República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 110013103029-2021-00011-01 Demandante: Olmedo Hoyos Mesa Demandado: Mónica Marcela Rosas Suárez Proceso: Verbal – Res. Contrato Trámite: Apelación sentencia Discutido en Salas de 29 de abril, 15 y 20 de mayo de 2024 Bogotá, D. C., veinticinco (25) de julio de dos mil veinticuatro (2024).
Decídese el recurso de apelación formulado por la demandada contra la sentencia de 18 de abril de 2023, proferida por el Juzgado 29 Civil del Circuito, en este proceso verbal de Olmedo Hoyos Meta contra Mónica Marcela Rosas Suárez.
ANTECEDENTES 1. Pidió el demandante, en la demanda subsanada, como pretensiones principales: se declare que la demandada incumplió las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa y, en consecuencia, se ordene la resolución del negocio y se le condene a restituir el inmueble de la carrera 64 #167-61 interior 58, hoy carrera 73ª 167-61 Portales del Norte I, manzana 2, con matrícula inmobiliaria 50N- 20046509, junto con los frutos civiles y naturales por el tiempo que el bien “estuvo en poder del demandado”, sin derecho a las mejoras no necesarias; indemnizar los perjuicios ocasionados, pagar la cláusula penal por $23.000.000; reintegrar $1.752.000 por pago de administración y las costas.
En subsidio, se ordene a la demandada cumplir las obligaciones del contrato de promesa y se le condene a pagar la cláusula penal, indemnizar los perjuicios y cancelar los intereses de los dineros dejados de pagar y las costas (doc. 01, folio 6, cuad. ppal. y doc. 07). República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Aunado a lo anterior, formuló juramento estimatorio por $34.500.000 como frutos civiles consistentes en el 1% mensual del precio pactado por el inmueble, es decir, $230.000.000, desde 25 de octubre de 2019, indemnización de perjuicios de $1.752.000 por pagos de cuotas de administración y cláusula penal por $23.000.000 (doc. 7, folio 40, cuad. ppal.). 2.
Expuso como sustento fáctico, en resumen, que con Mónica Marcela Rosas Suárez celebraron el 16 de agosto de 2019, contrato de promesa de venta y otrosí del citado inmueble, y desde el 25 de octubre de 2019 le hizo entrega material del predio con el solo pago de $90.000.000 de los $230.000.000 pactados en el convenio (doc. 01, folio 1, cuad. ppal.).
Narró que a partir de esa fecha la compradora está en mora respecto del pago de $60.000.000 que serían cancelados a la firma de la escritura, $80.000.000 que se pagarían en cuotas mensuales de $2.200.000; la celebración del contrato de compraventa por medio de escritura pública. Aclaró que sobre el inmueble recaía un embargo que fue levantado desde el 2 septiembre de 2020 (doc. 7, folio 16, cuad. ppal.), pero pese a los requerimientos a la demandada, no se pudo lograr que cumpliera las obligaciones a su cargo (doc. 01, folio 1, cuad. ppal.).
Adujo haber tenido que pagar cuotas de administración ordinarias por $1.752.000, extraordinaria por $4.500.000, servicio de acueducto por $2.210.057. Por lo que estima debe reconocerse a su favor indemnización de perjuicios en la modalidad de lucro cesante, perdida de oportunidad y el pago de cláusula penal por $23.000.000 (doc. 01, folio 1, cuad. ppal.). 3.
La demandada aceptó varios hechos, desconoció otros y se opuso a las pretensiones, además de proponer como excepciones las que denominó ineptitud de la demanda por indebida acumulación de pretensiones, compromiso, falta de jurisdicción o de competencia, y compensación (doc. 13, cuad. ppal.). TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 4.
En la sentencia apelada, el juzgado declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa invocado y su otrosí sin fecha, respecto del inmueble prometido, por incumplimiento de la demandada, a quien ordenó restituir al demandante dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, pagar al actor dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, la suma de $94.300.000, por concepto de frutos civiles, el pago de la cláusula penal por $23.000.000 dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia y pagar las costas del proceso.
De otro lado, ordenó al demandante restituir a la demandada la suma de $90.000.000 junto con la corrección monetaria intereses del 6% desde el 25 de octubre de 2019 y hasta el pago. Ordenó a las partes la compensación de las sumas que resulten de liquidar las obligaciones dinerarias a cargo de ambas en contraste con el reconocimiento de mejoras a favor de la demandada por $13.700.000 y negó la pretensión sexta de pago de $1.752.000 por concepto de perjuicios por incumplimiento.
Para el efecto consideró acreditados los elementos de la acción, máxime la ausencia de la demandada y de su apoderado a la audiencia inicial y las consecuencias procesales en aplicación del art. 372 del Código General del Proceso y la inasistencia de los testigos a la audiencia de instrucción y juzgamiento, según los arts. 218-1 y el literal b de la regla cuarta del 373 ibidem.
Anotó que se pudo verificar la existencia de contrato bilateral válido, el incumplimiento total o parcial de la demandada y que el demandante estuvo presto a atender las prestaciones a su cargo, más cuando habiéndose levantado el embargo que recaía sobre el predio, ella nunca quiso fijar fecha para celebrar el contrato de compraventa prometido por medio de escritura pública (carp. 27, video aud. instr. juzg., 14:15 min).
EL RECURSO DE APELACIÓN TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil La demandada sustentó oportunamente el recurso y expresó, en resumen, las siguientes críticas (doc. 6, cuad. Trib.): Expuso que hubo incumplimiento de las obligaciones por el demandante, porque desde el 16 de agosto de 2019, en que se hizo el primer pago por ella, aquel debía realizar los pagos necesarios para levantar el embargo del predio, pero dicha obligación se cumplió solo hasta septiembre de 2020, es decir, después de lo pactado, situación que para esa fecha no le fue informada oportunamente.
CONSIDERACIONES 1. Presentes los aspectos formales del proceso, limitada la competencia del Tribunal a los puntos materia del recurso de apelación, de acuerdo con lo reglado en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, el problema jurídico sería inquirir si hay lugar a la resolución del contrato de promesa de compraventa objeto de las pretensiones y que, conforme a la demanda se centra en el incumplimiento endilgado a la promitente compradora, aquí demandada.
Sin embargo, aunque esos deberían ser los puntos de estudio en esta sede, tal panorama cambia por cuanto revisado el negocio jurídico invocado como fuente de obligaciones, se determina que adolece de nulidad absoluta, que debe declararse de oficio, de acuerdo con la ley, puesto que la promesa de compraventa en cuestión no cumplió todos los requisitos previstos en el art. 1611 del Código Civil, modificado por el 89 de la ley 153 de 1887.
De ahí que la tesis central de respuesta es la carencia de razón de la recurrente, en cuanto a sus alegaciones de incumplimiento de obligaciones del demandante, pues el negocio jurídico no puede generar los efectos aducidos por las partes. 2. Para desarrollar ese argumento, es pertinente recordar que la responsabilidad civil como fuente general de obligaciones, en cualquiera de sus modalidades (contractual o extracontractual), tiene como TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil elementos integradores: una culpa o conducta, un daño y una relación de causalidad entre ambos.
La distinción del tipo de responsabilidad se refleja en el ámbito en que se produce -por un contrato o no-, además de las personas a las que puede extenderse, por la evidencia o prueba de sus elementos, por los límites de la reparación del daño y por la prueba de la culpa. De lo reglado en esos arts. 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, colígese que los requisitos para la resolución por incumplimiento son: a) que se trate de un contrato bilateral válido, b) que haya incumplimiento por el contratante demandado y el demandante haya cumplido o por lo menos hubiese estado presto para hacerlo, c) un daño, patrimonial o extrapatrimonial para el demandante, y d) un nexo de causalidad entre el daño y la infracción negocial. 3.
Así, en esta especie de litis, el primero de esos requisitos no se cumple, porque cual se adelantó el contrato invocado adolece de nulidad absoluta, al hallarse incumplido un requisito legal, que debe decretarse de oficio, por cuanto el artículo 1742 del Código Civil prevé: “la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato…”.
Norma respecto de la cual ha dicho la Corte Suprema de Justicia, que declarar la nulidad absoluta debe hacerse de oficio, cuando aparece de manifiesto en el contrato y este sea invocado como fuente de derechos y obligaciones, sin que para la decisión obste el hecho de que dicha nulidad no fuese pedida, por ser “un tema que involucra el orden público y, según lo ha señalado la Corte, 'los argumentos de puro derecho y los medios de orden público… nunca serán materia nueva en casación….
Además, por el mismo motivo, su declaratoria se impone incluso sin petición de parte, conforme lo ordena el artículo 1742 del Código Civil. (…)” (sentencia SC2468-2018 de 8 de abril de 2018, Rad. 44650). Similar criterio había sostenido la Corte en cuanto a la nulidad de oficio, cuando concurren los requisitos decantados por la ley y la jurisprudencia, ya que su fundamento descansa “en interés de la moral, el orden público y el respeto debido a las normas de carácter imperativo, postulados cuya TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil protección no puede quedar sometida exclusivamente a la iniciativa particular ( ) Empero, ese poder excepcional que al fin de cuentas comporta un control de legalidad en torno a la actividad negocial, está sujeto o limitado por los condicionamientos que la propia norma consagra y que la corporación ha identificado así: ' ) Que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato, demuestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2) Que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derecho u obligaciones para las partes; y 3) Que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquel o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaración de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron”1. 4.
Requisitos que aquí se cumplen, el primero, porque la nulidad es manifiesta en la promesa, debido a que no se pactó una fecha apropiada para celebrar el contrato prometido, exigencia que es perentoria, como se verá; el segundo, en tanto que el contrato preliminar fue invocado como fuente de obligaciones y, por último, están en litis las partes de dicho negocio.
En torno a la fecha, el artículo 89 de la ley 153 de 1887 establece como uno de los requisitos de la promesa que “contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, exigencia que, en tratándose de inmuebles, impone la carga a los negociantes de dejar establecido un plazo, o por lo menos una condición determinada, que el margen de la ocurrencia del hecho objetivo e incierto que esta entraña, demarque pautas que sirvan para determinar cuándo se debe celebrar el negocio prometido y en qué notaría, como ha precisado la Corte Suprema de Justicia, al predicar que “por averiguado se tiene que dado el carácter preparatorio y transitorio del contrato de promesa, en cuanto su vida es efímera y destinada a dar paso al contrato fin, la condición, o el plazo, a que allí se alude compatible con la función que dicho contrato debe 1 G.J. t. CLXVI, Pág. 631.
Criterio reiterado en sentencias de Casación Civil de 10 de octubre de 1995, 10 de abril de 1996 y 20 de abril de 1998. TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil cumplir, es la que comporta un perfil determinado, por ser la única que permite delimitar la época en que debe celebrarse el contrato prometido, pues la otra, la indeterminada, 'por su incertidumbre total, deja en el limbo esa época, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus características esenciales” (Casaciones Civiles de 22 de abril de 1997, Tomo CCXLVI, Volumen I, pág. 498, y 13 de mayo de 2010, Exp. 6760).
Formalidad incumplida en el asunto bajo litis, pues el convenio preparatorio no expresó con precisión cuál era la fecha de celebración del contrato prometido y la condición que se anotó para esos efectos, no resultó determinable, toda vez que se acordó una serie de actos para establecer cuándo debían comparecer a la notaría a celebrar el negocio.
Justamente, según la promesa de compraventa y el otrosí convenidos entre las partes, el promitente vendedor tenía a su cargo, entre otras prestaciones, realizar tradición del inmueble a paz y salvo por todo concepto (cláusula 5ª), lo que incluía levantar el embargo sobre el bien. Sobre estos temas se anotó en el negocio que el predio estaba embargado por un juzgado civil municipal de Bogotá, cuya cancelación se haría con los dineros que se entregaban a la firma de esa promesa (cláusula 4ª.); que “la escritura pública por medio de la cual se perfeccione la compraventa, será en la Notaría 40 del Círculo de Bogotá, el día 4 de (sic) del año 2019 a la 8.30 AM”, y se agregó: “El plazo para la firma de la escritura pública, podrá prorrogarse o adelantarse de común acuerdo entre las partes, lo cual deberá constar por escrito y formará parte integral del presente contrato” (cláusula Novena, doc. 3, cuad. ppal.).
Puede verse allí, que no se fijó una fecha concreta, porque no se apuntó cuál mes de 2019. Y aunque podría pensarse que era noviembre de 2019, por cuanto en la cláusula Décimo primera se dijo que la entrega real y material sería el 4 de noviembre de 2019, al igual que se afirmó en la demanda, la escritura quedaba supeditada a que se levantara la medida cautelar, que no se había concretado, pues sólo fue hasta septiembre de 2020 que se registró el oficio respectivo.
TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Pero esa falencia se agravó con el otrosí, posterior aunque sin fecha, en cuya estipulación Octava se convino que la escritura de compraventa será en la Notaría 40 de Bogotá, “una vez se obtenga el oficio de desembargo por parte del Juzgado 16 Civil Municipal”, y en el parágrafo primero de allí se previó: “El plazo para la firma de la escritura pública, (sic) adelantarse de común acuerdo entre las partes, lo cual deberá constar por escrito y formará parte integral del presente contrato” (cláusula 8ª del otrosí y su parág. 1º, doc. 4, folio 3, cuad. ppal.).
Esa nueva estipulación escrita generó mayor indeterminación, porque no se fijó ninguna fecha límite para que se efectuaran las diligencias del desembargo, aparte de que nunca más hubo un “común acuerdo”, ni mucho menos un “escrito” para determinar una data cierta. 5. De ese modo, si se acogiera la tesis de que la escritura pública debía celebrarse el 4 de noviembre de 2019, lo cierto es que tal plazo también quedó en la indeterminación, porque esa diligencia no podía efectuarse en ese tiempo en tanto que dependía del levantamiento del embargo que pesaba sobre el bien, gravamen que, insístese, no se había cancelado, sin que después las partes de común acuerdo hubiesen fijado una nueva fecha que fuera precisa o que permitiera determinarla con certeza.
Frente a lo cual son insuficientes las manifestaciones contenidas en la demanda, así puedan tenerse por ciertas ante la insistencia de la demandada a la audiencia inicial (art. 372 del CGP), en cuanto a que el actor hizo requerimientos a la demandada, después de septiembre de 2020, cuando se levantó el embargo, para que se otorgara la escritura pública, pues si el negocio ya estaba viciado desde la raíz (in radice), en tratándose de un acto solemne, no bastaba que el prometiente vendedor requiriera a la prometiente compradora para celebrar el contrato, porque tal acto no es equivalente al cumplimiento de una solemnidad omitida.
En ese tópico, la Corte Suprema de Justicia ha doctrinado que si el contrato de promesa de compraventa, debe constar por escrito, las modificaciones, adiciones, o aclaraciones, también deben cumplir esa exigencia. Así, en sentencia SC17214-2014 de 16 de diciembre de 2014, radicado No. 07-2004-00457-01, expresó: “Al margen de esta limitación TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil convencional, cuya derogación consensual por las partes (a partir de la modificación que hagan expresa o tácitamente, pero asimismo en forma verbal, de alguna otra de las cláusulas) puede - al menos teóricamente dar origen a polémicas sobre su eficacia en un contexto diferente, lo que sí no se remite a duda es el hecho de que la exigencia legal de que el contrato de promesa conste por escrito (numeral 1° del artículo 89 de la ley 153 de 1887), genera en este pacto meramente preparatorio consecuencias referidas principalmente a que las modificaciones o adiciones deban constar asimismo por ese medio”.
En esa ocasión reiteró su jurisprudencia, en cuanto a que “por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes' (Cas.
Civ. del 25 de febrero de 1991)”; y también que la solemnidad a la que según la ley “está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de junio de 2000, rad.
C-5295)”. En esa perspectiva, como las modificaciones del contrato de promesa, debían constar por escrito y así no se hizo, la nulidad que contenía no pudo subsanarse, visto que la estipulación de una condición indeterminada aniquiló la certeza de la época en que debía realizarse el contrato prometido, pues el requerimiento de una de las partes respecto a una modalidad de tal índole, es insuficiente para colmar el requisito contemplado en el numeral 3º del artículo 89 de la ley 153 de 1887.
Lo único viable era que las partes ratificaran el negocio preparatorio con un acuerdo escrito de una nueva fecha, o cuando menos que hubieran comparecido a una notaría a celebrar el contrato prometido. TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 6. Expedita la nulidad del contrato, es pertinente emprender lo relacionado con las restituciones mutuas, porque esta declaración comporta el derecho de las partes de volver al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el contrato nulo, esto es, con un claro efecto retroactivo, como ha dicho la jurisprudencia con base en el art. 1746 del Código Civil, bajo cuyo texto esa anomalía declarada en sentencia con fuerza de cosa juzgada, “da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita” (inciso 1°), y agrega en el inciso 2°: “En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo”.
Es diáfano, pues, que por la declaración de nulidad de la promesa de compraventa objeto de este asunto, les asiste a los contratantes el derecho de ser restituidos al estado anterior, por donde adviene que a la demandada debe restituírsele la parte del precio pagado y mejoras probadas, y al demandante los frutos causados desde la entrega del inmueble prometido en venta. 7.
En torno a los frutos civiles, huelga anotar que la misma Corte ha entendido que cuando la restitución es consecuencia del decreto de nulidad, los negociantes tienen derecho a que su situación retorne al estado anterior a la celebración del convenio invalidado, de donde surge la obligación del promitente comprador de restituir los causados desde la entrega del inmueble, pues el decreto de invalidez implica que su contratante no puede percibir legítimamente cualquier porción de dichos réditos.
En este punto se ha sostenido que en materia contractual no son aplicables los referentes temporales tenidos en cuenta para cuantificar expensas de procesos reivindicatorios, pues el análisis de la buena o mala TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil fe de los contratantes no siempre tiene la entidad de establecer el periodo de restitución de los frutos, pues tal tópico está determinado por los efectos retroactivos de la declaración de nulidad, y el imperativo de retrotraer la situación al estado precontractual.
Otra cosa es que la buena fe comporte un criterio cualitativo que precisa la clase de frutos que deben restituirse, pues sabido es que el contratante de mala fe debe reintegrar no solo los percibidos, sino los que se hubieren podido devengar con mediana diligencia y cuidado. Y como ha reconocido la jurisprudencia, “la restitución de frutos, como consecuencia de la invalidez de la promesa de permuta, si bien se regula por las reglas generales de las prestaciones mutuas consignadas en el Capítulo 4o. del Título 12 del Libro 2o. del Código Civil, porque así lo dispone el artículo 1746 de la misma obra, no por ello es dable aplicar el límite temporal (la notificación de la demanda al demandado) que el artículo 964 -inmerso en dicho capítulo- establece a efectos de determinar desde cuándo está la parte obligada a restituir los frutos, «porque entonces se haría nugatorio el efecto general y propio de toda declaración de nulidad, y desde luego, de la de fenómenos afines, cual es el de retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo» (CSJ SC 059 1995, del 15 de junio de 1995, rad. 4398).
“En otras palabras, siempre que sea declarada la nulidad de un acto o contrato, las cosas han de retrotraerse al estado en que las partes se hallaban antes de su celebración, lo que subsecuentemente abarca toda entrega o cumplimiento -en la medida de lo posible- que los contratantes en virtud del convenio, hayan llegado a efectuar, por supuesto, con cargo de restituir asimismo las especies de que da cuenta el precepto anotado, y dentro de ellas, los frutos, tomándose en cuenta la buena o mala fe de las partes, entre otras circunstancias, pero sólo para saber qué tipo de frutos son los debidos: si los percibidos o si éstos y los que además hubiera podido percibir el dueño con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder” (Casación Civil de 22 de abril de 2016, SC5060-2016, Exp. 03-014-2011-00177-02).
TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 8. Pasando al tema de la concreción de las prestaciones, debe comenzarse por resaltar que, en cuanto a los frutos civiles, según esa jurisprudencia, son los causados desde la entrega. Al respecto las partes no formularon ningún reproche a la metodología de cuantificación empleada por la falladora de primera instancia, a lo que se agrega que con independencia de la crítica que pueda llegar a hacerse al respecto, lo cierto es que dicha guía técnica no luce irrazonable y, antes bien, muestra consonancia con la regla justiciera de cumplir con la necesidad de hacer las restituciones mutuas con base en la equidad, de modo similar a la reparación de daños, por lo cual deben tasarse con dicho principio, porque como desde antaño dijo la Corte, cada vez es “más profunda la penetración de la equidad en los moldes reputados como los más estrechos y rígidos de nuestras fórmulas jurídicas” (Sala de Negocios Generales, 29 de mayo de 1954).
La jurisprudencia y la doctrina convienen en que las prestaciones mutuas, tienen como fundamento la equidad y la reciprocidad en la distribución de los provechos entre las partes, porque de lo contario habría un enriquecimiento sin causa, pues ha puntualizado la Corte que esas restituciones recíprocas “tienen su fundamento en razones de equidad que a su vez sirven de fundamento a las doctrinas del enriquecimiento indebido y de la culpa aquiliana que han humanizado el derecho privado impregnándolo de sentido moral y social”2, criterio reiterado en varias ocasiones3 Por manera que como la metodología de la juez de primera instancia, al no lucir irrazonable y estar libre de reproche de las partes, adquirió una forma de estipulación probatoria para el caso, que servirá de base para realizar la liquidación de dichas expensas desde la entrega del inmueble hasta una fecha cercana a la sentencia que dirime esta apelación. 2 3 Sala de Casación Civil, sentencia de 3 de junio de 1954.
Entre otras, en sentencias civiles SC1078-2018, rad. 25269-3103-001-2006-00210-01) de 15 de junio de 1995, exp. 4398. TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 9. Para tasar los frutos, el juzgado de primera instancia empleó como fórmula del reconocimiento el 1% del valor pactado en la promesa por el inmueble, es decir $2.300.000, pues el precio acordado en el negocio fue de $230.000.000, y al usar esa metodología que, insístese, no fue cuestionada, la mencionada suma deberá actualizarse en mayo de 2024, que como más adelante se explica, actualizados equivalen a en $166.744.774, con la corrección monetaria del valor correspondiente al canon mensual de arrendamiento reconocido, desde el 25 de octubre de 2019, fecha en que fue entregado el inmueble a la demandada sin que el demandante pudiera hacer su explotación y, por ende, ser quien percibiera frutos civiles que ahora se reconocen en su favor.
Dichos frutos mensuales actualizados, se seguirán causando desde abril de 2024 y hasta que la demandada restituya el inmueble al demandante. En cuanto a la demandada, debe restituírsele la suma de $90.000.000 y las mejoras que fueron probadas por $13.700.000, junto con la corrección monetaria calculada de conformidad con el IPC, más el 6% anual, como intereses civiles, a partir de la ejecutoria de esta sentencia y hasta que se efectúe el pago Para las prestaciones mutuas a favor de ambas partes, es de recordar que, de acuerdo con la jurisprudencia, la actualización monetaria es una mera remuneración de la inflación, esto es, de la pérdida de poder adquisitivo del dinero, con el fin de que tenga un valor real similar al tiempo inicial, de forma justiciera y de equilibrio patrimonial para evitar que el acreedor reciba un dinero envilecido por el paso del tiempo, cuya única solución es traer a valor presente las cifras, pues como reiteró la Corte Suprema de Justicia en el fallo STC1709 de 2021, la indexación “es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual o similar al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo – CSJ SC 10291-2017)”, criterio adoptado por la “jurisprudencia que se ha mantenido hasta la actualidad, con sus distintos bemoles, por TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil supuesto4, y que con el Código General del Proceso es hoy día, inclusive, una obligación del juez reconocerla de oficio5” (se resaltó).
Por cierto, que la corrección monetaria sólo aumenta el valor nominal, vale decir, el número de unidades monetarias (pesos), mas no el valor real o poder de compra, de tal manera que en verdad nada agrega a la prestación económica, pues no es un lucro ni una sanción. Luego, en procura de la justicia material o indemnización justa, es necesario actualizar los montos a favor de cada parte, inclusive hasta una fecha cercana a la sentencia del ad quem.
La actualización se hará con base en el Indice de Precios al Consumidor –IPC-, con la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse; Vh: es el valor histórico para indexar. En este caso las cifras aludidas para ambas partes, son $2.300.000, $90.000.000, y $13.700.000 IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de marzo de 2024 (141,48).
II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es del mes de octubre de 2019 (103,43). Efectuadas las operaciones aritméticas, los resultados para las sumas de restitución de las partes, son las siguientes: Respecto de $2.300.000 por frutos percibidos del 1% sobre el valor del inmueble: su valor actualizado es $3.146.127 por 53 meses desde la 4 Consultar al respecto, CSJ, sentencia del 19 de noviembre de 2001, Exp. 6094;
CSJ, sentencia del 25 de abril de 2003, Exp. 7140; CSJ, SC10097-2015; CSJ, SC3365-2020, CSJ, SC002-2021, entre otras. 5 El artículo 284 ibidem prescribe: “Si no se hiciere en la sentencia la condena en concreto, la parte favorecida podrá solicitar dentro del término de su ejecutoria, que se pronuncie sentencia complementaria. //Cuando entre la fecha de la sentencia definitiva y la de entrega de los bienes, se hayan causado frutos o perjuicios reconocidos en la sentencia, su liquidación se hará por incidente, el cual debe proponerse dentro de los treinta (30) días siguientes a la entrega, con estimación razonada de su cuantía expresada bajo juramento.
Vencido dicho término se extinguirá el derecho y el juez rechazará de plano la liquidación que se le presente //La actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este”. TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil entrega: $166.744.774.
Reitérase que esos frutos se causarán desde abril de 2024 y hasta que la demandada restituya el inmueble. Los $90.000.000 a devolver a la promitente compradora, su valor actualizado es $123.109.349. Los $13.700.000 por mejoras reconocidas a la promitente compradora, su valor actualizado es de $18.739.978. En cuanto a los montos referidos, de acuerdo con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, además de indexación, deben reconocerse intereses civiles, pues ha doctrinado que, “la compatibilidad de la indexación y de los réditos depende de la clase de estos últimos, pues si son civiles nada impide la coexistencia de esos dos conceptos; en cambio, si se trata de los comerciales, en tanto ellos comprenden ese concepto (indexación indirecta) imponer la corrección monetaria, per se, equivaldría a decretar una doble - e inconsulta- condena por un mismo ítem, lo que implicaría un grave quebranto de la ley misma, ya que ésta ha establecido, en forma imperativa, que la manera de hacer el ajuste monetario de las obligaciones dinerarias de abolengo mercantil, es por la vía de los intereses, por la potísima razón de que está entronizado en uno de los factores constitutivos o determinantes de la tasa reditual de mercado” (Casación Civil de 27 agosto de 2015, SC-1331-2015, exp. 036-2006-00119-01).
De ahí que para los montos a favor de ambas partes, debe reconocerse el 6% anual, como intereses civiles, a partir de la ejecutoria de esta sentencia y hasta que se efectúen los pagos respectivos. Para el efectivo cumplimiento de la orden, corresponderá a la parte demandada entregar el bien objeto de litigio al demandante. 10. Es de anotar que las partes quedan autorizadas para compensar las sumas, pues la compensación es un modo de extinguir las obligaciones en virtud, de la cual, cuando dos personas son recíprocamente deudoras y acreedoras a la vez, de acuerdo con las normas legales sobre ese TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil particular, lo cual fue propuesto en la contestación de la demanda como excepción (doc. 13, folio 15, cuad. ppal.). 11.
En resolución, se revocará la sentencia de primera instancia, para en su lugar, declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, con las consecuentes prestaciones mutuas que se tasaron, de acuerdo con la ley. Es innecesario analizar las excepciones de la demandada, teniéndose en cuenta la decisión de nulidad del contrato.
Sin costas en ambas instancias, por cuanto las partes no obtuvieron decisión favorable en sus aspiraciones, aparte de que la demandada no ganó el recurso de apelación (art. 365 del CGP). DECISIÓN Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, revoca, la sentencia de fecha y procedencia anotadas, y en su lugar, resuelve: 1.
Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa entre Olmedo Hoyos Meta como prometiente vendedor, y Mónica Marcela Rosas Suárez como prometiente compradora, respecto del inmueble casa de tres pisos, situado en la carrera 64 #167-61 interior 58, hoy carrera 73ª 167-61 Portales del Norte I, manzana 2, cuyas demás características se fijaron en la demanda y el citado negocio. 2.
En consecuencia, ordenar que las cosas vuelvan al estado anterior al contrato anulado, para lo cual, se dispone: 2.1. Condenar al demandante a pagar en favor de la demandada, las sumas de ciento veintitrés millones ciento nueve mil trescientos cuarenta y nueve pesos ($123.109.349), por valor de la parte de precio del pago realizado y dieciocho millones setecientos treinta y nueve mil TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil novecientos setenta y ocho pesos (18.739.978), por mejoras probadas a su favor, ambas prestaciones en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, más intereses del 6% anual desde esta fecha hasta que el día de pago. 2.2.
Condenar a la demandada que restituya al demandante el inmueble objeto del frustrado contrato de promesa, al igual que pagarle, a título de frutos, la suma de ciento sesenta y seis millones setecientos cuarenta y cuatro mil setecientos setenta y cuatro pesos ($166.744.774), prestaciones que se cumplirán en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, más intereses del 6% anual, respecto de la suma de dinero, desde esta fecha hasta que el día de pago Dichos frutos por $3.146.127 mensuales, se seguirán pagando desde abril de 2024 y hasta que la demanda restituya el inmueble. 3.
Por el juzgado de primera instancia deberán librarse las órdenes, despachos y comunicaciones que sean necesarias para cumplir la sentencia. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA MAGISTRADO AIDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA FLOR MARGOTH GONZALEZ FLOREZ MAGISTRADA Firmado Por: TSB -- Rad. 29-2021-00011-01 17 Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6197387c9707826e853194bf97d68a7d8ea7f162180e855a2b5788818fa7cb9f Documento generado en 09/08/2024 07:23:30 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica