Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiocho (28) de mayo de dos mil veintiséis (2026) Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema Decisión Magistrada ponente Verbal 05001310300520220001703 Edificio Danzas Propiedad Horizontal Santiago Enrico Maya Gómez Sentencia nro. 094 La acción reivindicatoria está proscrita cuando el origen de la posesión sea contractual; excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza negocial, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor.
En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil). La determinación y singularidad de la cosa pretendida circunscribe el campo de la acción reivindicatoria, porque como lo tiene dicho la Corte, ‘cuando la cosa que se intenta reivindicar no se ha podido determinar no se puede decretar la reivindicación’.
Confirma Piedad Cecilia Vélez Gaviria Se ocupa la Sala Cuarta de Decisión Civil de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 2 de mayo de 2025, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.
ANTECEDENTES El Edificio Danzas PH, representado legalmente por la señora Lina María Piedrahíta Duque, promovió proceso verbal frente al Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 señor Santiago Enrico Maya Gómez, en el que pretendió de la siguiente forma: “4.1. Pretensiones Principales Primera: Que se declare que el señor Santiago Enrico Maya Gómez, se encuentra ocupando de manera irregular zonas comunes pertenecientes a la copropiedad del Edificio Danzas P.H. identificadas como: (i) vías, (ii) andén, (iii) jardineras, y (iv) áreas de circulación. Segunda: Que se ordene al señor Santiago Enrico Maya Gómez, restituir inmediatamente las zonas comunes ocupadas ilegalmente.
Tercera: Consecuencialmente y para los fines de la restitución, se ordene al señor Santiago Enrico Maya Gómez, demoler las modificaciones, ampliaciones y cerramientos efectuados en las zonas comunes ocupadas ilegalmente. ( ) 4.2. Pretensiones Subsidiarias Primera: Que se declare que el señor Santiago Enrico Maya Gómez, se encuentra en posesión de zonas comunes pertenecientes a la copropiedad del Edificio Danzas P.H. identificadas como: (i) vías, (ii) andén, (iii) jardineras, y (iv) áreas de circulación. Segunda: Que se ordene al señor Santiago Enrico Maya Gómez, reivindicar las zonas comunes ocupadas, restituyendo la posesión de estas a los copropietarios del Edificio Danzas P.H. Tercera: Consecuencialmente, y para los fines de la reivindicación, se ordene al señor Santiago Enrico Maya Gómez, demoler las modificaciones, ampliaciones y cerramientos efectuados en las zonas comunes ocupadas ilegalmente.
( )”. Para sustentar tales peticiones concretas, en la demanda subsanada1 expuso la parte actora que el Edificio Danzas PH se 1 PDF018C01PrimeraInstanciaC01PrimeraInstanciaC01Principal. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 integró originalmente por 144 parqueaderos, 3 locales, 107 oficinas y un espacio denominado cajero automático, y se sometió al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Pública nro. 291 de 23 de febrero de 1996 de la Notaría Octava del Círculo de Medellín, en la que se consignan los correspondientes linderos, área y ubicación del lote de terreno sobre el que se construyó. Mediante la Escritura Pública nro. 2203 de 20 de octubre de 2006, el demandado adquirió el derecho de dominio sobre el bien con matrícula inmobiliaria nro. 001-682891 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Sur, que hace parte del edificio.
Este bien, también denominado “cajero automático”, se encuentra ubicado en el primer piso del edificio, y tiene un área de 131,06 m² que comprende una zona de mezanine con un área aproximada de 49,29 m². Sus linderos son los siguientes: “'por el norte con circulación de los parqueaderos visitantes, por el oriente con muro de medianería del edificio, y con un muro que lo separa de la rampa de acceso de los parqueaderos en sótanos, por el sur con la calle 16AA sur, por el occidente con muro de fachada y ventanas exteriores de los locales Nro. 1 y Nro. 2, por la parte de arriba con su propio mezanine y con parte de los mezanines de los locales Nro. 1 y Nro. 2 y por la parte de abajo con losa común que lo separa del estacionamiento nivel Nro. 1.
Su perímetro está delimitado por los puntos 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, y 109 punto de partida del plano 0102004e005. El mezanine de este inmueble con un área total aproximada de 49.29 m2. Tiene una altura aproximada de 2.70 metros. Destinado a servir exclusivamente a oficina o de local comercial.
Alinderado de la siguiente forma: Por el norte con ventana exterior, con muro que da sobre las escaleras que conducen al segundo piso, con un muro que lo separa del pasillo y con muro que o separa del depósito del mezanine del local Nro. 1, por el oriente con muro de fachada y con los puntos 86-87 y 83-132 que lo Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 separa del mezanine del local Nro. 2, con ventana que lo separa del vacío y con muro que lo separa del foso de ascensores, por el sur con muro que lo separa del mezanine del local Nro. 2, por el occidente con muro que lo separa del mezanine del local Nro. 2, con ventanal que lo separa de vacío y con muro que lo separa del foso de ascensores, por la parte de arriba con losa común que lo separa del segundo piso y por la parte de abajo con losa común que lo separa del primer piso y con circulación de los cajeros automáticos.
Su perímetro está delimitado por los puntos 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, y 74 punto de partida del plano 0102004e006'”. La propiedad horizontal o edificio se encuentra conformada, además, por unos bienes comunes, dentro de los que se encuentran puntos fijos, circulaciones, vías de acceso, parqueaderos, jardineras, entre otros, señalados por el artículo 14 de la Escritura Pública 291 de 23 de febrero de 1996, como “Especificación de los bienes de uso o servicio común”.
Por su parte, el artículo 16 de la Escritura Pública nro. 700 de 7 de marzo de 2011 de la Notaría Diecisiete de Medellín, por medio de la cual el Edificio Danzas modificó el Reglamento de Propiedad Horizontal, adaptándolo a la Ley 675 de 2001, señala, entre otros, como bienes comunes esenciales: “9. Las zonas verdes, los andenes, antejardines, zonas externas de circulación, los parqueaderos de visitantes y las zonas de iluminación de todos estos.
(…)”. El señor Santiago Enrico Maya Gómez se encuentra ocupando zonas comunes de la propiedad horizontal a través de la ejecución de cerramientos e intervenciones que comprenden zonas de circulación, vías, andén y jardinera. Con ocasión de ello, “de manera irregular sumó a su unidad privada zonas comunes del Edificio, contando hoy con un área mayor a la adquirida, a través Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 de la ocupación ilegal de zonas comunes correspondientes a vías, zonas de circulación, and[é]n y jardinera”.
Mediante comunicación de 11 de septiembre de 2019, el Consejo de Administración del edificio lo requirió para que llevara a cabo la restitución de las zonas comunes ocupadas ilegalmente, situación que continúa a la fecha de presentación de la demanda. RÉPLICA La demanda se admitió por auto de 30 de agosto de 2022.2 Notificado en debida forma el demandado, allegó contestación por intermedio de apoderado judicial.3 Con relación a los hechos, sostuvo que, aunque en el reglamento de propiedad horizontal original se alude al espacio denominado “cajero automático”, este se trata de un área de dominio privado sin destinación específica.
En efecto, en el literal c del artículo 16 del Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) se alude a un inmueble “destinado a la colocación de un cajero automático, o a la prestación de un servicio comercial con su respectivo mezanine ubicado en el primer piso”, lo que indica que, “con independencia del nombre, se trata de un local comercial sin ninguna particularidad jurídica”, como lo corrobora la descripción de este.
El bien en cuestión tiene el área señalada, de acuerdo al RPH, y la alusión a que es denominado “Cajero automático” es desorientadora, por cuanto conforme al mentado artículo, es un local comercial más. 2 PDF022C01PrimeraInstanciaC01PrimeraInstanciaC01Principal. 3 PDF032C01PrimeraInstanciaC01PrimeraInstanciaC01Principal. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Dijo que es cierto el alinderamiento traído por la parte actora, siempre que coincida con el reglamento de la copropiedad, lo que debía tenerse como confesión, a la luz del artículo 193 del CGP, “en cuanto a la identificación de los puntos que, en los planos 0102004e005 y 0102004e006 (sic)”.
Respecto del primero, podrá verse que los “puntos” indicados en el perímetro destacado por la parte demandante, marcan el área de dominio privado de Santiago Enrico Maya Gómez, que la propiedad horizontal reclama como zona común. Asimismo, la descripción del inmueble transcrita evidencia los linderos del bien del demandado, por el oriente, así: a) El local: “con muro de medianería del edificio y con un muro que lo separa de la rampa de acceso de los parqueaderos en sótanos”; y, b) El mezanine: “con muro de fachada y con los puntos 86-87 y 83-132 que lo separa del mezanine del local Nro.2, con ventana que lo separa del vacío y con muro que lo separa del foso de ascensores”.
“Esta descripción de los linderos hace materialmente imposible cualquier apropiación de zonas comunes”. Reiteró que es cierto el contenido del artículo 16 del reglamento de la copropiedad, y que, por tratarse de un documento público, a su tenor literal se atiene, sumado a lo cual debía tenerse como confesión, “pues ninguna de las zonas denominadas 'Bienes de uso o servicio común' por el Reglamento de Propiedad Horizontal, corresponde al área reclamada”.
Dicho argumento fue reiterado y se pidió la misma consecuencia en punto a que “ninguno de los bienes comunes calificados como esenciales” por el reglamento, “corresponde al inmueble” reclamado. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Argumentó que no es cierto lo afirmado en el hecho 3.9, esto es, la ocupación de zonas comunes de la propiedad horizontal, por cuanto la totalidad del área que utiliza está comprendida dentro de los linderos de su inmueble, como se evidencia en el plano 0102004e005 que marca los puntos del perímetro de este, descrito en sus linderos con los muros de fachada y medianería del edificio, así como que tampoco es cierto que haya “sumado” a su unidad privada zonas comunes del edificio, por cuanto ha ocupado únicamente el área delimitada por los linderos de su bien y ha edificado en ella, con pleno conocimiento y autorización de la asamblea de copropietarios desde el año 2006, como consta en los documentos aportados ante las autoridades urbanísticas, quienes a través de actos administrativos, no discutidos ni en vía gubernativa ni en sede judicial por la copropiedad, otorgaron licencias de construcción respecto de las que no se halló infracción alguna ni a la ley ni al RPH.
Por último, señaló que es cierto el requerimiento que le hizo el Consejo de Administración en 2019, pero que no lo es que haya zonas comunes “ocupadas ilegalmente”. Al respecto, aclaró que en 2007 la administración del edificio también le indagó acerca de las obras en cuestión, a lo que respondió4 que la totalidad de la construcción estaba dentro de sus linderos, lo que resultó suficiente para los órganos correspondientes, porque entre 2006 y 2019 ejerció pacíficamente todos los derechos inherentes al dominio.
Y agregó que la persecución a la que se ha sometido ignora deliberadamente que la asamblea de propietarios conoció desde aquella data la adquisición del inmueble y las mejoras que 4 Documento8Contestación. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 se han implementado en este, que no se han construido en zona común de la propiedad horizontal, sino en suelo propio.
Se opuso a la prosperidad de las pretensiones por cuanto a la historia narrada por la parte demandante le faltan numerosos episodios que de forma deliberada ha omitido, tales como: i) decisiones de la administración y de la asamblea de propietarios de autorización para obras civiles desde hace al menos 15 años; ii) diversos actos administrativos como licencias de construcción que se le otorgaron; y, iii) denuncias recientes formuladas por la administración y actos de policía que las desestiman, por considerar que no ha cometido infracción alguna.
Lo anterior da cuenta de que su titularidad del derecho de dominio sobre los bienes acerca de los que versa la demanda ha sido quieta y pacífica desde 2006 hasta la fecha, salvo porque desde 2019 la administración de la propiedad horizontal entabló una inexplicable persecución, con la finalidad de apropiarse de un bien del que los títulos (reglamento de propiedad horizontal y escritura pública de compraventa) dan suficiente claridad.
Estos ilustran que su propiedad abarca la totalidad del área que actualmente ocupa, pues aquella no linda con zona común en donde cree la parte demandante. Y aun en caso de que la zona que ahora se disputa se tratase de una de las calificadas por el reglamento de propiedad horizontal como “de dominio común”, en cualquier caso, se trataría de áreas sobre las cuales ejerce posesión quieta y pacífica desde 2006, por lo cual han transcurrido más de diez años, en virtud de los cuales i) ha adquirido por prescripción el dominio sobre ellas y, ii) se ha Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 extinguido por prescripción cualquier acción judicial en su contra.
De ese modo, planteó como excepciones de mérito las siguientes: “1. PRESCRIPCIÓN”. Han pasado 15 años desde que se realizaron las obras de adecuación del inmueble del demandado y la presentación de la demanda. Desde 2006, cuando adquirió el bien, ha ocupado de manera ininterrumpida, quieta y pacífica la totalidad del área que el edificio reclama como suya -zona común-.
Asimismo, el edificio conoce, al menos desde dicho año, las obras que realizó, con licencia de construcción otorgada por la Curaduría Tercera de Medellín, prueba de lo cual son las actas de asamblea de copropietarios y la correspondencia cruzada con la administración. Mediante actos administrativos en firme, las autoridades declararon que entre las obras para las que se le otorgó licencia de construcción en 2006 y lo edificado en 2021 no hay ninguna diferencia relevante.
Como se confiesa en el hecho 3.11 del libelo, solo en 2019 la copropiedad requirió al demandado para que restituyera las zonas que, a su juicio, estaba ocupando ilegalmente, a lo que se respondió con solvencia a través de apoderado, donde se detalló cuál era el alinderamiento del inmueble. Ese tiempo supera ampliamente el de 10 años previsto por las normas especiales del Capítulo II del Título XLI del Código Civil, de tal manera que toda acción de la demandante contra el Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 demandado ya se encontraría prescrita.
Del mismo modo —y sin perjuicio de que pueda interponerse acción de declaración de pertenencia más adelante, a lo cual no renuncia el demandado— esto implica que en el hipotético caso de que hubiese ocupado en 2006 zonas comunes de la propiedad horizontal, las ha poseído de manera quieta y pacífica entre 2006 y 2019 que fue requerido, o entre 2006 y 2022, y por ello ya las ha adquirido por usucapión. “2.
OBLIGATORIEDAD DE LOS ACTOS PROPIOS / LEGALIDAD DE LAS OBRAS AUTORIZADAS POR LA ASAMBLEA”. Desde 2006 ha informado de manera clara, permanente y precisa a la administración de la copropiedad el estado del inmueble, y en particular de las obras que desde dicho año decidió realizar en él, para lo cual obtuvo las licencias correspondientes.
La administración de la copropiedad autorizó las obras en cuestión, y de estas conoció la asamblea de propietarios del edificio, quien también las autorizó, tal como consta en las actas correspondientes. En enero de 2007 informó por escrito a la administración del edificio que la totalidad de las obras se encontraban dentro de los linderos de su inmueble.
La autoridad de gestión y control territorial de Medellín estableció que no hay diferencias relevantes entre las obras licenciadas y el inmueble actual. Esas obras de 2006 abarcan la totalidad del área que hoy reclama la propiedad horizontal como suyas (aunque en realidad siempre han hecho parte del inmueble de propiedad del demandado), y el hecho de que se hubiesen autorizado por los órganos competentes de la propiedad horizontal permite invocar la Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 doctrina de los actos propios que, como manifestación del principio de la buena fe (sentencia T-295 de 1999 de la Corte Constitucional) obliga a las partes de una relación jurídica a obrar con la honestidad, rectitud y decoro que otorga la palabra dada.
Esto implica que en la relación jurídica que existe desde 2006 entre las partes, la conducta reiterada de la propiedad horizontal manifestada en ese año con las autorizaciones y permisos no puede verse contradicha por una conducta posterior. La demandante no solo toleró tácitamente, sino que manifestó su expresa aprobación a las obras realizadas por el ahora demandado.
Aunado a lo anterior, el cambio repentino de conducta de la propiedad horizontal para reclamar como suyas por la vía reivindicatoria zonas que —curiosamente sin especificar en la demanda por área o delimitación— considera comunes, constituye violación al principio de la buena fe y de prohibición de variación de la propia conducta. “3.
IMPOSIBILIDAD DE REIVINDICAR INMUEBLES AJENOS”. Los linderos del inmueble con matrícula 001-682891 están delimitados en los planos protocolizados con el reglamento de propiedad horizontal, los cuales no aportó la parte actora. La lectura de la descripción y alinderamiento del inmueble en dicho reglamento, en consonancia con el plano protocolizado, evidencian que el área del demandado se extiende por el oriente hasta el muro que separa al edificio con propiedad adyacente (llamado en el reglamento “muro de medianería”).
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 La copropiedad pretende reivindicar áreas que siempre han sido parte del referido inmueble. El hoy Edificio Danzas, antes conocido como Edificio Banco Andino y luego como Edificio DHL, se construyó en su primer piso para satisfacer necesidades comerciales de una entidad bancaria que incluían un “auto banco”, con vía vehicular interna,5 el cual operó en el inmueble del aquí demandado.
Al desaparecer el banco, los inmuebles que ocupaba la entidad financiera no necesitaron de la vía interna, que nunca fue zona común sino área privada o exclusiva del demandado, de modo que cuando en 2006 adquirió el inmueble, se propuso un cambio de destinación comercial, que requería obras de adecuación y ampliación, para cuya obtención de la correspondiente licencia fue autorizado por la asamblea de copropietarios, en documentación que se presentó ante la Curaduría Tercera Urbana de Medellín. De esto da cuenta no solo el plano correspondiente, aprobado por la entonces Planeación Metropolitana,6 sino también la Resolución nro. 4789 del 25 de mayo de 2006 de la misma curaduría.7 La totalidad de las obras licenciadas y construidas legalmente, frente a las que las autoridades no han advertido irregularidad alguna,8 están dentro de los linderos del inmueble con matrícula 001-682891, los cuales son los siguientes: 5 DocumentoNro.2.Contestación.PlanosOriginales. 6 DocumentoNro.1Contestación. 7 DocumentoNro.5Contestación. 8 DocumentoNro.9Contestación. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 a) Por el norte, con zona común que corresponde a parqueaderos de visitantes.
Repárese en que, por el norte, el reglamento de propiedad horizontal no alude a muro o cerramiento alguno, o a fachada de la propiedad horizontal. b) Por el oriente, con muro de medianería del edificio y con muro que lo separa de la rampa de acceso a parqueaderos en sótanos. Este lindero oriental no alude a zonas comunes, sino a dos muros: uno, de medianería, y otro, de rampa de acceso a parqueaderos.
En el lado oriental sólo hay un muro de medianería y es el que separa al edificio Danzas P.H. con una propiedad adyacente. c) Por el sur, con la Calle 16 AA Sur. d) Por el occidente, con muro de fachada y ventanas exteriores de los locales nro. 1 y 2. Así las cosas, la demanda parece indicar en los hechos 3.9 y 3.10, pero sin especificarlo en plano alguno, que las “zonas comunes” sobre las que el demandado realizó cerramientos e intervenciones se trata de vías, zonas de circulación, andén y jardinería, pero ninguno de esos tipos de bienes existe en las zonas que circundan el inmueble, por lo que es imposible que se hubiese apropiado de ellas, y menos desde 2006.
El lindero norte carece de discusión porque el parqueadero de visitantes, que es zona común, no ha sido tocado por el demandado. Tampoco se ha ampliado hacia el lindero sur, pues por ese costado su lindero es la vía pública y no podría Proceso Radicado jurídicamente reivindicarla la Verbal 05001310300520220001703 propiedad horizontal.
Algo semejante ocurre por el lindero occidental, toda vez que por ese costado el inmueble es limítrofe con fachada y locales de terceros, que no podría reivindicar la propiedad horizontal. Y respecto del lindero oriental es imposible que por este costado se hubiese ampliado, pues su propiedad llega hasta la medianería del edificio con la propiedad adyacente, y no hasta zona común alguna que pudiere haberse “sumado”, como parece sugerir la demandante.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Trabada la relación procesal y agotadas las etapas correspondientes, el juzgado dictó sentencia desestimatoria de las pretensiones.9 Para decidir de la forma como lo hizo,10 el a quo memoró que, como pretensión principal, se formuló la restitución de tenencia del demandado sobre algunas de las zonas comunes de la copropiedad del Edificio Danzas PH, identificadas como vías, andenes, jardineras y áreas de circulación, todas del primer piso; y señaló que, en este tipo de pretensiones, el punto de partida es la prueba de un vínculo en virtud del cual se haya entregado la mera tenencia, pero, además, las condiciones en las cuales se entregó: tiempo, remuneración –en caso de existir-, y demás obligaciones contraídas por las partes.
Tanto es así que los artículos 384 y 385 del CGP, exigen que desde la demanda se aporte prueba del contrato en virtud del cual se entregó la 9 Archivo122C01PrimeraInstanciaC01Principal. 10 Archivo122Min.33:28C01PrimeraInstanciaC01Principal. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 tenencia, misma que, a voces del artículo 775 del Código Civil, exige reconocer dominio ajeno. En el sub examine, aunque no se aportó soporte alguno que diera cuenta de la entrega de la tenencia de la demandante al demandado, a lo largo del proceso se acreditó que el Edificio Danzas PH autorizó a este último a realizar “unas adecuaciones” en el primer piso, aunque no hay claridad en los términos de la autorización. La representante legal de la copropiedad reconoció que en 2007 existió una autorización para intervenir el área, y que no impugnaron la licencia de construcción otorgada al demandado por la curaduría, pero advierte que no tiene mucha claridad toda vez que se perdieron algunos de los libros de la propiedad horizontal; y en esa época no fungía como administradora.
Por otro lado, en diversas actas del Consejo de Administración cuando se hizo referencia a este tema, se expuso que en algún momento se le autorizó al demandado la utilización del espacio, aclarando que nunca se le vendió ni se le regaló -acta Consejo de Administración del 8 de agosto de 2019- (folio 43, PDF10, consecutivo 74). Asimismo, en el folio 83 del PDF2 del consecutivo 74, hay una carta de 7 de septiembre de 2007 que la entonces administradora le dirigió a la DIAN en virtud de una petición que esta le envió el 31 de agosto del mismo año -folio 84, PDF2 consecutivo 74-, en la cual pedía información sobre las adecuaciones que el señor Santiago Maya estaba adelantando, y en donde le informaron que estas fueron autorizadas por la asamblea de copropietarios, y culmina diciendo que cualquier situación que de allí se derivara debía ser resuelta directamente Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 con el propietario, toda vez que la PH no tiene incidencia en los bienes privados.
Precisó que el demandado, desde la contestación, ha señalado que se considera dueño de la fracción del inmueble objeto de este proceso, y que no reconoce dominio ajeno sobre el mismo. Así las cosas, no hay ninguna prueba que permita concluir que el demandado sea un mero tenedor de la franja de la cual se solicita la restitución, aunque, si en gracia de discusión estuviera acreditada la mera tenencia, tampoco sería posible acceder a la restitución toda vez que no están probados los términos de la tenencia, esto es, el tiempo ni las obligaciones para cada una de las partes.
Y en tanto la tenencia está atada al vínculo que existiera entre las partes, mientras este subsistiera no es posible ordenar la restitución, toda vez que la tenencia está atada al vínculo que la permitió, por lo que la falta de prueba del vínculo implica que la pretensión restitutoria deba desestimarse. Pasó entonces al estudio de la pretensión reivindicatoria, y citó el artículo 946 del Código Civil, señalando que los presupuestos axiológicos son: i) que el demandante sea titular del derecho de dominio sobre la cosa cuya restitución demanda, esto es, el reivindicador debe probar su derecho de dominio sobre la cosa que pide que le sea restituida; ii) que el demandado sea poseedor, pues mal puede pedirse la restitución de la cosa a quien no la posee.
En tanto el dueño ha sido despojado de la posesión por un tercero, el demandante está obligado a probar que el demandado es el actual poseedor de la cosa a reivindicar; la pretensión reivindicatoria ampara al titular del derecho de dominio para que persiga la cosa de su propiedad y la recupere de quien la tiene, Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 sin que medie contrato o causa legal entre ellos, porque entonces lo pedido no sería la reivindicación sino el cumplimiento de un contrato o la restitución de una tenencia; iii) identidad entre lo poseído y lo pretendido, esto es, que lo pretendido por el dueño sea lo mismo que el poseedor tiene con ánimo de señor y dueño, sin serlo; iv) cosa singular “reivindicatoria” o cuota determinada de cosa singular.
Requisitos que deben concurrir por lo que, si falta uno solo, la pretensión estará llamada al fracaso. Pasó entonces al análisis de cada uno de dichos presupuestos en el sub judice, así: i) El peritazgo realizado por el ingeniero Rafael Tobías Álvarez no midió las áreas comunes del Edificio Danzas PH, por lo que no se sabe a ciencia cierta si las actuales han sufrido alguna disminución en relación con las que figuran en el RPH. ii) En la cláusula primera de la Escritura pública nro. 2203 de 20 de octubre de 2006 de la Notaría 25 del Círculo de Medellín (folio 121, PDF02) se señalan de dos formas diferentes los linderos del predio que adquirió el demandado, esto es, mediante puntos fijos descritos y mediante puntos relacionados en el plano 0102004e005.
Y aunque en el parágrafo primero de dicha cláusula se indica que pese a la descripción y linderos se enajenó como cuerpo cierto, no fue posible dilucidar la situación en la inspección judicial decretada oficiosamente. iii) La propiedad horizontal autorizó al señor Santiago Maya a realizar unas mejoras en el primer piso, pero no hay claridad en cuanto a los términos de la autorización, por ejemplo, si lo era para reformar bienes privados por afectar fachada; si era Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 autorización para realizar adecuaciones en zonas comunes; por cuánto tiempo se autorizó, ni si se pactó algún tipo de remuneración o contraprestación. iv) Mediante la Resolución nro. 4789 de 25 de mayo de 2005 de la Curaduría Tercera de Medellín se autorizó la realización de unas adecuaciones en la modalidad de ampliación en el primer piso del edificio demandante. v) En la respuesta del radicado 202110097155 -PDF42- la Alcaldía de Medellín indicó que después de realizar una inspección al predio, constató que la única variación de lo autorizado con lo encontrado, consistió en la anulación de unas escaleras internas lo cual no genera “más destinaciones ni más área útil”, y asimismo señaló que todas las adecuaciones se realizaron con la respectiva licencia. vi) En el documento que reposa en el folio 83 del PDF2 del consecutivo 74, la entonces administradora del edificio le informa a la DIAN que las adecuaciones realizadas por el señor Santiago Maya se autorizaron por la asamblea de copropietarios y que, cualquier situación que de allí se derivara, debía resolverse directamente con el propietario pues la propiedad horizontal no tiene incidencia en los bienes privados.
Así las cosas, el a quo encontró que no se reúnen los presupuestos axiológicos de lo pretendido por cuanto no está probado que el demandado tenga la calidad de poseedor ni la identidad entre lo pretendido y lo que supuestamente posee este. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Agregó que, si en gracia de discusión se encontraran acreditados esos elementos, sería necesario remitirse a la sentencia proferida por esta Corporación el 19 de enero de 2021, en la cual se dijo:11 “Cabe recordar que, como en este caso la posesión que se denuncia en cabeza del demandado deviene de una autorización debidamente acordada entre los condueños del edificio, como ya se explicó, la pretensión reivindicatoria también se torna improcedente dado que, en un evento de tal índole, para obtener la restitución de la cosa poseída, se debe atacar el referido acuerdo de voluntades”.
En similar sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 30 de julio de 2010,12 señaló: “La acción de dominio se frustra cuando la parte demandada tiene la posesión por habérsela entregado la parte demandante en cumplimiento de una determinada relación negocial. Y existiendo entre el dueño y el poseedor de la cosa una relación jurídica negocial o contractual de donde deriva su posesión, la restitución no puede lograrse con independencia sino a consecuencia y en virtud de las acciones correspondientes al negocio jurídico o contrato”.
Es decir, en los eventos en los cuales estamos ante una posesión que tuvo origen en una autorización o en un negocio cualquiera, antes que reivindicar, se debe atacar el acuerdo de voluntades que concedió la autorización. 11 Radicado 05266 31 03 002 2016 00366 01. MP Martha Cecilia Lema Villada. 12 Radicación nro. 11001 31 03 014 2005 00154 01.
MP William Namén Vargas. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Así las cosas, concluyó que la parte demandante no acreditó la configuración de los presupuestos axiológicos de la reivindicación, específicamente la calidad de dueño de lo que pretende recuperar ni la calidad de poseedor del demandado, sumado a que los eventos en los cuales haya mediado una autorización, antes que reivindicar se debe atacar aquella, lo que dará al traste con la pretensión reivindicatoria.
Y aunque sí se acreditó la existencia de una autorización para realizar mejoras en la franja de terreno pretendida, no se probaron los términos de dicho vínculo, esto es, el título, tiempo, obligaciones o contraprestaciones, por lo que tampoco es posible acceder a la pretensión de restitución de tenencia. IMPUGNACIÓN Inconforme con la decisión la parte demandante se alzó en su contra, alegando como reparos concretos los que pasan a individualizarse (en audiencia13 y por escrito dentro de los tres días siguientes):14 1.
“Indebida valoración de la prueba pericial y de la inspección judicial”. El juez no puede limitarse a una simple enumeración de los medios probatorios, sino que debe exponer de manera clara y suficiente el proceso lógico que lo condujo a su convicción, explicando por qué otorga determinado valor a cada prueba y cómo estas se relacionan con los hechos que se consideran probados. 13 Archivo122Min.52:00C01PrimeraInstanciaC01Principal. 14 PDF58C01PrimeraInstanciaC01Principal.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 El juzgado perdió de vista que, conforme a la prueba obrante en el proceso, el demandado se encuentra ocupando de manera irregular zonas comunes pertenecientes al edificio demandante, las cuales se identifican como vías, andén, jardineras y áreas de circulación. Esta situación se acreditó con las siguientes pruebas relevantes, así: 1.1.
Dictamen pericial elaborado por el ingeniero Rafael Álvarez (folio 47), sustentando en audiencia de 7 de febrero de 2024, y la inspección judicial de 17 de febrero de 2025, acreditándose que: Primero: El local número 1, identificado en el dictamen como “Oficina Jurídica, zona verde, local en arriendo y parqueadero” se individualizó y detalló correctamente en el levantamiento topográfico con un área total de 81.51 m², que corresponden a zona común del Edificio Danzas P.H. y que se encuentra actualmente ocupada.
Segundo: El Local número 3, identificado en el dictamen como “restaurante – parqueadero y acera” se individualizó y detalló Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 correctamente en el levantamiento topográfico con un área total de 15.10 m², que corresponden a zona común del Edificio y que se encuentra actualmente ocupada. Tercero: Siendo así, el área total objeto de ocupación por parte del demandado asciende a 96,61 m², tal y como fue corroborado por el perito en audiencia del 7 de febrero de 2024 e inspección judicial del 7 de febrero de 2025, como consta en el levantamiento realizado en campo.
Por lo tanto, en contraposición a lo mencionado por el Despacho, el área objeto de reivindicación se encuentra claramente individualizada y delimitada conforme a la prueba técnica arrimada al proceso. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 1.2. Informe emitido por Matías Maya Calad (hijo y abogado del demandado -folio 41-). “No puede desprenderse del análisis del respetado Juez en primera instancia que, señalan los demandados que este informe fue el punto de partida para que el señor Santiago Maya procediera a legitimarse como titular de las zonas objeto de discusión”.
Sin embargo, sostiene el recurrente, en la audiencia celebrada el 7 de febrero de 2024, se acreditó que el señor Maya Calad emitió el concepto sin tener la experticia, idoneidad y claridad sobre el asunto, de allí que en su concepto incurrió en errores e imprecisiones, pues como respondió, no ha tenido experiencia en estos temas y simplemente emitió la respuesta (Min.18:53).
De otro lado, este conoció los puntos del lindero oriental de la copropiedad (128, 129 y 130) que claramente eran el muro de medianería de la P.H., que coincide claramente con el plano de la copropiedad, evidenciándose que la parte demandante sí tenía conocimiento de la ubicación de las zonas comunes que claramente se detallan allí, específicamente puntos 129 y 130 del plano (Min. 20:03).
De modo que, con esta prueba documental y testimonial se acreditó lo que el juez no observó, a saber: Que el demandado conocía claramente los puntos 128, 129 y 130 del costado oriental de la copropiedad, visibles en el plano original del Edificio en el folio 046 del expediente, donde consta claramente cuáles son las zonas comunes (vías y andenes) hoy ocupadas irregularmente.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Que el demandado se valió de la relación de parentesco con su hijo Matías Maya para la emisión errónea e irregular del concepto jurídico que sirvió como base para las obras de ocupación de las zonas comunes. 1.3. Inspección judicial, practicada el 17 de febrero de 2025, con la que se logró evidenciar, sin ninguna duda, que tal como lo señalan los planos de la copropiedad, el demandado se encuentra ocupando irregularmente zonas comunes del edificio, las que pudieron ser corroboradas por el juzgado en la toma aérea de este.
En palabras del Despacho, “Estamos viendo la entrada al autobanco y efectivamente el muro medianero” (Min. 003 a 029 folio 116-). Asimismo, como consta en el folio 115, el Despacho pudo ingresar al inmueble del demandado y verificar con apoyo del perito que el área no coincide con la realidad al haberse superpuesto sobre zonas comunes del edificio.
De modo que el juzgado constató y contrastó con los planos proporcionados, que en efecto el convocado se encuentra Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 ocupando ilegalmente las zonas comunes, como consta en el material gráfico visible a folios 106 a 113, situación que no coincide con lo decidido por el juez, comoquiera que claramente se acreditó sin lugar a duda la existencia y delimitación de las zonas comunes ocupadas. 2.
“Falta de valoración de la prueba documental -ausencia de autorización al demandado para las obras objeto de ocupación”. El a quo señaló que se había acreditado “una presunta autorización por parte de la copropiedad para que el señor Maya Gómez procediera con la ejecución de obras y/o ocupación de zonas comunes”, valoración que es imprecisa y no conduce a lo que concluyó la sentencia. Por el contrario, como se verifica en los folios 93 a 98 del expediente, dentro de los documentos aportados por la Curaduría Cuarta de Medellín y el Departamento Administrativo de Planeación Distrital de esta ciudad, no se encuentra autorización, confirmación, permiso y/o habilitación proveniente del Consejo de Administración o de la Asamblea de Copropietarios de la Propiedad Horizontal Edificio Danzas, que autorice al señor Maya Gómez para la ejecución de las obras solicitadas y mucho menos para la ocupación de zonas comunes.
Así mismo, en el marco de la exhibición de documentos visible a folio 74 del expediente, no obra acta del Consejo de Administración o de la Asamblea de Copropietarios del edificio, que autorice al señor Santiago Enrico para la ejecución de las obras y, sobre todo, para la utilización de zonas comunes. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 El a quo incurrió “en un yerro valorativo e interpretativo” puesto que está acreditado que el demandado “acudió a las vías de hecho para ocupar irregularmente las zonas comunes de la copropiedad en su beneficio”. 3.
“Errónea interpretación y aplicación del régimen de propiedad horizontal”. El juez inobservó que este asunto “contiene aplicación de normativa especial, como es el caso de la Ley 675 de 2001”, la cual regula el régimen de propiedad horizontal, mismo que se fundamenta en la coexistencia de derechos individuales sobre unidades privadas y derechos colectivos sobre bienes comunes; y exige la observancia de procedimientos administrativos y la existencia de órganos de administración para garantizar la adecuada gestión y resolución de controversias en las copropiedades.
El a quo no observó las prerrogativas contenidas en los artículos 5 y 6 ibídem, en especial lo que atañe a la identificación de áreas y linderos de la propiedad horizontal y de sus consecuentes zonas comunes, “situación que se materializa en la protocolización de los planos que contienen la información precisa”. Por otra parte, incurrió en una omisión sustancial al no interpretar y aplicar el régimen de propiedad horizontal, particularmente los referidos artículos, que establecen requisitos imperativos para la identificación y delimitación de áreas y bienes comunes en la propiedad horizontal, lo que afectó claramente la validez de la decisión, pues privó a la parte demandante de la certeza jurídica necesaria para la gestión y resolución congruente del asunto.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 La jurisprudencia ha sido enfática en señalar que la Ley 675 de 2001 es de aplicación preferente y obligatoria en estos aspectos. No puede perderse de vista que la falta de valoración de la escritura pública y de los documentos técnicos como los planos de la copropiedad, donde claramente se encuentran definidas las zonas comunes, constituye un yerro en la decisión. Dada la omisión sustancial en la aplicación de la referida ley es necesario que en esta instancia se constate la aplicación de la norma especial para asegurar el cumplimiento de los procedimientos y requisitos legales, garantizando así la correcta cohesión de estos para la identificación de las zonas comunes y la prueba documental arrimada al proceso.
En contraposición a la tesis del Despacho, dentro del plenario sí se acreditó la existencia y delimitación de las zonas comunes del Edificio Danzas, tal y como se verifica en planos originales de la P.H visibles en el folio 046 del expediente. 4. “Indebida valoración de los presupuestos de la reivindicación”. Argumenta el recurrente que la conclusión según la cual no acreditó los presupuestos de la reivindicación, se fundó en la interpretación equivocada del material probatorio, mismo que “consolidó claramente el cumplimiento de los supuestos de procedencia ”.
Referenció el artículo 946 del Código Civil para definir la acción reivindicatoria o de dominio, y citó jurisprudencia15 resaltando que es imprescindible que el 15 Sentencia Nº 760013103006201700339-01 del Tribunal Superior de Cali Sala Civil, 05- 11-2020. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 titular del dominio debe probar que lo es, amén de los requisitos necesarios “[p]ara lograr la finalidad jurídica de la acción reivindicatoria la cual es la restitución a su dueño de la cosa que otro posee”.
Señaló que en estos términos se ha pronunciado también la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia16 “al dilucidar los presupuestos fundantes de la acción”, lo que ha sostenido de forma pacífica la jurisprudencia reiterada de esa Corporación.17 Manifestó que, por tratarse de un proceso de restitución en estricto sentido, en el ejercicio de tal acción deben concurrir los presupuestos señalados por la jurisprudencia, siendo relevante precisar que en tal virtud se confrontan dos situaciones jurídicas, esto es, la del reivindicante o titular del dominio, y la del poseedor, lo cual exige sopesar, de un lado, la trayectoria de ambas partes en conflicto en el ejercicio de su respectivo derecho, y del otro, la continuidad de la posesión útil en los términos de los artículos 778 y 2521 del Código Civil.
Seguidamente referenció los artículos 669 y 762 ibídem, y sostuvo que tanto la doctrina como la jurisprudencia han reconocido que, para obtener el resultado esperado en un proceso reivindicatorio, es necesario la existencia de los elementos estructurales, que se cumplieron a cabalidad dentro del curso del proceso judicial: i) Que el demandante ostente el derecho real de dominio sobre la cosa que persigue; ii) Que el demandado tenga la posesión material del bien; iii) Que se trate de una cosa 16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1° de septiembre de 2014. Radicación nro. 11001-31-03-002-2002-02246-01. MP Ariel Salazar Ramírez. 17 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1833-2022 de 19 de julio de 2022. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 singular o cuota determinada de la misma; iv) Que haya identidad entre el bien objeto de la controversia con el que posee el demandado.
Concluyó sosteniendo que la parte demandante acreditó debidamente cada uno de los requisitos de la reivindicación, por lo que la conclusión del Despacho no se ajusta a la realidad. 5. “El Despacho en primera instancia aplicó y/o interpretó indebidamente las normas que regulan la condena y liquidación de costas procesales”. La condena en costas procesales, “específicamente, en agencias en derecho”, “se aparta de los criterios de procedencia y razonabilidad previstos en la Ley para su reconocimiento y determinación”.
DE LA SUSTENTACIÓN EN ESTA INSTANCIA (LEY 2213 DE 2022) Una vez admitido el recurso de apelación,18 la parte demandante radicó memorial contentivo de la sustentación,19 en el que, en esencia, reiteró lo expuesto al momento de introducir el remedio vertical. Lo propio hizo el demandado, quien se pronunció como no recurrente,20 y argumentó que solamente los reparos segundo y cuarto se refieren a los fundamentos esgrimidos por el despacho, pues el primero y el tercero, desarrollados con casi idéntico 18 PDF04C02SegundaInstanciaC04ApelaciónSentencia. 19 PDF07C02SegundaInstanciaC04ApelaciónSentencia. 20 PDF09C02SegundaInstanciaC04ApelaciónSentencia. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 contenido en escrito de sustentación de la apelación, no se refieren a argumentos esgrimidos en la sentencia de primera instancia, sino a las pruebas que la parte apelante considera debió haber valorado el a quo para el triunfo de las pretensiones.
Así, sostuvo que el argumento en relación con la no valoración de dos pruebas (dictamen pericial e inspección judicial), y el argumento en relación con una indebida interpretación del régimen de propiedad horizontal, no se refieren a ninguno de los fundamentos del fallo impugnado, lo que traduce que se presentan reparos frente a argumentos que no están en la sentencia apelada.
Solicitó la confirmación del fallo “sólido por sí mismo”. PROBLEMAS JURÍDICOS De acuerdo con lo decidido y argumentado por el juzgador de primer grado y los reproches de la parte apelante, en los siguientes términos pueden plantearse los problemas jurídicos que debe abordar la Sala en esta ocasión: ¿En realidad están reunidos los presupuestos axiológicos de las pretensiones formuladas como lo sostiene la parte apelante? o, por el contrario, como lo concluyó el a quo ¿deben negarse las pretensiones por no estar reunidos esos requisitos? Ese problema, visto el reproche probatorio enarbolado por el impugnante, implica resolver si: Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 ¿Fue indebida la valoración de la prueba realizada por el juez de primer grado? Agotado el trámite correspondiente al recurso se entra a resolver y en orden a ello se realizan las siguientes, CONSIDERACIONES De la acción reivindicatoria Según el artículo 946 del Código Civil, la pretensión de reivindicación es el remedio procesal a favor del titular de dominio para lograr la restitución de la cosa por parte de un tercero que la posee.
Su fundamento no es otro que el poder de persecución propio de todo derecho real y muy en particular del derecho de propiedad. Desde luego que esta “acción” real no persigue que se declare su derecho de dominio, puesto que afirma y prueba tenerlo, sino que el juez por simple consecuencia de su acreditación ordene la restitución del bien perseguido.
De acuerdo con lo anterior, la pretensión reivindicatoria solo puede intentarla el propietario, sin que al efecto exista término o condición para su ejercicio, pues deviene del derecho de dominio que, como nota característica, es perpetuo. En general, al actor le corresponde acreditar los supuestos del pedimento que promueve y al demandado los de la excepción que quiere hacer valer (art. 167 del CGP).
Por tanto, el reivindicador debe demostrar su derecho de dominio sobre la cosa que pide le sea restituida, pues, como lo tiene dicho la jurisprudencia Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 especializada, ese derecho corresponde al primer presupuesto axiológico de aquella acción real, con más veras si se tiene en cuenta que sobre el poseedor existe una presunción de propietario -artículo 762 del Código Civil-.
Además, tratándose de bienes inmuebles, el artículo 749 ibídem indica que “si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”, a su turno el 756 que preceptúa sobre la tradición de los inmuebles, indica que “se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos…”.
Ahora, aunque en principio, conforme a la normatividad citada en precedencia, la Sala Civil de la Corte siempre había sostenido que el domino únicamente podía acreditarse aportando el respectivo título que da origen al derecho -solemnidad que no puede suplirse acudiendo a otros medios de prueba-, así como su tradición, esto es, el certificado de registro de instrumentos públicos que dé cuenta de la inscripción del título, en una novedosa posición adoptada en sentencia de casación de 17 de septiembre de 2021 decantó: “en la actualidad, la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo del asentamiento en el registro inmobiliario, sino también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyéndose por sí misma en una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo del proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permita identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho.
Aplicado a los procesos reivindicatorios, cuando el demandante aporte el certificado registral con su demanda, estará demostrando tanto el Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 título que sirvió para la adquisición de su derecho, como la tradición; este entendimiento guarda coherencia con la protección a la confianza depositada por los administrados en los mencionados certificados, por mandato de la buena fe registral”.21 Por lo demás, es pacífico que la jurisprudencia ha decantado a lo largo de muchos años como elementos axiológicos de esta clase de reclamación, además del indicado: i) posesión material en el demandado; ii) que recaiga sobre cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular; y, iii) que haya identidad entre lo pretendido por el actor, sus títulos de dominio, y lo poseído por el convocado.
De la “identidad” entre la cosa a reivindicar, los títulos de propiedad del demandante y lo poseído por el demandado El requisito de “identidad” en materia reivindicatoria consiste en la correlación que ha de existir entre el bien que se reclama en la demanda de reivindicación y el que se describe en los respectivos títulos de propiedad. La Corte Suprema de Justicia ha indicado que tal requisito de identidad reviste una naturaleza dual, comoquiera que impone verificar que el bien reclamado en la demanda de reivindicación coincide, de un lado, con el poseído por el demandado, y del otro, con los títulos de propiedad del actor.
Así, en sentencia de 16 de diciembre de 2011 (exp. 00018), el Tribunal de cierre precisó: “(…) Ejercida la actio reivindicatio por el dueño de la cosa, sobre éste gravita la carga probatoria de su derecho de propiedad con los títulos 21 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 17 de septiembre de 2021. Radicado 11001-31-03-015-2012-00647-01.
M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 adquisitivos correspondientes debidamente inscritos en el folio de registro inmobiliario (artículos 43 y 54 del D. 1250 de 1970; cas. civ. sentencias de 30 de julio de 2001, exp. 5672 y 6 de octubre de 2005, exp. 7895) y también debe acreditar con elementos probatorios suficientes la identidad del bien reivindicado en forma tal que no exista duda respecto de aquél cuyo dominio invoca y de cuya posesión está privado con el poseído por el demandado’ (…).
En torno a esta última cuestión, la identidad supone la absoluta coincidencia entre la cosa cuya propiedad pertenece al demandante, la reivindicada y la poseída por el demandando, necesaria para el éxito de la acción, ‘al punto que tal amparo no es posible de no mediar certeza absoluta de la correlación entre lo que se acredita como propio y lo poseído por el demandado, por supuesto que la ‘identidad del bien reivindicado se impone como un presupuesto de desdoblamiento bifronte, en cuanto la cosa sobre que versa la reivindicación, no solamente debe ser la misma poseída por el demandado, sino estar comprendida por el título de dominio en que se funda la acción, vale decir que de nada serviría demostrar la identidad entre lo pretendido por el actor y lo poseído por el demandado, si la identidad falta entre lo que se persigue y el bien a que se refiere el título alegado como base de la pretensión’ (…)”.
Más recientemente la Corporación insistió: “(…) [L]a Sala (…) ha demandado satisfacer la plena o absoluta coincidencia, sin extremismos, entre la cosa cuya propiedad pertenece al demandante o reivindicador, y la poseída por el demandado, como presupuesto necesario para el éxito de la acción reivindicatoria. El requisito halla su justificación en la trascendencia del derecho de dominio, como también en la necesidad de proteger en forma sensata al poseedor, de modo que éste únicamente pueda ser vencido y condenado a restituir el derecho al propietario reclamante, si éste prueba patentemente su calidad de propietario de la cosa poseída por el demandado, y concomitantemente, que ésta corresponde exactamente o con grado superlativo de identidad a la misma que reclama el actor.
Lo anterior, por cuanto el ordenamiento también protege a quien transforma el mundo y la naturaleza humanizándolos con su trabajo, ejerciendo señorío, de tal modo que consecuencialmente para el juez debe mediar certeza absoluta de la correlación entre lo que se acredita como propio por el reivindicante demandante y lo poseído por el Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 poseedor demandado en acciones de este linaje.
Es una exigencia “bifronte”, como lo ha sentenciado la doctrina de esta Sala, de tal forma, la cosa que posee el demandado debe ser la misma que reclama el dueño y muestran sus títulos de dominio exhibidos en juicio (…)”.22 CASO CONCRETO. REPAROS PRIMERO A CUARTO En el primer embate, la parte recurrente se duele de lo que a su juicio fue la indebida valoración de dos pruebas en particular, esto es, de la prueba pericial y de la inspección judicial, con las que, sostiene, se acreditó que el demandando “se encuentra ocupando” de manera irregular zonas comunes del Edificio, a saber: vías, andén, jardineras y áreas de circulación. Frente a ese tópico, lo que no se puede perder de vista es que el juez desestimó la pretensión principal (restitución) habida cuenta de que no quedó acreditado el vínculo obligacional entre las partes aquí confrontadas, en virtud del cual se hubiera entregado al resistente la mera tenencia del bien o bienes cuya restitución ahora se reclama.
Es insistente la parte activa en señalar que el demandado “ocupa”, en general, zonas comunes del Edificio Danzas PH, lo que trata de precisar, en las que ya se han dicho, insístase: vías, andén, jardineras y áreas de circulación. Según el artículo 685 del Código Civil, “Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes o por el derecho internacional”, de allí que 22 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de casación 20 de enero de 2017, rad. 76001-31- 03-005-2005-00124-01.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 esa “calidad” de ocupante que se atribuye al demandado, Santiago Enrico Maya Gómez, no es del todo técnica. Con tal precisión, se inclina la Sala por entender que el recurrente, en este punto, cuestiona la desestimación de la pretensión reivindicatoria, y así se desprende del numeral tercero del listado que ofrece como que fue lo acreditado en el proceso a partir de la “prueba relevante” nro. 1, esto es, el dictamen pericial: “siendo así, el área total objeto de ocupación por parte del demandado, asciende a 96,61 m2, tal y como fue corroborado por el Perito en audiencia del 7 de febrero de 2024 e inspección judicial del 7 de febrero de 2025, tal y como consta en el levantamiento realizado en campo.
Por lo tanto, en contraposición a lo mencionado por el Despacho, el área objeto de reivindicación se encuentra claramente individualizada y delimitada conforme a la prueba técnica arrimada al proceso” (Resalta el Tribunal). Memórese, entonces, que el a quo desestimó la pretensión dominical, por cuanto no encontró acreditado que el señor Santiago Enrico Maya Gómez tenga la calidad de poseedor, ni la identidad entre lo pretendido y lo que supuestamente se posee.
Así las cosas, el interrogante que se hace manifiesto, es si esos dos medios de prueba en particular -dictamen pericial e inspección judicial-, cuya “indebida valoración” reprocha la parte demandante, permiten concluir de forma diferente y, por consiguiente, conllevan la revocatoria del fallo impugnado. Según la parte actora, a partir del dictamen pericial se acredita que el local nro. 1, “Oficina Jurídica, zona verde, local en arriendo y parqueadero” se individualizó y detalló correctamente en el Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 levantamiento topográfico.
Asimismo, se acredita que el local nro. 3, identificado como “restaurante – parqueadero y acera” se detalló e individualizó correctamente en el levantamiento topográfico, encontrando que ambos se encuentran actualmente ocupados. Al respecto, esos datos así, aislados, por más que se quiera, no pueden llevar a la conclusión anhelada por el recurrente.
Aunque de los locales nros. 1 y 3 se hubiesen ofrecido las áreas totales, no se precisó, cómo estas áreas están contiguas o se integran al bien con matrícula inmobiliaria nro. 001-682891 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – Zona Sur, cuya titularidad se encuentra en cabeza del demandado. En cuanto al tercer punto de conclusión, esto es, que el área “de ocupación” del demandado asciende a 96,61, encuentra la Sala que tal aserto en nada ayuda con la tarea de lograr la plena individualización del bien o bienes objeto de reivindicación. Por demás, esos locales así “nomenclados” o identificados, apenas aparecen en sede de apelación, puesto que en el escrito inaugural nada se informó ni se precisó al respecto.
Ahora bien, si se repara en lo que, según la parte impugnante, quedó acreditado con la denominada prueba relevante nro. 2, esto es, con el informe emitido por Matías Maya Calad, a saber: “que la parte demandante sí tenía conocimiento de la ubicación de las zonas comunes que claramente se detallan allí, específicamente puntos 129 y 130 del plano”, de igual forma se considera que esto en nada contribuye a la plena identificación de los bienes, y mucho menos a establecer la plena Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 coincidencia de lo que es titular la copropiedad y lo poseído por el demandado.
Por último, en ese primer reparo, la parte impugnante asevera que, a partir de la “prueba relevante” de inspección judicial, sí se logra evidenciar que el demandado “se encuentra ocupando irregularmente zonas comunes del Edificio”. Esto, llanamente, y así se presentó tanto en la formulación de los “reparos concretos” como en la sustentación, porque el juzgado pudo acceder a la toma aérea del Edificio y dijo que “Estamos viendo la entrada al autobanco y efectivamente el muro medianero”, amén que el Despacho ingresó al inmueble del demandado y pudo verificar con apoyo del perito que el área no coincide con la realidad al haberse superpuesto sobre zonas comunes del Edificio.
Con toda franqueza, tales asertos no tienen la potencia para derruir el fallo de primera instancia, pues no dejan de ser simples conclusiones carentes de todo sustento. Por el contrario, respecto de la inspección judicial en particular, recuérdese lo considerado por el juez en cuanto a que en la cláusula primera de la Escritura pública nro. 2203 de 20 de octubre de 2006 de la Notaría 25 del Círculo de Medellín (folio 121, PDF02) se señalan de dos formas diferentes los linderos del predio que adquirió el demandado, esto es, mediante puntos fijos descritos y mediante puntos relacionados en el plano 0102004e005, así como que, aunque en el parágrafo primero de dicha cláusula se indica que pese a la descripción y linderos se enajenó como cuerpo cierto, no fue posible dilucidar la situación en la inspección judicial, decretada oficiosamente.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Al respecto, huelga poner de presente lo lacónico del libelo introductor, así como lo inespecífico y la falta de concreción para determinar fehacientemente las zonas comunes que se afirma están en posesión del demandado, cuya reivindicación se pretende. De otro lado, la parte se duele en el segundo reparo, de la falta de valoración de la prueba documental -ausencia de autorización al demandado para las obras objeto de ocupación-.
Al respecto, basta con decir que el juez desestimó la pretensión de restitución en la medida que no halló relación jurídica alguna entre demandante y demandado, en virtud de la cual este último detentara la mera tenencia del bien, y aludió a que, aunque no hay claridad en los términos de la autorización otrora otorgada por la copropiedad para la realización de obras, no hay ninguna prueba que permita concluir que el demandado sea un mero tenedor, aunque, si en gracia de discusión estuviera acreditada la mera tenencia, tampoco sería posible acceder a la restitución toda vez que no están probados los términos de aquella, esto es, el tiempo ni las obligaciones para cada una de las partes.
Así las cosas, esa ausencia de autorización, sustentatoria de la falta de valoración que endilga el apelante a la sentencia, confirma una vez más la desestimación de la pretensión principal, y mucho menos tiene la virtud de estructurar la pretensión subsidiaria. A propósito, recuérdese lo que con toda Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 claridad tiene decantado la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia:23 “Del mismo modo, en el fallo SC, 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01, esta Sala proscribió el uso de la acción reivindicatoria cuando el origen de la posesión sea contractual: La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor.
En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto esté vigente.
(…)”. En punto al tercer reparo –“errónea interpretación y aplicación del régimen de propiedad horizontal”-, será suficiente con decir que, en efecto, el artículo 5 de la Ley 675 de 2001 establece los requisitos mínimos que deberá cumplir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal. Y de otro lado, el artículo 6 ibídem, fija la documentación anexa que deberá protocolizarse con dicho instrumento, a saber: la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. 23 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia STC4604-2023 de 17 de mayo de 2023. Radicación nro. 11001-02-03-000-2023-01654-00. MP Octavio Augusto Tejeiro Duque. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Llama la atención de la Sala que, en este cuestionamiento, la parte sostiene que “el Juez de primera instancia inobservó las prerrogativas contenidas en los artículos 5 y 6 de la Ley 675 de 2001, especialmente en lo que atañe a la identificación de áreas y linderos de la propiedad horizontal y de sus consecuentes zonas comunes, situación que se materializa en la protocolización de los planos que contienen la información precisa”.
Al respecto, valga insistir que la parte actora no se preocupó, desde el libelo mismo, por identificar con la precisión y exactitud requerida para el caso, los bienes objeto de disputa. Nótese que, incluso a la hora de formular la pretensión reivindicatoria, la parte fue en extremo vaga, pues pidió que se declare que el demandado “se encuentra en posesión de zonas comunes pertenecientes a la copropiedad del Edificio Danzas P.H. identificadas como: (i) vías, (ii) andén, (iii) jardineras, y (iv) áreas de circulación”.
De modo que, la alegada “inobservancia”, de ninguna manera puede dar al traste con la sentencia de primera instancia, en la medida que, conforme al artículo 167 del CGP, “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. ( )”, tarea en la que para el sub judice la parte actora se quedó corta.
Por demás, no sobra decir que la inspección judicial incluso se decretó como prueba de oficio. Tratándose de procesos reivindicatorios, de forma inveterada se ha pronunciado la máxima rectora en materia ordinaria, acerca de la plena singularización del bien cuya reivindicación se Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 reclama, y su importancia toral como uno de los presupuestos axiológicos de la acción de dominio:24 “La determinación y singularidad de la cosa pretendida circunscribe el campo de la acción reivindicatoria, porque como lo tiene dicho la Corte, ‘cuando la cosa que se intenta reivindicar no se ha podido determinar no se puede decretar la reivindicación’.
De modo que este elemento atisba a la seguridad y certeza de la decisión, amén de su entronque íntimo con el derecho protegido, pues no puede olvidarse que tratándose de la acción reivindicatoria, tutela del derecho real de dominio y expresión del ius persequendi, la determinación misma de la cosa se torna en elemento sine qua non, porque el derecho real de dominio sólo puede hacerse realidad como poder directo y efectivo sobre una cosa determinada, es decir, una cosa individualizada como un cuerpo cierto”25.
Luego, enfatizó que la “(…) singularidad de la cosa reivindicada (…) apunta a que la pretensión recaiga sobre una cosa particular, o una cuota determinada proindiviso de ella, puesto que la reivindicación es una acción de defensa de la propiedad, que supone, como objeto, un bien individualmente determinado, requerimiento que por ende se colma singularizándolo objetivamente, en forma que no sea dable confundirlo con otro (…)”26 » Más recientemente, recabó la “(…) concurrencia de los elementos axiológicos que integran el juicio reivindicatorio, conforme lo ha señalado una y otra vez (…): a) Propiedad: que el actor tenga el derecho de dominio sobre el bien reivindicable; b) Posesión: que el demandado tenga la calidad jurídica de poseedor; c) Singularidad: que se trate de cosa singular o cuota determinada proindiviso de aquella; e d) Identidad: homogeneidad en el bien objeto de la controversia, de modo que el reivindicado sea el mismo que posee el demandado.
La ausencia de alguno de estos elementos, trunca la prosperidad de la acción reivindicatoria”.27 24 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC211-2017 de 20 de enero de 2017. Radicación nro. 76001-31-03-005-2005-00124-01. MP Luis Armando Tolosa Villabona. 25 CSJ: Civil. Sentencia de 14 de marzo de 1997, radicación 3692. 26 CSJ.
Civil. Sentencia de 1º noviembre de 2005, expediente 00556. 27 CSJ. Civil. Sentencia de 8 de agosto de 2016, expediente 00213. Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 En lo tocante al cuarto “reparo” –“indebida valoración de los presupuestos de la reivindicación”- la Sala advierte que, a pesar de la profusa disertación en punto a la acción de dominio, su definición, los presupuestos axiológicos para su prosperidad y la jurisprudencia al respecto, ningún embate en concreto se plantea, en el que se apunte a cuestionar los argumentos de la sentencia impugnada, con fundamento en los cuales el juez de primer grado concluyó de la forma dicha.
En este punto, ha de decirse, la parte impugnante arriba a una conclusión sin establecer las correspondientes premisas que la soporten, por cuanto es enfática en concluir que “acreditó debidamente cada uno de los requisitos de la reivindicación”, sin que, en modo alguno, hubiese precisado a lo largo del reparo cómo fue que ello ocurrió, ni mucho menos, en consonancia con el epígrafe del punto de inconformidad, exponer en qué consistió esa supuesta “indebida valoración de los presupuestos” de la “acción”.
En todo caso, si al respecto algo se hubiere discurrido, será suficiente con remitirse a los párrafos precedentes en los que se abordó el primer punto de inconformidad. CASO CONCRETO. QUINTO REPARO Censuró la parte demandante la sentencia de primer grado, diciendo, lisamente, que la condena en costas impuesta, y en específico, las agencias en derecho, “se aparta de los criterios de procedencia y razonabilidad previstos en la Ley para su reconocimiento y determinación”.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Para resolver este punto, en el que, a decir verdad, ningún argumento de reproche se ofrece, la Sala comenzará por citar el contenido del artículo 365.1 del C.G.P, según el cual: “(S)e condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código”. Es decir, la condena en costas es la consecuencia natural, y además esperable, de salir vencido en juicio. Es quien no sale avante en sus pretensiones o no presenta una defensa exitosa a través de las excepciones, según se trate de demandante o demandado respectivamente, el destinatario natural de esa condena que deviene como simple consecuencia de la decisión desfavorable a sus intereses.
Tanto es así, que la misma norma en comento, en su numeral 2º, es clara al disponer que “(L)a condena se hará en sentencia o auto que resuelva la actuación que dio lugar a aquella”. Entonces, por considerar el juez de primer grado que no se acreditaron los presupuestos axiológicos de la pretensión de restitución ni de la reivindicatoria, lo que el Tribunal ha de confirmar conforme atrás se explicó, resulta ajustado a Derecho considerar que la parte actora ha salido vencida en juicio por no ser próspera su demanda.
Por ello, conforme lo ordena el citado numeral 1º del artículo 365 del Estatuto Procesal Civil, no le quedaba al juez a quo sino condenar en costas a la demandante en la sentencia que ahora se revisa, porque esa fue precisamente la providencia en la que se negaron sus pretensiones. Por último, ante la insinuada inconformidad con el monto de las agencias en Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 derecho, habrá de remitirse el recurrente a lo previsto por el artículo 366 numeral 5° ibídem.
DECISIÓN Sin más consideraciones, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia de fecha y procedencia indicadas. Se condena en costas en esta instancia a la parte demandante a favor del demandado. Ejecutoriada esta providencia, la suscrita magistrada ponente fijará las agencias en derecho correspondientes.
(Discutido y aprobado en sala de la fecha)
NOTIFÍQUESE PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA MAGISTRADA BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA MAGISTRADO JULIÁN VALENCIA CASTAÑO MAGISTRADO Firmado Por: Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Proceso Radicado Verbal 05001310300520220001703 Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 8519aa76a9cdca4b96751a8b5d083939555a3e06876ed6e9e e5384c2ef43a40f Documento generado en 28/05/2026 03:52:38 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectron ica