de la última reglamentación en comento señala que mediante la acción de protección al consumidor se resolverán los conflictos “…originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios…”. 5.
De otra parte, viene bien recordar que la fiducia mercantil, disciplinada en los artículos 1226 a 1244 el Libro Cuarto, Título XI del Código de 003-2024-02113-01 16 Comercio, es un negocio jurídico en virtud del cual “…una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario…”.
Los bienes transmitidos entrarán a integrar un patrimonio autónomo destinado al cumplimiento del objeto negocial, quien, a su vez, adquiere algunos deberes indelegables -canon 1234 del Estatuto Mercantil- y solo puede renunciar a la gestión encomendada por las razones señaladas en el acto de constitución, o en su defecto, por las causales justificativas que presume el artículo 1232 ejusdem, con previa autorización del Superintendente Financiero.
La calidad de fiduciario se encuentra restringida para los establecimientos de crédito y a las sociedades de esa naturaleza que deben estar especialmente autorizados para el efecto por la Superintendencia Financiera. La fiducia mercantil se encuentra regulada en la norma en comento y dada la condición de entidades vigiladas que ostentan las prestadoras de esos servicios, están sujetas también al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y a la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera, que contiene disposiciones especiales en esa materia.
En el negocio fiduciario de administración, el promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduciante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará el mismo, a una sociedad fiduciaria, para que administre y efectúe las gestiones necesarias para su ejecución, y una vez concluida, le transmita las unidades inmobiliarias edificadas al mismo fiduciante o a quienes hubieren llegado a vincularse como beneficiarios. 003-2024-02113-01 17 Tal modalidad de fiducia se sustenta principalmente en la confianza que la presencia de una entidad especialista en la gestión de negocios de esa índole otorga.
Las obligaciones de la fiducia dimanan, en primer lugar, de las cláusulas contenidas en el acto constitutivo celebrado en virtud del principio de autonomía privada que es ley para las partes -regla 1602 Código Civil y 1234 del Código de Comercio-, y en complemento, de las normas que disciplina esa tipología negocial, así como de la buena fe que también es «fuente de creación de especiales deberes de conducta exigibles entre las partes contratantes, de acuerdo con el tipo de contrato y con la finalidad perseguida a través de él por las propias partes» 22, como expresión de la función integradora que le confieren los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
El precepto 1234 del este último estatuto establece dentro de los deberes indelegables del fiduciario, entre otros, realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; defender los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; transferir a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario.
La fiduciaria debe actuar dentro de las distintas fases de formación, celebración, desarrollo, y terminación de esta clase de negocios, bajo los lineamientos de la buena fe, ya que funge como una verdadera depositaria de la confianza otorgada por el constituyente y por los beneficiarios. Sobre el particular ha dicho la Corte Suprema de Justicia que “…las obligaciones de la sociedad fiduciaria emergen, en primer lugar, de las cláusulas contenidas en el acto constitutivo celebrado en virtud del principio de autonomía privada que es ley para las partes (art. 1602 C.C. 22 Diez Picazo, Luis.
Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen I, 5°. Ed. Civitas, Madrid, 1996, pág. 362. 003-2024-02113-01 18 y 1234 C. de Co.), y en complemento, de las normas que regulan esa tipología negocial, y de la buena fe que también es «fuente de creación de especiales deberes de conducta exigibles entre las partes contratantes Desde el punto de vista legal, el artículo 1234 del estatuto mercantil dispone que son deberes indelegables del fiduciario, además de los previstos en el acto constitutivo, los siguientes: … 7) Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario, y … 3.3.2.- La fiduciaria debe actuar en las diferentes fases del contrato bajo los lineamientos de la buena fe…, [principio del que] emergen otras reglas accesorias o agregadas que igualmente tienen fuerza vinculante, conocidas como normas o «deberes secundarios de conducta» que hacen parte del contenido de la obligación así no hayan sido pactadas expresamente en la convención. Por la naturaleza de los negocios fiduciarios, resultan especialmente relevantes los deberes accesorios de información, consejo y previsión…”23.
(subraya ajena). En cuanto a su naturaleza, las obligaciones que contrae el fiduciario mercantil no son de resultado sino de medios, salvo disposición legal en contrario, según se infiere de lo previsto en el artículo 29.3 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero -Decreto 663 de 1993-. 23 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC5430 del 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 003-2024-02113-01 19 Por lo tanto, la fiduciaria solo se compromete a proporcionar aquellos adecuados conocimientos para la consecución del fin del contrato. Podrá exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado de un grado máximo, que no es el que se espera de un hombre común, sino de un experto en negocios fiduciarios que como actividad de interés público está vigilada y controlada por el Estado. 6.
Con el fin de ahondar en las censuras manifestadas por la recurrente ante la desestimación de las excepciones, deviene necesario memorar que, de la fiduciaria, como profesional en la materia, se espera el estricto cumplimiento de los deberes generales y particulares propios del ramo de sus negocios. Del artículo 1234 del Estatuto Mercantil y la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera emerge que son obligaciones exigibles a las fiduciarias en el desarrollo de su actividad: lealtad y buena fe, información, protección y defensa de los bienes fideicomitidos, diligencia, profesionalidad y especialidad, previsión y asesoría. El deber calificado de información se encuentra contenido en normas tales como la Ley 1328 de 2009 –Estatuto de Protección al Consumidor Financiero– o la Ley 1480 de 2011 –Estatuto de Protección al Consumidor–.
El primer ordenamiento, incluyó en su catálogo de principios el de debida diligencia, que exige a las entidades vigiladas emplearla en el ofrecimiento de productos o prestación de servicios a los consumidores, quienes tienen el derecho de recibir información adecuada y suficiente a lo largo de la relación con la entidad -canon 3, literal a-; el de transparencia e información cierta, suficiente y oportuna, que exige a las entidades suministrar al consumidor información que responda a tales características, pues solo ella le permitirá conocer adecuadamente sus derechos -canon 3, literal c-; garantizándose la prerrogativa del consumidor de exigir a la entidad vigilada la rigurosa observancia de tales principios.
Además, la Circular Jurídica Básica contempla que la sociedad fiduciaria 003-2024-02113-01 20 tiene como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. También, le impone a aquella entidad que los contratos fiduciarios a través de los cuales se desarrollen o ejecuten proyectos inmobiliarios, deben contener, como mínimo, «las condiciones que se deben verificar para el cumplimiento del punto de equilibrio», «la obligación de la sociedad fiduciaria de verificar el cumplimiento de las condiciones financieras, técnicas y jurídicas contractualmente establecidas para la transferencia o desembolso de los recursos», y «el término dentro del cual el fideicomitente debe acreditar el cumplimiento de las condiciones para la transferencia o desembolso de los recursos».
Ahora, el principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo, quien se beneficia de sus utilidades; empero, la responsabilidad de la fiduciaria se estructura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes. Respecto del tópico la Corte Suprema de Justicia ha dicho: “ el fiduciario compromet[e] su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida, en que el que con su dolo o culpa causa un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario…”24.
Por ende, de cara a tales lineamientos, no es dable admitir como lo señala el recurrente que, la conducta de la fiduciaria solo puede juzgarse de cara a las obligaciones contenidas en el negocio fiduciario, pues como quedó visto, otras reglas, contemplan el deber de proceder de 24 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 31 de mayo de 2006, expediente 0293. 003-2024-02113-01 21 buena fe y el deber de información, entre otros, los cuales también sirven de rasero para determinar si aquella entidad acató las obligaciones que como profesional le competen. 7.
Por ello, pronto se advierte la infertilidad de la falta de legitimación de la fiduciaria intimada en posición propia, fundamentada en que la solución del crédito constructor le corresponde al fideicomitente y al patrimonio autónomo, a su vez, a éste, le atañe la escrituración y entrega jurídica de la unidad inmobiliaria. Lo anterior es así, porque examinado el legajo introductorio a la aludida compañía se le imputó negligencia en la observancia de su gestión y desatención de algunos deberes legales de conducta y accesorios que en su condición de fiduciaria le correspondía atender, de ahí que sí estaba llamada a resistir de manera directa las pretensiones.
Aspecto respaldado por la Sala de Casación Civil, al decir “…si bien el fiduciario no compromete su responsabilidad patrimonial directa y personal en la ejecución del contrato por los actos o negocios de desarrollo, ejecución o aplicación del encargo, los que recaen directa y exclusivamente en el patrimonio autónomo, de todas maneras, (…) esa sola circunstancia no autoriza excluir in radice la responsabilidad personal del fiduciario por sus actos, conducta o comportamiento, acciones u omisiones en detrimento de la finalidad fiduciaria o de los intereses del constituyente y de terceros, por inobservancia de sus deberes profesionales de diligencia, lealtad, corrección, buena fe, imparcialidad, secreto, información, o por extralimitación de funciones, ausencia de adopción oportuna de las medidas idóneas exigibles, entre otras hipótesis, en las cuales es responsable con su patrimonio “directamente por situaciones en que se le sindique de haber incurrido en extralimitación, por culpa o por dolo en detrimento de los bienes fideicomitidos que se le han confiado, hipótesis en la cual obviamente se le debe llamar a responder por ese indebido proceder por el que en realidad ya no puede resultar comprometido el 003-2024-02113-01 22 patrimonio autónomo” (Cas.civ. agosto 3/2005 [SC-200-2005], exp.1909)”. 8.
Aclarado lo antecedente, compete ahondar en la atribución de la responsabilidad a la fiduciaria por no notificar a los beneficiarios de área, los diferentes otrosíes efectuados al contrato de fiducia mercantil en los cuales, además de otros aspectos, se amplió el plazo del período operativo. Escrutado el convenio de vinculación como beneficiarios de área celebrado por los demandantes el 20 de noviembre de 2020, en el numeral 2.2. de los antecedentes se contempló que mediante documento privado del 28 de julio del 2016 se modificó integralmente el negocio fiduciario constitutivo del Fideicomiso Oceanlife25.
A su vez, se suscribieron un segundo, tercer y cuarto otrosíes, respectivamente estos dos últimos, el 24 de julio de 2020 y el 23 de julio de 2021, en los cuales se amplió el período operativo, además de imponer a la fideicomitente constituyente notificar a los beneficiarios de área las modificaciones26. Aunque es claro que la carga de tal enteramiento le competía a la fideicomitente, la fiduciaria no demostró que diligentemente hubiera verificado su cumplimiento, pese a que de ello pendía la acreditación de las condiciones de giro, según lo concertado en el tercer otrosí. Además, es claro que la fiduciaria no era una simple observadora frente a la difusión de esa información en tanto en su calidad de administradora profesional en este tipo de negocios estaba compelida a realizar con diligencia el deber de comunicar a los vinculados las condiciones en que se desarrollaba el negocio fiduciario, del cual hacen parte los otrosíes. 25 Folio 35 del archivo CONTRATO DE VINCULACIÓN 10045011979, 060Anexos, CuadernoSuperintendencia Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 26 Archivos OTRO SI No. 3 CONTRATO FIDUCIARIO y OTRO SI No. 3 CONTRATO FIDUCIARIO, 060Anexos, CuadernoSuperintendencia Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 003-2024-02113-01 23 A ese respecto, cobra especial importancia lo acotado en segmentos anteriores acerca de la función integradora del contrato que ostenta la buena fe y las reglas secundarias de conducta que emanan de ella, como información, consejo y previsión, de mayor exigencia dado el carácter de negocio basado en la confianza, propio del celebrado con los ahora demandantes, quienes censuran no haberse enterado de todas las modificaciones del contrato de fiducia, con ocasión de lo cual pudo derivarse los retrasos en la construcción. En ese sentido, la jurisprudencia ha dicho: “…Es claro que en la fiducia inmobiliaria, el deber de información se concreta en la comunicación que la fiduciaria, actuando como administradora de los recursos de los inversionistas y vocera del patrimonio autónomo, debe mantener con los beneficiarios interesados en el buen suceso de las obras, quienes comúnmente constituyen la parte débil de la relación contractual y centran sus expectativas respecto al conocimiento de la información de lo que allí acontezca, en la seriedad, probidad y diligencia de la fiduciaria, que como se indicó en precedencia, funge como depositaria de la confianza de que cumplirá correctamente el objeto del contrato atendiendo su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos, por lo que la defraudación de esa confianza va en contra también del principio de buena fe en su función integradora del negocio jurídico…”27.
Por tanto, la mencionada sociedad al no haber acreditado que procedió con la debida diligencia esperada de una profesional de esos menesteres, la hace responsable, de manera directa, de las consecuencias que tal desidia causó, más cuando la advertida omisión que varió la relación negocial deja al descubierto una absoluta falta de previsión y consejo, de cara a los efectos que ello puede generar en el 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC5430 del 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 003-2024-02113-01 24 desarrollo inmobiliario; proceder que resulta reprochable al profesional autorizada para celebrar y administrar negocios fiduciarios mercantiles. Las precedentes disquisiciones son suficientes para concluir que la fiduciaria intimada desatendió también cumplir con el deber legal de información, al tiempo que desatendió las reglas secundarias de previsión y consejo, inherentes a la modalidad contractual que la vinculó con los accionantes, los cuales entraron a integrar el contrato de conformidad con los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
En tales circunstancias, esto es, al haber inobservado la fiduciaria convocada los deberes legales que como profesional le competen, debe responder directa y personalmente con su patrimonio, por los detrimentos irrogados con tal conducta. Aunado, no tiene sustento la ausencia de nexo causal alegada, puesto que la responsabilidad de la fiduciaria se deriva de su falta de diligencia en el acatamiento de las reglas de conducta establecidas por la ley y por los deberes accesorios de buena fe.
Al respecto, es preciso señalar que el Alto Tribunal Civil “…en CSJ SC13925-2016, explicó que: “(…) es posible endilgar la autoría de un hecho por las abstenciones cuando el agente tenía el deber legal de actuar para evitar una consecuencia dañosa, lo cual no puede ser explicado por una ‘causalidad’ desprovista de componentes normativos porque las omisiones no son eventos sino ausencia de éstos, es decir que no generan relaciones de causalidad natural.
Es un principio general que no hay responsabilidad civil por las inactividades salvo que el demandado se encuentre bajo un deber legal preexistente o tenga la posición de garante respecto de quien sufre el perjuicio.” 003-2024-02113-01 25 Quiere decir que no siempre debe acreditarse la cadena causal fenoménica dentro de la cual se produjo el hecho perjudicial sobre la base de la conducta positiva de quien se pregona la responsabilidad civil; pues, es posible que sin haber intervenido materialmente con sus actos en ese desarrollo episódico, el resultado dañoso derive de una omisión de la conducta negocial debida…”28.
Agregado a lo anterior, también se configura la responsabilidad contractual de la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo, por desatender las obligaciones concertadas en el negocio fiduciario y el convenio coligado como pasa a explicarse. El 26 de julio de 2016, Credival Colombia S.A.S., en calidad de fideicomitente constituyente, celebró con Alianza Fiduciaria S.A., un contrato de fiducia, en virtud del cual se constituyó el patrimonio autónomo Fideicomiso Oceanlife, y entre las instrucciones dadas a esta última compañía en la cláusula 12 numeral 5º, se plasmó: “De acuerdo con las instrucciones impartidas por el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE, otorgar las escrituras mediante las cuales se transfiera a título de beneficio en fiducia mercantil a favor de los FIDEICOMITENTES BENEFICIARIOS, las unidades inmobiliarias del PROYECTO que les correspondan, siempre y cuando el BENEFICIARIO DE ÁREA se encuentre al día con sus aportes conforme al respectivo contrato de vinculación”29.
Como contrato coligado a éste, los demandantes suscribieron el de vinculación como beneficiario de área al fideicomiso Oceanlife, en cuyo clausulado tercero se concertó: 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC4142 del 16 de diciembre de 2020, expediente08001-31-03-012-2010-00197-01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 29 Folio 20 del archivo CONTRATO FIRMADO OCEAN LIFE 1, 060Anexos, CuadernoSuperintendencia Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 003-2024-02113-01 26 “…OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PUBLICA: La escritura pública mediante la cual se transfiera el derecho de dominio y la posesión a título de beneficio en fiducia mercantil, de la unidad inmobiliaria a la que se refiere este contrato, la cual se traspasará como cuerpo cierto, junto con el coeficiente de copropiedad que le corresponda de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal, será otorgada por ALIANZA como vocera del FIDEICOMISO OCEANLIFE, por el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE y por EL BENEFICIARIO DE AREA o por sus cesionarios registrados en ALIANZA, (iii) y el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE, en la fecha y notaría que informe EL FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE a EL BENEFICIARIO DE AREA, de acuerdo con lo previsto en este contrato, siempre y cuando EL BENEFICIARIO DE AREA haya cumplido con todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, así como las derivadas del contrato de encargo fiduciario de acabados y mejoras, si lo hubiere, especialmente haber realizado la totalidad de los aportes que de acuerdo con el plan de entrega de aportes, debe entregar a ALIANZA como vocera del FIDEICOMISO OCEANLIFE y haber obtenido la aprobación de un crédito a largo plazo para la financiación del saldo pendiente, de así requerirse en el correspondiente plan de entrega de aportes, que se haya terminado la obra por parte del FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE y se encuentre registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal al que estará sometido el Proyecto y del cual se deriva la Unidad Inmobiliaria a que hace referencia este contrato…”30.
Es claro dentro de este entramado contractual que el propósito de la fideicomitente era conseguir la vinculación a su proyecto constructivo de terceros que hicieran aportes para su consumación, quienes, a su vez, tenían el interés de adquirir la propiedad de algunas unidades inmobiliarias. 30 Folios 38 y 39 del archivo CONTRATO DE VINCULACIÓN 10045011979, 060Anexos, CuadernoSuperintendencia Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 003-2024-02113-01 27 Así, la fiduciaria demandada, como vocera del patrimonio autónomo, para efectuar dicha transferencia estaba condicionada a recibir la instrucción de la notaría en que se protocolizaría por parte de la fideicomitente; además, era menester verificar que el beneficiario de área hubiera efectuado la totalidad de los aportes y, la constituyente hubiese terminado la obra y registrado el reglamento de propiedad horizontal.
Dado que los aportes fueron saldados por los actores en su totalidad, conforme refleja el estado de cuenta adosado31, y que se cumplen los demás requerimientos para la escrituración, pues de otra manera Alianza Fiduciaria S.A. no hubiera admitido en la contestación de la demanda que “…la sociedad fideicomitente, mediante comunicación de fecha 12 de agosto de 2022, [la] instruyó …, como vocera y administradora del FIDEICOMISO OCEANLIFE, [para que] le otorgara poder para suscribir en nombre del FIDEICOMISO OCEANLIFE la escritura pública de transferencia de dominio a título de beneficio en fiducia mercantil el Apto 1105 identificado con folio de matrícula No. 060352697, garaje 10 y depósito 3 a favor de los demandantes…”32, es evidente que la fiduciaria convocada incumplió la obligación de transferir el dominio de los inmuebles negociados a los beneficiarios de área, y con ello de contera, les ha causado un menoscabo económico, pues los bienes negociados no figuran como propiedad de aquéllos.
Es así que, contrario a lo aseverado por la apelante, se encuentran reunidos los elementos para declarar la responsabilidad civil contractual en cabeza de la fiduciaria intimada, en calidad de vocera del patrimonio autónomo, en el marco de la acción de protección de consumidor financiero, ya que se constató: la deshonra convencional de la obligación de efectuar la escrituración, pactada en los negocios fiduciario y de vinculación; el detrimento patrimonial sufrido por los demandantes y; la relación causa-efecto entre esos dos sucesos. 31 Archivo ESTADO DE CUENTA 10045011979, 060Anexos, CuadernoSuperintendencia Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 32 Folio 12 del archivo Contestación Fideicomiso Oceanlife Dda Ana Toro y otro, 060 Anexos, CuadernoSuperintendenica, Principal, PrimeraInstancia, 11001319900320240211301. 003-2024-02113-01 28 Sin que aquella entidad pueda liberarse de la responsabilidad por la falta de recursos por parte de la fideicomitente para sufragar la prorrata de la hipoteca a favor del Banco de Occidente S.A., que garantiza el mutuo que realizó, o debido a que fue esta entidad quien se negó a suscribir la escritura de enajenación, o con ocasión el clausulado que la exonera de responsabilidad, según la cual, la sociedad fiduciaria no está llamada a responder por la construcción, ejecución y terminación de la obra, su promoción, comercialización, la gerencia o plazos de entrega, así como tampoco por los riesgos técnicos y patrimoniales del proyecto.
Ello, por cuanto los primeros argumentos resultan derruidos y esta disposición inocua, ante el criterio jurisprudencial sentado por este Tribunal, según el cual, la coligación convencional del contrato de fiducia con el de vinculación, irradian una responsabilidad solidaria entre la fiduciaria como administradora del patrimonio autónomo y la fideicomitente, con independencia que la inobservancia negocial emane solo una de ellas puesto que, en virtud de tal conexidad de vínculos, el incumplimiento de una de las partes transmite sus efectos a todos los contratantes y a todos los negocios, consecuencia de lo cual la fiduciaria debe responder por los detrimentos que la inobservancia convencional de los demás involucrados en las alianzas coligadas generen.
En este orden de cosas, acreditada la responsabilidad contractual de la fiduciaria demandada, como vocera del Fideicomiso Oceanlife, quien constituyó las hipotecas de los predios en donde se desarrolló el proyecto, asimismo a título personal, a esa firma le corresponde efectuar la cancelación de la prorrata de dicho gravamen a favor del Banco de Occidente S.A., para enajenarlos libre de cualquier afectación, por lo ya dicho.
La anterior orden y no una formal de indemnización de perjuicios es la que corresponde impartir, en razón a que es las más conveniente ante la materialización de la entrega de los bienes negociados a los beneficiarios, máxime cuando en la acción de protección al consumidor, 003-2024-02113-01 29 las reglas de congruencia se flexibilizan, al amparo de lo previsto en artículo 58, numeral 9º, de la Ley 1480 de 2011 que preceptúa que el juez o la superintendencia “…resolverá sobre las pretensiones de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, y emitirá las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberán cumplir…”.
De consiguiente, basten las antecedentes consideraciones para llevar al traste cada una de las excepciones blandidas por Alianza Fiduciaria S.A. y, de contera, estimar que la determinación adoptada por el a quo se encuentra ajustada a la legalidad, pues la valoración de los elementos suasorios, en conjunto antes reseñados, no permiten llegar a conclusión diferente a la adoptada por ese funcionario.
Por las razones ya expuestas, además se descarta una concurrencia de culpas, o una disminución en la responsabilidad de la profesional encausada, o su exoneración. En coherencia con los antecedentes lineamientos, establecida como está la responsabilidad de la fiduciaria, en la doble condición que fue citada a este litigio, esto es, de manera personal o directa y, como vocera del patrimonio autónomo, inane resulta profundizar en los demás argumentos esbozados por la recurrente tendientes a liberarla de la misma.
Dentro de lo que se destacan, el posible conocimiento de los actores sobre la relación negocial, los riesgos de ésta, las acciones tomadas en la ejecución, la entrega de los documentos contentivos de la fiducia y la alianza conexa, el adecuado manejo de los recursos, la imputación a terceros de la causa eficiente del daño, la viabilidad del proyecto, la acreditación del punto de equilibrio, la capacidad técnica, jurídica y financiera de la fideicomitente al punto que le otorgaron el crédito constructor entre otras, la competencia del interventor para la entrega de dineros, revisión de gastos y supervisión de la obra, la no exigencia por 003-2024-02113-01 30 parte del Superintendente de allegar los estados financieros, la incompetencia de la fiduciaria para vigilar la construcción, comercialización y financiación de la edificación, entre otros temas señalados con tal propósito. 9.
En cuanto a las desavenencias por lo zanjado respecto al llamamiento en garantía, no serán objeto de análisis, debido a que, pese a que fueron alegadas por la recurrente en la oportunidad para indicar los reparos concretos, no se desarrollaron ante esta Sede. Carga necesaria pues, al tenor del artículo 320 del Código General del Proceso, en concordancia con el inciso 2° del numeral 3° del canon 322 ejúsdem, el superior solo debe pronunciarse sobre “…los reparos concretos formulados por el apelante…”, que hayan sido sustentados. 10.
No hay lugar a estudiar el desencuentro aducido, al descorrer la alzada, por el abogado del banco intimado, respecto a la citación de su asistido a la presente contienda, debido a que este tema no lo rebatió en oportunidad mediante el remedio vertical como correspondía, ante la disconformidad frente a lo dirimido por el despacho de primera instancia, proceder en contrario, implicaría desconocer el fin de tal medio de impugnación, el cual “…tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…” ante el a quo y sustentados ante el superior. 11.
Por todo lo confutado, se ratificará el veredicto impugnado, habida cuenta que las inconformidades manifestadas por la apelante devienen frustráneas. Costas a cargo de esta litigante- numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso-. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, EN SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL, 003-2024-02113-01 31 administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida dentro del presente asunto el 29 de abril de 2025, por la Superintendencia Financiera de Colombia – Delegatura para Funciones Jurisdiccionales.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la recurrente vencida. Liquídense en la forma prevista en el artículo 366 del Código General del Proceso, incluyendo como agencias en derecho un salario mínimo legal mensual vigente. TTERCERO: DEVOLVER el expediente a la autoridad de origen. Oficiar y dejar constancia.
NOTIFÍQUESE, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (Ausente por Comisión) Firmado Por: 003-2024-02113-01 32 Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0cd62fa05f14aaf0095ffd76b39b8f441d642369079c84126a846f93d99 672b7 Documento generado en 20/10/2025 05:00:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 003-2024-02113-01 33