República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Unitaria de Decisión Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 322-2026 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Montería (Córdoba), treinta (30) de junio del año dos mil veintiséis (2.026) Decide la Sala Unitaria Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería - Córdoba, el recurso ordinario de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte ejecutante contra el auto de fecha 12 de mayo de 2026, proferido por el Juzgado del Circuito de Sahagún (Córdoba), dentro del proceso ejecutivo con acción real promovido por Banco de Bogotá contra Luis Fernando Ortiz Díaz.
I. Antecedentes. 1.1. El Banco de Bogotá promovió demanda ejecutiva contra el señor Luis Fernando Ortiz Díaz, con el propósito de obtener mandamiento ejecutivo por las sumas de dinero adeudadas en virtud de los pagarés n.° 71984861 y n.° 359684780. 1.2. El 26 de febrero de 2022, el juez de primera instancia libró el mandamiento de pago solicitado y, entre otras disposiciones, decretó el embargo y posterior secuestro del bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria n.° 1487782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún. Esta decisión fue objeto de recurso de apelación, 1 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 concedido en el efecto devolutivo, el cual fue declarado desierto por esta misma Sala. 1.3.
El 7 de septiembre de 2022, el A quo dictó sentencia en la que declaró no probadas las excepciones de mérito propuestas por el ejecutado y, en consecuencia, ordenó continuar la ejecución en su contra. 1.4. El 12 de octubre de 2022, la apoderada judicial del ejecutado solicitó el levantamiento de la medida cautelar que recaía sobre el inmueble objeto de cautela, con fundamento en que el predio presentaba antecedentes registrales en falsa tradición de naturaleza baldía, según constaba en el certificado especial de pertenencia expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún. 1.5.
El 18 de octubre de 2022, el apoderado judicial de la parte ejecutante se opuso a la solicitud de levantamiento de la medida cautelar, pidiendo su rechazo con base en los siguientes argumentos: Señaló que el inmueble identificado con folio matriz n.° 1489588, del cual se segregó el bien hipotecado, contaba con una tradición que databa de 1945 —con más de 77 años de antigüedad y 81 anotaciones registradas—, sin que en ninguna de ellas se hubiera consignado que se tratara de un bien baldío ni que existiera falsa tradición. Destacó que la anotación n.° 080 de ese folio daba cuenta de una sentencia judicial del 18 de febrero de 1998, proferida por el Juzgado Promiscuo de Familia de Sahagún, mediante la cual se adjudicó el bien en la sucesión de Amalia Bula de Bula al señor Próspero Simón Bula Bula; folio que fue posteriormente cerrado y dio origen a 77 nuevos folios, entre ellos el n.° 148-7782, en aplicación del artículo 55 de la Ley 1579 de 2012. 2 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Indicó, además, que el folio del inmueble hipotecado n.° 1487782 registraba una tradición de 40 años desde su apertura en 1982, con 9 anotaciones sucesivas de compraventa, adjudicación en sucesión y constitución de hipoteca, todas debidamente registradas, sin que en ninguna de ellas constara falsa tradición ni descripción del bien como baldío. Precisó que tanto la vendedora Lina Libeth González Baquero como el demandado Luis Fernando Ortiz Díaz habían garantizado expresamente, en las cláusulas de la escritura pública n.° 2801 del 1° de diciembre de 2017, que el inmueble se encontraba libre de gravámenes, limitaciones al dominio y de toda afectación negativa, al amparo del principio de buena fe.
Cuestionó la validez del certificado especial aportado por la parte demandada, advirtiendo que el registrador se había limitado a señalar que el inmueble podría tratarse de un predio baldío, expresión que correspondía a una hipótesis o conjetura y no a una determinación jurídica definitiva. Subrayó que dicho documento tampoco resultaba idóneo para acreditar la naturaleza baldía del bien, pues la entidad competente para certificar esa condición era la Agencia Nacional de Tierras — cuando el predio fuera de carácter rural— o la entidad territorial municipal —cuando fuera de carácter urbano—, conforme a lo dispuesto en la Ley 388 de 1997 y el numeral 4 del artículo 375 del Código General del Proceso.
Invocó, igualmente, los artículos 57 y 58 de la Ley 1579 de 2012, señalando que para que un bien pudiera ser reconocido como baldío debía existir apertura de matrícula inmobiliaria a nombre de la Nación por parte del INCODER o de quien hiciera sus veces, circunstancia que no se había materializado respecto del folio n.° 148-7782, el cual no contenía anotación alguna que indicara que el bien estuviese siendo investigado por presunción de baldío. 3 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Sostuvo, finalmente, que el proceso ejecutivo hipotecario no era la sede adecuada para definir la titularidad originaria del dominio ni la eventual naturaleza fiscal o baldía del bien, pues la labor del juez debía limitarse a ordenar y comunicar la medida cautelar.
En ese sentido, afirmó que era el registrador de instrumentos públicos quien tenía la carga de realizar las validaciones correspondientes al registrar los negocios jurídicos, y que, si la contraparte estimaba que existía un vicio que impidiera la titularidad del demandado, debía iniciar un proceso separado para determinar dicha circunstancia o denunciarla ante las autoridades competentes en materia penal.
Concluyó que, en ausencia de suspensión procesal, orden de levantamiento de la medida cautelar por parte de la Agencia Nacional de Tierras o prejudicialidad penal, resultaba improcedente el levantamiento de la medida que recaía sobre el inmueble hipotecado, cuyo único propósito, a su juicio, era eludir el pago de la suma de dinero que el banco había prestado de buena fe. 1.6.
Mediante auto del 21 de octubre de 2022, el A quo requirió a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún para que certificara la titularidad del inmueble identificado con M.I. n.° 148-7782 y precisara si este registraba o no falsa tradición. 1.7. El 1° de noviembre de 2022, el A quo requirió a la Agencia Nacional de Tierras para que certificara si el inmueble distinguido con M.I. n.° 148-9588 —del cual se segrega el inmueble hipotecado con M.I. n.° 148-7782— tenía o no la condición de bien baldío. 4 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 1.8.
El 13 de febrero de 2023, la Agencia Nacional de Tierras (en adelante, ANT) respondió el requerimiento indicando que el inmueble identificado con F.M.I. n.° 148-7782 es de naturaleza urbana y que, por tanto, la certificación del asunto correspondía al ente territorial respectivo. 1.9. Surtidas diversas actuaciones procesales —entre ellas la aprobación de la liquidación del crédito y la formulación de nuevos requerimientos a la ANT—, esta entidad dio respuesta precisando que el inmueble rural con F.M.I. n.° 148-9588 es de carácter privado, y que el inmueble urbano con F.M.I. n.° 1487782 es de naturaleza urbana, correspondiendo a la alcaldía del lugar certificar si tiene o no la condición de baldío. 1.10.
Mediante proveído del 22 de abril de 2024, se requirió a la Alcaldía Municipal de Sahagún y a Gesccol E.I.C.E. para que certificaran la naturaleza jurídica del inmueble identificado con F.M.I. n.° 148-7782, precisando si se trataba de un bien fiscal, baldío, de uso público o de carácter privado. 1.11. El 9 de julio de 2024, Gesccol dio respuesta al requerimiento, informando que el F.M.I. n.° 148-7782 de la ORIP de Sahagún figura inscrito en la base de datos catastrales con naturaleza jurídica privada, a nombre del señor Luis Fernando Ortiz Díaz. 1.12.
Tras un segundo requerimiento, el 25 de agosto de 2025, la Alcaldía Municipal de Sahagún respondió señalando que el inmueble identificado con F.M.I. n.° 148-7782 de la ORIP de Sahagún se encuentra ubicado en zona urbana del municipio y que, según el certificado especial de pertenencia, presenta un antecedente registral en falsa tradición, específicamente por haber sido adquirido por posesión por parte del vendedor.
Debido a lo anterior, indicó que no le era posible certificar a ninguna persona como titular de derechos reales sobre dicho bien, y que 5 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 este podría ser de naturaleza baldía, de conformidad con la presunción consignada por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual otorga firmeza a esa condición. 1.13.
Evacuado el trámite de liquidación de costas, el 4 de mayo de 2026, la apoderada judicial del ejecutado solicitó pronunciamiento sobre el memorial de levantamiento de la medida cautelar. II. Auto apelado. Mediante proveído datado 12 de mayo de los corrientes, el juez de conocimiento ordenó el levantamiento de la medida cautelar de embargo y secuestro decretada sobre el bien inmueble distinguido con folio de matrícula inmobiliaria No. 1487782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún, por tener naturaleza de fiscal.
Comenzó por señalar que, conforme al artículo 669 del Código Civil, el dominio es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella, y que para que dicho derecho ingresara al patrimonio de una persona era necesario que concurrieran de manera sucesiva el título y el modo. Citó el artículo 675 del Código Civil, según el cual son bienes de la Unión todas las tierras situadas dentro de los límites territoriales que carecen de otro dueño. Citó igualmente la Sentencia C-595 de 1995 de la Corte Constitucional, en la que se indicó que los baldíos son bienes públicos de la Nación catalogados dentro de la categoría de bienes fiscales adjudicables, debido a que la Nación los conserva para adjudicarlos a quienes reúnan las exigencias establecidas en la ley.
Recordó también el artículo 63 de la Constitución Política, que consagra que los bienes de uso público son inalienables, imprescriptibles e inembargables. 6 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Señaló que, de conformidad con la Ley 160 de 1994, los bienes baldíos son adjudicables pero inembargables por pertenecer a la Nación, y que debía distinguirse entre bienes baldíos y bienes fiscales conforme al artículo 674 del Código Civil.
Citó la Sentencia T-488 de 2014 de la Corte Constitucional, en la que se distinguió entre bienes fiscales propiamente dichos, aquellos de propiedad de las entidades de derecho público, y bienes fiscales adjudicables, entre los que se comprenden los baldíos. Destacó que conforme a esa sentencia los baldíos no solo son de carácter rural, sino que también existen predios baldíos urbanos, cuya administración recae sobre las entidades municipales de acuerdo con el artículo 123 de la Ley 388 de 1997.
También trajo a colación la sentencia del Consejo de Estado del 26 de noviembre de 2008, con ponencia del consejero Rafael E. Ostau De Lafont Pianeta, radicado No. 13001-23-31-0002000-99073-01, en la que se indicó que, por ministerio de la ley, todo terreno baldío ubicado en zona urbana dejó de ser propiedad de la Nación para convertirse en bien inmueble de propiedad del respectivo municipio y, por ende, en bien fiscal.
Indicó que quien pretendiera adquirir estos bienes fiscales debía solicitar ante la respectiva entidad territorial su titularidad a través de un proceso de transferencia de la propiedad. Mencionó igualmente dos providencias del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería, Sala Civil-Familia-Laboral: la primera del 28 de marzo de 2019 con ponencia del magistrado Marco Tulio Borja Parada, en la que se señaló que un inmueble urbano no podía tener carácter de baldío y que, aun si le fuera aplicable el artículo 48 de la Ley 160 de 1994, el registrador había certificado que todos los registros correspondían a falsas tradiciones, por lo que tampoco podía tenerse como de propiedad privada; y la segunda del 15 de septiembre de 2021 con ponencia del magistrado Carmelo del Cristo Ruiz Villadiego, en la que se precisó que un inmueble urbano con falsa tradición tenía 7 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 connotación de fiscal, que al permitirse una medida de embargo y secuestro sobre dicho bien se estaría poniendo en riesgo el patrimonio del municipio de Sahagún, y que no cabía duda de la improcedencia del embargo sobre un bien fiscal.
El A-quo consideró que, pese a que GESCCOL certificó la naturaleza privada del predio, dicha entidad, en su calidad de operador catastral, no era la encargada de certificar la naturaleza jurídica del bien sino de adelantar labores de formación, actualización, conservación y difusión catastral. Señaló que la Alcaldía Municipal de Sahagún, entidad territorialmente competente, solo indicó que el predio podía ser baldío con fundamento en la certificación de la ORIP.
Concluyó que, al tratarse de un inmueble urbano, el predio tenía connotación de bien fiscal y no de baldío, y que por ello no era susceptible de embargo. En consecuencia, determinó que lo procedente era levantar la medida cautelar. III. Recurso de reposición y en subsidio apelación. 3.1. El apoderado judicial de la parte ejecutante formuló recurso de reposición y en subsidio apelación contra la anterior decisión. Señaló el recurrente que, al momento de descorrer el traslado de la solicitud de levantamiento de medidas cautelares presentada por la parte demandada, acreditó con suficiencia que el inmueble hipotecado presentaba una tradición jurídica de más de 43 años y que el folio matriz No. 148-9588 registraba antecedentes desde el año 1945, sin que en ninguno de los folios de matrícula inmobiliaria constara una falsa tradición o naturaleza baldía del inmueble, pues el folio inicial 148-9588 solo lo identificaba como un predio rural, jamás como un predio baldío. Puso de presente que el juez omitió valorar integralmente las pruebas y argumentos aportados, otorgando prevalencia a una 8 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 certificación especial expedida por el registrador encargado de la ORIP, en la cual simplemente se afirmó que el inmueble podía tratarse de un predio de naturaleza baldía, expresión que correspondía a una hipótesis o conjetura y no a una determinación jurídica definitiva.
Resaltó que dentro del expediente no obraba acto administrativo alguno que declarara formalmente la naturaleza baldía o fiscal del predio. Destacó, entre otros elementos, que el inmueble poseía una tradición registral superior a 43 años; que ninguna anotación registral señalaba que el bien fuera baldío o presentara falsa tradición; que el registrador inscribió tanto la hipoteca como el embargo sin efectuar reparo alguno; y que el folio matriz tampoco tenía registrada una falsa tradición. Señaló que, conforme a los artículos 57 y 58 de la Ley 1579 de 2012, en el caso de bienes baldíos debía existir apertura de matrícula inmobiliaria a nombre de la Nación o de la entidad territorial competente, circunstancia que nunca había ocurrido respecto al inmueble objeto del proceso.
Destacó que la Agencia Nacional de Tierras, mediante memorando del 18 de mayo de 2023, certificó que el predio No. 148-9588, del cual se desprendió el predio hipotecado No. 1487782, era de naturaleza jurídica privada, conforme al artículo 48 de la Ley 160 de 1994. Respecto al predio No. 148-7782, indicó que era de carácter urbano y que carecía de competencia para emitir concepto sobre bienes de dicha naturaleza.
Igualmente, señaló que la oficina catastral GESCCOL, mediante respuesta del 4 de julio de 2024, indicó que el predio venía inscrito en la base de datos catastrales como de naturaleza jurídica privada, de propiedad del señor Luis Fernando Ortiz Díaz, dato que fue omitido en la providencia recurrida. 9 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Argumentó que el proceso ejecutivo hipotecario no era la vía idónea para definir la titularidad originaria del dominio o la eventual naturaleza fiscal del bien, pues tales discusiones debían ventilarse ante las autoridades competentes.
Sostuvo que la decisión recurrida desconocía la seguridad jurídica registral y afectaba la garantía real del acreedor hipotecario, quien actuó de buena fe y con garantía real válidamente registrada. Solicitó reponer el auto del 12 de mayo de 2026 y, en consecuencia, mantener vigente la medida cautelar de embargo y secuestro sobre el inmueble con matrícula 148-7782.
Subsidiariamente solicitó conceder el recurso de apelación ante el superior jerárquico para que revocara la decisión recurrida. Así mismo solicitó la suspensión del cumplimiento de la orden de levantamiento mientras se resolviera el recurso, a efectos de evitar perjuicios irreparables. Aportó como anexos los certificados de libertad y tradición de los inmuebles Nos. 1489588 y 148-7782, la respuesta de la ANT del 19 de mayo de 2023 y la respuesta de la oficina catastral GESCCOL del 4 de julio de 2024. 3.2.
La vocera judicial del ejecutado descorrió el traslado del recurso de reposición. La parte demandada sostuvo que el bien inmueble con matrícula inmobiliaria No. 148-7782 contaba con una tradición jurídica de 43 años; sin embargo, se aclaró que el tiempo de tradición no era suficiente, puesto que dicho inmueble, desde su folio matriz, no había nacido jurídicamente conforme a la ley, sino que lo había hecho de manera ilegal, originándose a partir de una posesión. Esto quedó demostrado mediante la escritura 378 del 04-10-1945 de la Notaría Única de Sahagún, en la que se evidenció que quien le vendió el bien a la señora Amalia Bula declaró haberlo adquirido por posesión. A pesar de que con el 10 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 tiempo se habían realizado ventas de lotes derivados del predio, el bien de mayor extensión nunca fue saneado, razón por la cual los predios que se desprendieron del folio matriz continuaron arrastrando dicha irregularidad.
Asimismo, se señaló que la entidad competente para certificar la existencia o no de falsa tradición era el Registrador de Instrumentos Públicos, hecho que también fue confirmado por la Alcaldía de Sahagún, en respuesta al requerimiento formulado por el juzgado En consecuencia, solicitó al juez de primer grado que, por razones de economía procesal, no tuviera en cuenta la solicitud presentada por la parte demandante y que confirmara la decisión adoptada en el auto del 12 de mayo de 2026, toda vez que había quedado claramente establecido, mediante el certificado especial de pertenencia, que el bien objeto de la demanda presentaba una falsa tradición de naturaleza baldía. 3.3.
En proveído del 4 de junio hogaño, el juez de primera instancia en estricta síntesis, expuso que el estudio efectuado permitió establecer que el inmueble identificado con matrícula No. 148-7782 no contaba con una tradición jurídica válida que acreditara dominio privado, pues desde el folio matriz 148-9588 se evidenciaba que el predio no nació jurídicamente conforme a las exigencias legales, toda vez que la escritura 378 del 4 de octubre de 1945 indicaba que el vendedor solo había adquirido el bien por posesión, sin título traslaticio de dominio, lo que implicaba que el predio matriz nunca fue saneado y que los inmuebles derivados, incluido el objeto de la cautela, mantenían dicha irregularidad.
Reiteró igualmente que la autoridad competente para certificar la existencia de falsa tradición era el Registrador de Instrumentos Públicos, criterio corroborado por la Alcaldía 11 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Municipal de Sahagún. Señaló que en el expediente obraba certificado especial expedido por la ORIP en el que se hacía constar que los registros del folio de matrícula No. 148-7782 correspondían a falsa tradición y que el predio podría tener naturaleza baldía. Indicó que, si bien la parte ejecutante insistía en la tradición registral y en la inscripción de actos traslaticios, ello no subsanaba la ausencia de un título válido originario ni desvirtuaba la presunción legal que recaía sobre los bienes fiscales ubicados en zona urbana del municipio.
En cuanto a las certificaciones allegadas por la parte ejecutante, el A-quo consideró que GESCCOL, en su calidad de operador catastral, no tenía competencia para definir la naturaleza jurídica del predio, y que la Agencia Nacional de Tierras carecía de competencia para pronunciarse sobre inmuebles ubicados en perímetro urbano, por lo que ninguna de esas comunicaciones desvirtuaba la certificación especial emitida por la autoridad registral competente.
Concluyó que los reparos del apoderado de la parte ejecutante no aportaban razones suficientes para la revocatoria de la providencia, y que se mantenía la conclusión de que el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-7782 presentaba falsa tradición, carecía de titularidad privada acreditada y, al tratarse de un bien urbano con connotación fiscal, no era susceptible de embargo ni secuestro.
IV. Consideraciones de la sala. 4.1. Presupuestos procesales. La Sala resolverá el recurso ordinario de apelación con sujeción a lo dispuesto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, limitándose a examinar los puntos de inconformidad planteados por la recurrente frente al auto que levantó una medida cautelar de embargo. 12 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Con carácter previo, conviene precisar que la providencia objeto de impugnación es un auto que resolvió sobre una medida cautelar, susceptible de apelación conforme al numeral 8° del artículo 321 del estatuto procesal.
La providencia cuestionada irroga perjuicio a la parte recurrente, en tanto se levantó una medida cautelar de embargo que había solicitado; el recurso fue interpuesto oportunamente, dentro del término de ejecutoria, conforme al artículo 322-1° del C.G.P.; y la sustentación satisface la carga argumentativa exigida por el artículo 322-3° ibídem.
En consecuencia, se encuentran reunidos los presupuestos procesales que habilitan el estudio de fondo. 4.2. Problema jurídico. El núcleo de la controversia radica en establecer (i) si hay lugar, en el caso, al levantamiento de las medidas cautelares del inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria 148-7782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún, para lo cual se deberá a su vez (ii) establecer conforme a las piezas procesales allegadas, si es dable concluir que tal bien es baldío o fiscal. 4.3.
Marco normativo. Los bienes baldíos constituyen bienes públicos de la Nación, clasificados como bienes de la unión, de carácter reservado, imprescriptibles, inalienables e inembargables. Su finalidad constitucional radica en la adjudicación a trabajadores agrarios, con el propósito de garantizar el acceso progresivo a la propiedad de la tierra.
En virtud del Decreto Ley 2363 de 2015 —que dispuso la liquidación del INCODER y la creación de la Agencia Nacional de 13 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Tierras (ANT)—, dicha entidad se erige como la máxima autoridad en materia de tierras dentro del territorio nacional. Es la única competente, en términos técnicos y jurídicos, para adelantar los procedimientos especiales de clarificación de la propiedad, conforme al artículo 48 de la Ley 160 de 1994.
Ninguna otra autoridad judicial o administrativa está facultada para expedir certificaciones constitutivas o definitivas sobre la naturaleza baldía o privada de un predio rural. Por su parte, los bienes fiscales son aquellos inmuebles que pertenecen a una entidad de derecho público —como la Nación, los departamentos o los municipios—, respecto de los cuales el Estado ejerce un derecho de propiedad con atributos semejantes a los de los particulares.
Su función principal consiste en servir de asiento para el funcionamiento de las entidades públicas o integrar el patrimonio institucional de las mismas. De acuerdo con el artículo 123 de la Ley 388 de 1997, los terrenos baldíos ubicados dentro del perímetro urbano de los municipios pertenecen a las respectivas entidades territoriales. En consecuencia, corresponde al alcalde municipal declarar, mediante acto administrativo motivado, la condición de bien fiscal de los predios e iniciar los procesos de titulación urbana.
Finalmente, conforme al artículo 4° de la Ley 1579 de 2012, la falsa tradición se configura cuando se inscriben títulos que implican la transferencia de un derecho incompleto, como ocurre en la venta de cosa ajena, la enajenación de derechos de cuota o la simple transmisión de la posesión material sin título traslaticio de dominio. 4.4. Caso en concreto.
En el sub judice, corresponde a esta Sala determinar la legalidad del auto que dispuso el levantamiento de las medidas 14 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 cautelares de embargo y secuestro trabadas sobre el bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-7782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún. La decisión del A quo se cimentó en la consideración de que el predio ostenta la calidad de bien fiscal e inembargable, dado que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún expidió certificado especial de pertenencia en el que indicó que los antecedentes registrales del folio n.° 148-7782 correspondían a falsa tradición, y que el bien podría tener naturaleza baldía o fiscal.
Sin embargo, examinado integralmente el acervo probatorio que integra el expediente, esta Sala encuentra que la decisión cuestionada no puede mantenerse, por las razones que se exponen a continuación. 4.4.1. De la naturaleza jurídica del predio matriz FMI n.° 148-9588 y la certificación de la Agencia Nacional de Tierras. El punto de partida del análisis es el folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-9588, predio rural del que se segrega el inmueble hipotecado.
De conformidad con la respuesta remitida por la Agencia Nacional de Tierras (ANT) mediante oficio n.° 20231038553651 del 16 de junio de 2023, reiterada en el oficio n.° 202410305391631 del 3 de febrero de 2024 (documentos que obran en el expediente), dicha entidad estudió los insumos registrales y notariales asociados al folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-9588 y concluyó de forma expresa que «el predio objeto de la solicitud con FMI 148-9588 es de naturaleza jurídica privada», con fundamento en que la primera anotación del folio correspondía a un acto jurídico de compraventa contenido en la Escritura Pública 378 del 4 de octubre de 1945, protocolizada en la Notaría Única de Sahagún, título que se ajustaba a las reglas de acreditación de la propiedad privada establecidas en el artículo 48 de la Ley 160 de 1994. 15 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Adicionalmente, la ANT informó que el inmueble no aparecía registrado en sus bases de datos dentro de ningún proceso administrativo agrario de clarificación, deslinde, extinción del dominio o recuperación de baldíos.
Esta certificación tiene plena eficacia probatoria en el presente asunto. La ANT es la entidad con competencia preferente, técnica y legal para emitir conceptos sobre la naturaleza jurídica de los predios rurales en Colombia, de conformidad con la Ley 160 de 1994 y el Decreto Ley 2363 de 2015. Su concepto no fue desvirtuado ni controvertido con prueba idónea por ninguna de las partes, ni por la alcaldía municipal de Sahagún, entidad que se limitó a dar traslado de la presunción formulada por la ORIP sin aportar un acto administrativo definitivo que declarara la naturaleza fiscal o baldía del predio.
En consecuencia, la conclusión que se impone es que el predio matriz FMI n.° 148-9588 es de naturaleza privada y salió válidamente del dominio de la Nación mediante título traslaticio perfecto. 4.4.2. Del inmueble hipotecado FMI n.° 148-7782: tradición registral independiente y naturaleza privada. El folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-7782, correspondiente al inmueble objeto de la medida cautelar —un predio urbano ubicado en el barrio Belalcázar, Calle 19 n.° 4-04W del municipio de Sahagún—, fue abierto el 25 de octubre de 1982 por segregación del predio matriz, con base en la Escritura Pública 517 del 5 de octubre de 1982 de la Notaría Única de Sahagún. Desde su apertura, el folio registra nueve (9) anotaciones que dan cuenta de una cadena ininterrumpida de actos traslaticios 16 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 de dominio, a saber: (i) compraventa entre Amalia Josefa Bula Vda. de Bula y Clemente Sebastián Ruíz Ortega (Anotación n.° 1, 1982);
(ii) adjudicación en sucesión como cesionaria a favor de Bercelia Isabel Baquero Díaz (Anotación n.° 2, 2014); (iii) compraventa a favor de Lina Libeth González Baquero (Anotación n.° 3, 2015); (iv) aclaración de linderos (Anotación n.° 4, 2017); (v) declaración de construcción en suelo propio (Anotación n.° 5, 2017); (vi) actualización de nomenclatura (Anotación n.° 6, 2017);
(vii) compraventa a favor de Luis Fernando Ortiz Díaz mediante Escritura Pública 2801 del 1° de diciembre de 2017 (Anotación n.° 7); (viii) hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor del Banco de Bogotá (Anotación n.° 8, 2017); y (ix) embargo ejecutivo con acción real dentro del presente proceso (Anotación n.° 9, 2022). En ninguna de estas nueve anotaciones aparece inscrita la expresión «falsa tradición» ni se describe el bien como baldío o fiscal.
La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún tampoco emitió nota devolutiva al momento de inscribir la hipoteca ni el embargo, lo que indica que el registrador no encontró ningún impedimento registral para la inscripción de esos actos. A su turno, la entidad de gestión catastral GESCCOL E.I.C.E. informó al juzgado de primera instancia, mediante respuesta del 4 de julio de 2024, que el inmueble identificado con FMI n.° 1487782 aparece inscrito en la base de datos catastrales como de naturaleza jurídica privada, de propiedad del señor Luis Fernando Ortiz Díaz, con un porcentaje del ciento por ciento (100%). 17 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Si bien el A quo descartó esta certificación al considerar que GESCCOL, como operador catastral, carecía de competencia para certificar la naturaleza jurídica del predio, esta Sala advierte que dicha conclusión omitió valorar que la información catastral registrada en el sistema de información del Estado es oficial para todos los efectos legales, conforme al artículo 79 de la Ley 1955 de 2019, y que se encontraba armónicamente articulada con la certificación de la ANT sobre el predio matriz.
Ambas fuentes, evaluadas en conjunto, apuntan inequívocamente hacia la naturaleza privada del bien. 4.4.3. De la insuficiencia del certificado especial de pertenencia para declarar la inembargabilidad del bien. La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún expidió, con fecha 25 de julio de 2023, el Certificado Especial de Pertenencia con Antecedente Registral en Falsa Tradición n.° 2023-148-1-3079.
En dicho documento, el registrador seccional certificó que el folio n.° 148-7782 fue «adquirido inicialmente por posesión», que ello correspondía a una falsa tradición, y que «cabe advertir que, respecto del inmueble objeto de la consulta, puede tratarse de un predio de naturaleza baldía» (se resalta). 18 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Siendo ello así, el referido documento no contiene una declaración jurídica definitiva sobre la condición de baldío del predio, sino únicamente una presunción formulada en términos conjeturales.
Una certificación emanada de funcionario público no puede erigirse en prueba plena cuando de su propio texto se desprende que el aserto no constituye una constatación fáctica sino una mera suposición. La fuerza probatoria de tal documento dependería de que su contenido generara certeza jurídica; sin embargo, lo que en él se certifica es una hipótesis no comprobada.
La decisión del A quo elevó esa presunción conjetural al rango de certeza jurídica, omitiendo confrontarla con el resto del material probatorio, en particular con la certificación de la ANT y los registros catastrales de GESCCOL, que apuntaban en sentido contrario. Ello desconoce las reglas de la sana crítica y de la valoración integral de la prueba, consagradas en el artículo 176 del Código General del Proceso.
Ahora, realizando un examen cuidadoso del certificado especial de pertenencia se otea que éste revela imprecisiones de fondo que comprometen la solidez de sus conclusiones. La primera atañe al objeto de la certificación. En el numeral segundo del documento, el registrador hace constar lo siguiente: Sin embargo, esa anotación no se refiere al inmueble hipotecado identificado con el folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-7782, cuya fecha de apertura es el 25 de octubre de 1982, tal como lo acredita el propio certificado de tradición: 19 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Lo que en realidad describía el Registrador era el predio de mayor extensión distinguido con el folio de matrícula inmobiliaria n.° 148-9588, que, en efecto, inicia con el registro del 18 de octubre de 1945: Así, la falsa tradición a la que alude el numeral segundo no corresponde al inmueble hipotecado, sino al predio matriz del que 20 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 aquel se derivó —confundiendo, de paso, los antecedentes registrales de dos folios jurídicamente independientes.
La segunda imprecisión es igualmente relevante. El predio matriz n.° 148-9588 tiene naturaleza rural, de modo que la autoridad competente para determinar si ostenta o no la condición de baldío es la Agencia Nacional de Tierras, no la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Y dicha Agencia, mediante el oficio n.° 202410305391631 del 3 de febrero de 2024, concluyó expresamente lo siguiente: En consecuencia, si la entidad con competencia legal y técnica para certificar la naturaleza jurídica de los predios rurales determinó que el inmueble n.° 148-9588 es de carácter privado, la oficina de registro carecía de atribución para contradecir esa conclusión o formular sobre ella una hipótesis contraria.
La tercera imprecisión proyecta sus efectos sobre el inmueble hipotecado. En el numeral tercero del mismo certificado, el registrador concluye que, por haber sido el predio de mayor extensión adquirido inicialmente por posesión, no existe pleno dominio ni titularidad de derechos reales sobre el folio n.° 1487782. Sin embargo, esa conclusión traslada al inmueble derivado las consecuencias de una supuesta irregularidad del predio matriz, sin reparar en que, si la Agencia Nacional de Tierras certificó que ese predio originario es de naturaleza privada, la misma conclusión se impone respecto del bien que de él se segregó. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal: si el predio del que nació el folio n.° 148-7782 es privado, no existe 21 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 fundamento para predicar la condición de bien fiscal del inmueble hipotecado.
De conformidad con lo previsto en la Ley 388 de 1997, corresponde a la alcaldía del municipio donde se ubica el predio la administración de los bienes urbanos, razón por la cual es dicha autoridad la llamada a precisar la naturaleza jurídica del inmueble. Sin embargo, en la respuesta remitida el 25 de agosto de 2025, la entidad territorial se limitó a reproducir lo manifestado por el registrador seccional, asumiendo que la presunción de éste otorga firmeza a la condición de baldío del predio, cuando en realidad el propio registrador se limita a señalar que «puede tratarse» de tal naturaleza, expresión que denota una mera posibilidad y no una certeza jurídica: 22 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 4.4.4.
De la falsa tradición como vicio registral y su distinción respecto de la condición de bien baldío o fiscal. De conformidad con el parágrafo 3° del artículo 8° de la Ley 1579 de 2012, la falsa tradición comprende la inscripción de títulos que conlleven la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derechos incompletos o sin antecedente propio.
Se trata, pues, de una vicisitud eminentemente registral que atañe a deficiencias en el tracto sucesivo entre particulares, pero que por sí sola no tiene la virtualidad de transmutar la naturaleza jurídica de un predio privado a bien baldío o fiscal del Estado. La existencia de una anotación de posesión en el folio matriz en el año 1945 —época en la que la regulación registral era notoriamente menos exigente— no equivale a la ausencia de soporte dominial sobre el conjunto del predio.
Los actos de dominio consignados en los folios de matrícula n.° 148-9588 y 148-7782 durante más de siete décadas de tradición registral dan cuenta de una realidad jurídica que no puede ser desconocida por la sola lectura de los primeros antecedentes del folio de mayor extensión. Para que un inmueble sea declarado baldío o incorporado al patrimonio fiscal municipal se requiere un pronunciamiento expreso del Estado a través de los mecanismos previstos en la ley —proceso de clarificación de la propiedad ante la ANT para predios rurales, o acto administrativo de la entidad territorial competente para predios urbanos—, ninguno de los cuales se ha producido en el presente caso. 4.4.5.
Del inaplicable precedente horizontal. El A quo apoyó su decisión en dos providencias anteriores de esta misma Corporación: el auto del 28 de marzo de 2019 (M.P. Marco Tulio Borja Parada) y el del 15 de septiembre de 2021 (M.P. 23 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 Carmelo del Cristo Ruíz Villadiego). No obstante, el precedente horizontal de este Tribunal no puede trasladarse mecánicamente al presente asunto, pues las diferencias fácticas son determinantes.
En aquellos casos, el Tribunal adoptó su decisión ante un escenario de orfandad probatoria en el que no se contaba con pronunciamiento técnico de la ANT ni con certificación catastral que individualizara la naturaleza del predio. En el sub lite, por el contrario, la presunción de baldío fue desvirtuada mediante elementos probatorios especializados: (i) el concepto técnico y vinculante de la ANT que certificó la naturaleza privada del predio matriz;
(ii) el reporte del sistema catastral multipropósito de GESCCOL que registra el bien como de naturaleza jurídica privada a nombre del ejecutado; y (iii) la cadena registral ininterrumpida de nueve anotaciones del folio activo n.° 1487782, ninguna de las cuales consigna la expresión «falsa tradición». Por tanto, resulta pertinente apartarse de la ratio decidendi de los precedentes invocados, dado que sus supuestos fácticos y probatorios no se reproducen en el caso bajo examen. 4.4.6.
De la protección de la garantía real hipotecaria y la seguridad jurídica registral. El Banco de Bogotá constituyó la garantía hipotecaria mediante la Escritura Pública n.° 2801 del 1° de diciembre de 2017, otorgada en la Notaría Única de Apartadó, debidamente inscrita en el folio de matrícula n.° 148-7782 (Anotación n.° 8). Tanto la vendedora Lina Libeth González Baquero como el ejecutado Luis Fernando Ortiz Díaz garantizaron expresamente, en las cláusulas tercera y séptima de dicha escritura, que el inmueble se encontraba libre de gravámenes, limitaciones al dominio y de toda afectación negativa. 24 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 El Banco de Bogotá recibió en garantía un bien que, para la época de la constitución de la hipoteca, aparecía registrado sin falsa tradición en la ORIP y sin ninguna anotación que revelara obstáculo para la validez del negocio jurídico.
El principio de la buena fe registral y la confianza legítima en los asientos públicos, consagrados en el artículo 83 de la Constitución Política y en las disposiciones del estatuto de registro de instrumentos públicos, amparan la posición del acreedor hipotecario. Levantar la medida cautelar con fundamento en una hipótesis no demostrada equivaldría a despojar de eficacia una garantía real válidamente inscrita y a dejar sin respaldo el crédito que la ley ampara en el proceso ejecutivo con acción real.
La seguridad jurídica del sistema registral se vería seriamente comprometida si una mera conjetura o suposición consignada en un certificado tuviera la virtualidad de desvirtuar una tradición registral consolidada por años, sin el respaldo de un pronunciamiento administrativo o judicial definitivo. En síntesis, en el presente asunto no existe prueba concluyente de que el inmueble FMI n.° 148-7782 sea un bien fiscal de propiedad del municipio de Sahagún. El certificado especial de la ORIP plantea una posibilidad que no fue corroborada por ninguna de las autoridades públicas competentes para declarar esa condición, y fue contradicha por la certificación técnica de la ANT sobre el predio matriz y por los registros catastrales de GESCCOL.
La cadena registral del predio hipotecado, la naturaleza privada certificada del predio matriz y la ausencia de un acto administrativo o judicial que declare la titularidad pública del bien, impiden concluir que el inmueble sea inembargable. 25 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 4.5. Conclusión. En consecuencia, el auto del 12 de mayo de 2026 que ordenó el levantamiento de las medidas cautelares carece de respaldo probatorio suficiente, y deberá ser revocado para restablecer el embargo y el secuestro decretado dentro del presente proceso ejecutivo con acción real.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA, SALA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA – LABORAL,
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR el proveído adiado 12 de mayo de 2026, proferido por el Juzgado del Circuito de Sahagún (Córdoba), dentro del proceso ejecutivo con acción real promovido por Banco de Bogotá contra Luis Fernando Ortiz Díaz.
SEGUNDO. En consecuencia, mantener vigente la medida de embargo y secuestro decretada sobre el bien inmueble distinguido con folio de matrícula inmobiliaria No. 148-7782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún, conforme a lo dicho en la parte considerativa de esta providencia.
TERCERO. Sin costas en esta instancia. 26 Radicación n.º 23 660 31 03 001 2022 00007 01 Folio 322-26 CUARTO. En firme esta providencia, regrese el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado Firmado Por: Cruz Antonio Yanez Arrieta Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Monteria - Cordoba Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fbce348cd37824dee3a49ea1e6d4c08b9c482bf7af9c96210288d89265c86d49 Documento generado en 30/06/2026 01:40:28 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 27