República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Sexta Civil de Decisión Adriana Saavedra Lozada Magistrada Sustanciadora Bogotá D.C., veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) (Discutido y aprobado en Sala de la fecha) Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada por conducto de su apoderado contra la sentencia proferida el 20 de noviembre de 2024, por el Juzgado Dieciséis (16) Civil del Circuito de Bogotá en el proceso verbal de Impugnación de Actos de Asamblea promovido por Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H. I.
ANTECEDENTES 1. La demanda El demandante, actuando mediante apoderado judicial, presentó demanda verbal de impugnación de actos de asamblea contra el Edificio Trevi P.H., con el propósito de que se ordenara “declarar la nulidad absoluta de la decisión de autorizar a la Administración “para pagar de manera financiada” la póliza de Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma seguro de zonas comunes, tomada por el Consejo de Administración en desarrollo del orden del día, que se llevó a cabo el 15 de marzo de 2023 por extralimitación de funciones.
Que, como consecuencia de lo anterior, se declare la nulidad absoluta de la póliza de seguro N°975 – 94 – 994000000042 expedida el 19 de abril de 2023, suscrita por la administración del Edificio Trevi. Que se condene en costas incluyendo agencias en derecho a la persona jurídica demandada. 2.- Sustento fáctico El demandante afirmó que en la Asamblea General Ordinaria de Propietarios del Edificio Trevi P.H. que se celebró el día 20 de abril de 2022, se proclamaron como miembros del Consejo de Administración para el período 2022 – 2023, las siguientes personas: Martha Guerrero, Local 46-62;
Zully Patricia Beltrán, Oficina 404; Guillermo Uribe, Oficina 401; Sergio Serrano, oficina 501; Fernando Fresneda. Local 46-72. Que el 15 de marzo de 2023, se reunieron las siguientes personas, resaltándose que la única propietaria es Zully Patricia Beltrán; Sergio Serrano, Zully Patricia Beltrán, Fernando Fresneda, Miguel Ángel Cruz, Olga Lucia Valencia, quienes redactaron un “acta de consejo de administración”, en cuyo antepenúltimo párrafo, se indicó lo siguiente: “en cuanto al tema que nos preocupaba es con referencia a la póliza ya que el anterior administrador no canceló la póliza en su momento y seguros del estado no continuó amparando al edificio debido a su antigüedad.
Se cotizó por varias aseguradoras y por el motivo de ser un edificio antiguo no se comprometía a asegurarlo solo una y es aseguradora solidaria la cual se tiene una visita técnica y de para realizar el aval de dicha póliza la cual nos darán en los próximos días el valor a cancelar. La cual se autoriza a pagar de manera financiada”, este documento no fue puesto en conocimiento de los propietarios.
Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 2 El 27 de marzo de 2023, recibió la convocatoria para Asamblea General Ordinaria de Propietarios, cuya celebración se previó para el 21 de abril de 2023; sin embargo, la citación no contaba con los anexos correspondientes a estados financieros, notas a los estados contables ni el proyecto de gastos para la vigencia 2023, los cuales fueron entregados tres (3) días antes de la fecha prevista para la reunión. Señala el demandante que, en tales documentos se tuvo conocimiento sobre la inclusión de un ítem “seguros”, por valor de quince millones novecientos sesenta y un mil pesos “($15.961.000)” valor suministrado por la aseguradora solidaria al Edificio Trevi.
Sostuvo que el Consejo de Administración del Edificio Trevi incurrió en extralimitación de funciones al comprometer el presupuesto de gastos para el año 2023, en la cuantía de quince millones novecientos sesenta y un mil pesos ($15.961.000) o quince millones novecientos sesenta y dos mil trescientos cuarenta y cinco mil pesos ($15.962.345), como prima del seguro de zonas comunes, cuya aprobación le correspondía a la Asamblea General de Propietarios.
Mencionó que en la Asamblea General de Propietarios celebrada el 22 de abril de 2022, la Administración del momento, que ya contaba con el avalúo del 27 de agosto de 2021 incluyó dentro del proyecto de presupuesto de gastos el pago de una prima por valor de ocho millones cuatrocientos once mil setecientos cuatro pesos ($8.411.704) y así se aprobó, pero no se ejecutó en tal año, para luego venir a aprobar en el año 2023 una prima por prácticamente el doble.
El Consejo de Administración, incurrió en omisión de sus funciones, al no dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, pues apoyó Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 3 la celebración de la Asamblea General de Propietarios pasados los tres (3) del vencimiento del anterior período presupuestal. 3- Trámite Subsanada la demanda, el juzgado profirió auto de fecha 15 de junio de 2023 admitiendo la demanda y ordenó la notificación al representante legal de la parte demandada El Edificio Trevi Propiedad Horizontal dentro del término legal concedido, contestó la demanda formulando la excepción de mérito que denominó “temeridad y mala fe”. 4.- La sentencia de instancia En audiencia realizada el 20 de noviembre de 2024, el juez -previa motivaciónadoptó las siguientes decisiones: “Primero: declarar no probar la excepción de temeridad y mala fe propuesta por la parte demandada, de conformidad con las razones expuestas.
Segundo: declarar la nulidad absoluta del párrafo sexto del acápite administración del acta de consejo de administración, suscrita el 15 de marzo de 2023, mediante el cual se acordó la financiación del pago de la prima de seguro de áreas comunes del Edificio Trevi PH, por las consideraciones que anteceden. Tercero: ordenar a la administración del edificio Trevi Propiedad Horizontal como consecuencia de la nulidad declarada, que proceda a informar a los copropietarios y moradores no propietarios el contenido y los efectos de esta decisión. Agotar los mecanismos que la ley le confiere y permite para refrendar o corregir los defectos ocasionados con la decisión de pagar de forma financiada Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 4 las pólizas de seguro 975949940000000422 y 975769940000034 expedidas por la compañía aseguradora solidaria de Colombia S.A. Cuarto: negar la pretensión segunda de la demanda promovida por el señor Luis Miguel Contreras Herrera, dadas las anteriores explicaciones.
Quinto: condenar en costas a la parte demandada a favor del demandante, liquídense por secretaria inclúyase por concepto de agencias en Derecho, la suma equivalente a cuatro salarios mínimos legales mensuales vigentes. Sexto: archivar las diligencias. Una vez cumplido lo anterior esta decisión, se notifica en estrados alguna manifestación al respecto”.
Argumentó el a quo que accedía a declarar la nulidad absoluta del párrafo sexto del acápite administración del acta de consejo de administración, suscrita el 15 de marzo de 2023, mediante el cual se acordó la financiación del pago de la prima de seguro de áreas comunes del Edificio Trevi PH; por cuanto, quedó demostrado con los medios de prueba que, la administración y el Consejo del edificio Trevi Propiedad Horizontal, sobrepasaron sus atribuciones legales, al adquirir una póliza de seguro por un valor mayor al aprobado en el presupuesto anterior, y al decidir acerca de la financiación de la respectiva prima, sin contar con la aprobación de la Asamblea General, fuese ordinaria o extraordinaria.
Sostuvo el fallador que, no accedía a la segunda pretensión de la demanda relacionada con que se declarara la nulidad absoluta de la póliza de seguro N°975 – 94 – 994000000042 expedida el 19 de abril de 2023; habida cuenta que, no se alegó la falta de los elementos del artículo 1045 del Estatuto Mercantil para restar efectos al contrato de seguro u otra causa legal.
Agregó que, en todo caso se trató de un amparo que perdió vigencia a la fecha de la sentencia, puesto que el período de aseguramiento transcurrió entre el 22 de marzo de 2023 y 22 de marzo de 2024, correspondiendo a la administración del edificio Trevi agotar todos los medios que la ley le permite para refrendar o Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 5 modificar la forma de pago de las pólizas expedidas por la Compañía Aseguradora Solidaria de Colombia, puesto que en virtud de esa decisión, pierde efectos la sesión del Consejo de Administración que decidió sobre el pago financiado de dicha póliza. 5.- El recurso de apelación El representante legal del Edificio Trevi Propiedad Horizontal por conducto de apoderado interpuso recurso de apelación contra la sentencia y presentaron ante esta colegiatura la sustentación de la censura. 5.1.- El demandado fundó sus reparos así: (i) Cuestionó la decisión porque -a su juicio- el presupuesto anual de la copropiedad no puede ser una camisa de fuerza, debido a que es una suposición del gasto que se aprueba en la Asamblea General de Copropietarios, que en el eventual caso que se supere dicho tope con relación al presupuesto aprobado, el administrador debe rendir cuentas a la Asamblea General explicando las razones por las cuales se incrementó el gasto, y los asambleísta determinarán si la actuación del administrador se realizó de forma correcta o no, si la actividad era necesaria o beneficiosa para la copropiedad;
(ii) afirmó que tanto el administrador como el consejo de administración actuaron conforme a la Ley facultados por los artículos 15 y 51 de la ley 675 de 2001, resaltando que la póliza se encontraba vencida desde el mes de septiembre de 2022 y, por tal razón, era obligación del administrador mantener a la copropiedad asegurada; de igual manera, el presupuesto fue aprobado en la asamblea como lo establece el parágrafo 3 del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, que establece el monto asegurable equivalente al presupuesto de gasto del edificio para el año en que se realizó la respectiva designación. Resaltó que es la Ley la que dispone que la Asamblea de Copropietarios sea la encargada de aprobar el presupuesto de la propiedad horizontal, sin embargo, no Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 6 especifica el momento.
(iii) Rreprochó que el a quo decidió condenar en costas únicamente al Edificio Trevi P.H. por el valor de 4 smlmv, decisión que causó un grave perjuicio a la copropiedad porque no fue la única parte vencida en el proceso, toda vez que sólo prosperó una de las pretensiones de la demanda, resaltando que esta fue de forma parcial contra un parágrafo del acta de la reunión de fecha 15 de marzo de 2023 mas no contra la reunión como tal, como se pretendió en la demanda, aun cuando no estamos de acuerdo con su decisión también es cierto que la juez a quo pudo haber dado aplicación al numeral 5 del artículo 365 ibidem para que dicha condena en costas fuera más equitativa para las partes y concordante con la realidad del proceso, esto es abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, situación que fue omitida por la juzgadora de primera instancia. II.- CONSIDERACIONES 6.- Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo que se procede a dirimir el mérito de la controversia, precisando, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del CGP. 7. - Análisis de los reparos motivo de la impugnación 7.1.- En atención a los argumentos expuestos en el recurso de apelación, compete a la Sala determinar el acierto de la decisión de primera instancia que, decretó la nulidad sustancial del inciso 7 del acápite “administración” del acta de consejo de administración, suscrita el 15 de marzo de 2023, mediante Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 7 el cual se acordó la financiación del pago de la prima de seguro de áreas comunes del Edificio Trevi P.H. En primer lugar, debe destacare que, dentro del régimen de propiedad horizontal, los dueños de bienes privados tienen, entre otras prerrogativas, la facultad de impugnar los actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al respectivo reglamento.
En ese orden, el artículo 382 del Código General del Proceso, refiere que es factible cuestionar dichas determinaciones y, por ende, corresponde al juzgador realizar un juicio de legalidad frente a las decisiones controvertidas, lo cual comparte suerte con lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley 671 de 2001, que regula “la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás predios comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”, normativa que dispone sobre los derechos y obligaciones específicos de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse, que adopta un reglamento o estatuto de propiedad horizontal, para regular las libertades, compromisos y responsabilidades de los sujetos que se someten a ella. 7.2.- En el caso bajo estudio, luego de reexaminar y valorar el conjunto de medios de prueba aportados al proceso en contraste con las premisas sustantivas que regulan el asunto, la Sala advierte desde ya, que la tesis Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 8 adoptada en la decisión recurrida, será confirmada, por las razones que se pasan a explicar: 7.2.1.- En el Acta realizada el 15 de marzo de 2023, por el Consejo de Administración se indicó lo siguiente1: Por la anterior determinación del Consejo de administración, se hizo en los anexos de la convocatoria a la Asamblea y que hacen referencia a la ejecución del presupuesto para el año 2022, la inclusión de un ítem “seguros”, por valor de quince millones novecientos sesenta y un mil pesos “($15.961.000)” como prima del seguro de zonas comunes del Edificio; sin embargo, se contrasta que en la Asamblea Extraordinaria presencial celebrada el día 20 de abril de 2022 con participación del 66,26% del coeficiente, se había aprobado como gasto dentro del plan de presupuesto por concepto de seguro, únicamente la suma de $8.411.704 pesos, tal como se evidencia, en el siguiente anexo: 1 Fuente: imagen página 3 del Acta Consejo de Administración del 15 de marzo de 2023.
Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 9 Precisamente, en la audiencia del 05 de octubre de 2024, el señor Miguel Ángel Cruz González en su calidad de representante legal del Edificio Trevi P.H manifestó frente a los hechos objeto de la demanda a partir del minuto 07:23 – 09:27, lo siguiente: “cuando mi empresa llegó a administrar este edificio entre las muchas situaciones que encontró estaba que no se había suscrito póliza de seguro, esta no se había suscrito y la que existía estaba por un valor que estaba infra asegurado el edificio había una serie de correos electrónicos donde le conminaban al anterior administrador para que pusiera esto en conocimiento y solucionara el tema del infraseguro del edificio esta situación se puso en conocimiento del consejo teniendo en cuenta que la constitución del seguro es un mandato legal lo ordena la ley y lo ordena el reglamento de propiedad horizontal, situación que hubiera acarreado consecuencias legales, se puso esto en conocimiento del consejo y adicionalmente se le informó que la empresa que en ese momento había asegurado el edificio seguros del estado ya no lo aseguraba y que ninguna otra empresa aseguraba el edificio por su antigüedad que era de más de 54 años adicionalmente se les dijo que existía ya no lo realice yo sino que existía un avaluó que habían hecho en el 2021de la empresa, que fue la que Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 10 determinó el valor por el que debería asegurarse el edificio.
Todas estas situaciones se le hizo conocer a los miembros del Consejo, quienes dejaron que se procediera a suscribir la póliza y como quiera que el edificio es un edificio pequeño que no cuenta con recursos por varias circunstancias, hubo la necesidad de financiar, como también se hizo este año, financiar esa póliza de seguro de su Señoría es el escenario en el cual se tomó esa decisión”.
Seguidamente, en el minuto 11:31, el despacho le preguntó al representante legal del Edificio Trevi P.H.: “¿porque esa decisión la adopta el Consejo de Administración sin convocar a una Asamblea a los propietarios de la Propiedad Horizontal?” a lo que el demandado contestó desde el minuto 11:47 -12:34: “su Señoría el mandato legal recae sobre el administrador, es decir, quien tiene el deber de suscribir la póliza es el administrador, porque sobre el recaen las consecuencias de no suscribirla, adicionalmente, en el presupuesto que habían aprobado y aclaro que yo no me encontraba en ese momento, administrando.
Es decir, en todos los presupuestos se designa un monto para el valor de la póliza que se debe suscribir, es decir, no había razón alguna para realizar Asamblea, para informarle eso a las o los copropietarios, porque es una de los deberes que señalan la ley para el administrador”. En este punto, aflora que, con la decisión consignada en el inciso séptimo del acápite “administración” del acta de consejo de administración, suscrita el 15 de marzo de 2023, en la que se acordó la financiación del pago de la prima de seguro de áreas comunes relativa; se omitió el cumplimiento de disposiciones legales esenciales previstas en la Ley 675 de 2001, específicamente las siguientes: Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 11 Artículo 51.
Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
Artículo 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
Es decir, la conducta desplegada por el órgano de administración desbordó su competencia, al aprobar la adquisición de una póliza de seguro, por un valor superior al establecido en el presupuesto autorizado, pues tal determinación no fue socializada previamente con los propietarios, pretendiendo reemplazar el lugar de la asamblea general de propietarios quien era el órgano facultado para aprobar el presupuesto de la copropiedad, así como la forma de financiación de la mentada póliza.
De manera que, en punto al reparo esgrimido por la parte apelante, si bien es cierto, por disposición del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden constituir pólizas de seguros que cubran contra los eventuales riesgos que puedan suceder; ello no es óbice para que en el plan trazado para la celebración de dicho contrato se pase por alto el conducto legal establecido en la citada Ley, el cual incluía necesariamente poner en conocimiento de la Asamblea General Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 12 de Propietarios aspectos tales como la aprobación del presupuesto y la forma de financiación de la póliza de conformidad con los artículos 38 y 51 de la multicitada norma; lo cual no ocurrió porque como ya se indicó, el representante legal del edificio demandado manifestó de manera categórica al absolver su interrogatorio que -a su criterio- “no había razón alguna para realizar Asamblea, para informarle eso a las a los copropietarios, porque es una de los deberes que señalan la ley para el administrador2”.
Lo anterior es especialmente relevante porque la póliza que se pretendió adquirir fue por valor aproximado de $15.961.000.oo y el presupuesto aprobado para dicha vigencia por concepto de seguros era tan solo de $8.411.704.oo. Es decir, se superaba ostensiblemente la partida presupuestal predeterminada por la copropiedad para tal efecto, de todo lo cual deviene que la decisión fue acertada. 7.2.2- En relación con el reparo realizado respecto a la condena en costas, es importante precisar que, la competencia para resolver se limita a la condena impuesta, sin realizar pronunciamiento alguno en relación con el monto de esta, pues de conformidad con el numeral 5, del artículo 366 del CGP, el momento procesal oportuno para apelar tal aspecto, se presenta una vez emitido el auto que aprueba la liquidación de costas, el cual no es el caso que se está analizando.
Aclarado el aspecto anterior, se tiene que el numeral 1° del artículo 365 del C.G.P., consagra: 2 Minuto 11:47 -12:34 de la audiencia inicial Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 13 “Artículo 365. Condena en costas. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1.
Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto. Además, en los casos especiales previstos en este código”. (Resaltado propio). De lo anterior, se colige que la condena en costas es una medida desventajosa para aquel que fue vencido, en beneficio de quien resulta vencedor en torno al litigio desatado; en el caso, la condena en costas fue impuesta al demandado Edificio Trevi P.H., por cuanto prosperó la pretensión principal de la demanda y la parte demandada resultó vencida en el proceso; circunstancia que faculta al juez para imponer la condena cuestionada.
Por lo anterior, sin costas en esta instancia por no haberse causado. III.- DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Sexta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 20 de noviembre de 2024, por el Juzgado Dieciséis (16) Civil del Circuito de Bogotá, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de este proveído.
SEGUNDO: Sin condena en costas en esta instancia.
TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen. Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 14
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrada JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 15 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 32532f7d433bb576195125a0ab6ceb59e857ce980bbf5c24b9f0509302fe9 724 Documento generado en 24/09/2025 03:06:49 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Proceso verbal 016-2023-00185-01 Luis Miguel Contreras Herrera contra el Edificio Trevi P.H Confirma 16