Sala Quinta de Decisión Civil- Familia Providencia: Apelación de sentencia No.172 -2025 Proceso: Verbal Demandante: Marco Fidel Cruz Martínez Demandados: Agunsa Colombia SAS e Inversiones Alianza SA Radicado: 76-109-31-03-003-2023-00065-01 03-003-2023-00065-02 Procedencia: Juzgado Tercero Civil del Circuito de Buenaventura y 76-109-31- (Valle del Cauca) Asunto: 1.
Carga de la prueba. No procede el decreto de la solicitud probatoria relativa a oficiar a la Cámara de Comercio para que certifique la costumbre mercantil, si el interesado no realizó ninguna gestión para obtener dicho documento. 2. Contrato de corretaje. Cuando el demandante realiza gestiones inmobiliarias, pero no establece la conexión entre las partes para la celebración del negocio jurídico cuya comisión reclama, no se materializa el contrato de corretaje, pues tal acción constituye el objeto del convenio y su elemento esencial.
MAGISTRADA PONENTE: DRA. BÁRBARA LILIANA TALERO ORTIZ Guadalajara de Buga, noviembre diecinueve (19) de dos mil veinticinco (2025) (Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de la fecha. Acta No. 103)
1. OBJETO DE LA DECISIÓN: Decidir el recurso de apelación formulado por AGUNSA COLOMBIA SAS contra el auto 821 del 04 de octubre de 2024, corregido mediante providencia 827 del 09 de octubre de 2024 y, definir el recurso vertical propuesto por el demandante contra la sentencia emitida el 06 de noviembre de 2024, a instancia del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Buenaventura, dentro del proceso de la referencia, para lo cual se observarán las prescripciones de los artículos 279 y 280 del Código General del Proceso. 2.
2.1. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA: Solicitó la parte actora que se declarara que entre él y las sociedades AGUNSA COLOMBIA SAS e INVERSIONES ALIANZA SA existió un contrato 2 verbal de corretaje inmobiliario. Como consecuencia de lo anterior, se les condene a pagar la suma $400.000.000 por concepto de comisión (5% del valor de la compraventa) y sus respectivos intereses de mora. 2.2.
Como sustento de lo pretendido el apoderado de la parte demandante adujo lo siguiente: 2.2.1. En noviembre de 2021, el administrador de AGUNSA COLOMBIA SAS contactó a su representado para trazar las pautas de un contrato de corretaje inmobiliario, pues requería sus servicios especializados para conseguir y comprar un inmueble en la vía alterna – interna de Buenaventura.
Así se materializó el convenio verbal. 2.2.2. Desde ese momento y durante el 2022 remitió a la sociedad AGUNSA COLOMBIA SAS el listado de predios que cumplían las condiciones requeridas para la compra. Fue así, como le presentó el inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria 372-54415 que se hallaba consignado para fines de corretaje por parte de su propietario INVERSIONES ALIANZA SA.
Enfatizó que como el lote era de 45.000 metros cuadrados y excedía el presupuesto de AGUNSA COLOMBIA SAS, intervino ante el representante legal de la sociedad propietaria para que se le permitiera ofrecer una segregación de sólo 20.000 metros cuadrados, propuesta que fue de total agrado para la sociedad requirente. 2.2.3. No obstante, el inmueble – en su totalidad - fue finalmente vendido “al escondido” por INVERSIONES ALIANZA SA a la SOCIEDAD AGUNSA COLOMBIA SAS mediante la escritura pública No. 1926 del 09 de mayo de 2023 en la Notaría 4 de la ciudad de Pereira, por un valor de $8.000.000.000, sin reconocerle ninguna comisión. 2.3.
La demanda se admitió mediante auto 829 del 29 de septiembre de 2023, la cual fue debidamente enterada al extremo pasivo, quienes procedieron a contestarla de la siguiente forma:
2.3.1. INVERSIONES ALIANZA SA se opuso a la prosperidad de las pretensiones planteadas en la demanda, bajo las siguientes excepciones de mérito: i) inexistencia de la obligación demandada; ii) cobro de lo no debido; y iii) fraude procesal.
2.3.2. AGUNSA COLOMBIA SAS adujo como defensa la falta de legitimación jurídica como demandada e inexistencia de oferta mercantil de corretaje y del contrato. 3
3. EL AUTO INTERLOCUTORIO RECURRIDO: Mediante auto 821 del 04 de octubre de 2024, corregido en providencia del 09 de octubre de 2024, el a quo negó la prueba solicitada por la demandada AGUNSA COLOMBIA SAS consistente en “oficiar a la Cámara de Comercio de Buenaventura” para que certificara la costumbre mercantil en materia del porcentaje de comisiones en el corretaje inmobiliario, por cuanto no acreditó haber realizado las gestiones previstas en el artículo 173 del estatuto adjetivo para obtener el documento.
4. LA SENTENCIA IMPUGNADA: El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Buenaventura profirió sentencia el 06 de noviembre de 2024, mediante la cual negó las pretensiones de la demanda. Para así decidir, verificó el cumplimiento de los presupuestos procesales y memoró el marco legal, doctrinal y jurisprudencial del contrato de corretaje, para posteriormente evaluar las pruebas recaudadas.
En esta labor, concluyó que no se acreditó que el demandante hubiese puesto en contacto a las partes para la negociación, ni que el contrato de compraventa entre los demandados se hubiese realizado por su gestión, materializándose una “simple asesoría” entre el promotor y AGUNSA COLOMBIA SAS.
5. DE LAS IMPUGNACIONES: 5.1. Conforme con lo previsto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, la sentencia apelada será examinada "…únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante …"1, de ahí que el Tribunal se pronunciará "…solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante …". 5.2.
El apoderado judicial de AGUNSA COLOMBIA SAS formuló recurso de apelación contra el auto que negó su solicitud probatoria, aduciendo que debía prevalecer el derecho sustancial sobre el procedimental, máxime cuando el medio de prueba requerido era pertinente, conducente y útil. 5.3. Por su lado, la apoderada de la parte actora impugnó la sentencia, reparando que el juez realizó una indebida valoración probatoria, tras confundir los presupuestos de legalidad del contrato de corretaje con los de existencia de dicho negocio jurídico.
También reclamó que no se tuviera en cuenta la intención de las partes en la celebración del convenio, las normas sustanciales sobre la 1 “…sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley…”. 4 oferta, ni la gestión mercantil realizada por el demandante para la consecución del inmueble, privando al demandante de su justa retribución económica. 5.4.
Finalmente, con la sustentación del recurso de apelación, solicitó la nulidad de lo actuado en la audiencia de instrucción y juzgamiento, petición que fue rechazada mediante auto 032 del 25 de febrero de 2025. 6. REPLICA: AGUNSA COLOMBIA SAS defendió la valoración probatoria efectuada por el juez de primera instancia y enfatizó que la parte actora no probó los elementos constitutivos del contrato de corretaje. 7.
CONSIDERACIONES: 7.1. En virtud de lo dispuesto en el artículo 3232 del Código General del Proceso, inicialmente corresponde definir el recurso de apelación propuesto contra el auto 821 del 04 de octubre de 2024 - corregido en providencia del 09 de octubre de 2024 - mediante el cual se negó una solicitud probatoria de AGUNSA COLOMBIA SAS. 7.2.
El problema jurídico que plantea el auto apelado se centra en determinar ¿Si procedía el decreto de la prueba solicitada por la demandada, consistente en oficiar a la Cámara de Comercio de Buenaventura para que certificara la costumbre mercantil sobre comisiones en el contrato de corretaje, cuando no acreditó haber realizado ninguna gestión para obtener dicho documento? 7.2.1.
Como punto medular, el inciso segundo del artículo 173 del Código General del Proceso señala que: “el juez se abstendrá de ordenar la práctica de las pruebas que, directamente o por medio de derecho de petición, hubiera podido conseguir la parte que las solicite, salvo cuando la petición no hubiese sido atendida, lo que deberá acreditarse sumariamente” (Negrilla fuera del texto) 7.2.2.
El cumplimiento de la citada disposición NO constituye una simple formalidad como se planteó ligeramente en el recurso. Su aplicación materializa el derecho a la igualdad y lealtad procesal, aunado a que optimiza el principio de carga de la prueba en sentido formal y material, permitiendo distribuir las responsabilidades probatorias entre los sujetos procesales y la efectividad de la función jurisdiccional.
Así lo resaltó la Corte Constitucional en la sentencia C099 de 2022: 2 “(…) en caso de apelación de sentencia, el superior decidirá en esta todas las apelaciones contra autos que estuvieren pendientes, cuando fuere posible”. 5 (…) La satisfacción de los principios de igualdad material de las partes y lealtad procesal perseguidos con la adjudicación de consecuencias negativas a las partes que no aporten las pruebas que podían conseguir directamente o mediante derecho de petición, no implica una afectación mayor a otros derechos.
Además de que la afectación que se detecta en estos casos, derivada de perder la oportunidad procesal de aportar pruebas en favor, está justificada a la luz de la razonabilidad y admisibilidad constitucional de las normas demandadas entendidas como cargas procesales. (…). En relación con la frase final del inciso segundo del artículo 173 del CGP demandado, se trata de la hipótesis analizada más arriba consistente en que el juez tiene la posibilidad de abstenerse de decretar la práctica de pruebas tras verificar que las mismas pudieron haber sido aportadas al proceso por la parte interesada, pues se demuestra que estaba en posición de conseguirlas directamente o mediante derecho de petición. Se reitera que la consecuencia inmediata de esta norma es que se pierda la oportunidad procesal de aportar pruebas en favor.
Frente a lo que se reitera también, de un lado que no es desproporcionado no decretar una prueba por el incumplimiento de una carga procesal, pues el juez tiene el deber mantener el principio de lealtad procesal, así como la igualdad material de las partes, para poder preservar un escenario de imparcialidad. Y de otro lado, la aplicación de la excepción cuando se demuestre que la prueba no se pudo conseguir directamente o que, habiéndose solicitado por derecho de petición, éste no se respondió. (Negrilla fuera del texto) 7.2.3.
Bajo este prisma, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia consideró que la decisión de acceder al recaudo de una prueba que pudo haber obtenido la parte, constituye una vía de hecho susceptible de amparo constitucional. En sede de tutela precisó: Por tanto, como la demandante en el proceso criticado no atendió la aludida carga procesal, lo correcto era confirmar el rechazo de su solicitud probatoria para el recaudo de la prueba documental referida con antelación, lo que no hizo el funcionario acusado, equivocación que lo llevó a incurrir en el desatino que se acaba de dilucidar.
(…) De modo que, como la Corporación convocada se equivocó al autorizar oficiar para la obtención de unas copias auténticas de la referida actuación penal en contravía de lo dispuesto en la parte final del inciso segundo del canon 173 procedimental, se impone conceder el amparo rogado únicamente frente a dicho punto 3. (Negrilla fuera del texto) 7.2.4.
En conclusión, si la sociedad demandada pretendía acreditar la costumbre mercantil atinente al valor de la comisión en el contrato de corretaje mediante la certificación de la cámara de comercio de Buenaventura, debía solicitarla a esa entidad. No obstante, asumió una postura absolutamente pasiva en torno el recaudo de la prueba que pretendía aportar al proceso, razón por la cual, no quedaba otro camino que negar su requerimiento, como en efecto lo hizo el juez de instancia. Por tanto, se CONFIRMARÁ el auto apelado, con la consecuente condena en costas por motivo de la improsperidad del recurso (Numeral 1, artículo 365, Código General del Proceso). 7.3.
Pasando al recurso interpuesto contra la sentencia, advierte la Sala que se encuentran presentes los presupuestos procesales y no se observa causal de 3 Sentencia STC 16295 del 2024. M.P. Fernando Augusto Jiménez Valderrama. 6 nulidad que pueda invalidar la actuación surtida, ni impedimento alguno para proferir la decisión de fondo que en derecho corresponda. 7.4.
El problema jurídico que ocupa la atención de la Sala se centra en determinar: ¿Si las gestiones de asesoría inmobiliaria efectuadas por el demandante materializan los presupuestos de existencia del contrato de corretaje, cuando no estableció la conexión entre vendedor y comprador para la celebración del negocio jurídico cuya comisión reclama? 7.4.1.
Para dar respuesta al anterior planteamiento, resulta útil memorar que el artículo 1495 del Código Civil define el contrato como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. A partir de esta noción, la jurisprudencia ha reseñado que: El sistema legal nacional determina requisitos de existencia y de validez del negocio jurídico.
Los primeros lo forman y permiten que se perfeccione. A ese respecto, el Código Civil establece la capacidad, el consentimiento, la causa y el objeto, así como, en algunos casos, una solemnidad. Solo si el acto existe, adquieren especial relevancia los elementos de validez: la capacidad de ejercicio, el consentimiento sin vicios, y la licitud del objeto y la causa4.
(Negrilla fuera del texto) 7.4.2. Pues bien, los reparos principales del recurso de apelación se circunscriben a dos de los elementos de existencia. De un lado, la parte actora esgrimió que el a quo confundió el objeto del contrato con su ejecución; y de otro, adujo que no tuvo en cuenta la intención o voluntad de las partes, ni la materialización consensual del convenio.
No obstante, como se expondrá a continuación, la sentencia no incurrió en los defectos endilgados. 7.4.3. Para empezar, debe reconocerse que el objeto contractual no tiene una definición unívoca. El Código Civil lo aborda al menos en tres sentidos distintos5: i) como referencia a la operación jurídica concreta (artículo 1523); ii) para definir el tipo de obligación: dar, hacer o no hacer (artículo 1517); y iii) en mención a la cosa que se pretende dar o entregar (artículo 1518). 7.4.4.
A su turno, el artículo 1501 ibidem precisa que el objeto o el contenido jurídico6 de cada acto está integrado por tres clases de elementos: esenciales, de la naturaleza y accidentales. Los primeros, lo constituyen aquellas cosas sin las cuales el contrato no produce efecto alguno o degenera en otro diferente. Los de la naturaleza, son aquellos que, no siendo esenciales se entienden pertenecerle.
Finalmente, los accidentales, son contenidos que se agregan al convenio a través de cláusulas especiales. 4 Sentencia SC 3294 de 2024. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 5 Ospina Fernández Guillermo; Ospina Acosta Eduardo, Teoría General del contrato y de los demás actos o negocios jurídicos. Cuarta edición. Editorial Temis S.A. 6 Ibidem. 7 7.4.5.
La relevancia de estos elementos está marcada en el inciso segundo del artículo 898 del Código de Comercio, en cuanto determina que: “será inexistente el negocio jurídico cuando se haya celebrado sin las solemnidades sustanciales que la ley exija para su formación, en razón del acto o contrato y cuando falte alguno de sus elementos esenciales”.
(Negrilla fuera del texto) 7.4.6. El marco normativo expuesto es suficiente para abordar el estudio de los elementos de existencia del contrato de corretaje. Se trata de un negocio mercantil consensual, bilateral y típico, regulado en los artículos 1340 y siguientes del Código de Comercio, definido por la jurisprudencia así: Es un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas 7.
(Negrilla fuera del texto) 7.4.7. Del anterior concepto es claro que la obligación del corredor de acercar, relacionar o poner en contacto a las partes para la celebración de un negocio jurídico es un presupuesto de existencia del contrato de corretaje, puesto que constituye su objeto y elemento esencial. Así lo ha reconocido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: (…) en el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional.
Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto8. (Negrilla fuera del texto) De manera más contundente, la Sala de Casación Laboral de la alta Corporación anotó: Así, se tiene que a pesar de su intervención en aquella negoción y que su gestión profesional fue eficaz para que la misma llegara a feliz término, es decir, al materializarse la compraventa de los terrenos propiedad de la enjuiciada, no se encuentran presentes las otras exigencias para tener que dicha relación contractual estuvo regida por un contrato de corretaje, se itera, particularmente aquella que hace alusión a poner en contacto o relacionar a las partes (…) (Negrilla fuera del texto) 9 7.4.8.
Con base en lo anterior, resulta inminente el fracaso del argumento planteado en el recurso, según el cual la obligación del corredor de relacionar a los contratantes para la celebración de un negocio jurídico no hace parte de los elementos de existencia del contrato de corretaje, pues aquella constituye nada menos que su objeto, debiendo quedar plenamente establecida para el éxito de la pretensión declarativa. 7 Sentencia SC 008 de 2021.
M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 8 Sentencia SC 17005 de 2014 citada en la sentencia SC 008 de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 9 SL 1532 de 2021. M.P. Gerardo Botero Zuluaga. 8 7.4.9. En cuanto al presupuesto de la voluntad, tratándose el corretaje de un convenio consensual, la oferta y aceptación pueden ser verbales y tácitas.
Sin embargo, deben quedar plenamente acreditadas, de modo que la manifestación de voluntad confluya con actos inequívocos de ejecución del objeto convenido. En palabras de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: (…) <bien claro ha de quedar que ese tratamiento dúctil de la ley no traduce, en modo alguno, que el contrato se dé por establecido donde no está probado.
El acuerdo de voluntades, así sea el tácito, debe tener comprobación contundente. Vale decir, la mayor o menor consensualidad de un negocio jurídico no significa permisividad probatoria. No. Todo consenso debe estar plena y cabalmente acreditada>. El corredor tiene, pues, una primera obligación consistente en desplegar sus esfuerzos para conseguir interesar a una tercera persona en el negocio que el proponente desea concluir, con la finalidad de relacionarlos, de ponerlos en contacto.
A su cargo corren además otras obligaciones, como la prevista en el artículo 1344 del Código de Comercio, referida a “comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma puedan influir en la celebración del negocio”. Pueden asimismo deducirse deberes de confidencialidad, o de imparcialidad cuando ha recibido el encargo de dos personas distintas y eventualmente partes contrapuestas en un contrato (Garrigues) así como la de atender las instrucciones recibidas del comitente.
De suerte que la ejecución del corretaje propuesto significará, para el corredor, el comienzo de esas actividades tendientes a la consecución del tercero interesado así como el de brindar la información pertinente en los términos ya anotados. Al paso que para el interesado en la mediación, esa ejecución inequívoca deberá corresponder a las obligaciones y los deberes, si se quiere, secundarios de conducta que son inherentes a la relación negocial de que se trata, puesto que el pago de la comisión es prestación que debe honrar una vez nazca, y ello acaece ya celebrado el negocio entre el “encargante” y el “tercero”10.
(Negrilla fuera del texto) 7.4.10. En el presente asunto, la solicitud de declaración de existencia del contrato verbal de corretaje implicaba la evaluación de los actos efectuados por cada una de las partes de cara a la ejecución de lo convenido, pues sólo a partir de allí, podía extraerse la manifestación de su consentimiento en la celebración del negocio. 7.4.11.
Dicho esto, tampoco le asiste razón al recurrente cuando denuncia que el a quo no tuvo en cuenta la intención de las partes, ni las reglas sobre la oferta. En puridad, lo que ocurrió fue que evaluó tales elementos a la luz de los actos efectuados por cada parte, como lo establece la jurisprudencia, concluyendo que no se había materializado entre ellos el contrato cuya declaración se pretende. 7.4.12.
Ahora, en torno al análisis de los medios de prueba que soportaron tal conclusión, la Sala no encuentra ningún desatino, en especial, porque son hechos indiscutidos que el demandante no puso en contacto a las sociedades demandadas, no las relacionó, ni efectuó ninguna labor orientada a que se 10 SC 11815 de 2016. M.P. Margarita Cabello Blanco. 9 conocieran y suscribieran el contrato de compraventa sobre el inmueble referido en la demanda. 7.4.13.
Nótese que el demandante confesó al rendir el interrogatorio11que su labor de intermediación se rige por el principio de “confidencialidad” y que, bajo esa máxima, los predios que ofreció desde noviembre de 2021 hasta agosto de 2022 a la sociedad AGUNSA COLOMBIA S.A.S estaban identificados con un “código” y no contenían el nombre de los propietarios.
Así lo explicó al detallar la gestión que adelantó con esta sociedad: Juez: ¿Cómo fue ese acercamiento con AGUNSA? Demandante: EL 19 de noviembre del año 2021, me contactó el ingeniero RENÉ RODRÍGUEZ que trabajaba como, daba asesorías a esta empresa AGUNSA y me llegó a la oficina de AGUNSA Buenaventura, donde operaba el administrador o coordinador en Buenaventura o gerente, no sé el cargo allí, que se llama ALIRIO BARRIOS JIMÉNEZ, era administrador regional de AGUNSA, el cual me solicitó el servicio de corretaje para que le ofreciera los inmuebles que tuviéramos para que ellos iban a llevar un proyecto logístico aquí en Buenaventura, un patio logístico y necesitaban un área de un terreno para ellos comprar, en lo posible no fuera mayor de 20 mil metros cuadrados, que estuviera en zona industrial portuaria, de acuerdo al POT e iniciamos ese proceso a través de la RegionalLuego, cuando él se retiró de la empresa que nos comunicaron, entonces me comunicó directamente el gerente de operaciones, el ingeniero JORGE FRANCO de AGUNSA, para informarme que iba a continuar con ellos a nivel nacional el corretaje inmobiliario para que le enviara toda la información y continuamos con el proceso.
Le seguí enviando todos los documentos donde esta justamente el terreno RZ que yo lo coloco con siglas, eso es una manera estratégica y de política de las inmobiliarias, a fin de preservar la seguridad y la confidencialidad de nuestro cliente vendedor, entonces lo mandamos RZ y si obviamente mandamos las características de los inmuebles y en ese pues enviamos ese ofrecimiento de ese terreno objeto de la presente reclamación (…) Se le envió todo este paquete igualmente a JORGE FRANCO, el gerente de operaciones y seguimos trabajando el corretaje durante varios meses hasta el momento que él me dijo que eso lo asumía directamente, me llamó, para decirme vea a partir de ahora va a asumir directamente este caso el gerente general, RODRIGO CAMACHO.
RODRIGO CAMACHO se comunicó conmigo y varias veces hablamos para pedirle información e igualmente comenzamos un proceso de corretaje inmobiliario (…) (Énfasis de la Sala) Por la misma razón, tampoco le informó a RODRIGO SALAZAR, representante de la sociedad INVERSIONES ALIANZA S.A que el posible cliente para la venta del lote de su propiedad era la sociedad AGUNSA COLOMBIA SAS, aceptando además que no suscitó ningún contacto o reunión entre las partes contratantes, por cuanto el comprador le había informado que no le interesaba el terreno. Así lo relató en su declaración: Juez: ¿Usted le mencionó a INVERSIONES ALIANZA que existía un comprador o un posible comprador? 11 A partir del minuto 35:50, Archivo 058 Parte4Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 10 Demandante: Como le expliqué al principio, la política de la empresa es blindar – sobre todo en Buenaventura – blindar la seguridad siempre de nuestro cliente vendedor y cuando conseguimos cliente el comprador, pero el cliente comprador dice que le interesa el terreno, en ese momento de interesarle ya le manifiesta uno a su cliente vendedor, abre las cartas sobre la mesa, los cita a los dos, para ahora sí para comenzar a hacer la negociación. En este caso, como le expliqué también al principio, el señor gerente general de AGUNSA, RODRÍGO CAMACHO, me dijo que NO le interesaba ese terreno, como no le interesaba pues no tenía porque decirle a mi cliente que no le interesa.
Esa es una política general que guardamos confidencialidad, de blindaje de nuestro cliente vendedor, por las seguridades que exige Buenaventura y por una seguridad de política inmobiliaria. Entones no le decimos, pero en este caso atípico me saltaron y cuando me di cuenta, el terreno que me dijo no le interesaba y por esa razón consecuencia nunca, pues no tenía por qué decirle a mi cliente vendedor, un comprador que no le interesa, es decir, era perder tiempo.
(…) por eso le ofrecí cualquier cantidad de otros (…) yo creo que más veinte o treinta inmuebles más, porque ese me dijo que no le interesaba, pero resultó comprando, asaltando la buena fe, el terreno que me dijo que no le interesaba y que se lo había ofrecido como conta en todos los ofrecimientos hechos. (…) Juez: Ahora hablemos del negocio jurídico de corretaje con la sociedad INVERSIONES ALIANZA ¿cómo se suscitó? Demandante: a RODRIGO – representante de INVERSIONES ALIANZA – lo conocía y le dije (…) tengo un cliente que necesita un terreno, entonces él me dijo claro aquí está el mío, me dio el valor, me dio toda la información correspondiente y hablé con él y me autorizó para que hiciera ese corretaje y lo ofreciera al cliente, cuando el cliente me lo rechazó, ósea RODRIGO CAMACHO, GERENTE DE AGUNSA me dijo “no me interesa, me interesa solo 20 mil metros cuadrados”, entonces volví a llamar a RODRIGO SALAZAR de INVERSIONES ALIANZA, entonces le digo, hombre Rodrigo el cliente mío, y yo no digo quien es el cliente por reserva hasta que no me lo confirmen, por políticas de reserva de la empresa y de guardar la confidencialidad de mi cliente y por tema de seguridad, entonces le dije el no necesita sino 20 mil ¿puedo fraccionar ese terreno, me autoriza fraccionarlo para ofrecer solo 20? Me dijo capital hágale (…) hicimos la división y le ofrecimos 20 mil metros cuadrados y aquí consta el correo enviado al señor RODRIGO CAMACHO (…) y le mandé los 20 mil metros cuadrados para venta, de tal manera que el cliente RODRIGO SALAZAR, claro el me autorizó hacerlo, hablé varias veces con él. (…) Luego de que se hizo este negociado, entonces fui yo a buscarlo a Pereira, es más él me dijo, no si capitán, lo que pasa es que como usted no me había dicho.
No es que yo no le podía decir a usted, porque es que el cliente me lo rechazó, y yo por blindar su seguridad, por confidencialidad de la empresa, por política de la empresa no le doy el nombre, le entrego la información y con el código RZ, quiere decir RODRIGO SALAZAR, yo lo codifico y obviamente con las características, por esa razón no lo hice, porque RODRIGO CAMACHO me dijo que no le interesaba.
Juez: ¿Le dijo a RODRIGO SALAZAR quien era el cliente o el posible cliente que estaba interesado en comprar? Demandante: le dije a RODRIGO: tengo un cliente. Hasta tanto como política inmobiliaria no concertemos el negocio y el cliente comprador me diga “me interesa”, en ese momento que le interesa entonces ahora si yo reúno a las partes (…) ahora si presento a comprador y al vendedor, antes no. (Énfasis de la Sala) 7.4.14.
Lo reseñado por el actor coincide con todos los medios de prueba recaudados, de los cuales el a quo extrajo con atino lo fundamental para la resolución del asunto, como se verá a continuación. 11 7.4.14.1. Los documentos aportados con la demanda evidencian que el actor suministró información al gerente general de AGUNSA COLOMBIA SAS en torno a los inmuebles que podrían ser de su interés en Buenaventura.
No obstante, de ninguna manera se aprecia que concertara un acercamiento entre los contratantes. Por el contrario, reinó un completo hermetismo sobre la identidad de sus clientes, al punto que la relación de los bienes NO contenía el nombre del propietario, ni el número de matrícula inmobiliaria. Así consta en el plenario: i) Comunicación del 08 de agosto de 202212 ii) Comunicación del 23 de agosto de 202213 iii) Comunicación del 18 de agosto de 2022 por parte de AGUNSA COLOMBIA SAS sobre inconsistencias en los certificados de uso de suelos14. 12 Página 19, archivo 001, cuaderno primera instancia. 13 Página 21, archivo 001, cuaderno primera instancia. 14 Página 19, archivo 001, cuaderno primera instancia. 12 iv) Comunicación de AGUNSA COLOMBIA SAS donde expone inconformidad por las inconsistencias que se advierten entre los propietarios que aparecen en el certificado de uso de suelos y los referidos por el demandante en sus comunicaciones.
Correo del 19 de agosto de 202215: v) Comunicación del 19 de octubre de 202216 dirigida por MARCO FIDEL CRUZ MARTINEZ a RODRIGO CAMACHO de AGUNSA COLOMBIA SAS. 15 Página 23, archivo 001, cuaderno primera instancia. 16 Página 15, Archivo 001, Cuaderno Primera Instancia. 13 En resumen, ninguno de los documentos relacionados da cuenta de una labor de acercamiento entre las sociedades demandadas, esencial en el contrato cuya declaración se pretende, como lo concluyó el juez de primera instancia. 7.4.14.2.
En sintonía con las evidencias documentales, el representante de AGUNSA COLOMBIA SAS al rendir su interrogatorio17 relató que el demandante 17A partir del minuto 2:21, Archivo 058 Parte4Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 14 efectuó una labor de asesoría en torno a los inmuebles que podrían ser de interés de la empresa en Buenaventura, pero nunca propició el contacto con los propietarios de los terrenos, enfatizando además que los predios estaban identificados con códigos, como lo expuso el promotor. 7.4.14.3.
A su turno, RODRIGO SALAZAR representante de INVERSIONES ALIANZA SA refirió18 que el promotor nunca le presentó cliente, tal y como lo afirmó el mismo demandante en acatamiento de su política de confidencialidad. Luego, cuando le preguntaron sobre la forma cómo se materializó el negocio, enfatizó que WILFRIDO GAMBOA lo contactó con el comprador y fue a él quien le pagó la comisión. 7.4.14.4.
Tal versión encontró respaldo en el testimonio del mismo WILFRIDO GAMBOA quien relató19 la forma como se apresuró en acercar a los posibles contratantes. También, guardó coherencia con el relato de ALFREDO CEBALLOS20 quien hizo el contacto entre aquél y las sociedades demandadas, así como por CHANI CORTES VALENCIA21 encargada de expedir los cheques para el pago de la comisión en favor de WILFRIDO GAMBOA. 7.4.14.5.
Continuando con el estudio de los testimonios recaudados a instancia del demandante, de plano se advierte que no tienen el alcance demostrativo que pretende otorgársele en el recurso. En puridad, ninguno aportó información distinta a la que ya fue analizada y los demás datos que pudieron exponer, en realidad confirman la ausencia del aludido contrato de corretaje.
Nótese que JAIRO ANTONIO DOMÍNGUEZ22 administrador del establecimiento de comercio INVERGLOBAL INMOBILIARIA del cual es propietario el actor, confirmó que los predios ofertados a la sociedad AGUNSA COLOMBIA SAS eran identificados con “códigos” y no contenían los nombres de los titulares del derecho de dominio, situación que ya está más que decantada.
Luego, cuando indagaron sobre el convenio que tenía el promotor con AGUNSA COLOMBIA SAS refirió que “ellos se acercaron solicitando la información de los predios y se les suministró”, pero no hizo ninguna mención - así fuese tangencial - a alguna gestión o solicitud de contacto entre los contratantes. Por lo demás, EDUARDO SUAREZ23 y RENE RODRÍGUEZ24 no dieron detalles del convenio que tenía el actor con AGUNSA COLOMBIA SAS, pero si relataron que ambos le ofrecieron predios a dicha sociedad, lo que evidencia el interés y la 18A partir del minuto 2:51, Archivo 058Parte4Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 19A partir del minuto 1.10, Archivo 056Parte2Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 20A partir del minuto 1:48, Archivo 056Parte2Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 21A partir del minuto 2:04, Archivo 056Parte2Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 22A partir del minuto 34:39, Archivo 055Parte1Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia. 23 A partir del minuto 2:16, archivo 055Parte1Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia 24 A partir del minuto 2:41, archivo 055Parte1Audiencia.mp4, cuaderno primera instancia 15 participación de múltiples actores en el ofrecimiento de terrenos a la sociedad demandada y en la celebración del negocio que finalmente no pudo concretar el demandante. 7.4.15.
En conclusión, los medios de prueba denotan las siguientes situaciones incontrovertibles que fueron acertadamente advertidas por el a quo: primero, el demandante ofreció diversos predios a la empresa AGUNSA COLOMBIA SAS de acuerdo con los requerimientos por ella efectuados; segundo, el promotor tenía una política de confidencialidad que implicó que NO pusiera en contacto a las sociedades demandadas hasta tanto aquél tuviese definido el negocio, lo que nunca ocurrió; y tercero, el acercamiento entre los contratantes para la celebración de la compraventa sobre el inmueble identificado con el número de matrícula inmobiliaria 372-54415 nunca lo propuso el demandante. 7.4.16.
Ante este panorama, no quedó acreditado ninguno de los requisitos de existencia del contrato de corretaje, como lo son la voluntad y el objeto. Si se partiera de la base que la solicitud de información de predios efectuada por AGUNSA COLOMBIA SAS estaba dirigida a formalizar el contrato de corretaje como lo sostiene el demandante, es palmario que este NO demostró su aceptación. Para ello, era indispensable que efectuara actuaciones inequívocas orientadas a contactar a las partes y a suministrar la información para generar dicho acercamiento, pero esta gestión fue completamente omitida, pues los datos de identificación del predio y su propietario se mantuvieron en absoluto secreto, al punto que el actor no supo explicar en su declaración por qué consideró que su gestión fue determinante para la celebración del negocio, cuando manejó con extrema reserva la información. Idéntico contexto se presentó con la sociedad INVERSIONES ALIANZA SA, pues nunca le refirió el posible cliente de su predio, como quedó decantado en el proceso, resultando ausente el elemento esencial que define el objeto del contrato de corretaje. 7.4.17.
Se insiste, para la Sala no queda duda que el demandante si atendió requerimientos de la SOCIEDAD AGUNSA COLOMBIA SAS, pero NO ejecutó la única labor relevante de cara al objeto del contrato de corretaje, que se circunscribía a poner en contacto a las partes. En palabras de la Corte Suprema de Justicia: “lo determinante en el contrato de corretaje, no es el volumen de actos llevados a cabo por el intermediario, sino su acción efectiva para contactar a los contratantes a fin de que estos realicen un negocio jurídico” 25. 25 Sentencia SL 13883 de 2021.
M.P. Donald José Dix Ponnefz. 16 7.5. De conformidad con lo expuesto, concluye la sala que fue acertada la decisión del funcionario judicial de primera instancia, razón por la cual, se confirmará la sentencia apelada, con condena en costas de la instancia a cargo del demandante, por motivo de la improsperidad del recurso, las cuales se encuentran causadas por la carga de vigilancia que demandó a la contraparte el trámite de la apelación (art. 365 núm. 1° del Código General del Proceso). 8.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE GUADALAJARA DE BUGA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto 821 del 04 de octubre de 2024, corregido por auto 827 del 09 de octubre de 2024, de acuerdo con lo expuesto en el acápite considerativo que antecede.
SEGUNDO: CONFIRMAR de manera integral la sentencia apelada de fecha y procedencia conocidas, en atención a los razonamientos expuestos.
TERCERO: CONDENAR EN COSTAS de esta instancia a los recurrentes por virtud de la improsperidad de sus impugnaciones (núm. 1° del art. 365 del Código General del Proceso).
CUARTO: DEVOLVER los expedientes al Juzgado de origen, una vez se fijen por la ponente las agencias en derecho causadas en el trámite del presente recurso de apelación.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, BARBARA LILIANA TALERO ORTIZ Magistrada Ponente 17 MARIA PATRICIA BALANTA MEDINA Magistrada FELIPE FRANCISCO BORDA CAICEDO Magistrado Rad. 76-109-31-03-003-2023-00065-01 y 02 Firmado Por: Barbara Liliana Talero Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 005 Civil Familia Tribunal Superior De Buga - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1448c35ab8cacee30fe489b3ba8393d92ed855662bd8bf0b601ca723b2a9586b Documento generado en 19/11/2025 04:48:03 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica