República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil Referencia Completa: Rad. Única Nal: 76001-31-03-010-2022-00304-01 Radicación interna: 5339 Proceso: Verbal de responsabilidad civil contractual Demandante: Leydi Xiomara Urrego Muñoz Demandado: Constructora Las Galias S.A.S. Motivo: Apelación Sentencia Magistrado Sustanciador: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Santiago de Cali, veinte (20) de junio de dos mil veinticinco (2025) Discutido y aprobado mediante Acta No. 061-2025 de Sala de la fecha. 1.
INTRODUCCIÓN Con sujeción a lo dispuesto por el artículo 320 del C.G.P., procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes en contra de la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Cali que negó las pretensiones de la demanda inicial, accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda de reconvención y se abstuvo de condenar en costas a la demandante inicial.
2. ESCENARIO DESCRIPTIVO 2.1 HECHOS RELEVANTES 2.1.1 En los Antecedentes 2.1.1.1 Actuando a través de apoderado judicial, la señora LEIDY XIOMARA URREGO MUÑOZ, formuló demanda en contra de la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S., a fin de que, previo el trámite de un proceso verbal se declare que la demandada incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 21 de septiembre de 2022 y, en consecuencia: Pretensión principal. - Se declare que Constructora Las Galias S.A.S. es civilmente responsable de los perjuicios ocasionados a la demandante por haber terminado injustamente el contrato. - Se le ordene cumplir el contrato, es decir, a realizar la compraventa del inmueble prometido. - Que resuelva el contrato con el tercero comprador, si el inmueble fue vendido. - Que reembolse la suma de $22.968.450 más intereses moratorios desde el 14 de febrero de 2023. - Que pague la cláusula penal del 15% del valor del contrato. - Se la condena a indemnizar los perjuicios causados a la demandante por concepto de: 400 SMLMV por perjuicios morales, 100 SMLMV por violación de derechos constitucionales, y 100 SMLMV por perjuicios punitivos. - Se la condene a pagar las costas procesales.
Primera Pretensión Subsidiaria - Se declare la responsabilidad civil contractual de la constructora demandada - Se la condene a pagar la cláusula penal del 15% del valor del contrato. - Se la condena a indemnizar los perjuicios causados a la demandante por concepto de: daño emergente ($22.968.450 e intereses moratorios), lucro cesante ($78.877.000), perjuicios morales (400 SMLMV), violación de derechos constitucionales (100 SMLMV); y, perjuicios punitivos (100 SMLMV). - Se la condene a pagar las costas procesales.
Segunda Pretensión Subsidiaria - Se declare la responsabilidad civil extracontractual de la constructora demandada - Se la condene a indemnizar los perjuicios causados a la demandante por concepto de: daño emergente ($22.968.450 e intereses moratorios), lucro cesante ($78.877.000), perjuicios morales (400 SMLMV), violación de derechos constitucionales (100 SMLMV), y perjuicios punitivos (100 SMLMV). - Se la condene a pagar las costas procesales. 2.1.2.
En la demanda 2.1.2.1 La demandante LEIDY XIOMARA URREGO MUÑOZ y la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. celebraron un contrato de promesa de compraventa de vivienda de intereses social del apartamento 1408 Torre 2 del Proyecto Multifamiliar ALTAVISTA 2000 de Cali. El precio del inmueble prometido se determinó en la suma de ciento cincuenta y tres millones ciento veintitrés mil pesos ($153.123.000) 2.1.2.2 En la cláusula cuarta del citado contrato se determinó el precio y la forma de pago, así: “CLÁUSULA CUARTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO. - El precio de los inmuebles descritos en la cláusula primera es la suma indicada en el Numeral Cuarto (4) del CUADRO RESUMEN, cuadro éste que, firmado por ambas partes, se considera parte integral del presente contrato de Promesa de Compraventa, la cual será cancelada por (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES a LA PROMITENTE VENDEDORA, a través de la cuenta recaudadora del ALTAVISTA 2000 – FIDUBOGOTÁ, en la forma indicada en el Numeral Quinto (5) del CUADRO RESUMEN.” 2.1.2.3 El numeral quinto (5) literal a) del citado cuadro de resumen, estipuló el siguiente plan de pagos: “a4.
SEPARACIÓN $ 1,000,000.00 a4. TOTAL, CUOTAS MENSUALES $ 26,573,000.00 a1. CESANTIAS $ 2,500,000.00 b. SUBSIDIO DE VIVIENDA FAMILIAR MI CASA YA $30,050,000.00 c. CRÉDITO HIPOTECARIO $ 93,000,000.00” De igual manera, se acordó el pago de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($ 6.300.000) por concepto de gastos de escrituración. 2.1.2.4 El pago de las cuotas mensuales pactadas por valor de VEINTISÉIS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL PESOS M/CTE ($26.573.000) se estipuló que se haría en veintidós (22) cuotas, la primera de ellas, el día treinta (30) de octubre del año dos mil veintiuno (2021) y la cuota veintidós (22) el día veinticuatro (24) de julio del año dos mil veintitrés (2023).
De igual, manera se acordó el pago de los gastos de escrituración en veintidós (22) cuotas. 2.1.2.5 La demandante pagó de forma anticipada las cuotas pactadas, incluyendo gastos de escrituración, demostrando buena fe y diligencia, cumpliendo así el contrato. 2.1.2.6 En el mes de octubre de 2022, la Constructora demandada le solicitó de forma insistente a la demandante que debía tramitar de manera urgente el crédito hipotecario antes de la fecha estipulada en el contrato, bajo amenaza de terminarlo.
Las llamadas fueron reiteradas en el mes de noviembre de 2022; en ellas “siempre le insistían que debía tramitar el crédito hipotecario” señalándole como fecha límite el 25 de noviembre de 2022. Como respuesta ante las reiteradas llamadas, la señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz les respondía que “no estaba incumpliendo, dado que la fecha límite para la solicitud del crédito hipotecario, conforme lo indicado en el numeral quinto (5) literal c) del citado cuadro de resumen” se cumplía el 20 de febrero de 2023.
Que no era capricho de ella el no querer solicitar el crédito hipotecario, sino que le era imposible sacar tiempo para realizar los trámites del crédito ante la entidad bancaria, dado que en la empresa donde labora, por ser fin de año y ante la falta de personal, tenía mucho trabajo acumulado.” 2.1.2.7 El 1 de diciembre de 2022, la constructora dio por terminado el contrato alegando disminución en la capacidad de endeudamiento de la demandante conforme la cláusula quinta del citado contrato de promesa, que aplicarían la cláusula penal estipulada sobre el valor total de la negociación y que dispondrían del inmueble para la venta. 2.1.2.8 El anterior comunicado, “sorprendió” a la demandante “sumiéndola en un estado de tristeza, desasosiego e incertidumbre, dado que sus ahorros de varios años invertidos en la cuota inicial, y en los gastos de escrituración, por valor de TREINTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL PESOS M/CTE ($35,220.000), los cuales se encuentran en el FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA ABIERTO SUMAR” y que “podrían ser expropiados de manera indirecta por la Constructora, al hacer efectiva la cláusula penal” 2.1.2.9 El día 2 de diciembre de 2022, mediante el ejercicio del derecho de petición, la demandante dio respuesta al comunicado de terminación del contrato de promesa e informó a la constructora que “-No había disminuido su capacidad de endeudamiento, que no había adquirido nuevos créditos, ni adquirido tarjetas de crédito, ni presentaba mora” al igual que ésta “había cumplido de manera anticipada el pago de las cuotas de la separación y las cuotas por gastos de escrituración” 2.1.2.10 En respuesta al derecho de petición formulado ante la Constructora Las Galias S.A.S., el 5 de diciembre de 2022, ratificó la terminación del contrato argumentando el incumplimiento de compromisos especiales pactados en el numeral 11, literal b del cuadro de resumen de la promesa de compraventa. 2.1.2.11 Para la época en que se firmó el contrato de promesa, las 2 obligaciones correspondientes a la: (i) cancelación y/o Paz y Salvo del crédito número 8794 del Banco Natura Cosméticos y (ii) cancelación y/o Paz y Salvo del crédito número 7422-7254 del Banco G.M.A.C FINANCIERA “ya estaban canceladas desde el mes de abril de 2022”, y así se lo hizo saber la demandante a la asesora comercial de la constructora con el propósito de que los mismos se retiraran del texto de la promesa, sin embargo tal petición fue ignorada. 2.1.2.12 La constructora estaba autorizada para realizar consultas en centrales de riesgo por el que bien pudo verificar que las dos obligaciones estaban canceladas y no afectaban la capacidad de pago de la promitente compradora, lo que “demuestra de manera objetiva el afán desbordado de terminar el contrato de promesa con el único fin de apropiarse de los dineros cancelados por mi cliente, mediante la cláusula penal” 2.1.2.13 En una clara contradicción con la terminación del contrato que efectuó y ratificó en diciembre, “en una grosera vía de hecho contractual”, en el mes de febrero de 2023 remitió a la demandante una nueva comunicación de terminación del contrato bajo la causal “crédito hipotecario aprobado por menor valor – cláusula quinta – parágrafo tercero – promesa de compraventa.” 2.1.2.14 La constructora hizo efectiva la cláusula penal, apropiándose de $22.968.450, a pesar de que la demandante no había incumplido el contrato. 2.1.2.15 La señora Leidy Xiomara Urrego, “en aras de honrar los compromisos adquiridos mediante el contrato de promesa, siguió consignando en la cuenta del encargo fiduciaria, hasta el 2 de febrero de 2023 la suma de seiscientos mil pesos ($600.000) hasta el mes de marzo de 2023 cuando la cuenta del encargo fiduciario fue cancelada 2.1.2.16 La constructora informó que el inmueble fue vendido a otra persona, y actualmente lo oferta a un precio superior al pactado inicialmente. 2.1.2.17 La demandante alega haber sufrido perjuicios morales, emocionales y económicos, incluyendo la pérdida de subsidios de vivienda y afectación a su salud y dignidad. 2.1.3 En el desarrollo procesal 2.1.3.1 Notificada en debida forma de la demanda, CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. se opuso a las pretensiones de la demanda y adujo en su defensa excepciones de mérito que denominó: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, “BILATERALIDAD, EQUILIBRIO Y OBLIGACIONES RECIPROCAS”, “REGULACIÓN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA PENAL Y LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA”, “INFORMACIÓN CLARA Y VERAZ DE LAS OBLIGACIONES ADQUIRIDAS”, “LIBRE AUTONOMÍA DE LAS PARTES E INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL” y “ACTOS PROPIOS” Sostienen que es cierto que la señora LEIDY XIOMARA URREGO MUÑOZ y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. suscribieron mediante firma electrónica el día 21 de septiembre de 2022 un contrato de promesa de compraventa en el que las partes adquirían obligaciones frente al inmueble ubicado en el proyecto ALTAVISTA 2000, torre 2, apartamento 1408, en cuyo numeral 5 literal a del cuadro de resumen se estipuló el siguiente plan de pago: Sin embargo, que no es cierto, que la demandante haya cumplido cabalmente el contrato de promesa de compraventa, ya que el pago de las cuotas pactadas con recursos propios era solo una parte del contrato.
Que en el contrato se pactaron más obligaciones y compromisos, específicamente, “compromisos especiales” acordados según las necesidades de cada cliente con el fin de que el crédito hipotecario y subsidio sea otorgado por las distintas entidades contenidos en el cuadro resumen del contrato de promesa de compraventa, y que, para el caso en concreto, hacían relación a la presentación de movimientos bancarios, aporte mensual de seguridad social y caja de compensación y, por último “el PAZ Y SALVO de tres obligaciones financieras que estaban vigentes al momento de la celebración del contrato, siendo estas, NATURA COSMÉTICOS, BANCO G.M.A.C. y FINANCIERA – ICETEX CENTRO” cuyo Paz y salvo debía ser allegado máximo el día 20-11-2022, así: Sin embargo, que al realizar la verificación en las centrales de riesgo el 25 de noviembre de 2022 se evidenció que la demandante “incumplió los acuerdos especiales” y se encuentra, aún, hoy en día, “con la obligación número 91757254 por parte de la FINANCIERA – ICETEX CENTRO vigente” Que como consecuencia de la vigencia de la anterior obligación el Banco Davivienda S.A. informó que a la demandante le había sido preaprobado un crédito hipotecario por valor de $57.200.000, cuya diferencia con el pactado de $93.000.000 resulta significativa de cara al cumplimiento del pago del precio pactado.
Que el incumplimiento de los compromisos especiales según el contrato de promesa de compraventa, en su cláusula quinta parágrafo noveno, “es causal de aplicación de la cláusula penal prevista en dicho contrato en la cláusula decimotercera”, según la cual: Así mismo, que la demandante adquirió otra obligación financiera con la entidad COMFANDI CARTERA el día 5 de septiembre de 2022 Que la adquisición de nuevos créditos u obligaciones financieras constituyen un incumplimiento al contrato de promesa de compraventa celebrada entre las partes conforme lo pactado en la cláusula quinta, así: Que la solicitud por parte de Constructora las Galias S.A.S. de tramitar el crédito hipotecario se debió a que el Gobierno Nacional anunció cambios sustanciales en el programa que otorga subsidios de vivienda “MI CASA YA” por lo que solicitó a los clientes que tramitaran el correspondiente crédito hipotecario con el fin que pudieran acceder con las condiciones del Decreto 1077 del 2015.
Recalcó que la actuación de la Constructora Las Galias S.A.S siempre ha sido “en pro de la negociación celebrada, tratando de hacer seguimiento comprador-vendedor y asesorando continuamente con el fin que los clientes realicen las actuaciones necesarias para su propio beneficio”. 14 No obstante, señala que la causal de terminación del contrato no fue el trámite del crédito hipotecario sino el incumplimiento de los compromisos especiales y por adquirir nuevas obligaciones financieras.
Con todo, recalca que, ante los distintos requerimientos y, de haber tenido todos los compromisos cumplidos la demandante se hubiere podido acercar al centro de trámite de manera presencial para sanear cualquier incumplimiento, tal y como lo menciona el mismo comunicado; sin embargo, que nada de ello ocurrió. Que, no es cierto que el actuar de la Constructora hubiera “expropiado” los recursos de la demandante, ya que es la respuesta al incumplimiento de los compromisos especiales y disminución de su capacidad de endeudamiento por adquisición de un nuevo crédito con CONFANDI CARTERA el 5 de septiembre de 2022.
Compromisos especiales para la viabilidad de la compraventa del inmueble que se pactaron, inclusive, “desde el contrato de opción de compra el cual fue leído y aceptado por las partes”, aproximadamente un año antes de la firma del contrato de promesa. Además, que la constructora cumplió con su deber de información acerca de los pormenores del contrato, al tiempo que la demandante también tenía el deber de informarse y conocer sus obligaciones, los compromisos y negocios que adquirió. Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 15 Que tampoco es cierto que se haya faltado a la verdad dando una instrucción de causal de devolución a la fiduciaria pues ciertamente la causal indicada fue el desistimiento unilateral por incumplimiento.
Bajo las anteriores circunstancias sostiene que obró conforme a lo pactado en el contrato de promesa de compraventa, que la aplicación de la cláusula penal se debió al incumplimiento de la demandante, quien no canceló la obligación financiera con ICETEX (obligación No. 91757254) y adquirió una nueva deuda con COMFANDI CARTERA. Que el contrato impone obligaciones a ambas partes, y que no existe una posición dominante de la constructora.
En tal sentido, rechaza que las cláusulas sean abusivas, como lo alega la parte demandante. Además, defiende la validez de la cláusula penal conforme al artículo 1592 del Código Civil y que, para el caso concreto, el contrato permite su ejecución sin previo aviso en caso de incumplimiento. Lo anterior, más cuando, asegura, que el contrato fue claro, transparente y que la demandante tuvo oportunidad de leerlo, entenderlo y retractarse si no estaba de acuerdo.
No obstante que aquella, no ejerció el derecho de retracto y continuó con los pagos. Recordó que conforme el principio de autonomía de la voluntad, las partes actuaron libremente al firmar el contrato, que la demandante conocía sus compromisos y los incumplió, por lo que no puede ahora alegar desconocimiento o abusos. Que la demandante actuó en contradicción con sus propios compromisos contractuales pues, a pesar de conocer sus obligaciones, no las cumplió y adquirió nuevas deudas, afectando su capacidad de endeudamiento.
Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 16 2.1.3.2 De otro lado, formuló demanda de reconvención en contra de la promitente compradora por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 21 de septiembre de 2022.
Sostiene que las partes firmaron el contrato de promesa de compraventa el 21 de septiembre de 2022 por un valor de $153.123.000, que la Demandada, señora Leidy Xiomara Urrego, en calidad de promitente compradora debía pagar parte del valor del precio pactado con recursos propios, un subsidio de vivienda otorgado por el programa MI CASAYA y un crédito hipotecario.
Que se acordaron compromisos especiales como la cancelación de deudas previas que, según la demandada incumplió, pues no canceló la obligación con FINANCIERA ICETEX CENTRO y adquirió una nueva deuda con COMFANDI CARTERA, lo que afectó su capacidad de endeudamiento lo que condujo a que Constructora Las Galias S.A.S, terminara unilateralmente el contrato el 1 de diciembre de 2022 y aplicara la cláusula penal.
Se efectuó una devolución de recursos a la demandada por valor de $12.851.550 después de aplicar la penalización. Por lo anterior, solicita que se declarare que la demandada incumplió la cláusula quinta del contrato al adquirir nuevos productos financieros; que ésta incumplió los compromisos especiales pactados en el numeral 11 del contrato; que la cláusula penal fue válidamente aplicada por un valor del 15% del contrato; y, por último, que se la condene al pago de costas y agencias en derecho. 2.1.4 En la sentencia Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 17 2.1.4.1 La Juez Décima Civil del Circuito de Cali, luego de citar los requisitos de la acción de cumplimiento contractual y verificar la validez del contrato de promesa de compraventa objeto de demanda, negó las pretensiones de la demanda inicial y accedió parcialmente a las de la demanda de reconvención. En ambos casos, sin condenar en costas a ninguna las partes.
En cuanto a la demanda inicial, señaló que la demandante no se encontraba legitimada para adelantar la acción de cumplimiento prevista en el artículo 1546 del Código Civil al no ser contratante cumplida. Dejó sentado que la terminación del contrato se verificó el 1 de diciembre de 2022 como consecuencia de la disminución de la capacidad de endeudamiento en los términos pactados en la cláusula 5 contractual (disminución de capacidad de endeudamiento por adquisición de un nuevo crédito), así como por el incumplimiento de los compromisos especiales a que se refiere la cláusula 11 del contrato de promesa objeto de la litis.
Indicó que, de acuerdo con lo probado, la señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz incumplió el compromiso especial pactado en la cláusula 11 del contrato de promesa de compraventa objeto de la litis que le imponía el deber de cancelar y allegar el comprobante de paz y salvo de las obligaciones financieras ahí descritas, concretamente, respecto del crédito denominado Icetex-centro, que aún se encuentra vigente.
Sostuvo que “la obligación o compromiso especial contenido en el contrato referido de entregar el paz y salvo del Icetex, era una obligación sometida a plazo el cual se cumplió el 20 de noviembre de 2022 y al día siguiente de éste le era exigible por parte de la constructora Las Galias S.A.S el pago de los perjuicios establecidos en la promesa de compraventa para vivienda de intereses social celebrada entre las partes por el incumplimiento referido sin lugar a requerimiento alguno.” Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 18 Incumplimiento, que dijo, fue confesado por la parte demandante bajo el argumento de que dicha obligación no afectaba su capacidad de endeudamiento o pago.
Sin embargo, que tal hecho, “de ser así”, debió haber sido expuesto ante la constructora, inclusive a través de medios virtuales si lo alegado por la demandante era su falta de tiempo, como quedó visto, para que ésta manifestara si estaba de acuerdo o no con la modificación o cambio de las condiciones y forma de pago del precio y comprometiera su voluntad.
En tal sentido señaló que si la demandante “no iba a cancelar la obligación con el ICETEX debió acudir a la constructora en forma oportuna y antes de la fecha en que debía entregar el paz y salvo a exponer y demostrar su nueva capacidad de pago y no lo hizo.” Descartó que la cláusula 11 de los compromisos especiales fuese ambigua, abusiva u oscura pues dentro de los créditos relacionados se encontraba el del Icetex cuya presentación de el paz y salvo tenía una fecha clara y su existencia dentro del proceso no ha sido desconocida.
Afirmó que la constructora demandada no faltó a su deber de brindar una correcta y completa información pues la demandante conocía de antemano, desde la suscripción del contrato de opción de compra suscrito desde el 26 de octubre de 2021 las condiciones bajo las que se pactó el pago del precio; deber de información que, recalcó, corre también por cuenta de las partes quienes tienen que informarse acerca de en qué consisten los contratos que suscribieron, y “acá quedó probado que la señora demandante inicial conoció los términos en los que se efectuó la negociación.” Con base en las anteriores circunstancias negó las pretensiones tanto las principales como las subsidiarias de la demanda inicial.
Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 19 2.1.4.2 En torno de la demanda de reconvención señaló que quedó probado que la señora Leidy Xiomara Urrego faltó a sus compromisos contractuales, y que, pese a que ésta alega en su contestación que la cláusula contractual que fijó como compromiso especial el pago de la obligación adquirida con el ICETX no era clara y resultaba ambigua, dicha ambigüedad quedó desvirtuada no sólo a partir de la confesión de la demandada que reconoció la existencia de dicha obligación, sino a partir de su afirmación de que, en su sentir, ésta no afectaba su capacidad de endeudamiento.
Además, por cuanto los argumentos en los que se sustenta tal excepción hacen referencia a asuntos relacionados con la obtención de los subsidios de vivienda, al crédito hipotecario, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y la cláusula compromisoria, y corresponden a obligaciones distintas a la que originó la terminación del contrato.
Sin embargo, en cuanto a la aplicación de la cláusula penal pactada en un 15% del valor del contrato, sostuvo que, como quiera en este asunto “el incumplimiento es por la no entrega del paz y salvo del Icetex el 20 de noviembre de 2022 pero a su vez se presenta el cumplimiento de las obligaciones dinerarias en forma anticipada por la Señora Urrego Muñoz”, aplicaría la regla de reducción equitativa de la misma prevista en el inciso tercero del artículo 867 del Código de Comercio.1 Afirmó que la obligación principal, que en este caso “era la pecuniaria se cumplió en parte” y, por ello que, su cobro no podía efectuarse sobre el total de la obligación principal, es decir, sobre el valor del inmueble, ni “podía Código de Comercio.
Artículo 867 “Artículo 867. Cláusula penal Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse. Cuando la prestación principal esté determinada o sea determinable en una suma cierta de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella.
Cuando la prestación principal no esté determinada ni sea determinable en una suma cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera manifiestamente excesiva habida cuenta del interés que tenga el acreedor en que se cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en parte.” (Resalta la Sala) 1 Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 20 descontarse sobre todas las sumas pagadas en forma anticipada por la promitente compradora”, sino únicamente frente a las que estaba obligada hasta la fecha de terminación unilateral del contrato, esto es, frente a la suma de $16.290.000.
En tal sentido, declaró que el valor de la cláusula penal que por incumplimiento contractual podía cobrar la demandante en reconvención ascendía a $2.443.500 y le ordenó la constructora demandante que restituyera a favor de la demandante los dineros retenidos por valor de $20.524.950 junto con los rendimientos financieros que hubieren generado y actualizados a la fecha en que se verifique su pago. 2.1.5 En los reparos concretos 2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, ambas partes apelaron la sentencia, aduciendo en síntesis que, A su turno, la parte demandada señala que la reducción de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa de compraventa resulta errada pues la juez no valoró adecuadamente las pruebas e interpretó indebidamente las normas sustanciales que la regulan. 2.1.6 En la sustentación del recurso.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2233 de 2022, los apelantes sustentaron por escrito los reparos presentados ante el juez de primera instancia, así: a) Parte demandante i) Defecto fáctico por indebida valoración probatoria Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 21 Indica que la Juez de primera instancia omitió valorar pruebas relevantes, lo que vulnera el derecho fundamental al debido proceso y la garantía de contradicción de la demandante.
Que la jurisprudencia constitucional ha sostenido que la omisión en la apreciación de pruebas que pueden cambiar el sentido del fallo constituye una vía de hecho judicial (Sentencia T-329/96). Entre las pruebas omitidas se incluyen grabaciones que evidencian coacción, solicitudes de medidas cautelares ignoradas, y trazabilidad contractual que demuestra desequilibrio entre las partes; omisión que indica, genera un fallo injusto y sesgado, en detrimento del derecho a la verdad procesal. ii) Falta al deber de información e ineficacia de la imposición de cláusulas abusivas, ambiguas y oscuras.
Sostiene que la imposición de cláusulas contractuales sin espacio para la negociación contraviene el Estatuto del Consumidor (Ley 1480/11), especialmente los principios de buena fe, transparencia y equilibrio contractual. Que quedó demostrado y acreditado “que -No hubo una discusión y negociación previa de los contratantes”, que se trató de un contrato de adhesión, en el que la parte más débil (consumidora demandante) no tuvo oportunidad de revisar adecuadamente ni cuestionar su contenido y que esto invalida las cláusulas abusivas como la de terminación unilateral que contenía el contrato.
Además, que el deber de información exigido por el artículo 23 y otros de la Ley 1480 de 2011 fue incumplido pues “sólo tuvo una (1) hora para leer todas las páginas del contrato”, haciendo ineficaces las cláusulas impuestas sin claridad ni asesoría suficiente. Sostiene que la demandada introdujo “las cláusulas de los compromisos especiales cuando mi cliente le manifestó a la asesora KATHERINE Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 22 MONTOYA NIEVES, que esas obligaciones ya estaban canceladas y que la obligación del Icetex, no afectaba su capacidad de endeudamiento.
Al igual, que por razones utilitarias se estaba a la espera de una condonación del Estado.” Además, que la citada obligación “de manera hábil fue camuflada con la obligación de la Financiera G.M.A.C”, así: Y que, la duda que surge de la redacción de la citada cláusula debe resolverse a favor de mi cliente, porque la ambigüedad generada puede interpretarse de varios modos o admitir distintas interpretaciones, generando confusión en el lector. iii) Obligación principal era pecuniaria y no fue incumplida - Reparo: La obligación principal de la demandante era pagar una suma de dinero, la cual estaba en proceso de cumplimiento.
Expone que la obligación principal a cargo de la señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz, era el pago de determinada suma de dinero o cantidad de dinero, la cual singularizaba la prestación pecuniaria que para el caso bajo estudio era la suma determinada de ciento cincuenta y tres millones ciento veintitrés mil pesos m/cte. ($153.123.000). Que la Juez, “debió realizar un análisis fundamentado en el principio de primacía de la realidad y no creer ingenuamente que los compromisos especiales afectaban la capacidad de endeudamiento” Lo anterior, más cuando, afirma que, “nada limitaba y -No es prohibido por la ley que mi cliente, cumpliera y/o realizara esa obligación pecuniaria, con la solución de pago efectivo, ya sea con un crédito, con tarjeta de Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 23 crédito, con donaciones, con subsidios del estado o de particulares, dando no solo $35.820.000 de cuota inicial, sino que podía seguir aumentando esa cuota inicial, hasta llegar a la suma de $50.000.000- No hay que olvidar que mi cliente tenía plazo de seguir pagando a la fiducia Bogotá hasta el veinticuatro (24) de julio del año dos mil veintitrés (2023)” Para sustentar sus dichos presenta 4 fórmulas financieras, que, en su sentir, demuestran la capacidad de pago de la demandante, incluyendo subsidios, cesantías y los créditos aprobados.
Por último, agrega que la obligación no era exigible al momento de la terminación del contrato. iv) Violación directa de la ley. Afirma que la Juez desconoció normas constitucionales como el artículo 230 de la Carta, que establece el imperio de la ley al que se encuentran sujetos los jueces. Que, al no aplicar disposiciones obligatorias como el artículo 51 (derecho a vivienda digna) y el deber de respetar los derechos ajenos (art. 951), el fallo incurre en una vía de hecho por omisión normativa.
Los contratos deben interpretarse conforme a la Constitución y los derechos fundamentales, no solo por su literalidad formal. La falta de integración del bloque de constitucionalidad representa una omisión grave en la función judicial. v) Desconocimiento del precedente jurisprudencial. Sostiene que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha fijado reglas claras sobre la validez de las cláusulas de terminación unilateral (Sent. 30/08/2011, Rad. 11001-3103-012-1999-01957-01) y que, ignorar tales Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 24 precedentes vulnera el principio de igualdad y el acceso efectivo a la administración de justicia, pues se espera uniformidad y coherencia judicial.
Que en el caso objeto de la litis, no se cumplió con el preaviso razonable, ni se individualizó de forma clara la obligación supuestamente incumplida y que tales omisiones deslegitiman el ejercicio de la cláusula resolutoria expresa e implican un desconocimiento de la doctrina jurisprudencial obligatoria. vi) Pérdida de la cosa por culpa de la Constructora.
Por último, sostiene que la venta del inmueble antes de una decisión judicial de fondo constituye una actuación de mala fe y un acto doloso por parte de la constructora demandada. Que, se vulneró el principio de lealtad procesal y se frustró el cumplimiento in natura del contrato. De igual manera que, al tratarse de un contrato sinalagmático, la pérdida de la cosa prometida genera la obligación de indemnizar con el subrogado pecuniario (arts. 1616 y 1731 del C.C.); ello por cuanto, dicha pérdida no fue accidental ni fortuita, sino, dolosa y estratégica, pues “la Constructora Las Galias, tuvo la intención positiva de inferir daño a la señora Leidy Xiomara y vendió el apartamento prometido sin esperar las resultas del proceso.” Además, el juramento estimatorio no fue objetado, por lo que su contenido constituye plena prueba conforme al artículo 206 del C.G.P. b) Constructora Las Galias S.A.S vii) Legalidad de la cláusula penal.
Defiende la validez del 15% pactado como cláusula penal, conforme al Código Civil (art. 1592) y al Código de Comercio (arts. 867 y 949) Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 25 en tanto la misma no sólo es bilateral sino proporcional y no abusiva y aplicable a ambas partes.
Que, para el caso en concreto, la cláusula penal está pactada conforme a los lineamientos de la norma ya que se trata del 15% del valor total del inmueble según la cláusula decimotercera del contrato de promesa de compraventa, siendo esto, la pena justa por no cumplir el contrato celebrado; máxime cuando, “los incumplimientos llevaron que en últimas no se aprobaran el crédito hipotecario siendo esto un incumplimiento grave al contrato.” viii) Deficiente valoración probatoria.
Sostiene que la Juez no valoró en conjunto el contrato ni los compromisos especiales que condicionaban la aprobación del crédito hipotecario. Que, el incumplimiento de la demandante (no cancelar deuda con ICETEX y adquirir nueva deuda con COMFANDI) redujo su capacidad de endeudamiento impidiendo el desembolso del crédito por $93 millones, que representaba la mayor parte del valor del inmueble.
Que la disminución de la capacidad de endeudamiento constituye un incumplimiento grave al contrato de promesa de compraventa y por ende que la cláusula penal es equilibrada a lo pactado y sancionado. Incumplimiento grave que indica incidió en que a la demandante no se le aprobara la totalidad del crédito hipotecario que se había pactado. ix) Premio al incumplimiento.
Afirma que la sentencia beneficia a la parte incumplida al reducir la penalidad y ordenar la devolución de dinero con indexación desde una fecha Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 26 anterior a la sentencia, cuando la obligación de devolver los dineros retenidos solo nació con la decisión judicial.
Sostiene que la juez pasó por alto que para solicitar el cumplimiento o resolución del contrato la parte demandante debe ser cumplida. x) Error en la interpretación del artículo 867 del Código de Comercio. Señala que se erró la Juez al reducir la cláusula penal bajo el argumento de que la prestación principal no estaba determinada, cuando sí lo estaba.
Afirma que el valor del inmueble se pactó en $153.123.000 y con ello que, al pactarse contractualmente que la cláusula penal fuera del 15% de este valor, no se está infringiendo el artículo 867 del Código de Comercio y se está dentro de los límites legales, y con todo, que la estimación subjetiva hecha por la juez resulta subjetiva y alejada de las normas sustanciales.
Además, que puede hablarse de la existencia de “una cláusula penal proporcionada” pues “todos los incumplimientos tienen el mismo peso en el contrato de promesa de compraventa y afectan directamente en general” al ser el pago del precio una obligación trascendental cuyo incumplimiento afecta gravemente el desarrollo del negocio jurídico.
Recalca que se trató de un incumplimiento grave. xi) No aplicación del artículo 206 del C.G.P. Sostiene que la Juez debió sancionar a la demandante por estimar perjuicios de forma temeraria y desproporcionada, incluyendo subsidios no pactados y solicitados dos veces (al Estado y a la constructora). xii) Venta del inmueble. Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 27 Por último, informa que el inmueble fue vendido y entregado a un nuevo comprador que sí cumplió con sus compromisos, a diferencia de la demandante, quien fue requerida en varias ocasiones y no subsanó su incumplimiento.
3. PROBLEMAS JURÍDICOS Derivado de los reparos antes expuestos tal como fueron planteados, corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: i) ¿Puede un contrato de promesa de compraventa modificarse de forma verbal dados los requisitos de existencia de ese negocio? ii) ¿Fue el contrato de promesa demandado objeto de otro sí o modificación escrita aceptada por la constructora promitente vendedora que variara la forma de pago del precio pactado? iii) ¿Cumplió la demandante con sus obligaciones contractuales o se allanó a cumplirlas y con ello, puede pedir el cumplimiento de la convención o solicitar la indemnización de perjuicios?; iv) ¿La cláusula contractual que fijó los compromisos especiales resulta ambigua, oscura o poco clara de clara a la descripción de las obligaciones en ella contenida y debe interpretarse en contra de la demandada que la redactó? v) No obstante que la promesa de compraventa ofrezca su propio e inconfundible contorno jurídico, ¿puede entenderse que el pago del precio constituye una obligación principal del mimo al ser este propio del negocio jurídico prometido? Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 28 vi) ¿Es lesiva la cláusula penal pactada por las partes en el contrato de promesa de compraventa al tenor de lo previsto en el artículo 867 del Código de Comercio? Y con ello, vii) Verificado el cumplimiento parcial de la obligación principal ¿puede el juez reducir la pena? 4.
ESCENARIO PRESCRIPTIVO. 4.1 Presupuestos procesales y nulidades. En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico-procesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma se advierten cumplidos a cabalidad. De otro lado, se advierte que no existe casual de nulidad alguna que invalide lo actuado. 4.2 Presupuestos materiales de la sentencia de fondo (legitimación en la causa) 4.2.1 Por sabido se tiene que la legitimación es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que, se traduce por activa en ser el titular que conforme a la Ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y por la parte pasiva, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses. 4.2.2 En el caso que nos ocupa, de acuerdo con los hechos narrados en la demanda, la legitimación por activa está en cabeza de la demandante señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz en su calidad de promitente compradora Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 29 del contrato de promesa de compraventa suscrito con la constructora demandada, a quien presuntamente se le causó un daño antijurídico en su órbita patrimonial y extrapatrimonial como consecuencia de la terminación unilateral del dicho contrato y aplicación de la cláusula penal. 4.2.3 En punto a la legitimación en la causa por pasiva, la demanda se dirige en contra de Constructora Las Galias S.A.S en su calidad de promitente vendedora del contrato de promesa de compraventa cuyo cumplimiento se solicita con indemnización de perjuicios. 4.3 Presupuestos normativos 4.3.1 Por sabido se tiene que, bajo el principio de la autonomía de la voluntad, según el cual, con las limitaciones impuestas por el orden público y por el derecho (presupuestos de validez y existencia), los particulares pueden realizar actos jurídicos para comprometer su voluntad en la forma prevista por el artículo 1602 del Código Civil, los que, no sólo constituyen ley para las partes, sino que, además, éstos no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
Por ende, para la prosperidad de la acción indemnizatoria derivada del contrato surge indispensable, además de probar la concurrencia del negocio bilateral, demostrar ciertos presupuestos fácticos que se concretan en la existencia de un perjuicio, seguida de una culpa contractual, como la subsecuente verificación del nexo causal entre ésta y aquél. En efecto, en ejercicio de la acción de responsabilidad civil contractual, debe acreditarse la presencia de los siguientes presupuestos, los cuales deben concurrir en su totalidad si se espera una decisión favorable al petitum de la demanda: Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 30 i) La existencia de un negocio jurídico celebrado por las partes, del cual se deriven derechos y obligaciones.
Es decir, el primer presupuesto que debe demostrarse es el vínculo convencional previamente establecido, fuente de la voluntad de los contratantes. Tal convenio, debe haberse celebrado válidamente y no adolecer de nulidad. En cuanto a ello, vale recordar que el artículo 1502 del Código Civil, dispone que para que una persona se obligue con otra, es necesario que sea legalmente capaz, que consienta en dicho acto o declaración de voluntad y su consentimiento no adolezca de vicio, que recaiga sobre un objeto lícito y que tenga causa lícita.
Así mismo, deben analizarse los compromisos que cada una de las partes de forma expresa adquirió, ello en observancia del previamente citado artículo 1602 del Código Civil; ii) Se ha de establecer si uno de los sujetos que celebraron el acuerdo de voluntades, desatendió alguna o todas las prestaciones que eran de su cargo y, en armonía con el artículo 1603 ibidem, se impone determinar si dicho convenio se ejecutó de buena fe, lo que implica que los involucrados en el negocio jurídico deben acatar no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella; iii) Debe comprobarse el elemento subjetivo o culpa de que trata el artículo 1604 del Código Civil; iv) Demostrar la generación de un perjuicio o daño para el contratante que demanda el incumplimiento; y, v) Finalmente, demostrar la conexión causal que existe entre la insatisfacción de los deberes convencionales para uno de los contratantes y el daño irrogado al otro extremo de la relación negocial.
Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 31 Se incurre, entonces, en responsabilidad de este tipo cuando cualquiera de los contratantes no ejecuta o ejecuta defectuosamente alguna de las prestaciones que dimanan de la convención o retarda su cumplimiento y debido a ello, se le causa perjuicio o menoscabo al otro pactante, quien sí ha cumplido con lo de su cargo. 4.3.2 En cuanto al incumplimiento de dichos acuerdos de voluntades, el artículo 1546 del Código Civil prevé que: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución del contrato o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. 4.3.3 Frente a la causación de perjuicios por incumplimiento contractual el artículo 1615 del Código Civil indica: “Artículo 1615. Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención.” 4.3.4 En cuanto a la cláusula penal, su definición y categorización como cláusula penal enorme, el artículo 1592 del Código Civil, 1601 del Código Civil y 867 del Código de Comercio disponen que: “Artículo 1592.
Definición de cláusula penal. La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.” Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 32 “Artículo 1601.
Clausula penal enorme. Cuando por el pacto principal, una de las partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose ésta en él. La disposición anterior no se aplica al mutuo ni a las obligaciones de valor inapreciable o indeterminado.
En el primero se podrá rebajar la pena en lo que exceda al máximum del interés que es permitido estipular. En las segundas se deja a la prudencia del juez moderarla, cuando atendidas las circunstancias pareciere enorme.” “Artículo 867. Cláusula penal. Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse.
Cuando la prestación principal esté determinada o sea determinable en una suma cierta de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella. Cuando la prestación principal no esté determinada ni sea determinable en una suma cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera manifiestamente excesiva habida cuenta del interés que tenga el acreedor en que se cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en parte.” 4.3.5 Por último, frente a los requisitos para obligarse y los del contrato de promesa de compraventa, los artículos 1502 y 1611 del Código Civil, indican: Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 33 “Artículo 1502.
Requisitos para obligarse. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1o.) que sea legalmente capaz. 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio. 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito. 4o.) que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra.” (Subraya la Sala) “Artículo 1611.
Requisitos de la promesa. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” 4.4 Presupuestos Jurisprudenciales 4.4.1 La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 478 del 12 de diciembre de 1989, ha señalado frente a la declaración de responsabilidad civil contractual que: Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 34 “Sabido es que para que la responsabilidad contractual se estructure, deben converger, entre otros, los siguientes requisitos: a) Liminarmente que se haya incumplido un deber contractual, ya porque no se ejecutó total o parcialmente la prestación debida, ora porque se ejecutó defectuosa o tardíamente; b) Que ese incumplimiento haya producido un daño, es decir, una lesión en el patrimonio del actor y, c) Que exista un nexo de causalidad entre el primero y el segundo. Por consiguiente, cuando se persigue la indemnización de perjuicios de manera principal (artículos 1610 y 1612 del Código Civil), como en este caso, constituye presupuesto indispensable para la prosperidad de la pretensión, la prueba de los dos últimos requisitos, pues no siempre el incumplimiento del contrato ocasiona perjuicios al otro contratante.
Dicho en otras palabras, a quien pretende el resarcimiento en mención, le corresponde demostrar, en todo caso, el daño cuya reparación depreca y su cuantía, porque la condena por tal concepto no puede superar el detrimento patrimonial que en realidad se le haya irrogado a la víctima. “Y como el incumplimiento –ha dicho la Corte- de una obligación no irroga siempre perjuicios al acreedor y casos hay en los que incluso le proporciona beneficios, obvio es concluir que el perjuicio no es un efecto forzoso del incumplimiento, ni una presunción de él. Por eso, como regla general, quien demanda la indemnización de perjuicios debe demostrar que se le causaron, tal como se deduce de los artículos 1617 y 1599 del Código Civil, relativos a la mora en el cumplimiento de una obligación dineraria y al pago de una obligación con cláusula penal, respectivamente, que, de manera excepcional, consagran dos casos en que esa presunción es posible, ratificando de paso el fundamento de la regla general.” 4.4.2 Frente a la legitimación para promover la acción resolutoria o de cumplimiento prevista en el artículo 1542 del C.C., la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC-5430 de 2021, expuso: “La Corte ha sostenido que el buen suceso de la acción resolutoria está sujeto a la concurrencia de ciertas condiciones, a saber: i) que verse sobre contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo, o Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 35 se haya allanado a cumplirlas, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente.
La segunda exigencia, referente a que la legitimación para promover la acción como condición necesaria para que pueda salir avante, solo radica en quien ostente la calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir, fue reiterada por la Sala en múltiples ocasiones2. 4.4.3 Finalmente, en torno de la cláusula penal enorme, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC3971-2022, indicó que: “ tanto el artículo 1601 del Código Civil como el 867 del Código de Comercio contemplan límites a la cuantificación de la cláusula penal, habilitando a los jueces a su regulación cuando lo estime pertinente, al igual que a las partes para acudir o no a su reclamación ” “el artículo 867 del Código de Comercio dispone que “ Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse ”; de tal manera que, en los contratos mercantiles, la cláusula penal “ excluye la posibilidad de retracto y permite al acreedor apremiar por el cumplimiento del contrato, o bien su resolución, haciendo efectiva dicha disposición, según sea compensatoria o moratoria, quedando relevado de la carga de probar la ocurrencia del perjuicio ” (SC3971-2022).
(Resalta la Sala). 4.5 Aplicación al caso en concreto 4.5.1 Con fundamento en los reparos concretos formulados pasa la Sala a decidir la alzada no sin antes anunciar que la sentencia objeto de 2 Entre otras: SC2307-2018; SC6906-2014; SC 8045-2014; SC 28 feb. 2012, Exp. 2007-00131-01; SC 7 mar. 2000, Exp. No. 5319; SC 16 jun. 2006, Exp. 7786.
Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 36 apelación será confirmada en su integridad. Ello por cuanto, de cara a la demanda inicial el incumplimiento de las obligaciones en cabeza de la demandante le impide solicitar el cumplimiento del contrato y la indemnización de perjuicios derivada de una eventual responsabilidad contractual o extracontractual, sino por cuanto, además, frente a la demanda de reconvención, no se advierte que la Juez de primera instancia hubiese errado en su decisión de reducir equitativamente la pena al verificarse que la demandada en ese trámite cumplió en parte la obligación principal.
Ciertamente, a pesar de que en sus reparos el apoderado judicial de la demandante inicial señala que la Juez a quo incurrió en un defecto fáctico por indebida valoración probatoria de las pruebas que, en su sentir, demuestran un desequilibrio contractual, así como que la constructora demandada incumplió su deber de información e introdujo en el contrato cláusulas abusivas, ambiguas y oscuras que resultan ineficaces, debe delanteramente decirse que, de la revisión que la Sala hiciere de las pruebas que obran en el proceso, así como de la las cláusulas contractuales que fijaron los compromisos especiales y la terminación unilateral del contrato, no se advierte que la constructora hubiese faltado a su deber de informarle a la señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz los pormenores del contrato, de las obligaciones que estaba adquiriendo y mucho menos que ésta las desconocía por estar ocultas o indebidamente señaladas en el texto del contrato si a bien se tiene que la propia demandante en su declaración dejó ver que conocía, no solo el objeto del contrato, la forma de pago pactada, tiempos de ejecución, sino además, la existencia de las obligaciones relacionadas en el acápite de compromisos especiales y que su pago dentro de los términos fijados en el contrato era necesario para restablecer su capacidad de endeudamiento de cara a la obtención de un crédito hipotecario por el valor pactado de $93.000.000, al punto que afirmó y, de ello allegó prueba documental, que los créditos número 8794 del Banco Natura Cosméticos y 7422-7254 del Banco G.M.A.C. fueron por ella pagados, y que, el crédito Icetex, ahí relacionado, en su sentir, no comprometía su capacidad de Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 37 endeudamiento al tener una tasa de interés baja y una cuota mensual de $130.000, aproximadamente.
En otras, palabras el claro conocimiento que demostró la demandante acerca de la existencia y fin de los compromisos especiales, los cuales, inclusive dice que cuestionó en su momento, descarta el argumento de la apelación según la cual la redacción del numeral 11 de cuadro de resumen de la promesa de compraventa que contenía los “compromisos especiales” era ambigua y podía interpretarse de distintas maneras generando confusión en el lector.
Y, a pesar de que en su interrogatorio la demandante afirmó que le manifestó telefónicamente a la asesora de la constructora que le vendió el proyecto que el crédito del Icetex no debía incluirse dentro de las obligaciones que debía pagar para liberar su capacidad de endeudamiento pues su cuota era “muy baja”, lo cierto es que, como quedó visto, las obligaciones cuyo pago quedó fijado dentro el acápite de compromisos especiales desde el momento en que se suscribió el contrato de opción de compra el 26 de octubre de 2021, eran aquellas que para ese momento constaban en las centrales de riesgo y que, conforme el análisis financiero de capacidad de endeudamiento y de pago efectuado a la demandante de cara la obtención del crédito hipotecario por el valor pactado, debían ser pagadas; condición que aceptó la demandante al suscribir tanto el contrato de opción de compra como el de promesa de compraventa que, a la postre, contenían las mismas obligaciones.
Por ende, aun cuando la parte actora afirma que la demandante fue coaccionada a firmar los contratos en donde quedó incluida la referida obligación financiera con el Icetex, lo cierto es que, no obra prueba dentro del proceso que acredite que aquella le solicitó a la constructora la modificación de dicha cláusula contractual exponiendo y demostrando las razones por las que su existencia no comprometía su capacidad de endeudamiento para que, en punto Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 38 de dicha verificación, Constructora Las Galias S.A. como promitente vendedora efectuara un nuevo estudio económico que le permitiera aceptar o rechazar dicho cambio a los compromisos especiales si bien se tiene que de su cumplimento dependía el otorgamiento del crédito hipotecario como parte del precio.
En tal sentido, teniendo en cuenta que, en punto de los compromisos especiales de la negociación el contrato se elaboraba de cara al perfil financiero de cada promitente comprador, tal como quedó visto, es claro que la modificación de dicho punto debió ser solicitada o puesta en consideración de la promitente compradora demandada quien estaba obligada a pronunciarse sobre tal pedimiento aceptándolo o negándolo, descartándose con ello que se trató de una obligación unilateral impuesta frente a la que la demandante no tuvo oportunidad de cuestionar su contenido, pues se reitera, no existe constancia de que la promitente vendedora se hubiese negado a aceptar la variación contractual propuesta.
Y, es que, aún aquí, de aceptarse el argumento de la demandante según el cual, la existencia del crédito del Icetex no comprometía o afectaba su capacidad de endeudamiento, lo cierto es que no fue allegada al proceso prueba que demuestre que realmente ello era así, esto es, una prueba técnica o pericial, por ejemplo, expedida por contador público o profesional idóneo en finanzas que indicara cuáles eran los ingresos de la actora, sus pasivos y, con vista a la obtención de un crédito hipotecario en la cuantía pactada, que aquellos resultaban suficientes; que sus obligaciones financieras vigentes no comprometían o ponían en riesgo su obtención conforme a las normas legales que para la época en que se celebró el negocio jurídico reglamentaban las condiciones de los créditos de vivienda individual a largo plazo y fijaban el límite “para la primera cuota”3; que el nivel de ingresos de la demandante le 3 Ministerio de Vivienda.
Decreto 1077 de 2015. Condiciones de los créditos de vivienda individual a largo plazo. Artículo 2.1.11.1. Condiciones de los créditos. “Para efectos del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 17 y demás normas concordantes de la Ley 546 de 1999, los créditos de vivienda Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 39 permitía obtener una aprobación de un crédito hipotecario por valor de $93.000.000. y, con ello, que su capacidad de endeudamiento no estaba afectada por el crédito del Icetex.
Tampoco existe evidencia, que indique que, una vez recibida la notificación de terminación del contrato por la causal de disminución de su capacidad de endeudamiento, dentro del término de tres días que le otorgó la demandada, la señora Leydi Xiomara Urrego Muñoz se hubiese presentado o comunicado con Constructora Las Galias S.A. a fin de demostrarle que su capacidad de endeudamiento estaba garantizada pues tenía nuevos ingresos o, en su defecto, que conforme a su estado financiero actual, aquella no estaba comprometida y resultaba apta para obtener una aprobación del crédito en la forma pactada.
Sin embargo, ello no ocurrió, tal como lo confesó la propia demandante en su interrogatorio. Por último, no puede perderse de vista que, finalmente, la demandante, aun con todo y sostener que su capacidad de endeudamiento no se veía comprometida, no acreditó haber obtenido un crédito hipotecario otorgado a su favor por valor de $93.000.000, sino por un valor, considerablemente inferior. individual a largo plazo, entendidos cómo aquellos otorgados a personas naturales para financiar la adquisición de vivienda nueva o usada, la reparación, remodelación, subdivisión o mejoramiento de vivienda usada, o la construcción de vivienda propia, deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Monto del crédito.
Podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito. En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble; b) Límite para la primera cuota.
La primera cuota del crédito no podrá representar más del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares. En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social, la primera cuota del crédito no podrá representar más del cuarenta por ciento (40%) de los ingresos familiares. Los ingresos familiares están constituidos por los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges o compañeros permanentes.
Tratándose de parientes deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil. c) Seguros. Los inmuebles financiados deberán estar asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto.
PARÁGRAFO. Las condiciones establecidas en los literales b y c del presente artículo aplican también para las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, en los términos del artículo 2.28.1.1.2 del Decreto 2555 de 2010.” (Negrilla de la Sala) Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 40 4.5.2 En cuanto al argumento de la apelante, según el cual la obligación de pagar una suma de dinero no fue incumplida por la demandante al encontrarse ésta en proceso de cumplirla y que “nada limitaba y no es prohibido por la ley que mi cliente, cumpliera y/o realizara esa obligación pecuniaria, con la solución de pago efectivo, ya sea con un crédito, con tarjeta de crédito, con donaciones, con subsidios del estado o de particulares, dando no solo $35.820.000 de cuota inicial, sino que podía seguir aumentando esa cuota inicial, hasta llegar a la suma de $50.000.000”, debe decirse no solo que, en términos de lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil para que una persona se obligue por un acto o declaración de voluntad es necesario, entre otros requisitos, que ésta consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio, es decir, que tal modificación del plan de pagos ideado por la demandante tenía que ser puesto en consideración de la Constructora y aceptado por ésta, sino además que, como la ley exige que el contrato de promesa de compraventa conste por escrito, sus modificaciones o adiciones deben necesariamente realizarse a través del mismo medio.
Así lo refirió la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia al indicar que la formalidad del escrito es un requisito para la existencia de ese negocio y no simplemente condición ad probationem, siendo inadmisibles otros elementos de prueba diferentes a esa forma, incluida la confesión de las partes, que, en todo caso, como quedó probado en este proceso, la nueva forma de pago ideada por la demandante nunca fue puesta en conocimiento de la constructora.
Recuérdese que, siendo la promesa de contrato un convenio solemne, no sólo las cláusulas primigenias sino también sus adiciones deben constar por escrito4 conforme la interpretación jurisprudencial por hermeneútica del código civil.5 4 Artículo 89 numeral 1 de la Ley 153 de 1887. CSJ SC-17214 Sentencia del 16 de diciembre de 2014. M.P. Jesús Vall de Rutén. “como quiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad 5 Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 41 De ahí que, aunque se reconozca el esfuerzo de la demandante en su tarea de presentar con la apelación fórmulas aritméticas a través de las que pretende acreditar que sí tenía los recursos económicos para adquirir el inmueble a través de la obtención de nuevos subsidios (no pactados) que cubrirían el faltante del crédito hipotecario que finalmente le fue aprobado por un menor al convenido y que pensaba destinar más recursos propios, lo cierto es que ninguna de esas novedosas propuestas de pago, como ya se dijo, fue puesta en su momento en conocimiento de la promitente vendedora quien debía aceptar la modificación a la forma de pago del contrato y elaborar el otro sí contractual correspondiente para que la modificación resultara válida, tal como correctamente lo señaló la Juez de primera instancia. Tampoco se ve que en su fallo, la Juez hubiere desconocido normas constitucionales ni incurrido en una vía de hecho por omisión normativa e integración del bloque de constitucionalidad en tanto la verificación del incumplimiento atribuido a la demandante en su calidad de promitente compradora de las obligaciones contractuales y su consecuencia de cara a la negativa de las pretensiones de la demanda emerge como producto de la observancia de las normas procesales, probatorias y de derecho sustancial ajustadas a las normas de rango superior cuya correcta aplicación en el presente asunto garantiza la protección de los derechos de las partes de las eventuales trasgresiones de sus derechos fundamentales y no advertirse que, en este caso, Constructora Las Galias S.A. abusara de su posición en la forma denunciada en la demanda al estar probado el incumplimiento de la promitente compradora a probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes” (Cas.
Civ. del 25 de febrero de 1991).” Y en el mismo sentido, más recientemente puntualizó: “La solemnidad a la que por mandato de la ley está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de junio de 2000, rad.
C-5295).” Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 42 sus compromisos y que la promitente vendedora estuvo presta o se allanó a cumplir con el contrato. 4.5.3 Al respecto, en torno de la alegada ineficacia de la cláusula de terminación unilateral y sus efectos dentro del presente asunto,6 debe indicarse que, en este caso, al verificarse que la señora Leidy Xiomara Urrego Muñoz faltó a sus compromisos contractuales en la forma indicada por la Juez a quo y que tal incumplimiento, ciertamente, no fue derruido con la probanza de su cumplimiento pues acá no se acredito que la demandante obtuvo y presentó el paz y salvo del crédito del Icetex o que, en su defecto ésta hubiese solicitado la modificación del contrato y, mucho menos, que dicho incumplimiento se generó como consecuencia del actuar abusivo de la constructora demandada quien nunca fue enterada de la manera de cómo la demandante pensaba cumplir con la obligación principal de pagar el precio ni tuvo la oportunidad de aceptarlo, no hay lugar a pronunciarse sobre la misma ni tampoco a considerar que erró la Juez 10 Civil del Circuito de Cali al negar la totalidad de las pretensiones de la demanda al no ostentar la señora Urrego Muñoz la condición de contratante cumplida en términos de lo previsto en el artículo 1546 del Código Civil.
Si, como se sabe, el buen suceso de la acción de cumplimento está sujeto a la concurrencia de las siguientes condiciones: “a) que verse sobre contrato bilateral válido; b) que el demandante haya dado cumplimiento a las obligaciones a su cargo, o se haya allanado al cumplimiento, y c) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente,”7 es claro que, en el presente asunto, ante la insatisfacción del segundo de los citados requisitos no podía abrirse paso el estudio de la pretensión de cumplimiento 6 Cláusulas de terminación unilateral del contrato, que, en criterio del suscrito Magistrado Sustanciador, no tienen cabida en los contratos de adhesión en donde su negociación no fue individual y el adherente, como parte débil, ostenta la calidad de consumidor pudiendo llegar a generar un desequilibrio injustificado que vulnera los intereses éste último al impedirle o entorpecer el ejercicio de sus derechos, que hiciere necesaria la verificación de sus condiciones de validez. 7 CSJ, SC del 11 de marzo de 2004, Rad.
No. 7582. Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 43 contractual y, menos aún, la de responsabilidad civil con indemnización de perjuicios solicitada en las pretensiones subsidiarias al no haber la sociedad constructora demandada incumplido con sus deberes contractuales y encontrarse justificada la extinción de la obligación de entrega de la cosa por parte del promitente vendedor ante el previo incumplimiento del promitente comprador descartándose así la socorrida “pérdida de cosa” Por último, debe indicarse que la solicitud de aplicación de la sanción prevista en el artículo 206 del C.G.P. a la parte demandante resulta improcedente si a bien se tiene que, ante la falta de objeción del juramento estimatorio por parte de la demandada inicial, el valor estimado en la demanda obra como plena prueba del monto de los perjuicios que en su momento consideró la parte demandante que ésta había sufrido y con todo, por haberse negado en su integridad las pretensiones de la demandante inicial por no cumplirse con los presupuestos de la acción adelantada.
Con base en las anteriores consideraciones, se mantendrá incólume la decisión adoptada en primera instancia respecto de las pretensiones de la demanda inicial. 4.5.3 En cuanto a los reparos efectuados por la demandante en reconvención que defienden la legalidad de la cláusula penal y atacan la sentencia que accedió parcialmente a sus pretensiones y dispuso la reducción de la cláusula penal por verificarse el cumplimiento en parte de la obligación principal producto de lo que la apelante considera es producto de una deficiente valoración probatoria, delanteramente de decir la Sala que, verificado como quedó que a partir del incumplimiento de la demandada de sus obligaciones contractuales el contrato terminó y que la pretensión de la demanda de reconvención se encuentra encaminada a hacer exigible la cláusula penal, no se encuentra que la Juez de primera instancia hubiere errado en tal decisión. Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 44 Ciertamente, aun cuando debe aclararse que, tratándose de un contrato de promesa, la obligación principal es, propiamente, la de hacer o suscribir el contrato prometido, también lo es que los elementos de este último se toman en cuenta, por ejemplo, a fin de liquidar la cláusula penal compensatoria pactada en este asunto por incumplimiento de las obligaciones contractuales.8 En tal sentido, resulta válida la determinación que hizo la Juez a quo de las obligaciones principales del contrato, en este caso, la del pago del precio a cargo de la demandante para verificar si aquella se cumplió o no, o si, como a la postre se verificó, ésta se cumplió en parte.
En el presente asunto, no cabe duda de que si bien, tal y como lo afirma la apelante la obligación principal está determinada en una suma de dinero, el supuesto que dio origen a la reducción de la cláusula penal fue el cumplimiento en parte de esta, pues aun cuando es cierto que el precio total que debía pagar la promitente compradora era la suma de $153.123.000, también lo es que, al estipularse su pago por instalamentos diferenciados, esto es, una parte por concepto de cuota inicial (que incluía el pago de cesantías y cuota de separación y recursos propios) y otra por concepto de saldo del precio (a través de la obtención de un crédito hipotecario y aplicación de subsidio de vivienda) a la fecha en la que se verificó la causal de incumplimiento contractual distinto del pago del precio a través del crédito hipotecario, pues no hay duda que la disminución de la capacidad de endeudamiento por adquisición de nuevos créditos y no cancelar los existentes a la fecha de negociación comprometía su obtención por el valor pactado, la demandante ya había satisfecho la obligación relacionada con el pago de la cuota de separación, de las cuotas mensuales a las que se comprometió y aplicación de cesantías.
“no obstante que la promesa ofrezca su propio e inconfundible contorno jurídico, es innegable que, en su estructura y en su función, se guía por el contrato prometido por ser éste el que le proporciona sentido a su causa y a su objeto” (CLXXXIV - 2423, página 396), 8 Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 45 Así, pues, teniendo en cuenta que el artículo 867 del Código de Comercio habilita la reducción de la indemnización ante la verificación del cumplimiento “en parte” de la obligación principal y que fue ésta y no otra la razón por la que Juez redujo equitativamente la pena, no existe duda que la Juez actuó en derecho y la comparte Sala la forma equitativa en la que aquella dispuso la reducción, esto es, aplicando el porcentaje pactado del 15% sobre los frente a los que se verificó el pago efectivo, siendo procedente la devolución de los dineros retenidos en exceso junto con los rendimientos financieros que produjeron durante el tiempo en el que, conforme el contrato de fiducia mercantil suscrito con la Fiduciaria Bogotá S.A., permanecieron en el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Lote Vientos de Alborada – Fidubogotá S.A. Por tal motivo, teniendo en cuenta que ninguno de los reparos formulados por la demandante en reconvención se encuentra llamado a prosperar se confirmará la sentencia que resolvió la demanda de reconvención en su integridad. 5.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia de primera instancia No. 20 del 14 de junio de 2024, proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de la referencia. Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 46 SEGUNDO. CONDENAR en costas procesales de segunda instancia a los apelantes.
Para tal efecto, el Magistrado Sustanciador fija para cada una de ellas el valor de un (1) salario mínimo legal mensual vigente como agencias en derecho. Liquídense por la Secretaría del juzgado de origen conforme la regla dispuesta en el artículo 366 del C.G.P TERCERO. DEVUÉLVASE el proceso al Juzgado Décimo Civil del Circuito de Cali, previa cancelación de su radicación y anotación correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE El Magistrado Ponente, JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Los demás Magistrados integrantes de la Sala, FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA Firmado Por: Julian Alberto Villegas Perea Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Jose David Corredor Espitia Magistrado Sala 007 Civil Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S. 47 Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Flavio Eduardo Cordoba Fuertes Magistrado Sala 003 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 612d7cc29545529026fb23230df6e6294f3f9f7afe940d3abd2ca89ab5be69ef Documento generado en 20/06/2025 01:05:53 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Verbal de responsabilidad civil contractual. 76001-31-03-010-2022-00304-01 Leidy Xiomara Urrego Muñoz Vs. Constructora Las Galias S.A.S.