República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Ponente SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE Impugnación Actas DEMANDADO RADICADO Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración del Edificio Sara y las personas que los representan 110013103 027 2025 00687 01 PROVIDENCIA Interlocutorio nro. 59 DECISIÓN CONFIRMA FECHA Diecinueve (19) de mayo de dos mil veintiséis (2026) Andrés Henao Baptiste. 1.
ASUNTO Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra el auto de fecha 06 de marzo de 20261 mediante el cual el Juzgado Veintisiete Civil del Circuito de Bogotá, rechazó la demanda por considerar que el demandante no la subsanó en debida forma, de conformidad con lo señalado en el artículo 90 del Código General del Proceso. 2.
ANTECEDENTES 2.1. El demandante instauró demanda de impugnación de las decisiones de la Asamblea General de Propietarios del Edificio Sara contra la Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración del Edificio Sara y las personas que lo representan, con el propósito que se declare la nulidad del acta del día 17 de septiembre de 20252. 2.2.
Mediante providencia de 09 de febrero de 2026, el a quo rechazó la demanda por no haberse corregido todas las falencias señaladas en el auto inadmisorio, en tanto que, para instaurar la presente acción debe la P.H. estar 1 2 Cfr. Archivo “AutoRechazaDemanda_09-02-2026.pdf” Cfr. Archivo “Demanda.pdf” reglamentada bajo la Ley 675 de 2001, sin que la parte actora aportara el certificado que acreditara la representación legal del Edificio Sara.
Tampoco indicó en su escrito de subsanación si se trataba de impugnación de acta de asamblea ordinaria o extraordinaria como se solicitó en el numeral 3 del auto inadmisorio. Referente a los numeral 4 y 5, no manifestó en qué consistía el acta de asamblea, ni indicó el artículo por el cual impetraba la declaratoria de nulidad del acta. 2.3.
Inconforme con esa determinación, el afectado interpuso recurso de reposición y en subsidio el de apelación, arguyendo, en síntesis, que, por el momento, el edificio carece de representación legal, por lo que existe imposibilidad material de aportar el certificado de existencia y representación legal; señaló que, tras consultar el RUES, dicho documento no aparece disponible ni verificable.
Agregó que los recibos de pago de administración no incluyen NIT ni datos que permitan gestionar ese certificado. Sostuvo, además, que la Ley 675 de 2001 no exige certificado mercantil para acreditar la existencia o representación de la copropiedad, por lo cual ese requisito no debería erigirse como indispensable para admitir la demanda. Refirió que, sí aclaró en la subsanación si la demanda se dirigía contra un acta de asamblea ordinaria o extraordinaria, pues transcribió literalmente que lo pretendido era impugnar las decisiones de la “Asamblea Extraordinaria del 17 de septiembre de 2025”.
Afirmó que el despacho desconoció esa precisión y que no existía ambigüedad ni omisión, sino una lectura incorrecta del escrito subsanatorio y, probablemente, del expediente. De otro lado, argumentó que el auto inadmisorio pidió precisar en qué consistía el acta y las razones objeto de la impugnación, pero no exigió citar un artículo específico para solicitar la nulidad, por lo que el rechazo se basó en una exigencia nueva e incorrecta.
Manifestó que no hay obligación legal de mencionar un artículo concreto para tal efecto. 2.4. El Juez de primer grado, en decisión del 06 de marzo de 2026, confirmó el auto impugnado y aclaró que ello tuvo como causa no haber atendido cabalmente las causales de inadmisión contenidas en los numerales 3, 4 y 5 027 2025 00687 01 del auto inadmisorio3.
Al respecto, indicó que, frente a la manifestación de la parte actora sobre que el edificio en la actualidad no cuenta con representante legal, resaltó que toda Propiedad Horizontal, de existir, debe contar con certificación de existencia y, en caso de no tener actualmente representante legal, en esta debe seguir figurando una persona como su administrador ante la autoridad competente.
Ahora bien, la parte demandante no indicó el acta de asamblea que estaba solicitando dejar sin efecto. Igualmente señaló, que en las causales de inadmisión se dieron de forma clara los defectos que debía subsanar el extremo activo. En el proveído, concedió el recurso de alzada, para que la pugna fuese resuelta por esta magistratura4. 3. CONSIDERACIONES 3.1.
El recurso de apelación, tal y como es menester de ley, tiene por objeto que el superior jerárquico examine la decisión tomada en primera instancia, con el fin de revocar o reformar dicha decisión si es el caso, únicamente cimentado en aquellos reparos formulados por el inconforme. Esta Sala Unitaria es competente para conocer del recurso, de acuerdo con lo previsto en el artículo 35 del Código General del Proceso.
Por otro lado, la alzada es procedente si se atiende lo dispuesto por la regla 1 del artículo 321 del mismo estatuto; además, la misma fue propuesta oportunamente, por quien está legitimado para ello y fue sustentada en forma adecuada. 3.2. La Ley 675 de 2001 constituye el marco normativo fundamental que regula las relaciones jurídicas en edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Específicamente, en lo que concierne a la organización y funcionamiento de las asambleas de copropietarios, su artículo 37 establece que este órgano está constituido por “los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”.
Esta disposición reconoce a la asamblea como el órgano supremo de decisión en la 3 4 Cfr. Archivo “AutoInadmiteDdaImpugActa_19-01-2026.pdf” Cfr. Archivo “AutoResuelveRecursoReposicion202602226” 027 2025 00687 01 copropiedad, dotándola de amplias facultades para la administración y gobierno del edificio o conjunto. La importancia de las decisiones asamblearias se refleja en el carácter vinculante que la ley les otorga, señalando que “las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.
Debido a la trascendencia jurídica de las actuaciones asamblearias, resulta necesario garantizar su conformidad con el ordenamiento jurídico. De ahí que la validez de estas decisiones depende del cumplimiento estricto de los requisitos formales y procedimentales establecidos en la ley (ad solemnitatem). Por su parte, el acta de asamblea constituye el documento que consigna las decisiones adoptadas y debe cumplir con requisitos específicos establecidos en la ley.
El artículo 47 de la Ley 675 de 2001 consagra los elementos que debe contener el acta, y su omisión puede generar la invalidez de tales determinaciones allí consignadas. Más allá de los vicios formales, las decisiones asamblearias pueden ser nulas cuando contravengan normas sustanciales del ordenamiento jurídico, lo que incluye determinaciones que vulneren derechos fundamentales, excedan las competencias de la asamblea o contravengan disposiciones imperativas de la ley. 3.3.
Conforme con los argumentos que sustentan la alzada, el debate gravita en establecer, luego de la revisión de la decisión protestada, si el operador de primer grado, decidió en legal forma al asegurar que el demandante no subsanó en debida forma la demanda, de conformidad con lo señalado en el artículo 90 del Código General del Proceso. Véase que, el artículo 90 del Código General del Proceso señala que en el auto inadmisorio de la demanda: “(…) el juez señalará con precisión los defectos de que adolezca la demanda, para que el demandante los subsane en el término de cinco (5) 027 2025 00687 01 días, so pena de rechazo.
Vencido el término para subsanarla el juez decidirá si la admite o la rechaza”. En el caso concreto, frente al reparo alusivo a la falta de presentación del documento pertinente y actualizado que acredite la representación legal del Edificio Sara (administración), en efecto, la Ley 675 de 2001, en su artículo 51, establece que “la administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo”.
A su turno, el Parágrafo de la norma acabada de citar señala que “cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”. La prueba idónea para acreditar esta legitimación es el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica administradora, expedido por la Cámara de Comercio, si fuere el caso, así como el certificado de la autoridad competente que acredite el registro de la propiedad horizontal y el acta de nombramiento de dicho administrador, en emitido por la Alcaldía Municipal o Distrital del lugar donde se encuentra ubicado el edificio.
(art. 8 Ley 675 de 2001) De la revisión del expediente se constata la ausencia de este documento obligatorio como requisito formal, carga que inobservó la parte actora y, contrario a lo pregonado por la misma. Siendo ello así, y sin que sea necesario acometer el análisis de los demás móviles que se adujeron para admitir la demanda y su posterior rechazo, pues basta la desatención de la subsanación de uno de ellos por el extremo activo, como aquí aconteció, se impone la confirmación de la providencia atacada en la que se dispuso su rechazo. 4.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. – Sala Civil,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el proveído recurrido de conformidad con las consideraciones que anteceden. 027 2025 00687 01 SEGUNDO: Sin costas.
TERCERO: Oportunamente devuélvase lo actuado al Despacho de origen, previas las constancias de rigor.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 42d4ef497a30909675600bb99dd96bd480fc9b943deab9054a3ba074cbb40c3f Documento generado en 19/05/2026 10:57:01 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 027 2025 00687 01