Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintitrés (23) de abril de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandantes: EJECUTIVO SINGULAR 05 266 31 03 001 2024 00230 01 ADRIANA MARÍA VELÁSQUEZ VELÁSQUEZ Y AMÉRICO VALLES MATOS Demandados: INVERSIONES BUNIC GIRALDO S. Y ALEN BUNIC C. Providencia Auto Tema: La opción de compra pactada en contrato de arrendamiento no contiene los atributos necesarios para constituir obligación que permita el recaudo ejecutivo de cláusula penal por el no ejercicio de la opción. Falta de exigibilidad.
Decisión: Confirma Sustanciador/ponente: Sergio Raúl Cardoso González Se decide la apelación interpuesta por la parte actora, frente al auto del 28 de junio de 2024, mediante el cual el JUZGADO PRIMERO CIVIL CIRCUITO ENVIGADO negó el mandamiento de pago. 1.
ANTECEDENTES. Pretenden los demandantes se libre mandamiento de pago contra los demandados por la suma de $617’319.300, por concepto de cláusula penal contenida en contrato de arrendamiento con opción de compra de bien inmueble suscrito por las partes el 10 de marzo de 20231, más los correspondientes intereses de mora liquidados a la tasa máxima legal permitida.
Se dijo en la demanda que en el mencionado contrato, en el cual los demandantes fungieron como arrendadores y la sociedad demandada como arrendataria se incluyó en la cláusula décimo quinta opción de compra sobre la casa 37 ubicada en el Conjunto Residencial Lemont 1 y, como este acuerdo implicaba abstenerse del ofrecimiento del inmueble para la venta durante la vigencia del contrato de arrendamiento, se estipulo cláusula penal equivalente al 20% del precio pactado para la venta, lo que equivale a USD130.000. 1 Ver ruta 01PrimeraInstancia / C01CuadernoPrincipal / archivo 003Demanda Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 MD FormatoGeneralProvidenciaV012024 Añadió que se requirió a la arrendataria para materializar la compra, sin embargo, aquella no procedió en tal sentido y que, el socio gestor ALEN BUNIC es solidariamente responsable de la obligación con fundamento en el artículo 323 del Código de Comercio.
Mediante auto del 28 de junio de 2024, el juzgado de origen negó el mandamiento de pago tras considerar que la cláusula penal que fundamenta el recaudo contiene una obligación condicionada, ello es, “el incumplimiento de una de las partes y el cumplimiento de la otra”, máxime en tanto la opción de compra es una mera alternativa y no una obligación que ate a las partes2.
Agregó que resulta incoherente aplicar la cláusula penal a la opción de compra, por lo que se tiene por no valida dicha cláusula. 2. EL RECURSO. El apoderado demandante interpuso recurso de reposición y en subsidio apelación contra dicha determinación3. Sostuvo que, al no efectuar la pasiva la compra del inmueble se activó la sanción pactada en la cláusula penal, incumplimiento que se prueba con certificado de tradición y libertad que demuestra que persiste la titularidad del dominio en los demandantes y, con captura de pantalla de conversación con la corredora inmobiliaria.
De otro lado, refutó la conclusión de invalidez de la cláusula penal, para lo cual contextualizó con relación al negocio celebrado, la adquisición de otro inmueble con la idea de cancelarlo con los recursos producto de esta venta, la aplicación en el asunto de la autonomía de la voluntad para ligar la cláusula penal al incumplimiento de la opción de compra y concluyó que, no existe disposición normativa que consagre que la “falta de coherencia” tenga la entidad para generar la invalidez de un pacto.
Por auto del 12 de marzo de 20254, el juzgado de origen resolvió no reponer la decisión luego de exponer que lo reclamado debía ventilarse en proceso declarativo por carecer la cláusula penal de fuerza ejecutiva al no contener una obligación clara, 2 Ver ruta 01PrimeraInstancia / C01CuadernoPrincipal / archivo 004DeniegaMandamientodePago Ver ruta 01PrimeraInstancia / C01CuadernoPrincipal / archivo 005RecursoReposicionApelacion 4 Ver ruta 01PrimeraInstancia / C01CuadernoPrincipal / archivo 007AutoResuelveRecursoNoReponeConcedeApelación 3 Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 expresa y exigible.
Reiteró que la ejecución de la clausula penal emana de la acreditación de un incumplimiento atribuible al deudor y que, en este caso, el contrato suscrito por las partes contiene una obligación sometida a condición, consistente en le hecho futuro pero incierto del incumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes. Añadió, que las pruebas referidas por los demandantes en la oportunidad del recurso no prueban el incumplimiento y, por estas razones se mantuvo en la decisión y concedió el recurso de apelación en el efecto suspensivo. 3.
CONSIDERACIONES. 3.1 COMPETENCIA. Por disposición del artículo 321 del CGP, el recurso de apelación contra autos procede solamente en contra de aquellos que la misma norma relaciona o que precisan disposiciones especiales, listado taxativo dentro del que se encuentra el proveído atacado en el numeral 4. Para resolver, dispone el artículo 328 de la misma obra que, salvo decisiones que se deban adoptar de oficio, el superior debe limitar su análisis a las razones de inconformidad expuestas por el recurrente. 3.2 PROBLEMA JURÍDICO.
Determinar si el contrato de arrendamiento con opción de compra aportado por a activa constituye título ejecutivo y, por tanto, hay lugar a libar la orden de apremio pretendida. 3.3 FUNDAMENTOS JURÍDICOS Requisitos del título ejecutivo. El artículo 422 del CGP dispone que “pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él (…)”.
Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 Conforme a la disposición en cita, la viabilidad de la acción ejecutiva se edifica sobre un documento cualificado que cumple las condiciones de claridad, exigibilidad y expresividad y tiene la virtualidad de producir un grado de certeza tal que su simple lectura evidencie la confluencia de los requisitos legales mínimos para estimar la ejecución judicial.
Tales cualidades también pueden provenir de un conjunto de documentos que concatenados reúnan las condiciones para ser reclamados por la vía del proceso ejecutivo a modo de título ejecutivo complejo. La claridad impone que “sus elementos constitutivos, sus alcances, emerjan con nítida perfección de la lectura misma del título ejecutivo, en fin, que no se necesiten esfuerzos de interpretación para establecer cuál es la conducta que puede exigirse del deudor”5.
La expresividad consiste en la consagración de una obligación que se manifiesta con palabras en forma inequívoca, según la Corte: “… significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas. No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente.
Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título”6. Por su parte, la exigibilidad “es la calidad que la coloca en situación de pago solución inmediata por no estar sometida a plazo, condición o modo, esto es por tratarse de una obligación pura y simple y ya declarada”7, o cuando estando sometida a plazo o condición, el plazo se ha cumplido o ha acaecido la condición. En suma, el proceso ejecutivo se caracteriza por la presencia de un derecho determinado y evidente que no requiere el reconocimiento o declaración judicial del derecho, la certeza de la obligación emana del documento único o complejo que la soporta y constituye plena prueba a cargo del deudor y en favor del acreedor.
El 5 HERNAN FABIO LÓPEZ BLANCO. Código General del Proceso, parte especial. Dupré Editores, Bogotá Colombia 2017. Página 508. 6 CSJ, sentencia STC3298 del 14 de marzo de 2019, rad. 2019-00018-01. 7 CSJ, sentencia SC del 31 de agosto de 1942; G.J., t. LIV. Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo, siempre que su contenido obligacional satisfaga las exigencias del artículo 422 del CGP.
Cláusula penal. El Código Civil define la cláusula penal como aquella en que una persona se sujeta a una pena para garantizar el cumplimiento de una obligación, la cual consiste en dar o hacer algo en caso de incumplimiento o retardo en la ejecución de la misma 8. Señala también la ley civil que en todos los casos en que se hubiere estipulado la cláusula penal, habrá lugar a exigirla sin que pueda alegarse por el deudor que el incumplimiento de lo que se pactó no le produjo perjuicio al acreedor9.
La Corte Suprema de Justicia la ha definido como: “El acuerdo de las partes sobre la estimación de los perjuicios compensatorios o moratorios, para el evento del incumplimiento del convenio o la mora en la satisfacción de las obligaciones derivadas del mismo, recibiendo en el primer caso el nombre de “cláusula penal compensatoria” y en el segundo, “cláusula penal moratoria”; así mismo se reconoce, que cumple la función complementaria de apremiar al deudor para el adecuado cumplimiento de la prestación”10.
De lo anterior, se tiene que la cláusula penal es una obligación accesoria y condicional, porque para el cobro de la misma, debe existir retardo o incumplimiento en la obligación principal. Así, el Código Civil en su artículo 1542, dispuso que no se puede exigir el cumplimiento de una obligación condicional hasta que se haya verificado el cumplimiento total de la condición, en tal sentido, Ospina Fernández, explica: “Surge esta característica de la propia definición legal que subordina el pago de la pena al incumplimiento o al retardo de la obligación principal (art. 1592).
Trátase, por tanto, de una condición, ya que, al tiempo de pactarse la cláusula penal, no se sabe si el deudor habrá de cumplir o no esa obligación principal en la forma y tiempo debidos. Además, la condición de que se trata es suspensiva porque la obligación penal a ella subordinada no nace ni se hace exigible sino por el cumplimiento de esa condición”11 8 Código Civil Art. 1592.
Código Civil Art. 1599. 10 SC3047-2018. MP. Luis Alonso Rico Puerta. 11 Ospina Fernández, 2008, pág. 145 9 Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 En el mismo sentido, el Consejo de Estado, estableció: “Teniendo en cuenta que la cláusula penal ha sido estipulada por las partes como una sanción para el incumplimiento de las obligaciones contractuales, su exigibilidad se encuentra condicionada a la existencia de una situación de incumplimiento generada por cualquiera de ellas; de allí que la condena al pago de dicha sanción surge como consecuencia necesaria de la declaratoria de incumplimiento; luego, debiendo perseguirse el pago de la cláusula penal a través del proceso declarativo correspondiente, la acción ejecutiva resulta a todas luces improcedente”12. 3.4 CASO EN CONCRETO.
Se acompañó como fundamento de la pretensión ejecutiva “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA DE BIEN INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA URBANA”13; bajo los contornos que emanan del documento descrito, se coincide con la a quo en punto a la falta de mérito ejecutivo del aludido contrato, por las razones que se indican. No ha sido pacifico el debate relativo a la fuerza ejecutiva de la cláusula penal, pues mientras algunos sectores afirman que su cobro reclama previamente declaratoria que determine configurado el incumplimiento de la obligación principal 14, otros sostienen que aquella se constituye en un verdadero título complejo, en tal sentido, para su ejecución basta adjuntar prueba de la obligación y del incumplimiento, para conseguir el pago coactivo por vía del trámite ejecutivo 15, sin embargo, en el particular, esta discusión resulta inane ante la falta de lleno de requisitos esenciales del contrato en el cual se pactó: 12 Consejo de Estado.
Sala de lo Contencioso Administrativo-Sección Tercera. CP: Alier Eduardo Hernández Enríquez. 22 de febrero de 2001. Radicado N°18410. 13 Ibid. Ver ruta 01PrimeraInstancia / C01CuadernoPrincipal / archivo 003Demanda 14 Radicación número: 18410. “Teniendo en cuenta que la cláusula penal ha sido estipulada por las partes como una sanción para el incumplimiento de las obligaciones contractuales, su exigibilidad se encuentra condicionada a la existencia de una situación de incumplimiento generada por cualquiera de ellas; de allí que la condena al pago de dicha sanción surge como consecuencia necesaria de la declaratoria de incumplimiento; luego, debiendo perseguirse el pago de la cláusula penal a través del proceso declarativo correspondiente, la acción ejecutiva resulta a todas luces improcedente.” CONSEJO DE ESTADO.
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCION TERCERA. Consejero ponente: ALIER EDUARDO HERNANDEZ ENRIQUEZ. veintidós (22) de febrero de dos mil uno (2001). 15 “…Bajo este entendimiento, es claro que el cobro de la cláusula penal, está sometido al cumplimiento de una condición suspensiva negativa, que pende de un hecho negativo e incierto, cual es el no cumplimiento de las obligaciones principales derivadas del contrato (Artículos 1530 y 1531 del C. C.), … debe estar acreditado, tornándose entonces el título ejecutivo en complejo, pues para que preste tal mérito, debe obrar no sólo el contrato en el que consten las estipulaciones contractuales que sobre el particular se pretenden hacer valer, sino también la prueba del cumplimiento de sus obligaciones en forma íntegra por parte del ejecutante y el incumplimiento de las suyas por el ejecutado…” TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, SALA CIVIL, AUTO DEL 7 DE MAYO DE 2009, EXPEDIENTE20090005.
MAGISTRADO PONENTE: SERGIO GÓMEZ RODRÍGUEZ. Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 “DECIMA QUINTA. – OPCIÓN DE COMPRA: La parte ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre el inmueble objeto de arrendamiento en las siguientes condiciones. (…) 16.3. PLAZO. El derecho que se otorga en el presente contrato de opción de compra sobre la vivienda en discusión durante la vigencia del presente contrato y como máximo la fecha de Primero (01) de marzo de Dos Mil Veinticuatro (2024), teniendo presenté (sic) la fecha de terminación del contrato de arrendamiento.” (Subraya fuera del texto original) Reluce diáfano del tenor literal del contrato que, la cláusula que se alega incumplida para estructurar la pena reclamada no contiene una obligación proveniente del deudor, si no un derecho y es que, la opción de compra es una facultad conferida al arrendatario que carece de ejecutabilidad, es a lo sumo una oferta no aceptada16, que no configura a su cargo una obligación de dar, hacer o no hacer que sea ejecutable.
La opción de compra es una mera expectativa17 que solo vincula al beneficiario cuando la acepta y, en tal sentido, no contiene aquella un derecho claro, expreso y exigible al beneficiario, que no es siquiera deudor, hasta tanto se consolide la aceptación y, entonces, si el beneficiario o destinatario no aceptó la opción, no nació a la vida jurídica la propuesta de negocio para que se pueda afirmar que aquel está en la obligación de honrar.
Tampoco puede decirse que la opción así planteada contiene en su esencia una obligación sometida a condición, pues tal condición sería meramente potestativa de la voluntad del “deudor” y en tal sentido ineficaz18, lo que es óbice para la ejecución propuesta. Además, en la cláusula DÉCIMO NOVENA, se estipuló: “Las partes han decido de manera voluntaria pactar clausula penal ante el desistimiento de alguna de ellas, es decir cualquiera de las partes que incumpla con la obligación deriva de vender y comprar, según lo pactado en el presente documento incurrirá en una pena equivalente al 20% sobre el valor de venta de la propiedad.” (Subraya fuera del texto original) CSJ SC1303-2022, 2011-00840-01“En virtud de la aceptación que se exprese sin condicionamientos, tanto el oferente como el aceptante quedan vinculados, y si el contrato no es de aquéllos que están sujetos al cumplimiento de alguna solemnidad para su perfeccionamiento pues es meramente consensual, surge de inmediato a la vida jurídica, por lo que está destinado a producir, a plenitud, los efectos que le son propios” (CSJ SC054-2015, 29 ene. 2015, 2010-0399-01). 17 CSJ STC11070-2021 18 Artículo 1535 Código Civil. 16 Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 Como quedo visto en precedencia, el derecho de opción no contempla en su esencia una obligación para el beneficiario de comprar, como si se tratara de un contrato de promesa, sino la mera potestad de hacer uso de la facultad de compra del bien ofertado y, esto le resta claridad a la cláusula, pues pareciera que los contratantes confunden ambas figuras, no siendo el proceso ejecutivo la senda para develar la real intención de los contratantes, pues la interpretación, las inferencias y aún más el debate probatorio son ajenos al trámite ejecutivo, por lo menos en esta incipiente etapa, en la cual es requisito indispensable que obre documento del cual sin mayor esfuerzo reluzca la existencia de una obligación clara, expresa y exigible proveniente del deudor que sirva de soporte a la orden de pago19.
En definitiva, el documento que acompaña la demanda no satisface los presupuestos para colegir el atributo de título ejecutivo, particularmente, la claridad y exigibilidad de la “obligación”, razonamiento suficiente para estimar acertada la decisión de primera instancia al negar el mandamiento de pago y, en consecuencia, se confirmará la decisión impugnada, sin lugar a costas por no haberse causado.
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Unitaria de Decisión Civil, 4.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto del 28 de junio de 2024, mediante el cual se negó el mandamiento de pago, por las razones expuestas sin condenar en costas.
SEGUNDO: REMITIR el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE (Firma electrónica) SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Magistrado Firmado Por: Sergio Raul Cardoso Gonzalez 19 Artículo 430 del CGP. Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01 Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b8ed344ebfb10d57ab3c6f466b2979a4f0cd82357fe562dfb390793f49b4ea3b Documento generado en 22/04/2025 05:26:07 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05 266 31 03 001 2024 00230 01