Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Medellín, 10 de junio de 2025 Proceso Verbal Radicado 05360310300220190006002 Demandantes Luis Fernando Bravo Henderson y Luis Alejandro Bravo Henderson Demandantes - Mauricio Bravo Henderson, María Paula acumulación Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez.
Demandada Pinturas Nacionales -Pintunal S.A.S. Providencia Sentencia 100 de 2025 Tema Incumplimiento de contrato de arrendamiento. Deber del arrendatario de conservar y restituir la cosa en buen estado. Decisión Modifica y revoca parcialmente Ponente Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. Luis Fernando Bravo Henderson y Luis Alejandro Bravo Henderson, ejercieron la acción de responsabilidad civil contractual en contra de Pinturas Nacionales -Pintunal S.A.S.-, con las siguientes pretensiones: Verbal 05360310300220190006002 “PRIMERA: Declarar el Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, por parte del arrendatario, PINTURAS NACIONALES S.A.S. (PINTUNAL), contrato suscrito entre las partes el día 15 de diciembre de 1998 como consecuencia de los incumplimientos descritos en los hechos DECIMO, DECIMO PRIMERO, DECIMO SEGUNDO, DECIMO TERCERO, DECIMO CUARTO y DECIMO QUINTO de la demanda.
SEGUNDA: Condenar a la demandada consecuencialmente a la declaración de incumplimiento, al pago de perjuicios patrimoniales en razón de los siguientes daños: 1. Los perjuicios derivados de los daños locativos y eléctricos encontrados en el inmueble los días 17 y 21 de Diciembre de 2018, cuando se hicieron presentes las delegadas del Arrendatario y mis mandantes, los Arrendadores, perjuicios descritos en los hechos DECIMO, DECIMO PRIMERO, DECIMO SEGUNDO Y DECIMO TERCERO de la demanda en calidad de Daño Emergente Consolidado, a saber: Desmantelamientos sanitarios, daños estructurales internos, daños eléctricos producto del hurto del cableado de electricidad en su totalidad, Ausencia de pintura interna y externa del inmueble, reparación de vidrios, resanación huecos en paredes, cambio de persianas, cambio de baldosas de cocineta desgastada por la fabricación de pinturas, reparación de pared deteriorada por cargue y descargue de tanques de metal en camiones, tejas de eternit.
Verbal 05360310300220190006002 SEGUNDA: Condenar a la demandada, consecuencialmente a la pretensión PRIMERA al pago de la Cláusula Penal pactada en la Cláusula Novena (9) del Contrato de Arrendamiento con base en los incumplimientos descritos en los hechos DECIMO, DECIMO PRIMERO, DECIMO SEGUNDO, DECIMO TERCERO, DECIMO CUARTO y DECIMO QUINTO de la demanda, según lo estipulado en el artículo 1600 del Código Civil y al tenor del contrato de arrendamiento, a saber: 1.
El incumplimiento del Contrato de Arrendamiento derivado de la no constitución de póliza de incendio que amparara y asegurara la estructura del techo (perniles) cerchas metálicas tejas de eternit o claraboyas de vidrio. Instalaciones eléctricas (contadores, redes eléctricas, tomas, interruptores), puertas de acceso, oficinas, sanitarios y baños.
Póliza que debía ser expedida a nombre del propietario del inmueble y renovada de acuerdo a las prórrogas del contrato, descrita en el hecho DECIMO CUARTO de la demanda. 2. El incumplimiento del Contrato de Arrendamiento en cuanto al subarriendo por varios años de una parte del predio del inmueble, permitiendo colocar vallas publicitarias de terceros en el mismo, incumpliendo la Cláusula Quinta (5) del Contrato, descrita en el hecho DECIMO SEPTIMO de la demanda.
TERCERO: Condenar a la demandada al pago de cánones de arrendamiento causados desde el día 15 de Diciembre de Verbal 05360310300220190006002 2018, y dejados de percibir por los demandantes, teniendo en cuenta el alza anual del IPC pactado en el contrato de arrendamiento, con sus respectivos intereses moratorios al doble de la tasa máxima legal estipulada según lo pactado por las partes al momento de la firma del contrato de arrendamiento en la cláusula Décimo Novena y los cánones correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo (proporcionalmente el mes de marzo de acuerdo a la fecha de presentación de la demanda) del 2019 tasados e indexados en el Juramento Estimatorio con sus respectivas formulas, y hasta que el despacho decida de fondo sobre la pretensión de incumplimiento del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 884 del Código de Comercio.
Lo anterior en calidad de Lucro Cesante Consolidado con base en lo narrado en los hechos NOVENO, DECIMO, DECIMO PRIMERO y DECIMO OCTAVO de la demanda” Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante expuso: a. El 15 de diciembre de 1998, Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.), en la condición de arrendador, y la empresa Pinturas Nacionales (Pintunal), en la condición de arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sobre la bodega ubicada en la Carrera 54 No. 75 AA sur 155, barrio La Ospina del municipio de la Estrella.
El valor anual del contrato era de $32 400 000, y para el 2018 el canon mensual ascendía a $12 060 000. Verbal 05360310300220190006002 b. Se trató de un contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio destinado a la actividad de fabricación de pinturas, como lo establece la cláusula quinta de ese convenio. c. Según avalúo practicado por la empresa Activos e Inventarios Ltda., el bien se encuentra alinderado de la siguiente forma: “Por el Norte: Con terreno de los Salesianos;
Por el Oriente: Con la carrera 54; Por el Sur: Con la calle 75AA sur; Por el Occidente: Con la cancha deportiva y predios del colegio Divino Salvador”. d. El arrendador Luis Fernando Bravo Arango falleció el 30 de mayo de 2017 y el inmueble fue adjudicado a los sucesores Luis Fernando Bravo Henderson, Luis Alejandro Bravo Henderson, María Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Mauricio Bravo Henderson, María Cristina Bravo Gómez, Daniel Bravo Gómez, y Ana María Bravo Gómez, conforme consta en la escritura pública 2622 de 17 de noviembre de 2017 de la Notaría 13 de Medellín. e. El 31 de agosto de 2018, Camilo Arteaga Uribe -representante legal de Pinturas Nacionales S.A.S. hizo el preaviso de entrega del inmueble para el 14 de diciembre de 2018.
Para el día de la entrega, los copropietarios Luis Alejandro y Luis Fernando Bravo Henderson, se hicieron presentes, acompañados de apoderado judicial, así como el representante legal de Pintunal S.A.S. f. Pintunal S.A.S. no hizo entrega del inmueble el 14 de diciembre de 2018, bajo el argumento de que dos vehículos de transporte pesado para la mudanza le habían fallado y en el inmueble aún había objetos pertenecientes a la empresa.
Por esa razón, se firmó Verbal 05360310300220190006002 un acta de prórroga de la entrega del bien inmueble, la cual comprendía el periodo entre el 17 y 21 de diciembre de 2018, con aviso previo para la entrega. En dicha reunión, el representante legal de Pintunal se comprometió a hacer los arreglos locativos (pintura interna y externa del inmueble, reparación de vidrios, resanación de huecos en paredes, cambio de persianas, cambio de baldosas de cocineta desgastada por la fabricación de pinturas, reparación de pared deteriorada por cargue y descargue de tanques de metal en camiones y tejas de eternit). g. El 15 de diciembre de 2018, mediante mensaje de WhatsApp, el representante de Pintunal comunicó a Luis Fernando Bravo Henderson que la entrega se haría el 17 de diciembre de 2018 a las 8:00 a.m. h. El 17 de diciembre de 2018, al ingresar al inmueble, se encontró que la propiedad no tenía pintura, permanecía en ella los daños locativos propios del uso, había manchas de pintura y huecos en las paredes, vidrios rotos, grafitis en los baños y en las paredes externas del inmueble, además no había rastro alguno de pintura nueva. i. Los demandantes se negaron a recibir el inmueble en esas condiciones. j. Marleny Monsalve Zapata, quien fue comisionada por Pintunal para hacer la entrega, dijo que la empresa proporcionaría vigilancia al inmueble hasta cuando la entrega efectiva se hiciera.
Verbal 05360310300220190006002 k. El representante legal de Pintunal, mediante correo electrónico, convocó nuevamente a los copropietarios del bien para llevar a cabo la entrega el 21 de diciembre de 2018 a las 2:00 p.m. l. En dicha diligencia se tomó registro de video en que se aprecia que el inmueble sufrió “desmantelamiento sanitario, daños estructurales internos, daños eléctricos producto del hurto del cableado de electricidad en su totalidad” y subsiste el estado de las locaciones que fueron descritas en la diligencia de 17 de diciembre de 2018. m. Conforme con el parágrafo único de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, los arrendatarios recibieron las instalaciones eléctricas y de acueducto en perfecto estado y para su uso inmediato.
No obstante, el 21 de diciembre de 2018, al momento de recibir el inmueble, se observó que este estaba cerrado, sin vigilancia, y se corroboró la destrucción y hurto del cableado eléctrico. n. En el inmueble persiste los colores representativos de la sociedad Pinturas Nacionales S.A.S. -Pintunal-, así como las manchas de pintura en paredes producto de la labor de fabricación de pinturas. o. La sociedad arrendataria incumplió la obligación prevista en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, según la cual “los arrendatarios se comprometen a adquirir una póliza de incendio que ampare y asegure el valor total de: la estructura del techo (perniles) cerchas metálicas tejas de eternit o claraboyas de Verbal 05360310300220190006002 vidrio.
Instalaciones eléctricas (contadores, redes eléctricas, tomas, interruptores), puertas de acceso, oficinas, sanitarios y baños. Esta póliza deberá ser expedida a nombre del propietario del inmueble y renovada de acuerdo con las prórrogas del contrato”. Sin embargo, la arrendataria nunca presentó la póliza. p. La arrendataria subarrendó por varios años una parte del predio del inmueble, permitiendo la instalación de vallas publicitarias de terceros, en contravía de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, según la cual “Los arrendatarios se comprometen a destinar este inmueble exclusivamente para fábrica de pinturas”. q. El bien inmueble dado en arrendamiento a la sociedad Pinturas Nacionales S.A.S. se encuentra cerrado, vacío y en poder de la arrendataria, toda vez que los demandantes no han recibido las llaves del bien y no se conoce que se haya hecho entrega de las mismas a los demás copropietarios. r. El original del contrato de arrendamiento que tenía el arrendador Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.), está en poder de los demás copropietarios del inmueble, y no se ha podido tener acceso a él por la mala relación entre los demandantes y aquellos, quienes tan solo facilitaron una copia. s. Los copropietarios del inmueble no han podido arrendar o enajenar el bien inmueble por causa de los daños que tiene. 2.
CONTESTACIÓN: La demandada Pintunal S.A.S., por medio de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda Verbal 05360310300220190006002 y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “Cumplimiento de las obligaciones como arrendatario”, (ii) “Ausencia de responsabilidad”, (iii) “Ausencia de todos los sujetos procesales”, (iv) “Indebida escogencia de la acción (pretensión de responsabilidad civil)” (v) “Falta de legitimación en la causa por activa”, y (vi) “Inexistencia de perjuicios”.
3. LLAMAMIENTOS EN GARANTÍA: La demandada Pinturas Nacionales S.A.S. citó en garantía a Alger Global Inc., Federico Alejandro Arango Toro, Carlos Ernesto Santa Bedoya, Juan Felipe Cano Posada, Juan Camilo Santa Morales y María Cecilia Jaramillo Mesa, quienes se opusieron tanto al llamamiento en garantía, como a la demanda. Frente al llamamiento, presentaron la “excepción” que denominaron “Cumplimiento del contrato de cesión de acciones”.
Frente a la demanda, alegaron: (i) “Ausencia de los elementos que configuran la acción social de responsabilidad civil” y (ii) “Ausencia de toda la parte activa”.
4. ACUMULACIÓN DE DEMANDA: Mauricio Bravo Henderson, María Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez, acumularon demanda de responsabilidad civil contractual en contra de Pintunal S.A.S. con las siguientes pretensiones: “PRIMERA: Se declare a PINTUNAL S.A.S. civilmente responsable por el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el quince (15) de diciembre de 1.998 sobre la bodega ubicada en la carrera 54 # 75 AA sur – 155 del municipio de La Estrella, y modificado el 20 de septiembre Verbal 05360310300220190006002 de 2013, por el no pago de los incrementos de cánones de arrendamiento, el abandono del inmueble sin haberse culminado el término del contrato, y por el no pago de los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO a MAYO del 2019.
SEGUNDA: Como consecuencia de la anterior pretensión se condene a la demandada al pago de los incrementos correspondientes al IPC más 5 puntos desde el 1 de junio de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2018, momento en el cual abandonaron la bodega arrendada a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
Suma que asciende al valor de la suma de SESENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS ($68.901.997). TERCERA: Como consecuencia de la anterior pretensión se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los incrementos indicados en la pretensión anterior desde el 1 de junio de 2013 hasta la fecha de presentación de la presente demanda, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
Suma que asciende al valor de la suma de SESENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS ($61.999.997). Verbal 05360310300220190006002 CUARTA: Como consecuencia de la anterior pretensión se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los incrementos indicados en la pretensión anterior desde la presentación de la demanda hasta el pago efectivo de la obligación, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
QUINTA: Como consecuencia de la pretensión anterior se condene a la demandada al pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2019, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
Suma que asciende al valor de la suma de CINCUENTA MILLONES DIECISEISMIL (sic) QUINIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS ($50.016.578). SEXTA: Como consecuencia de la pretensión primera se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal por la mora en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2019 hasta la fecha de presentación de la presente demanda, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO Verbal 05360310300220190006002 HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
Suma que asciende al valor de ONCE MILLONES SETECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS TRECE PESOS ($11.730.913). SEPTIMA: Como consecuencia de la pretensión anterior se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2019 enunciados en la pretensión anterior desde la presentación de la demanda hasta el pago efectivo de la obligación, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ.
OCTAVA: Como consecuencia de la pretensión primera se condene a la demandada al pago de la cláusula penal, a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ. Suma que asciende al valor de la suma de TREINTA MILLONES NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS ($30.009.946).
NOVENA: Como consecuencia de pretensión primera, se condene a la demanda[da] al pago de los daños emergentes a favor de MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARIA PAULA Verbal 05360310300220190006002 BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ y MARIA CRISTINA BRAVO GÓMEZ. Suma que asciende al valor de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA PESOS ($131.499.330) (…)”.
Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante expuso: a. Pintunal S.A.S. es una empresa que se dedica a la producción y comercialización de pinturas. b. Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.) era el propietario de una bodega ubicada en el municipio de La Estrella -Antioquia, en la carrera 54 # 75 AA sur- 155. c. El 15 de diciembre de 1998, Luis Fernando Bravo Arango -en la condición de arrendador- y Pintunal Ltda. (hoy S.A.S.) -en la condición de arrendataria- celebraron un contrato de arrendamiento sobre la bodega en mención, bajo las siguientes condiciones: -El canon inicial sería de $2 700 000, pagaderos de manera anticipada en los primeros cinco días de cada mes. -La duración inicial del contrato sería de 12 meses, esto es, desde el 15 de diciembre de 1998 hasta el 14 de diciembre de 1999.
Verbal 05360310300220190006002 -No se estipuló incremento automático en el canon. -En la cláusula novena se pactó la cláusula penal en los siguientes términos: “El incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las cláusulas de este contrato y aun el simple retardo en el pago de una o más mensualidad los constituirá en deudores del arrendador por una suma equivalente al triple del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento que tal incumplimiento se presente a título de pena.
Se entenderá en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligación principal y que el arrendador podrá pedir a la vez pago de esta y la indemnización de perjuicios si es el caso (…)”. El contrato se mantuvo con esas condiciones por más de 14 años. d. El 20 de septiembre de 2013, entre Luis Fernando Bravo Arango y el representante legal de Pintunal S.A.S. se suscribió un documento en el que se pactaron cambios sustanciales al contrato inicialmente celebrado, así: -Desde el 15 de diciembre de 2012 (fecha en que se vencía el contrato anterior) se aplicaría un incremento retroactivo de $1 153 000 mensuales, quedando un canon mensual equivalente a $7 000 000.
Dicho excedente se cancelaría en cuotas mensuales de $1 000 000 hasta cubrir la diferencia adeudada. Verbal 05360310300220190006002 -El 01 de junio de 2013, sería la nueva fecha de inicio del contrato, con un canon equivalente a $8 500 000, hasta el 31 de mayo de 2014. -El reajuste automático del canon se haría según el IPC certificado por el DANE, más cinco (5) puntos adicionales.
El incremento se aplicaría el 01 de junio de cada año. e. Luis Fernando Bravo Arango falleció el 30 de mayo de 2017, y mediante escritura pública 2.662 de la Notaría 13 de Medellín se llevó a cabo la sucesión y los herederos Luis Fernando Bravo Henderson, Mauricio Bravo Henderson, Luis Alejandro Bravo Henderson, María Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez asumieron la posición contractual de arrendadores. f. En comunicación dirigida a Pintunal S.A.S. se informó dicha situación y que los ocho herederos fueron adjudicatarios del inmueble objeto del contrato en un 12.5% cada uno. g. Pintunal S.A.S. incumplió el contrato de arrendamiento en los siguientes términos: -Los pagos los hacía de forma irregular, esto es, no los hacía en los tiempos pactados y algunas veces los fraccionaba durante el mes.
Verbal 05360310300220190006002 -Desconoció el acuerdo suscrito el 20 de septiembre de 2013, ya que nunca pagó los incrementos como se había pactado, sino los que ella misma indicaba. h. Ante el reclamo de 20 de marzo de 2018 a Pintunal para que cumpliera con el acuerdo suscrito, esta arbitrariamente calculó las sumas adeudadas como retroactivo por lo dejado de pagar en los cánones anteriores, lo cual fue rechazado por los arrendadores porque no se ajustaba al acuerdo de 20 de septiembre de 2013. i. Debido a los pagos incompletos e irregulares de Pintunal S.A.S., se practicó una prueba extraprocesal ante el Juzgado 001 Civil del Circuito de Itagüí (rad. 2018-149), mediante la cual “se pudo sostener conversaciones con el antiguo representante legal de PINTUNAL S.A.S. Camilo Arteaga, quien indicó que la empresa estaba siendo vendida a otras personas y que sería con estos que se debía de entrar a dirimir el conflicto, y así fue como se pudo sostener conversación con el actual representante legal de PINTUNAL S.A.S., CESAR AUGUSTO ZULUAGA”, quien expresó que cualquier diferencia en relación con el contrato de arrendamiento debía ser tratada por los antiguos propietarios. j. En diciembre de 2018, Pintunal S.A.S. comunicó a los arrendadores que haría entrega del inmueble, sin tener en cuenta que el término del contrato se cumplía el 31 de mayo de 2019, es decir, 5 meses después. k. El inmueble nunca fue recibido por los arrendadores, ya que el contrato aún se encontraba en ejecución y no había justa Verbal 05360310300220190006002 causa para que Pintunal S.A.S. lo terminara unilateralmente.
Por el contrario, dicha sociedad estaba en mora de pagar los incrementos y retroactivos. l. Pintunal S.A.S. abandonó el inmueble, el cual presenta deterioros en los acabados, de los cuales era responsable la arrendataria, quien debía velar por el mantenimiento de estos hasta la finalización del contrato. m. Pintunal S.A.S. adeuda los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, que mensualmente correspondía a $13 337 754.
Asimismo, adeuda el incremento anual desde el 01 de junio de 2013 hasta la finalización del contrato en mayo de 2019. 5. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA ACUMULADA: Pintunal S.A.S. se opuso a lo pretendido en la demanda acumulada y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “Prescripción”, (ii) “Causa extraña”, (iii) “Cumplimiento de las obligaciones como arrendatario”, (iv) “Ausencia de responsabilidad”, y (v) “Inexistencia de perjuicios”.
6. LLAMAMIENTO EN GARANTÍA: La demandada Pinturas Nacionales S.A.S. reiteró el llamamiento en garantía a Alger Global Inc., Federico Alejandro Arango Toro, Carlos Ernesto Santa Bedoya, Juan Felipe Cano Posada, Juan Camilo Santa Morales y María Cecilia Jaramillo Mesa, quienes se opusieron tanto al llamamiento en garantía, como a la demanda acumulada.
Frente al llamamiento, presentaron la “excepción” que denominaron “Cumplimiento del contrato de cesión de Verbal 05360310300220190006002 acciones”. Frente a la demanda acumulada, alegaron: (i) “Ausencia de los elementos que configuran la acción social de responsabilidad civil” y (ii) “Ausencia de toda la parte activa”. 7. SENTENCIA: El Juzgado 002 Civil del Circuito de Itagüí, decidió: “PRIMERO: Declarar a PINTURAS NACIONALES S.A.S.PINTUNAL S.A.S., civilmente responsable por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, como arrendataria suscribió el 15 de diciembre de 1998, sobre la bodega ubicada en la carrera 54 # 75AA sur-155 del Municipio de La Estrella, el cual fue modificado el 20 de septiembre de 2013; por no pago de los incrementos de los cánones de arrendamiento y por el no pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019.
SEGUNDO: Condenar a PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes LUIS FERNANDO BRAVO HENDERSON, LUIS ALEJANDRO BRAVO HENDERSON, MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARÍA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ Y MARÍA CRISTINA BRAVO GÓMEZ, la suma de $68.901.997 por concepto de los incrementos correspondientes al IPC más 5 puntos desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2018.
TERCERO: Condenar a la demandada PINTUNAL S.A.S., a pagar a favor de los demandantes anotados en el numeral Verbal 05360310300220190006002 anterior, la suma de $61.999.997 por concepto de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los incrementos indicados, desde el 01 de junio de 2013 hasta la fecha de presentación de la demanda de acumulación, esto es, enero 30 de 2020.
CUARTO: Condenar a la demandada PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes anotados en el numeral segundo, al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los incrementos, esto es, sobre $68.901.997, generados desde la presentación de la demanda enero 30 de 2020, hasta el pago efectivo de dicha obligación.
QUINTO: Condenar a la demandada PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes antes mencionados, la suma de $50.016.578 por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019.
SEXTO: Condenar a la demandada PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes antes citados, la suma de $11.730.913, por concepto de los intereses moratorios comerciales, hasta la fecha de presentación de la demanda, consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019.
Verbal 05360310300220190006002 SÉPTIMO: Condenar a la demandada PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes anotados en el numeral segundo, al pago de los intereses moratorios comerciales consolidados a la tasa máxima legal, por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, desde la presentación de la demanda, es decir, el 30 de enero de 2020, hasta que se produzca el pago efectivo de la obligación.
OCTAVO: Condenar a la demandada PINTUNAL SAS, a pagar a favor de los demandantes ya indicados, la suma de $30.009.946 por concepto de cláusula penal.
NOVENO: Precisar que las sumas objeto de condena antes aludidas, será divididas por partes iguales a favor de cada uno de los demandantes LUIS FERNANDO BRAVO HENDERSON, LUIS ALEJANDRO BRAVO HENDERSON, MAURICIO BRAVO HENDERSON, MARÍA PAULA BRAVO HENDERSON, CAROLINA BRAVO HENDERSON, DANIEL BRAVO GÓMEZ, ANA MARÍA BRAVO GÓMEZ Y MARÍA CRISTINA BRAVO GÓMEZ, en consideración al derecho igual que tienen sobre la bodega que fue objeto de arrendamiento.
DÉCIMO: Desestimar las demás pretensiones formuladas en la demanda inicial y en la demanda de acumulación. Consecuencialmente, no prospera lo pretendido por concepto de perjuicios derivados de los daños locativos y eléctricos o como se indica en la demanda de acumulación daños emergentes. Verbal 05360310300220190006002 DÉCIMO PRIMERO: Declarar que no prosperan las excepciones de mérito propuestas por la demandada, como tampoco prospera la objeción al juramento estimatorio.
DÉCIMO SEGUNDO: Desestimar el llamamiento en garantía formulado por la demandada PINTUNAL SAS.
DÉCIMO TERCERO: Condenar en costas a la demandada. Como agencias en derecho se fija la suma de $3.500.000, a favor de los actores”. 7.1. El juez de primera instancia precisó que, en el presente asunto, no hay discusión en cuanto a la existencia del contrato y la condición o forma en que los demandantes (iniciales y en acumulación) asumieron la posición contractual de arrendadores en el respectivo convenio.
Seguidamente, el juez señaló que según la cláusula 13 del contrato de arrendamiento, el bien se recibió en buen estado de acuerdo al inventario que supuestamente está anexo al contrato, y que en el mismo estado sería restituido, salvo el deterioro proveniente del tiempo y el uso legítimo. En el mismo sentido, refirió que, según lo pactado en el contrato, el bien sería destinado exclusivamente a la fabricación de pinturas, disolventes y derivados, así como al almacenamiento de los mismos.
No obstante, el juez expuso que al proceso no se aportó ningún elemento de juicio que permitiera determinar el estado real del bien al momento en que fue entregado en arriendo a la demandada. Asimismo, indicó que tampoco se aportó el Verbal 05360310300220190006002 inventario mencionado en el contrato de arrendamiento para corroborar lo efectivamente entregado por el arrendador.
En ese orden, el funcionario judicial expuso que en el presente caso no hay una base concreta que permita confrontar lo físicamente recibido por la arrendataria, y lo encontrado por los actuales arrendadores, para constatar si efectivamente hubo un desmantelamiento de sanitarios, daños estructurales internos y eléctricos, ausencia de pintura externa e interna, y en ese orden, determinar la procedencia o no de lo pretendido.
El juzgador también señaló que de los interrogatorios de parte no se desprende información que permita demostrar en forma concreta lo pretendido, a lo que agregó que, si bien se afirmó que hubo daños eléctricos producto de un hurto, lo cierto es que ello no constituye suficiente información al respecto, y tampoco permite evidenciar el motivo por el cual este daño debe ser atribuido a la demandada.
Asimismo, el juez señaló que no hay elementos probatorios para establecer que la culpa contractual de la arrendataria se haya configurado por un evento relativo al uso exagerado o intensivo del bien objeto de la relación jurídica de tenencia, pues la arrendataria se encontraba en la obligación de usar el bien según los términos del contrato, y no hay prueba de que los daños descritos por los demandantes no se hubieren originado en el uso normal e industrial de la bodega arrendada. 7.2.
Luego, en cuanto al incumplimiento del contrato por el no pago de la renta desde el 15 de diciembre de 2018, el juez expuso Verbal 05360310300220190006002 que, según lo alegado, tanto en la demanda inicial como en la contestación, la entrega de la bodega no se ha efectuado directamente a los demandantes, máxime que las personas que comparecieron a hacer la entrega en las fechas indicadas en la demanda no lo podían hacer, porque tal como la demandada indicó al contestar el hecho noveno, aquellas eran empleadas de Pintunal en ese momento, y no eran mandantes de la sociedad.
Con todo, el juez precisó que la demandada no acreditó lo concerniente a la entrega del bien en diciembre de 2018, y si bien aseguró haber enviado las llaves de la bodega, esta situación por sí sola no acredita la entrega material del inmueble. Es más, el juzgador advirtió que no se acreditó que esas llaves se hubiesen hecho llegar a todas las personas que entraron a ocupar el lugar del arrendador inicial. 7.3.
El juez hizo alusión a la modificación del contrato de arrendamiento -preacuerdo presentado en la demanda de acumulación- el cual fue suscrito el 20 de septiembre de 2013 por el arrendador Luis Fernando Bravo y por Carlos Ulises Grajales como representante de Pinturas Nacionales. Así, refirió que en ese documento quedó determinado el cambio respecto a la fecha de inicio de la vigencia contractual, que no sería el 15 de diciembre, sino el 01 de junio, por lo que la fecha de terminación del contrato sería el 31 de mayo, como bien lo entendieron los demandantes en la demanda de acumulación. El juez de primer grado señaló que, aunque en ese documento denominado “Preacuerdo” se utilizó una terminología condicional, lo cierto es que al leerlo alude a unas condiciones o acuerdos cumplidos.
Por tal razón, refirió que en atención a que Verbal 05360310300220190006002 la arrendataria Pintunal S.A.S. el 31 de agosto de 2018 preavisó la entrega del inmueble -esto es, de manera anticipada-, desocupó la bodega y envió las respectivas llaves, sin que se probara le terminación o prórroga del contrato, se debe concluir que la relación de tenencia finalizó en la fecha de vigencia, esto es, el 31 de mayo de 2019.
Por lo tanto, el juez concluyó que hasta ese momento es dable reclamar el valor establecido como renta, y en esa medida prosperaría la pretensión del ordinal tercero. 7.4. El juez señaló que Pintunal S.A.S. no acreditó el pago de los cánones de arrendamiento causados entre el 15 de diciembre de 2018 y el 31 de mayo de 2019, lo cual da cuenta del incumplimiento imputado y de la procedencia de la cláusula penal pactada.
En ese orden, el funcionario judicial advirtió que la pretensión segunda de la demanda inicial prosperaría, sin que fuera indispensable ahondar en el estudio del incumplimiento por la no constitución de la póliza de incendio, respecto de lo cual la demandada alegó que no fue posible obtener el seguro. Asimismo, el juez precisó que tampoco es necesario detenerse en el incumplimiento en cuanto al subarriendo de una parte del bien, en tanto tiene como finalidad la condena al pago de la misma cláusula penal ya reconocida. 7.5.
Al estudiar las pretensiones de la demanda acumulada, el juez señaló que en el presente asunto quedó claro lo acordado por las partes en el preacuerdo de 20 de septiembre de 2013, en la medida en que se estableció un nuevo canon equivalente a $8 500 000, y que el nuevo contrato tendría vigencia desde el 01 de Verbal 05360310300220190006002 junio de 2013.
Asimismo, señaló que la parte demandada no cuestionó el referido preacuerdo, y que, al referirse a los incrementos en la contestación a la demanda de acumulación, expresó que estos fueron pagados al arrendador original, es decir, a Luis Fernando Bravo Arango, el cual nunca tuvo dificultades con el pago en una relación de negocios que duró más de 20 años.
Sin embargo, el juez concluyó que al proceso no se aportó algún elemento probatorio que acreditara el pago alegado. El juzgador refirió que la pretensión tercera, mediante la cual se reclama el pago de los intereses comerciales por el no pago de los incrementos del canon desde el 01 de junio de 2013 hasta la fecha de presentación de la demanda, también es procedente.
En efecto, el juez advirtió que, al proceder la pretensión por el pago de los incrementos, también es viable el pago de los intereses sobre esas sumas, en atención al artículo 1617 del Código Civil. Asimismo, advirtió que los demandantes aportaron la correspondiente liquidación de los intereses, la cual no fue desvirtuada por la parte contraria.
En el mismo sentido, el juez advirtió la procedencia de los intereses generados desde la fecha de presentación de la demanda hasta el pago total de la pretensión. 7.6. En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento causados entre enero y mayo de 2019, el juez precisó que en este asunto quedó acreditado que el inmueble no fue recibido por los arrendadores, pues el contrato se encontraba en ejecución hasta el 31 de mayo de 2019 y no había justa causa para la terminación unilateral.
Según el juez, la parte demandada no acreditó el hecho concerniente a la entrega y, por tanto, el pago de los Verbal 05360310300220190006002 cánones entre enero y mayo de 2019 es procedente, así como los intereses moratorios generados sobre dichas sumas. En ese sentido, debido al incumplimiento de la parte demandada, el a quo determinó la prosperidad del cobro de la cláusula penal. 7.7.
De otro lado, el juez negó lo pretendido por el daño emergente relativo a los daños que supuestamente padeció la bodega, por no haberse acreditado los mismos conforme ya se advirtió en el estudio de la demanda inicial. En este punto, en lo que tiene que ver con los daños denunciados respecto al sistema eléctrico, el juez hizo alusión al escrito de 07 de diciembre de 2014, que da cuenta de que entre las partes hubo conversaciones previas para hacer trabajos en relación con el sistema eléctrico de la bodega, y también quedó claro que los activos mencionados eran propiedad de la arrendataria, quien tenía derecho a retirarlos.
A su vez, el juez agregó que en el expediente no hay ninguna prueba que permita determinar que esos activos eléctricos fueron retirados por la demandada y que son los mismos que dieron lugar a que la parte demandante denunciara el desmantelamiento de la red eléctrica. En esa medida, el juzgador insistió en que no hay una base clara para distinguir lo que existía en la bodega al momento de iniciar el arrendamiento y el estado en que la misma se encontraba en diciembre de 2018. 7.8.
Por último, el juez despachó desfavorablemente las “excepciones” propuestas por la parte demandada. En efecto, desestimó las denominadas “Cumplimiento de las obligaciones Verbal 05360310300220190006002 como arrendatario” y “Ausencia de responsabilidad”, por encontrarse acreditado el incumplimiento contractual por el no pago del incremento de la renta desde el 01 de junio de 2013 y por falta de pago de los cánones de arrendamiento generados entre enero y mayo de 2019.
En ese mismo sentido, denegó la defensa denominada “inexistencia de perjuicios”, dada la procedencia del pago de adeudados, con respectivos los los cánones de arrendamiento incrementos e intereses generados. Asimismo, el juez refirió que la defensa denominada “Ausencia de todos los sujetos procesales” perdió sentido frente a la acumulación de la demanda, mediante la cual comparecieron los demás sucesores, quienes fueron reconocidos por la misma demandada como arrendadores.
Seguidamente, determinó la improcedencia de la excepción llamada “Indebida escogencia de la acción”, bajo el argumento de que los demandantes acudieron a la vía contractual ya que, por el fallecimiento del contratante Luis Fernando Bravo Arango, aquellos entraron a ocupar el lugar que este tenía en la relación de tenencia. Por esa misma razón, negó la alegada “Falta de legitimación en la causa por activa”.
El juez negó la excepción de “Prescripción”, porque en 2019 - en que la demanda fue presentada-, no había transcurrido el término de 10 años previsto en el art. 2536 del Código Civil. Y finalmente, por falta de prueba, despachó desfavorablemente la alegada “Causa extraña”. Verbal 05360310300220190006002 También negó la objeción al juramento estimatorio, porque la parte demandada no explicó razonadamente la inexactitud denunciada. 7.9.
En cuanto al llamamiento en garantía elevado por Pintunal S.A.S., que tenía por objeto exigir el reembolso a los accionistas de la sociedad, el juzgador negó la prosperidad. Al respecto, expuso que en el contrato de venta de acciones se estableció una cláusula denominada indemnidad y responsabilidad, que vincula tanto a la demandada como a la inversionista Pintex S.A.S., sin que en ningún momento se estableciera que dicha cláusula favorecería a la sociedad Pintunal S.A.S. El juez explicó que en este asunto no se discutió algún daño, pérdida, perjuicio, costo o reclamación judicial frente a Pintex S.A.S., pues el contrato de arrendamiento objeto de controversia lo ostentaba la sociedad Pintunal S.A.S. y no se acreditó que los accionistas de la demandada tuvieran a su cargo la relación de tenencia. En efecto, el juez precisó que la sociedad demandada Pintunal S.A.S. fue la única que suscribió el contrato de arrendamiento y que es frente a esta que surge la responsabilidad de cumplir las obligaciones de ese convenio.
Además, refirió que la constitución de Pintunal como una persona jurídica es determinante y da lugar a la separación de su patrimonio respecto al de los socios, sin que en este punto se discuta la responsabilidad de estos en relación con las obligaciones contractuales frente a terceros. 8. APELACIÓN. Inconformes con lo resuelto, todas las partes formularon el recurso de apelación: Verbal 05360310300220190006002
8.1. LA PARTE DEMANDANTE INICIAL solicitó que la sentencia fuera revocada parcialmente, se reconociera los perjuicios derivados de los daños locativos y eléctricos, y se ajustara los valores reconocidos a los demandantes iniciales y en acumulación en virtud del preacuerdo que hace parte integrante del contrato original, ya que el juez apenas estableció la indemnización en un 75% y no en un 100% como realmente correspondía. Al respecto, expuso los siguientes reparos: -El juez desconoció que el contrato de arrendamiento celebrado en 1998 aparejaba un inventario del inmueble, el cual no se encontró. En efecto, el juzgador no tuvo en cuenta que en cabeza de los demandantes había una imposibilidad insuperable de aportar dicho inventario, y que por esa razón se acudió a otros medios de prueba para establecer, lo más recientemente posible, el estado físico del inmueble objeto de arrendamiento, para contrastarlo con lo que se encontró el 17 y 21 de diciembre de 2018, aislando el uso legítimo y el desgaste natural de la bodega.
No obstante, el juez no analizó con sana crítica el avalúo practicado el 21 de septiembre de 2018 -3 meses antes de la convocatoria de Pintunal-, el cual detalla el estado real del inmueble antes del desmantelamiento y hurto. Igualmente, el juez pasó por alto las fotografías del interior y exterior del inmueble, así como el material videográfico, ya que consideró tácitamente que el inmueble no había sufrido algún daño por parte de la demandada, quien detentaba la tenencia material del bien.
Verbal 05360310300220190006002 -Si en el contrato se estableció que el inmueble había sido entregado en buenas condiciones, era labor del juzgador, en uso de la sana crítica, las reglas de la experiencia y la lógica, indicar qué se debe entender por buenas condiciones de un inmueble y si en el caso concreto este se hallaba en condiciones de volver a ser usado por los propietarios para una explotación comercial.
Además, el juez no accedió a la solicitud de inspección judicial al inmueble para verificar si el estado en que estaba se igualaba o asimilaba al de un inmueble entregado en buenas condiciones. -El juez no interrogó exhaustivamente a las partes como el numeral 7 del artículo 372 del CGP exige, pues de haber sido proactivo, habría auscultado el estado real del inmueble mucho antes de 2018.
La falta de indagación por parte del juez lo llevó a concluir que el interrogatorio a los demandantes tampoco dio luces sobre los perjuicios imputados a la demandada. -El juez no valoró las estipulaciones contractuales referentes a las instalaciones eléctricas y de acueducto (cláusula octava, parágrafo), así como las relativas a las mejoras (cláusula décimo cuarta) y, por el contrario, concluyó que el sistema eléctrico era propiedad de Pintunal S.A.S., quien estaba en todo el derecho de retirarlo.
El juez no tuvo en cuenta que, una vez afectado el sistema eléctrico en este tipo de inmuebles, no es posible repararlo, y se hace necesario reemplazarlo totalmente para evitar cortos circuitos.
8.2. LOS DEMANDANTES EN ACUMULACIÓN alegaron que lo pretendido en el escrito acumulado era únicamente para los seis demandantes en acumulación (Mauricio Bravo Henderson, María Verbal 05360310300220190006002 Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez), y no para todos los demandantes (también los iniciales) como el juez a quo entendió. En efecto, en las pretensiones pecuniarias de la demanda, se pidió el 75% de los cánones adeudados, de los incrementos, de los intereses y demás, porque en las pretensiones de la demanda acumulada no se pidió para los demandantes iniciales.
Por lo tanto, la decisión del juez de conceder ese 75% como si fuera un 100% para todos los demandantes (iniciales y acumulados), implica que los pretensores en acumulación reciban menos de lo que pidieron. Ahora, la parte apelante expuso que, si en realidad el despacho considera que a todos los demandantes se les debe conceder el derecho pese a que no lo hayan pedido de manera correcta, las sumas que se debe reconocer a favor de todos los demandantes (iniciales y en acumulación) no deben estar sustentadas en el 75% de lo pedido, sino en el 100%, como fue explicado en el juramento estimatorio.
8.3. LA DEMANDADA PINTUNAL S.A.S. presentó los siguientes reparos frente a la decisión de primera instancia: -El fundamento del incumplimiento en el pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento se determinó a partir de un supuesto preacuerdo que, como se desprende de su tenor literal, iba atado a una condición suspensiva que no se cumplió. En efecto, gran parte de la sentencia se vertió sobre ese documento, porque se aduce que efectivamente la parte Verbal 05360310300220190006002 demandada no cumplió con esa prestación, pero el juez no tuvo en cuenta que ese acuerdo nunca se dio. -La entrega de las llaves de la bodega, como en efecto ocurrió debido a la renuencia de los demandantes a recibir el inmueble, requiere un análisis diferente al efectuado por el juez a quo.
Además, como los demandantes conforman una parte contractual y entre sí conforman una comunidad, no se puede desconocer que dicha parte puede ser representada por cualquiera de los comuneros. -La condena por concepto de cláusula penal deviene improcedente, porque en este evento no hubo incumplimiento, ya que los temas relativos a la falta de pago, tienen como fundamento el referido preacuerdo. -El juez se equivocó en lo relativo al llamamiento en garantía, ya que la cláusula cumple con las condiciones de garantía para efectos de solicitar el reembolso a los accionistas anteriores. -El juez no aplicó el numeral 5 del artículo 365 de CGP (sobre la condena parcial en costas), en tanto que las pretensiones de las demandas prosperaron parcialmente. -El juez no valoró en forma integral las pruebas recaudadas en el proceso, conforme el artículo 176 del Código General del Proceso exige.
8.4. LOS LLAMADOS EN GARANTÍA presentaron los siguientes reparos: Verbal 05360310300220190006002 -La sentencia presenta incongruencia respecto a la demanda inicial, como quiera que se reconoció un lucro cesante y unos intereses con fundamento en hechos distintos a los invocados para respaldar lo pretendido. En efecto, el lucro cesante se había solicitado porque supuestamente se había dejado de arrendar el local, pero dicha situación fue explicada y motivada de forma distinta, y no tiene relación con los hechos y pretensiones de esa demanda. -El juez desconoció los artículos 1536 y 1542 del Código Civil, que regulan la condición suspensiva respecto al preacuerdo que tuvo en cuenta al momento de fallar.
Además, no valoró en debida forma ese preacuerdo suscrito el 20 de septiembre de 2013, ya que, a partir de una debida valoración del mismo y de los demás indicios, se concluye que el acuerdo no se dio y, por ende, no hay lugar al pago de los cánones ni al incremento, así como tampoco a establecer una vigencia mayor a la estipulada en el contrato de arrendamiento.
9. ALEGACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA. 9.1. Al sustentar el recurso, la parte demandante inicial en esencia reiteró los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos ante el juez de primer grado. 9.2. La parte demandante en acumulación por su parte, insistió en lo argumentado al momento de presentar los reparos concretos, y recalcó que la sentencia debe ser corregida en el sentido de que los montos concedidos en la misma corresponden Verbal 05360310300220190006002 únicamente a los demandantes Mauricio Bravo Henderson, María Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez. 9.3.
La demandada Pintunal S.A.S. volvió sobre los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos ante el juez de primer grado, salvo el relativo a la indebida aplicación del art. 365 del CGP, al cual no se refirió de manera alguna. 9.4. Los llamados en garantía reiteraron los fundamentos expuestos al presentar el recurso de alzada y explicaron que “si bien no se discute la celebración del preacuerdo, no se acreditó en ningún momento el cumplimiento de la condición suspensiva por parte del arrendador, prueba de ello es que no se firmó por las partes un nuevo contrato con las modificaciones previstas, y en concordancia con la ley, ninguna de las obligaciones allí contenidas se podría hacer exigible para el arrendatario”.
CONSIDERACIONES 1. PRECISIÓN PRELIMINAR: Previo a delimitar el problema jurídico suscitado mediante los recursos interpuestos por todas las partes, es pertinente precisar, de cara a los puntos objeto de estudio en esta segunda instancia, que el reparo elevado por la parte demandada -Pintunal S.A.S.- mediante el cual cuestionó que el juez no haya aplicado en debida forma el numeral 5 del artículo 365 de CGP, no debe ser estudiado en esta instancia porque no fue sustentado, en cuyo caso no se cumple lo indicado en el inciso final del artículo 327 del Código General del Proceso, Verbal 05360310300220190006002 que al regular el trámite de la apelación, dispone que “El apelante deberá sujetar su alegación a desarrollar los argumentos expuestos ante el juez de primera instancia”, así como el inciso segundo del numeral 3 del artículo 322 del mismo estatuto, según el cual el apelante “deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior”. 2.
PROBLEMA JURÍDICO. En atención a las diferentes inconformidades interpuestas por las partes, al Tribunal corresponde abordar las siguientes cuestiones: ¿El juzgador valoró e interpretó en debida forma el documento denominado “Preacuerdo de Arrendamiento de la Bodega donde opera Pintunal” suscrito el 20 de septiembre de 2013? ¿Era viable determinar que efectivamente ese documento modificó el contrato de arrendamiento suscrito en 1998 y que la parte demandada incumplió las obligaciones pecuniarias a partir de la suscripción del preacuerdo? En esa medida, se establecerá si el juez tuvo razón o no al declarar el incumplimiento contractual de las obligaciones derivadas de las “modificaciones” a que hace referencia dicho documento.
Asimismo, se determinará si ¿el juez tuvo razón al negar los perjuicios pretendidos por concepto de daños locativos y eléctricos por no haber sido acreditados? o si por el contrario ¿se equivocó al no valorar en debida forma las pruebas obrantes en Verbal 05360310300220190006002 el proceso que permiten constatar que la bodega objeto de arrendamiento está deteriorada debido a los daños mencionados y no se encuentra en condiciones adecuadas para ser explotada económicamente? Por último, en caso de que se mantenga una condena en contra de Pintunal S.A.S., se estudiará lo pertinente en cuanto al llamamiento en garantía.
3. MARCO NORMATIVO DEL CASO EN CONCRETO. 3.1. Según el artículo 1973 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Por su parte, el artículo 1982 ibidem, dispone que el arrendador es obligado: “1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”.
En cuanto a la obligación prevista en el numeral 2, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC2500 de 23 de junio de 2021, explicó que el arrendador “debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada”.
En ese sentido, es importante traer a colación el artículo 1985 del Código Civil, Verbal 05360310300220190006002 según el cual “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. De otro lado, entre algunas de las obligaciones del arrendatario, el artículo 1997 señala que “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro”. Sobre el particular, la doctrina ha explicado que “la obligación de conservar la cosa, implica que el arrendatario dé el cuidado al objeto como si fuera propio; si se aparta de esa conducta, se entiende que está incumpliendo el contrato, respondiendo de los perjuicios, ante el arrendador”1.
Al regular la restitución del inmueble arrendado, el artículo 2005 del Código Civil dispone: “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales. Librería Ediciones del Profesional Ltda. Decimonovena Edición, 2015.
P. 446. 1 Verbal 05360310300220190006002 Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable”.
A su vez, el artículo 2006 ibidem dispone que “la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa”. Las normas citadas se aplican al presente asunto por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio. 3.2. La Corte Suprema de Justicia, en reciente sentencia SC1962 de 28 de junio de 2022, explicó que “La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos: (i).
La existencia de un contrato valido; (ii); El incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte; (iii). El perjuicio; (iv). El nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o Verbal 05360310300220190006002 inmaterial; y (v). La mora, supuesto que variará, en cada evento, dependiendo de la clase de prestación insoluta (…)”.
4. SOLUCIÓN AL CASO EN CONCRETO: La Sala anticipa que la decisión de primera instancia debe ser revocada parcialmente y pasa a exponer las razones: 4.1. De los reparos dirigidos a cuestionar el incumplimiento contractual declarado con fundamento en el documento suscrito el 20 de septiembre de 2013: Al respecto se precisa que, con la demanda inicial -presentada por Luis Fernando y Luis Alejandro Bravo Henderson- se aportó el contrato de arrendamiento para bodega industrial celebrado el 15 de diciembre de 1998 por Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.) como arrendador, y por Pinturas Nacionales Limitada (hoy S.A.S.) como arrendataria.
Asimismo, advierte que la validez de ese contrato no fue cuestionada por las partes en el proceso. Ahora bien, la parte demandante en acumulación, conformada por Mauricio Bravo Henderson, María Paula Bravo Henderson, Carolina Bravo Henderson, Daniel Bravo Gómez, Ana María Bravo Gómez y María Cristina Bravo Gómez, pretendió se declarara que Pintunal S.A.S. incumplió el “contrato de arrendamiento suscrito el quince (15) de diciembre de 1.998 sobre la bodega ubicada en la carrera 54 # 75 AA sur – 155 del municipio de La Estrella, y modificado el 20 de septiembre de 2013, por el no pago de los incrementos de cánones de arrendamiento, el abandono del inmueble sin haberse culminado el término del contrato, y por el no pago de los cánones de arrendamiento de los Verbal 05360310300220190006002 meses de ENERO a MAYO del 2019” (Resalto del tribunal).
Además, como se desprende de las pretensiones consecuenciales y de los hechos que las sustentan, el cobro de los incrementos de los cánones de arrendamiento desde el 01 de junio de 2013 y los cánones causados entre enero y mayo de 2019 (fecha hasta la cual se alegó se extendía la vigencia del contrato), tiene origen en el documento suscrito el 20 de septiembre de 2013.
A propósito, véase que el incumplimiento contractual declarado por el juez a quo estuvo fundamentado en la desatención de las obligaciones supuestamente pactadas en el documento denominado “Preacuerdo de Arrendamiento de la Bodega donde opera Pintunal”, firmado el 20 de septiembre de 2013, entre Luis Fernando Bravo (Arrendador) y Carlos U. Grajales M. (Representante legal de Pintunal en aquella fecha), con los siguientes términos: Verbal 05360310300220190006002 El juez, sin mayor argumentación, valoró este “Preacuerdo” como una modificación al contrato inicial (que inició el 15 de diciembre de 1998), y señaló que no se trató de un acuerdo sometido a condición, sino que el mismo documento hace alusión a un acuerdo definitivo, con condiciones u obligaciones ya cumplidas.
Además, señaló que la parte demandada no cuestionó dicho Verbal 05360310300220190006002 documento, desconociendo que, al momento de absolver el interrogatorio de parte, el representante legal de Pintunal S.A.S. dio cuenta de que ni siquiera conocía ese documento -ya que apenas lo vio en este proceso- y dijo que el cumplimiento del contrato de arrendamiento siempre estuvo sujeto a las pautas fijadas en 1998.
Es decir, aunque no se reprochó la existencia del mencionado “preacuerdo”, sí se cuestionó los efectos que los demandantes en acumulación pretendieron derivar de este. En consonancia con los reparos elevados por el extremo pasivo y los llamados en garantía, se aprecia que el juez no hizo una lectura adecuada del referido documento y de los demás elementos probatorios obrantes en el expediente, los cuales en conjunto impiden concluir que el denominado “preacuerdo” equivale a un acuerdo definitivo con efectos sobre el contrato de arrendamiento inicial y no a unas simples tratativas o acercamientos que las partes contratantes tuvieron y que constan por escrito.
Al respecto, conviene precisar que en el expediente no se cuenta con la declaración de alguno de los partícipes del referido preacuerdo y, además, quienes declararon en este asunto únicamente hicieron alusión a la existencia del documento sin precisar los detalles que lo rodearon y la forma que, de haber sido así se hizo efectivo. En efecto, el tenor literal del susodicho preacuerdo, apenas da cuenta de unas tratativas previas -debidamente documentadasentre Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.) y el representante legal de Pinturas Nacionales, adelantadas en aras de determinar y negociar las condiciones básicas para la renovación del contrato de arrendamiento de la bodega objeto de este pleito -que data de Verbal 05360310300220190006002 1998-, indicándose que lo convenido sobre esas condiciones básicas “sería oficializado con el respectivo contrato, que se firmará tan pronto el Arrendador defina su situación en torno a la liquidación de su sociedad conyugal”.
No obstante, al presente escenario no se trajo a colación algún contrato en el cual se haya oficializado el respectivo convenio -pues los demandantes afirmaron que desconocían la suscripción de un documento posterior al preacuerdo-, el cual pendía de que el arrendador Luis Fernando Bravo Arango (q.e.p.d.) definiera lo pertinente sobre la liquidación de su sociedad conyugal, respecto a lo cual los declarantes tampoco dieron información. Es importante tener en cuenta que en el preacuerdo siempre se hizo alusión a la suscripción de un documento posterior, tanto que allí, bajo el título de “condiciones preacordadas”, en el numeral 4, se estipuló que “El Arrendador manifiesta su aprobación para firmar un contrato a largo plazo”.
Ahora, si bien el contrato de arrendamiento es consensual, lo cierto es que en este evento tampoco se acreditó que las partes contratantes hayan desplegado comportamientos de los cuales se pueda deducir la aceptación o ejecución tácita de las mencionadas tratativas documentadas el 20 de septiembre de 2013. Es más, véase que este documento apenas fue encontrado por uno de los herederos en los papeles del finado Luis Fernando Bravo Arango -como la demandante María Paula Bravo Gómez declaró - sin que los demandantes, que asumieron la posición contractual de arrendadores ante el deceso del progenitor, conocieran en realidad de la vigencia o efectos de lo establecido en dicho documento.
Verbal 05360310300220190006002 Inclusive, aunque en el proceso quedó establecido que los dos demandantes iniciales (Luis Fernando y Luis Alejandro Bravo Henderson) desconocían el referido preacuerdo y que, por tal razón, en la demanda apenas invocaron el contrato de arrendamiento suscrito en 1998, no se puede pasar por alto que uno de los demandantes en acumulación -Mauricio Bravo Henderson (que en la demanda trajo a colación el preacuerdo)con sus actuaciones extrajudiciales también da lugar a considerar que el respectivo preacuerdo nunca llegó a un pacto definitivo.
Lo anterior se constata en documento dirigido a Pintunal y suscrito por los demandantes iniciales y Mauricio Bravo Henderson con posterioridad al fallecimiento del arrendador inicial (ocurrido en 2017) (folio-pdf 475, archivo 1), en el que se indicó lo siguiente: El documento en mención no tiene fecha de suscripción, pero se entiende que fue con posterioridad a mayo de 2017, luego de la muerte del arrendador inicial (Luis Fernando Bravo Arango).
Véase además que, en este documento, el demandante en Verbal 05360310300220190006002 acumulación Mauricio Bravo Gómez, al igual que los demandantes iniciales Luis Fernando Bravo Henderson y Luis Alejandro Bravo Henderson, solicitaron el pago del incremento del canon arrendamiento que la ley permite (sin tener en cuenta las condiciones tratadas en el preacuerdo - IPC+5 puntos-) y tuvieron en cuenta que el contrato se reanuda o prorroga a partir del 15 de diciembre, como se estableció en el contrato de arrendamiento suscrito en 1998, y no el 01 de junio como consta en el documento que contiene el preacuerdo.
En síntesis, del debate probatorio se advierte que la parte demandante en acumulación -quien invocó el referido preacuerdo como fundamento de las obligaciones incumplidas-, además de que no cumplió con la carga de acreditar las condiciones pactadas allí para la ejecución definitiva (suscripción de un nuevo contrato a largo plazo y liquidación de la sociedad conyugal del arrendador), tampoco acreditó que tácitamente la arrendataria hubiera aceptado, al menos parcialmente, la ejecución de un nuevo contrato en las condiciones referidas en el documento, pues desde la demanda se insistió en que Pintunal S.A.S. no cumplió en ningún momento con el preacuerdo suscrito el 20 de septiembre de 2013, que inclusive se pretendía que tuviera efectos desde el 01 de junio de 2013 -fecha a partir de la cual se consideraría supuestamente la nueva vigencia del contrato-.
Es más, según consta en las misivas de 20 de marzo de 2018 (pdf. 491) y 16 de abril del mismo año (pdf. 496), la arrendataria Pintunal S.A.S. nunca reconoció como definitivo o exigible el referido preacuerdo. Verbal 05360310300220190006002 Adicional a lo anterior, llama la atención que el arrendador inicial Luis Fernando Bravo Arango, en vida (hasta mayo de 2017), no haya hecho algún requerimiento o iniciado alguna acción en contra de Pintunal S.A.S. para hacer exigible las obligaciones del preacuerdo suscrito el 20 de septiembre de 2013.
Lo expuesto, lleva a concluir que el documento suscrito el 20 de septiembre de 2013 denominado ““Preacuerdo de Arrendamiento de la Bodega donde opera Pintunal” carece de fuerza obligatoria y, por lo tanto, se impone la revocatoria de la sentencia de primera instancia en cuanto tiene que ver con la prosperidad de las pretensiones pecuniarias fundamentadas en “los incrementos adeudados pactados en acuerdo del 20 de septiembre de 2013, desde el 1 de junio de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2018”, “Intereses de mora comerciales por los incrementos adeudados pactados en acuerdo del 20 de septiembre de 2013, desde el 1 junio de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2018”, “Cánones adeudados de enero a mayo de 2019” y los “Intereses de mora comerciales por los cánones adeudados desde enero de 2019”.
En ese sentido, se revocará los ordinales segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimo de la sentencia de primera instancia. En tal orden, se torna inane un pronunciamiento en cuanto el reparo elevado por el apoderado judicial de los demandantes en acumulación. Finalmente, conviene precisar que ni en la demanda inicial, ni en la demanda acumulada, se endilgó a la parte demandada el incumplimiento por el pago de cánones de arrendamiento o incrementos derivados únicamente del contrato de Verbal 05360310300220190006002 arrendamiento suscrito en 1998, salvo lo alegado en cuanto a los supuestos cánones causados con posteridad a diciembre de 2018 -lo que se pretendió en la demanda inicial-, fecha en que la parte demandada alegó que el contrato terminó, mientras que la parte demandante adujo que no recibió el inmueble por el mal estado del mismo, de lo cual se ocupará el Tribunal a continuación, en atención a los reparos expuestos por la parte demandante inicial. 4.2.
En cuanto a la vigencia del contrato de arrendamiento de bodega industrial celebrado el 15 de diciembre de 1998 y la obligación de la parte demandada -arrendataria- de restituir el bien en buenas condiciones. 4.2.1. Desvirtuado el efecto vinculante del preacuerdo suscrito el 20 de septiembre de 2013, es necesario acudir nuevamente a los términos estipulados en el contrato de arrendamiento celebrado el 15 de diciembre de 1998 -como hicieron los demandantes iniciales- en el cual se estableció que la vigencia del contrato sería hasta el 14 de diciembre de 1998, siendo ese el período contractual que se prorrogó por casi 20 años.
En esa medida, la demandada – arrendataria Pintunal S.A.S., en aplicación de lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 24 de la Ley 820 de 20032 -aplicable a este asunto en virtud de lo “Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: (…) 5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. 2 Verbal 05360310300220190006002 dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio-, el 31 de agosto de 2018 comunicó la terminación del contrato a todos los demandantes (iniciales y en acumulación) que conforman la parte arrendadora (archivo 1, pdf. 45).
En efecto, esa comunicación -que no fue cuestionada en este proceso- se hizo con una antelación no menor de 3 meses a la fecha del vencimiento de la prórroga, que se concretaría el 14 de diciembre de 2018. Asimismo, las partes no discutieron que la entrega del inmueble (bodega) se haría el 14 de diciembre de 2018. Ahora, la Sala aclara que, diferente es que, de un lado, los demandantes en acumulación hayan indicado que no recibirían el bien porque consideraban que el contrato terminaba en mayo de 2019, lo cual no tiene fundamento con las observaciones ya efectuadas sobre el preacuerdo de 20 de septiembre de 2013; y de otro lado que, dadas las problemáticas que surgieron para que la entrega no se hiciera el 14 de diciembre (por problemas de camiones de mudanza), la misma se pactó para hacerse entre el 17 y el 21 de diciembre de 2018 entre los asistentes a la diligencia (los demandantes iniciales, sus apoderados y el representante legal de Pintunal).
Tampoco existe discusión en que el 17 de diciembre de 2018 hubo otro intento de entrega, pero que por diferencias entre los asistentes en cuanto al mal estado del bien (como quedó en constancia videográfica), la misma quedó programada en forma De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado (…)”.
Verbal 05360310300220190006002 definitiva para el 21 de diciembre de ese año (pdf. 46), fecha en la cual los demandantes iniciales se negaron a recibir en forma definitva por el mal estado de la bodega, respecto de lo cual quedó constancia por escrito (fols. 49-51 pdf). Fue por ello que en esa misma fecha, el representante legal de Pintunal S.A.S. remitió las llaves a la dirección de Luis Fernando Bravo Henderson, lo cual no fue desvirtuado.
Aunque una de las personas que fue delegada por el representante de Pintunal S.A.S. para asistir y entregar (Marleny Monsalve Zapata) suscribió la constancia de que el 21 de diciembre de 2018 no se recibió el bien por los arrendadores ante el mal estado de la bodega, lo cierto es que el mismo representante legal alegó que la encargada no tenía la facultad para suscribir ese documento.
No obstante, dicha discusión deviene intrascendente, pues en todo caso, los presupuestos para la terminación del contrato ya se habían dado el 14 de diciembre de 2018, quedando pendiente únicamente la entrega del bien, sin que la parte arrendadora estuviera justificada legal o contractualmente para abstenerse de recibir el inmueble bajo el argumento de que este se encontraba en mal estado, pues para la indemnización de los daños derivados de la mala conservación del bien contaba con la acción de que ahora se ocupa la judicatura, ya que de insistir en no recibir la cosa -sin que el contrato se renovara - lo único que haría la parte arrendadora sería agravar el daño y ser copartícipe del mismo.
Sumado a lo anterior, deviene inane la discusión de que no se envió las llaves a cada uno de los sujetos que compone a la parte arrendadora, lo que no tiene lógica práctica ni es racional porque Verbal 05360310300220190006002 se sabe que la parte arrendadora estaba integrada por 8 personas, que ni siquiera tienen un buen entendimiento entre sí, con mayor razón porque 6 de ellos se negaron a comparecer a las diligencias bajo la interpretación errada del preacuerdo tantas veces mencionado.
Asimismo, veáse que en la comunicación de 19 de diciembre de 2018, en la que el representante de Pintunal S.A.S. convocó a todos los sucesores del finado Bravo Arango para la entrega que se haría el 21 de diciembre, informó que “En caso de no asistencia en la fecha de entrega, les haremos envío inmediaro de las llaves de la bodega, a su dirección, y quedaremos atentos a finiquitar cualquier datalle” (pdf 46).
Así las cosas, ocurre que el contrato de arrendamiento finalizó en diciembre de 2018, y que con la entrega de las llaves a uno de los arrendadores que estuvo atento a las diligencias (ante la renuencia de todos a recibir el bien) se entiende practicada la entrega de la bodega, que además estaba totalmente desocupada (art. 2006 del C.C.). En ese orden, se advierte que, con posterioridad a esa fecha no había lugar a que se causara cánones de arriendo. 4.2.2.
Superado este punto, al tribunal corresponde ahora estudiar los reparos dirigidos a cuestionar lo resuelto en cuanto al mal estado del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento (daños locativos y en el sistema eléctrico). En el contrato de arrendamiento para bodega industrial celebrado el 15 de diciembre de 1998, se pactó lo siguiente: Verbal 05360310300220190006002 “(…) SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO;
Mediante el presente contrato el Arrendador concede a los Arrendatarios el goce del inmueble que adelante se identifica por su dirección o linderos de acuerdo con el inventario que las partes firman por separado el cual forma parte de este contrato (…) OCTAVA: SERVICIOS; El servicio de energía eléctrica, agua, tasa de aseo, alcantarillado, teléfono serán cancelados por cuenta del Arrendatario, el Arrendador no se hace responsable en ningún caso en las deficiencias de la prestación de tales servicios.
Será obligación expresa de los Arrendatarios el extricto (sic) cumplimiento de todas las disposiciones y reglamentos de las Empresas Públicas así como el lleno de requisitos o que en adelante exijan las autoridades de policía e higiene (…)
PARÁGRAFO: Los Arrendatarios manifiestan que han recibido las instalaciones eléctricas y de acueducto con los contadores instalados por la Empresas debidamente calibrados y con todos los sellos y seguridades en perfecto estado. En consecuencia, los arrendatarios asumen todas las responsabilidades inherentes al buen mantenimiento de dichos contadores según las normas vigentes al respecto (…) DÉCIMA TERCERA: ESTADO DEL INMUEBLE: Los Arrendatarios declaran que han recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado conforme al inventario que hace parte del mismo.
Y que en el mismo estado los restituirán al Arrendador a la terminación del Arrendamiento, o cuando este haya de cesar por Verbal 05360310300220190006002 alguna de las causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legítimo (…) DÉCIMA SEXTA; EMBLEMA O SLOGANS: Si en la fachada o en el interior del inmueble se pintaren emplemas o slogans (sic), estos deberán ser borrados y pintados a satisfacción del arrendador a la entrega del inmueble”.
Esta cláusula DÉCIMA TERCERA fue ampliada por las partes según consta en el anexo que hace parte del contrato, en los siguientes términos: “Los arrendatarios declaran que el bien recibido, objeto de este contrato, está en buenas condiciones en general. PARAGRAFO; En la fecha [15 de diciembre de 1998] en que se recibe la Bodega se están desarrollando trabajos autorizados por el señor ARRENDADOR, tales como muro, energía domiciliaria, vidrios y otros los cuales figuran dentro del inventario general”.
(Resalto del tribunal) En este caso, el juez a quo señaló -en síntesis- que no había lugar a reconocer los perjuicios reclamados por concepto de daños locativos y eléctricos, bajo el argumento de que la parte demandante no acreditó el estado en que la bodega fue entregada al momento de la celebración del contrato, para así tener una base y confrontar con el estado de la bodega que fue presentada para la restitución en diciembre de 2018.
Asimismo, el juzgador insistió en que ni siquiera la parte demandante allegó el inventario que daba cuenta del estado del inmueble, el cual debía estar anexo al contrato. A lo que agregó que tampoco se acreditó que hubo daños eléctricos producto de un hurto y que la reparación de los mismos deba ser atribuida a la demandada. Verbal 05360310300220190006002 Al respecto, la sala encuentra que el juez de primera instancia no tuvo razón -por lo menos en lo que se refiere a las condiciones del bien inmueble-, pues en el expediente se contaba con elementos suficientes para determinar que la bodega fue entregada en buen estado y que no fue devuelta en las mismas condiciones, en contravía de la obligación que corresponde al arrendatario en los términos del inciso segundo del artículo 2005 del Código Civil, que establece que “Deberá restituirla [la cosa] en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos”.
Según la cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato de arrendamiento (al igual que en su ampliación), el bien fue entregado en “buenas condiciones”, “en buen estado” y así lo aceptaron los contratantes en ese momento, sin que se haya acreditado lo contrario, máxime que el buen estado de la cosa corresponde a una condición implícita para el desarrollo del contrato de arrendamiento.
En efecto, la doctrina ha expuesto que “teniendo en cuenta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada, y que el goce efectivo de ésta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado, que esta circunstancia va implícita en el espíritu de dicho contrato”3.
Nótese que el inciso tercero del artículo 2005 del Código Civil respalda esta afirmación, en cuanto allí dispone que cuando el contrato nada Luz Amanda Sáenz Fonseca, Hildebrando Leal Pérez y Manuel Enrique Cabrera. El Contrato de Arrendamiento y el Proceso de Restitución del Inmueble. 2015. Ed. Leyer, p. 38. 3 Verbal 05360310300220190006002 dice al respecto, se entiende que la cosa se entregó en regular estado de servicio.
Conviene precisar que, aunque al proceso no se allegó el inventario que supuestamente da cuenta del estado de la bodega para el momento de la entrega, lo cierto es que la parte arrendataria aceptó recibirla en buenas condiciones y en buen estado, circunstancia que no se compadece con lo registrado en los videos tomados los días 17 y 21 de diciembre de 2018.
Inclusive, el registro fotográfico que consta en el dictamen pericial (de septiembre de 2018) permite ver -aunque no al detalle- una bodega en buen estado, que luce totalmente diferente a lo que se observa en los mencionados videos. Adicionalmente, se advierte que la prueba del estado del bien no puede depender del mencionado inventario, pues además de la aceptación expresa de la sociedad arrendataria en el contrato, se reitera que, en el inciso tercero el mismo artículo 2005 del Código Civil, sobre el estado en que se debe restituir la cosa arrendada se dispone que “Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”.
Si se analiza los videos anexos a la demanda, es necesario concluir, razonablemente, que la bodega no se encuentra en buenas condiciones o en buen estado (como se dijo al momento de la entrega) y tampoco en un regular estado de servicio. La fachada, el suelo y las paredes se ven totalmente descalabradas y despintadas, al igual que las puertas, e inclusive hay cristales de ventanas rotos o con faltantes.
Las baldosas, las pocetas y las Verbal 05360310300220190006002 paredes están muy manchadas y en mal estado, los muros están reventados, con perforaciones y en malas condiciones. La bodega está muy sucia, carente de aseo general y en un estado deplorable que no se asocia al deterioro por el uso y goce normales, sino que revela un marcado descuido de la arrendataria en cuanto a la obligación de conservar el bien en buen estado y restituirlo en esas buenas condiciones en que le fue entregado.
No se desconoce que se trata de una bodega de más de 1300 metros cuadrados construidos (en un lote de 2069 metros cuadrados), que tiene un uso de 20 años, pero no por ello se justifica el descuido y abandono en las reparaciones locativas requeridas por la propia cosa en atención al uso razonable y cuidadoso a que el arrendatario está obligado.
En efecto, el estado de esta bodega, conlleva a concluir que, en la conservación de la cosa, la demandada no empleó el cuidado de un buen padre de familia, el artículo 1997 del Código Civil pregona, suficiente en este caso para acceder a lo pretendido por la parte demandante inicial -quien apeló al respecto-, con la precisión de que dichos efectos se hacen extensivos a los demandantes en acumulación, quienes constituyen en sí una sola parte contractual (sin los cuales no sería posible definir la litis), quienes también solicitaron la indemnización de los respectivos daños.
Previo a la cuantificación de las reparaciones de los daños locativos conforme con las pruebas allegadas, la Sala precisa que aunque también hubo discusión respecto a la existencia de daños en el sistema eléctrico (que denominaron desmantelamiento) y en cuanto a quién pertenecía el respectivo cableado -que la parte Verbal 05360310300220190006002 demandada alegó era de propiedad de ella -, lo cierto es que en el presente asunto, sin necesidad de adentrarse en las anteriores cuestiones, no existe prueba de los referidos daños, pues pese a que los videos dieron cuenta de algunos cables rotos o reventados, no se demostró técnicamente la dimensión real del hecho afirmado o esos daños en qué consistieron en concreto.
Además, el documento de cotización o propuesta del servicio de instalaciones eléctricas de la bodega suscrito por el ingeniero eléctrico John Pablo Mazo Regino no fue ratificado pese a la prueba que en tal sentido se decretó y, por tanto, carece de valor4). Así las cosas, de cara a lo demostrado en el proceso, el Tribunal se encontró con que la bodega requiere de un proceso de rehabilitación para quedar en estado de funcionamiento o como la norma sustantiva señala, en “regular estado de servicio”, para lo cual se ha de atender a la cotización de daños presentada por la parte demandante, la cual fue ratificada por el suscriptor Gabriel Díaz Cano, representante legal de “Construcciones Gadica S.A.S.”, sin que fuera desvirtuada por la parte contraria.
“Los documentos privados de contenido declarativo emanados de terceros de apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”. 4 Verbal 05360310300220190006002 Verbal 05360310300220190006002 Para la respectiva indemnización, el Tribunal tendrá en cuenta la suma de $60 967 600 (correspondiente al valor de obras y materiales), sin atender a los montos allí fijados por administración, utilidad e imprevistos.
En esa medida, la suma de $60 967 600 será indexada a partir de enero de 2019 -fecha en que se hizo la cotización-, hasta la fecha de esta sentencia, en atención a la siguiente fórmula: VP = VH x (I.P.C. actual/I.P.C. inicial): V = 60 967 600 x (149,665 / 100,606) V = 60 967 600 x 1,487673 V = $90 699 852 De acuerdo con lo expuesto, la sentencia será revocada, para en lugar de ello reconocer a favor de todos los demandantes (iniciales y en acumulación) SEISCIENTOS la NOVENTA suma Y de NUEVE NOVENTA MIL MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS ($90 699 852) por concepto de los perjuicios derivados de los daños locativos, a título de daño emergente. 4.2.3.
En este punto, el Tribunal denota la necesidad de abordar un aspecto íntimamente relacionado con el incumplimiento que se declara en esta ocasión, pues si el juez de primer grado condenó a la sociedad demandada al pago de la cláusula penal por el incumplimiento de las prestaciones derivadas del preacuerdo de 20 de septiembre de 2013 -el cual no tiene fuerza 5 IPC final.
Abril de 2025 (Último reportado a la fecha de la sentencia) 6 IPC inicial. Enero de 2019 (Fecha de la cotización) Verbal 05360310300220190006002 obligatoria como ya se dijo- y en esa medida se abstuvo de estudiar otros incumplimientos de cara a la imposición de la cláusula penal por no considerarlo necesario, no puede ahora esta colegiatura pasar por alto dicha situación al considerar el incumplimiento contractual por otra causal y hacer caso omiso a esa cláusula penal deprecada y concedida respecto de la cual la parte demandante no elevaría reparo alguno en el recurso de alzada.
Por tal causa la sala, ante la necesidad de pronunciarse al respecto, advierte que la razón que sí justifica la condena impuesta por concepto de cláusula penal, corresponde al incumplimiento descrito en los hechos 10 a 15 de la demanda inicial -como se solicitó en la pretensión segunda del libelo en mención-, relativos a la ausencia de reparaciones locativas y conservación del bien en buen estado por parte de la sociedad arrendataria, sin necesidad de ahondar en los demás aspectos esgrimidos por concepto de subarriendo o incumplimiento en la contratación de una póliza contra incendios.
El tribunal, asimismo, acota que dicha penalidad es acumulable con los demás perjuicios pretendidos (por reparaciones locativas), en virtud de lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil7 y de lo pactado en la Cláusula Novena8 del Contrato de arrendamiento. 7 “No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena”. 8 “CLAUSULA PENAL: El incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las cláusulas de este contrato y aún el simple retardo en el pago de una o más mensualidades los constituirá en deudores del arrendador por una suma equivalente al triple del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento que tal incumplimiento se presente, a título de pena.
Se entenderá en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligación principal y que el arrendador podrá pedir a la vez el pago de esta la indemnización de los perjuicios, si es el caso (…)”. Verbal 05360310300220190006002 Ahora, como la cláusula penal concedida en primera instancia estuvo atada al incumplimiento del referido preacuerdo -el cual no tiene fuerza obligatoria como ya se dijo-, la condena por ese concepto se mantendrá, pero por la razón aquí expuesta.
No obstante, el monto deberá ser modificado, en tanto el juez, apenas tuvo en cuenta el cálculo efectuado por la parte demandante en acumulación, quien lo hizo conforme con los cánones que consideraba según el preacuerdo de 20 de septiembre de 2013. Por lo tanto, como en la demanda inicial se indicó que en 2018 el canon mensual ascendía a $12 060 000 (incluido el aumento del IPC), será este el monto a tener en cuenta de cara a la cláusula penal, que equivale al triple del precio mensual del arrendamiento vigente al momento del incumplimiento, así: $12 060 000 x 3 = $36 180 000.
Ahora, la Sala actualizará el valor de la penalidad (CSJ, SC507/2013) $36 180 000, desde diciembre de 2018, cuando se constató el incumplimiento, hasta la fecha en que se profiere esta sentencia: VP = VH x (I.P.C. actual/I.P.C. inicial): V = 36 180 000 x (149,669 / 100,0010) V = 36 180 000 x 1,4966 V = $54 146 988 Por consiguiente, el valor a reconocer por la cláusula penal, corresponde a CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO 9 IPC final.
Abril de 2025 (Último reportado a la fecha de la sentencia) 10 IPC inicial. Diciembre de 2018 (Fecha en que se constató el incumplimiento) Verbal 05360310300220190006002 CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS ($54 146 988). En este punto, se observa que, como todos los demandantes (iniciales y acumulados) conforman una sola parte contractual necesaria para la definición de la litis- lo correspondiente a la indemnización por cláusula penal deberá ser pagado a todos ellos, por partes iguales. 4.3.
Del llamamiento en garantía: La parte demandada -Pintunal S.A.S.- citó en garantía a Alger Global Inc., Federico Alejandro Arango Toro, Carlos Ernesto Santa Bedoya, Juan Felipe Cano Posada, Juan Camilo Santa Morales y María Cecilia Jaramillo Mesa, en virtud de lo pactado en el capítulo VIII del contrato de compraventa de acciones celebrado entre estos y Pintex S.A.S. el 30 de agosto de 2018, que en su tenor literal dispone: En este caso, los accionistas Alger Global Inc., Federico Alejandro Arango Toro, Carlos Ernesto Santa Bedoya, Juan Felipe Cano Posada, Juan Camilo Santa Morales y María Cecilia Jaramillo Mesa, vendieron el 100% de las acciones que tenían en Pintunal S.A.S. a la inversionista Pintex S.A.S. Ahora, si bien el contrato fue celebrado el 30 de agosto de 2018, y en la cláusula 5.6. se dispuso que “Teniendo en cuenta que el Verbal 05360310300220190006002 interés del inversionista es unificar las instalaciones productivas y administrativas de Pintunal con sus propias instalaciones en la Fecha de Cierre los Actuales Accionistas se comprometen a notificar a los Arrendadores de la Bodega en la que actualmente opera Pintunal de la entrega de la misma, teniendo como fecha de entrega el día 14 de Diciembre de 2018”, lo cierto es que en el convenio ninguna mención se hizo respecto a la obligación contractual de los accionistas (vendedores) de reembolsar o responder por las reclamaciones que con posterioridad surgieran en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de diciembre de 1998.
Si se repara con detenimiento el tenor literal y natural del capítulo VIII “Indemnidad y responsabilidad” del contrato de compraventa de acciones, se advierte que el pacto según el cual los accionistas “indemnizarán, defenderán y resarcirán al inversionista (…) frente a cualquier daño, pérdida, perjuicio, costo, reclamación judicial o extrajudicial (…)” solo opera cuando estos eventos “surjan de cualquier declaración falsa o de cualquier violación de una declaración, garantía, pacto, indemnización o acuerdo celebrado en virtud del presente [contrato de compraventa de acciones], o que surjan a ese respecto (…)”.
En efecto, ninguna de las hipótesis referidas está vinculada al contrato de arrendamiento objeto de este litigio y, por tanto, el llamamiento en garantía efectuado en este caso se torna improcedente. Por lo expuesto, se despacha en forma desfavorable el reparo elevado por la parte demandada en tal sentido. Verbal 05360310300220190006002 5.
Así las cosas, sin necesidad de ahondar en aspectos adicionales, se impone la revocatoria parcial de la sentencia de primera instancia, en los siguientes términos: -El ordinal primero será modificado, en el sentido de indicar que la responsabilidad contractual de Pintunal S.A.S. deviene del incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de diciembre de 1998, en cuanto a la obligación de conservar y restituir el bien en buen estado, y no por las razones declaradas por el juez a quo. -Se revocará los ordinales segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimo, los cuales están fundamentados en el incumplimiento del preacuerdo suscrito el 20 septiembre de 2013. -El ordinal octavo será modificado, en el sentido de indicar que el monto de la cláusula penal corresponde a CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS ($54 146 988). -El ordinal décimo será revocado parcialmente, para en su lugar, reconocer los perjuicios reclamados por concepto de “daños locativos”, en la suma de NOVENTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS ($90 699 852). 6.
Ante la prosperidad parcial de los recursos de apelación, no habrá condena en costas en esta instancia (artículo 365, núm. 5 del CGP). Verbal 05360310300220190006002 DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia proferida el 17 de noviembre de 2021 por el Juzgado 002 Civil del Circuito de Itagüí, en los siguientes términos:
SEGUNDO: MODIFICAR el ordinal PRIMERO, el cual quedará así: “Declarar a PINTURAS NACIONALES S.A.S.-PINTUNAL S.A.S., civilmente responsable por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, como arrendataria suscribió el 15 de diciembre de 1998, sobre la bodega ubicada en la carrera 54 # 75AAsur - 155 del Municipio de La Estrella, por no haberla conservado y restituido en buenas condiciones”.
TERCERO: REVOCAR los ordinales SEGUNDO, TERCERO, CUARTO, QUINTO, SEXTO Y SÉPTIMO.
CUARTO: MODIFICAR el ordinal OCTAVO, en el sentido de indicar que el monto de la cláusula penal corresponde a CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS ($54 146 988).
QUINTO: REVOCAR PARCIALMENTE el ordinal DÉCIMO, para en su lugar, reconocer los perjuicios reclamados por los demandantes por concepto de “daños locativos”, en la suma de Verbal 05360310300220190006002 NOVENTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS ($90 699 852).
SEXTO: En lo demás, la providencia impugnada permanece incólume.
SÉPTIMO: Sin costas en esta instancia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA (Firma electrónica) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ (Ausencia justificada) LUIS ENRIQUE GIL MARÍN Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 78cc3f32e0d02e772f4e8429f757a1247032ed0e347b0a50392c904393c30c07 Documento generado en 11/06/2025 10:13:23 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica