Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 República de Colombia Consejo Superior de la Judicatura Tribunal Superior del Distrito Judicial Sala Quinta Civil-Familia de Decisión Barranquilla Atlántico MAGISTRADO SUSTANCIADOR: BERNARDO LÓPEZ Barranquilla- Atlántico, marzo siete (07) del año dos mil veinticinco (2025).
Código: 08001315301520240009001 Radicación interna: 45.909 PROCESO VERBAL de Resolución de contrato de promesa de compraventa Demandante: CONHABITAR S.A.S Demandados: JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Procedencia: Juzgado Quince Civil del Circuito de Barranquilla. Asunto: Apelación sentencia. I. FINALIDAD DE ESTA PROVIDENCIA Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 10 de octubre de 2024 proferida en audiencia por el Juzgado Quince Civil del Circuito de Barranquilla, dentro del proceso reseñado en el epígrafe.
II.
ANTECEDENTES La parte demandante solicitó la declaratoria de incumplimiento por parte del señor JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA del contrato de promesa de compraventa suscrito el 28 de mayo de 2021 y como consecuencia, la respectiva resolución. Igualmente pretendió las siguientes condenas: i) la suma de TRECIENTOS VEINTITRES MILLONES DE PESOS ($323.000.000) M/CTE por concepto de la clausula cuarta, ii) la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE PESOS (188.000.000) M/CTE., equivalente al veinte, iii) la restitución Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 del bien inmueble ubicado en la Calle 3A #10B-256, URBANIZACIÓN LAGOMAR (hoy Transversal 3A #3-280) por ciento (20%) del valor total del contrato de promesa de compraventa. II.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS: El día 28 de mayo de 2021, la señora ANGELA MARIA AGUIRRE GARCIA en calidad de representante legal de la sociedad CONHABITAR S.A.S como promitente vendedora y JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA en su calidad de promitente comprador suscribieron promesa de compraventa del inmueble ubicado en la calle 3ª No. 3-280 identificado con matricula inmobiliaria No. 040-283175.
En el referido documento se acordó (clausula cuarta) el precio de la venta por valor de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS ($940.000.000) que sería pagadero en las siguientes sumas: i) TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS ($300.000.000) representado en el bien inmueble, dado en parte de pago, identificado con Folio de Matricula Inmobiliaria No. 260-319762, de la Oficina de Instrumentos Público de la ciudad de Cúcuta, Apartamento 1406 ubicado en el conjunto cerrado denominado “MILANO CONDOMINIO CLUB”, ii) SETENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS ($77.000.000) que se cancelarían al deudor hipotecario la sociedad INVERSIONES TOVEZA S.A.S, iii) DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000) en cheque que el vendedor declaró haber recibido a satisfacción el 21 de mayo de 2021, iv) TRECE MILLONES DE PESOS ($13.000.000) que recibió a satisfacción con la firma del contrato y v) QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS ($540.000.000) obligándose el prominente comprador a pagarlo a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes a partir de la firma de la promesa de compraventa, “es decir, a partir del día 28 del mes de mayo de 2021 como parte de pago del saldo.” Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 Que, a la fecha de la escritura de compraventa el demandado no había cumplido con el pago del crédito al acreedor hipotecario, ni los QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS ($540.000.000) restantes, sin embargo, se realizaron las gestiones propias por la promitente vendedora, llegando así a LA NOTARIA SEXTA DE BARRANQUILLA el día 8 de junio de 2022 sin que compareciera el demandado pese a que fue puesto en conocimiento la cita para suscribir la escritura de compraventa.
IV. ACTUACIÓN PROCESAL EN PRIMERA INSTANCIA. Luego de subsanada la demanda, el Juzgado de conocimiento la admitió por auto del 16 de abril de 20241. Siendo notificado el demandado a través de correo electrónico2 sin que ejerciera su derecho de defensa. Fijada la fecha de audiencia inicial, se evacuaron las etapas procesales y se profirió sentencia3 a través del cual se i) negó las pretensiones de la demanda, ii) declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de mayo de 2021, iii) ordenó las restituciones mutuas entre las partes, a CONHABITAR S.A.S la suma de $23.000.000 recibidas como parte del precio pactado debidamente indexada, así como restituir y traditar al demandado el dominio del inmueble que fue transferido como parte de pago (matricula inmobiliaria No. 260319762), mientras que al señor JOSE ANTONIO GOMEZ RUEDA a restituir el inmueble con matrícula inmobiliaria No, 040-283175.
Siendo apelada por la parte demandante. 1 Ver expediente digital, derivado 06AutoAdmiteDemanda.pdf Ibidem 11NotificaciónPersonal.pdf 3 Ibidem 17AudienciaInicial.mp4 2 Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 V. ARGUMENTOS DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN. El Juez de primer grado, una vez estudió aspectos procesales para tomar la decisión de fondo, indicó la necesidad de verificar los presupuestos contenidos en el artículo 1611 del Código Civil.
Respecto de los dos primeros requisitos, precisó que se encuentran comprobados, como quiera que el primero de ellos, es decir, constar por escrito, se acompañó a la demanda copia digitalizada de la promesa de compraventa que no fue tachada ni desconocida por el extremo pasivo, mientras que aquellos requisitos establecidos en el artículo 1511 ibidem no presenta o no se advierte vicio del consentimiento.
Empero, al pronunciarse del tercer factor determinante no lo encontró satisfecho. Como sustento, entre otras razones, puntualizó (1:32:47): “Descendiendo a la valoración de los elementos de prueba que, y han sido recaudados en el presente proceso para la firma de la escritura pública que perfeccionaría el contrato de compraventa prometido, la parte en la cláusula sexta fijaron como condición que ello tendría lugar dentro de los 10 días siguientes al pago del precio y para ello podrá cualquiera de ellas adelantar las diligencias necesarias para la transferencia del bien, obligándose a informar al otro por cualquier medio.
Se relata que incluso una llamada de telefónica, una conversación de WhatsApp, un correo electrónico, entre otros medios, serán suficientes para comunicar al otro contratante la fecha, hora y notaría en que tuviera lugar tal acto. A juicio de esta Judicatura, la forma en que viene convenido el perfeccionamiento del contrato de compra venta prometido, si bien está sujeta al cumplimiento de una condición como lo es el pago del precio por parte del comprador, el cual funge hoy como demandado, resulta indeterminada y desacata la formalidad prevenida en el numeral tercero Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 del artículo 1611 del Código Civil, incluso lo pactado en la cláusula octava, que impone a los contratantes efectuar por escrito toda adición o modificación de la conversión. Sobre este particular que encontramos, pues el Juzgado establece que esa forma pactada por las partes en esta cláusula es indeterminada y que contraviene algo que pactaron en el artículo en la cláusula octava y era que cualquiera, adición o modificación de ese contrato se efectuaría por escrito.
Entonces no entendemos cómo se conviene que una de las partes demandadas, transmitente, vendedor o promitente comprador, pueda adelantar de manera unilateral una gestión sin que previamente se haya convenido por escrito y de consenso con el otro extremo. Ahora bien, lo que ha dispuesto el legislador en es que ese plazo o condición se establezca de manera transparente en el contrato, sin perjuicio de que se incluya en otro si por ejemplo (…)” A juicio del togado, como lo prometido era celebrar contrato de compraventa sobre un bien inmueble, debieron las partes fijar la época y notaría en que se suscribiría la escritura pública, que lo perfeccionaría en el mismo documento o en cualquier otro, pero en todo caso suscrito por ambos y que ese documento adicional formará parte del contrato de promesa de compraventa.
En igual sentido, sostuvo que (1:42:50) “en gracia de discusión, se admitiera el cumplimiento de la obligación, nota el Juzgado que el plazo para perfeccionar el contrato prometido es incierto, ya que al pactarse que se firmaría dentro de los 10 días siguientes permanece la indeterminación, pues lo aconsejable que se fije la época entendida esta como el día cierto en que los contratantes quedan obligados a materializar sus voluntades Y dotarlas de plenos efectos.
Se dice en el contrato dentro de los 10 días siguientes. ¿Y qué sucede si se hace el día 1?¿O se hace en el día 2, o será que se pueda hacer en el día cuatro, en el día 5?No han debido Firma fijar un día determinado dentro de los De no han debido decir, dentro de los días dentro de los 10 días siguientes, si no al décimo día hábil siguiente, por ejemplo, ya entonces con calendario en mano, el juez fijará así evidentemente el décimo día hábil después de que pago del precio corresponde al 5 de agosto del año 2023.
Por ejemplo, entonces piense que sigue permaneciendo esta indeterminación” Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 VI. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN: El apoderado judicial de la parte demandante presentó sus reparos concretos4 a la sentencia proferida por el Juez de primera instancia, indicando que i) se hizo una mala interpretación de la promesa de compraventa, habida cuenta que la Corte solo indica que se precise la fecha de suscribir el contrato de compraventa, ii) si se comunicó al demandado la citación para suscribir el aludido documento, iii) Respecto de los pagos de las hipotecas, solo debía presentarse para el día de suscripción la escritura de levantamiento de una de ellas, por cuanto la otra estaba a cargo del demandado y iv) no se tuvo en cuenta la sanción establecida por la inasistencia del demandado.
En su sustentación5 predicó cinco (5) cargos: i) Pese a que el juez, anunció la sanción establecida en el numeral 4 del artículo 372 del Código General del Proceso, no la aplicó. Significando entonces, que “todos los presupuestos de la demanda susceptible de confesión, deben darse, por cierto”. ii) Si bien las nulidades deben ser declaradas de oficio, no es menos cierto que la aquí estudiada fue saneada al darle aplicación a la norma antes descrita. iii) La nulidad decretada por no haberse aportado la Escritura Pública Número 2014 del 27 de mayo del 2021, protocolizada en la Notaría Doce del Círculo de Barranquilla de cancelación de hipoteca del bien inmueble prometido en venta, solo debía 4 5 Ver expediente digital, derivado 17AudienciaInicial.mp4 (2:06:07) Ver expediente digital, segunda instancia, derivado 06AlDEspacho_SecretariaSustentaciónRecurso.pdf Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 “exhibirse la escritura de cancelación por parte del promitente vendedor antes de la firma de este contrato de promesa, exhibición que se realizó entregándole además al promitente comprador, la escritura original, para que conjuntamente la registrara con la escritura de venta del inmueble. 2.
El segundo aspecto se manifiesta con la firma de la promesa y sus actos anteriores, puesto que sí no hubiese cumplido con esta carga, no se habría firmado el contrato de promesa.” iv) con relación a la Escritura Pública No. 074 del 21 de enero de 2019 (hipoteca con INVERSIONES TOVEZA S.A.S), esta debió hacerse por el promitente comprador, y no lo hizo.
En segundo aspecto “de esta causal la fundamento Honorable Magistrado, en la observancia que, al momento de firmar contrato de promesa de compraventa, en el cuerpo del documento, no se deja espacio para la firma del acreedor hipotecario, donde se comprometiera a avalar este acuerdo. iv) En cuanto a que el contrato de promesa de compraventa es nulo, pone de presente: a) El “error del señor Juez Quince Civil del Circuito de Barranquilla al no apreciar lo pactado por las partes en el Contrato de Promesa de Compraventa aludido, toda vez que en el cuerpo de dicho documento se dice claramente en la CLÁUSULA SEXTA “La escritura pública qué protocolice la transferencia del dominio y posesión del bien inmueble objeto de la presente Promesa de compraventa mencionada en su cláusula primera se suscribirá a más tardar dentro de los 10 días siguientes a la verificación del pago total de la obligación estipulada en la cláusula cuarta de la presente promesa”.
No obstante, en la cláusula cuarta del contrato que describe la forma de pago, queda claro que el excedente o saldo pendiente de valor tasado por el inmueble es de quinientos cuarenta millones. También se colige en esta cláusula, en su numeral quinto, que este saldo pendiente puede ser cancelado en dinero o en especie, a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes a firma de la presente promesa.
Es muy claro, Honorable Magistrado, que la CLÁUSULA SEXTA del contrato de compraventa, fija como fecha el día 28 de mayo de 2022 e impone la condición Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 de darle potestad o la carga al promitente vendedor, para que notifique e informe por el medio más expedito, al promitente comprador la fecha, hora, día, y notaría para firmar la escritura pública a más tardar dentro de los 10 días siguientes a la verificación del pago total de la obligación estipulada en la cláusula cuarta de la presente promesa.
Fecha y condición, que según las normas aludidas y a voces de las jurisprudencias enunciadas se cumplieron”. b) “la firma de la escritura no estaba condicionada a la efectividad del pago, cosa distinta es su verificación; de tal forma que la condición es que una vez llegada el día 28 de mayo de 2022 el promitente vendedor le notificara e informe por el medio más expedito, al promitente comprador la fecha, hora, día, y notaría para firmar la escritura pública.
En el expediente existe la prueba que, si aportaron las comunicaciones del remitente promitente vendedor, enviadas al señor JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA, el cual se realizó por medio del correo electrónico caramelopanda@gmail.com el día 5 de mayo del 2022 y recepcionadas por su ordenador. El demandado no contesto la demanda, la cual le fue notificada por el mismo medio y al mismo correo que se le notificó, de tal forma no ejerció su derecho de contradecir o tachar esta prueba o igualmente presentarse a la convocatoria que le hizo el Estado a través de un Juez de la República.” c) “El señor JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA, como PROMETIENTE COMPRADOR, hasta el día 28 de mayo de 2022 no se había allanado al pago de del saldo estipulado el numeral quinto de la cláusula cuarta, como tampoco acudió a la cita que efectivamente le hizo el promitente vendedor el día 5 de mayo del 2022 a través del correo electrónico señalado anteriormente, para que acudiera a la firma de la escritura (ver acta de competencia de fecha 8 de junio del 2022 emitida por la Notaria Sexta del Círculo de Barranquilla); en cumplimiento de lo estipulado en el contrato de promesa, lo que se COFIGURA como un IMCUPLIMIENTO del contrato de promesa de Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 compraventa, sanción que solicito a favor de mi poderdante al estado, a través de un Juez de la república.” VII. CONSIDERACIONES. 1ª) Conforme a lo previsto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, la sentencia apelada será examinada "…únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…"6, de ahí que el Tribunal se pronunciará "…solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante…".
Para desatar la censura, ha de recordarse que, la finalidad del recurso ordinario de apelación atañe al contenido exclusivo de la decisión judicial -thema decissus- esto implica que, la Sala está habilitada para visualizar los yerros enrostrados a fin de poder realizar una confrontación idónea y simétrica con las pruebas recaudadas y valoradas por el sentenciador primario con el objetivo concluir si ellos logran quebrar la sentencia proferida.
En esa línea, solamente se tendrán en cuenta para debatir los yerros, las pruebas decretadas y practicadas ante el fallador, además de los fundamentos jurídicos que sirvieron de apoyo para dictar la sentencia. 2ª) El problema jurídico a resolver. Corresponde a la Sala determinar si le asiste la razón a la parte demandante respecto de los reparos incoados y si es así, como consecuencia de lo anterior, deba revocarse la sentencia apelada, o en su defecto, se conserva la doble presunción de acierto y legalidad del fallo que conlleve a su confirmación. 6 “…sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley…”.
Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 Para resolver el busilis, se analizarán los aspectos necesarios relacionados con cada uno de los reparos y el grado suasorio de las pruebas allegadas al dossier. 3ª) Ineficacia por nulidad del contrato.
Además de los requisitos propios de la existencia de todo contrato –sujeto, contenido y forma- el ordenamiento jurídico ha establecido unos presupuestos generales propios para la validez de este, los cuales constituyen una inexorable condición de toda persona para obligarse son los contenidos en el artículo 1502 del Código Civil, a saber que: 1) la persona sea legalmente capaz; 2) consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicios; 3) recaiga sobre un objeto licito; y 4) tenga una causa licita.
No deben confundirse los presupuestos de existencia de un negocio jurídico con los de validez del acto. La ausencia de los primeros conduce a predicar la inexistencia misma del contracto, en tanto que la falta de configuración de los segundos conlleva a su nulidad, bien absoluta o bien relativa. Puede ocurrir que el acto o contrato cumpla con los requisitos para nacer a la vida jurídica, pero por el hecho de adolecer de alguno de los presupuestos de validez, deba ser anulado, con las consecuencias propias de este tipo de ineficacia. Así, el negocio jurídico será nulo cuando le faltan los presupuestos de validez: aquellos requisitos que deben aparecer concomitantes con su nacimiento y son los cuales no tiene valor.
El artículo 1741 del Código Civil se encarga de diferenciar las especies de nulidad, clasificándolas en nulidad absoluta y nulidad relativa. Así, la norma en comento expresamente consagra que la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Impregna así mismo, de nulidad absoluta, los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato. 4ª) Requisitos de validez del contrato de promesa de compraventa.
El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es la parte preparatoria o inicial de otro contrato, que es el contrato de compraventa con el cual se materializa o concreta lo prometido en el contrato de promesa, es decir, se entiende cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las condiciones prometidas.
En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella: Así, la norma en comento, subrogada por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, establecer que: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.» 5ª) El caso concreto. 5.1.
En el caso bajo estudio, se encuentra demostrado que entre la sociedad CONHABITAR SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA S.A.S y el señor JOSE ANTONIO GOMEZ RIVERA se celebró un negocio jurídico que denominaron “contrato de promesa de compraventa” el día 28 de mayo de 2021 a través del cual, la primera de ellas, se comprometió a enajenar el inmueble ubicado en la calle 3ª No. 3-280 identificado con matricula inmobiliaria No. 040-283175, al tiempo que el promitente comprador se obligó al pago de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS ($940.000.000) en las siguientes sumas: - TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS ($300.000.000) representados en un bien inmueble identificado con folio de matricula inmobiliaria No. 260-319763. - SETENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS ($77.000.000) que debían ser cancelados al acreedor hipotecario INVERSIONES TOVEZA S.A.S. - DIEZ MILLONES DE PESOS en un cheque de gerencia que fue entregado el 21 de mayo de 2021 ($10.000.000) - TRECE MILLONES DE PESOS ($13.000.000) que serían entregados con la firma del documento de promesa de compraventa. - QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DE PESOS ($540.000.000) pagaderos a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes a la firma de la promesa de compraventa.
Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 Estas modalidades de pago quedaron establecidas en la clausula cuarta del contrato de promesa. A su turno, el articulado sexto7, estableció que la escritura pública que protocolice la transferencia del dominio y posesión del bien inmueble se: “suscribirá a más tardar dentro de los diez (10) días siguientes a la verificación del pago total de la obligación estipulada en la clausula 4° de la presente promesa” “El PROMITENTE VENDEDOR realizara todos los trámites pertinentes ante la Notaria que se dispondrá para tales efectos en la ciudad de Barranquilla-atlántico para lo cual dentro del mismo término deberá notificar al PROMITENTE COMPRADOR la fecha, hora y la notaría del círculo de barranquilla por cualquiera de los siguientes medios expeditos entiéndase estos como: nota de audio, mensajería de texto instantánea (WhatsApp y/o similares) correo electrónico y/o correo certificado, al PROMITENTE VENDEDOR para la suscripción de dicho documento (escritura) en tal circunstancia el PROMITENTE COMPRADOR también podrá realizar tales actividades tendientes a la suscripción de la comentada escritura pública que protocolice la transferencia de dominio dentro de los diez (10) días siguientes o cuando así este (promitente comprador) lo considere hacer (…) “En cualquiera de los dos casos, la firma de la escritura se efectuará el día hábil siguiente al vencimiento del término inicial indicado o de su prorroga en caso de caer festivo la fecha inicial o cualquiera de sus prorrogas (…)” Para el A-quo, tal disposición, si bien denota una condición para el pago, resulta indeterminada para las partes.
En su saber, no es posible, tener certeza de la fecha o época en la que debió celebrarse la escritura de compraventa, de tal suerte que carece de uno de los presupuestos formales para este tipo de contratos, conllevando así a la nulidad absoluta que declaró de manera oficiosa. Este aspecto, constituye el argumento central de la apelación (quinto reparo) por parte del apoderado 7 Ver expediente digital, promesa de compraventa, derivado 02DemandaAnexos (folio 22) Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 judicial del recurrente, como quiera que a su juicio se dan todos los elementos para su validez. Respecto de la fecha en que debió protocolizarse la escritura de compraventa, el profesional del derecho sostiene: “es muy claro que se fija como fecha el 28 de mayo de 2022” e impone la carga al promitente vendedor de notificar al comprador la hora, día y notaría donde debía acudir.
Esta Afirmación carece de todo sustento jurídico, como pasa a determinarse. Respecto al cumplimiento de este requisito se ha pronunciado la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC2468-2018 del 29 de junio de 2018, en la cual expresamente señaló: El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquél momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.
En efecto, ello se desprende del significado del vocablo «época» que se utiliza en dicha disposición, al respecto del cual la jurisprudencia vernácula de la Corte Suprema, ha tenido la oportunidad de precisar: “El Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular o medir la duración del mismo tiempo.
En otras ocasiones (Arts. 97, 108 y 215) la toma en el significado ordinario o de intervalo, período o espacio de tiempo. El Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 expresado ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, o sea como sinónima de instante o momento.
De manera que en dicho precepto la expresión ‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida. No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado de tiempo, como un día, una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un periodo de esta clase como época de la celebración del contrato, con tal que se lo designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el cuándo de esa celebración. (CSJ.
SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción, el plazo para otorgar la escritura pública, mediante la cual se dé cumplimiento al contrato prometido, debe ser determinado sin ambages, ni sujeto a interpretaciones o disquisiciones, o en su lugar, determinable con mediana claridad.
Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos, se itera, que el plazo para otorgar la escritura pública que formalice el contrato prometido debe establecerse de manera precisa y sin Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 ambigüedades, (día y hora) evitando interpretaciones o debates. En caso de no ser exacto, debe al menos ser determinable con suficiente claridad. Sobre lo expuesto, la Corte Suprema, ha precisado lo que sigue: La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición Según el art. 1551 del C. Civil por plazo se entiende ‘la época que se fija para el cumplimiento de una obligación’, es decir, el momento futuro en que ha de ejecutarse una obligación. El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto.
Cierto en el sentido de que siempre habrá de suceder. El plazo se divide en legal, convencional y judicial, suspensivo y resolutorio, determinado o indeterminado. El convencional puede ser a su vez expreso o tácito. El citado Art. 1551 explica lo que es el plazo suspensivo. Plazo resolutorio o extintivo es la época que se fija para que cese el cumplimiento de una obligación. Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona.
La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530). Entre las varias clases de condiciones importa recordar aquí la suspensiva y la resolutoria, la determinada y la indeterminada. Suspensiva es la que suspende la adquisición de un derecho, y resolutoria aquella cuyo cumplimiento produce la extinción de un derecho.
Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo.
Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época.
La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados.
(Resalta la Sala. CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público8. Por lo tanto, acorde con el artículo 1741 ya citado, y 1742 de la misma codificación, tal nulidad absoluta «puede y debe» ser declarada de oficio por el juzgador «aún sin petición de parte», siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley.” 8 Cas., 29 mayo 1983, VIII, 300; 8 octubre 1913, XIII, 290; 19 agosto 1935, XLII, 372; 15 de febrero de 1940, XLIX, 71; 28 de agosto 1945, LIX, 424).
Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 5.2. Ahora bien, en el asunto que ocupa la atención de la Sala, las partes se limitaron a condicionar la escritura de compraventa en dos grandes momentos: i) la verificación del pago y ii) la obligación del promitente vendedor de notificar por cualquiera de los medios allí establecidos las circunstancias de tiempo, modo y lugar donde debía perfeccionarse.
Con relación al primero, se puntualizó la obligación de suscribir “a más tardar dentro de los diez días siguientes a la verificación del pago total”, implica entonces que debió pagarse completamente lo acordado en la clausula cuarta de la promesa de compraventa. En su declaración, la demandante fue enfática en señalar que se comunicaba en todo momento con el demandado quien le decía que le llevaba todo su dinero en efectivo, considerando oportuno esperarlo, ello, de ser así, a Juicio de esta Sala se predicaría únicamente de los dineros que debieron ser cancelados en efectivo (12 cuotas), empero, no del pago condicionado al acreedor hipotecario INVERSIONES TOVEZA S.A.S, de quien además se estableció “en señal de aceptación” coadyuvar el aludido documento, sin que así se advierta conforme al material probatorio aportado con la demanda.
Ergo, al obligarse las partes “a disponer para la fecha señalada de todos los paz y salvos y documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura de compraventa” (clausula sexta), se tornaba indispensable que el levantamiento de esta hipoteca se efectuara por parte del demandado (numeral 2, clausula cuarta del contrato de promesa) sin indicarse fecha en que debía realizarse este pago Así, no puede afirmarse ligeramente que la fecha en que debió suscribirse la escritura de compraventa contaba al año siguiente de la firma de la promesa, como quiera que incluso, se indicó la posibilidad de prorrogas.
De tal suerte que esta Colegiatura comparte el análisis realizado por el A-quo, en su indeterminación habida cuenta que Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 la expresión “a más tardar” implica que estos puedan realzarse al día 1, día 2, o día 3.
Situación que además estaba ceñida a la notificación que debía realizar la parte demandante, aspecto que pasa a estudiarse. Como sustento de este cumplimiento la parte activa, adjuntó dos pantallazos ilegibles (folios 72 y 73 02DemandaAnexos.pdf), se percibe “informe de entrega de correo exitosa” sin poder determinarse dentro de su contenido, información alguna respecto de la Notaría indicada, el día y hora en la que debía presentarse el demandado para su firma, ni tampoco la existencia de documento adjunto.
En igual sentido ocurre con las constancias de envío de Servientrega (folio 144 ibidem) que aparecen devueltas y no se acompaña anexo alguno que permita siquiera inferir que se trata de la respectiva citación. Por consiguiente, a todas luces es notoria la falta de acreditación de esta carga impuesta al demandante de notificar por cualquier medio expedito la calendada en que debió protocolizarse el documento en mención, por lo cual, resulta evidente que no se estipuló la época del contrato prometido, sin tener el juez de conocimiento una alternativa distinta a declaratoria oficiosa de nulidad absoluta del negocio jurídico, puesto que tal omisión lesiona los intereses del orden público, conllevando así a su confirmación. Finalmente, en lo que respecta de los demás reparos, esta Colegiatura se pronunciará brevemente como quiera que el análisis de fondo efectuado conlleva a la confirmación de la decisión. Si bien, (reparo primero) las sanciones establecidas ante la inasistencia de las partes son instituidas en nuestra legislación procesal harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión en que se funda la demanda, no conllevan ipso facto la prosperidad de las pretensiones, ni tampoco exonera al Juez de estudiar los demás elementos probatorios presente para acreditar el dicho incoatorio, máxime Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 que las pretensiones resolutorias no prosperaron, por no cumplir la promesa de compraventa el lleno de los requisitos. De manera y suerte, que no es posible su saneamiento como lo predica el recurrente (reparo segundo) bajo la aplicación del artículo 4, artículo 372 Código General del Proceso, entiéndase que la nulidad absoluta cuando no es generada por objeto o causa licita puede sanearse por ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria (inciso final, artículo 1742 Código Civil) situaciones que en el presente caso no se materializaron.
En cuanto a los reparos (tercero y cuarto) realizados al considerando de primera instancia, previamente esta Colegiatura había analizado lo correspondiente a la hipoteca que INVERSIONES TOVEZA S.A.S por lo cual, no amerita un mayor pronunciamiento, mientras que la correspondiente a la elevada a favor de JAVIER SERVICIOS E INVERSIONES S.A.S, estima el recurrente que solo debía ser cancelada y exhibida antes de la firma de la promesa, empero, es claro que si bien en la interposición del recurso y sustentación, afirma que se realizó, no es menos cierto, que ella no fue allegada con la demanda para garantizar el cumplimiento de esta obligación, ni mucho menos se registró ante instrumentos públicos en concordancia con lo pactado en la cláusula tercera “en tal suerte dicha acreencia hipotecaria manifiesta el PROMITENTE VENDEDOR que se encuentra saldada en su totalidad para lo cual deberá aportar a más el día de la firma de la presente promesa de compra y venta, certificado de libertad y tradición donde conste la cancelación de dicha anotación o en su defecto copia de la escritura pública de cancelación de hipoteca debidamente suscrita por los intervinientes junto con el recibo de registro expedido por la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Barranquilla en donde se corrobore la inscripción de esta en dicha ciudad”.
Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 Prueba que fue solicitada en segunda instancia, y debidamente negada9 por no ajustarse a circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito, ni cumplir con las sendas disposiciones que regulan la prueba documental, razón por la cual, este reparo no tiene vocación de prosperidad., conllevando como viene dicho a la confirmación integral de la sentencia proferida en audiencia el 10 de octubre de 2024.
En síntesis, en el presente caso, la ausencia de una fecha clara, precisa y determinada en la cual debería otorgarse la escritura pública, así como la omisión de precisar la Notaria (municipio y número), conduce inexorablemente a la nulidad del contrato de promesa de compraventa. Esta omisión no es de poca importancia, pues al ser un requisito esencial, su incumplimiento impide que el contrato produzca efectos jurídicos, afectando la seguridad jurídica y la ejecución de las obligaciones pactadas.
Por lo tanto, ante la falta de este requisito sustancial, se configura la nulidad del contrato de promesa de compraventa, en aplicación de los principios de certeza y seguridad jurídica que rigen el derecho contractual, razón por la cual, se abre paso a la confirmación de la sentencia de primera instancia. VIII. DECISIÓN Por lo expuesto la Sala Quinta Civil-Familia de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 9 Ver expediente digital, C02SegundaInstancia, derivado 07Auto Rad 45.909 (2024-11-19) NiegaPrueba_SegundaInstancia (1).pdf Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA.
Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909
RESUELVE
Primero: CONFIRMAR la sentencia proferida el diez (10) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Quince Civil del Circuito de Barranquilla, dentro del proceso verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S contra JOSE ANTONIO GOMEZ RIVERA. De acuerdo a las razones expuestas en la parte motiva de esta decisión. Segundo. CONDENAR en costas en a la parte apelante, fíjese como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) salario mínimo mensual vigente, conforme el acuerdo PSAA16-10554 Tercero. Ejecutoriada esta providencia, por secretaría, y en atención a que el expediente es completamente digital, envíese un ejemplar de esta al despacho judicial de origen para lo pertinente.
Ofíciese.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO LÓPEZ Magistrado SONIA ESTHER RODRIGUEZ NORIEGA Magistrada VIVIAN VICTORIA SALTARIN JIMENEZ Magistrada Firmado Por: Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Proceso Verbal instaurado por CONHABITAR S.A.S. contra JOSE ANTONIO GÓMEZ RIVERA. Código 08001315301520240009001, radicado interno 45.909 Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Vivian Victoria Saltarin Jimenez Magistrada Sala 007 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 801860095f2ded5a17832b68ae1037f0f91df58f64404acc49b2d1c6ef95bdb8 Documento generado en 07/03/2025 02:58:15 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica