LESIÓN ENORME EN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE – Requisitos. LESIÓN ENORME - Carga procesal: deber de acreditar el precio pactado y el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato. DICTAMEN PERICIAL - Prueba idónea para determinar el justo precio del bien. LESIÓN ENORME EN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE – Procede al existir desproporción entre el justo precio del bien y el pactado.
(…) el justo precio es susceptible de ser acreditado en juicio a través de cualquier medio de prueba; no obstante, suelen ser de gran utilidad las evidencias técnicas, pues estas aportan información objetiva relevante al debate, y muestran cómo correlacionarla de forma armónica con las reglas y los métodos que guían la actividad de valoración inmobiliaria en Colombia.
Para tal empeño, la Sala acudirá a la prueba técnica (…) (…) quedó acreditado que el valor pagado como precio del negocio contenido en la escritura de compraventa 1689 del 14 de junio de 2019, fue equivalente a $120.000.000; por su parte, el dictamen pericial rendido por la perito (…) determinó que para junio de 2019, el valor de mercado de la propiedad en cuestión era de $827.323.755.
En ese orden, basta una operación aritmética simple para constatar la diferencia y desproporción entre el precio pactado y el justo costo del inmueble, pues el precio que los medios suasorios revelaron fue pagado por cuenta de la negociación celebrada, no alcanza siquiera la mitad del valor dictaminado por la perito, resultando evidente que se configuró el supuesto legal establecido en el artículo 1947 del Código Civil, para que se concluya la lesión enorme en el contrato de venta controvertido (…) (…) el dictamen rendido por la auxiliar luce razonable y ofrece credibilidad, sus fundamentos revelan firmeza, precisión y calidad, al igual que competencia, idoneidad y experiencia de la perito (…) ____________________________________________________________________ REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA CIVIL FAMILIA Magistrada ponente: Paola Andrea Guerrero Osejo Referencia: Apelación de sentencia en proceso verbal de nulidad de escritura pública propuesto por Sonia del Socorro Vallejos Rojas en contra de Jorge Walter Vallejos Rojas y Otro Radicación: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) San Juan de Pasto, treinta y uno (31) de julio de dos mil veinticinco (2025) Una vez agotado el trámite previsto en el art. 14 del Decreto Legislativo N° 806 de 2020, aplicable por lo reglado en el art. 40 de la Ley 153 de 1887 y finalmente convertido en legislación permanente por la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.
I.
ANTECEDENTES 1. Demanda Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) La señora Sonia del Socorro Vallejos Rojas en representación de la sucesión ilíquida de su padre el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.), en condición de heredera, presentó demanda en contra de Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas, a fin de que, previo el trámite del proceso verbal se declare que es absolutamente nulo el contrato de compraventa contenido en las escrituras públicas Nos. 1689 del 14 de junio de 2019 y 3227 del 15 de octubre de 2019, otorgadas ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, registradas bajo el folio de matrícula inmobiliaria No. 240-136706 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto; como consecuencia de lo anterior se declare la nulidad de las escrituras públicas citadas, se ordene al señor Notario Tercero del Círculo de Pasto la cancelación de dichos instrumentos públicos, asimismo disponga que el señor Registrador de Instrumentos Públicos de Pasto la cancelación del registro de las mencionadas escrituras registradas en la matrícula No. 240-176713, así como condenar a los demandados como poseedores de mala fe a restituir a la sucesión ilíquida del causante el bien que trata la demanda; se ordene a los demandados que previamente deben purificar el inmueble de las hipotecas u otros derechos reales que constituyeron y al pago de las costas del proceso.
Como pretensiones subsidiarias solicitaron se declare que el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.) sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa del inmueble celebrado con los demandados Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas, de los cuales dan cuenta las escrituras públicas Nos. 1689 del 14 de junio de 2019 y 3227 del 15 de octubre de 2019 otorgadas ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto; declarar la rescisión por lesión enorme del contrato de compraventa contenido en los Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) referidos instrumentos públicos y ordenar al señor Registrador de Instrumentos Públicos de Pasto inscribir la sentencia en el folio inmobiliario No. 240-176713 y la cancelación del registro de las referidas escrituras públicas y condenar a los demandados como poseedores de mala fe a restituir a la sucesión ilíquida del causante Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.) el bien de que trata la demanda, ordenar al señor Notario Tercero del Círculo de Pasto la cancelación de las escrituras públicas citadas, así como que los demandados purifiquen el inmueble de las hipotecas u otros derechos reales que constituyeron sobre éste y al pago de las costas del proceso.
Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar que1: (i) por escritura pública N° 1689 del 14 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera el Círculo de Pasto el Señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.), vendió a los demandados, Luis Carlos y Jorge Walter Vallejos Rojas, un inmueble ubicado en Pasto en el Barrio Tejar en la calle 22 N° 10-48, que fue registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad de Pasto bajo el folio de matrícula inmobiliaria N° 240-176713;
(ii) dicho instrumentos público fue aclarado por los comparecientes por medio de la escritura No. 3227 del 15 de octubre de 2019 de la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, estableciendo el área del predio en 333 metros cuadrados, la cual también fue registrada en la oficina registral de esta ciudad; (iii) con el argumento de algunas obligaciones laborales que ponían en peligro el inmueble y bajo el ofrecimiento de cuidar a sus progenitores hasta su muerte, los demandados lograron que se les traslade la propiedad del inmueble, suscribiendo las citadas escrituras públicas;
(iv) a pesar de la inexistencia del negocio jurídico que se consignó en la escritura mencionada, se hizo constar un valor irrisorio por la suma de $180’000.000 que se declaró haberse cancelado, en contravía de la realidad, porque dicho valor jamás fue descargado; cifra que representa una séptima parte del valor comercial del inmueble, que conduce a la estructuración de lesión enorme;
(v) los demandados entraron a poseer el inmueble desde el 14 de junio de 2019, cuando se firmó la escritura pública N° 1689 ante la Notaría Tercera de Pasto; (vi) el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (q.e.p.d.) falleció en la ciudad de Pasto el 22 de noviembre de 2021, delando la herencia, por ministerio de la ley, en favor de sus herederos; y, (vii) la demandante Sonia del Socorro Vallejos es hija del causante tal como lo acredita la copia del registro civil de nacimiento que se aporta, encontrándose por ello legitimada para interponer la acción a nombre de la sucesión ilíquida del señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo. 2.
Posición de los demandados El demandado Luis Carlos Vallejos Rojas se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló como excepciones de mérito, las siguientes2: (i) “OMISIÓN DE LA CONFORMACIÓN DE LITISCONSORCIO NECESARIO”; (ii) “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA POR CARENCIA DE FUNDAMENTO JURÍDICO, FÁCTICO Y PORBATORIO”; (iii) “PRESCRIPCIÓN;
(iv) “CADUCIDAD” y, (v) “LA GENERICA”. Por su parte, el demandado Jorge Walter Vallejos Rojas resistió las pretensiones del libelo introductorio y propuso los medios exceptivos que denomino3: (i) “BUENA FE”; (ii) “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA POR CARENCIA DE FUNDAMENTO JURÍDICO, FÁCTICO Y PROBATORIO”; (iii) “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA Y OMISIÓN EN LA CONFORMACIÓN DE LITISCONSORCIO NECESARIO”;
(iv) “PRESCRIPCIÓN”; y, (v) “LA GENÉRICA”. 1 PDF 04, Carpeta 01 Demanda, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 2 PDF 02, Carpeta 04 Contestaciones, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 3 PDF 01, Carpeta 04 Contestaciones, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) 3.
Sentencia de primera instancia El Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto (Nariño) dictó sentencia de primera instancia en audiencia llevada a cabo el día 15 de mayo de 20244, en la cual adoptó las siguientes determinaciones: (i) declaró que no prospera la pretensión principal de nulidad absoluta respecto del contrato de compraventa del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 240-176713 de la ORIP de Pasto, protocolizado en escritura pública N° 1689 del 14 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, celebrado entre el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (q.e.p.d.), y los demandados, señores Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas, con su correspondiente aclaración – corrección de área del inmueble objeto del mencionado negocio jurídico, protocolizada mediante escritura pública nro. 3227 del 15 de octubre de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto;
(ii) declaró que hubo lesión enorme para la sucesión ilíquida del señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (q.e.p.d.), con ocasión de la celebración del contrato de compraventa del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 240-176713 de la ORIP de Pasto, ubicado en el Barrio Los Olivos en la calle 22 N° 10-48, protocolizado en escritura pública N° 1689 del 14 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, celebrado entre el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (q.e.p.d.), y los demandados, señores Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas;
(iii) de acuerdo con lo previsto en el artículo 1948 del Código Civil, los compradores podrán, a su arbitrio, consentir en la rescisión del citado contrato, o evitarla si completan el justo precio con deducción de la décima parte, conforme lo expuesto en la parte motiva. Para evitar la rescisión con la complementación del precio, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de dicha providencia el comprador deberá consignar en depósito judicial a órdenes de dicho proceso, la suma de setecientos doce millones doscientos dieciocho mil doscientos treinta y cuatro pesos ($712.218.234), más los intereses civiles del 6% sobre dicha suma, desde la demanda (12 de julio de 2022) y hasta el momento del pago;
(iv) de no hacer uso la parte pasiva de ese derecho, se declara en firme la rescisión del contrato, en cuya eventualidad deberán cumplirse las siguientes prestaciones: a) Restituir a la sucesión ilíquida atrás mencionada, la posesión o detentación física del bien, dentro de los diez (10) días siguientes al vencimiento del término en que podía evitar la rescisión. b) Dentro del mismo plazo antes señalado, la demandante deberá restituir al demandado la suma de ciento sesenta y seis millones doscientos setenta y siete mil ochocientos sesenta y nueve mil con setenta y dos centavos ($166.277.869,72) más los intereses civiles del 6% sobre dicha suma, desde la demanda (12 de julio de 2022) y hasta el momento en que se haga el pago.
La declaración de rescisión también dejará sin ningún efecto las manifestaciones contenidas en la escritura pública 3227 del 15 de octubre de 2019, otorgada en la misma notaría ya citada, en la que el demandado aclaró la extensión y linderos del citado inmueble. c) Se ordenó cancelar las referidas escrituras, así como su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
En oportunidad se deben librar las comunicaciones respectivas. d) De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1953 del C.C., los compradores deberán, en orden a restituir el inmueble, previamente purificarlo de las hipotecas u otros derechos reales que hayan constituido sobre el mismo; (v) declaró que no prosperan las excepciones enfiladas por los demandados frente a la pretensión subsidiaria de lesión enorme;
(vi) impuso condena en costas a la parte demandada a favor de la parte demandante, fijando como agencias en derecho en el 4 % del valor de las pretensiones estimadas en la demanda. 4 PDF 05, Carpeta 12 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) Para llegar a tal determinación, la A-quo, luego de advertir que no se configuraron nulidades en el trámite, de estimar cumplidos los presupuestos procesales y de encontrar que las partes contaban con legitimación en la causa, enfatizó que, la señora Sonia del Socorro Vallejos Rojas, no actuó en el proceso a nombre propio sino en favor de la sucesión ilíquida de quien en vida respondió al nombre de Jorge Enrique Vallejos Moncayo.
Posteriormente, esclareció que, contrario a como fuera solicitado por el señor apoderado judicial demandante en sus alegatos de conclusión, al juzgado no le resultaba factible analizar una acción simulatoria, habida cuenta que la misma no fue reclamada, resultando claro para el despacho que si bien asiste el deber de interpretar la demanda y que prevalezca el derecho sustancial, es lo cierto que el pliego introductorio en este asunto en particular no ofrece duda en punto de la acción perfilada, pues de forma expresa pidió la nulidad absoluta del contrato.
Después de referirse acerca de la naturaleza de la nulidad absoluta, expresó que, pese a haber sido deprecada en el escrito de la demanda, no se edificó dicho pedimento en ninguna de las causales de nulidad absoluta determinadas por el Código Civil; no obstante, como la misma puede ser declarada de oficio, la juez de primer grado entró a analizar si concurría alguno de los presupuestos que puedan afincar su decreto, advirtiendo que revisados los documentos traídos al expediente, se verificó que fue otorgada a través de escritura pública debidamente inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria respectivo, observando con ello las formalidades que la ley establece para su validez.
Asimismo, se determinó que recayó sobre un bien inmueble de propiedad privada sin que asome evidenciada la concurrencia de un objeto ilícito y menos de una causa ilícita. La Juez A quo, no encontró evidencia probatoria que conduzca a declarar la nulidad absoluta del contrato objeto de análisis, lo que conllevó a que la pretensión principal no fue acogida, por lo que se continuó con el análisis de la pretensión subsidiaria que fue enfilada a la declaratoria de lesión enorme, consagrada en el título 23, capítulo 13, libro cuarto del Código Civil, que prevé que hay lugar a la rescisión del contrato por rompimiento de la igualdad entre las partes, en el momento de la celebración del contrato, cuando asoma un detrimento patrimonial de una de las partes, en contraposición con un beneficio excesivo de la contraparte.
Más adelante procedió a analizar si se cumplían con los presupuestos que permitirían declarar la rescisión reclamada, para precisar que se trató de un inmueble inscrito a folio de matrícula inmobiliaria No. 240-176731 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto, analizando más adelante si la diferencia entre el justo precio al momento del contrato resultaba enorme, para lo cual debían tener en cuenta dos parámetros, primero el precio pagado por el inmueble y dos, el precio real del inmueble a la fecha del contrato; debiendo para tal fin tener en cuenta lo dicho por la Corte Suprema de Justicia, sobre el justo valor que debe ser comparado con el de la negociación debiendo acudir a otros medios de convicción incorporados al plenario para tal fin, con el fin de conocer de forma idónea la demostración del precio oculto, pactado o pagado.
La juzgadora de primer grado valoró los medios de convicción incorporados al plenario, para concluir que, el precio real que los demandados pagaron con ocasión del contrato de compraventa analizado correspondió a la suma de 120 millones de pesos, como quiera que, ese fue aquel que informó la señora Carmen Amelia Rojas y el que Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) informó al contador Álvaro Remigio Narváez y que mencionó de soslayo la señora Lina Vallejos en su declaración, de tal forma que si bien el instrumento público el valor fue de $180.000.000, el juez debe atenerse a la realidad probatoria que se determine en el proceso, encontrando acreditado que ese pago no fue por ese monto, sino por $120.000.000.
Para efectos de tener en cuenta el precio del inmueble al momento de celebrar el contrato tuvo en cuenta la prueba pericial recaudada que fue elaborada por la arquitecta Carmen Helena Garzón Mosquera, describiendo con detalle el método de elaboración de dicho trabajo, la experiencia profesional, advirtiendo además que logró explicar con suficiencia y coherencia cada uno de los cuestionamientos enrostrados, develando con ello una adecuada aplicación de los métodos de avalúo seleccionados y disipando las dudas que se perfilaron en episodios de su declaración, describiendo la labor realizada por la perito respecto al avalúo del terreno y la construcción del inmueble.
Con fundamento en lo anterior concluyó que, resultaba procedente otorgarle suficiente mérito probatorio para establecer que el valor del inmueble para junio de 2019 era de $827.323.755, de tal forma que, realizada la comparación prevista por la norma entre el precio real que se ha establecido en este asunto, $120 millones de pesos, frente al valor del inmueble documentado en el dictamen pericial, logró concluir que evidentemente es inferior a la mitad de donde se sigue la prosperidad de la pretensión de lesión enorme, pues viene a ser cierto que desde la época del contrato, junio de 2019, hasta la fecha de la presentación de la demanda, julio de 2022, no ha transcurrido el lapso de cuatro años que la ley dispone para su ejercicio.
Con fundamento en lo previsto por el artículo 1948 del Código Civil, el comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá su arbitrio consentir en ella o completar el precio justo con una deducción de la décima parte, de suerte que, si los demandados no consienten en la rescisión, deberán completar la suma de $636.591.379.50, suma que debe indexarse, siendo la suma o la diferencia que deberá completar el extremo del demandado en el evento de no consentir en la rescisión es de $712.218.233.99.
Indicó que, en caso de quedar en firme la rescisión, la demandante deberá restituir a los demandados el precio recibido, también indexado con la misma fórmula y parámetros atrás reseñados y que los demandados deben restituir la posesión del inmueble a la sucesión de su padre, sin que haya lugar a pronunciarse sobre frutos, en la medida en que la parte interesada no los pidió ni promovió, actuación eficaz alguna tendiente a que fueran tasados.
Los argumentos expuestos en precedencia sirvieron de sustento para no declarar probadas las excepciones de mérito formuladas por el extremo pasivo, y con respecto a la caducidad y la prescripción tampoco encontraron eco en la medida en que el artículo 1944 enseña que esta acción debe ejercerse en el término de cuatro años contados a partir de la fecha del contrato, de tal forma que, se tiene en cuenta la fecha del contrato que es junio de 2019 y que la demanda fue enfilada el 12 de junio de 2022, claramente no habían transcurrido los cuatro años previstos por la norma, incluso sin descontar el término de suspensión de la caducidad de la prescripción previstos con ocasión de la pandemia. 4.
Recurso de apelación Actuando dentro de término, los dos demandados que integran el extremo pasivo Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) apelaron la sentencia5, recurso que fue concedido en el efecto devolutivo por la Aquo6 y, admitido en el mismo sentido por la presente instancia7. II. CONSIDERACIONES 1. Sanidad procesal No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes. 2.
Presupuestos procesales Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía la A-quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud de la naturaleza y cuantía del asunto (art. 20 num. 1° del C. G. del P.), así como por el domicilio de la parte demandada (art. 28 num. 1° ibídem), mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 num. 1° del C. G. del P.).
De otro lado, la demandante es una persona natural y mayor de edad, por lo que tiene capacidad para ser parte y comparecer al proceso. Los dos demandados, cuentan con la misma capacidad para ser parte y acudir a este proceso, quienes comparecieron por intermedio de sus apoderados judiciales. Continuando con el análisis de los presupuestos procesales, encontramos que tanto la accionante, como los demandados fueron asistidos por profesionales del derecho de su escogencia y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto. 3.
Legitimación en la causa Al juicio comparece la demandante Sonia Vallejos Rojas quien actúa en representación de la sucesión ilíquida de su señor padre Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.), y manifestó que la misma sufrió lesión enorme en virtud del contrato de compraventa del inmueble celebrado con los demandados, contenido en la escritura pública No. 1689 del 14 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, por lo que tiene pleno interés jurídico para promover la presente acción, habiendo acreditado el parentesco con su padre8.
La legitimación de tal naturaleza por pasiva, en relación con los demandados Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas, encuentra explicación en ser precisamente quienes contrataron con el señor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.) en calidad de compradores, respecto de cuyo acuerdo de voluntades se reclama la lesión enorme. 4. Caso concreto 5 PDF 06 y 07, Carpeta 12 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 6 PDF 05, Carpeta 12 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 7 PDF 04, Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One Drive 8 PDF 01 páginas 24 y 25, Carpeta 01 Demanda, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver los recursos de apelación propuestos.
Para ello, nos ceñiremos a los reparos concretos formulados por los apelantes contra el fallo de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo a los arts. 320 inc. 1° y 328 inc. 1° del C. G. del P., advirtiendo que, la parte demandante no hizo ningún pronunciamiento al respecto. 4.1. El demandado Jorge Walter Vallejos Rojas, por intermedio de apoderado judicial formuló los siguientes reparos: El primero se relaciona con el error de hecho en que incurrió la A quo al momento de realizar la valoración probatoria de cada uno de los medios de convicción arrimados al plenario, para lo cual indicó que, la juzgadora de primer grado desestimó un pago distinto a la suma de $120.000.000, sin tener en cuenta la condena impuesta al interior del proceso laboral N°2015-00088 adelantado ante el Juzgado Primero Laboral del Circuito de Pasto, siendo que el valor asumido se corresponde por la condena ordenada por el juez de segunda instancia y los gastos procesales ocasionados, además que, no se tuvieron en cuenta los pagos adicionales que refirió fueron acaecidos como parte del negocio jurídico a saber, cánones de arrendamiento a título de frutos civiles que, complementarían el valor estimado del bien inmueble, siendo que su precio es indeterminado como quiera que los descargos de dichos emolumentos se asumirían en favor del vendedor Jorge Enrique Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.) y su cónyuge Carmen Amelia Rojas Moncayo, habida cuenta que, el inmueble objeto de controversia hacía parte integrante de su sociedad conyugal.
Expuso que, los testimonios de Carmen Amelia Rojas Moncayo y Lina Vallejos Rojas arrojan certeza respecto de la existencia del negocio jurídico de compraventa, así como de los pagos realizados por valor de: a) $120.000.000, correspondiente al descargo de la acreencia laboral; b) pago de arrendamientos a favor del vendedor principal y su cónyuge que, hicieron parte de la negociación. A su juicio, la declaratoria de la lesión enorme corresponde a una errada valoración probatoria de la operadora judicial de primera instancia, habida cuenta que, por un lado, el justo precio se basó en un dictamen pericial que a su juicio carece de credibilidad, por cuanto erró en la aplicación del método de valuación y omitió las afectaciones que el inmueble contiene, situación que de conformidad con lo decantado por la legislación vigente, se contraviene en castigar el valor del inmueble en un 50% del valor comercial.
Más adelante, sostuvo que, en el presente asunto el error de hecho se evidencia cuando el juzgador supone, omite o altera el contenido de las pruebas, siempre que dicha anomalía influya en la forma en que se desató el debate probatorio, para lo cual realizó un análisis de los presupuestos y requisitos necesarios para la procedencia de la lesión enorme en un negocio jurídico, haciendo mención a lo señalado al respecto por la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC10291 de 2017, en la cual se indicaron cuáles son los requisitos para que la misma se configure.
Se refirió respecto al primer requisito relativo a que la venta realizada sobre bienes inmuebles se debe realizar por ministerio de la justicia, precisando que, en este caso la venta se protocolizó mediante la escritura pública No. 1689 del 14 de junio de 2019 otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto. En cuanto a la exigencia relacionada con el justo precio al tiempo del contrato y que el Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) pactado sea enorme, indicó que, el análisis probatorio acogido en primera instancia se fundamentó en establecer de manera desproporcionada el “justo precio” del inmueble, siendo la prueba técnica el insumo fundamental para cumplir con dicha exigencia. Explicó que, para tal fin el juzgado de primer grado decretó una prueba de carácter oficiosa, preciando que, al momento de surtirse la contradicción, a su parecer, quedó evidenciada la errada interpretación y aplicación de las normas y reglamentos dispuestos para llevar a cabo dicho ejercicio, ya que se omitieron conceptos que no se relacionan con la realidad propia del bien objeto de análisis.
Indicó que, el dictamen pericial utilizó el método de reposición para avaluar el valor comercial de la construcción y el método de capitalización de rentas o ingresos a efectos de avizorar el valor del terreno, sosteniendo que, la aplicación de los métodos carece de sustento técnico y normativo, precisando cuál es la definición del método de reposición y el método de costo de reposición. Ahora bien, la perito avaluadora sostuvo que la aplicación del método de reposición para determinar el valor de la construcción en la actualidad, se basa en las disposiciones técnicas adoptadas por la técnica y aceptada por la academia; no obstante, precisó que, si la construcción de una edificación nueva atendiendo las características propias del bien objeto de avalúo, debe tener en cuenta el costo total aplicando la depreciación correspondiente, es menester realizar un estudio de los materiales que conforman la edificación y verificar si cuenta con la licencia respectiva, pues éste será el instrumento que no solo verifica la viabilidad de la construcción sino la concurrencia de los requisitos necesarios para decretar su aceptabilidad, resultando insuficiente solo la inspección ocular al inmueble objeto de avalúo, sino verificar la documentación técnica que se requiera para obtener el aval propio otorgado por la licencia respectiva.
Advirtió que, el inmueble objeto de avalúo no cuenta con el “licenciamiento” respectivo, situación que no hace posible la determinación del precio de una construcción que, además fue edificada y cimentada con materiales reciclados, de tal forma que, un estudio técnico serio y aparejado con la realidad en consonancia con el método de reposición debe tener en cuenta los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto en que debe incurrirse para la realización de la obra; no obstante, sostuvo el apelante que ninguna de estas circunstancias fue tenida en cuenta por la profesional avaluadora, porque la construcción no cuenta con los respectivos planos arquitectónicos y estructurales completos, memorias de diseño estructural y estudio de suelos que en un momento dado, dieran cabida a establecer un valor más o menos real de la construcción objeto de avalúo. Teniendo en cuenta esa circunstancia particular, al indagar sobre el método utilizado por la perito a instancias de determinar el valor de la construcción dentro del contra interrogatorio que le fue formulado, la profesional avaluadora indicó que realizar un estudio detallado al respecto, representa gastos adicionales que debido a los honorarios que fueron tasados por el juzgado, no era posible realizar y en cuanto a la posibilidad de cumplir con una solicitud de reconocimiento estructural, la arquitecta señaló que no sería posible obtener la respectiva licencia que reconozca y viabilice la construcción analizada, lo que a juicio del apelante da cuenta no únicamente de la inviabilidad de la aplicación del método de valoración, sino que, de haberlo aplicado, permite establecer concretamente el valor real del inmueble, dejando dudas acerca de su credibilidad.
Criticó que la perito, erradamente, realizó la experticia aplicando el método de Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) capitalización de rentas o ingresos para valorar el precio del terreno, asumiendo la postura consistente en observar la existencia de ciertos “locales comerciales” dispuestos para la renta como único mecanismo susceptible de acreditación para otorgarle el justo precio al terreno localizado, refiriendo que en este caso, dadas las circunstancias propias de la construcción, relativas a la ausencia de licencia respectiva, realizar la valoración acudiendo a la comparación de las rentas dispuestas en bienes con “similares características” desconoce las disposiciones concurrentes con la identificación física del predio (art. 7 de la Resolución 620 de 2008 IGAC), ya que no únicamente la comparación de edificaciones similares resulta inocua sino que, por las características propias del inmueble, no es posible asimilar la capitalización de rentas respecto de bienes “similares”, por lo que a su parecer no es posible asumir como método idóneo el que fue utilizado por la experta avaluadora.
Explicó que el avalúo no tuvo en cuenta la afectación suscitada por la presencia del “Vox Colbert” presente y verificable en las inmediaciones del inmueble, que según aseguró corresponde en una afectación ambiental que debe apreciarse al momento de realizar la identificación física del predio, cuestionando que no se haya tenido en cuenta para la valoración respectiva y al momento en que la perito fue cuestionada al respecto aseguró que, de tener en cuenta dicha afectación la valoración comercial debería ser castigada en un 50%, pues ello deviene de la estandarización del riesgo respectivo, por lo que concluyó que, no solamente la aplicación del método utilizado para valorar el terreno resultó inadecuado, sino que omitió la referenciación a técnicas más idóneas.
Aseguró que, en el trámite de la oposición, el juzgado mediante auto del 19 de enero de 2024 resolvió agregar el trabajo pericial presentado por la parte demandada el 15 de enero del año en curso, sin ningún trámite, de tal modo que, independientemente de no habérsele impartido trámite, el ente juzgador tuvo a su disposición una experticia diferente que en su momento pudo haberla observado, máxime si la profesional que lo elaboró, se encontraba presente en la realización de la audiencia de instrucción y juzgamiento, considerando que, frente a la duda desplegada por el resultado de la experticia decretada de oficio, era posible acudir a una experticia diferente, por cuanto la misma había sido agregada al plenario.
En consecuencia, adujo que el juzgado no debió otorgar total credibilidad a la experticia decretada de oficio, siendo admisibles de crítica los resultados obtenidos para determinar el justo precio del inmueble al momento de concretarse el negocio jurídico correspondiente. Ahora bien, con respecto al valor efectivamente pagado, el alzadista sostuvo que, la valoración probatoria desplegada frente a dicho particular incurrió en errores de hecho y de derecho, conforme al desarrollo de la práctica de los elementos de prueba dispuestos por la A quo.
Explicó que el valor que fue efectivamente pagado no correspondió a la suma de $120.000.000, teniendo en cuenta que, los testimonios rendidos en la audiencia de instrucción y juzgamiento, informaron no haberse encontrado presentes en la negociación ni de la concretización de la compraventa, situación que a su juicio no permite valorar su correspondencia con los hechos objeto de verificación, considerando que no hay forma de verificar que los testimonios rendidos por los señores Inés Zulay Vallejos Rojas, Fernando Vallejos Rojas, Jorge Enrique Vallejos Rojas y Héctor Martín Vallejos Rojas se compadecen con la realidad, aunado al interés respecto a lo acontecido.
Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) A su parecer, el testimonio que sí logró dar a conocer acerca de las condiciones propias del negocio jurídico fue aquel rendido por la señora Carmen Amelia Rojas, en su calidad de cónyuge y beneficiaria de los pagos realizados en virtud de la venta objeto de análisis, así como de la negociación y de los pactos llevados a cabo para que el mismo se concrete.
Sostuvo que, no hubo forma de desvirtuar la no concurrencia del pago de los $180.000.000 al momento de suscribirse con la escritura pública de compraventa y que se consignaron en el instrumento escritural. Asimismo, refirió que, también corresponde al pago, los arrendamientos que pudieran generar los espacios arrendados que hacen parte del predio objeto de debate; situación que fue desconocida por la juzgadora de primer grado sin otorgar explicaciones concretas del caso.
Aseguró que, el testimonio de la señora Carmen Amelia dio cuenta sobre la entrega de frutos civiles reportados por el bien vendido, sin que sean reserva del usufructo como fue sostenido por la Juez A quo, sino equivalentes a descargos de pago adicional a lo pactado en la escritura de compraventa, habida cuenta que, los frutos civiles le pertenecen a los compradores, no obstante, dicha obligación estaría vigente hasta la muerte del vendedor y su cónyuge.
El alzadista aseveró que, la decisión de primera instancia incurrió en equivocación cuando asumió que el pago que fue efectivamente realizado por la negociación correspondió a la suma de $120.000.000, considerando que el yerro en que incurrió la juzgadora fue en la valoración del testimonio de la señora Carmen Amelia Rojas Moncayo y lo sostenido por su hija Lina Mercedes Vallejos Rojas, relacionados con el pacto y circunstancias propias del negocio jurídico protocolizado en escritura pública de venta.
Sostuvo que, del bien objeto de la venta no únicamente se canceló la suma de $120.000.000, fruto del pago por concepto de la sentencia laboral condenatoria en contra del señor Jorge Enrique Vallejos, sino que aparejado a ello se han venido cancelando montos adicionales como producto de los frutos civiles que el bien objeto de controversia llegare a producir, los cuales fueron discriminados, de forma tal que, para la fecha en que se contestó la demanda, por dicho concepto se había cancelado la suma equivalente a $159.900.000, sin contar con que se continúan pagando emolumentos por dicho concepto, desconociendo con ello lo previsto por el artículo 717 del Código Civil.
Explicó que, lo anterior quedó acreditado no únicamente con la versión testimonial de la señora Carmen Amelia Rojas, sino con las certificaciones emitidas por ella, logrando con ello demostrar pagos adicionales a aquellos acogidos por la Juez A quo; aunado a ello, la escritura pública No. 1689 del 14 de junio de 2019, reporta la entrega de un valor equivalente a $180.000.000.
Con fundamento en lo anterior aseguró que, los pagos realizados respecto de la compraventa del inmueble se resumen en: a. $120.000.000 por concepto de las obligaciones acaecidas en virtud de la sentencia dictada por el juzgado laboral en el proceso No. 2015-00088; b. $180.000.000 relacionados con el pago efectuado al momento de protocolizar la escritura pública No. 1.689 de 14 de junio de 2019, adicionalmente a lo aseverado por la testigo Carmen Amelia Rojas; y, c. $159.900.000 que a título de frutos civiles han sido cancelados en favor del señor Jorge Enrique Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) Vallejos Moncayo (Q.E.P.D.) y su cónyuge Carmen Amelia Rojas; situación que según refirió fue corroborada por las testigos Lina Mercedes e Inés Zullay Vallejos Rojas, que siempre han referido haber recibido la entrega de dichos recursos en favor de los beneficiarios, por lo que el valor pagado por el inmueble asciende a la suma de $459.900.000, calculados hasta el momento en que se contestó la demanda.
Solicitó se revoque la sentencia apelada y se declare la improcedencia de las pretensiones, se determine el justo precio del inmueble objeto de litigio y concurrente con ello el valore realmente pagado conforme a las consideraciones realizadas en dicho escrito. De forma subsidiaria, suplicó se rectifique el real precio pagado, toda vez que, se acreditó el pago de emolumentos adicionales a los establecidos por la A quo y en consecuencia, se fije el valor correspondiente con la retribución de lo efectivamente pagado a efectos de consentir la recisión del contrato, en ese sentido, se condene a la parte actora a cancelar dicha suma de dinero con el ajuste correspondiente y los intereses que llegaren a causarse. 4.2.
Por su parte, el demandado Luis Carlos Vallejos Rojas, de forma preliminar sostuvo que, la contradicción del dictamen decretado de forma oficiosa por el hecho de realizarse en audiencia, no excluye que se realice conforme a las reglas establecidas en el artículo 228 del Código General del Proceso, exponiendo que, la juzgadora de primer grado se limitó a ratificar el escrito presentado por el perito designado de oficio y no tiene de presente que en la audiencia de contradicción, el perito dejó claro que su trabajo no cumple con los requisitos consagrados en los literales 4, 5, 6, 8, 9 y 10 del artículo 226 del C.G. del P., para que sea tenido en cuenta como dictamen judicial.
Expuso que, dicho trabajo pericial no cumplió con los requisitos mínimos y conforme a la experiencia, lógica y sana crítica que invocó la operadora judicial al emitir el fallo, sino que, por el contrario, debió haberse considerando como un dictamen procedente solo en sus dos quintas partes. Con respecto al método plasmado en el dictamen, en lo que se refiere al precio de terreno aseguró que, la perito avaluadora al momento de optar por la aplicación del método de capitalización de rentas o ingresos, manifestó que frente a los ítems preguntados no los aplicó y otros los desconoce, dejando de presente que para el cálculo del valor comercial de la propiedad se basa en la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza, contradiciendo lo estipulado por el numeral 5 del artículo 16 de la Resolución 620 del año 2028 [sic] del IGAC.
Aseguró que al cuestionar a la perito acerca de las razones por las cuales no usa otro de los dos métodos (reposición y/o de mercado) previstos en la resolución 620 de 2008 IGAC, para el cálculo del valor comercial de la propiedad, ella manifiesta que no lo aplica porque en virtud al riesgo ambiental existente en la propiedad, pero no descrito en la norma urbanística del predio, tendría que castigar el bien inmueble con un 50% de su valor comercial, de tal forma que, en este caso el predio no valdría $827.323.755, sino la suma de $413.661.876.
Indicó que si la perito hubiese tenido de presente la información contenida en el certificado de libertad y tradición y la escritura de compra y venta de junio de 2019 (lote con un área de terreno de 333 mt2 sin construcciones) el justo precio, según su dictamen equivaldría a la suma de $587.399.866, correspondiente al 71% del valor Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) comercial descrito en el dictamen, y si se castigara descontándole el 50% de su valor comercial por la existencia del riesgo ambiental en la propiedad, pero no descrito en la norma urbanística del predio, el valor del justo precio según la escritura de compraventa seria la suma de $293.699.933.
A su juicio, al aplicar las reglas de la experiencia y la lógica de la sana critica en la libre valoración de la prueba por parte del operador judicial, dicha experiencia frente al dictamen pericial escrito, devela que dicho documento presenta novedades e inconsistencias evidenciadas en la audiencia de contrainterrogatorio del mismo. Con respecto a las construcciones avaluadas en el predio objeto de dictamen, la perito manifestó que llevan más de 40 años construidas, encontrando inconsistencias en la forma como obtuvo esa información a partir de la visita de campo que realizó, para lo cual sugiere tener en cuenta los testimonios de los señores Segundo Orlando Ortega Pantoja y James Orlando Ortega Castro, a raíz de lo cual concluyó que la perito no es idónea como auxiliar de la justica por no cumplir con los requisitos mínimos impuesto por el artículo 226 del código general del proceso; que el justo precio establecido dentro del informe escrito no cumple con los soportes mínimos contenidos en el artículo 16 de la resolución 620 del 2008 IGAC, para definir con certeza la correcta aplicación del método de capitalización de rentas; que de acuerdo a que el bien inmueble en la realidad práctica se enfrenta desde hace años a un riesgo inminente de afectación ambiental, el justo precio determinado en el informe escrito, se debe castigar en un 50 % de su valor; que no existe certeza que las construcciones avaluadas a la fecha del dictamen (17 octubre del año 2023) existieran total o parcialmente al momento de llevarse a cabo la compra y venta de la propiedad (junio de 2019) por no haberse realizado y aportado con el dictamen las entrevistas y cuestionarios exigidos por el artículo 230 del Código General del Proceso y por ende se deberá tener como plena prueba lo indicado en la escritura y certificado de libertad y tradición (lote de terreno de 333 metros cuadrados).
Lo anterior, permite presentar dos variables en relación al justo precio, indicando que en la compraventa realizada el día 14 de junio del año 2019 (terreno + construcciones) con afectación inminente de riesgo ambiental (-50 % de su valor comercial), equivaldría a la suma de $413.661,876 y la segunda variable corresponde a que el justo precio del bien inmueble objeto del litigio tiene una afectación inminente de riesgo ambiental (-50 % de su valor comercial), lo que equivaldría a la suma de $293.699.933.
Más adelante, cuestionó que la juzgadora de primer grado no tuvo en cuenta la ausencia de aplicación del artículo 16 de la Resolución No. 620 de 2008 del IGAC y el riesgo ambiental del bien inmueble, en aras de establecer el justo precio, debiendo aun haber revisado el dictamen pericial aportado, elaborado por la señora Adriana Báez quien determinó como justo precio el equivalente a $499.375.994; amén de lo anterior, a su juicio indicó que, al valor señalado inicialmente se le debe descontar el valor de las construcciones que equivalen a un 43% de su valor, lo que a su parecer el justo precio sería la suma de $214.731.677.
Concluyó que, el justo precio para el año 2019 es la suma de $254.215.805 y el valor del precio pactado por quienes intervinieron en el negocio según la escritura pública de compraventa No. 1689 del 14 de junio de 2019 de la Notaría Tercera del Círculo de esta ciudad, fue por la suma de $180.000.000. En cuanto al pago del precio de la compraventa, indicó que, el fallo acogió como único pago de la compraventa la suma de $120.000.000, entregado por los demandados al Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) vendedor, se desestimaron las demás sumas de dinero pagadas con fundamento en los testimonios de los señores Carmen Amelia Rojas Moncayo, Lina Mercedes Vallejos Rojas y Álvaro Narváez Montenegro.
Indicó que, solo uno de los tres testigos estuvo presente al momento en que se llevó a cabo el negocio jurídico. Aseveró que, con fundamento en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el testimonio de la señora Carmen Amelia Vallejos es acorde a su edad de 93 años, quien además de los demandados fue la única persona testigo del negocio jurídico, además de haberlo consentido junto con su esposo, manifestando claramente la forma como se pactó el precio del taller.
Sostuvo que, la operadora judicial de primer grado no podía transgredir las reglas básicas de la experiencia y lógica de la sana crítica para imponer su postura por fuera del conjunto de pruebas recaudadas dentro del debate jurídico. Aseguró que, la versión de la señora Carmen Amelia los pagos realizados por sus dos hijos demandados consistió en la suma de $120.000.000 y $180.000.000 y el excedente de los frutos civiles de los bienes desde su entrega hasta su muerte por un valor promedio de $3.000.000, que equivaldría a $174.000.000.
Ante esta sede judicial, el alzadista pretendió acreditar la lucidez mental de la señora Carmen Amelia Rojas Moncayo, no resultando admisible que la operadora judicial de primer grado la haya tergiversado, cuando se trata de una persona que conserva sus procesos de atención, memoria, lenguaje y funcionamiento, pese a los fallos leves asociados al envejecimiento normal.
Sostuvo que, de conformidad con lo aseverado por la mencionada testigo, el precio de la compraventa se conformó por $120.000.000 por el pago y gastos del proceso laboral; $180.000.000 correspondiente al pago de la escritura pública en la Notaría y los arriendos percibidos desde julio de 2019 a mayo de 2024, que equivale a $174.000.000, por lo que aseguró que el precio de lo pagado fue por la suma de $474.000.000.
A su juicio, el testimonio de la señora Lina Mercedes Vallejos debe ser desestimado, en relación a que no dio fe, ni conoció de las condiciones del precio y su pago del negocio jurídico objeto de apelación. Con fundamento en lo anterior, solicitó se revoque totalmente la pretensión subsidiaria por lesión enorme, como quiera que, no se satisfacen los postulados del artículo 1946 del Código Civil, al encontrarse probado que el precio pactado fue equivalente a $474.000.000.
El señor apoderado de la parte demandante, ante esta sede judicial formuló replica9 a los recursos de apelación formulados por los apoderados judiciales de los demandados, indicando de manera preliminar que, en esta instancia, ambos han formulado un tema nuevo que estuvo ausente en sus reparos, como es el relacionado con una presunta dación en pago.
Indicó que los dos recursos de apelación para nada indicaron el error in judicando o 9 PDF 25, Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) ad probationem, cometido por la juez de primer grado en su decisión, resultando evidente que la valoración de la prueba en la providencia significó todo un proceso hermenéutico, verificando e interpretando la realidad probatoria a la luz del contexto dado por las reglas de la experiencia, las teorías e hipótesis científicas y los postulados de la técnica legalmente aceptadas, procediendo a su análisis de manera conjunta, mediante el contraste de la información suministrada por cada una de ellas, construyendo certezas de alto poder explicativo y concordantes con la realidad del proceso Aseveró que, resultó evidente la intención de los apoderados de los apelantes a forzar el ingreso de un estudio contratado con la señora Alejandra Báez, confeccionándolo a partir de los específicos intereses de los demandados y que además fue descartado, lo que hizo necesario el decreto oficioso del dictamen pericial, con la finalidad de establecer el valor del inmueble enajenado.
Hizo referencia a que el peritazgo rendido por la Arquitecta Carmen Helena Garzón Mosquera fue apreciado por la A-quo dentro de los parámetros señalados por el artículo 232 del C.G. del P. y que en los escritos de sustentación de los recursos no se indicó el error de la operadora judicial. Sostuvo que, los diferentes medios de convicción arrimados al plenario permitieron concluir con acierto que el precio del inmueble correspondió a la suma de $120.000.000, que fue erogado por los demandados en favor del vendedor Jorge Enrique Vallejos.
Concluyó que, las sustentaciones que formularon los demandados se asimilaron a unos alegatos de conclusión, despojados de claridad de lo que debe ser un ataque a la sentencia, en orden a visibilizar los errores cometidos por la juez de primer grado. 4.3. Teniendo en cuenta que los argumentos de los dos alzadistas guardan similitud, de forma conjunta la Sala procederá a resolverlos.
De forma preliminar, debe señalarse que, en la sustentación del recurso allegado en el trámite de esta segunda instancia, el demandado Jorge Walter Vallejos10, expuso un nuevo argumento relacionado con la “Dación en pago y equivalencia prestacional como elemento excluyente de la lesión enrome”, precisando que en este caso no se trató de una compraventa simple, sino de un acuerdo complejo, según el cual se integraron prestaciones en dinero y especie; no obstante, tal reproche no fue expuesto en primera instancia al presentar excepciones ni menos como reparo en el recurso interpuesto ante la A-quo, por lo que, la Sala no resolverá en esta providencia el referido inconformismo.
Ahora, ha de precisarse que, la lesión enorme se ha definido como un vicio objetivo del acto generador de un perjuicio patrimonial de cierta dimensión que sufre una de las partes en algunos negocios jurídicos, por la falta de equivalencia entre las prestaciones, tal y como sucede en el contrato de compraventa que, a voces del artículo 1946 del Código Civil es susceptible de rescisión por lesión enorme.
El artículo 1947 de la misma codificación precisa cuando se configura la lesión enorme en los contratos de venta: 10 PDF 16, Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) "el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
Justo precio que se refiere al tiempo del contrato”. De tal forma que, en aquellos eventos en que las cargas asumidas por el vendedor y el comprador resultan enormemente asimétricas, en la proporción señalada en el citado precepto 1947, y de cara al valor de mercado que habría tenido la heredad compravendida para cuando se ajustó el negocio translaticio, el equilibrio echado de menos puede alcanzarse rescindiendo el contrato viciado, o reajustando sus prestaciones.
La Corte Suprema de Justicia, ha decantado que para estructurarse la lesión enorme en la compraventa se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) que la venta sea sobre bienes inmuebles, y no se hubiese hecho por ministerio de la justicia (art. 1949 C.C., mod. art. 32 de la ley 57 de 1887); b) que la divergencia entre el justo precio al tiempo del contrato y el pactado sea enorme: menos de la mitad, o más del doble (art. 1947 C.C.); c) que el negocio celebrado no sea de carácter aleatorio; d) que luego de verificarse el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria; e) que el bien objeto del negocio no se hubiese perdido en poder del comprador (art. 1951); y f) que la acción rescisoria se ejerza dentro del término legal de cuatro años (art. 1954)11.
Dicho de otro modo, si bien el derecho privado reconoce a las personas amplias potestades a la hora de juzgar la correspondencia entre lo que deben entregar y lo que recibirán a cambio en una negociación, por razones de equidad y de orden público imponen establecer remedios que permitan salvaguardar un sano equilibrio contractual, al menos en los acuerdos con mayor relevancia social, como la compraventa de bienes inmuebles.
Así lo ha precisado la Corte, al analizar un caso semejante: “La institución en comento, bueno es memorar, fue erigida para restablecer la llamada justicia conmutativa, pues es de entender que, en los contratos de esa estirpe, en aras de garantizar un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, las recíprocas prestaciones deben ser, en cierta medida, proporcionales.
Si no existe, por lo tanto, equilibrio entre los beneficios de un acto o contrato y los sacrificios efectuados tendientes a obtenerlos, nace el derecho para solicitar la rescisión del negocio, sin perjuicio, claro está, de que sea consentida o frenada por el contratante contra el cual se pronuncia. En el contrato de compraventa, concretamente el caso del vendedor lesionado, que es el planteado en el sub judice, el vicio se estructura “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende” (artículo 1947 del Código Civil).
En ese orden, objetivamente, el precio convenido y el justo precio, todo obviamente para la época de la compraventa, o de la promesa de celebrarla, en el evento de que ésta preceda a aquélla, como lo ha precisado la jurisprudencia, constituyen los elementos a confrontar en pos de establecer si existe la desproporción en la magnitud aludida, porque al fin de cuentas el sustrato de la acción radica en evitar un recíproco e injusto empobrecimiento y enriquecimiento de las partes”12.
Con sustento en lo anterior, se concluye que, en este caso, la prosperidad de las 11 Entre otras, pueden consultarse las sentencias civiles de 6 de mayo de 1968 (G.J. 2297 a 2299, págs. 98 y ss.); 5 de julio de 1977, G.J. CLV, p. 157); Cas. Civ. de 23 de abril de 1981 (G.J. 2407, págs. 415); 18 de agosto de 1987 (G.J. 2427, págs. 117 y ss.); y 15 de diciembre de 2009 (Exp. 1100131030101998-17323-01). 12 Corte Suprema de Justicia 16 may. 2008, rad. 1995-01977-01; reiterada en CSJ SC, 14 jun. 2013, rad. 2009-00084-01).
Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) pretensiones de rescisión por lesión enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, dependerán de asumir la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato.
En el asunto que hoy ocupa la atención de la Sala, efectivamente el contrato que se pretende rescindir a través del ejercicio de la acción de lesión enorme es una compraventa de bien inmueble, la cual está consignada en la escritura pública No. 1689 del 14 de junio de 2019, protocolizada en la Notaría Tercera del Círculo de Pasto13 y versa sobre el predio identificado con el número de matrícula inmobiliaria 240 – 176713 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad; instrumento público que fue aclarado por los comparecientes por escritura pública 3227 del 15 de octubre de 2019 otorgada ante la misma Notaría Tercera del Círculo de esta localidad, corrigiendo que el área del predio correspondía a 333 metros cuadrados14.
Continuando con el análisis, respecto del precio pactado en el contrato, de la lectura del instrumento mencionado se precisó que el valor ascendió a la suma de ciento ochenta millones de pesos ($180.000.000.oo); no obstante, es ese precisamente uno de los puntos basilares sobre el cual los alzadistas estructuran sus argumentos y claramente es divergente a lo aseverado por el extremo actor, pues mientras en el acontecer fáctico del escrito de la demanda, se anunció que pese a la “inexistencia del negocio jurídico que se consignó en la escritura mencionada”, se hizo constar un valor por la suma de $180’000.000 que se declaró haberse cancelado, en contravía de la realidad, asegurando que jamás se descargó valor alguno y que representa una séptima parte del valor comercial del inmueble, que conduce a la estructuración de la lesión enorme, los demandados al momento de contestar la demanda, se opusieron a las pretensiones de la misma y el convocado Jorge Walter Vallejos Rojas al repelerla, adveró haber cancelado las siguientes sumas a favor de los señores Jorge Vallejos y Carmen Amelia Rojas: 1. $100.000.000, correspondientes a la cancelación por parte de él y su hermano Luis Carlos Vallejos a las condenas impuestas a órdenes del Juzgado Primero Laboral del Circuito de esta ciudad al interior del proceso ordinario laboral No. 2015-00088; 2. $ 180.000.000, por concepto del pago parcial del contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 1.689; 3. $20.000.000, por el pago de honorarios y gastos de representación de los procesos laborales números 2015-00088 y 2017-00268; y, 4. $150.000.000, por concepto de cancelación de los cánones de arrendamiento de locales comerciales de lote denominado “TALLER”.
De conformidad con lo expuesto, es menester tener en cuenta lo dispuesto por la Corte Suprema de Justicia: “En síntesis, pues, este justo valor debe ser comparado con el de la negociación; más si en el proceso se alega que el precio que expresa el documento fue simulado como ocurre en el presente caso, el fallador tendría que acudir a otros medios de convicción conducentes a tal fin como son los interrogatorios de parte, documentos privados, declaraciones de testigos y pruebas indiciarlas, tenidos por el actual Código de Procedimiento Civil [ahora código general del proceso] como idóneos para la demostración del precio oculto pactado y pagado, de acuerdo con las reglas de la sana crítica y sus limitaciones legales”. 13 PDF 01, Carpeta 01 Demanda, páginas 27 a 30, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 14 PDF 01, Carpeta 01 Demanda, páginas 31 a 33, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) En rigor de lo anterior, la Sala procederá con el análisis de los elementos suasorios que integran el plenario.
Dentro de la audiencia inicial llevada a cabo el 24 de agosto de 2023 ante la sede judicial de primera instancia, se practicó el interrogatorio de parte a los demandados Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas, así como a la impulsora de la demanda, la señora Sonia Vallejos Rojas, en ese orden; oportunidad en la cual, al respecto, ellos se pronunciaron en el siguiente sentido: El demandado Jorge Walter Vallejos, refirió que junto con su hermano Luis Carlos realizaron una negociación con su señor padre y su madre por un valor de $456.000.000, precisando que les entregaron un dinero inicial equivalente a $180.000.000 como primer pago; posteriormente, sostuvo que, como sus padres fueron demandados en una demanda laboral, ellos le entregaron a su padre para pagar esa condena, la suma de $100.000.000 y seguido a ello el señor Jorge Enrique Vallejos realizó la escritura del inmueble.
Luego, con él pactaron que un canon de arrendamiento producto del inmueble le entregarían hasta el momento de la muerte de los dos, el cual lo continúa recibiendo su señora madre; adicional a esos valores también pagaron $20.000.000 para que su padre cancele los honorarios a sus abogados15. En sentido similar, el accionado Luis Carlos Vallejos, al respecto aseguró que, el precio de todo el negocio fue de $456.000.000, que el primer pago correspondió a $180.000.000; el otro fue de $100.000.000, debiendo sufragar también unos gastos procesales de $18.000.000 o $20.000.000 y adicional a ello, se entregaron alrededor de $160.000.000 o $165.000.000 en tres pagos de $23.000.000, se hicieron dos pagos de $19.000.000, dos pagos de $11.000.000, un pago de $15.000.000, otro de $3.000.000 que se fueron entregando por los cánones de arrendamiento y aportes que él y su hermano Walter efectuaba16.
Por su parte, la promotora de esta acción, al ser increpada acerca de cuál es la razón por la cual considera que el contrato mediante el cual su padre le transfirió el inmueble a sus dos hermanos no es válido, precisó que, se debe al derecho que tienen todos los hermanos a disfrutar del bien que en este asunto se pretende rescindir, habiéndose percatado que los dos demandados no pagaron nada en contraprestación a ese negocio y se enteró de esa situación a raíz de la muerte de su padre, cuando su hermano Fernando abrió el testamento y tuvo una charla con su señora madre y sus hermanos Inés y Enrique, momento en el cual Fernando cuestionó a su madre sobre el por qué habían vendido el taller y la razón por la cual Sonia no aparecía en el testamento17.
En la audiencia de instrucción y juzgamiento que por inconvenientes técnicos debió reprogramarse en varias oportunidades, se recibió el testimonio de la señora Carmen Amelia Rojas, quien inicialmente manifestó que el precio que los compradores pagaron por el inmueble fue por $300.000.000, de los cuales $120.000.000 debieron cancelarse al cuidador que los demandó Marcos Oviedo y $180.000.000, al momento de acudir a la Notaría; asimismo, indicó que, el inmueble al encontrarse arrendado aproximadamente en $3.500.000, esos dineros también los recibe ella, por cuanto su 15 Carpeta 05 Audiencia 372, primera parte, record 11:10 a 53:20, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 16 Carpeta 05 Audiencia 372, primera parte, record 01:46:33 a 01:55:46, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 17 Carpeta 05 Audiencia 372, primera parte, record 02:04 a 02:29:00, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) difunto esposo determinó que esos recursos debían ser entregados a ella, hasta el momento que fallezca.
Más adelante, al ser increpada por el señor apoderado judicial de la actora sobre el hecho según el cual la señora Sonia Vallejos le comentó que el taller o el lote de terreno jamás fue vendido a los señores Walter y Luis Carlos, sino que fue un regalo de ella y del señor Jorge Enrique por el amor que sentían hacia sus dos hijos, de forma espontánea ella manifestó que sí, porque ellos los ayudaron a conseguir el dinero, por lo que les dieron las gracias, porque el resto de hijos no quisieron aportar con un peso, aclarando más adelante que no se trató de un regalo, sino de un negocio18.
Por su parte, la deponente Inés Zullay Vallejos Rojas, quien aseguró ha vivido hace 32 años junto a su padres, cuidándolos y mirando por ellos, dijo que, nunca se llevó a cabo la negociación a la que hacen referencia los demandados, que jamás se enteró de dicho negocio, que tenía mucha confianza con su padre y él jamás le manifestó algo semejante y debido al tiempo que compartía con él cuando estuvo vivo, en algunas oportunidades él le manifestó que le querían “quitar el taller”.
Asimismo, aseguró no haber tenido conocimiento que su padre haya vendido el taller y que nunca se enteró de que él haya recibido dinero por dicha venta, siendo contrario a la verdad lo que aseguró su señora madre, acerca de que los demandados hayan pagado la suma de $300.000.000. Indicó que, dado el nivel de confianza que le tenía su señor padre, por cuanto ella le manejaba su dinero, en el hipotético caso de haber existido la negociación referida, evidentemente él se lo hubiera comentado y además le habría entregado el dinero para que lo guarde y administre, por lo que fue enfática en sostener no ser cierto lo manifestado por su señora madre relativo a que sus dos hermanos demandados negociaron con su padre por la suma de $300.000.000 la venta del inmueble, asegurando que nunca hubo venta porque de haber sucedido, su señor padre se lo hubiera comentado por cuanto tenían una relación muy cercana19.
El testigo Fernando Vallejos, respecto a la negociación del inmueble de su padre consideró que él fue manipulado por su señora madre y sus hermanos Luis Carlos y Walter para firmar las escrituras y que lo que pretende es que se respete la voluntad de su padre que quería que todo fuera equitativo entre todos sus hermanos, porque al ser él y sus hermanos hijos biológicos, se hallan en igualdad de condiciones para cada una de las propiedades que su padre en su testamento designó20.
El deponente Jorge Enrique Vallejos Rojas, quien trabajó durante 26 años al lado de su padre, manifestó que él nunca le comentó la intención de vender el taller o que lo había enajenado y que hasta que su hermano Fernando hizo las diligencias para conocer acerca del testamento, después de leerlo, hablaron con su señora madre, conociendo con posterioridad que su padre había vendido el taller a sus dos hermanos, sin que a su juicio existiera razón que justifique ese acto, por cuanto su señor padre era autosuficiente, pues tenía todo el parque automotor.
Más adelante, al ser cuestionado acerca de si el señor Jorge Enrique hubiese vendido el taller y recibido la suma de $180.000.000, a quién le hubiera entregado ese dinero, contestó que habría sido a su hermana Inés, pero sabía que eso no sucedió porque nunca 18 Carpeta 12 Audiencia 373, record 01:37:50 a 01:46:35, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 19 Carpeta 12 Audiencia 373, record 02:00:50 a 02:18:42, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 20 Carpeta 12 Audiencia 373, record 10:52 a 43:58, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) quiso deshacerse de dicho bien21.
El testigo Héctor Martín Vallejos Rojas frente a la pregunta relativa a que, ante la hipótesis de que si su señor padre hubiera recibido una gran cantidad de dinero ese dinero se lo hubiera entregado a Inés para que se lo administre, manifestó que sí o que ella se hubiera dado cuenta de esa situación, siendo enfático con que no creía que su padre hubiera recibido cantidades significantes de dinero, porque él vivía con pocos montos de dinero y ya casi no salía de la finca22.
La señora Lina Vallejos Rojas, al ser interrogada acerca de si tenía conocimiento en qué consistió la negociación del inmueble que era de propiedad de su padre, precisó que, debido al proceso adelantado por el trabajador en el que su padre fue condenado a $120.000.000, los únicos que asumieron ese pago fueron Luis Carlos y Walter, porque de los demás hermanos no hubo nadie más que se hiciera responsable de esa obligación, por lo que sabía que ellos habían pagado esa suma.
Al preguntarle acerca de si sabía o no cuál fue el precio que realmente pagaron sus hermanos por el inmueble, precisó que, tenía conocimiento que eran $120.000.000 que debió consignarse a órdenes del juzgado y mensualmente, había un ingreso de aproximadamente $3.000.000 que tenían que ser entregados a su señor padre, mientras él estuviera vivo y después a su señora madre, entendiendo que esas sumas que se cancelaban mensualmente sí formaban parte del precio.
Expresó también que, la negociación del taller sí fue real, su padre era un hombre justo y correcto y hasta el último día de su muerte estuvo lucido y muy claro en sus pensamientos. Indicó que, lo que su madre manifestó relacionado con que la forma de pago fue equivalente a $120.000.000 para la demanda laboral, $180.000.000 al momento en la escritura y el resto de los arrendamientos hasta el día de su muerte, ella no lo pone en duda, constándole que desde que su señor padre falleció, a su señora madre le entregan los cánones de arrendamiento23.
Los testigos James Orlando Ortega Castro y Segundo Gonzalo Ortega Pantoja, fueron contestes en asegurar las circunstancias en cómo llegaron a arrendar el local en el que funciona el restaurante, precisar que en algunas oportunidades se cancelan los cánones de arrendamiento a la señora Carmen Amelia Rojas y en otras ocasiones lo hacen al señor Luis Carlos Vallejos, de quien sostuvieron reconocen como dueños del local24.
Finalmente, también se cuenta con el testimonio del señor Álvaro Remigio Narváez Montenegro, quien se desempeña como contador público del Colegio Británico y certificó los ingresos de los demandados para diferentes años; precisó haber escuchado que los demandados compraron el bien inmueble objeto de este proceso en alrededor de $120.000.00025.
Con sustento en los interrogatorios y las versiones testimoniales recaudadas, encuentra la Sala que, los demandados manifestaron que la negociación del inmueble correspondió a $456.000.000; versión que fue respaldada por la testigo Lina Vallejos, quien fue la que más credibilidad otorgó a dicho acto, expresando que ella no dudaba de lo asegurado por su señora madre Carmen Rojas quien sostuvo que se pagaron 21 Carpeta 12 Audiencia 373, record 57:35 a 01:15:14, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 22 Carpeta 12 Audiencia 373, record 01:40:33 a 02:12:59, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 23 Carpeta 12 Audiencia 373, record 02:18:36 a 33:39, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 24 Carpeta 12 Audiencia 373, record 04:37 a 46:31, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 25 Carpeta 12 Audiencia 373, record 51:03 a 01:33:22, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) $120.000.000, más $180.000.000 y los cánones de arrendamiento que percibe mensualmente.
En la versión testimonial ofrecida por la señora Carmen Amelia Rojas, manifestó que el precio total de la negociación fue equivalente a $300.000.000, distribuyéndose en $120.000.000 por cuenta de la condena impuesta por el proceso laboral adelantado por el señor Marcos Chamorro Oviedo, así como los $180.000.000 para ser entregados en la Notaría y los $3.500.000 por los cánones de arrendamiento que mensualmente percibe.
Con sustento en los medios de convicción integrantes del epígrafe, es dable sostener que, de los distintos valores que la parte demandada aseguró fueron cancelados por concepto del precio por la compra del inmueble, únicamente se encuentra acreditado el pago de $120.000.000, como quiera que, el resto de sumas de dinero no hallaron respaldo probatorio diferente a la parte demandada y algunos de los testigos (Carmen y Lina), según pasa a explicarse: La señora Carmen Amelia al momento de rendir su versión testimonial precisó que el precio que los compradores pagaron por el inmueble fue por $300.000.000, de los cuales $120.000.000 debieron cancelarse al cuidador que los demandó Marcos Oviedo y $180.000.000, al momento de acudir a la Notaría e indicó que recibe aproximadamente la suma de $3.500.000 por concepto de arriendos para su sostenimiento; por su parte, los demandados Luis Carlos y Jorge Walter también sostuvieron haber cancelado el equivalente a $100.000.000 por concepto de la demanda laboral, más gastos procesales y honorarios de abogados la suma de $18.000.000 o $20.000.000; situación que también fue sostenida por la testigo Lina Vallejos Rojas, quien aseguró que la negociación fue real y no existe razón para dudar de lo manifestado al respecto por su señora madre.
Las aseveraciones relacionadas con haber pagado la suma de $120.000.000 se patentiza con lo acontecido al interior del proceso No. 2015-00088 remitido por el Juzgado Primero Laboral del Circuito de esta ciudad26. De tal forma que, con fundamento en el acontecer fáctico del mencionado asunto laboral, así como las manifestaciones rendidas por las dos testigos y los interrogatorios de parte de los demandados, resulta claro que la aseveración relacionada con que los demandados cancelaron la suma de $120.000.000, se encuentra debidamente comprobada.
Situación distinta acontece con lo relativo a la suma de $180.000.000, pues los demandados fueron coincidentes al rendir su interrogatorio en afirmar que realizaron un primer pago por dicho valor y a su vez el demandado Jorge Walter indicó que la entrega de esa suma de dinero fue producto de la confianza que sentían sus padres hacia él y su hermano Luis Carlos, por lo que, al momento de efectuar la entrega del dinero, nunca exigieron un recibo de parte de sus progenitores; la aseveración sobre ese monto fue sostenida por la señora Carmen Amelia, quien al rendir su versión informó que el monto de $180.000.000 fue entregado al “Notario”.
Por su parte, el señor Álvaro Remigio Narváez quien es contador público y trabaja con los demandados hace aproximadamente ocho años en el Colegio Musical Británico, en 26 PDF 02, Carpeta 06 Pruebas, Carpeta 12 proceso Juzgado Primero Laboral No. 2015-00088, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) el departamento de contabilidad, al ser interrogado por la juez de primer grado acerca de si en la declaración de renta del año 2019 que fue presentada en el 2020, los demandados declararon la compra de un inmueble en inmediaciones del Parque Bolívar, el testigo precisó que sí, que el valor del precio bien fue alrededor de $120.000.000; sin embargo, pese a ser cuestionado en distintas oportunidades tanto por la operadora judicial de primera instancia, como por los apoderados judiciales para que brinde mayores detalles o las explicaciones necesarias atinentes a la forma en que la adquisición del inmueble por parte de los demandados se podía reflejar en la declaración de renta, no ofreció razones o respuestas que esclarezcan ese punto.
Sumado a lo expuesto, no puede echarse de menos que, la hija del fallecido Jorge Enrique Vallejos, como es la señora Inés Zullay quien vivió durante 32 años con él, prestándole atención y prodigándole cuidado a sus padres y tenía la función de administrar los recursos que él le encomendaba, aseguró que dado el grado de confianza que ella y don Jorge Enrique tenían, él nunca le manifestó haber recibido la elevada suma de $180.000.000 y que en caso de haberlo hecho, se los habría entregado a ella para administrarlos, situación que nunca ocurrió; por el contrario, según su dicho, en algunas oportunidades su padre le manifestó que, le “querían quitar el taller”, resultando inverosímil para ella que él haya deseado venderlo o negociarlo.
De esta forma, se concluye que, el pago por la suma de $180.000.000 que aparece registrado en la escritura pública No. 1689 del 14 de junio de 2019, protocolizada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, no logró acreditarse, pues revisadas las declaraciones de renta de los señores Luis Carlos y Jorge Walter Vallejo27, no se evidencia de manera clara que la adquisición del inmueble haya acrecentado su patrimonio, además que, el contador público que se ha encargado de realizar dichos documentos aseguró que el precio de la compraventa del bien fue equivalente a $120.000.000 y no $180.000.000 y en la audiencia de instrucción no logró brindar explicaciones claras, ni convincentes acerca de cómo la adquisición del bien podía reflejarse en las declaraciones de renta de los demandados y adicionalmente, el testimonio de la señora Inés Zullay Vallejos, quien tenía mucha confianza con su señor padre, refirió que él nunca le mencionó la intención de vender el taller y mucho menos que haya recibido tan alta suma de dinero, pues de haberlo hecho, se lo habría comentado y también le habría entregado el dinero para que se lo administre; por el contrario, sí informó que, en algunas oportunidades su padre le mencionó que le querían “quitar su taller”.
Ahora bien, con respecto a los diferentes cánones de arrendamiento que la señora Carmen Amelia percibe cada mes por la suma aproximada de $3.500.000, es dable indicar primeramente que, según lo aseverado por los demandados, no coinciden en referir el valor exacto que por dicho concepto ha percibido su señora madre, es por ello que, el supuesto “pago” como parte del precio no es creíble por cuanto no existe consistencia, ni similitud en sus dichos pues se contradijeron asegurando valores distintos, como quiera que el señor Jorge Walter Vallejos Rojas, al momento de formular el recurso de apelación precisó que, para la fecha en que se contestó la demanda, es decir para el mes de noviembre de 2022, se había cancelado por concepto de arriendos la suma de $159.900.000, mientras que el demandado Luis Carlos Vallejos, indicó que, lo pagado por cánones de arrendamiento correspondía a la suma de $174.000.000, lo que claramente le resta credibilidad a la manifestación relacionada con que los pagos de los cánones de arrendamiento que mensualmente le son entregados a la señora Carmen Amelia Rojas corresponden al pago de parte del precio 27 PDF 04, páginas 6, 7 y 8, Carpeta 06 Pruebas, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) por la compraventa del inmueble.
Del análisis esbozado, se advierte que ha quedado demostrado que la señora madre de los contendientes mensualmente percibe ingresos por concepto de cánones de arrendamiento de los locales comerciales que funcionan en el inmueble materia de este asunto, tal como ella lo aseguró al rendir su interrogatorio y fue sostenido por los demandados y algunos testigos como los señores James Orlando y Segundo Gonzalo Ortega; circunstancia que también encuentra respaldo en las certificaciones que ella suscribió en distintas fechas en las cuales da cuenta de haber recibido diferentes sumas de dinero por dichos contratos de arrendamiento28, de eso no existe duda; no obstante, los medios de convicción no demostraron que esas sumas de dinero correspondan al pago del precio del inmueble, sino que lo que de ellos es dable concluir es que dichos arriendos representan una ayuda económica que la señora Rojas Moncayo percibe para su sostenimiento, pues según se vio, sobre dicha circunstancia los demandados aseveraron valores diferentes y nadie logró dar razón a ciencia cierta que tales sumas de dinero realmente tenían origen en la negociación del bien.
Con sustento en los medios de convicción integrantes en el dossier, se concluye que la suma que sí se logró demostrar que los demandados pagaron por la compraventa del inmueble fue la de $120.000.000, que correspondieron a la condena impuesta al interior del proceso laboral No. 2015-00088, respecto de la cual no existe duda que los señores Jorge Walter y Luis Carlos la asumieron; tal como además, así lo indicó el señor contador público Álvaro Remigio Narváez Montenegro, quien adveró haber tenido conocimiento que el inmueble fue comprado por ese valor.
Con base en lo expuesto y contrario a como lo aseguraron los apelantes, no se logró acreditar que la negociación del inmueble correspondió a la suma que ellos indicaron, a partir de lo cual se colige que en ningún error de valoración probatoria incurrió la juzgadora de primer grado. Así, teniendo claridad respecto del precio pactado, el cual ascendió a ciento veinte millones de pesos ($120.000.000.oo), es menester verificar cuál era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de su celebración, es decir, para el 14 de junio de 2019.
Frente a dicho aspecto la Corte Suprema de Justicia ha indicado: “Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relación con el tiempo del respectivo contrato y para cuyo propósito la prueba técnica, como el dictamen, es acaso la más idónea, según fue anotado en la sentencia de casación que antecede a esta” 29. Sobre el particular no existen reglas especiales, el justo precio es susceptible de ser acreditado en juicio a través de cualquier medio de prueba; no obstante, suelen ser de gran utilidad las evidencias técnicas, pues estas aportan información objetiva relevante al debate, y muestran cómo correlacionarla de forma armónica con las reglas y los métodos que guían la actividad de valoración inmobiliaria en Colombia30.
Para tal empeño, la Sala acudirá a la prueba técnica, encontrando que, durante el trámite de la primera instancia, el trabajo que pretendió incorporar la parte actora, elaborado por el señor Libio Néstor Bolaños Narváez y aquel confeccionado por la señora 28 PDF 02, páginas 37 a 46 Carpeta 04 Contestaciones, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 29 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 18 de julio de 2017. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. SC10291-2017. Radicación n.° 73001-31-03-001-2008-00374-01. 30 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 6 jun. 2006, rad. 1998-17323-01. Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) Alejandra Báez del Hierro, que fuera allegado por la parte accionada, en audiencia celebrada el 24 de agosto de 2023, la juzgadora resolvió no decretarlos como prueba pericial31; decisión que además adquirió firmeza sin ser reprochada por ninguno de los intervinientes.
No obstante, en la misma oportunidad la sede judicial de primer grado resolvió decretar de manera oficiosa el avalúo pericial, con el fin de establecer el avalúo del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 240-176713 de la ORIP de Pasto, ubicado en la calle 22 N° 10-48, Parque Bolívar, para junio de 2019, para lo cual dispuso oficiar a la Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional Nariño, para que su director, designe uno de los profesionales a ella adscritos para que cumpla dicha orden32.
Por ello, se abordarán los reproches planteados con relación al dictamen pericial recaudado en primera instancia, examen que resulta determinante para establecer si, tal como consideró la falladora de primer grado, el precio recibido por el vendedor fue inferior a la mitad del justo precio del inmueble vendido. Así, se observa que, el dictamen rendido por la Arquitecta Carmen Helena Garzón Mosquera33, quien es miembro de la Lonja Inmobiliaria de la SCA, inició con la localización en la zona, el sector y la manzana del inmueble, su información básica o general tales como el tipo del inmueble, su ubicación, el objeto y método del avalúo, el Municipio, el Departamento, la vigencia de dicho avalúo, los documentos consultados, el propósito de dicho laborío, las fechas, propietarios, títulos de adquisición, matrícula inmobiliaria, código catastral, avalúo catastral, estrato, las generalidades del sector.
Más adelante, tuvo en cuenta la normatividad como es el Acuerdo No. 004 de 2025 POT Pasto y luego hizo referencia a las características del terreno, tales como la topografía, la forma, las vías de acceso, el estado actual de la construcción, se enlistaron los servicios públicos del inmueble, las áreas, los linderos del predio, la vetustez del inmueble, los detalles de la construcción y la distribución, adjuntando un registro fotográfico del bien.
Ahora bien, en lo que interesa a esta judicatura por haber sido objeto de censura por los apelantes, se observa que, la perito adicionalmente a las características más relevantes de la unidad a avaluar, para efectos de determinar el justiprecio, tuvo en cuenta las siguientes consideraciones generales: “El predio está ubicado en el sector de Parque Bolívar, caracterizado por desarrollar usos mixtos, donde se combina el uso de comercio y servicios con el residencial.
Para el presente caso se liquidan las áreas construidas susceptibles a legalizar. Las vías de acceso y servicios generales de infraestructura del sector. La edad y el actual estado de conservación de la construcción. El grado de desarrollo, categoría y homogeneidad del sector. El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado competitivo y abierto con alternativas de negociación y sin existencia de estímulos indebidos. 31 Carpeta 05 Audiencia 372, PDF 05 Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 32 Carpeta 05 Audiencia 372, PDF 05 Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 33 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) El avalúo practicado no tiene aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, tradición, ni vicios ocultos de carácter legal, la inspección se hizo con carácter de observación valuatoria, esto significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones, análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o técnico existentes al momento de la inspección. Para efectos de la estimación del valor del bien avaluado, adicionalmente se han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en los sectores a los que homogéneamente pertenece el inmueble” 34.
Seguido ello, especificó que para determinar las bases para el avalúo y mercadeo de rentas el método que se utilizó fue el de “Capitalización de Rentas o Ingresos”, según el cual se investigaron ofertas de inmuebles similares en rentas, en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en sectores de alguna manera comparables, precisando que en dicho método se busca establecer el valor comercial del bien a partir de rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés, aplicando en este caso una tasa de comercialización de 0,5 acorde con la dinámica inmobiliaria del sector, adjuntando un cuadro en el cual se discrimina el estudio de mercado efectuado para tal fin, en distintos sectores de esta ciudad35, respecto de los cuales adjunta fotografías y añade una descripción. Con respecto al valor de la construcción, la arquitecta especificó que la metodología que utilizó correspondió a la de “Método de Reposición como nuevo”, especificando que, busca establecer el valor comercial de un inmueble, a partir de calcular cuánto cuesta, hoy, producir una construcción equiparable en términos funcionales, número de espacios, de baños, y demás elementos que la conformen, con los materiales y técnicas usuales en el momento de hacer el avalúo y no necesariamente con las características que tenga el bien, por cuanto en muchas oportunidades en su fabricación se emplearon materiales y técnicas no disponibles en el momento.
Expuso que, para obtener un valor real del inmueble (m2) se tiene en cuenta el estado de conservación y se utilizará las Normas de Tasación Urbana de FITTO Y CORVINI, advirtiendo que como el inmueble objeto de avalúo ya ha sido utilizado durante un período de tiempo es necesario descontarle este tiempo, aplicando un método de depreciación, describiendo la siguiente información36: Añadiendo que se tuvieron en cuenta otras consideraciones que influyeron para efectos de arrojar el valor del mercado de la propiedad para el mes de junio de 2019.
Finalmente, concluyó que el valor en el mercado de la propiedad en cuestión, en la referida fecha correspondió a la suma de ochocientos veintisiete millones trescientos 34 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 22, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 35 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 23, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 36 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 25, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) veintitrés mil setecientos cincuenta y cinco pesos M/CTE.
($827.323.755). Ahora bien, revisadas las actuaciones, advierte la Sala que en audiencias que tuvieron lugar el 27 de febrero, 2 y 14 de mayo de 2024, se citó a la perito para surtir la contradicción oral del dictamen, quien compareció a todas ellas, en las cuales se garantizó debidamente el derecho de contradicción de los contendientes. Inicialmente, la perito Carmen Helena Garzón suministró ciertas explicaciones sobre el trabajo presentado; más adelante, al ser interrogada por el extremo demandado sobre el método utilizado para llevar a cabo la experticia precisó que al remitirse a la página 23 de dicho trabajo se hace referencia a las bases para el avalúo y mercadeo de rentas, indicando que el método que se utilizó fue el capitalización de rentas o ingresos donde se investigan ofertas de inmuebles similares en rentas en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en sectores de alguna manera comparables.
Luego, la auxiliar precisó acerca de las condiciones del sector y ubicación del inmueble: “Entonces este predio es muy particular por su ubicación entonces al tener incertidumbre de acuerdo a la norma, porque todos sabemos que el POT está en ajuste, que los estudios de riesgo recién se entregaron hace pocos días, es probable que este lote después del ajuste del POT quede afectado con ronda hídrica y por tanto se castigue a la mitad el avalúo comercial entonces como esto era un avalúo del 2019, entonces pues en ese momento la norma no era clara, en ese momento la norma no es clara entonces el uso del inmueble es comercial, actualmente está arrendado a la señora de la estética, al señor de los chorizos y una casa de motos creo que es, de repuesto de motos.
Entonces vuelvo y repito, el método más apropiado fue el de rentas, sí, por el uso y por el sector y por el mercado inmobiliario de la zona”37. Al ser interrogada por el señor apoderado judicial del demandado Jorge Vallejo, acerca de existir algún limitante para que ella como perito no haya tenido en cuenta la limitación que si bien no está en la norma urbanística, se relacionan con el tema de la afectación por la ronda hídrica o la razón por la cual no tuvo en cuenta esa situación, ella manifestó que, en este caso su conclusión tiene fundamento jurídico “sí, si vemos la página 11 está el punto 6 de normatividad, está, yo solicité la norma urbanística del predio, sí, está la conclusión normativa, dicen que, bueno, no se alcanza a leer mucho pero dice condición de riesgo volcánico bajo, sí y dice que no tiene ronda hídrica porque, como les digo tiene el Vox Culver, sí porque la norma dice que las quebradas que están canalizadas no representan riesgo y eso es una falsedad, sí, porque el río está, está el Vox Culver y la quebrada Guachucal nos da la razón, sí entonces yo aquí coloco la norma, sí, yo no puedo contradecir a las autoridades competentes, es más, en la página 12 dice certificado de riesgos y restricciones, sí y también dice que tiene una condición de riesgo volcánico bajo, sí. Esa franja de los 30 metros o los 60 metros ya lo establecerá en el ajuste de la foto, o sea, no es mi competencia decir si ese predio está o no está en riesgo volcánico o de ronda hídrica” 38.
Al preguntarle por el artículo 206 de la ley 1450 de 2011, que se refiere a la afectación ambiental que puede tener un predio que está cercano a una ronda hídrica, por qué no se refirió a esa situación o por qué en su dictamen pericial no hace una salvedad al respecto, ella manifestó que “Actualmente el predio es un inmueble urbano, tiene su código predial, están pagando impuestos, el avalúo catastral no lo vi pero supongo que es costoso entonces, bajo ese parámetro se asumió que el inmueble es urbano. Lo que usted menciona es un suelo de protección y es otra categoría, si usted puede ver en la página 31, este predio está en la categoría 1, inmuebles urbanos, casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados, total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no clasificados en la estructura ecológica principal, lotes en suelo de expansión con plan parcial adoptado.
El que usted menciona sería la 37 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 38 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) categoría 3, que es recursos naturales y suelos de protección, bienes ambientales, minas, yacimientos, explotaciones minerales, lotes incluidos en la estructura ecológica principal, lotes definidos o contemplados en el código de recursos naturales renovables y daños ambientales” 39.
De tal forma que, lo expuesto por la perito permite corroborar que, contrario a como ha sido asegurado por los apelantes, del análisis realizado por la perito de acuerdo con la normatividad vigente y las condiciones físicas que presentaba el inmueble, no era dable concluir que actualmente el predio debía ser castigado en su valor final, habida cuenta que, el uso del predio es urbano, según así lo certifica el señor Subsecretario de Aplicación de Normas Urbanísticas, de tal forma que, fundamentándose en la normatividad vigente, es que ella emitió su concepto, desconociendo cómo quedaría el bien en un futuro en el nuevo proyecto del POT.
Al respecto, en el trabajo pericial se indicó lo siguiente40: 39 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 40 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 11, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) La perito al ser cuestionada acerca del posible riesgo de “Vox culvert” y el riesgo ambiental, por la cercanía al río, refirió que, en caso en que el predio llegara a estar afectado por ronda hídrica o por zona de amenaza volcánica alta, o por remoción en masa, la metodología establece que se castiga en un 50%, o sea, que del avalúo que estableció se bajaría a la mitad; no obstante, ha de decirse que, ese no es el escenario, ni las condiciones del predio, habida cuenta que, tal como se puede observar de la certificación emanada por la Subsecretaría de aplicación de normas urbanísticas, el bien no presentaba esos riesgos para el mes de junio de 2019, por cuanto la condición de riesgo volcánico es “Bajo”41, la condición de riesgo flujos de lodo, condición de riesgos remoción de masa, ronda hídrica, condición de riesgo subsidencia, condición de riego inundación y líneas de alta tensión arrojaron como resultado “NO APLICA” 42.
Más adelante, al interrogar a la Arquitecta acerca de si los valores definidos como precio del inmueble fueron tenidos en cuenta de cara a las afectaciones presentes del mismo, retrotrayéndose a la fecha del año 2019, ella fue enfática en sostener “No, no, no, yo no lo afecté, ni lo castigué en nada porque tuve como soporte la norma urbanística, el certificado de riesgos y restricciones y actualmente el lote no tiene ninguna afectación entonces no, 41 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 11, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 42 Carpeta 06 Pruebas, PDF 07 Avalúo, pagina 11, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) no le afecté nada porque según la norma no está afectado” 43.
(Resaltado para destacar) Frente a la pregunta sobre si las condiciones o las circunstancias del inmueble para el año 2022, o sea para la fecha en que elaboró el dictamen pericial, son idénticas circunstancias para el 2019, o sea, el inmueble tenía las mismas deficiencias objetivas, no se encontraba en esa época afectado, ella manifestó “No, señor abogado, porque actualmente al municipio le rige la normatividad aplicable del acuerdo número 004 de 2015, que es el POT del municipio de Pasto entonces esa norma es la misma desde el 2015, o sea que llevándola al 2018 aplica la misma norma y llevándola a hoy en día es la misma norma.
Hasta no se vea el ajuste del POT de Pasto, pues como le digo, no sabemos el resultado de los estudios de riesgo y no sabemos si ese lote vaya a afectarse o no pero a la fecha está saneado, digamos, está sin afectación” 44. (Resaltado para destacar) Y al ser increpada acerca de si existe algún impedimento técnico, legal o de otra índole para que no castigue el inmueble con la afectación ambiental a la que se hizo referencia en la audiencia, ella manifestó “la norma, o sea, actualmente la norma no tiene afectación en las restricciones, por ende, yo no puedo castigar el lote ni el inmueble, ¿sí? En el momento, no sé, en un año, en dos años que tengamos el ajuste POT, que hagan el parque lineal de Río Pasto, ¿sí? que declaren eso emergencia porque se rebotó el box culvert de la quebrada en Miraflores, es posible que afecten ese lote.
Hoy día, en la fecha y hora, no se afectó porque me basé en las normas vigentes, actuales, por eso no tiene ninguna afectación el lote y por eso le di el valor que le di” 45. (Resaltado para destacar) A partir de lo cual, es dable sostener que, la censura lanzada por los apelantes relacionada con que en este caso la perito ha debido castigar el resultado del valor del avalúo en un 50% por tratarse de un inmueble que representa riesgo, carece de todo sustento, es decir, parte de un supuesto inexistente, ya que, tal como ella elocuentemente lo explicó, teniendo en cuenta que para el momento en que realizó el avalúo y para junio de 2019, la normatividad que estaba vigente era el Acuerdo No. 004 de 2015 que es el POT del Municipio de Pasto, de conformidad con el cual el bien no representaba ningún tipo de restricción, estaba saneado, no tenía afectación, ni restricciones, no había razón para castigar el resultado del avalúo. Ahora bien, con respecto a la censura que esboza el apelante relacionado con el método de rentas utilizado por la perito, ella explicó al respecto que “La norma nos dice que son mínimo tres ofertas de mercado, ¿sí? El punto tres dice Parque Bolívar, el punto cuatro La Carolina, el punto cinco Parque Bolívar, ¿sí? El lote se encuentra frente al Parque Bolívar entonces, puede que Normandía y el Aire Libre no estén tan cerca, ¿sí? La norma también dice que, en lo posible, inmuebles cercanos pero si no hay mercado, ¿sí? y sabemos que el municipio ha pasado por una pandemia, por un derrumbe, por una Es más, ahorita Remington desocupó el edificio, lo están arrendando el de al lado, los vecinos me pueden decir, está desocupado ese edificio de siete pisos entonces, no hay mucho mercado en la zona entonces, fue lo que encontré. En la página 24 están las fotografías, la descripción y está el link, si quieren yo les facilito el Excel, el link de internet de dónde se sacaron las ofertas y están los teléfonos de las inmobiliarias que arriendan esos locales o los dueños de propietarios donde pueden corroborar que esa información, que es la que saca el valor del metro, está muy bien fundamentado” 46.
Más adelante, al otorgar las razones para señalar por qué se utilizó el método de rentas, precisó que “resultaba necesario acudir a la página 23, dice es el de capitalización de ingresos 43 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 44 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 45 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 46 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) donde se investigaron ofertas similares, o sea, un método válido en la norma es base para evaluó el mercadeo de rentas.
Busca establecer el valor comercial del bien a partir de rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas de uso y ubicación trayendo a valor presente la suma de las probables ingresos o rentas generados en la vida remanente del bien o del avalúo, con una tasa de capitalización o interés47”.
Y al ser interrogada acerca de la razón por la que no se utiliza el método residual, precisó que “de los cinco bienes, tres están en la zona, solamente dos están un poco más lejos y aclaro que el método residual, yo como soy arquitecta, hago los ejercicios juiciosamente, eso implica hacer casi un esquema básico de diseño arquitectónico, calculando índices de construcción, de ocupación, de uso y por la premura del juzgado porque esto fue un encargo, vuelvo y repito, no es que el cliente me buscó o me pagó o sea esto fue una solicitud del juzgado, una solicitud de la lonja y creo que dieron una semana o algo así o sea, esto fue muy rápido, la visita, el informe, la revisión y ya”, explicando que el método residual es, “por ejemplo, para asociaciones de vivienda que tienen un lote y quieren saber cuántas casas le salen y a cómo cada casa entonces es un ejercicio muy dispendioso y por los honorarios que pagaron, créame que yo no hago ese ejercicio, por ese valor no me alcanza”, concluyendo que para este caso no tendría sentido aplicar el método residual “para un constructor es atractivo un lote de mínimo de 3, 5 pisos o más y vemos que la Roma escasamente deja dos pisos y ya los tiene o sea, la construcción en su parte frontal, si vemos el plano en la página donde está la construcción, realmente no amerita desgastarse pues calculando presupuestos y unitarios para eso, podemos mirar la página 15 donde está el croquis del inmueble y que en su parte delantera tiene dos pisos entonces, o sea, si ya tiene dos pisos y hacer el ejercicio para dos pisos pues no tiene sentido” 48.
Seguido a ello, la perito expuso que utilizó el método de reposición para avaluar la construcción actual que definió en 40 años, precisó siempre basa la edad de la construcción o por el certificado de libertad de tradición o por lo que le indican en la visita y por las características de la construcción también, de tal forma que habría que remitirse a dicho documento; adicionalmente, la auxiliar al rendir su explicación acerca de las tablas de Fito y Corvini, que utilizó en su dictamen, precisó que se trata de “un método muy sencillo para determinar la condición del inmueble basada en la edad, que hablamos que este tiene 40 años y el estado de conservación entonces en la página 25 estaban las calificaciones de uno a cinco, donde uno es nuevos y reparaciones, dos, estado bueno de conservación, requiere alguna reparaciones de poca importancia, tres, requiere reparaciones sencillas, cuatro, necesita reparaciones importantes y cinco, sin valor por ejemplo una casa en ruinas sería sin valor y una casa nueva sería nuevos en reparaciones entonces es este cuadrito es tomado del Excel, dice Fito y Corvini, descripción piso 1, área 333 m², edad 40 años, vida útil se supone que es de 80 a 100 años, acá pues 100 años, edad en la vida útil o sea si un edificio tiene 100 años y ya lleva 40 años ya tiene un 40% de uso” 49.
Expresando más adelante, que el método de reposición como nuevo, busca establecer el valor comercial de un inmueble a partir de calcular cuánto cuesta hoy, pero castigándole los dos factores que son la edad y el estado de conservación y en este caso como el inmueble ni era nuevo, ni estaba perfecto, tenía un desgaste de 40 años y los materiales resultaron precarios, le fue asignado ese costo de reposición, por lo que el primer piso correspondería a $770.000 el metro y el segundo piso $630.000 el metro, siendo que en este caso el inmueble es la suma del valor del terreno más el valor de la construcción, la construcción tan solo es el 28.91% del total, mientras que el terreno es el 71.09% del total, esa es la proporción del valor integral del inmueble.
De conformidad con lo referido, se concluye que, las descalificaciones de los 47 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 48 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 49 Carpeta 12 Audiencia 373, record 06:43 de la parte 1 de fecha 27 de febrero de 2024 a 01:19:51 de la parte 6 de fecha 14 de mayo de 2024, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) demandados respecto a los métodos de evaluación, carecen de respaldo, como quiera que, durante la sustentación la perito explicó con detalle la información y metodología utilizada, precisando cómo tuvo en cuenta cada uno de los factores del bien, para arrojar las conclusiones obtenidas y las razones por las cuales aplicó el método de rentas y el de reposición para efectos de establecer el valor comercial del bien, precisando que finalmente las conclusiones resultaron contundentes y encuentran explicación razonada en las metodologías implementadas.
Adicionalmente, habrá de señalarse que, no es de recibo la afirmación según la cual de forma deliberada la perito indicó en el informe que la edad de la construcción del bien correspondía a cuarenta años de antigüedad, pues tal como lo explicó, ello deviene de la entrevista que ella efectuó a la persona que la atendió cuando realizó la visita al inmueble, que fue el arrendatario del local comercial del restaurante, aunado a la verificación que pudo realizar en esa oportunidad según la cual concluyó el estado y construcción del bien, los materiales y las técnicas, explicando además que fue una inferencia que obtuvo también de la información obtenida a partir del certificado de libertad y tradición de la unidad inmobiliaria.
Ahora bien, con respecto al argumento expuesto por los censoristas, atinente a señalar que el trabajo rendido por la perito no satisface los requisitos consagrados en los literales 4, 5, 6, 8, 9 y 10 del artículo 226 del C.G. del P., ha de decirse que, la juez de primer grado en providencia del 24 de enero de 202450, requirió a la arquitecta con el fin de que aporte la documentación y demás información que exige dicho canon, frente a lo cual ella de forma oportuna contestó esa orden mediante correo remitido el 30 de enero de ese año, por medio del cual de forma expresa dio respuesta a las exigencias consagradas en dicha norma, aunado a que en la audiencia celebrada el 27 de febrero de 2024, expuso la experiencia adquirida durante los veinte años que llevaba trabajando como arquitecta, de donde se infiere que no es dable sostener que su trabajo no haya satisfecho las exigencias contenidas en la norma referida.
Al respecto, resulta importante traer a colación lo dicho por la Corte Suprema de Justicia, en cuanto a que la ausencia de los requisitos formales de un trabajo pericial, no es determinante para desvirtuar su validez: “(…) el fallador apreciará el dictamen en su sentencia; labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232).
Es este el momento, entonces, en el que se deberá examinar con rigor el trabajo pericial en todas sus dimensiones a efectos de asignarle fuerza demostrativa. Dicho de otra manera, es aquí que se escudriña la imparcialidad e idoneidad del experto, así como la fundamentación de la investigación y sus conclusiones. No antes. De modo que el análisis acerca del cumplimiento o no de los requisitos enlistados en el citado precepto 226 corresponde a una actividad propia del momento en que se dirime la controversia, razón por la cual la ausencia de los mismos no da lugar al rechazo automático de dicho medio de convicción. Esto es, a que se impida su ingreso al proceso, puesto que los únicos motivos que llevan a esa determinación son los referidos en el artículo 168 ídem, huelga reiterar, respecto de «las pruebas ilícitas, las notoriamente impertinentes, las inconducentes y las manifiestamente superfluas o inútiles».
Y no existe disposición especial en materia de experticia que autorice excluir la prueba por esa razón. (…) Como puede ser visto, en lo que respecta a uno de los aspectos trascendentales de la experticia, como lo es la imparcialidad de quien la elabore, el legislador es diáfano en mostrar 50 PDF 13, Carpeta 06 Pruebas, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) que dicho aspecto, de un lado, podrá ser objeto del interrogatorio del perito (contradicción en audiencia) y, del otro, será «apreciado» en el fallo, al punto que, en el evento en el que encuentre circunstancias que afecten gravemente su credibilidad, podrá negarle efectos a la misma.
Todo lo cual sucede luego de que se decrete la prueba y se permita su incorporación al plenario. (…) “En definitiva, a pesar de que la credibilidad de la pericia depende de la solidez de sus conclusiones, de la imparcialidad e idoneidad del perito, el juez no está facultado para sacar automáticamente del acervo el informe arrimado con defectos en tales presupuestos porque las falencias o carencias del dictamen no son motivos suficientes para impedir su recaudo, pues ese análisis está reservado para la sentencia, donde deberá motivarse de qué manera esas omisiones disminuyeron la verosimilitud del informe.51 (Resaltado para destacar) Por otra parte, con respecto a la censura que formuló uno de los apoderados judiciales de los demandados, mediante la cual cuestionó la razón por la cual la perito no aportó los contratos de arrendamiento conforme lo prevé el artículo 16 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, es dable sostener que la mencionada norma no lo establece obligatorio y en el dictamen se aprecian las evidencias de las consultas efectuadas por la avaluadora, a las que durante la sustentación hizo precisa y detallada referencia de la manera en que realizó su investigación, proporcionando las ofertas de rentas que incorporó a su laborío y respecto de las cuales precisó que las bases que tuvo en cuenta fueron las ofertas encontradas en Internet.
Asimismo, al ser cuestionada acerca de si realizó la comparación de los arriendos que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso de terreno o de las construcciones, precisó que sí lo hizo por cuanto los locales comerciales consultados cumplen con la norma de uso y sobre todo que el inmueble avaluado se encuentra ubicado sobre una vía principal y está permitido el uso comercial, por lo que al momento de ubicar las ofertas verificó que eran zonas comerciales similares.
Más adelante, al ser interrogada acerca de si dio o no cumplimiento a lo dispuesto por el numeral 5º del artículo 16 de la referida Resolución No. 620 de 2008 que se refiere a que las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza, la arquitecta precisó que, tal como se señala en la página 23 del dictamen, la razón por la que se utilizó el método de capitalización de ingresos donde se investigaron ofertas similares, busca establecer el valor comercial del bien a partir de rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas de uso y ubicación trayendo a valor presente la suma de las probables ingresos o rentas generados en la vida remanente del bien o del avalúo, con una tasa de capitalización o interés, por lo que en este caso al tratarse de un local comercial, se compara con locales comerciales, tal como ella lo hizo en su trabajo pericial.
De conformidad con lo expuesto, en oposición a lo manifestado por el censorista, no es dable concluir que el avalúo pericial rendido no haya observado las exigencias previstas por el artículo 16 de la Resolución No. 620 de 2008 expedida por el IGAC, pues la información suministrada por la perito en su trabajo y al momento de rendir su declaración, resultó convincente y sólida acerca de cómo en aplicación al método de capitalización de rentas se investigaron ofertas de inmuebles similares en renta y al realizar un estudio de mercado de arriendo, se lograron advertir las características de la zona la cual es muy comercial, transita mucha gente y se encuentra localizada cerca 51 Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC2066-2021, del 3 de marzo de 2021.
M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) del batallón, lo que condujo a establecer el valor del inmueble se partió de rentas o ingresos que fue posible obtener de inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas de uso y ubicación. En este caso se evidencia que, en el trabajo pericial se tuvieron en cuenta diferentes ofertas de mercado de zonas tales como Normandía, Aire Libre, Parque Bolívar y La Carolina, estableciendo los valores de oferta de rentas, su valor depurado y el valor del metro cuadrado de renta homogeneizado, incluyendo los links a partir de los cuales se obtuvieron esas ofertas, precisando además su descripción e imágenes de los locales, lo que conduce a concluir que, las censuras esbozadas por el alzadista carecen de sustento, pues el método utilizado para este punto específico aparece soportado en razones objetivas.
Sumado a lo anterior, el censorista se duele de que el trabajo rendido no tuvo en cuenta la documentación técnica que es requerida para obtener el aval propio otorgado por la licencia respectiva, sin advertir que la construcción no cuenta con los respectivos planos arquitectónicos completos, planos estructurales completos, memorias de diseño estructural y estudio de suelos que permitieran establecer un valor real de la construcción objeto de avalúo; respecto a lo cual habrá de decirse que, tal reparo no tiene la entidad suficiente para desvirtuar el dictamen pericial en que el que se observa que se tuvo en cuenta la realidad en la que se encontraba el inmueble objeto de la acción rescisoria y los elementos para determinar su justo precio al momento de la venta.
La Sala considera conveniente precisar que el objeto del dictamen pericial, es llevar al juez información cuando el campo del conocimiento del que se extraiga no sea de su dominio, toda vez que con él es posible obtener un concepto fundado en el método científico, el arte o la técnica, cuyas conclusiones influenciarán la decisión que dirima el conflicto planteado, según lo dispone el artículo 226 del Código General del Proceso; ha de decirse entonces que en oposición a lo aseverado por los apelantes, la prueba pericial practicada al interior del plenario, se edificó en fundamentos consistentes, claros y sólidos que generan la convicción suficiente para concluir la existencia del desequilibrio contractual en el precio de la venta cuestionada, al punto de configurarse el evento previsto en el artículo 1947 y alegado por la demandante.
Obsérvese que, quedó acreditado que el valor pagado como precio del negocio contenido en la escritura de compraventa 1689 del 14 de junio de 2019, protocolizada ante la Notaría Tercera del Círculo de Pasto, fue equivalente a $120.000.000; por su parte, el dictamen pericial rendido por la perito Carmen Helena Garzón Mosquera determinó que para junio de 2019, el valor de mercado de la propiedad en cuestión era de $827.323.755.
En ese orden, basta una operación aritmética simple para constatar la diferencia y desproporción entre el precio pactado y el justo costo del inmueble, pues el precio que los medios suasorios revelaron fue pagado por cuenta de la negociación celebrada, no alcanza siquiera la mitad del valor dictaminado por la perito, resultando evidente que se configuró el supuesto legal establecido en el artículo 1947 del Código Civil, para que se concluya la lesión enorme en el contrato de venta controvertido, en la medida en que, el vendedor recibió como precio del inmueble, menos de la mitad de su valor.
El extremo pasivo, pretendió cuestionar el método utilizado por la profesional al rendir su trabajo y, asimismo, intentó convencer a la Sala que debido a un posible riesgo ambiental por la zona donde está ubicado el inmueble, su valor debía castigarse a un Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) 50%, así como que el trabajo allegado carecía de valía por no observar las exigencias del artículo 16 de la Resolución 620 de 2008; no obstante, tal como quedó demostrado dichos ataques no resultaron relevantes, habida cuenta que el dictamen rendido por la auxiliar luce razonable y ofrece credibilidad, sus fundamentos revelan firmeza, precisión y calidad, al igual que competencia, idoneidad y experiencia de la perito, en concordancia con el artículo 226 del Código General del Proceso, quien además durante la sustentación explicó al detalle los métodos utilizados y de forma clara logró exponer su trabajo en la audiencia de instrucción y juzgamiento y brindar respuestas reflexivas a los distintos interrogantes que le realizaron las partes y la juez A quo.
Justamente, el peritaje está conforme al decreto probatorio oficioso de la juez de primer grado, en la medida en que la auxiliar designada tuvo en cuenta componentes apropiados existentes al tiempo de la compraventa, para su valoración, pues explicó el tipo de bien y su identificación, las generalidades del sector, la normatividad aplicable, la descripción general del inmueble, su ubicación, las características del terreno, los detalles de la construcción, su distribución, las consideraciones generales y económicas más relevantes, entre otros temas.
Pero también, en el avalúo del inmueble para el tiempo del contrato, la experta exteriorizó el método utilizado denominado “Capitalización de Rentas o Ingresos”, habiendo investigado ofertas de inmuebles similares en rentas en sectores como Normadía, Aire Libre, Parque Bolívar, La Carolina, así como el método usado para valorar la construcción denominado “Reposición como nuevo”, en armonía con las reglas aplicables a estos puntos.
Por esas razones, el dictamen comentado debe ser acogido para esta decisión, sin que pueda echarse de menos que, la tarea pericial debe explicitar la información y metodología empleadas, con una apropiada ilación lógica, que tenga sostén en las reglas, los métodos y procedimientos científicos o técnicos de la ciencia, la técnica o el arte que lo orienten y exhiban los perfiles propios de la objetividad y fuerza persuasiva que reclama el proceso judicial, pues de lo contrario deja traslucir una sola conjetura del perito.
Sumado a lo dicho, se logró verificar que, las conclusiones del peritazgo se edificaron en fundamentos consistentes, claros y solidos que generan la convicción suficiente para concluir la existencia del desequilibrio contractual en el precio de las ventas cuestionadas, en los términos que indica el artículo 1947, es por ello que la Sala considera que los ataques enfilados por el extremo apelante no son relevantes, ni acertados y carecen de respaldo, incapaces de derruir las conclusiones allí arrojadas, adicionalmente que la experta cumplió los requisitos de idoneidad, conforme los anexos que fueron allegados al ser requerida por la juez de primer grado52.
En tales condiciones, es evidente que el precio pactado por la compraventa resultó considerablemente inferior al valor comercial del inmueble para la época de celebración del negocio pues, el monto de la compraventa es evidentemente inferior a la mitad del justo precio del bien enajenado, motivos por los cuales no prosperan los reproches de los apelantes.
Finalmente, ha de decirse que, contrariamente a lo sostenido por el alzadista, con sustento en lo previsto por el artículo 231 procesal la contradicción del dictamen decretado de oficio se surte con la comparecencia del perito a la audiencia en la cual 52 Carpeta 06 Pruebas, PDF 14, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) es dable que las partes los interroguen, de tal modo que, tal como la juez de primer grado lo indicó en proveído de 19 de enero de 202453, el trabajo allegado por la parte demandada con el fin de oponerse a aquel que fue decretado de oficio, no había lugar a tenerlo en cuenta, por lo que no se le imprimió trámite alguno; razones éstas que no permitieron tan siquiera tenerlo en cuenta y mucho menos valorarlo.
Además, la decisión de la juez de primera instancia no fue objeto de reproche a través de los recursos que legalmente procedían por parte de los demandados. 4.4. Por las razones expuestas, se confirmará el fallo impugnado, puesto que todos los reparos lanzados resultaron fracasados, sin que haya lugar a acceder tampoco a la pretensión subsidiaria elevada por el demandado Jorge Walter Vallejos Rojas, por resultar improcedente.
En consecuencia, se condenará a los recurrentes Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas a pagar las costas de segunda instancia, conforme lo estipula el art. 365 num. 3° del C. G. del P. y, ciñéndonos al precepto contenido en el num. 2º de dicho canon, se fijará el valor de las agencias en derecho en este mismo fallo y su tasación, obedecerá a lo dispuesto para los procesos declarativos en general, en el numeral 1º del art. 5º del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016, proferido por la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, en SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
Primero.- CONFIRMAR la sentencia de primera instancia proferida el 15 de mayo de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto (Nariño). Segundo.- CONDENAR a los demandados Jorge Walter y Luis Carlos Vallejos Rojas a pagar las costas procesales de segunda instancia en favor de la parte demandante. Al momento de elaborar la liquidación de las costas causadas, téngase como agencias en derecho la suma en pesos equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente (S.M.L.M.V.) al momento del pago efectivo.
Tercero.- ORDENAR, una vez culminada la actuación procesal, el envío del expediente al Juzgado de origen, dejando las anotaciones correspondientes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Paola Andrea Guerrero Osejo Magistrado 53 PDF 11, Carpeta 06 Pruebas, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24) Aida Mónica Rosero Garcia Magistrada Gabriel Guillermo Ortiz Narvaez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Rad: 520013103001-2022-00153-01 (756-24)