TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., dicecisiete de septiembre de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 004 2021 00219 01 - Procedencia: Juzgado 4º Civil Circuito Diego Alonso Reyes Pabón y otra vs. Omar Carrillo Alvarado.
Apelación sentencia Sala virtual; Aviso N.° 35 Revoca parcialmente Se resuelven los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia de 26 de marzo de 2025, proferida por el Juzgado 4º Civil del Circuito, en el presente proceso verbal de Diego Alonso Reyes Pabón y Johana Milena Romero contra Omar Carrillo Alvarado.
ANTECEDENTES 1. En la demanda subsanada1 los demandantes pidieron que se declarara que el demandado les vendió el Apartamento 203 y el Garaje 103 de la Avenida Carrera 72 # 128 B - 65 de Bogotá, con matrículas 50N20245179 y 50N-20245140, ocultándoles el vicio estructural grave latente en ambos inmuebles y que de haberlo conocido –los actores– no los hubieran comprado o eventualmente los habrían adquirido a menor precio; que en consecuencia, se condenara al demandado-vendedor a rebajar el precio en $126.259.478, a pagar $173.423.434,40 de perjuicios patrimoniales y a indemnizar daño moral con 50 salarios mínimos legales 1 Folios 11 a 36, consecutivo 05, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 mensuales vigentes, junto con intereses moratorios2 a partir del 25 de enero de 2020 y hasta el pago total, más la indexación que sea procedente. De manera subsidiaria postularon similar petitum declarativo –en el aspecto fáctico– pero bajo los parámetros de la acción redhibitoria por vicios ocultos que conlleve a la rescisión del contrato3, o la nulidad por vicio en el consentimiento por dolo4, o la resolución por incumplimiento del vendedor5, con pretensiones consecuenciales para que el demandado reintegre $485.000.000 del precio, más $173.423.434,40 de las mejoras realizadas al apartamento, indemnizar daño moral (50 s.m.l.m.v.), y pagar intereses moratorios de esos valores de igual manera a la descrita en la solicitudes principales, aunado a que se procediera a cancelar la escritura de compraventa en el registro inmobiliario. 2.
Como fundamento de las pretensiones adujeron: A. Que el 24 de enero de 2020 los demandantes (compradores) y el demandado (vendedor) celebraron compraventa del Apartamento 203 y el Garaje 103 ubicados en la Avenida Carrera 72 # 128 B - 65, con matrículas 50N-20245179 y 50N-20245140, mediante Escritura Pública 59 de la Notaría 24 de Bogotá. B. Que la edificación donde se encuentran los inmuebles (torre tres de la propiedad horizontal) está afectada por vicio estructural latente por 2 Los demandantes refirieron como pretensiones subsidiarias tasa de interés a liquidar en el siguiente orden: (i) una y media vez el interés bancario corriente (150%), (ii) o el interés bancario corriente (100%) o (iii) el interés legal (6%). 3 Primeras pretensiones subsidiarias. 4 Segundas pretensiones subsidiarias.
Aquí el demandante incurrió en inconsistencia jurídica al referir la rescisión del contrato de compraventa por vicios del consentimiento por dolo. 5 Terceras pretensiones subsidiarias. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 asentamiento diferencial y está inclinada hacia la torre cuatro del mismo conjunto residencial. C. Que la empresa Grietas y Fisuras Sas hizo diagnóstico conceptual estructural bajo reglamento del Decreto 1400 de 1984, entre otras normas, y concluyó que la edificación no cumple con los requisitos de funcionalidad mínimos, toda vez que la inclinación de la torre tres es perceptible para más de la mitad de los seres humanos; son posibles afectaciones de salud como dolores de cabeza, náuseas y mareos; el edificio no cumple con la separación mínima respecto de otras estructuras, y es factible que –en casos de sismos de alta intensidad en Bogotá–, las torres tres y cuatro presenten golpeteos que causen daños no estructurales.
D. Que el demandado-vendedor conocía de aquel defecto estructural y se abstuvo injustificadamente de informarlo a los compradores. E. Que hicieron –los demandantes– costosas obras de adecuación que les permitieron conocer el defecto estructural que afecta a los inmuebles. F. Que han padecido sentimientos de “impotencia, congoja, aprehensión y tristeza al entenderse engañados en su buena fe y ver seriamente comprometido el patrimonio que, con tanto esfuerzo, habían construido”. 3.
El demandado se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) inexistencia de vicio estructural grave; (ii) incumplimiento de reglamento de propiedad horizontal; (iii) sesgo del avalúo; (iv) ausencia de presupuestos de la acción por vicios redhibitorios del art. 1915 del C.C.; (v) prescripción de 3 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 la acción redhibitoria;
(vi) gastos después de la visita; (vii) buena fe del demandado; (viii) falta de legitimación del demandado6. LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia tuvo por no probadas las excepciones, declaró presencia de vicios ocultos en los inmuebles en cuestión, condenó al demandado a pagar en favor del demandante $126.259.478 por concepto de rebaja del precio de la compraventa, más $47.283.509,02 a título de indemnización de perjuicios, más las costas del proceso.
Especificó que los dos primeros valores deberán actualizarse conforme al IPC “hasta el momento de su pago y pagarse dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia”, y denegó la pretensión de la demanda alusiva al reconocimiento de daño moral7. Para esas decisiones –y tras explicar las acciones judiciales por vicios redhibitorios y la de rebaja del precio (quanti minoris)– estimó que la primera se encontraba prescrita, toda vez que luego de descontar los términos de suspensión por la emergencia sanitaria del Covid-19 y el trámite de conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad, fue corroborado que para el momento de presentación de la demanda (1º de junio de 2021) había transcurrido un lapso superior al (1) año preceptuado en el artículo 1923 del Código Civil.
Precisó el juez que aún a pesar de lo anterior, procede resolver de fondo el asunto en atención a las pretensiones principales fincadas en la acción quanti minoris más indemnización de perjuicios al tenor del art. 1924 del 6 7 Consecutivo 24, cuad. ppal. Consecutivo 67, cuad. ppal. 4 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 C.C. que dispone: “Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios, según las reglas precedentes”.
Valoró en conjunto los interrogatorios de las partes, los dictámenes de Iván Darío Escobar Alba y Fabián Alberto Agudelo Silva, junto con el testimonio de Wilson Bonilla, y determinó que la inclinación por asentamiento diferencial de la edificación donde se encuentran los inmuebles objeto de este proceso es un vicio grave no perceptible a simple vista, que ha estado latente y que conocía el demandado desde que adquirió la propiedad en 2014, sin que informara de esa situación a los demandantes en las negociaciones y la celebración de la compraventa en enero de 2020.
Descartó el alegato del demandado concerniente a que los demandantes hicieron remodelaciones en el apartamento sin licencia y vulnerando las normas de propiedad horizontal, puesto que tal hecho en nada incide sobre la latencia del vicio y aquello no fue objeto de debate en el proceso. Indicó que no era necesario pronunciarse respecto de las refutaciones contra la acción por vicios redhibitorios, pues la excepción de prescripción sobre el particular fue exitosa.
Advirtió que el vicio era oculto, porque los actores explicaron en sus declaraciones que cuando visitaron la edificación la inclinación no era perceptible, y si bien –detalló el juez– el demandante Diego Reyes es ingeniero de profesión, sus conocimientos corresponden a una especialidad distinta de la ingeniería estructural. 5 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Refirió que si bien el precio inicial de la compraventa fue por $520.000.000, el vendedor redujo el valor a $485.000.000 pero por razones distintas a la inclinación de la edificación, de modo que – puntualizó el juez– es viable rebajar aún más ese precio para los fines de este proceso con el descuento de $126.259.478 señalados en el juramento estimatorio que no fue objetado y que está sustentado en el dictamen del perito Christian Germán Díaz.
Acogió parcialmente la solicitud de indemnización de perjuicios materiales a favor de los demandantes, puesto que de todos los ítems peticionados que componen el monto de $173.423.434,40, solo encontró demostrados $47.283.509,02 relacionados con contrato y facturas por la ejecución de obra civil, y desestimó el daño moral por carecer de prueba.
LAS APELACIONES a) El demandado presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación, en el que calificó de incongruente la sentencia de primera instancia en relación con las pretensiones de la demanda, puesto que el vicio estructural grave oculto no fue demostrado y aun así el juez accedió a la acción redhibitoria con rebaja del precio por la sola inclinación de la fachada de la edificación donde se encuentra el apartamento, lo cual a su juicio no es defecto estructural oculto, sino –adujo-, por el contrario era y es un hecho conocido y visible.
Enfatizó en que la inclinación moderada no constituye un defecto estructural grave según la normativa colombiana (Ley 400 de 1997 y Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10), y 6 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 que la jurisprudencia exige que los vicios redhibitorios sean suficientemente serios para afectar la finalidad del contrato.
Argumentó que la condena fue por defectos en elementos comunes esenciales de la copropiedad que no forman parte del bien vendido, lo que no se ajusta a las previsiones del artículo 1915 del Código Civil, pues el saneamiento por vicios ocultos solo procede si el defecto afecta directamente el inmueble objeto de compraventa. Sostuvo que no se probó la existencia de un defecto estructural grave latente, ya que el propio juez reconoció que el vicio no fue catalogado como grave y que la inclinación era un hecho notorio que no requiere prueba.
Además, destacó que los demandantes, uno de los cuales tiene la profesión de ingeniero civil, omitieron actuar con la debida diligencia que les permitiera detectar esa inclinación. Indicó que el juez de primera instancia erró en abstenerse de analizar la excepción denominada ausencia de presupuestos para vicios redhibitorios según el artículo 1915 del Código Civil, toda vez que es incorrecto diferenciar la acción por vicio redhibitorio y vicio oculto, cuando en realidad ambos conceptos son equivalentes.
Afirmó que en el expediente hay varios documentos que demuestran cómo los asentamientos diferenciales y la inclinación de la torre tres (3) ocurrieron entre 1999 y 2006, los que fueron controlados y estabilizados mediante obras de reforzamiento de cimentación, con informes técnicos que confirman la estabilidad de la estructura desde esa época, y que por lo tanto, al momento de la venta en 2020, no existía un vicio oculto. 7 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Explicó que los demandantes realizaron una remodelación integral del apartamento sin tramitar la licencia de construcción ni obtener autorización de la copropiedad, modificando elementos como muros divisorios y la chimenea que son bienes comunes esenciales, de modo que esa intervención alteró la configuración original del inmueble y rompió el nexo causal con el supuesto vicio oculto alegado en la demanda.
Criticó el dictamen que fundamentó la rebaja del precio, elaborado por un ingeniero electrónico sin competencia en estructuras, basado en observación visual sin estudios técnicos ni mediciones instrumentales. Además, señaló –el apelante– que el perito aplicó una metodología de avalúo inapropiada para propiedad horizontal, imputando indebidamente toda la depreciación estructural al apartamento 203 sin considerar la naturaleza común de los elementos afectados ni distribuir el impacto entre los copropietarios.
Destacó que la sentencia omitió valorar el informe técnico alternativo de la Lonja de Propiedad Raíz aportado con la contestación a la demanda, que contradice la existencia de un daño estructural específico en el apartamento y la metodología del perito. Adujo que la indemnización por daño material es improcedente, toda vez que las obras realizadas por los demandantes fueron voluntarias y estéticas, no destinadas a corregir un defecto, aunado a que el monto indemnizatorio fijado por el juez incluyó gastos por electrodomésticos y mejoras que no tienen nexo causal con el supuesto vicio oculto.
Reprochó irregularidades en la práctica del dictamen decretado de oficio, puesto que –afirmó el apelante– el perito tuvo comunicaciones exclusivas 8 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 con la parte actora, omitió realizar el juramento, la experticia no tiene firma y carece de anexos técnicos, aunado a la falta de rigor por no contemplar mediciones instrumentales, ignorar informes históricos de estabilidad de la torre y no realizar análisis estructurales ni de revisión de planos. b) En su apelación la parte demandante estima que el valor que reconoció el juez por indemnización de perjuicios materiales desatiende el hecho de que todas las facturas –al margen de la fecha en que fueron expedidas– guardan relación con un solo contrato de obra, aunado a que se trata de materiales y equipos eléctricos que quedaron adheridos al inmueble y que sería irracional lograr retirarlos sin detrimento.
Afirmó que los daños morales están acreditados en el proceso, dado que las pretensiones principales prosperaron; así –explicaron los actores– conforme a las reglas de la experiencia y sana crítica es indudable que los demandantes sufren angustia y zozobra al tener que habitar un inmueble que conlleva riesgos de seguridad, perjuicio cuya tasación es del juez arbitrio juris.
Alegó que el juez erró en contabilizar los términos para la prescripción contra la acción redhibitoria, porque si se suman de manera adecuada los términos de suspensión por emergencia sanitaria por Covid-19 y por trámite de conciliación perjudicial como requisito de procedibilidad, el vencimiento del plazo prescriptivo era para el 21 de junio de 2021 y la demanda fue presentada varios días antes de esta fecha.
Reprochó por exigua la tasación que el juez hizo de las agencias en derecho ($4.000.000), porque en su criterio no corresponde a los 9 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 parámetros del acuerdo PSAA16-10554 del Consejo Superior de la Judicatura. c) El demandado descorrió el traslado de la apelación de los demandantes, a fin de que se descarten los argumentos de la contraparte y en su lugar se acojan los que él presentó en la sustentación de su propio recurso vertical8.
CONSIDERACIONES 1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fueron acertadas las decisiones del juez a quo en haber declarado que los inmuebles objeto de compraventa entre las partes adolecen de vicio redhibitorio que conlleva a la rebaja del precio, más indemnización de perjuicios pero por valor parcial al señalado en la demanda y sin reconocimiento de daño moral, aspecto que se analizará en atención a las puntuales alegaciones de impugnación y sin menoscabo de las determinaciones que deban adoptarse de oficio, en atención a que tanto la parte demandante como la demandada son apelantes (art. 328, incisos 1º y 2º, del Cgp).
De entrada se advierte que la respuesta a ese cuestionamiento consiste en que se confirmará la sentencia apelada en cuanto a la declaratoria de vicio oculto, pero se revocará en lo que concierne a la condena de perjuicios materiales, visto que el monto de dinero reclamado en el libelo inicial del proceso concierne a mejoras adheridas al inmueble que –en últimas– quedarán bajo el uso y provecho de los aquí demandantes en virtud de la actio quanti minoris. 8 Consecutivo 17, cuad. ppal. 10 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 También se reafirmará la negativa al reconocimiento de daño moral por falta de prueba y se harán los pronunciamientos en relación con varias inconformidades de los recurrentes, concernientes a la prescripción de la acción por vicios redhibitorios para la resolución del contrato y las costas de primera instancia, aunado a que se modificará la sentencia apelada para la concreción de la condena de rebaja del precio por ser una cuestión de índole legal que amerita decisión de oficio por el Tribunal (arts. 283 y 328 del Cgp), según se explicará. 2.
Como desarrollo de las anteriores premisas, se recuerda que el artículo 1914 del Código Civil establece que se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios. Dicha acción judicial es precisada por el artículo 1917 del mismo código al preceptuar que los vicios redhibitorios “dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta, o la rebaja del precio, según mejor le pareciere” (se resalta).
El artículo 1918 de la misma codificación establece que si “el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la restitución o rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios”; en caso contrario, sólo estará obligado a restituir el bien o rebajar el precio.
Precísase que la indemnización a que 11 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 alude la primera hipótesis procede –como es lógico en estrictez jurídica– cuando en el proceso hayan sido demostrados esos perjuicios9. El artículo 934 del Código de Comercio10 consagra: “Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución deberá restituir la cosa al vendedor.
En uno y otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida” (se resalta). 3. De las normas legales transcritas se observa que la acción por vicios redhibitorios está planteada bajo un solo enunciado o supuesto fáctico (vicio oculto), con la posibilidad de dos consecuencias jurídicas cuya elección es potestad del comprador, pues la ley le permite que solicite al juez la rescisión11 del contrato de compraventa que conllevaría a las restituciones mutuas entre las partes, o en su lugar se conserve la validez y eficacia, pero con la condena al vendedor de reducir el valor del precio que inicialmente fue pactado por la cosa, según justa tasación. Art. 1757 del C.C. “Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquellas o ésta”; art. 167, inciso 1º, del Cgp “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. 10 La mención de esta norma para mejor comprensión de la acción por vicios redhibitorios, por ser una figura que también se encuentra regulada por en el Código de Comercio con algunas connotaciones diferentes; empero, en lo no comprendido o regulado por el Código Civil, es viable acudir a ese otro código en virtud de la analogía legis; el art. 8º de la Ley 153 de 1887 dispone: “Cuando no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos o materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho”. 11 El art. 1914 del C.C. utiliza expresamente la locución “se rescinda la venta”. 9 12 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 4.
Para los contornos de este asunto, no resultaba necesario que el juez a quo se pronunciara sobre la excepción de prescripción de la acción redhibitoria con la petición de rescindir el contrato, planteada como pretensión subsidiaria de la principal, siendo ésta última la acción redhibitoria para que “se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida”12 y que fue la que prosperó en la sentencia apelada.
Con todo, es de advertir que, en comparación de las dos clases de pretensiones, la ley preceptuó términos de prescripción diferentes, pues para la rescisión determinó un año tratándose de bienes raíces contado desde la entrega real (art. 1923 del C.C.), mientras que para la rebaja del precio (actio quanti minoris) previó 18 meses (art. 1926 del C.C.)13.
Por ende, verificado que la entrega material de los inmuebles se suscitó el 29 de enero de 2020 según reconocieron ambas partes14, es claro que los 18 meses finalizaron el 29 de julio de 2021, y como a la demanda se le hizo acta individual de reparto el 1º de junio de ese año15, ninguna duda habría en que fue interrumpido el término de prescripción16 aún sin necesidad de descontar los lapsos de suspensión por emergencia sanitaria Covid-19 y agotamiento del trámite de conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad; de allí que no haya ningún obstáculo para analizar de fondo la denominada actio quanti minoris que –se reitera– fue 12 Art. 1914 del C.C. Adviértese que son aplicables las normas del código civil, toda vez que ninguna de las partes alegó que se tratara de una compraventa de carácter comercial, o que alguna de ellas tuviera la calidad de comerciante conforme a las reglas del Código de Comercio. 14 Además, el demandado aportó el acta de entrega de 29 de enero de 2020 (folio 46, consecutivo 24, cuad. ppal.). 15 Consecutivo 02, cuad. ppal. 16 Debe tenerse en cuenta que el demandado fue notificado dentro del término de uno año después de notificado el auto admisorio de la demanda, conforme al art. 94 del Cgp (consecutivos 07 y 11, cuad. ppal.). 13 13 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 la planteada como pretensiones principales de la demanda y acogida por el juez a quo. 5.
Ahora bien, con el fin de que el comprador ejerza la acción estimatoria o quanti minoris contra el vendedor y esta tenga posibilidad de prosperar, los vicios del bien objeto de la compraventa deben reunir las siguientes calidades (art. 1915 C.C.)17: a) “Haber existido al tiempo de la venta”. b) “Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso normal o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio” (se resalta). c) “No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio” (se resalta). 5.1.
En atención al primer requisito, la doctrina ha explicado: “En verdad, no se pueden tomar estas palabras en sentido literal, sino que debe ampliarse a todo defecto que tenga una causa anterior al contrato o concomitante a él, sea cual fuere el momento de aparición externa del daño. Cuando se dice ‘haber existido al tiempo de la venta’, se refiere al origen del vicio, que debe ser, por tanto, anterior a la compraventa.
Ubicado el origen o causa, encontramos este primer 17 Es de precisar que los requisitos previstos en la norma aplica para la acción por vicios redhibitorios, indistintamente si la pretensión del comprador está dirigida a la rescisión del contrato o a la rebaja del precio. 14 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 requisito, porque si la cosa no estaba afectada por vicio alguno al momento de la venta, no se puede exigir garantía”18 (se resalta).
“Con más precisión dicen los tratadistas MAZEAUD que el vicio debe ser concomitante o anterior da la venta. De lo anterior se ha deducido en la doctrina que si el vicio existe en germen al perfeccionamiento del contrato, habrá lugar al saneamiento aunque tal vicio se manifieste después. Ejemplo: la enfermedad del animal vendido aparece después del contrato, pero el germen de aquélla existía al momento de contratar.
(La tuberculosis del caballo comprado aparece tiempo después de la venta, pero el morbo lo tenía desde antes)”19. 5.1.1. Al respecto, adujeron los demandantes que los inmuebles objeto de este proceso se encuentran en la torre tres (3) del conjunto residencial Cerros de Sotileza – Etapa III – propiedad horizontal, edificación con “vicio estructural derivado asentamiento diferencial y está inclinada y recostada hacia la torre 4 de la misma Propiedad Horizontal”20; sobre el particular el demandado en su contestación, aunque reconoció la existencia de la inclinación de la torre, manifestó desacuerdo en que esa circunstancia determine que el apartamento no sea habitable o que no cumpla con requisitos de “funcionalidad mínimo”21. 5.1.2.
Fue aportado al expediente el acta de asamblea de copropietarios de 13 de octubre de 2005, en la que trataron el tema de problemas de 18 Bonivento Fernández José Alejandro. Los principales Contratos Civiles, y su paralelo con los comerciales. Ediciones Librería del Profesional. Décima Quinta Edición. Bogotá-Colombia 2002. Pág. 138. 19 Tamayo Lombana Alberto.
El Contrato de Compraventa, su régimen civil y comercial. Ediciones Doctrina y Ley Ltda. Bogotá-Colombia 2004. Pág. 177. 20 Hecho segundo de la demanda (consecutivo 05, cuad. ppal.). 21 Contestación al hecho segundo de la demanda (consecutivo 24, cuad. ppal.). 15 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 estabilidad de la torre 3 del conjunto residencial y las negociaciones con la empresa constructora.
En dicho documento figuran manifestaciones alusivas a que la edificación “está inclinada 20 cms”, la posibilidad de realizar “micropilotes indicados con gato con profundidad hasta la arcillosita”, preocupación sobre la verticalidad del edificio, que la torre se sigue inclinando y que “los apartamentos se están viendo seriamente afectados y desvalorizados por ello es urgente efectuar esta obra lo más pronto posible”22.
En oficio de 19 de diciembre de 2005 la Subdirección de Control de Vivienda, dependencia administrativa del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente (DAMA), informó que efectuada la visita técnica “verificó que se presentan asentamientos diferenciales en la torre 3, evidenciados por fisuramiento de la mampostería y de las uniones de la torre 3 con la plataforma aledaña del primer piso”23.
En reunión de 16 de enero de 2006 entre representantes de la Constructora Inversiones Bajo Grande y la Copropiedad, la primera manifestó que no haría “trabajos de renivelación”, por la dificultad e incomodidades que eso implica, además que no era necesario teniendo en cuenta que “la inclinación del edificio no es tan grande como para que esto sea necesario”.
Determinaron que se construirían pilotes hincados con gato hidráulico de suficiente capacidad24. Ingenieros de Suelos Ltda., empresa interventora de las obras de pilotaje, informó el 28 de marzo de 2006 de la realización de las obras de pilotaje, con la precisión de que soportan las cargas del edificio superior a las 50 toneladas y se cumple con las especificaciones del plano estructural, de 22 Folios 45 a 47, consecutivo 29, cuad. ppal.
Folio 48, consecutivo 29, cuad. ppal. 24 Folios 49 a 51, consecutivo 29, cuad. ppal. 23 16 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 modo que el pilotaje es capaz de soportar y frenar el edificio de forma que los asentamientos adicionales que se presenten tengan un valor mínimo, aunque agregó que de “todas formas se solicita continuar con las mediciones de asentamientos, al menos una vez al mes, para constatar que esto es así o estudiar cualquier posible movimiento que se presente”25.
En acta de asamblea de copropietarios de 28 de marzo de 2015 quedó anotado: “Comportamiento de inclinación de la torre 3 y todas las torres. Continuando con el seguimiento de medición de la torre 3, con ocasión al pilotaje realizado, trimestralmente se van a realizar las mediciones para verificación de su comportamiento, y considerando el último movimiento sísmico que afectó la ciudad de Bogotá, se incluye en la medición el comportamiento de las demás torres”26; y más adelante se dejó constancia de que el “Sr. OMAR CARRILLO, propietario del Apto 202 Torre 3; solicita a la Administración de manera formal se le suministren planos de la torre, mediciones realizadas, y toda la documentación que él requiera para su revisión con respecto al estado de la torre 3.
Solicita que todas las mediciones realizadas se encuentren firmadas por topógrafo, considera que la información que hasta el momento la Administración le ha facilidad (sic) no cumple en la formalidad de firmas y responsabilidad de quien ha hecho estas mediciones. Pone a disponibilidad de la Administración la revisión de las mediciones, con un conocido suyo con conocimiento sobre el tema”27.
Los anteriores documentos son suficientes para corroborar que el problema de inclinación o asentamiento de la torre tres (3) donde se encuentran los inmuebles en cuestión, se presentó desde mucho antes de 25 Folios 56 a 58, consecutivo 29, cuad. ppal. Folio 70, consecutivo 29, cuad. ppal. 27 Folio 76, consecutivo 29, cuad. ppal. 26 17 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 la celebración de la compraventa entre las partes, y que ha permanecido latente en el transcurso del tiempo, toda vez que las obras de pilotaje no tuvieron como propósito nivelar el edificio, sino que solo se hicieron para evitar más inclinación y surgió la necesidad de realizar continuas mediciones de asentamiento ante la posibilidad de presentarse más movimientos en el futuro.
De modo que se cumple con el primer requisito de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios, esto es, que se trate de un vicio que haya existido al tiempo de la venta. 5.2. Respecto del segundo requisito, esto es, que por el vicio la cosa vendida no sirva para su uso normal “o solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio”, la doctrina ha explicado que no “todo vicio o defecto material de la cosa vendida es redhibitorio, porque si cualquier vicio de la cosa vendida tuviera ese carácter y quedara sometido al régimen del capítulo que se estudia, entonces la seguridad y firmeza de los contratos de compraventa que diariamente se celebran sería ninguna, y los juzgados y tribunales se verían invadidos de procesos en los que los compradores, alegando los más insignificantes desperfectos de la cosa vendida, pedirían la rebaja del precio e inclusive la resolución del contrato”28. 5.2.1.
Sin embargo, precísase que el concepto o enunciado de vicio grave a que alude el demandado-apelante no se encuentra contenido en las disposiciones normativas que regulan los vicios redhibitorios, además que conllevaría la dificultad de cómo determinar cuándo un vicio es leve o grave para que proceda o no la actio quanti minoris, debido a la subjetividad que implicaría análisis semejante, es por esta razón que la 28 Gómez Estrada, César.
De los Principales Contratos Civiles. Cuarta edición. Ed. Temis, BogotáColombia: 2018. Pág. 100. 18 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 ley optó por una fórmula más sencilla y de mejor verificación, cual es que la cosa vendida no sirva para su uso normal o “solo sirva imperfectamente”. De manera que todos los alegatos del demandado en su apelación, concernientes a que el inconveniente de la torre tres (3) no es un vicio grave y que se trata de una edificación totalmente habitada sin orden de desalojo de autoridad competente por amenaza de ruina, carecen de utilidad en debates como el sub-lite, tanto más cuando se reitera, las pretensiones de los demandantes se fincaron en la actio quanti minoris, que conlleva no a la anulación de la compraventa y restituciones mutuas, sino a que los compradores conserven la propiedad de los inmuebles aunque puedan usarlos de manera “imperfecta” pero con el reconocimiento de una rebaja del precio al evidenciarse un defecto oculto.
Y es que precisamente son las mismas normas legales la que facultan al comprador para escoger entre la rescisión del contrato o la rebaja del precio, luego es el adquirente quien ab initio asume qué tanto –o en qué medida– el defecto de la cosa lo afecta o perjudica para el normal y natural uso al que está destinada; y si observa que a pesar de la imperfección puede tolerar el uso de la cosa en esas condiciones, tiene la opción de solicitar simplemente la rebaja del precio al vendedor, eventualmente junto con la indemnización de perjuicios, al margen, por supuesto, de las obligaciones públicas y/o comunitarias que en aras de la seguridad pudiera aparejar el acudir a tal opción, aspecto extraño al presente litigio y que de todos modos no sería dado abordar ante los límites que impone la congruencia. 19 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 5.2.2.
En el caso sub examine, y tal como especificó el juez a quo, el demandado reconoció en su interrogatorio que la torre tres (3) está afectada por una inclinación por asentamiento, situación que se presentó en el año 2006 y de la que tenía conocimiento porque fue miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal (2017-2018). Además, manifestó que también sabía que a la torre debía hacérsele mediciones de asentamiento por los movimientos que pudiera presentar la edificación, razón por la cual en diferentes partes del edificio había herramientas de medición para tal propósito. 5.2.3.
Pues bien, conforme a las reglas de la sana crítica y de la experiencia, se advierte que la inclinación del edificio por un inadecuado asentamiento sobre el terreno determina que su estructura no se encuentre nivelada, situación que por lo general no es deseable, pues la preferencia en sana lógica consiste en que el lugar donde se habita tenga sus pisos y techos nivelados, y paredes a plomo, y que en caso de sismos o terremotos, la edificación resista esos movimientos y retorne a la posición normal de verticalidad.
Esa situación de inclinación fue ampliamente explicada por el perito Iván Darío Escobar Alba, ingeniero estructural, quien en su dictamen concluyó que “no se observa que exista Inestabilidad de la estructura por cargas permanentes/verticales de la torre 3; sin embargo, se recomienda realizar un estudio de vulnerabilidad sísmica de la estructura para determinar el estado actual de la estructura y su desempeño durante los sismos de diseño vigentes.
La condición actual del edificio bajo el reglamento del Decreto 1400 de 1984 y otras normativas no cumple con los requisitos de funcionabilidad mínimos. La inclinación es perceptible para más de la mitad de humanos 20 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 L.M. (Zhang y A.M. Y. NG29) Y según Jason McCormik et all.30 existe la posibilidad de en casos extremos que puedan presentarse dolores de cabeza, náuseas y mareos lo que implica que las deformaciones actuales son excesivas para uso residencial.
El edificio no cumple con la separación mínima a otras estructuras de la misma construcción establecida por el reglamento del Decreto 1400 de 1984, y en caso de sismos de alta intensidad probables en Bogotá, se podrían presentar golpeteos entre la torre 3 y cuatro que causen daños a los elementos no estructurales”. La anterior experticia tuvo fundamento no solo en la visita a la edificación, sino también en los documentos que el demandante facilitó sobre las obras de pilotaje que tenía la copropiedad, según explicó el perito en audiencia31, y al margen de todos los reproches realizados por el demandado en punto a la especificación de datos, realización de experimentos, eventuales riesgos de más asentamiento en el futuro, y la aparente falta de imparcialidad del experto por tener alguna cercanía profesional con el demandante Diego Reyes, en todo caso la prueba corrobora el resto del material probatorio y lo que el mismo demandado reconoció, esto es, la torre tres (3) del edificio sufrió una inclinación que generó que su estructura no se encuentre a nivel, problema de asentamiento que necesariamente requiere continuo monitoreo en el futuro, por eventuales movimientos sísmicos que ocurren en Bogotá. 29 PROBABILISTIC LIMITING TOLERABLE DISPLACEMENTS FOR SERVICIABILITY LIMIT STATE DESIGN OF FOUNDATIONS.
L.M. Zhang and A.M. Y. Ng. Geotechnique 55, No. 2, 151-161 (2005). [Referencia propia del texto citado]. 30 PERMISSIBLE RESIDUAL DEFORMATION LEVELS FOR BUILDING STRUCTURES CONSIDERING BOTH SAFETY AND HUMAN ELEMENTS. Jason McConnick, Hiroshi Aburano, Masahiro Ikenaga, and Masayoshi Nakashima. The 14th World Conference on Earthquake Engineering October 12-17, 2008, Beijing, China. [Referencia propia del texto citado]. 31 2h11mm33ss, consecutivo 30, cuad. ppal. 21 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 5.2.4.
El juez a quo, para disipar toda duda en relación con la existencia del vicio oculto para el momento de la compraventa, y la característica de que su uso residencial sea imperfecto, decretó de oficio dictamen pericial, practicado por el ingeniero civil especialista en estructuras Fabián Alberto Agudelo Silva, según fue designado por la Sociedad Colombiana de Ingenieros32.
Adviértese que todos los reproches del demandado-apelante relacionados con la idoneidad, calidades e imparcialidad del perito no encuentran acogida y son inoportunas, toda vez que el momento procesal y los mecanismos para poner en tela de juicio esas condiciones del auxiliar de la justicia están previstas en el art. 228 del Cgp, sin que así lo hiciera, inclusive, si bien el abogado del demandado ingresó tardíamente a la audiencia cuando se estaba interrogando al perito33, tuvo tiempo suficiente para escuchar la mayor parte de las explicaciones del ingeniero y a las preguntas que realizaba el juez, aunado a que se le brindó la oportunidad de formular cuestionamientos sin que hiciera uso de tal facultad34, como ya lo había previsto este Tribunal en auto de 19 de junio de 2025 que denegó la práctica de pruebas en segunda instancia35.
El dictamen del perito Fabián Agudelo se aprecia conforme a las reglas de la sana crítica, sólido, claro exhaustivo y preciso, aunado a que respondió con seguridad y fluida exposición todas las preguntas que se le formularon en audiencia, en particular con referencia a las normas sobre construcciones sismorresistentes que han estado vigentes en Colombia.
También determinó las características de la torre 3 conforme a toda la documentación que tiene la copropiedad sobre la edificación, y pudo 32 Consecutivos 37, 38 y 39, cuad. ppal. 27mm00ss, consecutivo 60, cuad. ppal. 34 41mm40ss ib. 35 Consecutivo 010, cuad. Tribunal. 33 22 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 afirmar que actualmente estaba afectada con un desplome horizontal de 216mm (oriente) y 208 mm (norte), con inclinaciones de 1,23% (oriente, 0,12 rad) y 1,19% (norte, 0,012 rad), y en la visita técnica de reconocimiento encontró en la fachada evidente inclinación de la torre 3 en dirección norte contra la torre 4, daños parciales en recubrimientos de elementos estructurales de la torre, cambio de nivel en las placas del primer piso entre torres 3 y 4 debido a la inclinación de la torre 3, fisuras en elementos no estructurales como muros de mampostería, desniveles en piso y techos del apartamento 203, con la prueba física utilizando canicas esféricas sobre el piso.
Comprobó que la horizontalidad del piso del apartamento y zonas comunes ponen en evidencia desnivel, según secuencia fotográfica. El perito también explicó que no hay una causa exacta de los problemas de asentamiento, pero “existe una relación directa entre la etapa de estudios y diseños y la ejecución de la construcción, e incluso la solución de reforzamiento estructural al problema identificado.
Para llegar a una 23 24 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 conclusión más acertada es requerido realizar un estudio de vulnerabilidad sísmica con las condiciones actuales del edificio”. También especificó que: “La inclinación del edificio está directamente relacionada entre el comportamiento geotécnico (suelo) y la estructura, es decir, que los dos componentes son igualmente responsables de la estabilidad de la torre 3.
En un futuro a corto y mediano plazo, según las lecturas topográficas, reflejan un continuo asentamiento diferencial de la torre 3, soportado en el concepto generado por la firma LFO Ingenieros de suelos S.A.S. que determina una inclinación del edificio a razón de 1/87 (1cm cada 87cm) y 1/116 (1cm cada 1.16m). Adicionalmente, la vulnerabilidad sísmica de la edificación aumenta por la pérdida de la separación de la junta sísmica generada inicialmente contra la torre 4, que incluso impacta en la estabilidad de esta torre.
El efecto de un evento sísmico podrá afectar los elementos estructurales y no estructurales de las dos edificaciones, a causa del actual fenómeno de asentamiento, que genera un evidente riesgo adicional a los ocupantes de las edificaciones” (se resalta). Detalló que «De acuerdo a la información suministrada para efectos de generar el informe pericial, se evidencia documentación asociada a intervenciones para detener el efecto de asentamiento de la torre 3.
Los documentos soporte se encuentran relacionados en el numeral 4 del informe pericial, identificados con los ítems 5, 9, 10 y 11. Estos documentos evidencian planos de reforzamiento estructural y socialización de las obras a realizar, donde los involucrados en dichas obras firman el acta de obras de renivelación en el año 2006. La solución ejecutada presenta pilotes que se adosan a la placa de cimentación generando por fricción una capacidad que contrarresta los efectos de asentamientos por carga vertical de la torre 3.
Sin embargo, Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 las obras realizadas no detuvieron los asentamientos, e incluso, como se refleja en el documento “Informe estructural 2021” existen una continua inclinación de la torre 3 que afecta la estabilidad de esta torre y la torre 4» (se resalta). Llamó la atención en que la “intervención del reforzamiento estructural de la cimentación de la torre 3 realizada en el año 2006, no ha detenido el asentamiento diferencial del edificio”, y que ante riesgos imprevisibles como movimientos sísmicos en Bogotá, “los ocupantes de la edificación están expuestos a un riesgo mayor” en comparación con otras edificaciones que no tienen ese problema, el que además genera que aún con las obras de remodelación del apartamento 202, en el corto tiempo los muros remodelados vuelven a presentar fisuras.
Y agregó que “La inclinación de la torre 3 no es perceptible a simple vista, independientemente si la persona que visite la torre sea un profesional en ingeniería civil o de una carrera técnica afín. Sin embargo, como se ha indicado en anteriores puntos del cuestionario, la inclinación de la torre 3 afecta directamente la estabilidad de la torre 4, por otra parte, el grado de vulnerabilidad sísmica aumenta a causa de la inclinación, ya que actualmente hay elementos esforzados por esta razón y bajo efectos de movimientos horizontales producidos por efectos sísmicos pueden sobre esforzar los elementos estructurales y generar daños que aumenten el riesgo de daño de la estructura y por ende daños o afectación directa a los residentes del edificio”. 25 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Todas esas conclusiones las ratificó el perito en la audiencia de interrogatorio, sin que se haya observado dudas, inconsistencias o contradicciones36. 5.2.5.
Con las pruebas que vienen de analizarse, ninguna duda surge con ocasión de la existencia del vicio en los inmuebles y que esto conlleva a que su uso sea imperfecto, pues impide usarlos de manera completamente normal y visto que es sentir generalizado que un apartamento, con su parqueadero y depósito sometidos a propiedad horizontal, ubicados en un edificio con un problema de inclinación por asentamiento, no es una propiedad que para el común de las personas sea su deseo adquirirla para habitarla y demás usos específicos, sino que las preferencias estarían en edificios completamente verticales, en los que no haya necesidad de estar midiéndolos por la incertidumbre y angustia de mayores inclinaciones por asentamiento debido a movimientos sísmicos en Bogotá, o incluso verse en la necesidad de que la copropiedad tenga que gestionar y acopiar sumas de dinero para realizar un estudio de vulnerabilidad sísmica según las condiciones actuales del edificio, o que precisamente por la inclinación de la estructura se presenten reiteradamente fisuras en muros internos de los apartamentos pese a obras particulares de remodelación y mantenimiento.
Es más, aun de entenderse que se trate de apartamentos en que sus habitantes de algún modo puedan tolerar el problema del desnivel del piso, por lo general tampoco es deseable para el común de las personas tener que poner elementos niveladores en las patas de los armarios, mesas y en el resto del amoblamiento de un apartamento para disimular o acomodarse a ese defecto. 36 5mm21ss, consecutivo 60, cuad. ppal. 26 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 5.2.6.
Adujo el demandado apelante que el inconveniente de inclinación es un problema de las zonas comunes y que en el momento de la venta el apartamento no tenía ningún vicio, y solo con las obras de remodelación de los compradores fue que se presentaron los inconvenientes aludidos en la demanda, y que –según afirmó– tal circunstancia rompe el nexo causal.
Empero, tal argumento no encuentra acogida, porque desconoce la característica y naturaleza de inmuebles que se encuentran sometidos a propiedad horizontal, en particular cuando se trata de edificios de apartamentos, en los que las unidades habitacionales se ubican de manera vertical por niveles o pisos en virtud de bienes y elementos comunes, como es entre otros, la estructura en concreto de la misma edificación. La Ley 675 de 2001, art. 3º, define bienes comunes como las partes “del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular” (se resalta), y como bienes comunes esenciales los “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel” (se resalta). 27 28 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Pues bien, es claro que cualquier defecto o vicio en bienes comunes afecta a las unidades residenciales individualmente consideradas, tanto más si se trata de la estructura en la que están soportadas, pues cualquier afectación de ésta repercute en los apartamentos, tal como sucede en este asunto con la inclinación de la torre 3, incluso, es una situación que tiene incidencia en el valor que pueda tener el inmueble, pues no es lo mismo un apartamento cuyas zonas comunes de la propiedad horizontal no presenten desperfectos, en comparación a los que sí los tienen, y en la medida en que los habitantes del conjunto evidentemente hacen uso de zonas comunes. 5.3.
Respecto al tercer requisito, cual es que el vendedor conocía del vicio y no los manifestó al vendedor, es un hecho que también fue demostrado en el proceso. 5.3.1. En efecto, ninguno de los documentos suscitados entre las partes con ocasión de la compraventa de los inmuebles alude a que el vendedor, de manera clara y expresa, diera a conocer que la torre 3 tuviera el vicio latente de estar inclinada hacia la torre 4, y que los copropietarios deberían estar atentos con continuas mediciones de asentamiento para tomar decisiones para conjurar el riesgo de mayor inclinación y choque con la torre 4 de la misma copropiedad. 5.3.2.
En la Escritura 59 de 24 de enero de 2020 de la Notaría 24 de Bogotá37, la cláusula tercera solo refiere que la parte vendedora manifiesta que los inmuebles están libres de “demandadas civiles, pleitos pendientes, gravámenes, arrendamiento por condiciones resolutorias a patrimonio suspensivas, escritura de pública, familia embargable, afectación a vivienda familiar y limitaciones al dominio 37 Folios 1 a 44, consecutivo 29, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 salvo las derivadas del reglamento de propiedad horizontal…”, sin ninguna mención a la posibilidad de que existan vicios redhibitorios por vicios que se le hayan puesto de presente a los compradores y estos hayan aceptado. La cláusula quinta solo alude a que los inmuebles “se entregarán en el estado y condiciones que conocieron LA PARTE COMPRADORA, el día veintiuno (21) de septiembre de dos mil diecinueve (2019)”, y en el parágrafo se especificó que “LA PARTE COMPRADORA declara haber identificado plena y materialmente las características de los inmuebles, su satisfacción y conformidad y que no tienen objeción alguna al respecto del estado, conforme certificados de tradición recientes y copia informal de la escritura pública número 4664 del 4 de septiembre de 2014 de la Notaría 24 del Círculo de Bogotá”, pero tampoco menciona algún inconveniente en relación con la inclinación de la torre 3. 5.3.3.
En el acta de entrega de 29 de enero de 2020, los compradores declaran que recibieron el inmueble a entera satisfacción, pero tampoco se mencionó el problema de inclinación de la edificación. 5.3.4. El demandado, en su interrogatorio, en el inicio de su relato refirió que informó a los compradores sobre las actividades de medición del edificio por tema de asentamiento, pues hay unos triángulos rojos en cada viga para tal propósito38, sin embargo, ante las preguntas directas y concretas que posteriormente se le hicieron, reconoció que sabía de todos los inconvenientes relacionados con el asentamiento de la torre y las obras de pilotaje de 2006, sin que haya informado a los compradores de manera detallada y pormenorizada en qué consistía la inclinación del edificio, qué tan profunda era, cuál era el propósito de esos triángulos 38 1h08mm25ss y siguientes, consecutivo 30, cuad. ppal. 29 30 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 rojos para la medición que se encontraban en las vigas, tampoco les dijo que al edificio se le había realizado obras de reforzamiento con pilotes en el 2006 y que de las conversaciones sobre las características del inmueble no quedó constancia escrita.
Agregó que en la compraventa concedió rebaja del precio de manera general por las características del apartamento, por eso quedó en $485.000.000, sin que hubiera alguna especificación por el tema de la inclinación de la estructura. 5.3.5. Los demandantes, en sus declaraciones de parte39, fueron enfáticos en que desconocían de la inclinación de la torre por problemas de asentamiento, y cuando compraron inmediatamente iniciaron trabajos de remodelación porque no les gustaba los acabados del apartamento, y en el transcurso de la obra fue que se dieron cuenta del problema, pues los trabajadores les manifestaron las dificultades que tenían para la nivelación e instalación del mobiliario, en particular el hecho de que las puertas abatibles se movían y se cerraban solas si se dejan entreabiertas.
Precisaron que luego de estar habitando el apartamento permanentemente, fue que corroboraron que el edificio estaba inclinado, situación que no era perceptible con las visitas esporádicas cuando estaban haciendo la negociación para la compra, en particular porque a pesar de la remodelación que hicieron se presentaron fisuras 40, aunado a que han tenido que utilizar soportes para nivelar los muebles del apartamento. 39 40 8mm 40ss y 45mm12mm, consecutivo 30, cuad. ppal.
Hecho que fue documentado por el perito Fabián Agudelo Silva (prueba de oficio). Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 5.3.6. De las pruebas que vienen de analizarse, se corrobora que la inclinación de la edificación que afecta los inmuebles objeto de compraventa estaba latente en el momento de la celebración del contrato, y que no fue debidamente informada por el vendedor de manera clara y concreta pese a conocer la problemática en detalle por haber sido miembro del consejo de administración de la propiedad horizontal.
Y es que una información tan relevante como obras de reforzamiento con pilotes del edificio en 2006 y la necesidad de continuo monitoreo por futuros movimientos de la estructura no es una cuestión menor o de poca importancia; por el contrario, su relevancia es mayúscula porque implica que el nuevo propietario debe tomar conciencia no solo en que sus muros aún remodelados presentarán fisuras, los cambios que realice en el mobiliario para modernización tendrán dificultades para la instalación, tendrá que participar activamente en las asambleas de copropietarios para enterarse y tomar decisiones sobre los movimientos del edificio, y los inconvenientes que en el futuro puede tener para conseguir un comprador de los inmuebles en esas condiciones.
Adujo el demandado en su apelación, que los demandantes, en especial el señor Diego Reyes, por su profesión de ingeniero podía conocer fácilmente de la inclinación del edificio, según el numeral 3º del art. 1915 del C.C.; empero, tal alegato no encuentra acogida, porque el dictamen decretado de oficio por el juez a quo explica que ese tipo de inclinaciones no son fácilmente perceptibles por el común de las personas, incluso, el perito en su interrogatorio precisó que él por su experiencia puede percatarse de tal defecto a diferencia de otras personas sin tal experticia, y que hay personas que tienen alta sensibilidad auditiva –inherente al sentido del equilibrio– que también les permite percatarse de un desnivel, pero esto no es una facultad generalizada para el común de la gente. 31 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 En demandante Diego Reyes, en su interrogatorio, explicó que si bien es ingeniero, su especialidad es en aguas, no en materia estructural de edificaciones, aunado a que cuando estaba en la negociación de comprar el apartamento, se preocupó por el hecho de que el inmueble estuviera libre de deudas o problemas de tradición del dominio, que no por alguna sospecha en problemas de asentamiento, del que en realidad no se percató sino hasta que comenzaron a realizar las obras de remodelación y el maestro de obra le informó de los inconvenientes que se les habían presentado.
Recuérdase que el art. 935 del C. Co.41, preceptúa que corresponde “al vendedor la prueba de que el comprador conocía o debía conocer el mal estado de la cosa vendida al momento del contrato. Para establecer si hay culpa del comprador se tendrá en cuenta la costumbre”. Para el caso en cuestión, ninguna prueba determina que los demandantes debían conocer de la inclinación de la torre 3 y sus específicas consecuencias y riesgos, visto que como refirió el demandado, es factible que muchas de las edificaciones que fueron construidas en Bogotá antes de la norma de sismorresistencia de 1997, hayan tenido problemas de asentamiento, tanto más cuando a lo largo del tiempo se han presentado varios sismos en la ciudad; sin embargo, tal circunstancia no implica que el comprador del apartamento tenga la carga de verificar ese tipo de situaciones previo a suscribir la compraventa, pues no puede perderse de vista que se “presume la buena fe del comprador, correspondiéndole al vendedor demostrar que puso en conocimiento de aquél el defecto de 41 Aplicable por analogía legis en este asunto. 32 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 naturaleza intrínseca en la cosa”42, aunado a que el aquí demandado tenía pleno conocimiento y a detalle de la situación, en especial de las obras de pilotaje, de manera que si no tenía la disposición ni el tiempo de explicar a los compradores de esos detalles, dadas las circunstancias les hubiera apercibido de contactarse con el administrador de la copropiedad para que les informara de todos los pormenores y características de la torre 3, cosa que –se reitera– no hizo.
Wilson Bonilla, administrador de la propiedad horizontal, en su testimonio43, corroboró que dicha torre sufre problemas de asentamiento, que actualmente tiene inclinación de 22 a 24 centímetros y que se está analizando la posibilidad de costear estudios de verticalidad y de vulnerabilidad sísmica para tener claro las condiciones de la estructura.
Relató que conoció a los demandantes después de la compraventa, que posteriormente el señor Diego Reyes le preguntó sólo sobre la situación económica del apartamento sin que hubieran conversado sobre las condiciones de la torre 3, y dijo no saber si el señor Omar Carrillo informó a los demandantes del problema de la inclinación del edificio antes o al momento en que hicieron la compraventa, manifestaciones que corroboran el hecho de que el vendedor omitió brindar información o siquiera referencias a los compradores para que éstos de algún modo se enteraran en debida forma de las condiciones de los inmuebles que adquirían.
En consecuencia, conforme a las pruebas que vienen de valorarse, se advierte que el tercer requisito previsto en el art. 1915 del C.C. también se encuentra acreditado. 42 Bonivento Fernández José Alejandro. Los principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales. Ediciones Librería del Profesional. Decima Quinta Edición. Pág, 139. 43 30mm10ss, consecutivo 31, cuad. ppal. 33 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 6.
En esas circunstancias prospera la acción redhibitoria por vicios ocultos, reiterándose una vez más que los demandantes optaron por la actio quanti minoris, esto es, la rebaja del precio, que de suyo implica que a pesar del vicio evidenciado (inclinación de la torre 3 por problemas de asentamiento), decidieron tolerarlo con la condena al vendedor para lograr dicha rebaja.
El Código Civil no trae norma que permita determinar la forma en que se realizaría la rebaja del precio, empero, el art. 934 del C. Co prevé que en tal supuesto debe hacerse “justa tasación”, lo cual, en el ámbito de la normatividad procesal, conlleva a que se tenga en cuenta el juramento estimatorio y el dictamen pericial. 6.1. Al respecto, los demandantes estimaron que la rebaja de precio debe ser en $126.259.478 según avalúo realizado por el perito Christian Germán Díaz en marzo de 2021, que si bien en audiencia dijo ser ingeniero electrónico –según resaltó el demandado en su apelación– también acreditó que reunía todas las calidades de avaluador certificado con registro44.
Como destacó el juez a quo, el juramento estimatorio no fue objetado por el demandado, de manera que al tenor del art. 206 del Cgp hará prueba de su monto. En la contestación de la demanda se aportó un informe de la Lonja Nacional de Propiedad Raíz45, de 10 de agosto de 2021, en el que critican aquél avalúo presentado por los demandantes, con afirmaciones como “consideramos prudente que se exprese el valor o costos de los daños 44 45 Folios 207 a 229, consecutivo 29, cuad. ppal.
Folios 11 a 14, consecutivo 24, cuad. ppal. 34 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 representado únicamente para la unidad residencial en cuestión o sólo al área privada de la misma como la diferencia de dos ejercicios de depreciación, ya que el aparente daño concierne a la totalidad de la copropiedad, con las implicaciones que ya se expusieron con anterioridad”, empero, este documento de dos páginas carece de explicaciones claras, concretas, exhaustivas o precisas sobre esas afirmaciones o reproches, sin que pueda valorarse como dictamen de contradicción en los términos del art. 228 del Cgp, visto que así no fue planteado oportunamente por el demandado y el juez tampoco lo decretó de esa manera46, tanto así que ni siquiera ordenó que los expertos suscriptores de ese informe comparecieran a audiencia para escucharlos en interrogatorio, trámite procesal así surtido que no tuvo reparo por las partes.
El demandado también aportó un informe de avalúo comercial realizado por “Bancol inmobiliaria”47, el cual señala la suma de $557.910.200 para los predios objeto de este proceso con fecha de 22 de agosto de 2014; sin embargo, esta prueba tampoco fue tramitada ni solicitada como dictamen pericial, no reúne los requisitos del art. 226 del Cgp, y corresponde a una época muy anterior a la compraventa que es objeto de este litigio, aunado a que en nada refiere el problema de inclinación de la edificación por asentamiento.
Retomando el análisis del dictamen presentado por el ingeniero Christian Germán Díaz, el perito explicó en audiencia48 y con detalle la metodología que utilizó para determinar la depreciación de los inmuebles por tener latente el vicio estructural de inclinación por problema de asentamiento, en particular con apoyo en la Resolución 620 de 23 de 46 1h55mm30ss, consecutivo 30, cuad. ppal.
Folios 15 a 21, consecutivo 30, cuad. ppal. 48 2h47mm51ss, consecutivo 30, cuad. ppal. 47 35 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 septiembre de 2008 del IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi), con aplicación de la depreciación por edad y conservación con la tabla fitto y corvini, y que según aquélla resolución el porcentaje a depreciar por ese problema de asentamiento es de 17,75% debido a su edad49 y estado de conservación. También detalló que si bien la inclinación del edificio afecta a todos los bienes privados, tuvo la precaución de que la depreciación concerniera al apartamento que es el que está habitado y en el que se percibe en mayor medida esa inclinación. Y ante las preguntas insistentes de la parte demandada, fue enfático en que la metodología aplicada permite depreciar el apartamento en particular por estar afectado con la inclinación estructural, al margen de que se trate de un problema generalizado que afecta a toda la copropiedad de la torre 3, y en atención a que las condiciones de las zonas comunes también son un factor para el avalúo de un apartamento.
Especificó que los avalúos catastrales son generalizados según la zona y características comunes de los diferentes sectores de la ciudad, pero la autoridad catastral no entra a revisar minuciosamente inmueble por inmueble, ya que su actividad es para fines tributarios, de allí que ese tipo de avalúos sean una referencia, mas no son útiles para determinar una depreciación específica e individual de un inmueble que tiene problemas de inclinación, como son los que conciernen a este proceso. 6.2.
De lo analizado, se determina – tal como especificó el juez a quo– que procede la rebaja del precio en el monto de $126.259.478 tasado en el juramento estimatorio y en el dictamen del perito Christian Germán Díaz, pues fue debidamente sustentado, con porcentajes y análisis 49 El inmueble fue construido hace más de 25 años. 36 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 técnicos de avalúos con apoyo en normatividad expedida por autoridad pública sobre la materia, aunado a que como lo confesó el demandado en su interrogatorio, la rebaja del precio que él concedió a los demandantescompradores obedeció a las condiciones como se encontraba el apartamento en sus acabados según podía observarse, sin haber explicitado descuento por el hecho del desnivel de la unidad habitacional (nadir y cenit) con ocasión a la inclinación por problema de asentamiento del edificio.
Al respecto, el juez señaló que la condena debía ser indexada, pero no hizo las operaciones matemáticas para tal propósito, de manera que dejó indeterminada la condena en tal sentido, de allí que, como fue anunciado en el inicio de estas consideraciones, procede el Tribunal de oficio a concretar la condena por imperativo del art. 283 del Cgp.
La actualización se hará con base en el Índice de Precios al Consumidor –IPC–, con la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse; Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cifra aludida de $126.259.478. 37 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de agosto de 2025 (150,99)50.
II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es marzo de 2021 cuando se realizó el avalúo de los inmuebles (107,12)51. Efectuada la operación aritmética, el resultado es $177.967.873,25 (aproximado $177.967.873). Efectuada la actualización, resulta inadecuado que para el cumplimiento y ejecución de la condena se condicione a que se realice indexaciones adicionales, pues es suficiente con otorgarle un término al demandado para que proceda con el respectivo pago, y en caso de que así no lo hiciere, se liquiden intereses a la tasa civil del 6% anual hasta el pago total de la obligación. 7.
Solicitaron los demandantes la indemnización por perjuicios materiales en el monto de $173.423.434, de los cuales el juez a quo solo les reconoció $47.283.509,02, decisión que fue apelada por ambas partes. Sobre el particular, la parte actora justificó ese valor porque fue el costo de las obras de remodelación que hicieron al apartamento y que “no hubieran realizado de ninguna forma si hubieran sabido de los defectos estructurales de la edificación”. 50 51 https://apps.dane.gov.co/ Ibidem. 38 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Como se corroboró en el interrogatorio de los actores, esas obras consistieron en la reubicación de la chimenea y apertura de la cocina, aunado a mejorar los acabados para mayor confort, que conllevan no solo la obra civil, sino también amoblamiento el cual queda adherido al apartamento, según especificaron en el recurso de apelación. Empero, el reclamo indemnizatorio en esas condiciones es improcedente, pues recuérdase que para este asunto prosperan las pretensiones principales de la demanda, esto es, la actio quanti minoris, y que como se dijo, conlleva a que los demandantes conserven la propiedad del inmueble aun a pesar del vicio oculto, y proceda un descuento o rebaja del precio por el desperfecto.
De manera que sería un sinsentido la condena indemnizatoria por obras de remodelación, cuando en últimas estás quedan para el uso y provecho de los mismos demandantes, quienes –se insiste– conservarán la propiedad de los inmuebles. En consecuencia, procede la revocatoria de la decisión del juez a quo sobre el particular, y se denegará la pretensión indemnizatoria principal reclamada en la demanda. 8.
Por otro lado, se confirmará la negativa al reconocimiento de daño moral también aludido por los demandantes por las siguientes razones: 8.1. Es importante recordar, con la doctrina, que “el daño es la razón de ser de la responsabilidad, y por ello, es básica la reflexión de que su determinación en sí, precisando sus distintos aspectos y su cuantía, ha de ocupar el primer lugar, en términos lógicos y cronológicos, en la labor de las partes y juez en el proceso.
Si no hubo daño o no se puede 39 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 determinar o no se le pudo evaluar, hasta allí habrá de llegarse; todo esfuerzo adicional, relativo a la autoría y a la calificación moral de la conducta del autor resulta necio e inútil. De ahí también el desatino de comenzar la indagación por la culpa de la demandada”52.
Al respecto, se recuerda que la premisa básica consiste en que se busca la reparación del daño causado, todo el daño y nada más que el daño, con tal que sea cierto en su existencia ontológica. La certeza del daño es requisito constante e ineludible de toda reparación, que se contrae a la real, verídica, efectiva o creíble conculcación del derecho, interés o valor jurídicamente protegido, sea actual, bien potencial e inminente, mas no eventual, contingente o hipotético Las más de las veces, el confín entre la certeza y el acontecer ulterior, es extremadamente difuso o tenue, y la certidumbre del daño futuro sólo puede apreciarse en un sentido relativo y no absoluto considerada la elemental imposibilidad de predecir con exactitud el desenvolvimiento de un suceso en el porvenir, por lo cual, se remite a una cuestión de hecho sujeta a la razonable valoración del marco concreto de circunstancias fácticas por el juzgador según las normas jurídicas, las reglas de experiencia, la lógica y el sentido común. “El daño eventual no es resarcido, ‘por no ser cierto o no haber ‘nacido’, como dice la doctrina, dejando a salvo los eventos de pérdida de una probabilidad’ (cas. civ. sentencias de 5 de noviembre de 1998, exp. 5002, 9 de agosto de 1999, [S-033-99], exp. 4897), y en estrictez, en tanto no se puede profetizar ni conocer razonablemente su ocurrencia, es 52 Fernando Hinestrosa citado por Juan Carlos Henao en: El Daño. Ed. Universidad Externado de Colombia.
Segunda reimpresión 2007. Pág. 36. 40 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 decir, su existencia es una simple conjetura, descartando per se, incluso la simple posibilidad de su acaecimiento. Tal es el caso, de los simples sueños, hipótesis, suposiciones, fantasías e ilusiones carentes de todo margen razonable de probabilidad objetiva en su acontecer”53. 8.2.
Con la orientación de las anteriores premisas y para los contornos de este asunto, los demandantes no demostraron que sufrieran daño moral, pues la sola generación de un detrimento patrimonial por la compra de un apartamento con desperfectos no implica necesariamente que hayan tenido intenso dolor emocional que haya alterado de manera irreparable su estado de ánimo y la forma de asimilar los problemas de la vida.
Y es que no puede perderse de vista que para el estudio del daño en modo alguno es dado invocar especulaciones o conjeturas bajo el planteamiento de injustificadas obviedades, porque para la toma de decisiones judiciales el análisis en tales cuestiones debe ser motivado y razonado, en consonancia con la apreciación de las pruebas conforme a los criterios de la sana crítica (art. 176 del Cgp, antes 187 del Cpc).
Además, las reglas de la sana crítica permiten tener por demostrados perjuicios de carácter extrapatrimonial, en circunstancias fácilmente perceptibles con presunciones y la lógica de la naturaleza humana, como en casos de lesiones físicas en la persona o la muerte de un ser querido, inferencias que no resultan de todo claras ni obvias al tratarse de pérdidas o detrimentos de orden pecuniario o económico, salvo excepcionalísimos casos que requieren necesariamente de pruebas que los soporte. 53 CSJ, SCC, M. P. William Namén Vargas, exp. 17042-3103-001-2005-00103-01, sentencia de 9 de septiembre de 2010. 41 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 9.
En atención al reproche de los demandantes-apelantes en relación con la tasación de las agencias en derecho de la condena en costas de primera instancia, adviértase que no es esta la oportunidad procesal para tal controversia, en la medida en que la ley prevé un trámite especial para que las partes discutan sobre el particular (art. 366 del Cgp). 10.
Con los anteriores fundamentos se atendieron los reparos de ambos apelantes, tanto de manera explícita como implícita54. 11. Como corolario se revocará, modificará y confirmarán las decisiones del juez a quo en la sentencia apelada, conforme a las motivaciones que vienen de explicarse, sin lugar a condena en costas de segunda instancia, toda vez que no se confirma ni revoca totalmente el fallo recurrido (art. 365 del Cgp).
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero. MODIFICAR el numeral “3.-” de la sentencia de 26 de marzo de 2025, proferida por el Juzgado 4º Civil del Circuito, en el sentido de que la condena impuesta actualizada es de $177.967.873. 54 Sobre la figura del juzgamiento implícito, veáse sentencias Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC 18/10/2000 radicación 5673 y SC 14426 de 2016. 42 43 Apelación sentencia 11001 31 03 004 2021 00219 01 Segundo. REVOCAR el numeral “4.-” de la sentencia apelada.
Tercero. MODIFICAR el numeral “5.-” de la providencia recurrida, el cual quedará así: 5.- El dinero que corresponde a la condena por rebaja del precio, deberá pagarla el demandado al demandante en el término de 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, vencido este término se causará el interés legal del 6% anual hasta el pago total de la obligación. Cuarto. CONFIRMAR la sentencia apelada en todo lo demás. Quinto. Sin condena en costas de segunda instancia.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 004 2021 00219 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1e53770de54dc32c75d9d994e9a097d34955d6c9da13250416a035445403746c Documento generado en 17/09/2025 12:25:37 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica