REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D.C., veintisiete (27) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Demandante: Demandados: Radicado: Instancia: Asunto: Decisión Verbal Carolina Arévalo Guillaume Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y otros 110013103041-2020-00356-02 Segunda Apelación sentencia Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 15 de octubre de 2025 Se decide el recurso de apelación formulado por ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. en nombre propio y como vocera de los PATRIMONIOS AUTÓNOMOS DENOMINADOS FIDEICOMISO RECURSOS PRADOS DEL ESTE y FIDEICOMISO PARQUEO PRADOS DEL ESTE frente a la sentencia calendada 9 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 41 Civil del Circuito de esta metrópoli, dentro del proceso verbal promovido por CAROLINA ARÉVALO GUILLAUME contra la recurrente y HÁBITAT CALERA & CÍA. S.A.S. I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda La aludida convocante, a través de apoderado judicial legalmente constituido, formuló demanda declarativa contra las Radicado: 110013103041 2020 00356 02 conminadas para que, con su citación y audiencia, previos los trámites legales, se hicieran en su favor los siguientes pronunciamientos: Declarar que las convocadas incumplieron las obligaciones contractuales derivadas del acuerdo de vinculación al proyecto inmobiliario denominado Prados del Este.
Establecer la resolución de dicho convenio, lo mismo que disponer que las convocadas están obligadas a efectuar la devolución total de los recursos depositados que ascienden a $1.086.060.000 -sic-, más la respectiva indexación de dicho monto junto con los intereses legales. Por último, deprecó la imposición de costas procesales a la encausada1. 2.
Fundamentos fácticos En respaldo de sus aspiraciones, el actor expuso, básicamente, este sustrato factual: 2.1. El 30 de septiembre de 2011, Hábitat Calera & Cía. S.A.S., en calidad de fideicomitente aportante, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., celebraron contrato de fiducia mercantil de administración, mediante el cual se constituyó el Fideicomiso Recursos Prados del Este, cuya vocera es la última persona jurídica citada. 2.2.
Con posterioridad, el 18 de noviembre de 2013, en desarrollo de dicho negocio fiduciario, los aludidos entes morales y Carolina Arévalo Guillaume, en calidad de beneficiaria de área, 1 Archivo “01EscritoDemanda.pdf” del “C01PrincipalTomoI” de la “01PrimeraInstancia”. Radicado: 110013103041 2020 00356 02 rubricaron convenio de vinculación respecto de la vivienda A23 del Proyecto de Casas Campestres Prados del Este, cuyo precio se pactó en $1.052.467.350. 2.3.
La demandante efectuó diversos pagos, que sumaron $1.086.060.000 -sic-. El deber de las sociedades convocadas consistía en la transferencia del derecho de dominio, lo mismo que la entrega material del inmueble adquirido, de conformidad con lo previsto en la carátula, así como en las cláusulas del referido acuerdo de voluntades. 2.4. El desarrollo inmobiliario presentó retrasos significativos en su ejecución, sin que hasta la fecha de radicación de la demanda se hubiera producido la entrega real y material del bien, por lo que las demandadas desacataron las obligaciones convencionales que les correspondía. 2.5.
La Superintendencia Financiera de Colombia, mediante Resolución número 638 de 2017, sancionó a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. por indebido cumplimiento de sus cometidos como vocera de los fideicomisos Recursos y Parqueo. En dicho acto administrativo se concluyó que la fiduciaria omitió someter a autorización los pactos de vinculación utilizados, en contravía de su calidad de gestora profesional, al igual que no ejerció una adecuada vigilancia sobre los recursos económicos aportados por los beneficiarios de área. 2.6.
Dentro de los fundamentos de dicha sanción, la autoridad de control enfatizó que la encausada deshonró los deberes propios de la fiducia mercantil, en especial la administración de los medios financieros recibidos y la obligación de estructurar compromisos debidamente autorizados. También reprochó que los dineros de los beneficiarios fueran desviados a fondos de inversión Radicado: 110013103041 2020 00356 02 colectiva sin soporte contractual, con lo que ignoró garantizar la finalidad pactada en provecho de los aportantes. 2.7.
En lo que concierne al ajuste de vinculación de la unidad residencial, pese a los pagos realizados, la activante no ha recibido ni la escritura pública de transferencia ni materialmente el predio, con lo que se configura una transgresión negocial por parte de las intimadas2. 3. Trámite procesal El despacho de conocimiento, mediante auto fechado 17 de noviembre de 2020, admitió el libelo y ordenó su traslado al extremo pasivo3.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio, así como vocera y administradora de los Patrimonios Autónomos denominados Fideicomiso Recursos Prados del Este y Fideicomiso Parqueo Prados del Este, a través de apoderado judicial, interpuso recurso de reposición contra el proveído, el cual fue despachado desfavorablemente4. También, se pronunció frente a los hechos, con oposición a las pretensiones y planteó los enervantes rotulados “(…) DEBIDO CUMPLIMIENTO A LAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES DEL CONTRATO DE VINCULACIÓN POR ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA [DE] LOS PATRIMONIOS AUTÓNOMOS DENOMINADOS FIDEICOMISO PARQUEO PRADOS DEL ESTE Y FIDEICOMISO RECURSOS PRADOS DEL ESTE (…)”, “(…) ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. NI EN SU PROPIO NOMBRE NI EN SU CALIDAD DE VOCERA 2 Ibídem. 3 Archivo “07AutoAdmisorio.pdf” de las carpetas ídem. 4 Archivo “72AutoResuelveRecurso.pdf”, ibid.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO PARQUEO PRADOS DEL ESTE, PUEDE SER RESPONSABLE POR TRAMITES PENDIENTES DE TERCEROS – CULPA DE UN TERCERO (…)”, “(…) LA PARTE INCUMPLIDA NO PUEDE SOLICITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS DEMAS CONTRATANTES – CONTRATO NO CUMPLIDO (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE LOS REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA DECLARATORIA DE RESPONSABILIDAD EN CONTRA DE ACCIÓN FIDUCIARIA (…)”, “(…) LA DEMANDANTE CONOCIÓ Y ACEPTÓ EL CONTRATO DE FIDUCIA Y EL ROL DETERMINADO Y ESPECÍFICO DE ACCIÓN FIDUCIARIA (…)”, “(…) LOS INCUMPLIMIENTO[S] QUE ALEGA LA DEMANDANTE SON ASUMIDOS POR ACCIÓN FIDUCIARIA (…)”, “(…) ACCIÓN FIDUCIARIA NI SUS FIDEICOMISOS SON LOS CONSTRUCTORES DEL PROYECTO Y NO TIENEN OBLIGACION DERIVADA DEL DESARROLLO DEL MISMO (…)”, “(…) REQUERIMIENTOS DE LA FIDUCIARIA CON DESTINO AL FIDEICOMITENTE PARA EL CUMPLIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES (…)”, “(…) AUSENCIA DE SOLIDARIDAD (…)”, “(…) LA CONDUCTA DE ACCIÓN FIDUCIARIA FUE DILIGENTE Y BUENA FE (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE NEXO DE CAUSALIDAD (…)”, “(…) EL NEGOCIO JURÍDICO CELEBRADO OBEDECE A UN CONTRATO ATÍPICO QUE EN NINGUN CASO CONSTITUYE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA (…)”, “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO (…)” y la “(…) GENÉRICA (…)”5.
La firma Hábitat Calera & Cía. S.A.S., pese a que fue intimada respecto de la actuación, no contestó la demanda6. Dentro de la oportunidad correspondiente, la parte activa se opuso a la prosperidad de los enervantes7. 5 Archivo “74ContestanDemanda.pdf”, ibid. 6 Archivo “73AutoNotificación.pdf”, ibid. 7 Archivo “75DescorreTraslado.pdf”, ibid.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 La autoridad convocó a la audiencia regulada en el artículo 372 del Código General del Proceso8. Evacuada9, así como la vista pública prevista en el canon 373 ibídem10, en esta última indicó que dentro del término legal señalado proferiría por escrito el pronunciamiento. 4. La sentencia impugnada Dictado el fallo, declaró no probadas las excepciones propuestas por la compañía encartada.
En consecuencia, resolvió el contrato de vinculación de beneficio de área celebrado con su contendora. Dispuso condenar a aquella, junto con la codemandada, al pago de $620.000.000 por concepto de capital, así como de $1.295.224.646 a título de réditos remuneratorios, dentro de los ocho días siguientes a la ejecutoria de la providencia, so pena de causarse, a partir de entonces, intereses de mora a la tasa máxima legal permitida11.
La funcionaria a quo, tras acotar que se encontraban reunidos los presupuestos procesales, así como las exigencias para que prospere la acción resolutoria regulada en el artículo 1546 del Código Civil, señaló que de las pruebas documentales adosadas y de la no contestación de la demanda por parte de Hábitat Calera & Cía. S.A.S., quedó acreditada la relación jurídica existente entre dicha sociedad, la fiduciaria convocada y la actora, con ocasión de los contratos de fiducia mercantil y de vinculación al Fideicomiso Recursos Prados del Este.
Resaltó que mediante dichos instrumentos las sociedades demandadas se comprometieron a administrar los recursos 8 Archivo “78AutoSeñalaFechaAud372.pdf”, ibid. 9 Archivo “84ActaAudiencia372.pdf”, ibid. Archivo “101ActaAudiencia373.pdf” de la carpeta “C02PrincipalTomoII” de la “01PrimeraInstancia”. 11 Archivo “106SentenciaPrimeraInstancia.pdf”, ídem. 10 Radicado: 110013103041 2020 00356 02 aportados y a transferir a la beneficiaria la propiedad de la casa A23 del proyecto Prados del Este, obligación que no se cumplió en la fecha pactada, pese a que la demandante había sufragado aportes significativos.
Expuso que, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la fiduciaria en su calidad de administradora profesional debe responder como “buen hombre de negocios” y que, en este caso, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. incumplió con los deberes de diligencia que le correspondían, circunstancia corroborada dentro del trámite administrativo surtido en la Superintendencia Financiera de Colombia, quien concluyó sancionarla por ello, cuya determinación resultó ratificada en segunda instancia. Adujo igualmente que Hábitat Calera & Cía. S.A.S., en su condición de fideicomitente, tampoco honró la obligación de entregar la unidad inmobiliaria, ya que para la fecha prevista -30 de junio de 2015- y aun varios años después -al 20 de mayo de 2024-, el fundo permanecía inconcluso, según coligió no solo de la declaración rendida por el representante legal de la fiduciaria conminada, sino también por el dictamen pericial allegado por la impulsora.
De esta manera, ambas sociedades incurrieron en incumplimiento contractual, por lo que son responsables solidarias frente a la beneficiaria de área. En lo relativo a las sumas acreditadas, estableció del resumen de plan de pagos adosado por la enjuiciada, que Carolina Arévalo Guillaume pagó $620.000.000, más no el monto superior inicialmente reclamado.
Dicha cifra concuerda con la admitida por la actora en su interrogatorio, motivo por el que se negó la restitución por $1.086.060.000. Sin embargo, ordenó el reintegro del valor efectivamente sufragado, junto con réditos remuneratorios que ascendieron a $1.295.224.646. Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Precisó que, aunque la demandante no solucionó el saldo del precio ($432.467.350), dicha conducta se encontraba justificada en razón a la infracción ostensible de las interpeladas, lo que la relevaba de continuar con la entrega de recursos.
Con fundamento en lo anterior, declaró no probadas las excepciones propuestas por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., resolvió el contrato de vinculación celebrado entre las partes y ordenó a aquella en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Recursos Prados del Este, junto con Hábitat Calera & Cía. S.A.S., reintegrar a la precursora la suma total de $1.915.224.646 -capital e intereses remuneratorios-, dentro de los ocho días siguientes a la ejecutoria de la decisión. Advirtió que, en caso de verificarse el lapso concedido sin que se haya satisfecho el pago, se causarían intereses moratorios a la tasa máxima legal.
Finalmente, impuso condena en costas a las sociedades encartadas12. 5. El recurso de apelación 5.1. El abogado que representa los intereses de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y como vocera de los patrimonios autónomos Fideicomiso Recursos Prados del Este y Fideicomiso Parqueo Prados del Este, como sustento de su solicitud revocatoria, sostuvo que la sentencia de primera instancia adolece de ausencia e indebida motivación respecto de los elementos de la responsabilidad civil contractual, en tanto no se acreditó ni una conducta culposa de la fiduciaria, como tampoco el nexo causal con el daño alegado.
Criticó que el veredicto se sustentara exclusivamente en las Resoluciones 638 de 2017 y 557 de 2018 de la Superintendencia 12 Ibídem. Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Financiera de Colombia, dado que, si bien sancionaron a la fiduciaria encausada, no se relacionan directamente con el objeto del litigio. Agregó que se incurrió en una inadecuada valoración probatoria, pues se otorgó a los actos administrativos un alcance de cosa juzgada, y se trasladó de manera incorrecta las conclusiones de un proceso sancionatorio al ámbito de la responsabilidad civil, en pleno desconocimiento de la finalidad y límites de aquellas decisiones.
Alegó además la existencia de prejuzgamiento, por cuanto el a quo derivó la indicada estirpe de responsabilidad de una sanción administrativa que no analizó los hechos concretos del contrato de vinculación con la demandante, quien por el contrario sí se desligó de sus deberes al no satisfacer completamente los pagos acordados, según lo revelan los estados de cuenta del encargo, informes periódicos remitidos a ella, así como los documentos de avance de la obra e interrogatorio del representante legal de la fiduciaria.
Reprochó que la providencia incurrió en incongruencia al no analizar las obligaciones específicas asumidas por la fiduciaria ni la excepción de contrato no cumplido propuesta, como al imponerle la carga de demostrar su recto actuar, lo que contraría la naturaleza de sus deberes, que son de medio y sujetas al régimen de culpa probada. Añadió que la escrituración, al igual que la entrega del inmueble, no son de su competencia, sino de la fideicomitente Hábitat Calera & Cía. S.A.S.; además, que como administradora ha acatado los compromisos negociales que le atañían.
Indicó que la determinación fustigada trasladó de modo arbitrario a la demandada la carga de la prueba, sin que hubiera sido decretada previamente la aplicación de la asignación dinámica, lo que configuró una vulneración al debido proceso. Denunció también la ausencia de un análisis serio sobre el nexo causal, ya Radicado: 110013103041 2020 00356 02 que la funcionaria confundió el desacato negocial con la relación de causalidad, sin demostrar cómo las sanciones administrativas respaldan la generación del daño reclamado.
En suma, el fallo de primera instancia valoró indebidamente el acervo probatorio, aplicó de manera errada la carga de la prueba y careció de congruencia, por lo que deprecó su revocatoria integral13. 5.2. El apoderado judicial de la promotora de la controversia replicó el remedio vertical14. II. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Concurren en este asunto los indicados presupuestos traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que comprometa la validez de lo actuado, por manera que se procede a resolver el asunto de la referencia, para lo que se precisa que, por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por el opugnante. 2.
De la resolución de los contratos La convención es el acto por el que una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer una cosa (artículo 1495 del Código Civil). Ese acuerdo debe reunir los requisitos necesarios para su existencia jurídica, validez y eficacia. Tal régimen de libertad jurídica para obligarse comporta el postulado romano pacta sunt servanda, el que se asienta hoy en el imperativo según el cual “(…) Archivos “109ApelacionSentencia.pdf” del “C02PrincipalTomoII” de la “01PrimeraInstancia”; y “006SustentacionRecurso.pdf” de la “002SegundaInstancia”. 14 Archivo “007DescorreTraslado.pdf” de la “002SegundaInstancia”. 13 Radicado: 110013103041 2020 00356 02 [t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para las partes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales (…)” (canon 1602 ibídem).
El precepto 1546 del Código Civil dispone que “(…) [e]n los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios ( )”; mientras que, a su vez, la disposición 1609 del mismo compendio estatuye que “(…) [e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos (…)”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha dicho que “(…) luego de que sea establecida la existencia de un contrato válido que ligue a los contratantes, la labor del juzgador deberá estar dirigida a determinar, a la luz del citado precepto legal, la legitimación del actor, esto es, a escudriñar si su conducta contractual evidencia que puede beneficiarse de la facultad para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios, porque tal derecho le asiste únicamente a quien ha cumplido o se ha allanado a hacerlo, lo que visto en sentido contrario indica que cualquiera de ellas se frustra cuando quien la demanda a su vez ha incumplido de manera jurídicamente relevante, porque en tal caso, ante la presencia de obligaciones recíprocas, el deudor demandado podrá justificar su resistencia a cumplir las suyas, lo que significa que quien promueva la correspondiente acción debe estar libre de culpa por haber atendido a cabalidad, como que una conducta así es la que le confiere legitimación al actor (…)”15. 15 Sentencia del 16 de junio de 2006.
M.P. César Julio Valencia Copete. Ref. Exp. 7786 de 2006. Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Sin embargo, por vía jurisprudencial, en sentencia SC1662 de 2019, efectuó una importante precisión, a partir de la interpretación sistemática y armónica de los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, para enseñar que, ante el mutuo incumplimiento, es plausible que cualquiera de los contratantes demande la resolución del pacto, sin indemnización de perjuicios.
Más adelante la misma Corporación reiteró en veredicto SC4801 de 2020, que la deshonra convencional debe ocurrir de manera simultánea, pues si existe un orden prestacional, el incumplimiento del primero en sus débitos habilita al segundo para también desatender los que en adelante le correspondan y promover la resolución convencional regulada en el memorado canon 1546 del Código Civil.
En este sentido, puntualizó que “(…) en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes (…). En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (…)”16. 3.
Análisis del caso concreto 3.1. Al tenor de los reparos formulados ante el a quo, reiterados en la sustentación del recurso de apelación, corresponde Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC3666-2021, reiteradas en SC5430 de 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01 y SC1962 de 28 de junio 2022, expediente 11001-31-03-023-2017-00478-01. 16 Radicado: 110013103041 2020 00356 02 precisar que las inconformidades del recurrente se centran en la declaratoria de prosperidad de la acción resolutoria, al estimarse que las sociedades fiduciaria y fideicomitente incumplieron con la entrega del inmueble objeto del contrato y la transferencia de su dominio a la beneficiaria de área.
Como consecuencia de ello, pese a que la fiduciaria -en su calidad de administradora de los fideicomisos del lote y de los recursos- afirma haber cumplido los compromisos a su cargo, se le condenó, en nombre propio y como vocera de dicho patrimonio, junto con la fideicomitente, de manera solidaria, a restituir la parte del precio pagado. 3.2.
Conviene memorar que el 18 de noviembre de 2013, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Prados del Este, y Hábitat Calera & Cía. S.A.S., como fideicomitente, celebraron con Carolina Arévalo Guillaume el “(…) CONTRATO DE VINCULACIÓN (…)” número 170000072517, en virtud del cual esta última se obligó a efectuar aportes económicos para adquirir la condición de beneficiaria de área, a cambio de que, una vez concluido el proyecto inmobiliario, se le entregara una unidad habitacional (Casa A23) con sus anexidades (garajes y depósito).
Dicha convención fue objeto de modificación mediante el otrosí número 118, que varió el “(…) CRONOGRAMA DE APORTES (…)”, los cuales se realizarían así: Cuota Valor Fecha 1 $10.000.000 18 de noviembre de 2013 2 $90.000.000 2 de diciembre de 2013 3 $520.000.000 20 de marzo de 2014 4 $432.467.350 28 de junio de 2015 17 Folios 45 a 57 del archivo “04DemandaCompleta.pdf”. 18 Folios 58 y 59 ibídem.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Los estipulantes pactaron que la entrega de la vivienda se efectuaría el 30 de junio de 2015, una vez la gestora cumpliera con el reseñado plan de pagos. De los documentos allegados al plenario19, así como de las declaraciones de las partes20, se acreditó que la actora sufragó en total $620.000.000 que corresponden a los tres primeros plazos acordados.
Si bien dicho monto fue recibido por la fiduciaria, no se destinó a la ejecución del proyecto ni a la construcción del inmueble objeto del contrato, según se deduce de lo manifestado por el propio representante legal de la fiduciaria en la vista pública que recibió su interrogatorio, al afirmar que “(…) hay unos recursos que se entregaron, pero no (…) al patrimonio autónomo (…)”21.
A la fecha el fundo no ha sido entregado ni transferido a la precursora, a pesar de que resultaba ser un deber de la apelante, quien debía materializar “(…) la transferencia del derecho de dominio (…) mediante escritura pública que igualmente irá suscrita por EL FIDEICOMITENTE (…)”22. Tampoco se devolvieron los dineros que le fueron confiados.
Esta situación, a diferencia de lo estimado por la censura, configura un incumplimiento contractual en doble dimensión. De un lado, la fiduciaria encartada omitió desplegar la diligencia profesional que le era exigible en su condición de administradora especializada, toda vez que no verificó la adecuada destinación de los dineros para que fueran aplicados a la construcción del proyecto, inadvirtió la ausencia de avance en la obra, mucho menos informó sobre las irregularidades a la beneficiaria, ni le restituyó las cantidades recibidas.
Tal desatención constituye un quebranto directo de los deberes de profesionalidad, lealtad y diligencia previstos en el artículo 1234 del Código de Comercio y desarrollados 19 Folios 65 a 67 ibídem. 20 A partir de los minutos 12:25 y 31:41 del archivo “83VideoAudienciaInicial.mp4”. 21 A partir del minuto 33:15 ibídem. 22 Folios 46 y 47 del archivo “04DemandaCompleta.pdf”.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia 23, que ha reiterado que la fiduciaria se mide por el estándar del “buen hombre de negocios”, dada la naturaleza financiera de su actividad y el interés público que la rodea. La Alta Corporación citada explicó “(…) que el fiduciario asuma obligaciones de medios y solo responda hasta por la culpa leve, no es óbice para que, en su condición de profesional en el agenciamiento de negocios ajenos, asuma con especial esmero el primer deber indelegable que le impone el artículo 1234 del Código de Comercio referente a realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia (…)”24.
De otro, la sociedad fideicomitente desatendió la obligación esencial de ejecutar la construcción, al igual que poner el bien a disposición de la adquirente, con lo que quebrantó la finalidad del negocio y privó a la demandante del goce de la indicada unidad habitacional. Nótese que, respecto a la situación de la heredad objeto de litigio (casa A23), el representante legal de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. reconoció que para el 28 de junio de 2015 -data en que la promotora debía sufragar la última cuota-, pese a que la vivienda no contaba con las conexiones de servicios públicos, en ocasiones aquel ente moral, aunque no tenía a su cargo la gestión de ello, apoyó con la verificación de trámites adelantados por la constructora.
En cuanto a las áreas comunes, admitió que a dicha fecha no se encontraban terminadas25. Es más, incluso para el 20 de mayo de 2024, calenda en la que se llevó a cabo la audiencia inicial de que trata el artículo 372 del 23 Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre. Radicación 05001310301020140106801. 24 Ibídem. 25 A partir del minuto 25:43 del archivo “83VideoAudienciaInicial.mp4”.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Código General del Proceso, ese agente, preguntado sobre el estado actual de la casa negociada, refirió que, conforme a la información allegada al diligenciamiento, la obra presentaba un avance aproximado del 70%26. Agregado a ello, ningún elemento de juicio revela que la firma intimada hubiera actuado de la manera diligente como correspondía; y, en observancia del deber de protección de los bienes fideicomitidos impuesto por la Circular Externa 029 de 2014, así como del numeral 4° del canon 1234 del Estatuto Mercantil, haya ejecutado acciones tendientes a la defensa del inmueble adquirido.
Lo antecedente resulta refrendado por la Resolución 0638 del 27 de abril de 2017, confirmada por la 0557 del 4 de mayo de 201827, en la que la Superintendencia Financiera de Colombia, “(…) [e]n ejercicio de sus facultades legales, en especial las que le confieren el numeral 4 del artículo 208, el artículo 211 y el literal I) del numeral 5 del artículo 326 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (EOSF), en concordancia con el numeral 4 del artículo 11.2.1.4.33, y el numeral 1 del artículo 11.2.1.4.54 del Decreto 2555 de 2010 (…)”28, a propósito de la visita efectuada para “(…) el análisis de los negocios FIDEICOMISO PARQUEO PRADO DEL ESTE, y FIDEICOMISO RECURSOS PRADOS DEL ESTE (…)”29, sancionó a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. por la inadecuada gestión adelantada sobre la administración de los fideicomisos, la práctica no autorizada de la información contable e inexactitud de las cuentas presentadas en los estados financieros, entre otras circunstancias. 26 Ibídem. 27 Folios 148 a 212 ibídem. 28 Folio 70 del archivo “04DemandaCompleta.pdf”. 29 Folio 71 ibídem.
Radicado: 110013103041 2020 00356 02 En ese sentido, si bien lo contenido en tales actos administrativos no configuran cosa juzgada ni prejuzgamiento, vale destacar que, sobre ellos, escrutados técnicamente, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado lo siguiente: “(…) En cuanto a los conceptos técnicos su incorporación al proceso se valora dentro de la sana crítica judicial, como las demás pruebas, y se aprecian en conjunto, pues al igual que el dictamen pericial, el juez es autónomo para valorar las pruebas técnicas y verificar la veracidad de sus fundamentos y conclusiones, en tanto que es al juez, y no al perito o al profesional especializado, a quien corresponde administrar justicia y resolver la controversia que se somete a su decisión final.
De esta forma, es evidente que, aunque el juez no se encuentra atado a la opinión técnica porque debe someterla a su valoración y apreciación objetiva y razonada, la especialidad de los conocimientos que se expresan en los documentos técnicos sí constituye un importante instrumento de apoyo judicial para su convencimiento (…)”30. Todas estas evidencias, valoradas a la luz de la sana crítica, permiten colegir que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. es responsable por la inobservancia de las obligaciones contractuales que le atañían.
Por lo tanto, ningún reproche merece la evaluación efectuada por la juzgadora, que la conllevó a la conclusión antes enunciada. En virtud de las consideraciones antecedentes, es inadmisible que se arguya ausencia de culpa e inexistencia de un daño, o que la fiduciaria alegue que acató sus compromisos y que los incumplimientos en realidad eran atribuibles únicamente al fideicomitente, habida cuenta que los instrumentos de convicción 30 Corte Constitucional.
Sentencia T-274 de 2012. Radicado: 110013103041 2020 00356 02 analizados respaldan que por el actuar negligente y descuidado de la firma enjuiciada en su actividad profesional, los recursos invertidos no llegaron al destinatario convenido -la promotora del proyecto-, lo que inviabilizó la consumación de la construcción del condominio, situación que causó un detrimento patrimonial a la gestora, ya que con ocasión de ello no pudo adquirir el predio negociado.
Por demás, no sobra señalar que el hecho de que la parte activante no hubiera sufragado el excedente del capital que se comprometió a invertir no varía en nada esta decisión, lo que dicho sea de paso se encuentra justificado por el desacato advertido de los compromisos negociales que le concernían a la pasiva, quien no por ello se eximía de acatar los deberes que la ley y el contrato le imponen.
De consiguiente, con sustento en las consideraciones antecedentes, hizo bien la funcionaria a quo en disponer la devolución de los dineros y solidariamente imponer esa carga a la fiduciaria accionada. Estas razones son suficientes para desestimar todos los argumentos esbozados por esta firma, enfilados a su absolución. III. CONCLUSIÓN Corolario, los argumentos esbozados por el opugnante no son de recibo, por lo que inexorable deviene la ratificación de la sentencia confutada, ya que se demostró que las convocadas no acataron las obligaciones derivadas del contrato de vinculación: la transferencia de la propiedad y la entrega material de la unidad inmobiliaria.
Por ello, la resolución del convenio, así como la restitución de las sumas aportadas se presentan como consecuencia necesaria, de manera que es procedente imputarles responsabilidad solidaria Radicado: 110013103041 2020 00356 02 frente a la beneficiaria de área, quien se allanó a sus compromisos hasta que el incumplimiento sobrevino. Y se condenará en costas a la parte recurrente, ante el fracaso de su alzada -num. 1°-8º, art. 365 C.G.P.-.
IV. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia apelada. Segundo. CONDENAR en costas de esta instancia a la impugnante. Liquídense conforme al procedimiento previsto en el artículo 366 del Estatuto Adjetivo.
Oportunamente, la Secretaría de la Corporación devolverá el diligenciamiento al despacho judicial de origen, dejando las constancias del caso. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d8e25470583618f9b31011b6210ff44f8e8e0dbafc64976eaf170 1a001cb8e9b Documento generado en 27/10/2025 12:39:18 PM Radicado: 110013103041 2020 00356 02 Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica