TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN No. 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., doce (12) de marzo de dos mil veinticinco (2025). (Decisión presentada en Sala de 5 de febrero y aprobado en Sala de la fecha). Proceso: Radicado: Demandantes: Demandado: Asunto: Decisión: Verbal 11001 3103 038 2022 00228 02 Fernando Marín Arbeláez Construcciones Inteligentes EVA SAS y otros Apelación de sentencia Confirma 1.
ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante, contra la sentencia proferida el 18 de diciembre de 2023, por la Juez 38 Civil del Circuito de Bogotá1. 2.
ANTECEDENTES 1. Según la demanda subsanada, el señor Fernando Marín Arbeláez, promovió juicio verbal contra Construcciones Inteligentes EVA S.A.S, y el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A, para que, en últimas, se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: 1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 14 de febrero de 2024. 1 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Pretensiones principales relacionadas a las obligaciones de las partes: 1. Que se declare que el “CONTRATO DE VINCULACIÓN” tenía como objeto la transferencia, por parte de CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y el PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a Fernando Marín de un apartamento inteligente en Girardot en condiciones de uso para vivienda y vacacionales. 2.
Que se declare que la causa del “CONTRATO DE VINCULACIÓN” era la adquisición de un apartamento con múltiples zonas comunes y piscinas, que permitiera vacacionar en Girardot. 3. Que se declare que, en virtud del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”, CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y el PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., estaban en la obligación de transferir a Fernando Marín el dominio y entregar un apartamento, en condiciones de uso para vivienda y vacacionales. 4.
Que se declare que, la obligación de transferencia a cargo de CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., es una obligación de resultado. 5. Que se declare que, en virtud del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”, CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S estaba en la obligación de actuar con diligencia y con el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la individualización de los servicios públicos. 6.
Que se declare que, en virtud del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”, CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S estaba en la obligación de actuar con diligencia y con el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la entrega de las zonas comunes y húmedas. 7. Que se declare que, en virtud del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”, PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. estaban en la obligación de entregar las escrituras públicas del inmueble en un tiempo razonable.
Pretensiones subsidiarias relacionadas a las obligaciones de las partes. Como pretensiones subsidiarias a las pretensiones principales establecidas en los numerales del 1 al 7, se solicitan las siguientes: 1. Que se declare que entre CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y Fernando Marín Arbeláez, se celebró el CONTRATO DE 2 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 VINCULACIÓN al contrato de fiducia constitutivo del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I. 2.
Que se declare que, en virtud del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”, CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. está en la obligación de transferir a Fernando Marín el dominio y entregar un apartamento, en condiciones de uso para vivienda y vacacionales. Pretensiones principales relacionadas con las cláusulas abusivas del contrato: 8. Que se declare que la cláusula décima del “CONTRATO DE VINCULACIÓN” es una cláusula abusiva en perjuicio del “Beneficiario de Área”, Fernando Marín. 9.
Que se declare que la cláusula decima primera del “CONTRATO DE VINCULACIÓN” es una cláusula abusiva en perjuicio del “Beneficiario de Área”, Fernando Marín. 10. Que se declare que la cláusula decima segunda del “CONTRATO DE VINCULACIÓN” es una cláusula abusiva en perjuicio del “Beneficiario de Área”, Fernando Marín. Pretensiones principales relacionadas con las declaraciones de incumplimiento. 11.
Que se declare que las sociedades CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. incumplieron el denominado “CONTRATO DE VINCULACIÓN” por todas o cualquiera de las siguientes razones: 11.1.
Por no transferir el dominio y entregar a Fernando Marín un apartamento, en condiciones de uso para vivienda y vacacional. 11.2. Por actuar negligentemente en la ejecución del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”. 11.3. Por no obrar diligentemente y no emplear el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la individualización de los servicios públicos. 11.4.
Por no obrar diligentemente y no emplear el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la entrega de las zonas comunes y húmedas. 12. Que se declare que el PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., incumplió el denominado “CONTRATO DE VINCULACIÓN” de referencia 170008830 por no entregar al Beneficiario de Área las escrituras públicas del inmueble dentro un tiempo razonable. 3 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Pretensiones subsidiarias relacionadas a las declaraciones de incumplimiento. Como pretensiones subsidiarias a las pretensiones principales establecidas en los numerales del 11 a la 12, se solicitan las siguientes: 3. Que se declare que CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. incumplió el denominado “CONTRATO DE VINCULACIÓN” por todas o cualquiera de las siguientes razones: 3.1.
Por no transferir el dominio y entregar a Fernando Marín un apartamento, en condiciones de uso para vivienda y vacacional. 3.2. Por actuar negligentemente en la ejecución del “CONTRATO DE VINCULACIÓN”. 3.3. Por no obrar diligentemente y no emplear el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la individualización de los servicios públicos. 3.4.
Por no obrar diligentemente y no emplear el “máximo de su capacidad” con el objetivo de realizar la entrega de las zonas comunes y húmedas. Pretensiones principales consecuenciales y de condena: 13. Que, en virtud de los incumplimientos, se declare la resolución del contrato denominado “CONTRATO DE VINCULACIÓN” entre Fernando Marín, CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. 14.
Que, en virtud de la resolución del contrato, se obligue a las partes a las correspondientes restituciones mutuas. 15. Que, a título de indemnización de perjuicios, se obligue a PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a pagar el valor de trescientos un mil doscientos veintiún mil ($301.221.oo M/CTE) pesos correspondiente al valor de la multa que se debió pagar por el retraso en la entrega de las escrituras públicas. 16.
Que, a título de indemnización de perjuicios, se obligue a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a pagar el valor de diez millones ciento noventa y ocho mil setecientos noventa y nueve ($10.198.799.oo M/CTE) pesos correspondiente al valor de los costos, que asumió Fernando Marín con el fin de adecuar y poder utilizar el apartamento, o los que se demuestren en el proceso. 17.
Que, a título de indemnización de perjuicios, se condene a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT 4 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. al pago de: - Intereses remuneratorios a la máxima tasa legal permitida sobre los valores pagados por la adquisición del inmueble, correspondiente a la suma de doscientos treinta millones ($230.000.000.oo M/CTE) de pesos, desde la fecha que se terminó de pagar el inmueble (12 de enero de 2018) y hasta la fecha de la entrega deficiente del inmueble (28 de abril de 2018); - Intereses moratorios a la máxima tasa legal permitida sobre los valores pagados por la adquisición del inmueble, correspondiente a la suma de doscientos treinta millones ($230.000.000.oo M/CTE) de pesos, desde el 28 de abril de 2018 y hasta la ejecutoria de la sentencia condenatoria; - Intereses moratorios a la máxima tasa legal permitida que se causen, desde la ejecutoria de la sentencia condenatoria hasta el pago efectivo de la obligación. 18.
Que, como consecuencia de la declaración de restituciones mutuas y de la condena al pago de indemnización de perjuicios, se condene a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A, al pago de la suma de doscientos cuarenta millones quinientos mil veinte ($240.500.020.oo M/CTE) pesos, correspondientes al valor de las restituciones mutuas señaladas en la pretensión 14 y las sumas por la indemnización de perjuicios señaladas en las pretensiones 15, 16 y 0, tal y como está discriminado en el juramento estimatorio. 19.
Que se condene al pago de costas y agencias en derecho a la parte demandada. Pretensiones subsidiarias a las consecuenciales y de condena: Como pretensiones subsidiarias a las pretensiones principales establecidas en los numerales del 13 a la 19, se solicitan las siguientes: 4. Que, en virtud de los incumplimientos, se obligue a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. a entregar un apartamento con en condiciones de uso para vivienda y vacacionar. 5.
Que, en virtud de los incumplimientos, se obligue a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. a individualizar los servicios públicos. 6. Que, en virtud de los incumplimientos, se obligue a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. a entregar las zonas comunes y húmedas. 7. Que, en virtud de los incumplimientos, se obligue a CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. a requerir a ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. y al PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I, cuya vocería y representación se encuentran en cabeza de Acción Sociedad Fiduciaria S.A, 5 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 a cumplir el contrato y entregar un apartamento con en condiciones de uso para vivienda y vacacionar. 8. Que se condene al pago de costas y agencias en derecho a la parte demandada»2. 2. Como sustento de las anteriores pretensiones 3, relató el convocante en síntesis y en cuanto resulta relevante para desatar esta alzada, el sucesivo compilado fáctico: 2.1.
Que el 24 de abril de 2013, la sociedad Construcciones Inteligentes EVA celebró con Acción Fiduciaria S.A., un contrato de fiducia mercantil constitutivo del Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I, con el fin de ofrecer y comercializar unos apartamentos inteligentes en ese municipio, dedicados a la vivienda y la recreación. 2.2.
Que las personas interesadas en adquirir uno de estos predios, se debían vincular al fideicomiso, a título de «beneficiarios de área», con el propósito de que la Constructora les hiciera la entrega material de las unidades inmobiliarias y la Fiduciaria como vocera del Patrimonio, la transferencia del derecho de dominio de las mismas. 2.3.
Que así entonces, el señor Fernando Marín -demandantecelebró con Construcciones Eva y con Acción Sociedad Fiduciaria, el denominado «contrato de vinculación», identificado con consecutivo 170008830, con el propósito de «ingresar al Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I y adquirir el apartamento 307 del proyecto EVA Punta Arena Girardot, ubicado en el municipio de Girardot, Cundinamarca, Calle 19 · 24C- 145.
Etapa 1 Torre I» y, cumplió, a cabalidad, con los pagos acordados. 08Subsanación.pdf, carpeta 11001310303820220022802 3 Ejusdem. 2 01CuadernoPrincipal, 6 carpeta PrimeraInstancia, exp. Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 2.4. Que el texto de ese convenio, fue redactado en su integridad por la fiduciaria, sin dársele la oportunidad al accionante de discutir su contenido. 2.5.
Que las «cláusulas décima, décima primera y décima segunda del contrato cumplen con los requisitos establecidos por la Corte Suprema de Justicia para que se configure una cláusula abusiva. Estos son: i) contenido contractual impuesto; ii) que rompe la buena fe negocial; y, especialmente, iii) que generan un desequilibrio contractual». 2.6.
Que «de manera previa a la celebración del contrato de vinculación, la Constructora publicitaba sus productos y entregaba documentos físicos con el fin de promover el proyecto, [propaganda que] estaba orientada a promocionar un apartamento con fines vacacionales, recreacionales y de vivienda». 2.7. Que el 28 de diciembre de 2017, se realizó la firma de la correspondiente escritura pública de transferencia de dominio a título de beneficio en fiducia mercantil respecto del mentado apartamento, el cual le fue entregado al demandante el 28 de abril postrero, momento en el cual, «aprovechándose de su posición privilegiada en el negocio, la Constructora obligaba a suscribir un acta de recibo y entrega, que establecía una serie de renuncias impuestas al adquirente, y en favor de los convocados, sobre las garantías del apartamento». 2.8.
Que, no obstante, ni el apartamento ni el Conjunto como tal, «estaban en condiciones de ser usados como lugar vacacional, ni recreacional, ni residencial», pues i) no le habían entregado las escrituras públicas, ii) no se habían individualizado los servicios públicos, iii) no se habían entregado las zonas comunes y iv) el área de las piscinas «estaba descuidada y cerrada por la Secretaría de Salud por no cumplir con las condiciones necesarias de uso». 7 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 2.9. Que por medio del contrato de vinculación objeto de la presente contienda, lo que buscaba el accionante, era «adquirir un apartamento inteligente vacacional en el Conjunto Eva Punta Arena, en el municipio de Girardot», el cual, según la oferta brindada por los demandantes, era un inmueble inteligente, «con amplias zonas recreacionales y húmedas, tales como piscina, canchas, zonas infantiles, BBQ, espacio para zona club house con capacidad para saunas, gimnasios, spa, salón de belleza, entre otras»; empero, a la fecha de presentación de la demanda, no se habían entregado «para uso, las zonas comunes ni las piscinas». 2.10.
Que «el atractivo del proyecto era la posibilidad de adquirir una vivienda casi que ‘dentro de un hotel’, donde los adquirentes y sus familias pudieran vacacionar. Sin embargo, el inmueble resultó, no sólo no ser apto para la recreación, sino ni siquiera ser apto para vivienda», pues los demandados han incurrido en una serie de incumplimientos, que se concretan en i) la falta de individualización de los servicios públicos, y ii) la falta de entrega de laza zonas comunes, «escudándose en una larga serie de cláusulas abusivas previstas en el contrato de adhesión suscrito» y mostrando «una total falta de experiencia, conocimiento y manejo del tema». 2.11.
Que, en suma, «[l]a Constructora adelantó gestiones ante la Secretaría de Salud (por las piscinas) y la Secretaría de Gobierno (por la administración provisional), y todas las actuaciones termina[ron] siendo rechazadas o revocadas porque (…) no [se] realiza[n] las solicitudes conforme a la norma. Todo esto, con el agravante de que, antes, por lo menos, intentaba [adelantar] (…) las gestiones; ahora, ni siquiera intenta realizar estos trámites»; también, «ignoró en más de cuatro ocasiones una orden judicial que la requería a presentar el proyecto para la individualización de los servicios públicos.
Esto muestra que [aquélla] no cumple con sus obligaciones contractuales ni con una orden de un juez». 8 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 2.12. Que como no fueron entregadas las escrituras públicas por parte de la Fiduciaria como vocera del Patrimonio, el demandante, mediante derecho de petición adiado 30 de agosto de 2018, solicitó a ésta que procedieran a tal fin, para así poder cumplir con su respectivo registro, además de pedir la individualización de los servicios públicos, misiva que fue contestada a través de respuestas evasivas, sin dar ninguna solución de fondo. 2.13.
Que solo hasta el 5 de febrero de 2019, la Fiduciaria como vocera del Patrimonio, hizo entrega de la primera copia de la escritura No.1661 de 2017, instrumentalizada ante la Notaría 70 del Círculo de Bogotá; empero, por la morosidad en su registro, el demandante, aun cuando fue la demandada quien tuvo la culpa en ese hecho, tuvo que pagar una multa. 2.14.
Reitera, una y otra vez, que los convocados no han puesto a su disposición «un apartamento inteligente, habitable, destinado a usar con fines recreacionales y vacacionales» y, que «lo más sorprendente de toda esta situación, es que la Constructora y la Fiduciaria como vocera del Patrimonio han sido tan negligentes que encontraron la forma de incumplir un contrato, sumamente abusivo, en el que todas las cláusulas se encontraban volcadas a su favor».
3. ACONTECER PROCESAL 3.1. La demanda se presentó el 13 de junio de 2022 4, siendo inadmitida por auto calendado 8 de julio siguiente 5; subsanada, el Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá dispuso su admisión en proveído del 30 de agosto postrero, ordenándose su traslado a la parte accionada por el término de ley6. 4 02ActaReparto14883.pdf, ibídem. 5 05AutoInadmiteDemanda.pdf, ejusdem. 6 21AutoAdmiteDemandaDeclarativa.pdf, Ib. 9 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 3.2. Notificada esa decisión por conducta concluyente a la Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I7, y a Construcciones Inteligentes EVA S.A.S8, éstos se opusieron a las pretensiones de la acción, a través de las excepciones de mérito que denominaron, en su orden, «DEBIDO CUMPLIMIENTO A LAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES DEL CONTRATO DE VINCULACIÓN POR ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA 1», «AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD», «AUSENCIA DE DAÑO», «INEXISTENCIA DE RELACIÓN CONTRACTUAL VIGENTE ENTRE EL SEÑOR FERNANDO MARIN ARBELAEZ Y EL FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I»; y, por el otro lado, «INEXISTENCIA DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL», «FALTA DE LEGITIMACION POR PASIVA» y, «NADIE PUEDE ALEGAR SU PROPIA CULPA».
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Bajo el amparo de lo contemplado en el inciso 3º de la regla 5ª del artículo 373 del Código General del Proceso, el 19 de diciembre de 2022, por escrito, la juez de primer grado desató la instancia, así: «PRIMERO: DECLARAR probada de oficio la excepción de ‘IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL SOBRE EL CONTRATO DE VINCULACIÓN DEMANDADO’ por las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, NEGAR las pretensiones principales como subsidiarias de la demanda.
TERCERO: CONDENAR en costas al demandante FERNANDO MARÍN ARBELÁEZ a favor de la parte demandada. FIJAR como agencias en derecho la suma de $12.000.000.00.». Para arribar a esa decisión, empezó por señalar que el problema jurídico sobre el que versa el asunto, radicaba en i) determinar, si la 7 25AutoConductaConcluyenteFiduciaria.pdf, Cit. 8 34AutoConductaConcluyenteConstrucciones,pdf, ejusdem. 10 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 sociedad Construcciones Inteligentes EVA S.A.S, y el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Recursos Proyecto EVA Girardot Etapa I, cuya vocera es Acción Fiduciaria S.A, incumplieron con las obligaciones contraídas en el contrato de «Vinculación Beneficio de Área FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I», junto con sus otrosíes, suscrito entre ellas y el demandante, y si por tanto son civil y solidariamente responsables del resarcimiento de los perjuicios solicitados en las pretensiones de la demanda; además, en ii) establecer si las cláusulas 10ª, 11ª y 12ª del referido convenio, de son «abusivas».
Acerca entonces del pacto base de las súplicas de ambos extremos de la litis, estableció que, en efecto, éste fue aportado con la demanda, «donde funge como fideicomitente la sociedad CONSTRUCCIONES INTELIGENTES EVA S.A.S. y como beneficiario de área el acá demandante ». Empero, a su vez, anotó que dicho contrato, «se agotó con la escrituración del inmueble en favor de la parte demandante y por tanto este ya es ineficaz, de modo que no es posible pretender derivar un incumplimiento, cuando este ya no tiene vida jurídica».
Para concluir aquello, trajo a colación una a una las cláusulas del contrato de vinculación que se estima incumplido por el demandante, ultimando, luego de su transcripción, que «con la suscripción de la escritura pública, el Contrato de Vinculación y sus otrosíes devienen ya en ineficaces, pues como se citó anteriormente, su objeto, estipulado en la cláusula primera era “… establecer las condiciones por las cuales EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA se vincula(n) al FIDEICOMISO RECURSOS mediante la entrega de recursos de dinero, que les confieren el derecho a recibir como beneficio la propiedad que le será transferida por el FIDEICOMISO LOTE y la entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s)», motivo por el cual, «el FIDEICOMISO RECURSOS que se constituyó para el acá demandante, al haber recaudado las sumas correspondientes del señor MARÍN ARBELÁEZ y transferirlos a la Constructora, dejó de existir, así como las obligaciones contenidas en el respectivo Contrato de Vinculación, pues el trámite a seguir 11 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 fue el otorgamiento de la escritura pública del inmueble, en este caso del apartamento 307, por parte del FIDEICOMISO LOTE, lo que conllevó a la extinción del convenio demandado». Hizo alusión, también, a que en el compaginario obra la escritura pública #1661 de 28 de diciembre de 2017, por medio de la cual se instrumentalizó la tradición del apartamento 307, a «título de beneficio en fiducia mercantil», por parte del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Parqueo EVA Girardot, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria #307-101614, documento en el que se estipuló, entre otros asuntos, que en su página 18, el demandante manifestó que: «’Acepta(n) esta Escritura y en especial la transferencia de dominio a título de beneficio que en ella se contiene y las estipulaciones que se hacen por estar todo a su entera satisfacción’.
(…) ‘Declara(n) a paz y salvo a ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., como sociedad Fiduciaria y como vocera y administradora fiduciaria de los patrimonios autónomos denominados FIDEICOMISO PARQUEO EVA GIRARDOT y FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I EDIFICIO I, por todo concepto relacionado con la celebración y ejecución de los contratos de fiducia que originaron la constitución de los referidos FIDEICOMISOS’».
Luego, y ya en camino a la desestimación, dijo, en síntesis, que, «el Contrato de Vinculación, así como el FIDEICOMISO RECURSOS objeto de demanda, tenía[n] un carácter provisional y transitorio, el cual se agotó al momento de la transferencia del derecho real de dominio, por medio de la referida escritura pública, la cual además ya fue objeto de registro, según obra en la anotación 4 del certificado de tradición identificado con matrícula inmobiliaria No. 307- 101614 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardot – Cundinamarca.
En efecto, al cumplirse las condiciones impuestas en el Contrato de Vinculación, en especial la del otorgamiento de la escritura y la entrega del inmueble al demandante, el citado contrato dejó de existir, pues se perfeccionó el negocio para el cual fue creado. Lo anterior se ratificó en la página 18 de la escritura del inmueble, puesto que en el literal e. el demandante manifestó que “Con el otorgamiento de la presente escritura se da cumplimiento a las obligaciones surgidas del contrato de vinculación de beneficiario de área al FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I EDIFICIO I”. 12 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Así las cosas, no es posible demandar un negocio jurídico que ya se encuentra agotado y que produjo los efectos para los cuales fue convenido, esto es recaudar los recursos para la unidad inmobiliaria apartamento 307 y su consecuente, escrituración, inscripción y entrega, por lo cual, las obligaciones contenidas en el Contrato de Vinculación, se extinguieron cuando se otorgó el título que traspaso el derecho de dominio sobre el inmueble al demandante, por lo que a partir de ese momento el contrato demandado no produce más relaciones y obligaciones entre los contratantes».
En suma, afirmó que si el demandante consideraba que el inmueble entregado, así como las áreas comunes del conjunto, no cumplían con lo prometido, pudo dejar plasmada esa manifestación en el acta de recibo y entrega que suscribió el 28 de abril de 2018. Que todo lo contrario, lo que obra en ese documento, es la afirmación de recibir «a entera satisfacción y en perfecto estado de funcionamiento el inmueble mencionado, el cual se encuentra listo para ser habitado y conforme con las especificaciones ofrecidas por EL FIDEICOMITENTE (…) firmada en señal de aceptación».
De otro lado, y en lo referente al incumplimiento de las condiciones de las zonas comunes no esenciales, adujo la a quo, que el señor Marín Arbeláez carece de legitimación en la causa por activa, bajo el entendido que: «el inciso segundo del artículo 24 de la Ley 675 de 2001, determina que ‘Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad’.
Conforme a la norma citada, el demandante no cuenta con legitimación para exigir la entrega de los bienes comunes no esenciales como las piscinas, cancha de tenis, entre otras, de las que se duele dado que la norma antes transcrita refiere que estas se entregan a las personas que designe la asamblea general o al administrador definitivo, cuando la enajenación de bienes privados, represente el 51% de los coeficientes de copropiedad, lo cual en el presente trámite no ha acontecido»9. 974SentenciaPrimeraInstancia.pdf, ejusdem. 13 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, la parte demandante promovió recurso de alzada y, en tiempo, sustentó en sus reparos así10: a) No es cierto que el único fin del contrato de vinculación, fuera la suscripción de la escritura pública de tradición del apartamento adquirido por el convocante, pues existían muchas más obligaciones como lo son «la entrega de la totalidad de amenidades, características y especificaciones ofrecidas en el proyecto inmobiliario, y la instalación de los servicios públicos definitivos». b) El juzgado de primer grado, le dio un «efecto» al acta de recibo y entrega que no tenía, máxime cuando resulta imposible que en ese momento se hubiere aceptado el cumplimiento de una obligación que hoy se denuncia como insatisfecha. c) Que por lo anterior, se dejaron de analizar las pruebas relacionadas con el incumplimiento de las demandadas en las obligaciones contraídas y estipuladas en el plurimencionado contrato de vinculación, relacionadas, específicamente, con i) la construcción y entrega de las zonas comunes prometidas, ii) la individualización de los servicios públicos, iii) la falta de restitución al demandante de las sumas entregadas, a pesar que el desarrollador no cumplió con las condiciones de giro de los recursos en el plazo establecido, y i) la transferencia de los recursos al fideicomiso, aun cuando no se daban las condiciones de giro. d) La fuente del incumplimiento alegado no es el contrato de vinculación «sino la ley misma, pues se tratan de asuntos que por 10 06SustentaciónRecursoApelación.pdf. carpeta CuadernoTribunal, exp. 11001310303820220022802. 14 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 su naturaleza hacen parte de una relación de consumo», de conformidad a lo normado en la Ley 1480 de 2011. e) Que las demandadas, en los términos del canon 29 de la Ley 1480 de 2011, estaban obligadas a construir u entregar las zonas comunes publicitadas cuando vendieron el proyecto. 6. RÉPLICA El extremo demandado hizo uso de este derecho, tras alegar, en lo fundamental, argumentos similares a los esbozados como cimiento de los medios de excepción planteados en primera instancia, y oponerse, desde luego, a la prosperidad de la alzada.
7. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 7.1. Competencia. Esta Sala Tercera de Decisión es competente para dirimir la presente instancia, al tenor del numeral 2° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo las limitantes contempladas en los artículos 280 y 328 ibídem. Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad procesal que pueda invalidar lo actuado. 7.2.
Problema jurídico. Gravita este juicio, alrededor de la responsabilidad civil contractual; corresponde a esta Sala, por ello, definir si existe mérito para la confirmación de la sentencia de primer grado que negó las pretensiones o, contrario sensu, si se revoca como pide el demandante, en punto de los reparos especificó como cimiento de su alzada. 15 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 7.3. Marco conceptual. Si habláramos de una definición de responsabilidad civil, podríamos decir que es la consecuencia jurídica de un comportamiento generador de un daño y perjuicio, susceptibles de ser resarcidos. Ahora, si esa conducta está relacionada con el incumplimiento de una obligación derivada de un contrato, será entonces la memorada responsabilidad de carácter contractual -de la cual corresponde a la Sala ocuparse en el sub examine- constituyéndose en sus elementos, jurisprudencial y doctrinariamente hablando, i) la existencia de un convenio válido; ii) el incumplimiento imputable al deudor contractual; iii) el daño y iv) la relación de causalidad entre los dos últimos.
Recordemos que el canon 1495 del Código Civil define el contrato o convención como «un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa». Siguiendo al paso de tal precepto, las estipulaciones relativas a los elementos esenciales y naturales de un negocio, así como las accidentales que los contratantes voluntariamente acepten incluir, deben ser satisfechas en los términos que se establecieron, pues «el contrato, además de revestir determinados comportamientos sociales y recoger el conjunto de derechos y obligaciones que los interesados optaron por asumir, reflejo palpable, entre otros aspectos, de su voluntad libre para autodeterminarse, connota una categoría jurídica que, con apego a las descripciones abstractas de la ley, ha de evaluarse en procura de visualizar eventuales desbordamientos o abusos, ya relacionados con quienes en él intervinieron, o vinculados a los compromisos acordados»11. 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia adiada 15 de agosto de 2008, Magistrado Ponente Pedro Munar Cadena, exp. 11001 31 03 016 1994 03216 01. 16 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Así entonces, dable es afirmar que, en el campo de la responsabilidad contractual, se supone el desconocimiento de una obligación emanada de una relación jurídica precedente, cuya inobservancia merece una sanción; es que precisamente el hecho que se repudien las obligaciones por el deudor es el origen de una indemnización por los perjuicios ocasionados al acreedor contractual.
Quiere lo anterior significar, que además del derecho que le asiste al este último -contratante cumplido- a pedir la responsabilidad contractual, ostenta un derecho secundario para exigir del deudor -contratante incumplido- la indemnización de daños y perjuicios que le haya causado la falta de cumplimiento total o parcial de la obligación o la simple demora en el cumplimiento. 7.4.
Caso concreto. 7.4.1. De entrada, advierte la Sala que los puntos relacionados en los literales d) y e) del acápite denominado «RECURSO DE APELACIÓN», no pueden ser analizados, bajo el entendido que esos temas traídos en el recurso de alzada, no fueron objeto de discusión en la primera instancia. A la sazón, recuérdese que la demanda es la oportunidad que tiene la parte actora para exponer los hechos que considera pertinentes a fin de sacar avante su pretensión. Súmese, que la causa petendi, es el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica acometida por la parte actora, tal como aparecen formulados en el escrito inicial, es decir, es el motivo del cual una parte deriva su pretensión deducida en el proceso.
De allí emana el deber de congruencia de la sentencia, es decir, la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el fundamento fáctico y el petitum, lo cual 17 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 implica que se deben respetar esos componentes por el juez al momento de adoptar su decisión. A su turno, el recurso de apelación tiene como objeto la revisión de la sentencia confutada para que sea revocada o modificada; sin embargo, no es oportunidad para invocar aspectos ajenos al debate iniciado con la demanda y analizado en la sentencia, comoquiera que la impetración de nuevos elementos fácticos diferentes a los establecidos en el libelo introductorio quebrantaría no solo el deber de lealtad de las partes sino la garantía primaria al debido proceso, lo que desnaturaliza el objeto mismo de la alzada.
Como esto es así, la Sala no puede variar los hechos y pretensiones que fueron el marco de la demanda, pues de aceptarse, se vulneraría, por demás, el derecho de defensa de la parte demandada, quien no tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre ellos. Entonces, atender en este estadio procesal, una pretensión que no fue pedida en la demanda, –se repite a riesgo de fatigar- trasgrediría los bienes jurídicos primarios al debido proceso, a la contradicción y defensa, así como a la igualdad del demandado, a quien se sorprendería con una sentencia que en modo alguno atendió los parámetros del debate de la primera instancia. En suma, téngase en cuenta que por virtud de lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 281 del CGP, no es posible condenar al demandado por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en ésta; veamos: «[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado se le reconocerá solamente lo último. 18 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 En la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión o que la ley permita considerarlo de oficio».
Así, el recurso de apelación es el medio para controvertir las decisiones judiciales de primer grado susceptibles del mismo, con el fin de obtener su revocatoria o modificación; por consiguiente, es la debida sustentación la que orienta la pretensión y fija la competencia del superior en los temas propuestos y en los que les resulten inmanentes al objeto de la controversia; debe ser adecuado y apropiado al caso, lo cual implica (i) determinar las razones de disenso con lo decidido, es decir, presentar una verdadera controversia que implique la confrontación de la sentencia apelada;
(ii) no introducir nuevos planteamientos o exponer un desacuerdo genérico y (iii) presentar argumentos claros, puntuales y lógicos de los cuales se derive el alcance de la oposición y los aspectos que abarca la misma. Y, las razones que el recurrente invoque en el memorial que contiene el recurso de alzada deben estar íntimamente relacionadas con lo decidido en primera instancia para lograr que el juez de segundo grado modifique o revoque la decisión total o parcialmente.
Contrastado lo antedicho, refulge patente que el apelante trae argumentos que se apartan totalmente de lo realmente dilucidado en la sentencia recurrida -protección del consumidor bajo el amparo de la Ley 1480 de 2011-; en ese orden, abordar el estudio de esa nueva temática, conduciría a la violación del derecho fundamental al debido proceso de los convocados, pues, en ninguna etapa procesal, tuvieron la posibilidad de ejercer su derecho de defensa en relación con lo planteado en el recurso.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en un asunto asimilable al sub examine por tratarse de una réplica vertical, en 19 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 el que analizó la presentación de una circunstancia que no fue objeto de debate ni en primera ni en segunda instancia como cimiento del recurso vertical de casación, definió los hechos inéditos, así: «[e]stos argumentos sorpresivos, conocidos como «medios nuevos», son definidos por la jurisprudencia como «situaciones fácticas o probatorias que no han sido planteadas en las instancias y que a última hora son traídas como argumentos de quiebre de la sentencia en el recurso de casación, sin que la parte contra la cual se oponen tenga oportunidad de rebatir y oponer su defensa o, si es el caso, enmendar a tiempo la omisión o error» (SC, 10 mar. 2000, exp. n.° 6188)» (AC3346-2023).
Ahora, en materia constitucional, ese órgano de cierre, también ha analizado este tópico, cuando en la impugnación presentada, se alegan asuntos no controvertidos en primer grado. Este es uno de los tantos pronunciamientos al respecto: «(…) [E]s cierto que, en sede de tutela, está establecida la facultad – deber del fallador de sentenciar extra y ultra petita cuando, en el trámite ante él ventilado, se advierta la necesidad de reparar o evitar la trasgresión o amenaza de los bienes jurídicos superiores (…).
También lo es que lo anterior no puede convertirse en patente de corzo cuando de hechos nuevos se trata, como quiera que ésta tampoco es extraña a las reglas del debido proceso, entre las cuales se destaca el derecho de los convocados a la defensa. (STC175-2017, 19 en. 2017, rad. 201602054-01 y STC8838-2021)», reiterada entre otras, en STC 3151 de 2024. 7.4.2.
Aclarada la situación en precedencia, y con el fin de resolver los demás reparos concretos, empezaremos por decir que en el sub judice nos encontramos ante una responsabilidad civil contractual, que deviene, según lo solicitado en el escrito inicial, del «CONTRATO DE VINCULACIÓN BENEFICIO DE ÁREA FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I» 12, identificado con el consecutivo 17000-8830, signado el 15 de mayo de 2015, entre el demandante Fernando Marín Arbeláez, como «beneficiario de área», y los demandados Construcciones Inteligentes EVA S.A.S. - Folios 2 a 15, document (13).pdf, carpeta 28AnexosContestaciónDocumento28, carpeta 01CuadernoPrincipal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 1101310303820220022802. 12 20 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 fideicomitente- y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. -fiduciaria, cuyo objeto, según la cláusula primera, era: «establecer las condiciones por las cuales EL BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula al FIDEICOMISO RECURSOS, mediante la entrega de recursos en dinero, que les confieren el derecho a recibir como beneficio la propiedad que le será transferida por el FIDEICOMISO LOTE y la entrega material de la unidad inmobiliaria.
EL BENEFICIARIO DE ÁREA suscribe el presente contrato, el cual reglamenta el actuar de las partes en el presente negocio, bajo el entendido de que las funciones de LA FIDUCIARIA están circunscritas al cumplimiento de las instrucciones que en el contrato de fiducia mercantil se establecen, con independencia del desarrollo del proyecto, la cual es responsabilidad única y exclusiva de EL FIDEICOMITENTE y de ningún otro fideicomitente del FIDEICOMISO RECURSOS o EL FIDEICOMISO PARQUEO.
La descripción, especificaciones, diseños y demás características del inmueble ya han sido definidas por EL FIDEICOMITENTE, al igual que aceptadas por EL BENEFICIARIO DE ÁREA, en el ANEXO UNO, que hace parte del presente contrato. EL BENEFICIARIO DE ÁREA, acepta que el proyecto inmobiliario Eva Punta Arena, (en adelante “EL PROYECTO”) conforme este está definido en su etapa inicial pueden ser objeto de modificaciones en razón de las exigencias que puedan formular las autoridades competentes al expedir la licencia de construcción, o por razón de la necesidad de realizar eficiencias de diseño o técnicas al momento de la ejecución de la obra o en razón de situaciones imprevistas generadas en el mercado de materiales, que obliguen a realizar cambios, que no sean de calidad inferior a los materiales inicialmente previstos o en razón a la ampliación del PROYECTO.
No es obligación de LA FIDUCIARIA el control de los cambios o modificaciones que pueda sufrir EL PROYECTO, pues las mismas son responsabilidad única y exclusiva de EL FIDEICOMITENTE. Dado que EL BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula al FIDEICOMISO RECURSOS únicamente con el propósito de recibir a la terminación del PROYECTO la unidad inmobiliaria que ha quedado reseñada al inicio del presente contrato y el porcentaje de copropiedad que a unidad le corresponda de las zonas comunes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual sea sometido el inmueble sobre el cual se ejecute el PROYECTO, EL BENEFIARIO DE ÁREA no tendrá derecho a participar en los excedentes o pérdidas que resulten al momento de liquidar el FIDEICOMISO RECURSOS y/o el FIDEICOMISO PARQUEO y no adquirirán por dicha vinculación el carácter de BENEFICIARIOS con relación a los demás derechos y obligaciones propios de EL FIDEICOMITENTE (conforme se define este término en el FIDEICOMISO DE RECURSOS).
El presente documento no constituye promesa de compraventa» (negrilla fuera del texto original). En ese documento, en la cláusula décima, se pactó en lo relativo al otorgamiento de la escritura pública, sería otorgada por LA FIDUCIARIA, EL FIDEICOMITENTE y EL BENEFICIARIO DE ÁREA en la fecha y en 21 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 la notaría que el segundo le informara al tercero, con 30 días calendario de antelación, y siempre que éste último, hubiere cumplido con el cronograma de aportes, término que pudiera ser prorrogable, por acuerdo entre las partes.
Luego, se suscribieron dos otrosíes: uno, el 23 de agosto de 2016 13, con el fin de i) modificar la forma de pago de la unidad, ii) y la cláusula séptima del contrato de vinculación, relativa a las etapas del fideicomiso. El segundo, rubricado el 10 de enero de 2018 14, nuevamente para cambiar el calendario de pagos. Pues bien, leído ese convenio junto con sus modificaciones, a priori puede señalarse que, contrario a lo esbozado por la juez a quo, no es cierto que por el simple otorgamiento de la escritura pública de 1661 de 28 de diciembre de 201715, a través de la cual, se hizo la transferencia de dominio a título de beneficio en fiducia mercantil por parte de Acción Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Parqueo EVA Girardot, hubiere perdido «eficacia» el mentado convenio de vinculación que se estima incumplido, máxime cuando, tal y como se transcribió en líneas precedentes, su objeto era, además, «establecer las condiciones por las cuales EL BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula al FIDEICOMISO RECURSOS, mediante la entrega de recursos en dinero, que les confieren el derecho a recibir como beneficio la propiedad que le será transferida por el FIDEICOMISO LOTE».
Es decir, el primero no esa simplemente preparatorio del segundo, pues existían lineamientos diferentes e independientes a la simple instrumentalización de la transferencia de dominio. No obstante lo anterior, lo que realmente cimienta la desestimación de las pretensiones del actor, es que en el literal d., de la cláusula décima del comentado instrumento, se anota que el beneficiario, FERNANDO MARIN ARBELAEZ, «Declara(n) a paz y salvo a ACCION SOCIEDAD 13 document (14).pdf, ejusdem. 14 document (15).pdf, ibidem. 15 Escritura Pública 1661 - Fernando Marin, ejusdem. 22 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 FIDUCIARIA S.A., como sociedad Fiduciaria y como vocera y administradora fiduciaria de denominados FIDEICOMISO los patrimonios PARQUEO EVA autónomos GIRARDOT y FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPATA I EDIFICIO I, por todo concepto relacionado con la celebración y ejecución de los contratos de fiducia que originaron la constitución de los referidos FIDEICOMISOS» (negrilla y sub línea intencional), entre ellos, lógicamente, el plurimencionado contrato a través del cual el demandante, se vinculó al fideicomiso «Recursos», para la entrega del apartamento 307 y el uso exclusivo de los parqueaderos 37 y 38 del Conjunto Residencial Eva Punta Arena, por parte del fideicomiso «Lote».
Y, en lo relativo a la Constructora, véase lo anotado en el acta denominada «DE RECIBO Y ENTREGA»16, suscrita por el beneficiario aquí demandante- el 28 de abril de 2018, frente a la mentada unidad residencial, en la que como observación se anotó por parte del, únicamente, lo siguiente: 16 Folios 12 a 16, documento AnexosSubsanaciónParte3.pdf, carpeta 01CuadernoPrincipal, carpeta PrimeraInstancia, exp. 1101310303820220022802. 23 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Además, en su parte preliminar, se acota, que: Con todo obsérvese que bien pudiera desdecirse de tales afirmaciones positivas contenidas en tales documentos -escritura pública y acta de entrega-, a favor de los demandaos, pero, leídas las pretensiones enervadas, no se observa que las mismas hubieren sido atacadas.
Y si bien se miran las cosas, la verdadera molestia del demandante, radica, esencialmente, en la falta de entrega de las zonas comunes prometidas cuando se ofertó el proyecto; empero, como quedó demostrado en el plenario, luego de escuchados los interrogatorios de los extremos de la litis, al momento de presentación de la demanda, aun no se había vendido el 50% del proyecto, ni tampoco se había designado Asamblea de Copropietarios, motivo por el cual, de conformidad a lo normado en el canon 24 de la Ley 675 de 2001, la entrega de aquéllos, aun no tiene cómo materializarse.
Veamos lo que reza la norma: «ARTÍCULO
24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. 24 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2 o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal» Sobre esta especial temática, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, especificó que: «Y, en relación con las copropiedades, el artículo 24 de la 675 de 2001, se refiere a la presunción de la entrega de las áreas comunes especiales y generales, sucediendo, la primera, en el momento de darse a disposición un bien privado, verbigracia, un apartamento; la segunda, de goce común, una vez se haya vendido, al menos, el 51% del coeficiente de propiedad.
En tales circunstancias, el llamado a responder por la garantía debe acreditar que se encuentra en una de esas circunstancias, dependiendo de la garantía privada o general exigida, para cobijarse de esa presunción de entrega, la cual es iuris tantum y, por tanto, admite prueba en contrario. En todo caso, de un bien no entregado no puede predicarse garantía. (…) Para la Corte, una cosa es la entrega y, otra, la satisfacción que se expresa con el producto, porque de haberse rehusado o, de constituirse mora en recibir la construcción de inmueble, vendido por precio único, el vendedor queda descargado del cuidado de la cosa y solo será responsable de la culpa grave o el dolo.
Asimismo, se resalta, una de las obligaciones del vendedor es entregar lo convenido, si la cosa no cumple con lo estipulado y el comprador no recibe el producto por esa razón, el enajenante, al haber desatendido lo pactado, podrá ser demandado por el adquirente, con el fin de resolver el negocio o, insistir en él, con la respectiva indemnización de perjuicios.
Si el tradente convoca a un juicio al comprador por no haber recibido el producto, éste podrá enarbolar la excepción de contrato no cumplido alegando que la cosa cuya entrega se depreca, carece de la calidad o los elementos estipulados en la convención. Adicionalmente, cuando el producto se pone a disposición del comprador, pero tiempo después surgen problemas, se habilitan las acciones de saneamiento, vicios redhibitorios o las de garantía, señaladas en la Ley 1480 de 2011, según corresponda.
Ahora bien, cuando se trata de construcción de edificios, sea aceptado o no el resultado de la obra, ello no exime de responsabilidad contractual al constructor o empresario frente al adquirente, lo cual refleja que la entrega es un acto diferente, según se advierte de los numerales 3° y 4° del artículo 2060 del Código Civil» (negrilla fuera del texto original) (STC 2041-2021). 25 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Ergo, no existe lugar a estudiar el supuesto incumplimiento de los demandados, frente a las obligaciones pactadas en contrato de vinculación traído como base del litigio, pues, tal y como quedó sentado, i) el demandante declaró que los demandados se encontraban a paz y salvo respecto de los pactos celebrados con relación a la celebración y ejecución de los respectivos contratos relacionados con las fiducias, ii) recibió a satisfacción la unidad residencial de la que era beneficiario y iii) no puede establecerse la entrega de las zonas comunes de las que realmente se queja, de conformidad a la legislación vigente sobre la materia, al no haberse vendido al menos el 51% del proyecto, ni haberse constituido una Asamblea de Copropietarios, que cuente con legitimación para recibir las mismas.
Significa lo anterior entonces, que los motivos de apelación descritos en los literales a, b y c, no tienen vocación de prosperidad. 7.5. Corolario, y sin más razones por innecesarias, se confirmará el fallo confutado, pero por las motivaciones aquí exteriorizadas. Se condenará en costas al demandante, por la tramitación de esta instancia, ante el fracaso de la réplica vertical.
En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, VIII.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 18 de diciembre de 2023, por la Juez 38 Civil del Circuito de Bogotá, pero por las razones acabadas de esbozar. 26 Rad. N° 11001 3103 038 2022 00228 02 SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia al demandante. La Magistrada ponente fija como agencias en derecho, la suma de $1’500.000.
TERCERO: DEVOLVER el asunto al juzgado de origen, en firme la presente providencia por la Secretaría de la Sala Civil.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 038 2022 00228 02) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (11001 3103 038 2022 00228 02) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (11001 3103 038 2022 00228 02) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 27 Rad.
N° 11001 3103 038 2022 00228 02 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e44e99b93abc184dca626e8580487d68b502175d325dd2df5bf496ac40b99 09d Documento generado en 14/03/2025 08:07:18 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 28