República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., veintinueve (29) de enero de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandante Demandados Radicado Instancia Decisión Verbal – Restitución de Inmueble Arrendado Ilovin S.A. Estacionamientos Lugano S.A.S. Marco Antonio Rodríguez García 110013103 045 2021 00552 01 Segunda Sentencia Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de 22 de enero de 2025.
Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 16 de agosto de 2024 por el Juzgado 57 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto en referencia1. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 En el subsanado escrito inaugural la sociedad demandante solicitó: i) se declare la terminación del contrato de arrendamiento que suscribió como arrendadora con el Estacionamiento Lugano S.A.S., en condición de arrendataria y con Rodríguez García, en calidad deudor solidario, por incumplimiento de este negocio jurídico y la vulneración de normas de orden público, respecto del predio 1 Proceso recibido por el Tribunal el 26 de agosto de 2024.
Cuaderno de segunda instancia, archivo 03: Acta de reparto. 2 Cuaderno de primera instancia, archivo 02 y 07 “EscritoDemanda” y “SubsanacionDemanda” T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 ubicado en la calle 53 No. 25-40 de Bogotá; ii) en consecuencia, se ordene la restitución del inmueble; iii) que no se escuche a la parte pasiva hasta que se verifique el pago de los cánones que se causen durante la actuación; y iv) se le condene al pago de $500.645.520 por la cláusula penal. 2.
Fundamentos fácticos de las pretensiones 2.1. El 1º de febrero de 2009 suscribió contrato de arrendamiento de inmueble para uso comercial con la sociedad Parqueaderos Lugano Ltda. hoy Estacionamientos Lugano S.A.S. en relación con el bien mencionado, en el que se estipuló una vigencia de 10 años, con renovación automática por ese mismo lapso. 2.2.
En la cláusula décima segunda fue pactada la pena equivalente a 24 cánones de arrendamiento vigentes al momento del incumplimiento contractual; en la décima séptima se estipuló que el arrendatario tenía la facultad de realizar mejoras locativas, las que asumiría de su patrimonio; en la vigésima tercera y vigésima cuarta, se acordó que los permisos de funcionamiento del establecimiento de comercio estarían a cargo de la parte arrendataria. 2.3.
En enero de 2019, la sociedad arrendataria le remitió comunicación en la que informó que habían sido requeridos por el Cuerpo Oficial de Bomberos de Bogotá, para que llevaran a cabo la implementación de un sistema de aspersores para la contención de incendios, escrito en el que solicitó que fuera esa compañía la que asumiera los costos, con el argumento que eran mejoras necesarias. 2.4.
El 1º de febrero de 2019 el contrato se renovó de forma automática por otros 10 años. 2.5. El 22 de marzo de 2019 le remitió misiva a la parte demandada en la que le indicó que era esa sociedad la que debía asumir los costos. 2.6. El 26 de octubre de 2020 presentó petición ante la Secretaría Distrital de Gobierno de Bogotá, para aclarar a quién correspondía esta adecuación; 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 institución que el 19 de noviembre de ese año le manifestó que estaba a cargo de la persona natural o jurídica que desarrollaba la actividad económica. 2.7.
El 17 de febrero de 2021 requirió a la demandada para que efectuara la contratación de los aspersores; sin embargo, ésta manifestó el 24 de marzo de esa misma anualidad, que era de su resorte, pero que en todo caso iniciaría la implementación de las obras. 2.8. En las comunicaciones de 27 de abril y 19 de mayo de 2021 la Subdirección de Gestión de Riesgo del Cuerpo Oficial de Bomberos de esta ciudad, le respondió que de conformidad con el art. 42 de la ley 1523 de 2012 la persona natural o jurídica que genere el riesgo debía implementar las medidas. 2.9.
Al verificarse la falta de cumplimiento en la instalación de obras de aspersores para la mitigación de incendios, el 1º de julio de 2021 remitió comunicación a la pasiva en la que declaró la terminación unilateral del contrato de arrendamiento por desacatar normas de orden público; reclamó el pago de la cláusula penal; y la restitución del bien. 2.10.
El 29 de julio de 2021 la demandada le respondió que rechazaba las causales de terminación del contrato, porque de su parte había cumplido con este acto jurídico. 2.11. No ha sido posible la recuperación del predio, pese a la configuración de causales para culminar el vínculo contractual y a que se generó un riesgo para los trabajadores y usuarios del parqueadero. 3.
Posición de la parte demandada La sociedad Estacionamiento Lugano S.A.S: contestó el libelo, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “la obligación de dotar el inmueble de un sistema de detección y extinción de incendios está en cabeza de la sociedad demandante”, b) “excepción de contrato no cumplido por parte de la sociedad demandante”, c) “inexistencia de incumplimiento contractual en cabeza de la sociedad demandada”, 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 d) “inexistencia de los presupuestos legales para la terminación del contrato de arrendamiento y consecuente improcedencia de la restitución solicitada”, y e) “genérica”3.
Marco Antonio Rodríguez García: contestó el libelo, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “inexistencia de incumplimiento del contrato por parte de las demandadas”, b) “de la obligación de realizar la instalación del sistema de detección y extinción de incendios en cabeza de Ilovin S.A.” y c) “genérica”4. 4.
Sentencia de Primera Instancia5 En decisión del 16 de agosto de 2024 el juez de primer grado resolvió: “Primero declarar probada la excepción, denominada de inexistencia del incumplimiento del contrato por parte de las demandadas. Segundo negar las pretensiones demandatorias. Tercero condenar en costas a la parte demandante y liquídense por secretaría incluyendo como agencia en derecho la suma de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS ($5.800.000.oo) a favor de la parte demandada”.
Al efecto motivó: - En este caso se pretende la restitución de un inmueble dado en arrendamiento celebrado entre las partes el 1º de febrero de 2009, se invoca como causal de incumplimiento en los hechos las cláusulas vigesimotercera y cuarta y la vulneración de normas de orden público, porque en el libelo se afirma que ocurrió una falta de implementación en el sistema de detención y extinción de incendios. - Del examen de las comunicaciones enviadas por bomberos, se concluye que debe ser la parte actora, la que en principio debía cumplir con ese requerimiento y no la demandada, como se afirma en el escrito introductorio. 3 Cuaderno No. 01, pdf No. 039 4 Cuaderno No. 01, pdf No. 041 Cuaderno principal, archivos 092, 093 y 094 “AudienciaArticulos372y373CGP”, “AudienciaArticulos372y373” y “ActaAudienciaArticulos372y373”, audiencia del archivo 092 minuto 2:46:57 a 3:10:07 y audiencia del archivo 093 minuto 0:00 a 28:26. 5 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 - La demandante pretende desconocer que las adecuaciones que se deben realizar son útiles, ya que con ellas se busca evitar que el bien resulte afectado con la responsabilidad en la que puede verse envuelto por quienes ejercen la actividad comercial.
Además, el arrendatario no está autorizado para realizar reparaciones más allá de la simple conservación del inmueble. - En este evento se aduce el incumplimiento de las cláusulas vigésima tercera y vigésima cuarta del contrato, las que consagran los permisos que debe tramitar el arrendatario ante la alcaldía; sin embargo, si el mismo no tramita estas licencias a la actora eso no la afecta. - En la cláusula décima séptima se establece una prohibición de realizar mejoras sin autorización que no fueran locativas, la demandante indicó que en 2021 permitió efectuarlas, pero eso no implica un incumplimiento y más si se toma en cuenta el alto costo de poner los aspersores; del examen de la cláusula décima cuarta que prevé las causales de terminación con las aducidas en la demanda no se ve que estas se circunscriban a lo alegado en el libelo. - La ley 400 de 1997, modificada por la ley 1229 de 2008 y el decreto 926 de 2010, modificado por el decreto 093 de 2011, se refieren a normas para el diseño y construcción, y sismorresistencia de una obra nueva, pero no hace alusión a las edificaciones que existen hace un tiempo, como en la que se encuentra ubicado el parqueadero. - En los casos en que el comerciante incumple las normas de orden público, lleva a consecuencias como el cierre del negocio, pero no la finalización del contrato. 5.
Recurso de Apelación6 Inconforme la demandante precisó: 6 Cuaderno principal, archivos 092, 093 y 094 “AudienciaArticulos372y373CGP”, “AudienciaArticulos372y373” y “ActaAudienciaArticulos372y373”, audiencia audiencia del archivo 093 minuto 29:32 a 38:45 5 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 - El fallo vulnera los artículos 176 y 281 del Código General del Proceso y el canon 1993 del Código Civil. - En la parte motiva se asumió que hay una destinación específica para el uso del bien inmueble, pero en todo caso la demandada podía ejercer cualquier otra actividad de comercio lícita, ya que así fue precisado en el contrato. - El arrendatario debió efectuar la mejora con derecho al reembolso de aquellos dineros y más si se toma en cuenta que el a quo manifestó que las cargas de implementación de medidas eran útiles para ambos extremos procesales, por lo que también le asistía la responsabilidad. - En la parte motiva se precisó sobre la responsabilidad de cada uno de los sujetos procesales respecto de las adecuaciones, pero en el resuelve no se hizo mención expresa a este punto. - En este caso la demandada sigue en ejercicio de su actividad comercial, pese a que unas normas de orden público fueron vulneradas. - Se concluyó que la obligación de implementación de un sistema de prevención de incendios recae en el propietario del predio, y no en el arrendatario, aun cuando la ley prevé que tal carga recae en este último7. - Esta obligación es propia del comerciante que busca desplegar la actividad del servicio de parqueaderos en esta ciudad, de acuerdo con el art. 1997 del Código Civil, la disposición 118 del Código de Policía de Bogotá, la regla 87 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, el canon 43 de la ley 1523 de 2012, el precepto 1998 del C.C., la ley 400 de 1997, modificada por la ley 1292 de 1998 y el decreto 926 de 2010, modificado por el decreto 092 de 2011, y el título J de la norma de sismorresistencia. 7 Cuaderno del Tribunal, pdf No. 006 “Sustentacion” 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 - No se analizó que la arrendataria tenía la carga de cumplir sus obligaciones legales y contractuales, esto es, tramitar los permisos para la implementación de los sistemas de prevención de incendios y asumir los costos del desarrollo de la obra, pero nada de esto hizo, con lo cual vulneró la cláusula vigesimotercera y vigesimocuarta del contrato. - La demandada se comprometió a realizar la obra, pero no la efectuó, lo cual denota una negligencia de su parte, lo que lleva a concluir que hubo un incumplimiento contractual. - Hubo total desconocimiento de los artículos 518 a 524 del Código de Comercio respecto de las obligaciones de los arrendatarios. - La interpretación adoptada a las normas de sismorresistencia es equivocada. - El fallo contiene un desequilibrio en las cargas y prestaciones, ya que se dijo que las mejoras estaban a cargo de cualquiera de los contratantes, pero que debían ser asumidas por la arrendadora. - Existe un error por falso juicio de identidad, al tergiversar el contenido del contrato de arrendamiento, al concluir que al bien se le debe otorgar un solo uso. - Falso raciocinio por indebida valoración del dictamen pericial presentada por la parte demandada, aun cuando se comparte la posición del despacho de apartarse de la conclusión del perito, no se avala la valoración referente a la interpretación de la naturaleza de las mejoras. - Error por desconocimiento de los deberes a cargo de la arrendataria, entre ellos, el Código de Policía de Bogotá y las normas constitucionales aplicables al caso. 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 CONSIDERACIONES 1.
La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso. 2. En este orden, de entrada, se advierte que será confirmada la sentencia refutada, por cuanto, contrario a lo aducido por la sociedad censora en el presente asunto no hay lugar a acceder a la terminación del contrato de arrendamiento comercial suscrito entre las partes en contienda. 3.
Así las cosas, los cuestionamientos planteados por la recurrente en los reparos se agruparán de la siguiente forma: a) El fallo vulnera los artículos 176 y 281 del Código General del Proceso y el canon 1993 del Código Civil; y que si bien en la parte motiva se precisó sobre la responsabilidad que tenía cada uno de los sujetos procesales, lo cierto es que en el resuelve no se hizo mención expresa sobre este punto. b) La arrendataria podía utilizar el bien de una forma diferente, es decir, ejercer cualquier otra actividad de comercio que fuera lícita, de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento; también debió efectuar la mejora con derecho al reembolso correspondiente, toda vez que en el fallo se anotó que ésta beneficiaría a ambas partes, por lo que era responsabilidad de las dos. c) La parte demandada sigue en ejercicio de su actividad comercial, pese a que tenía la obligación de implementar el sistema de prevención de incendios, de acuerdo con los artículos 1997 y 1998 del Código Civil, la disposición 118 del Código de Policía de Bogotá, la regla 87 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, el canon 43 de la ley 1523 de 2012, la ley 400 de 1997, modificada por la ley 1292 de 1998 y el decreto 926 de 2000, modificado por el decreto 092 de 2011, y el título J de la norma de sismorresistencia y las cláusulas vigesimotercera y vigesimocuarta del contrato; y se comprometió a asumir los costos del desarrollo de la obra. 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Ahora bien, es preciso anotar que si bien en este evento, la apelante al sustentar los reparos en esta instancia se refiere a los citados cuestionamientos, lo cierto es que también afirma que: d) Hubo total desconocimiento de los artículos 518 a 524 del Código de Comercio respecto de las obligaciones de los arrendatarios. e) La interpretación adoptada por el juez de instancia respecto de las normas de sismorresistencia es equivocada. f) Existe un error por falso juicio de identidad, al tergiversar el contenido del contrato de arrendamiento y concluir que al bien se le debe otorgar un solo uso. g) Falso raciocinio por indebida valoración del dictamen pericial presentado por la parte demandada. h) Error por desconocimiento de los deberes a cargo de la arrendataria, entre ellos, el Código de Policía de Bogotá y las normas constitucionales aplicables al caso.
Puntos que no fueron aducidos en absoluto cuando expresó los reparos concretos frente al fallo de primera instancia, los que tampoco se tomaron como sustento de esta determinación por parte de la a quo. De este modo, es evidente, que la demandante -apelante al exponer unos tópicos diferentes a los planteados cuando interpuso los reparos concretos no acató lo señalado en el inciso 2º del numeral 3º del canon 322 del CGP que prevé respecto a la alzada de una sentencia que “el apelante, al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.
Para la sustentación del recurso será suficiente que el recurrente exprese las razones de su inconformidad con la providencia apelada” (énfasis añadido). De manera que, como los aspectos mencionados dejaron de aducirse en los reparos, esta Colegiatura no los puede examinar; circunstancia que no constituye un capricho o una simple formalidad, pues con fundamento en estos 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 cuestionamientos es que se deben exponer los argumentos que dan lugar a la sustentación, ya que así lo establece la disposición. Sobre este tema la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha manifestado en sede de tutela: “La jurisprudencia constitucional de esta Sala ha dicho que quien apela una sentencia no sólo debe aducir ante el juez de primer grado los breves y concretos reparos frente a la decisión, sino acudir ante el superior para sustentar allí el recurso apoyándose en esos puntuales cuestionamientos.
(…). En tal sentido, el segundo de los apartados de la preceptiva en cita establece: «al momento de interponer el recurso en la audiencia, si hubiere sido proferida en ella, o dentro de los tres (3) días siguientes a su finalización o a la notificación de la que hubiere sido dictada por fuera de audiencia, deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustanciación que hará ante el superior». 4.3.
Por tanto, para la presentación de esos concretos y determinados reparos que deben realizarse para habilitar la apelación de una sentencia dictada en audiencia, una primera oportunidad es al momento de interponer el recurso, que como se sabe debe realizarse de manera inmediata a su pronunciamiento, y dentro de los tres (3) días siguientes a la finalización de dicha audiencia. Ver al respecto STC10557-2016 y STC15304-2016, entre otras” (Resaltado y subrayado fuera del texto legal)8. 4.
Una vez precisado lo anterior, también es dable anotar que respecto de los puntos que sí serán objeto de estudio, se cumplió parcialmente con la estrictez propia del recurso de apelación, dado que las apreciaciones de la impugnante tendientes a atacar la decisión de instancia fueron desarrolladas con escasez, es decir, que carecen de robustez.
En tal línea se advierte que se realizaron varias afirmaciones encaminadas a criticar la sentencia, pese a lo cual, no se determinaron con claridad los sustentos fácticos y/o normativos llamados a soportar la censura, máxime cuando la alusión a los cuestionamientos se efectuó de una manera poco precisa. Lo que se torna evidente al confrontar lo expuesto en la exposición de los puntos de reparo con el de sustentación, sin que en este último se avizore un riguroso despliegue para las disquisiciones fijadas ante la primera instancia. En tal marco y bajo tales ausencias, se pasan a resolver de forma agrupada los reproches brevemente desarrollados por el extremo interesado. 8 Sentencia STC11415 de 26 de agosto de 2019 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. M.P. Luis Alonso Rico Puerta 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 5.
Así las cosas, es menester recordar que el arrendamiento es un negocio jurídico por medio del cual “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado” (Art. 1973 Código Civil). Son elementos de la esencia del contrato en el arrendamiento de cosas: un bien que pueda usarse sin consumirse y el precio o renta que se paga por su goce, sin que, por consiguiente, el tiempo por el cual se conceda el disfrute constituya un elemento de la esencia de esta especie de convención, ya que el plazo, al igual que el término y la condición, constituyen elementos accidentales, esto es, no indispensables para su existencia. Además, el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en este último caso es un documento ad probationen no ad solemnitatem, por tanto, al no ser solemne el inmiscuido, su prueba puede aducirse mediante cualquiera de las formas legales, documental, confesión, testimonios, etc.
De este modo, para el perfeccionamiento del contrato se requiere del consentimiento, objeto y precio. Al respecto, ha referido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia9: “La Corte, de vieja data, tiene precisado que “[c]aracterística del contrato de arrendamiento, entre otras, es la de ser consensual y bilateral; la primera lo exceptúa de solemnidad alguna para su celebración, la segunda le tutela al contratante cumplido pretensión para pedir la resolución del contrato por incumplimiento del otro, junto con la indemnización de perjuicios” (CSJ, SC del 11 de febrero de 1992, ordinario de [Ángel María Camacho Ramírez] frente a la [Sociedad de La Cruz Roja Colombiana y Cruz Roja Colombiana -Seccional Meta]).” Y seguido a ello, sobre el contrato de arrendamiento de naturaleza comercial destacó10: “Cabe agregar que el carácter consensual del arrendamiento se acentúa, habida cuenta el mandato del artículo 824 del Código de Comercio, que reza: Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco.
Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, éste no se formará mientras no se llene tal solemnidad.” 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC5185-2021. MP. Dr. Álvaro Fernando García Restrepo. 10 Ibídem. 11 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Igualmente, este tipo de convenio se encuentra regido por lo dispuesto en los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, a cuyo tenor, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”, y, por lo tanto, “obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella”. 6.
De conformidad con lo descrito, es preciso hacer alusión que la recurrente enfatizó que la sentencia de instancia era contraria a lo previsto en los cánones 176 y 281 del CGP, el art. 1993 del Código Civil11; y que si bien en la parte motiva se precisó sobre la responsabilidad que tenía cada uno de los sujetos procesales, lo cierto es que en el resuelve no se hizo mención expresa sobre este punto.
Así las cosas, es preciso señalar que, aunque el recurrente indicó que la providencia de primer grado es contraria a los preceptos señalados, en realidad no especificó por qué ocurre esta situación, concretamente respecto de los cánones 176 del CGP y 1993 del C.C. Igualmente, esgrime que en la parte considerativa el fallador de primer grado adujo que las adecuaciones estaban a cargo de los dos contratantes, pero que en el resuelve nada se anotó al respecto; sin embargo, debe recodarse que la resolución de la sentencia no debe hacerse alusión a la totalidad de lo expuesto en la motivación, como así lo pretende hacer ver el censor.
Recuérdese que el inciso 2º del art. 280 del CGP, enseña que “la parte resolutiva (…) deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando proceda resolver sobre ellas, las costas y perjuicios a cargo de las partes y sus apoderados, y demás asuntos que corresponda decidir con arreglo a lo dispuesto en este código”. 11 “Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos.
El juez expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba” (art. 176 CGP). “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. (…)” (art. 281 del CGP). “El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.
Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”. 12 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Además, en este caso se negaron las pretensiones de la demanda y se declaró probada la “inexistencia del incumplimiento del contrato por parte de las demandadas”; de manera que, en los términos de que trata la regla 282 del CGP sí el juzgador encontró probado este medio exceptivo, había lugar a que así se determinara en la resolutiva, tal y como lo hizo.
A su vez, a voces del inciso 3º de la disposición en mención, “si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, debe abstenerse de examinar las restantes”, por tanto, no había lugar al estudio de las demás excepciones. No se ve tampoco que la apelante sea precisa en indicar el por qué era necesario hacer alusión a este tópico en la parte resolutiva; ni que hubiera pedido la adición de esa determinación ante el a quo si consideraba que allí se debió plasmar esta circunstancia; y tampoco se observa que se presentara una omisión de definir un punto crucial en el resuelve.
En síntesis, este reparo no está llamado a prosperar. 6.1. Esgrime la censora que la arrendataria pudo ejercer otra actividad de comercio que fuera lícita respecto del bien, y que debió efectuar la mejora con derecho al reembolso correspondiente, porque en el fallo se estableció que era responsabilidad de las dos partes. No obstante, no encuentra la Sala que el hecho que se pueda desarrollar otra labor comercial sea una situación que lleve a concluir que haya lugar a acceder a la pretensión principal del libelo, que se refiere a declarar la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 1º de febrero de 2009, entre la demandante, en calidad de arrendadora, con la pasiva como arrendataria del predio ubicado en la calle 53 No. 25-30, lote de terreno denominado “Lote B”12. 12 Cuaderno principal, pdf No. “003AnexosDemanda”, folios 26 a 31 13 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Véase que si bien en el documento en mención en la cláusula cuarta se señaló que “El arrendatario se compromete a destinar este inmueble para comercio lícito.
(…)”, lo cierto es que, esa potestad contractual no lleva a establecer que la demandada al no haber puesto los aspersores para la contención de incendios tuviera que modificar el objeto social de la compañía y menos del establecimiento comercial en el que se encuentra ubicado el local arrendado. Mírese que durante 39 años esta sociedad ha ejercido como objeto social la administración de parqueaderos públicos o privados, situación de la que da cuenta el certificado de existencia y representación legal adosado al plenario, en él se ve que esta sociedad fue constituida desde el 2 de diciembre de 1985.
Además, en el contrato se especificó en la cláusula décima sexta que el inmueble se recibía por parte de la arrendataria en buen estado, “por cuanto lo posee a través de diferentes contratos desde el 16 de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991) sin ninguna interrupción y que en el mismo estado lo restituirá al arrendador a la terminación del contrato (…)”.
De modo que, con independencia de lo establecido en el contrato, cambiar el ejercicio de una actividad comercial y más cuando ésta se ha realizado desde un tiempo considerable no es una labor que se pueda efectuar de manera ligera, como lo afirma la recurrente, pues implica hacer adecuaciones al local, desarrollar una actividad diferente a la que ha realizado, adquirir de nuevo un renombre, impulsar otra labor comercial, lo cual lleva tiempo e implica una inversión monetaria.
Además, en materia mercantil opera la libertad contractual y empresarial, por lo tanto, nadie puede ser compelido a cambiar de arte, profesión u oficio por disposición legal o contractual. Sumado a lo anterior, se tiene que en este caso la apelante, elevó consulta ante la Subdirección de Gestión del Riesgo del Cuerpo de Bomberos de Bogotá, en la que cuestionó sí era obligatorio implementar la instalación de herramientas de prevención de incendios para inmuebles comerciales que funcionaban como parqueaderos con una antigüedad de construcción de 40 años. 14 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Frente a la cual la citada institución el 27 de abril de 2021 expresó que su competencia no era la de ejercer funciones de vigilancia y control, ya que solo verificaba el cumplimiento de la normatividad vigente a nivel nacional y distrital, por lo que solo efectuaba recomendaciones que debían cumplir los establecimientos de comercio; que dentro de los requisitos documentales requeridos para la apertura y operación de los locales comerciales no se encontraba el Concepto Técnico de Seguridad Humana o Sistema de Protección contra Incendios de los Cuerpos de Bomberos; y que la inspección ocular de bomberos no era una licencia de funcionamiento, pues esta solo advertía a los usuarios de los riesgos de incendios a los que se encontraban expuestos.
El 19 de mayo de 2021 esa autoridad reiteró que no ejercía funciones de vigilancia y control; que no determinaba quién debía realizar las obras civiles de mitigación para el cumplimiento de la normativa, ya que esto tenía que ser definido en el contrato de arrendamiento; y que era el generador del riesgo el que debía garantizar la seguridad a sus ocupantes. 13 Como se puede ver, con lo esgrimido por la Subdirección de Gestión del Riesgo del Cuerpo de Bomberos de Bogotá respecto a que no es el encargado de vigilar los establecimientos de comercio, ni de expedir certificaciones para su funcionamiento, es claro que contrario a lo alegado por la censora el parqueadero puede continuar en ejercicio de su operación comercial, por lo que resulta inane exigir que se modifique su destinación empresarial.
De manera que, no es viable acoger este cuestionamiento. 6.2. Tampoco tiene acogida lo esgrimido referente a que la demandada debió efectuar la mejora, porque el juzgador de instancia estableció que era responsabilidad de las dos partes. Al respecto recuérdese que el juez de primer grado estableció que la mejora era útil, es decir, que no era locativa.
Sobre estas últimas se tiene que de acuerdo con la regla 1998 del C.C. le corresponden al arrendatario y son aquellas especies 13 Folios 86 a 92 pdf No. 003 del C01 Principal 15 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes. De igual forma, el artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015, se refiere a aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.
De este modo, dentro de estas se encuentran el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Además, es preciso tener en cuenta que en los términos de que trata el art. 1993 del C.C., el arrendador debe reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que este último no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador.
Y si el arrendador no las autorizó no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles (canon 1994). Igualmente, la cláusula decimoséptima del contrato de arrendamiento enseña: “No podrá el arrendatario ejecutar en el inmueble mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso escrito del arrendador, salvo dentro de las circunstancias contempladas en el artículo 523, inc. 2º del Código de Comercio vigente, para lo cual queda expresamente autorizado el arrendatario.
Si se ejecutaren fuera de este requisito, accederán al propietario del inmueble sin indemnización para quien las efectuó. En consecuencia, el arrendador no queda obligado a pagar tales mejoras o reformas, ni a indemnizar en forma alguna al arrendatario aún en los casos en que aquel lo haya autorizado expresamente, ni el arrendatario podrá separar o llevarse los materiales utilizados.
(…). Así las cosas, y si en cuenta se toman las normas en mención y lo señalado en el contrato de arrendamiento, es claro que la instalación de los aspersores no constituye una mejora locativa, sino necesaria, para la cual no solo bastaba que la demandada propusiera al arrendador que la efectuaría, sino que éste tenía que autorizarla para que posteriormente efectuara el desembolso. 16 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 De manera que, con independencia de lo considerado por el fallador de primer grado en relación a que las dos partes saldrían beneficiadas con la adecuación, lo cierto es que, la arrendadora debía autorizarla, bien para reembolsar a la pasiva todo lo invertido o al menos una parte.
Además, es evidente que, el hecho de que el juez de instancia hubiera determinado que el ajuste estaba a cargo de los dos extremos contractuales, esta situación no lleva a establecer que haya lugar a la terminación del acto jurídico que acá se analiza. 6.3. De otro lado, en este caso, si se examina el clausulado del contrato de arrendamiento objeto de controversia, no se ve que la falta de instalación de una adecuación, con independencia de su naturaleza, locativa o útil, lleve a terminar este vínculo.
Téngase en cuenta que en el contrato en la cláusula decimocuarta se señalaron las causales de terminación, así: “A favor del arrendador serán las siguientes: a) La cesión o subarriendo del inmueble, salvo la excepción en el artículo 523, inc. 2º del Código de Comercio vigente, para lo cual queda expresamente autorizado el arrendatario. b) El cambio de destinación del inmueble. c) el no pago de precio dentro del término previsto en este contrato; d) la destinación del inmueble para fines ilícitos o contrarios a las buenas costumbres, o que representen peligro para el inmueble a la salubridad de sus habitantes, contemplados en el literal b) del parágrafo del artículo 3º del decreto 180 de 1988 y del artículo 34 de la ley 30 de 1986 y en consecuencia el arrendatario se obligar a no utilizar el inmueble objeto de este contrato como depósito de armas o explosivos y dineros de grupos terroristas, o para que en él se elabore, almacene, venda o use drogas, estupefacientes o sustancias alucinógenas, tales como marihuana, achís, cocaína, morfina, heroína, metacualona y afines.
El arrendatario se obliga a no guardar, ni permitir que guarden en el inmueble arrendado sustancias inflamables o explosivas que pongan en peligro la seguridad del inmueble. e) Las demás previstas en la ley”. Además, el canon 518 del Código de Comercio, enseña que el arrendatario que haya ocupado no menos de dos años consecutivos el inmueble con un mismo establecimiento, tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento comercial, salvo en los siguientes casos: 1) cuando haya incumplido el contrato; 2) el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento destinado a una empresa distinta de la que tuviere el arrendatario; y 3) sí el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega, o demolido por ruina o para la construcción de una obra nueva. 17 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Por su parte, el precepto 2008 del Código Civil enseña que el arrendamiento finaliza de la misma forma que los otros contratos, especialmente: “1.
Por la destrucción total de la cosa arrendada. 2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. 3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán. 4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto”. Como se puede ver, dentro de las causales establecidas en el contrato y en la ley para culminar este vínculo, no se encuentra que la parte arrendataria dejara de efectuar una mejora necesaria, esto es, poner los aspersores para la contención de incendios, pues esta situación en últimas llevaría a la imposición de alguna multa o el cierre del establecimiento por parte de la autoridad que vigile el cumplimiento de estas disposiciones, pero de manera alguna puede llevar a culminar este vínculo contractual.
Recuérdese que al arrendador no le corresponde controlar la forma en la que el comerciante ejerce la actividad que desarrolla, ni vigilar cómo se encuentra el establecimiento, si cumple o no normas sanitarias, o con las que se pretendan evitar incendios. Ahora bien, las cláusulas vigesimotercera y vigesimocuarta prevén lo siguiente: “( ) El arrendatario deberá tramitar ante la alcaldía o ante las respectivas dependencias todos los requisitos necesarios para obtener el permiso de funcionamiento.
Se exime al arrendador de cualquier responsabilidad en caso de no ser expedida dicha licencia el arrendatario. ( ) El arrendatario acepta que conoce la reglamentación de planeación y por lo tanto establece comercio en ese sector bajo su propio riesgo y responsabilidad y por lo tanto exonera al arrendatario de cualquier responsabilidad en caso de cierre del inmueble por secamiento a similares.
El arrendatario asume todos los gastos que conllevaría esta situación y renuncia a exigir indemnización alguna” De este clausulado es claro que, ante la falta de tramitación de los permisos de funcionamiento del establecimiento, la arrendadora se exime de la responsabilidad y que el arrendatario aceptaba asumir la obligación de tramitar 18 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 todo lo reglamentario para el funcionamiento del parqueadero, así como los gastos en que incurriera para ello.
Sin embargo, la vulneración de estas cláusulas por parte de las demandadas no lleva a establecer que haya lugar a decretar la terminación del contrato de arrendamiento, pues se insiste, la demandante no tiene la facultad de vigilar si la pasiva cumple o no las normas correspondientes para desarrollar su actividad comercial, ya que esto es del resorte de otras autoridades. 6.5.
De otro lado, esgrime la censora que la parte demandada sigue en ejercicio de su actividad comercial, pese a que tenía la obligación de implementar el sistema de prevención de incendios; sin embargo, no le asiste razón en su apreciación. Téngase en cuenta que los artículos 1997 y 1998 del Código Civil, prevén respectivamente, la responsabilidad del arrendatario en la conservación de la cosa, la que empleará “con el cuidado de un buen padre de familia” y si falta a esta obligación, “responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro”, y que las reparaciones locativas recaen en el arrendatario, las que se entienden como “aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc”.
Ante este panorama, es evidente que la falta de instalación de los aspersores en modo alguno lleva a determinar que existe una indebida conservación del predio y que se faltara al deber legal consagrado en el precepto 1997 señalado. Además, de acuerdo con lo dicho en párrafos anteriores y la regla 1998 esta mejora no se encuentra catalogada si fuera parte del deterioro ordinario del predio, por lo que, tampoco se ve la ocurrencia de la vulneración de lo allí establecido. 6.6.
De otro lado, no se ve que la falta de cumplimiento de las normas a las que se refirió la censora en los reparos lleve a terminar el contrato de arrendamiento, de acuerdo con lo siguiente. 19 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 El art. 118 del Código de Policía de Bogotá, enseña que los aparcaderos son “construcciones realizadas en el suelo o en el subsuelo de locales o predios urbanos y rurales que conforme a la reglamentación del Plan de Ordenamiento Territorial sean destinados a la prestación del servicio de estacionamiento y cuidado de vehículos motorizados y no motorizados, mediante la modalidad de arrendamiento o depósito de forma gratuita o con fines comerciales.
(…)” y enuncia los comportamientos que deben observas estas personas naturales o jurídicas, entre los que se encuentran tener los equipos necesarios y conservarlos en óptimas condiciones para la protección y control de incendios, entre otros. El parágrafo segundo de esta disposición prevé que inobservar estas medidas daría lugar a las medidas correctivas contenidas en el Libro Tercero, Título III de este Código, en las que se consagra el “poder, función, actividad, medios de policía, medidas correctivas, autoridades distritales de policía, competencias y procedimiento”.
De este modo, se tiene que esta norma que señala los requisitos que deben cumplir los parqueaderos para su funcionamiento en la ciudad de Bogotá y que en caso de no ser acatados la Policía del Distrito podría ejercer en los términos de que tratan los artículos 134 a 137 de esa codificación. Así, pues, en caso de no cumplirse pueden acarrear unas sanciones por el Distrito, pero esto no lleva a culminar el vínculo contractual entre las partes en contienda, pues como se dijo la demandante no tiene la facultad de vigilar el cumplimiento de estas normas y que en caso de no acatarse pudiera por ello pretender como forma de sanción la terminación del contrato.
A su turno, el canon 87 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana enseña los requisitos para el ejercicio de cualquier actividad14, de “1. Las normas referentes al uso del suelo, destinación o finalidad para la que fue construida la edificación y su ubicación. 2. Mantener vigente la matrícula mercantil de la Cámara de Comercio de la respectiva jurisdicción donde se desarrolle la actividad. 3.
La comunicación de la apertura del establecimiento, al comandante de estación o subestación de Policía del lugar donde funciona el mismo, por el medio más expedito o idóneo, que para tal efecto establezca la Policía Nacional. 4. Para la comercialización de equipos terminales móviles se deberá contar con el permiso o autorización expedido por el Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones o su delegado.
Durante la ejecución de la actividad económica deberá cumplirse con los siguientes requisitos: 1. Las normas referentes a los niveles de intensidad auditiva. 2. Cumplir con los horarios establecidos para la actividad económica desarrollada. 3. Las condiciones de seguridad, sanitarias y ambientales determinadas en el régimen de Policía. 4.
El objeto registrado en la matrícula mercantil y no desarrollar otra actividad diferente. 5. Para aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras musicales causantes de pago, protegidas por las disposiciones legales vigentes sobre derechos de autor, mantener y presentar el comprobante de pago al día. 6. Para ofrecer los servicios de alojamiento al público u hospitalidad, se debe contar con el registro nacional de turismo”. 14 20 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 acuerdo con el parágrafo 1º estos requisitos pueden “ser verificados por las autoridades de Policía en cualquier momento”, por tanto, es la autoridad de policía la encargada de vigilar estas normas y no el arrendador.
Ahora bien, la regla 43 de la ley 1523 de 2012 que regula la Cooperación Internacional en la Gestión de Riesgo, la ley 400 de 1997 en su título J prevé los requisitos de protección con el fuego en las edificaciones y los cánones 50, 51 y 52, establecen respectivamente: i) las sanciones para los profesionales y funcionarios que permitan la realización de obras sin sujetarse a este compendio, ii) para los constructores o propietarios que adelanten o autoricen la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, y iiii) que las alcaldías, o las secretarías o departamentos administrativos correspondientes, podrán ordenar la demolición de las construcciones que se adelanten sin cumplimiento de las prescripciones, normas y disposiciones.
De manera que, estas normas prevén diferentes de tipo de sanciones que pueden imponer las autoridades en mención, las que para nada incluyen al propietario del bien arrendador, como acá lo pretende hacer ver de manera equivocada la censora. La ley 1292 de 1998 no modificó la ley 400 de 1997, sino el artículo 56 del Decreto 3112 de diciembre 30 de 1997, el cual facultó al ministro de Transporte para expedir las resoluciones que contendrían diferentes reglamentos y el Decreto 926 de 2010, modificado por el Decreto 092 de 2011, que adoptó el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente NSR-10.
Disposiciones que nada tienen que ver con el incumplimiento del contrato de arrendamiento de parte de los demandados y que menos lleven a determinar que hay lugar a terminar este vínculo. 6.7. De otro lado, en la comunicación remitida el 24 de marzo de 2021 por Lugano Parking a Ilovin S.A. indicó lo siguiente 21 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 “que a pesar ‘de que enfáticamente hemos manifestado que se trata de una obligación exclusivamente del propietario, sin embargo, en aras de dar cumplimiento a las obligaciones legales y evitar un perjuicio mayor, estacionamiento lugano ha tomado la decisión de manera diligente y con el fin de mitigar los daños y ante su reiterada negativa, de ejercer y pagar las obras necesarias’, decisión que no implica una renuncia a sus derechos, por lo que nos reservamos el derecho a discutir y reclamar de manera judicial o extrajudicial la devolución de dichas sumas de dinero.
(…). Pese a todo lo anterior, Estacionamiento Lugano, como ha sido su comportamiento empresarial y contractual, seguirá impulsando la ejecución de las obras necesarias, cumpliendo para ello en los pasos requeridos para garantizar su correcta ejecución, claro está, reservándose los derechos que le asiste de reclamar al propietario el reembolso de las sumas que ya está invirtiendo y las que continúe asumiendo por razón de estas obras y la indemnización de cualquier perjuicio que se derive de esta situación”15.
Misiva que no lleva a establecer que la demandada soportara la responsabilidad de sufragar las mejoras, y que la falta de su ejecución permita acceder a la terminación del contrato, como de forma errada lo esgrime la apelante. 7. En conclusión, como los reparos planteados por la demandada no se hallan llamados a prosperar, se confirmará la sentencia apelada, con la respectiva condena en costas de esta instancia a la recurrente.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia proferida el 16 de agosto de 2024 por el Juzgado 57 Civil del Circuito de Bogotá, en el radicado en referencia. Segundo. Condenar en costas a la parte demandante en esta instancia. El suscrito magistrado sustanciador señala como agencias en derecho ante esta Corporación la suma de $1’423.500, en atención a la naturaleza, calidad y duración de la gestión. Ante el a quo efectúese la liquidación correspondiente. 15 Cuaderno No. 1, pdf No. 003 “AnexosDemanda”, folios 80 a 84 22 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Tercero. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados,16 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 16 Documento con firma electrónica colegiada. 23 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 045 2021 00552 01 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: bc7d0fb5b9e50016f9bef88e420de30cc624df59666906ff3448ba6e42681829 Documento generado en 29/01/2025 09:56:17 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 24