DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL – FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal – Resolución de Contrato. Sentencia Radicación 54001-3153-007-2020-00164-02 C.I.T. 2024-0258 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, veintisiete (27) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el día doce (12) de octubre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente proceso verbal de Resolución de Contrato de Compraventa incoado por Sergio Enrique Maldonado Criado frente a Luis Armando Aguilera Pardo, asunto recibido en esta Superioridad hasta el día 27 de agosto de 2024, luego de una (1) devolución ante falla presentada en el desarrollo de sesión virtual que ameritó que el juzgador de instancia reconstruyera el aparte inaudible que impedía su estudio.
En ejercicio de control de legalidad, el juzgado de conocimiento, mediante auto del 3 de febrero de 2023, integró el contradictorio con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S.A. – BBVA1. 1 Cuaderno primera instancia, archivo “01PrimeraInstancia”, subcarpeta “01CuadernoPrincipal”, actuación n° “085 AUTO CONTROL DE LEGALIDAD.pdf” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia 1.
ANTECEDENTES 1.1 Hechos y Pretensiones Conforme al libelo introductor y al escrito de subsanación de la demanda2, el señor Sergio Enrique Maldonado Criado, por conducto de mandatario debidamente constituido, inició proceso en contra de Luis Armando Aguilera Pardo, a objeto de que se declare “la resolución de contrato de compraventa suscrito (…) el dos (2) de septiembre de 2016, protocolizado en la Notaría Segunda del círculo de Cúcuta (…) por incumplimiento de las obligaciones” del demandado contenidas en las “cláusulas sexta, séptima octava y, los vicios redhibitorios, cuya presencia” llevan a que el inmueble objeto del contrato no se encuentre “en condiciones de servir para su destinación natural”; consecuencialmente, ruega que se comunique esa determinación “al señor Notario Cuarto del círculo de Cúcuta (…) [para] que proceda a la cancelación de la Escritura Pública n° 2672 del 27 de septiembre de 2016, e igualmente al señor registrador de Instrumentos Públicos de este círculo con el objeto de que proceda la cancelación del registro de la referida escritura en el folio de matrícula 260-213827”, que se condene al demandado a pagar “la cláusula penal”, “el daño emergente” que estima causado, y a devolver el valor de la venta “con corrección monetaria” e intereses moratorios “desde el momento que se realizaron los tres pagos acordados y hasta” la cancelación; también que se disponga la devolución de la heredad vinculada a la acción y se imponga el pago de costas procesales.
Como hechos soporte del petitum, se expone, en síntesis, que el día 2 de septiembre de 2016 el demandante celebró con el demandado “una compraventa de vivienda usada” cuyo objeto fue el bien inmueble con matrícula inmobiliaria n° 260-213827; que el precio pactado ascendió a la suma de $105’000.000,00 M/cte., el que se difirió en tres (3) pagos, de los que no especificó las fechas en que se realizaron, así: i) $24’000.000,00 girados desde la cuenta de ahorros que el actor tiene en la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía; ii) $57’000.000,00 con el producto del préstamo hipotecario que otorgará el Banco BBVA, y iii) $24’000.000,00 con recursos propios; que el “promitente vendedor se comprometió al saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios”, así como a entregar el predio cuando “tenga la totalidad del valor de la venta”, lo que haría libre de toda deuda o 2 Ibidem, actuaciones n° “00001 DEMANDA.pdf” y “00012 MEMORIAL SUBSANA DEMANDA.pdf” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia cobro por servicios públicos, impuestos, contribuciones fiscales, parafiscales o de cualquier naturaleza.
En cuanto a la “protocolización de la negociación”, indicó que “se daría en la notaría asignada por [el banco] BBVA”, y los gastos de escrituración e impuestos acordaron asumirlos “de acuerdo a la ley o las pactadas por las partes, salvo, que los gastos fiscales y registro de la escritura pública [que] ser[ían] a cargo del promitente comprador”.
También previeron, en la cláusula 7ª, que el incumplimiento de las obligaciones daría lugar al pago de una suma equivalente al 5% del precio a título de cláusula penal. Advirtió que canceló la retención en la fuente, lo cual es contrario a la ley ya que no recibió dinero sino que lo entregó, incumpliéndose así la cláusula 6ª y la 8ª; y como el bien inmueble que le fue entregado soportaba deuda por servicios públicos, se incumple la cláusula 3ª.
Agregó que el inmueble no le fue entregado conforme al contrato de compraventa en tanto que “no es apto para ser habitado” pues en “el mes de diciembre del año 2017” presentó “una serie de inconsistencias físicas, eléctricas [y] de estructura”, las cuales han sido objeto de subsanación por el peligro que representan para él y su núcleo familiar, situación “que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que [le] permite (…) optar por la resolución del contrato”. 1.2 Actuación en primera instancia. Admitida la demanda el día 3 de noviembre de 20203 por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, luego de tenerse por superadas las irregularidades enrostradas, se ordenó darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la normatividad legal vigente para el asunto.
El demandado, enterado de la acción incoada en su contra4, dentro del lapso de traslado guardó silencio. 3 Ib., actuación n° “00014 AUTO 2020-00164-00 ADMITE DECLARATIVO- RESOLUCION CONTRATO.pdf” 4 Ib., actuaciones n° “00028MemorialContestacionRequerimiento.pdf” y “00029MemorialAdicionCONTESTACION A REQUERIMIENTO.pdf” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S.A. – BBVA, acreedor hipotecario, enterado de la vinculación que se le hiciere a esta causa5, mediante apoderado judicial, en ejercicio de su derecho de defensa y contradicción, se resistió al éxito de las pretensiones6.
Al respecto, indicó, en esencia, que unos hechos no les constan y otros deben probarse. Sin embargo, afirma que no existen daños estructurales en la vivienda, sino imperfecciones que incomodan al comprador, es decir, “es un vicio leve y no grave”; que la vivienda al momento de la compra tenía 16 años de construcción; que la acción es temeraria y pone en riesgo la seguridad jurídica de los negocios de compraventa y accesorio de hipoteca; que el comprador dejó transcurrir más de un año desde la entrega para reclamar el saneamiento de los vicios ocultos, estando entonces prescrita la acción; que es un tercero y que actuó de buena fe por iniciativa propia del comprador, quien solicitó un crédito que tiene obligaciones insolutas.
Con sustento en lo anterior, formula las excepciones de mérito que denominó i) “IMPOSIBILIDAD DE ORDENAR LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DEL BBVA COLOMBIA S.A. POR LA EXISTENCIA DE OBLIGACIONES INSOLUTAS Y VIGENTES A CARGO DEL HIPOTECANTE”; ii) “INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO DEL BANCO BBVA”; iii) “CULPA DEL COMPRADOR Y FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”; iv) “BUENA FE DE BBVA COLOMBIA”; v) “CADUCIDAD Y/O PRESCRIPCIÓN” y vi) “LA GENÉRICA”. 1.3 Sentencia de Primera Instancia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día doce (12) de octubre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta que no accedió a las pretensiones de la demanda –ordinal 1°–, desvinculó a la entidad financiera con quien se integró el contradictorio “por haberse configurado una pérdida de interés debido a [que] ya no existente calidad de acreedor hipotecario” –ordinal 2°– y no impuso condena en costas –ordinal 3°–7.
Como fundamento de su decisión, la sentenciadora de primera instancia, con apoyo legal y jurisprudencial, previamente se ocupó por dilucidar la legitimación en 5 Ib., actuación n° “088MemorialAllegaNotificacion.pdf” 6 Ib., actuación n° “090MemorialContestaDemanda.pdf” 7 Ib., actuación “119AudienciaInstrucciónParteV.mp4”, récord de grabación 00:16 a 01:21:15.
C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia causa de la entidad financiera vinculada al contradictorio y precisar la interpretación integral de la demanda. Respecto a lo primero, indicó que para el momento en que el banco BBVA Colombia S.A. se vinculó a esta causa, “las obligaciones que motivaron el gravamen ya se encuentran saldadas”, por manera que “es evidente la falta de interés y relación con las resultas del proceso”.
Por lo tanto, reconoció que carece de legitimación en la causa y por lo mismo se relevó de estudiar los mecanismos de defensa blandidos. En cuanto a la interpretación del libelo introductor, dejó en claro que la pretensión primera consigna los datos de la promesa de compraventa, pero la aspiración de devolución del precio “gira en torno al contrato de compraventa” con ocasión a la existencia de vicios redhibitorios; y como uno y otro negocio jurídico son diferentes, sumado a que frente al primero, el de la promesa, no es factible “la acción redhibitoria”, entonces para la efectividad del derecho sustancial analizó la demanda “teniendo como convención a rescindir el contrato de compraventa vertido en la escritura pública n° 2672 del 27 de septiembre de 2016 suscrita en la Notaría 4ª del círculo de Cúcuta”.
Dilucidado lo anterior, puntualizó que, para el éxito de la rescisión por vicios ocultos, bien con miras a resolver el contrato de compraventa por tales, ora para obtener la rebaja del precio a justa tasación, y en este asunto el aquí comprador optó por la primera, “es indispensable que el vicio sea grave”. En tal virtud, coligió que de los medios suasorios no dimana con certeza el requisito de gravedad para la bienandanza de lo pretendido, toda vez que “los defectos alegados no constituyen un vicio redhibitorio claramente probado, pues los mismos no tienen el linaje para indicar que el inmueble no sirve para su uso natural o sirve imperfectamente de tal forma que el demandante no lo hubiera comprado o hubiera pagado un precio inferior por este”.
Ello, por cuanto el perito no precisó que las fallas existieren al momento del contrato, aunado a que los vicios “encontrados corresponden a los que determinó como daños de los acabados y muros, pero no estructurales”, lo cual no deja “inferir que tales defectos generan amenaza de ruina”. Agregó a lo dicho que, dado que el demandado guardó silencio y no compareció a la audiencia inicial, es dable presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en el escrito demandatorio.
“No obstante, dicha presunción C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia permite prueba en contrario”, de ahí que “no puede ser ajena al caudal probatorio existente en el proceso”. Por ende, como “el análisis en conjunto de las pruebas permite desvirtuar la presunción o confección ficta”, no dio mérito a la misma. 1.4 Apelación Notificada la providencia en estrados, fue apelada por el mandatario del demandante8, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Sede.
Los reparos esgrimidos en primera instancia, se sintetizan en lo siguiente: 1. Señala que asumió “una conducta acatadora de sus débitos”, motivo por el que incoó esta acción, la cual estima venturosa si se revisa “detenidamente el proceso” habida cuenta de que “no hubo participación [en el] proceso pues el demandado nunca respondió ni hizo frente al proceso, nunca contestó la demanda (…) dejando en un limbo jurídico la confesión ficta [de] que habla la Ley 1564 de 2012 (…).
Es una manera maravillosa de que las personas no deban atender a los procesos ni hacerles frente a los procesos judiciales porque salen airosos, evadiendo dicho enfrentamiento”. 2. Relieva que “el concepto que dio el (…) ingeniero civil corrobora que efectivamente no se recibió la cosa que se esperaba frente a un pago de $105´000.000 y el señor vendedor por eludir la responsabilidad al hacerle al proceso sale airoso.
Increíble su señoría”. Luego, reclama que se dé “génesis al artículo 97 del Código General del Proceso en cuanto a la confesión ficta (…) porque, (…) siendo respetuoso, sería una protección para las personas que engañan la ley, que las personas que van contrario a los principios constitucionales, a los principios de ley”. Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el apelante cumplió con la carga procesal que le competía, sustentando en debida forma la alzada9.
En compendio, enfatizó que a la juzgadora de conocimiento “se le olvidó tener en cuenta” que el convocado a juicio “no hizo, ni ejerció responsabilidad frente al proceso”, por manera que se genera la consecuencia de presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión como lo prevé el artículo 97 C.G. del P.; y como acreditó que la cosa vendida tenía “vicios o defectos ocultos” el 8 Ib., récord de grabación 01:21:38 a 01:38:53. 9 Cuaderno segunda instancia, actuaciones n° “07SUSTENTACION RECURSO.pdf” y “09SUSTENTACION RECURSO2.pdf” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia demandado “está obligado al saneamiento redhibitorio”.
Por lo tanto, clama la revocatoria de la sentencia fustigada. Finalmente, agregó, de un lado, haber celebrado “un contrato con vicio en el consentimiento con dolo, respecto de las cualidades sustanciales de la cosa, lo que genera las exigencias normativas, profiriendo un negocio jurídico de nulidad relativa o anulabilidad”. Del otro, que es contratante cumplido y se encuentra autorizado para solicitar “que se decrete la resolución, con fundamento en el artículo 1546 del Código Civil, como es del caso, el juzgador primario [que] hoy nos ocupa, no decretó lo pedido, atentando contra el principio de congruencia jurídica, entre lo pedido y lo resuelto, y conforme el artículo 281 del C.G.P., el operario inicial no puede, sin desbordar los límites de su potestad, resolver temas que no le hayan sido propuestos oportunamente por las partes.
Y se hizo”. De cara a tales argumentos, debe indicar la Sala que se encuentra exenta de analizar estos últimos planteamientos, en tanto que, el primero, relativo a la nulidad relativa por vicios del consentimiento, es un anhelo ajeno a la acción emprendida; y el segundo, es una inconformidad que no fue planteada oportunamente contra la sentencia de primer nivel pues solo vino a esgrimirse en este estadio procesal.
La parte no apelante –demandada–, durante el traslado de la sustentación de la alzada, no replicó los embates formulados contra la sentencia10. 2. CONSIDERACIONES 2.1 Validez de lo actuado. Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad.
Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 2.2 Problema jurídico. 10 Ibidem, actuación n° “10Al Despacho – Sentencia Escrita.pdf” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo sostiene la parte impugnante – demandante, las pretensiones formuladas en el libelo introductor están llamadas a prosperar en la medida en que se encuentran acreditados los vicios redhibitorios en la cosa enajenada, puesto que, ante la falta de contestación de la demanda e inasistencia del demandado a la audiencia inicial, debe tenerse por cierta la existencia de tales vicios, o si, por el contrario, como lo coligió la juzgadora de instancia, no se demostraron fallas preexistentes y graves al tiempo de la entrega del bien inmueble enajenado, que no lo hacen apto para su uso natural o sirve de manera imperfecta. 2.3 De la acción redhibitoria Para empezar, debe recordarse que, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1494 del Código Civil, el contrato o convención es fuente de obligaciones y está legalmente concebido como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, tal cual lo consagra el artículo 1495 ejusdem.
Además, una vez celebrado con apego a los lineamientos jurídicos, es ley para las partes (art. 1602 C.C.). Sabido es también, que en el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a dar una cosa y la otra a pagar en dinero por la misma – artículo 1849 C.C.–, reputándose perfecta cuando vendedor y comprador convienen sobre la cosa y el precio –artículo 1857 C.C.–.
A partir de allí, surgen para las partes una serie de obligaciones, siendo las del vendedor efectuar la entrega o tradición de la cosa y salir al saneamiento de la misma –art. 1880 C.C.–, última carga que, conforme lo preceptúa el artículo 1893 del Código Civil, tiene dos objetos distintos: el primero, “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida”; y el segundo, “responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios”, siendo tales obligaciones de saneamiento las mismas que están instituidas en el Código de Comercio -artículos 922 y siguientes -, para la compraventa mercantil.
Los vicios ocultos o redhibitorios, han sido definidos como aquellos que no hacen adecuada la cosa vendida para su normal destinación, o que disminuyen o C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia dificultan de tal manera su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o lo habría hecho por un precio inferior al pagado, debiendo el comprador eso sí, ser diligente al tiempo de la adquisición dado que no se puede imputar responsabilidad al vendedor por ese motivo, cuando el comprador conocía o debía conocer los defectos en razón de su profesión u oficio, como tampoco cuando se trata de fallas aparentes.
Lo anterior, por cuanto el deber de saneamiento por vicios redhibitorios se afinca en el parámetro de proporcionalidad que el canon 1498 del Código Civil prevé en los contratos onerosos conmutativos, naturaleza de la que está investido el contrato de compraventa, pues son aquellos en los que “cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a la que la otra debe dar o hacer a su vez” (se resalta).
Y para hacer viable el cumplimiento de la obligación de saneamiento por vicios ocultos que se impone al vendedor, el comprador tiene a su alcance la acción redhibitoria, que le permite rescindir la venta y obtener el reintegro del precio, o mantener la enajenación pero con rebaja proporcional en el precio atendidos los vicios o defectos ocultos en la cosa vendida, sea esta un bien raíz o mueble, y que se conocen con el nombre de redhibitorios –art. 1914 C.C.–.
En una u otra alternativa de acción -rescisión o rebaja del precio- es dable reclamar indemnización de perjuicios. Atinente al deber de saneamiento a cargo del vendedor, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, tiene decantado que “el enajenante, entonces, está obligado a entregar al comprador la cosa vendida, y a procurarle la pacífica posesión de ella para que pueda disponer de la misma tranquilamente y en toda su extensión, como señor y dueño, a fin de que pueda obtener la utilidad que persiguió al contratar.
(…) Pero “[p]uede ocurrir, de igual modo, que el comprador sin ser perturbado en su dominio o posesión, no logre sacar de la cosa el provecho que se propuso al contratar, o que ésta no le sirva para el uso a que está destinada. En este evento tampoco puede decirse que el vendedor cumplió con su obligación, pues cuando el comprador pagó el precio, lo hizo con la intención de adquirir una cosa que tuviera las cualidades que le fueron ofrecidas y que le fuera completamente útil y servicial;
C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia de suerte que si hubiera conocido las deficiencias de que adolecía el bien, es casi seguro que no la habría comprado, o hubiera pagado por ella un precio menor. Por ello, es justo que el comprador tenga acción contra el vendedor para exigirle el saneamiento de los vicios ocultos, llamados redhibitorios.
(…) “Ante la existencia de defectos ocultos en la cosa, el comprador puede optar por la “acción redhibitoria” o la “acción quanti minoris”. La primera permite la devolución de la cosa con restitución del precio; mientras que la segunda persigue la disminución del precio hasta el menor valor que el bien tiene. En ambas acciones, si el vendedor conocía o debía conocer los vicios de la cosa y no los manifestó al comprador, este último tendrá la acción indemnizatoria de los daños sufridos con el ocultamiento”11.
Ahora, el derecho sustancial prevé tres (3) requisitos que permiten calificar que el vicio es de carácter redhibitorio. Así, en su precepto 1915 señala: “Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: “1. Haber existido al tiempo de la venta. “2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
“3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.” Atinente a esta última calidad, explica la sentencia SC4454-2020, M.P. Luis Alonso Rico Puerta, del 17 de noviembre de 2020, que, en los contratos de compraventa, que es el que se analiza en esta ocasión, “puede ocurrir que, tras las cualidades aparentes del objeto compravendido, se oculte un defecto material trascendente, que impida o afecte el uso ordinario de la cosa, o disminuya su valor en forma considerable, y que no hubiera sido revelado por el vendedor (por desconocerlo también, o por negligencia o dolo), ni descubierto por el comprador, 11 CSJ, SC referencia 11001-3103-023-1997-04959-01, M.P. Ariel Salazar Ramírez, 16 de diciembre de 2013, reiterada en SC4454-2020, M.P. Luis Alonso Rico Puerta, 17 de noviembre de 2020.
C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia sin culpa suya -leve o grave, según se trate de un negocio jurídico mercantil12 o civi113-. (resalta la Sala) 2.4 Del caso concreto La lectura del escrito genitor de este asunto, pone de presente que la acción ejercida por el demandante no es otra que la redhibitoria, como quiera sus aspiraciones se enfilan a procurar determinantemente que, ante las inconsistencias físicas, eléctricas y de estructura que ha presentado el inmueble comprado -el ubicado en la calle 5A n° 19-54 urbanización Torcoroma Siglo XXI de la ciudad de Cúcuta- y que no lo hacen apto para vivienda, se disponga la resolución del contrato, se ordene la devolución del precio pagado con corrección monetaria e intereses moratorios, así como el pago del daño emergente y la cláusula penal, y se disponga la devolución del bien materia del contrato, cancelando tanto la escritura pública que recoge la negociación, como su inscripción en el registro inmobiliario.
Ahora bien, para la acreditación de tales defectos, el demandante se valió del dictamen pericial rendido por el Ingeniero Civil Carlos Alexis Bonilla Granados, Especialista en Patologías de la Construcción, que acompañó con la demanda y fue tenido como medio de convicción al interior de esta acción declarativa. La prueba pericial es uno de los canales útiles para la formación del convencimiento del fallador y consiste en la opinión que un tercero docto en conocimientos científicos, técnicos o artísticos ofrece al juez para establecer si se acredita o no determinada postura procesal.
De allí que su procedencia se hace patente cuando se requiere de esos especiales conocimientos, y el artículo 226 del Código General del Proceso regula su contenido mínimo que se circunscribe a: i) ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; ii) explicar los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas; iii) exponer los fundamentos 12 “Articulo 934, Código de Comercio: «Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa al vendedor.
En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida».” 13 “Artículo 1915-3, Código Civil: «Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio»” C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia técnicos y científicos de las conclusiones; iv) incluir los datos de contacto del perito; v) explicitar la profesión, oficio, arte o actividad que es ejercida por el experto, anexando los títulos académicos y la prueba de su experiencia; vi) lista de publicaciones afines con la experticia y que se hubiere realizado en los últimos 10 años, si las tuviere; vii) señalar los casos en que el perito ha participado y, en caso de haber aplicado técnicas diferentes a la considerada para el caso, indicar las razones para ello; viii) si ha sido designado en negocios anteriores o en curso por el solicitante o su apoderado, precisando el objeto del dictamen; ix) manifestar que no se encuentra en una situación que le impida actuar como perito y x) manifestar si las técnicas aplicadas difieren de las que utiliza en su ejercicio profesional.
Las exigencias destacadas en precedencia se echan de menos en el peritaje que, según el censor, pone en evidencia los defectos que dan viabilidad a rescindir, por vicios redhibitorios, el contrato de compraventa celebrado, de donde se sigue que lo allí conceptuado carece de las exigencias mínimas y adolece de precisión, pese a que, y es lo más importante, la carga demostrativa que le competía al actor le imponía valerse de otras pruebas e investigaciones más profundas para determinar fehacientemente un defecto de tal calado o gravedad que evidenciara el peligro que representa habitar el inmueble, lo cual resta eficacia probatoria al dictamen incorporado, cuanto más si en cuenta se tiene que en modo alguno se conceptuó que tales vicios existían al momento de la entrega del predio y fueron imperceptibles a simple vista.
En efecto, el perito llevó a cabo “inspección visual” el día 12 de julio de 201814, la cual arrojó como “CONCLUSIONES”, las siguientes: i) “fisuración en mapa en varios de los muros internos y del porche de la vivienda, es indispensable reparar estas lesiones para garantizar la integridad de la vivienda y para evitar que aumente el deterioro de la misma, para esto es necesario reparar estos acabados reemplazando las zonas que presentan deterioro por nuevos acabados realizados con una mayor capacidad técnica”; ii) “revisar las columnas de la fachada las cuales presentan fisuras perpendiculares, es necesario revisar más a fondo estas columnas mediante una escarificación manual y retiro del recubrimiento para analizar las columnas y ver si es más profunda esta fisura o solo es algo superficial”; iii) “analizar y reparar las grietas presentadas en el muro del 14 Cuaderno primera instancia, actuación n° “00001 DEMANDA.pdf”, folio digital 57 a 76.
C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia baño principal, examinando si existe una sobrecarga que afecte este muro y buscando la forma de distribuir mejor esta carga, así mismo resanando las grietas con materiales acorde para que no se presente estás grietas en un futuro”; iv) “es necesario realizar un trabajo adecuado de impermeabilización de la viga canal con material que cumplan requisitos de impermeabilización y sellado, así como garantizar la pendiente en el fondo de la viga canal con un mortero de nivelación impermeabilizando para evitar estancamiento y garantizar la evacuación de estas aguas.
De ser posible aumentar el diámetro del bajante a 3 pulgadas para aumentar la eficiencia ante posibles obstrucciones”; v) “sería pertinente revisar el acero de refuerzo que tiene la placa maciza del tanque y los apoyos sobre los que se encuentra, para tener claridad en si está soportado solo en muros o en columnas y vigas, ya que con esto se podría determinar si en algún momento se pueden aumentar la capacidad del tanque elevado que es tan solo de 500 litros, así como escarificar el concreto superior para revisar si el acero se encuentra en estado de corrosión y reparar las grietas y fisuras evidenciadas”; vi) “revisar el acero de refuerzo de la viga canal de la parte frontal de la vivienda, revisar si las grietas son presentadas por ausencia de acero de refuerzo ya sea transversal o longitudinal y de acuerdo a lo encontrado reparar las fisuras y tomar las correcciones necesarias con todo lo encontrado”; vii) “mejorar [los] verticales y el descuadre existente en la[s] puertas y ventanas, este aspecto es más constructivo y debe ser reparado” y viii) “no se evidenció en la inspección realizada problemas en el suelo o fisuras debidas a asentamientos o movimientos del suelo”.
Dimana entonces que ciertamente existen unos defectos o probables patologías en la vivienda; sin embargo, establecer la gravedad de las mismas exigía otros exámenes, experimentos o investigaciones que, a pesar de que fueron sugeridas por el perito, no fueron realizadas por el demandante, bien a través del mismo ingeniero que las puntualizó o por conducto de otro experto en la materia.
Luego, aunado a que el dictamen incumple los requisitos mínimos para su valoración, es impreciso y no suministra certidumbre de la existencia de vicios con la virtualidad de ser tan graves que tornen inhabitable el inmueble objeto del contrato de compraventa. En otras palabras, y aun de llegarse a tener en cuenta el dictamen pericial, lo cual como viene hilvanándose no resulta viable, lo dictaminado por el perito no permite visualizar la existencia de daños estructurales, graves e insalvables, que hagan inhabitable el predio y tan solo alcanza a poner de manifiesto C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia que las fallas se presentan, al parecer, en los acabados o en el estado actual del bien por el tiempo de uso que ya tiene.
Y no se conciba que la experticia resultó complementada con la comparecencia del perito a sustentarla, ya que, bien vistas las cosas, su exposición no devela que las fallas que encontró en su visita al predio tengan la calidad de ser estructurales. Es más, tampoco es dable colegir que los defectos entonces adquieren esa condición a partir del dicho del demandante en su interrogatorio de parte y lo manifestado por la testigo Patty Lidsay Rojas Quintero, cónyuge del actor, toda vez que sus versiones, carentes de conocimientos técnicos en lo que aquí debían acreditar, quedan en el campo especulativo.
En el interrogatorio practicado al perito, la juzgadora trajo a colación que previamente lo había requerido para que complementara el dictamen. Entre las preguntas allí formuladas se tiene que indagó “si las fallas estructurales que presenta la vivienda unifamiliar Calle 5A 19-54 barrio Siglo XXI, identificada con la matrícula inmobiliaria número 260-213827, amenazan de ruina al referido inmueble, y por ende si es seguro que la familia del demandante habite en él”, a lo que experto respondió: “En primer lugar, es necesario indicar que la vivienda presenta fallas, pero para asegurar que estas son fallas estructurales se hace necesario realizar ensayos de la estructura de la vivienda que permitan evaluar las propiedades físicas y mecánicas, así como la calidad de los materiales” 15.
Ante lo anterior, la falladora preguntó: “en ese orden de ideas podríamos afirmar que sin esos estudios no es posible definir con precisión el origen de las fallas, su antigüedad y su riesgo al punto de hacer inhabitable la vivienda”, a lo que el perito replicó con firmeza: “podemos afirmar eso” 16. Por su parte, Sergio Enrique Maldonado Criado –demandante–, aseveró que cuando visitó la vivienda de marras para adquirirla, “la vi[o] bien”.
Es más, indicó que había unos empleados del vendedor “terminando (…) ciertos detalles”. Y en cuanto a los defectos o fallas, manifestó: “a los días de que empezamos a vivir ahí (entendiéndose él y su núcleo familiar) fue que empezamos a ver las irregularidades” 17. No obstante, semejante aseveración resulta sorpresiva como quiera que desde el 15 Ib., actuación n° “074MemorialPeritoCarlosBonilla.pdf” 16 Ib., actuación n° “118AudienciaInstruccionParteiv.mp4”, récord de grabación 7:20 a 8:15 17 Ib., actuación n° “109Audiencia10052022Proceso20200016400.mp4”, récord de grabación 13:24 a 23:57 C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia libelo introductor dejó muy en claro que las “irregularidades” o vicios en lo que sustenta sus pretensiones, aparecieron en “el mes de diciembre del año 2017”, es decir, un año y tres meses después de haber adquirido la propiedad del predio, comoquiera que la escritura de compraventa se remonta al 27 de septiembre de 2016 (n° 2672 de la Notaría 4ª de Cúcuta), misma en la que se dejó constancia de “que el vendedor ya ha hecho entrega real y material [al] comprador del inmueble objeto de esta compraventa” y este recibió a entera satisfacción –cláusula 6ª–.
Y a su turno, la testigo Patty Lidsay Rojas Quintero, cónyuge del actor, afirmó que, tras llegar al inmueble, aproximadamente al mes, “fue que empezamos ya a ver todos los daños, a causar daños en toda la casa”18, aseveración que, como quedare anotado, no consulta con la situación fáctica puesta de presente en el libelo introductor. Luego entonces, insístase, no puede inferirse que los defectos reúnan las exigencias que reclama la legislación civil, esto es, que existieran al tiempo de la venta, que sean de tal gravedad que impida dar al inmueble su uso natural de habitación y que hubiesen sido ocultados por el vendedor o que el comprador, pese a su diligencia, no hubiere podido conocerlos.
No obstante, a pesar de la orfandad probatoria obrante en el dossier, el demandante se aferra a la presunción de veracidad para la bienandanza de sus aspiraciones. La inasistencia a la audiencia regulada en el artículo 372 C.G. del P. 19, esto es, la audiencia inicial, e incluso la falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento puntual a los hechos de la demanda y pretensiones de la misma, apareja una presunción legal común por la cual es factible tener por ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en el libelo introductorio.
Sin embargo, no debe olvidarse que a voces del artículo 197 procesal20, “toda confesión admite prueba en contrario”. 18 Lb., actuación n° “116AudienciaInstruccionParteII.mp4”, récord de grabación 10:37 a 11:25 19 “… Consecuencias de la inasistencia. La inasistencia injustificada [a la audiencia inicial] del demandante hará presumir ciertos los hechos en que se fundan las excepciones propuestas por el demandado siempre que sean susceptibles de confesión; la del demandado hará presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión en que se funde la demanda”.
(resalta la Sala) 20 “… La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.” (resalta la Sala) C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Significa lo anterior, que esa presunción legal que puede inferirse de los hechos susceptibles de confección por la ausencia de contestación de la demanda y/o por la contumacia de la parte, en este caso la demandada, a la audiencia inicial, debe acompasarse con la situación fáctica vertida en la contienda judicial, pues de no ser así el accionante estaría relevado de acreditar los elementos axiológicos de la acción intentada, lo cual no resulta de recibo.
Si lo anterior es así, como en efecto lo es, prontamente advierte la Sala que la presunción de veracidad que recae en el convocado a juicio no cobra firmeza comoquiera que su adversario no cumplió con la carga procesal que le competía, que no es otra que la demostración de los requisitos de la acción redhibitoria, la que, como quedó discernido en líneas anteriores, no se abrió paso.
Por ende, sin más miramientos, la presunción se derruye y, en esa medida, los reparos contra la sentencia no tienen la potencia para que deba ser revocada. No puede olvidarse que el principio de la carga probatoria consagrado en el artículo 167 procesal, impone a cada parte “probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, y que toda decisión judicial “debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso”, tal cual lo manda el precepto 164, imperativos legales que jamás pueden entenderse excusados por la conducta desentendida de la parte contraria, ni son suplidos por el hecho de que en su contra obre una presunción de veracidad, como lo pretende el censor.
Bajo ese horizonte argumentativo, ninguna razón le asiste a la parte recurrente en cuanto a que la presunción de veracidad de los hechos susceptibles de confesión tenga la potencialidad de derruir la decisión de primera instancia, por lo que fulgura que el veredicto primigenio debe ser confirmado ante la debilidad de los argumentos de apelación, debiéndose condenar en costas a la parte recurrente, pero las agencias en derecho se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, C.I.T. 2024-0258-02 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el día doce (12) de octubre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente proceso verbal de Resolución de Contrato de Compraventa incoado por Sergio Enrique Maldonado Criado frente a Luis Armando Aguilera Pardo.
SEGUNDO: Condénese en costas a la parte recurrente. Las agencias en derecho en esta instancia se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. CÓPIESE,
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE21 Los Magistrados, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 21 Documento suscrito de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020.