República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE Verbal -Pertenencia PROCESO DEMANDANTE Carolina Ethel Martínez Mercado DEMANDADOS Liliam del Carmen Serje Rincón y personas indeterminadas RADICADO 11001310301220210014502 PROVIDENCIA Sentencia No. 64 DECISIÓN Confirma DISCUTIDO Y veintiocho (28) de noviembre de dos mil APROBADO veinticinco (2025) FECHA veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante Carolina Ethel Martínez Mercado contra la sentencia proferida el 20 de agosto de 2025, por el Juzgado Doce Civil de Circuito de esta ciudad, conforme lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES Carolina Ethel Martínez Mercado solicitó que se declare el pleno derecho de dominio por la vía de prescripción adquisitiva extraordinaria del inmueble ubicado en la carrera 9C No. 114-16, identificado con la matricula inmobiliaria No. 50N-1123220. En consecuencia, inscriba la sentencia en el registro correspondiente, condenando en costas a quien se oponga1.
Fundamento fáctico: Como soporte de sus pedimentos, expuso que viene ejerciendo actos de señora y dueña desde hace más de diez años, exactamente desde el 9 de marzo de 2009, cuando Liliam del Carmen Serje Rincón le otorgó la posesión para que cuidara de este, debido a que no se sentía bien, no pensaba regresar al país y ella era una gran amiga, por lo que era la mejor opción para que cuidara el inmueble.
A partir de allí ha poseído el bien en forma pública, pacifica e ininterrumpida, ejecutando actos propios de señorío, sin reconocer dominio ajeno, ha realizado mejoras, reformas, actualización de cocina, calentadores de agua, reparaciones hidráulicas, humedades, etc.; el mantenimiento, conservación de la heredad en condiciones adecuadas para su arrendamiento, de manera que sea apto para su destino, que es arrendamiento de vivienda familiar; pago de impuestos prediales y de valorización desde el año 2009 a la fecha, cuotas de administración de febrero y marzo de 2021, data en la que no estuvo arrendado el predio, compareció a la asamblea virtual del edificio Herrera III de la ciudad de Bogotá el 21 de enero de 2021.
También refirió que celebró diversos contratos de arrendamiento a través de la inmobiliaria Isabel de Mora Finca Raíz hasta el 31 de octubre de 2020 y posteriormente, con la firma Luque Ospina & Cía. S.A.S. quien actualmente es administradora del bien, por cesión de la anterior sociedad. Atendiendo lo anterior, considera que la posesión excede los 10 años continuos e ininterrumpidos, requisito indispensable para la eficacia de la adquisición del dominio por el modo de la prescripción extraordinaria2.
Folio 65 y siguientes del archivo “004EscritoDemanda.pdf” ubicado en el cuaderno “001PrimeraInstancia” subcarpeta “01CuadernoPrincipal” 2 Folios 68 a 72, ibídem. 1 012 2021 00145 02 Actuación procesal: por auto de 9 de diciembre de 2021, se admitió a trámite el asunto de la referencia, ordenó el respectivo emplazamiento de Liliam del Carmen Serje Rincón y de las personas indeterminadas, citó a la Superintendencia de Notariado y Registro, Instituto Colombiano para el Desarrollo Rural – Incoder hoy Agencia Nacional de Tierras – ANT, Unidad Administrativa Especial de Atención y Reparación Integral a Victimas, Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC y al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público de Bogotá3.
El 9 de marzo de 2022, vencido el término del emplazamiento realizado a las personas indeterminadas, se designó como curador ad litem a Harold Eduardo Hernández Albarracín4, quien se notificó el 16 de junio de 20225, profesional que formuló como excepciones “falta de los requisitos exigidos por la ley para la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio”, “falta de elemento esencial de posesión invocada por la demandante para beneficiarse de la usucapión” y “excepción genérica”6.
El Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público emitió respuesta en la que destacó que el bien objeto de usucapión no se encuentra incluido como de uso público o fiscal en el Registro Único del Patrimonio Inmobiliario del Sector Central del Distrito Capital y que consultado el folio de matrícula en la ventanilla única de registro de la Superintendencia de Notariado y Registro evidenció que el predio cuenta con un propietario particular. 7 La Unidad para la Atención y Reparación Integral de Victimas, señaló que revisado el inventario de bienes inmuebles urbanos y rurales recibidos por el Fondo para la Reparación de las Victimas - FRV no encontró el inmueble 50N-1123220.8 3 Archivo “015AutoAdmiteDemanda2021-00145.pdf”, ibídem. 4 Archivo “023AutoDesignaCurador 2021-00145.pdf” 5 Archivo “028ActaNotificacionCurador.pdf” 6 Archivo “030CorreoContestacionCurador.pdf” 7 Archivo “021RespuestaDadep.pdf” 8 Archivo “018CorreoRespuestaUariv.pdf” 012 2021 00145 02 El 17 de mayo de 2024 se realizó diligencia de inspección judicial9; el 25 de febrero de 2025 audiencia de los artículos 372 y 373 del C.G.P. 10, se corrió traslado del dictamen pericial allegado respecto del inmueble a usucapir11, se resolvió sobre las pruebas solicitadas, se practicaron el interrogatorio, los testimonios decretados y se presentaron los alegatos de conclusión. Sentencia impugnada: El Juzgador resolvió negar las pretensiones, consecuentemente la cancelación de la inscripción de la demanda y posterior, el archivo de la actuación. Para arribar a la aludida decisión, luego de realizar un recuento del marco teórico de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, advirtió que debía auscultarse si estaba demostrada la calidad de poseedora de la actora de forma exclusiva y excluyente por el término de diez años.
Así, con la finalidad de dar respuesta al anterior interrogante, se refirió a cada una de las pruebas arrimadas al plenario, lo observado en la diligencia de inspección judicial, el interrogatorio y testimonios recibidos para concluir que la demandante no ha ejercido la posesión del bien, pues fue encargada por parte de la propietaria de cuidarlo y administrarlo desde 2009 hasta la fecha, sin demostrar la mutación de calidad de tenedora a poseedora; tan es así, que la actora aceptó que de los cánones de arrendamiento que le son consignados como responsable del bien es que ha efectuado reparaciones y ha pagado impuestos, no de dineros propios.
Sumado a ello, argumentó que la demandante no descolló como la “propietaria” del inmueble a la convocada, pues afirmó que le propuso la escrituración del bien en su favor como pago de un préstamo que ella le 9 Archivo “046ActaInspeccionJudicial, ibídem. 10 11 Archivo “048ActaAudienciaInicial.pdf” Archivo “043Dictamen consolidado Pertenencia Molinos Norte.pdf” 012 2021 00145 02 realizó y, si bien aseveró que perdió todo contacto con la citada, no logró demostrar desde qué época.
Adicionalmente adosó comunicaciones dirigidas por la inmobiliaria Isabel de Mora Finca Raíz S.A. a la señora Juana Mercado Ángulo, referentes a cuestiones relacionadas con el apartamento en 2011, 2012, 2013, 2014, quien, según lo advertido, es una abogada que probablemente asesoró a la demandada en ese tiempo e hizo gestiones ante la inmobiliaria a nombre de la señora Liliam Serje Rincón. Los testimonios también coincidieron en afirmar que la demandante era encargada del apartamento en ausencia de su titular del derecho real de dominio y con estos no demostró la transformación de tenedora a poseedora; luego, la demandante no probó las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que surgió la posesión que alega para despojarse de la tenencia que le fue entregada por la propietaria del bien inmueble que pretende usucapir.12 Apelación: La mandataria del extremo activo planteó el remedio vertical contra el fallo de primer grado.
Para ello expuso sus reparos13 los que fueron sustentados en oportunidad ante esta Superioridad14. Manifestó que, en el proceso hay suficientes elementos de prueba para demostrar la posesión de la demandante desde el año 2009: el hecho tercero de la demanda, que se refiere claramente a posesión, no mera tenencia; el interrogatorio de Carolina Ethel Martínez Mercado, en el que señaló que si bien la demandante recibió el predio como mera tenedora, posteriormente, en razón a los préstamos acordaron hacer las escrituras del apartamento en pago de ellos, y a partir de allí se presentó ante la inmobiliaria y el público como la dueña, lo que se constató en la inspección judicial.
Archivo “050SentenciaPrimeraInstancia.pdf”. Archivo “051EscritoApelacionSentencia.pdf”. 14 Archivo “006SustentacionRecurso.pdf” de la carpeta “002SegundaInstancia”. 12 13 012 2021 00145 02 Refirió que la demandante nunca confesó que recibió el apartamento para cuidarlo, como encargada; en cuanto a las comunicaciones remitidas por la inmobiliaria a la abogada Juana Mercado, adujo que ello no desvirtuó su calidad de poseedora, pues lo cierto es que la mandataria hacia diligencias también a ella y a la demandada, no por eso se desvirtúa los actos probados como señora y dueña. Interpretó erróneamente los testimonios de Nelson Enrique Buitrago Fuentes, Roberto Antonio Suárez Ariza, Rogelio Buitrago, María José Gutiérrez Mora y Milena Andrea Aldana Arias, pues de ellos se infiere una posesión, relataron que la conocieron como propietaria y bajo esta calidad asistía a las asambleas de copropietarios, pagaba impuestos, ordenaba y pagaba reparaciones, aceptaba los contratos de arrendamiento, solo que los términos usados por los convocados confundieron al juzgador, por hablar de encargada o responsable del apartamento querían significar poseedora.
Finalmente, no valoró las pruebas en conjunto, pues no mencionó los documentos aportados con la demanda, los impuestos, recibos de reparaciones locativas, actas de asamblea a las que asistió, valorizaciones, contratos de mandato con la inmobiliaria. Incluso, el hecho que la inmobiliaria le pagara a ella los cánones de arrendamiento. Pronunciamiento del curador ad-litem: El extremo pasivo guardó silencio.
II. PROBLEMA JURÍDICO Corresponde a la Sala determinar si se cumplen los requisitos legales para declarar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, o si, por el contrario, conforme lo consideró el a quo, había lugar a denegar las pretensiones de la demandante, ante la falta de demostración de la interversión del título de tenedora a poseedora.
III. CONSIDERACIONES 012 2021 00145 02 1. Se advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizaran los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem. 2.
El artículo 673 del Código Civil, estipula como modos de adquirir el dominio la ocupación, accesión, tradición, sucesión por causa de muerte y la prescripción, última que según el artículo 2518 ibidem es un modo de ganar el dominio de las cosas corporales ajenas, requiriendo la posesión en la forma y término exigidos por el legislador. Así, la usucapión o prescripción adquisitiva se logra con la tenencia cualificada de bienes corporales con ánimo de señor y dueño, en forma quieta, pacífica, pública ininterrumpida y sin reconocer dominio ajeno, por el plazo legal, sea que el propietario o el que se da por tal, lo tenga por sí mismo o por otra persona que lo disfrute en nombre de aquél. Dicha normatividad debe ser estudiada acorde a lo establecido en el artículo 762 de la misma norma, referentes a la posesión y sus tipos, siendo imprescindible la verificación del animus, elemento de índole subjetivo entendido como la convicción interior de creerse titular único y verdadero de la cosa, que debe exteriorizarse a través de la ejecución de actos típicos de quien lo fuere, y el corpus, de carácter objetivo definido como la detención material y visible de la cosa sobre la cual se ejecutan los actos.
Según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el primero es el componente interno, “psicológico, la intención del dominus, que por escapar a la percepción directa de los sentidos es preciso presumir de la comprobación plena e inequívoca de los actos materiales y externos ejecutados continuamente y por todo el lapso que dure aquélla”, que por constituir manifestación visible 012 2021 00145 02 de su intención, llevan a inferir la intención o voluntad de hacerse dueño, mientras no aparezcan otras circunstancias que demuestren lo contrario, y el segundo, el externo, esto es, “la retención física o material de la cosa”15.
Aunado a ello, atendiendo lo señalado en los preceptos 2528, 2529, 2530 y 2531 del estatuto civil que regulan todo lo atinente a esta, y la clasifican en ordinaria cuando se ha poseído de forma regular no interrumpida, en virtud de un justo título, un bien mueble durante tres (3) años o un inmueble en el curso de cinco (5) años, y extraordinaria, cuando se ha detentado de manera irregular la cosa por el término de diez (10) años.
Deba acudirse a establecer si esta es regular o si el convocante es un poseedor de mala fe (art. 764 C.C.) pues, en este caso, se extiende el término legal: “cuando se invoca la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio para que se declare judicialmente la pertenencia, el demandante debe acreditar, no solamente que la solicitud recae sobre un bien que no está excluido de ser ganado por ese modo de adquirir, sino la posesión pública y pacífica por un tiempo mínimo de veinte años ininterrumpidos [o diez con la modificación introducida por la Ley 791 de 2002]”16.
Conforme lo anterior, quien reclama la usucapión, debe probar que está plenamente identificado, demostrar que es susceptible de ser adquirido por este medio y a voces del artículo 762 del Código Civil, su calidad de poseedor material, esto es, los elementos de corpus y animus domini. 3. En el sub examine el iudex negó las pretensiones, básicamente porque consideró, que la actora siempre ha actuado como mera tenedora del predio, desde que inició su administración en el año 2009, data en la cual, según su dicho, fue encargada por parte de la propietaria de cuidarlo y administrarlo, sin demostrar la mutación a poseedora.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 29 de agosto de 2000 y Sentencia de 13 de abril de 2019. 16 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 24 de marzo de 2004. Conforme sentencia de 29 de agosto de 2000. 15 012 2021 00145 02 En ese sentido, compete a la Sala escudriñar si se cumplen los requisitos legales para declarar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio pretendida por la demandante, a quien le incumbía acreditar (i) que los inmuebles son susceptibles de ser adquiridos por este medio;
(ii) desde que momento entró a ocupar el bien con ánimo de señora y dueña; (iii) que transcurrió el tiempo exigido en la ley para impetrar esta acción, y (iv) sus actos de señorío los ejerció de manera exclusiva y excluyente o, si por el contrario, es una mera tenedora de los predios. Así, en primera medida nos referiremos a la naturaleza del bien; advirtiendo que el predio objeto de usucapión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-1123220, conforme al certificado especial expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá – zona norte, tiene como titular de derecho real de dominio a Liliam del Carmen Serje Rincón17, por lo que se encuentra habilitado para ser adquirido por este medio, pues es de carácter privado: 17 Pagina 6 archivo “004EscritoDemanda.pdf” 012 2021 00145 02 En cuanto a la calidad de poseedora que alega la demandante, resulta necesario diferenciar las figuras jurídicas aplicables para la resolución del litigio.
En ese sentido, el artículo 775 del Código Civil define la mera tenencia como aquella “que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño”, en tanto que la posesión es descrita por la misma normatividad en el canon 762 como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.” Luego, desde antaño, se ha avalado que la posesión requiere el “animus” y el “corpus”, mientras que la tenencia únicamente el último de ellos. 012 2021 00145 02 Decantado lo anterior, anticipa este Tribunal que se confirmará la sentencia de primera instancia, pues, del material suasorio recopilado en el plenario es posible colegir que la convocante actúa en calidad de mera tenedora del predio, mas no como poseedora de este, ello bajo el siguiente análisis: Primeramente, es de relievar que se encuentra ampliamente corroborado el corpus, pues, del interrogatorio, testimonios e inspección judicial recaudados, se extrae, sin duda alguna, que es la demandante quien administra desde el año 2009 el inmueble, siendo quien ha tenido contacto con las inmobiliarias, quien recibe los cánones de arrendamiento, ha asistido a las asambleas, paga los impuestos, realiza los arreglos y mejoras de este.
Carolina manifestó en su interrogatorio: “yo llevo 10 años, un poco más de años encargada de este inmueble, este es un apartamento de una persona amiga, familiar pero lejana, más bien amiga de casa, de mi mama, mía, de toda la vida, Liliam Serje, hemos tenido siempre una relación muy cercana desde mi niñez y en 2009 ella residía en Nueva York en ese tiempo, nos visitábamos, ella a mí y yo a ella y ella me pidió un préstamo para hacer unas mejoras en el apartamento, este apartamento de la 113, yo le entregue ese dinero, le ayude con las reformas, estuve supervisando eso mientras ella estaba en Nueva York y acordamos que yo me quedaba con el apartamento, que me quedaba, que lo cuidaba, lo administraba, que estaba pendiente con la inmobiliaria y en algún momento íbamos a hacer la escrituración; sin embargo, luego yo perdí contacto con ella y en todo este tiempo he estado al frente del apartamento, pagando los impuestos, las mejoras pertinentes, entendiéndome con la inmobiliaria, asumiendo los gastos del apartamento cuando ha estado vacío, que he tenido periodos de tenerlo sin inquilino, un año con una administración que es casi un millón de pesos, sin embargo, me he esforzado en mantener ese apartamento al día, en ser una buena vecina porque es un edificio bastante pequeño en el que nos conocemos todos, siempre tatar de cumplir y estar al día con el apartamento.
Después de diez años me parece que es pertinente tener una 012 2021 00145 02 claridad sobre cuál es la situación de este apartamento y si yo voy a seguir adelante asumiendo toda la responsabilidad”. 18 “Liliam decidió entregar el apartamento para que lo administrara durante este tiempo [a] una inmobiliaria, la inmobiliaria inicialmente Inés de Mora fue la que estuvo al frente del apartamento, pues, arrendándolo, que luego paso a Luque Ospina cuando ellos vendieron esta cartera de clientes, pero quien ha estado en conversación permanente con la inmobiliaria, con Inesita ese tiempo, con Luque Ospina he sido siempre yo, quien ha tomado las decisiones de reformas, arreglos que hacerle, quien ha pagado las administraciones el tiempo que el apartamento ha estado vacío, los servicios y todo he sido yo siempre, la inmobiliaria siempre se ha entendido directamente conmigo”. 19 Lo cual fue corroborado por las personas de las dos inmobiliarias, los conserjes del edificio en el que se encuentra ubicado el predio y el administrador del mismo: Nelson Buitrago Puentes, señaló que “más o menos desde el 2009, mediante doña Liliam, Doña Liliam venia con ella y de un momento a otro, empezó a venir ella sola” …”ella venia al principio con ella y de un momento a otro no supimos más de Doña Liliam pero la inmobiliaria nos informó que doña Carolina quedaría a cargo y ahí comenzó a contratarme a mí para los arreglos locativos, cualquier daño que tuviera el apartamento, que no lo hiciera la inmobiliaria, lo hacía yo”20.
Ante el cuestionamiento de la calidad en la que la inmobiliaria les informo que actuaba Carolina refirió: “como la encargada, cualquier cosa que fuera de reuniones, como de administración, cualquier arreglo locativo extra, cuota extra que piden por algún arreglo, que hablara con ella directamente y no con la inmobiliaria”21 Rogelio Buitrago, quien afirmó trabajar en el edificio desde el año 1996 manifestó: “no me consta que sea la dueña porque no he visto escrituras ni 18 minuto 6:09 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” minuto 14:50 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 20 Minuto 1:00:00 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 21 Minuto 1:01:31 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 19 012 2021 00145 02 nada, sino que solo me dijo eso: “yo soy la dueña del 201”22 “quizá con fecha no, pero ha venido seguido a mandar a hacer arreglos, como la cocina, eso lo hizo mi hijo, Nelson Enrique Buitrago”23 Roberto Antonio Suárez Ariza, administrador de la copropiedad manifestó: “en las asambleas de copropietarios ha habido una persona que aparece como responsable del apartamento, que es la señora Catalina Ethel Martínez y lo otro que conozco del apartamento es que está a cargo de la inmobiliaria Luque Ospina”24.
María José Gutiérrez Mora, quien trabajó en la inmobiliaria Inés de Mora Finca Raíz atestiguó en cuanto a los cuestionamientos referentes a como la señora Carolina empezó a ser reconocida como encargada del apartamento que “verbalmente ella se presentó como una persona encargada de ese apartamento y no teníamos ningún motivo para dudar de la palabra de ella tampoco“25 “desde marzo de 2009 empezó a entregarse ese dinero a Carolina” 26 Por su parte, Milena Andrea Aldana Arias reseñó: “la señora Carolina ha hecho actos como poseedora y representante del inmueble” cuando se le pidió que indicara cuales eran esos actos dijo “desde que se ejecutó la cesión ella es la que genera las autorizaciones para reparaciones, autorización de contratos de arrendamiento, pago de impuesto de renta y a ella le notificamos cuota ordinaria, extraordinaria, asambleas de la propiedad horizontal”27 Todos ellos relatan que la demandante se ha presentado como encargada o administradora del inmueble desde el año 2009, términos usados por los convocados, que no implican posesión, como pretende hacerlo ver la apoderada de la convocante en la apelación, y que, pese a que ha ejecutado mejoras, asistido a las asambleas de copropietarios y asumido 22 Minuto 1:40:40 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” Minuto 1:41:27 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 24 Minuto 1:21:34 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 25 Minuto 2:00:40 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 26 Minuto 2:06:10 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 27 Minuto 2: 13:47 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 23 012 2021 00145 02 el pago de los impuestos, recibido el arrendamiento, entre otras gestiones, lo cual no fue desconocido por el a quo, simplemente permiten acreditar el corpus respecto del bien.
Sin embargo, como se indicó previamente, para que se encuentre acreditada la posesión no solo se requiere ello, sino también debe estar demostrado el animus, tal como lo adoctrinó la Corte Suprema de Justicia en la sentencia CSJ SC4275-2019: “[l]a simple ocupación de la cosa acompañada de otros actos, tales como el levantamiento de sembradíos, la construcción de obras o encerramientos, entre otros de similar talante, no basta para ser catalogada como posesión, pues a pesar de ellos, si se reconoce el dominio ajeno, los mismos no dejarán de ser la expresión de una mera tenencia. Así lo ha expuesto la Corte al precisar que: «ciertos actos como el arrendar y percibir los cánones, sembrar y recoger las cosechas, cercar, hacer y limpiar desagües, atender a las reparaciones de una casa o terrenos dados, no implican de suyo posesión, pues pueden corresponder a mera tenencia, ya que para ello han de ser complementados con el ánimo de señor y dueño, exigido como base o razón de ser de la posesión, por la definición misma que de ésta da el artículo 762 del C. Civil, el cual al definir la mera tenencia en su artículo 775 la hace contrastar con la posesión cabalmente en función de ese ánimo » (G.J. t. LIX, pág. 733).
En punto del mencionado elemento sicológico se impone efectuar las siguientes acotaciones: Esencialmente, del interrogatorio previamente transcrito se desprende que la actora manifestó haber comenzado, en el año 2009, a desempeñarse como administradora del inmueble, con el propósito de colaborar a su amiga Liliam, propietaria de este, quien no vivía en el país, lo que claramente desvirtúa el hecho que aquella le hubiese transferido la posesión para esa data, pues ella reconocía a la señora Serje como titular del derecho real de dominio.
No obstante, sin ofrecer mayores precisiones, pese a que el Juez intentó ahondar en el tema, indicó que, con posterioridad, sin especificar una fecha exacta, ella le realizó un préstamo, y que, tras dialogar al respecto, ambas acordaron que la 012 2021 00145 02 obligación sería cancelada mediante la transferencia formal del apartamento, de lo cual no aportó prueba adicional a su dicho.
Agregó que, al perder contacto con la demandada, se vio en la necesidad de promover el presente proceso; ello se encuentra acorde con lo referido en el parágrafo tercero de los hechos de la demanda: “PARÁGRAFO TERCERO.- TRADICIÓN.- La señora CAROLINA ETHEL MARTÍNEZ MERCADO viene ejerciendo actos de señora y dueña sobre el anterior inmueble desde hace más de 10 años, más exactamente desde el nueve (9) de marzo de dos mil nueve (2009), cuando la señora LILIAM DEL CARMEN SERJE RINCÓN le entregó la posesión del inmueble para que cuidara de él ya que no se sentía bien, pues su decisión era no regresar más al país y vio en mi poderdante, quien era su gran amiga, la mejor opción para confiarle el manejo del inmueble.”28 (subrayado por la Sala) En ese orden de ideas, se colige que el ingreso de la actora al inmueble se produjo en calidad de mera tenedora y no de poseedora, en la medida en que reconocía el dominio ajeno en cabeza de la señora Liliam Serje Rincón y, posteriormente, en razón a un supuesto préstamo, tenía la expectativa que se iba a realizar la transferencia de dominio del bien a su favor, sin que nunca se hubiese decantado entre ellas partes la forma en la que se efectuaría. Y es que, a efectos de acreditar la posesión que se requiere, le era exigible en el presente proceso demostrar el momento preciso en que se configuró la interversión del título, esto es, aquel en que cesó el reconocimiento de la propiedad de la convocada y comenzó a ejercer actos materiales con ánimo de señora y dueña. 28 Pagina 70 archivo “004EscritoDemanda.pdf” 012 2021 00145 02 Rememórese que, para que se configure la figura jurídica de la interversión del título, la Corte Suprema de Justicia tiene dicho que debe probarse, de manera diáfana. el momento a partir del cual ocurre: “Inveteradamente la Corte ha previsto la posibilidad de que un tenedor abandone su posición y empiece a asumir comportamientos de señor y dueño respecto de un mismo bien, siempre y cuando se acredite de forma irrefutable el instante en que se produjo el cambio de ánimo que habilitó la posibilidad de adquirirlo por prescripción.”29 “ puesto que siendo una de las características de la tenencia el de ser inmutable, ya que el tiempo, por prolongado que sea, no la transforma en posesión (artículo 777 del C.C.), característica que confirma el artículo 780 del C. Civil al establecer que 'si se ha empezado a poseer a nombre ajeno, se presume igualmente la continuación del mismo orden de cosas’, se tiene entonces que quien se enfrente a estos principios, alegando que de tenedor inicial ha pasado a ser poseedor, debe acreditar plenamente desde qué momento aconteció semejante viraje, como debe establecer cuáles son los actos categóricos, patente e inequívocos de goce y transformación que contradigan frontalmente el derecho del dueño” (Cas. 18 de abril de 1989, G.J. Tomo CXCVI, Pág. 66).
Agréguese a lo expuesto, lo establecido en el precepto 777 del Código Civil, a cuyo tenor se lee; «[e]l simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión», “de ahí que debe existir un esfuerzo mayúsculo para constatar el hecho determinante y el instante mismo en que se dejó de reconocer el derecho ajeno para empezar a actuar de forma independiente y autónoma, con desconocimiento de cualquier otra persona o personas con expectativas de dominio sobre el objeto.”30 Sobre las condiciones de la evidencia de la posesión, se exige que “los medios probatorios aducidos en el proceso para demostrar la posesión, deben venir, dentro de las circunstancias particulares de cada caso, revestidos de todo el vigor persuasivo, no propiamente en el sentido de conceptuar que alguien es poseedor de un bien determinado, pues esta es una apreciación que solo al juez 29 30 SC481-2024 SC481-2024 012 2021 00145 02 le compete, sino en el de llevarle a éste el convencimiento de que esa persona, en realidad haya ejecutado hechos que conforme a la ley, son expresivos de la posesión”31.
En ese contexto, para promover con vocación de éxito el presente proceso debía demostrarse la interversión del título como el momento exacto en que dejó de reconocer a la señora Serje como dueña del inmueble y, a partir de allí, contabilizarse los diez años exigidos por el artículo 2532 del Código Civil para la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, sin que pueda servir de prueba únicamente su propio dicho.
Revisado el acervo probatorio, no se advierte elemento alguno que permita concluir cuando acaeció la interversión del título, pues, como ya se esclareció, la propia declaración de la demandante revela que su vinculación inicial al bien obedeció a un acto de confianza de parte de la propietaria, quien le encomendó su administración y cuidado, sin que de ello se derive que recibió la posesión del bien, lo que sin ningún sustento pretende la actora sea interpretado por el juzgador.
Tampoco obra en el proceso medio suasorio que permita deducir un cambio sustancial en la forma de detentación del inmueble, algún acto de rebeldía frente a Liliam, que pueda ser considerado como inequívoco de señorío u oposición al derecho de la titular o, incluso, de disposición del bien en nombre propio; específicamente entre el año 2009 y antes del 2011, para que se completaran los diez años exigidos por la norma a fin de usucapir.
Tan es así que, contrario a ello, por ejemplo, la heredad siempre permaneció a cargo de la inmobiliaria contratada por Liliam, Inés de Mora Finca Raíz S.A.S quien posteriormente cedió el contrato; incluso, la demandante afirmó en su declaración que durante un gran periodo de tiempo estuvo a la espera de que Liliam regresara para que en calidad de propietaria del bien hiciera la transferencia del derecho real de dominio: “Doctor yo no le sabría decir, todo se iba a organizar y que Liliam iba a venir por su apartamento e íbamos a poder tener una conversación y 31 C.S.J. Sentencia 025 de 1998. 012 2021 00145 02 resolverlo todo; así que realmente lo que hice fue, de la mejor manera, cuidar esa casa, protegerla y esperar a que se hicieran todos los trámites legales que se tuvieran que hacer”32 … “lo que yo esperaba es que viniera y formalizáramos la escrituración, que era lo que habíamos quedado y se hiciera el papeleo cuando hubiera lugar” cuando se le cuestionó sobre a partir de qué momento vio que las cosas no se iban a desarrollar conforme a lo planeado manifestó que ”hace 4 o 5 años que fue cuando traté de conseguir una asesoría y de informarme de cuáles son los pasos que había que dar y entonces empecé este proceso con María Victoria”.
Del mismo modo, de las documentales aportadas se extrae que, en los años 2011, 2012, 2013 la gestora de bienes raíces le reportaba lo relacionado con el apartamento 201 a la señora Juana Mercado, quien la misma demandante refirió ser una persona que le colaboraba a Liliam: “Juana durante un tiempo fue la asesora de Liliam y la que estuvo durante un tiempo ayudándola cuando falleció su papa y estuvo ayudando con todas esas gestiones, hasta que Liliam me encargo a mí, que me encargara de administrarlo.” Cuando se le insistió sobre la razón por la cual se rendían cuentas a Juana en el año 2011 si ella era la administradora desde el 2009, no brindó justificación alguna y al preguntarle sobre otra comunicación del 19 de septiembre de 2012 dirigida también a Juana Mercado en la que le informa sobre la prórroga de un contrato de arrendamiento refirió: “no sé, supongo que la inmobiliaria se sintió que debía también reportarle también a Juana sobre esa información”33.
Al ponérsele de presente comunicación enviada por Juana Mercado a la inmobiliaria en el año 2013 disponiendo sobre cuotas extraordinarias: 32 33 Minuto 31:00 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” minuto 17:40 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 012 2021 00145 02 La demandante manifestó: “Juana asesoraba a Liliam y tenía unos temas con ella, pero realmente todas las autorizaciones y todo también pasaban por mí, ósea quiero decir, desafortunadamente no podemos hablar con Juana ahora, pero la persona que ha estado al frente de la inmobiliaria he sido yo y Juana ha sido una asesora de Liliam durante cierto tiempo, probablemente 2013 o 2014, creo que más allá de eso ella no ha estado atendiendo ninguno de los temas de Liliam.” De las manifestaciones precedentes no se desprende que la actora hubiese asumido la administración del inmueble en nombre propio ni con ánimo de señora y dueña sin reconocer dominio ajeno durante ese tiempo.
Por el contrario, sus respuestas denotan que su intervención obedeció a un encargo conferido por la propietaria Liliam del Carmen Serje Rincón, y que coexistieron otras personas, como Juana Mercado, quien, quedó demostrado, también gestionaba asuntos relacionados con el bien por cuenta de aquella, circunstancia que reafirma la existencia de una relación de mera tenencia con el bien en la demandante.
Luego, la falta de claridad respecto de las razones por las cuales la inmobiliaria continuó reportando información a Juana, permite concluir que la demandante mantuvo en todo momento la detentación del bien por cuenta ajena, sin que pueda predicarse posesión en los términos del 012 2021 00145 02 artículo 762 del Código Civil. Y aunque posteriormente refirió que Juana pudo haber estado actuando en nombre de ella y no de Liliam: “yo tuve un tiempo que vivía en Madrid, me tenía que apoyar de las personas que estaban en Bogotá para algunas gestiones” 34 … “Juana era la persona que estaba en Bogotá, la persona que le podíamos pedir que nos ayudara con alguna cuestión personal o una cosa así, pero siempre fue informalmente, no había un contrato, simplemente era una persona de la confianza de Liliam y de mi confianza que hizo un par de gestiones en cuanto a los pagos que dan cuenta de mis compromisos con este bien, pues la persona que estaba al frente de los pagos y asumir toldas las cuentas del apartamento siempre fui yo”.
Esa sola afirmación, que contradice lo previamente afirmado por ella misma, no permite elucidar el motivo por el cual los comunicados de la inmobiliaria fueron eran dirigidos a nombre de Juana durante tres años aproximadamente, si es que esta solamente realizó “algunas gestiones”. De lo anterior se concluye que, no existe certeza que Carolina ejerciera efectivamente la administración del inmueble sin reconocer el dominio de su amiga como propietaria, subsistiendo dudas respecto de si Juana actuaba en representación de la demandante o, por el contrario, en nombre de la señora Liliam del Carmen Serje Rincón. Así las cosas, por lo menos hasta el año 2013, los elementos persuasivos recopilados no permiten inferir con claridad en qué momento ocurrió la mutación de su condición de tenedora a poseedora; aquel en el que desconoció el dominio ajeno del predio y la calidad en la que actuaba respecto de este.
Por el contrario, las pruebas allegadas confirman que su permanencia en el inmueble tuvo origen en un vínculo de amistad y colaboración en su cuidado, circunstancias que excluyen el animus domini requerido para predicar la posesión en los términos del artículo 762 del Código Civil. 34 Minuto 24:43 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 012 2021 00145 02 Igualmente, tanto los conserjes, administrador de la copropiedad, como la persona de la inmobiliaria Inés de Mora Finca Raíz refirieron que fue la misma actora quien acudió a ellos a presentarse como la “encargada” del bien, pero nunca aseveraron que ellos reconocían de manera contundente a la activa como la propietaria del mismo.
Por ejemplo, Nelson Buitrago Puentes, como ya se señaló, adujo que la inmobiliaria les informó que Carolina actuaba como encargada35 y cuando el curador ad litem le preguntó si expresamente la señora Carolina le indicó que era la dueña del inmueble, respondió: “ella expresamente no me ha dicho yo soy la dueña, ella asume como dueño, pero yo nunca le he dicho: oiga señora ¿usted es la dueña?, no me incumbe eso, o sea yo le digo Dona Carolina, hay que hacer esto y esto, le mando los videos, fotos y ella dice: ah! Listo Nelson le mando plata y hacemos el arreglo y lo demás no, no es que cada ratico estemos diciendo usted es la dueña; pero yo la asumo como la dueña porque ha estado varios años al pendiente del apartamento, lo sé porque ha venido aquí a asambleas estando yo de conserje y por la información también del administrador”36.
Por su parte, Roberto Antonio Suárez Ariza, el administrador de la copropiedad, al preguntarse sobre la calidad de la demandante afirmó: “se ha presentado como presunta dueña del inmueble, porque a la asamblea se cita a los dueños de los inmuebles”. Pero también aclaró que “Desde que conozco el edificio ese inmueble ha estado permanentemente en arriendo a través de la inmobiliaria Luque Ospina”; indicó que normalmente se contactan con Luque Ospina con copia a la señora Carolina Ethel Martínez.
“específicamente ella solamente se ha presentado como la persona que responde por el apartamento como si fuera la propietaria, porque nosotros citamos a la asamblea de copropietarios y cuando citamos a esa asamblea ella aparece en las reuniones, entonces asumo que como propietaria del apartamento 201”. Y en todo caso, “Desde que vivo en este inmueble ninguna otra persona diferente de la señora Carolina Ethel Martínez a aparecido aduciendo propiedad de ese inmueble apartamento 201”37, sin embargo, no pudo precisar desde cuándo la actora se presentó como propietaria del predio. 35 Minuto 1:01:31 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” Minuto 1:14:10 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 37 Minuto 1:29:00 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 36 012 2021 00145 02 Rogelio Buitrago, aseveró: “no me consta que sea la dueña porque no he visto escrituras ni nada, sino que solo me dijo eso: “yo soy la dueña del 201”38 “quizá con fecha no, pero ha venido seguido a mandar a hacer arreglos, como la cocina, eso lo hizo mi hijo, Nelson Enrique Buitrago”39 María José Gutiérrez Mora también manifestó: “yo sé que es un apartamento que se administró, inicialmente estaba a nombre de la señora Liliam Serje y luego Carolina se presentó a la oficina a decir que ella tenía un acuerdo con la propietaria y que ella iba a hacerse cargo del apartamento de ahí en adelante, esto fue en el 2009”40 …“la inmobiliaria no recibió nunca ningún título de transferencia de propiedad hasta 2020 cuando se cedieron los contratos a Luque Ospina no hay ningún documento que acredite transferencia de propiedad.. para la inmobiliaria era Lilian Serje la propietaria”41.
Y en cuanto al cuestionamiento referente a cómo la señora Carolina empezó a ser reconocida como encargada del apartamento, señaló que no habían celebrado ningún contrato escrito con ella, que simplemente esta se presentó como administradora del predio, alegó que “realmente los encargados normalmente no tienen documentos para acreditar su calidad, como le digo, yo en ese momento no atendí a doña Carolina, entonces no sabría decirle si presentó algún tipo de documento, si hubiera ese documento, en este momento está en posesión de la nueva inmobiliaria, que administra el inmueble, con la que ustedes hablaron el día de hoy… verbalmente ella se presentó como una persona encargada de ese apartamento y no teníamos ningún motivo para dudar de la palabra de ella tampoco“42 “desde marzo de 2009 empezó a entregarse ese dinero a Carolina …” 43 Finalmente, Milena Andrea Aldana Arias, quien trabaja en la inmobiliaria Luque Ospina, cesionaria de Inés de Mora Finca Raíz desde el año 2020, declaró: “Nosotros recibimos el contrato como cesionarios, estaba el mandato suscrito por la señora Carolina en el momento de la cesión y la señora Carolina 38 Minuto 1:40:40 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 39 Minuto 1:41:27 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” Minuto 1:49:12 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 41 Minuto 1:50:18 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 42 Minuto 2:00:40 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 43 Minuto 2:06:10 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 40 012 2021 00145 02 ha hecho actos como poseedora y representante del inmueble” cuando se le pidió que indicara cuáles eran esos actos manifestó “desde que se ejecutó la cesión ella es la que genera las autorizaciones para reparaciones, autorización de contratos de arrendamiento, pago de impuesto de renta y a ella le notificamos cuota ordinaria, extraordinaria, asambleas de la propiedad horizontal”44, empero, tampoco dio luces del momento a partir del cual ocurrió la supuesta interversión del título.
Así las cosas, no es que se hayan interpretado erróneamente los testimonios, sino que la demandante no logró acreditar con los elementos de prueba aportados, el momento específico en que dejó de exteriorizar la condición de tenedora con la que ingresó al predio en 2009 y se convirtió en poseedora del mismo, resultando improcedente acceder a la usucapión impetrada.
Luego, conforme a lo precisado en la sentencia SC481-2024, al exigirse acreditar la interversión del título con antelación a la presentación de la presente demanda, circunstancia que en el sub lite no fue demostrada, no había otro sendero que desechar la pretensión invocada, por lo que se impone acceder a la confirmación de la decisión protestada que denegó las pretensiones incoadas por la demandante, al no satisfacerse uno de los presupuestos esenciales para adquirir por la vía de la prescripción extraordinaria de dominio, como lo es la posesión. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha indicado: “[C]on discernimiento inalterable, la doctrina de esta Corporación, mutatis mutandis, en forma uniforme ha postulado que «(…) [n]o en vano, en esta materia la prueba debe ser categórica y no dejar la más mínima duda, pues si ella se asoma no puede triunfar la respectiva pretensión. De allí la importancia capital que ella reviste en este tipo de causas judiciales, más aún cuando militan razones o circunstancias que tornen equívoca o ambigua la posesión, la que debe ser inmaculada, diáfana y exclusiva, rectamente entendida, de lo que se desprende que no debe arrojar 44 Minuto 2: 13:47 archivo “047AudienciaIncialAlegatos.mp4” 012 2021 00145 02 la más mínima hesitación. En caso contrario, no podrá erigirse en percutor de derechos. ‘Esta Corte, sobre el particular bien ha señalado que ‘del detenido análisis del art. 2531 del C.C. se llega a la categórica conclusión de que para adquirir por prescripción extraordinaria es (…) suficiente la posesión exclusiva y no interrumpida por el lapso exigido (…) sin efectivo reconocimiento de derecho ajeno y sin violencia o clandestinidad’ (LXVII, 466), posesión que debe ser demostrada sin hesitación de ninguna especie, y por ello ‘desde este punto de vista la exclusividad que a toda posesión caracteriza sube de punto (…); así, debe comportar, sin ningún género de duda, signos evidentes de tal trascendencia que no quede resquicio alguno por donde pueda colarse la ambigüedad o la equivocidad’ (cas. civ. 2 de mayo de 1990 sin publicar, reiterada en cas. civ. 29 de octubre de 2001, Exp. 5800)»45.
Por manera que, al no concurrir la comentada exigencia, que es un fenómeno originario y personal, lo que significa que no pueda derivarse de una relación tenencial previa y, por ende, tampoco transferible, la ausencia de animus domini conlleva a que esa detentación física no pueda ser considerada posesión. Y es que, contrastados el interrogatorio, testimonios, documentos y la inspección judicial se descarta que Carolina Ethel Martínez Mercado, ostentaba la posesión con ánimo de señora y dueña respecto del inmueble identificado con la matricula inmobiliaria No. 50N-1123220 a la fecha de la presentación de la demanda, por el término exigido para la prescripción extraordinaria; luego, correspondía declarar probadas las excepciones denominadas “falta de los requisitos exigidos por la ley para la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio alegada por la demandante” y “falta de elemento esencial de posesión invocada por la demandante para beneficiarse de la usucapión”. 45 CSJ.
Civil. Sentencia 273 de 4 de noviembre de 2005 expediente 7665. 012 2021 00145 02 A corolario, se ratificará el fallo impugnado y se condenará en costas a la apelante, ante el fracaso de la alzada (numeral 1º, artículo 365 del C.G.P.). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 20 de agosto de 2025, por el Juzgado Doce Civil de Circuito de Bogotá por las razones expuestas.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al Estrado de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado Firmado Por: 012 2021 00145 02 Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 85771578e17c17912b8283a31a6bc108ecbe035b244af27af4195 2c865d50b62 Documento generado en 28/11/2025 11:29:43 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 012 2021 00145 02