TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Ponente ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA Bogotá, D.C., treinta de octubre de dos mil veinticinco (aprobado en sala virtual ordinaria de 29 de octubre del año 2025) 110013103 007 2023 00322 01 Ref. proceso verbal de responsabilidad civil contractual de Ceiba Properties S.A.S., antes OCAP S.A. frente a Manuel Alberto Becerra Castillo (y otros) Se decide la apelación que formuló la parte demandante contra la sentencia que el 29 de mayo de 2025 profirió el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal de la referencia.
ANTECEDENTES
1. LA DEMANDA SUBSANADA. Pidió la libelista que se declare que los demandados “incumplieron con la opción de compra convenida en el contrato de arrendamiento celebrado el día 4 de febrero de 2020, respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C- 1197281, ubicado en la Carrera 29ª No. 71ª – 41 de la ciudad de Bogotá”.
En consecuencia, reclamó que se condene a su contraparte a pagarle a) $490’000.000, “20% de la penalidad por incumplimiento establecida en el literal g) del contrato”; b) $1.038’540.540, a título de lucro cesante, por los cánones de arrendamiento dejados de percibir; y c) $126’680.107, intereses de mora calculados hasta el 31 de diciembre de 2022, así como los réditos que se sigan causando.
Señaló la demandante que el 4 de febrero de 2020, como arrendataria y beneficiaria de la opción de compra, celebró contrato de arrendamiento con opción de compra con su contraparte, respecto del predio con matrícula inmobiliaria No. 50C- 1197281, ubicado en la Carrera 29ª No. 71ª – 41 de Bogotá; que se pactó una opción de compra en la cláusula 19 del negocio jurídico, la cual se podía ejercer “a partir del segundo (2) año y hasta el tercer (3) año del contrato de arrendamiento”; que el 1° de febrero del año 2022 le manifestó a los arrendadores la “voluntad inequívoca de ejercer la opción de OFYPZZ 2023 00322 01 1 compra”; que la opción de compra no se pudo materializar, pues respecto del predio aparecía inscrita una hipoteca y un embargo y que “los demandados no acudieron a la cita para la firma de la escritura”. 2.
LA OPOSICIÓN. Los demandados excepcionaron “mutuo disenso tácito o desistimiento del negocio”; “plazo no cierto para llevar a cabo la escritura pública”; “imposibilidad legal sobreviviente que impedía la celebración de la escritura pública de compraventa”; “nulidad absoluta por causa ilícita del literal d) de la cláusula decima novena del ‘contrato de arrendamiento comercial con opción de compra’ suscrito en la ciudad de Bogotá el día 4 de febrero de 2020” y “contrato no cumplido por parte de Ceiba Properties SAS que le impide exigir cumplimiento (exceptio non adiplenti contratus)”.
Destacaron, entre otras cosas, que “se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra, únicamente sobre el área exclusivamente arrendada a dichas personas jurídicas, que hace parte del inmueble ubicado en la Carrera 29 A No. 71 A- 41 de la ciudad de Bogotá”; que “el sector del referido inmueble que fue entregado en arrendamiento y opcionado en venta a las sociedades OCAP SA y ANDIRENT SAS, fue el ubicado en el costado norte que consta de 4 pisos” y no la totalidad del predio.
3. LA SENTENCIA RECURRIDA. El juez a quo declaró, de oficio, “la excepción de nulidad del componente de opción de compra, del contrato de arrendamiento de inmueble comercial con opción de compra, celebrado el 7 de febrero de 2020, respecto del inmueble con folio de matrícula inmobiliaria 50C1197281, ubicado en la Carrera 29 A No. 71 A – 41 de la ciudad de Bogotá”.
Con soporte en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sostuvo el fallador de primer grado que el contrato preparatorio “tenía que reunir los requisitos esenciales de indicar cuál era el objeto del contrato que se iba a celebrar a futuro”; que “Si estamos hablando de un contrato de arrendamiento con opción de compra es apenas elemental y uno entendería inmediatamente por la naturaleza de las palabras, que lo que se está prometiendo en venta es lo que se está arrendando”; que “dentro de las pruebas que se aportaron dentro del expediente, está clarísimo que lo que se había arrendado no fue la totalidad de ese predio, sino una parcialidad del mismo”; y que “es apenas obvio que no podría entenderse de entrada y de plano que la opción de compra se ejercía sobre la totalidad del predio, incluyendo una porción que no fue entregada a título de arrendamiento”.
OFYPZZ 2023 00322 01 2 También anotó que la representante legal de la demandante aceptó “un hecho que además era clarísimo por las otras pruebas que obran dentro del expediente, que el inmueble estaba arrendado en una parte a una persona jurídica diferente y que por ende, el contrato de arrendamiento no abarcaba la totalidad del predio” y que si el contrato preparatorio recaía “sobre una parcialidad del predio, este tenía que estar perfectamente determinado en sus linderos y en sus extensiones y sus áreas, de tal forma que fuera ese y no otro el objeto del contrato que se iba a celebrar”.
4. EL RECURSO DE APELACIÓN. La demandante sostuvo que, contrario a lo que entendió el juez de primer grado, “el inmueble objeto del contrato está completamente determinado” y que “se demostró el incumplimiento del contrato” por parte de los arrendadores. Sostuvo la inconforme que “a lo largo del proceso quedó demostrado que el inmueble objeto del litigio corresponde inequívocamente al predio con matrícula inmobiliaria No. 50C-1197281, ubicado en la Carrera 29A No. 71A – 41 de Bogotá, EN SU TOTALIDAD, el mismo que figura en el contrato de arrendamiento con opción de compra (…), pues en todo momento se tenía certeza que el bien objeto del proceso correspondía al indicado en la demanda y no a ningún otro, o a solo la mitad de este, como erróneamente indicó el Despacho” y que “el hecho de que ese mismo inmueble estuviese dividido en dos sectores, no le quita su factor de singularidad, puesto que se encuentran determinados en una sola matricula mercantil, ubicados en una sola dirección y en una misma construcción”. 5.
LA RÉPLICA. Los demandados alegaron que “el hecho de que se haya señalado el lindero de todo el inmueble no significa que la opción hubiera versado sobre la totalidad del mismo, razón por la cual se especificó en la mencionada cláusula decimonovena del contrato preparatorio que lo opcionado era la parte arrendada, es decir, la que era objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes de esta demanda”.
CONSIDERACIONES 1. Verificada la concurrencia de los presupuestos procesales, así como la ausencia de irregularidades que comprometan la validez de la actuación, anuncia el Tribunal que confirmará la sentencia proferida por el juez a quo. Aquí, es ostensible que el contrato base de este litigio (en el componente de la opción de compra) es ineficaz, por falta de la consabida determinación de los OFYPZZ 2023 00322 01 3 linderos especiales de la parcialidad sobre la que recayó el “derecho de opción de compra” contenido en la cláusula décima novena del negocio jurídico que celebraron las partes y que, ab initio regula el artículo 23 de la Ley 51 de 1918.
Sobre la opción de compra contenida en el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, que es sobre lo que en últimas versa este litigio, autorizada doctrina ha señalado lo que a continuación se transcribe: “a) La cosa o derecho debe hallarse debidamente determinada, conforme a las reglas que daremos más adelante para la cosa vendida, ni más ni menos que en la promesa bilateral.
De otro modo no se podría concebir la obligación de conservar la cosa mientras dure la opción en las mismas condiciones en que fue ofrecida. Desde que existe esa posibilidad de precisar una cosa y sus condiciones, es porque ella está debidamente determinada. Una cosa que no se sabe qué será, no puede servir para fijar las condiciones de un contrato de manera inmutable.
Por lo tanto, si lo ofrecido vender es un inmueble, debe hallarse debidamente señalado por sus linderos. b) La opción debe contener un tiempo fijo: nuestra ley habla de “término o condición”, lo que podría inducir a pensar que puede referirse a una condición indeterminada en cuanto al tiempo. Sin embargo, más adelante añade, que la condición se tendrá por fallida, si tardare en cumplirse más de un año. Y, aunque da a las partes la facultad de ampliar o restringir ese plazo; ellas siempre deben señalar uno; lo cual indica que "la condición debe ser determinada en cuanto al tiempo".
Ni más ni menos que en la promesa bilateral. c) El contrato debe contener todas las especificaciones necesarias para que el aceptante sepa en qué condiciones se obliga el promitente (…). d) Lo que el promitente se obliga a hacer, es transferir con exclusividad al aceptante o a un tercero, la cosa determinada en la promesa. e) El que promete debe conservar la cosa en las mismas condiciones pactadas, a la orden del aceptante, mientras dure la opción” (Pérez Vives, Álvaro, Compraventa y Permuta en Derecho Colombiano, Universidad Nacional de Colombia, 1951, pp. 59 y 60). 2.
Es sabido que el Código Civil le impone al juez el deber de declarar de oficio tal efecto, cuando sea palmaria aquel tipo de ineficacia, siempre que el negocio jurídico cimiento de las pretensiones esté viciado de nulidad absoluta (art. 2, Ley 50 de 1936 art., que subrogó el art. 1742 del Código Civil). Al respecto, ha dicho la Sala de Casación Civil “que se trata de un control de legalidad excepcional de la actividad negocial en procura de proteger la autonomía de la voluntad de las partes y la estabilidad jurídica en los actos OFYPZZ 2023 00322 01 4 que celebran los particulares.
Si el defecto sustancial es ostensible y directo en el contenido del acto o contrato, independiente de otros elementos de juicio, se entiende que es conocido de los sujetos en contienda y que nada habría para investigar o contraprobar. En tal caso, la declaración inquisitiva no pondría en entredicho los derechos fundamentales de defensa y contradicción” (CSJ, sent.
SC 5185 de 18 de diciembre de 2020, R. 2016 00214 01, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona). 2.1. Se planteó con la censura que, a diferencia de lo que percibió el juez a quo, el predio objeto de la opción de compra corresponde “a la totalidad” de la heredad que se distingue con F.M.I. No. 50C-1197281, ubicado en la carrera 29ª No. 71ª – 41 de la ciudad de Bogotá y no a una franja de terreno de menor extensión. En el escrito privado que recogió el contrato de arrendamiento que acá interesa y que contiene la negociación preliminar, hay expresa constancia de la nomenclatura arriba señalada, e incluso del supraindicado folio de matrícula, lo cual constituyen temas pacíficos.
En lo que concierne al aspecto controversial, a esta altura del litigio, en la cláusula tercera se plasmó en torno a la identificación del predio comprometido lo siguiente: “Tercera: el inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: El predio tiene un área total de terreno de 442.00 m2, los rumbos y distancias deben considerarse aproximados”.
Según la parte actora, apelante, esa descripción corresponde totalmente al inmueble con F.M.I. No. 50C-1197281, ubicado en la carrera 29ª No. 71ª – 41 de Bogotá, y no a una franja de dicho fundo. Sin embargo, con soporte en el material probatorio recaudado, es ostensible que, el reseñado contrato de arrendamiento (y desde luego la opción OFYPZZ 2023 00322 01 5 de compra) versó exclusivamente sobre uno de los dos “sectores” en los que está dividido físicamente el predio con F.M.I. No. 50C-1197281. 2.2.
Al rendir su declaración de parte en la audiencia de instrucción y juzgamiento, la representante legal de la hoy apelante admitió que a su representada solo se arrendó “la parcialidad del inmueble, pero la opción de compra se ejerce sobre la totalidad del activo, y pues es el bien ubicado en la 71 con 29 y nosotros tenemos en arriendo solamente una parte de ella”.
También señaló la declarante en mención, que la “otra parte la tienen arrendada a otra empresa” y que “no le sabría decir, porque en su momento no se describió solamente la parte que correspondía al arriendo, pero lo que sí se escribió claramente era el alinderamiento del lote sobre el cual se ejercía la opción de compra, que era la totalidad del bien”.
Así las cosas, se impone resaltar que la cláusula decimonovena del contrato de arrendamiento que ofrece indiscutida incidencia en este específico litigio, establece: “DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA. El arrendatario (…) podrá conjuntamente o de forma separada, ejercer la opción de compra del inmueble arrendado, a partir del segundo año y hasta el tercer año del contrato de arrendamiento”. 2.3.
Se reitera, tanto en la demanda como en la apelación se planteó que la opción de compra recaía sobre la totalidad del inmueble con FMI 50C1197281, es decir, que comprendía los dos “sectores” y no solamente la fracción que se entregó en arrendamiento a la parte actora. Sin embargo, el clausulado del escrito que recoge el contrato de arrendamiento, aunado a la versión que dispensó en su declaración de parte la hoy inconforme impone concluir cosa distinta, esto es, que la opción de compra solo recayó sobre la zona de ese predio que fue entregada en arrendamiento a la parte actora. 2.4.
Queda visto, entonces, que el contrato de arrendamiento sobre el que recaen las pretensiones en cuyo éxito insiste la parte apelante, solo versó sobre una fracción del predio de mayor extensión físicamente separado de la otra porción en la que funciona un establecimiento comercial destinado a supermercado (Tiendas D1). OFYPZZ 2023 00322 01 6 Se añade que el clausulado del contrato que celebraron las partes en este proceso no refiere, ni con mucho, la señalización e identificación de la franja de terreno de menor extensión, lo cual compromete la validez de la opción de compra, ello con soporte en los respaldos normativos doctrinarios y jurisprudenciales recién traídos a cuento. 3.
En efecto, de acuerdo con la documentación que se comenta y, a partir de lo que explicó la representante legal de la demandante al rendir su declaración de parte, resulta palmaria la ausencia de la completa y adecuada identificación del inmueble sobre el que versaría la opción de compra. Frente a una situación muy similar, la Corte Suprema de Justicia recordó (sentencia del 14 de enero de 2015, exp. 2006 00256) que, aunque “el requisito de la determinación del contrato no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública (…) la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”.
Tales exigencias, como viene de verse, no se acometieron a cabalidad en cuanto concierne a la cláusula de opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento y que regula el artículo 23 de la Ley 51 de 1918. Ello, se itera, en atención a la falta de cabal identificación del predio de menor cabida sobre el que recae la opción de compra contenida en la cláusula décima novena del negocio jurídico base de este litigio. 4.
Expresado con otras palabras: a partir de lo que se consignó en el documento que recoge la opción de compra, es ostensible que los contratantes solamente indicaron los linderos del predio de mayor extensión, y no el “sector” sobre el que versó el contrato de arrendamiento y, por ende, la opción de compra. Ante una situación similar, la Corte Suprema de Justicia sostuvo (sentencia del 14 de enero de 2015, exp. 2006 00256) que, aunque “el requisito de la determinación del contrato no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública (…) la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la OFYPZZ 2023 00322 01 7 forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”.
A riesgo de fatigar, se pone en relieve que en la sentencia SC 004 de 2015, la Corte Suprema de Justicia precisó que “pretender que estén presentes en la promesa todos los datos que apuntan a la absoluta especificación del bien raíz, incluso los supletorios como la matrícula inmobiliaria, o los complementarios como la referencia catastral de la finca y la indicación del título de adquisición del promitente vendedor, los cuales en la escritura pública sí que deben figurar, es ni más ni menos que trasladar al contrato de compraventa los requisitos que el estatuto de notariado exige de las escrituras, sin que haya texto expreso que así lo imponga para el contrato preliminar y preparatorio, como lo es la promesa (…) Pues bien, precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”.
(SC004 de 14 de enero de 2015, exp. 2006-00256-01 M.P. Jesús Vall De Rutén Ruiz). Como viene de verse, las susodichas solemnidades no se acometieron a cabalidad en el contrato de arrendamiento que celebraron las partes de este litigio, ni en la cláusula que contiene la opción de compra, ni tampoco con la ayuda de algún otro documento anexo, al cual allí se hubiera hecho remisión (según, también, la CSJ ha precisado que es viable, por vía de ejemplo, en sentencia de 12 de febrero de 2007, exp. 2000 00492), todo lo cual, por igual imponía la declaración de la nulidad sustancial que, con acierto se dispuso en el fallo apelado. 5.
En consecuencia, no prospera la apelación en estudio. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 29 de mayo de 2025 profirió el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Bogotá, OFYPZZ 2023 00322 01 8 en el proceso verbal seguido por Ceiba Properties S.A.S., antes OCAP S.A. frente a Manuel Alberto Becerra Castillo (y otros).
Costas de segunda instancia a cargo de la demandante. Liquídense por el juez a quo, quien incluirá como agencias en derecho de la alzada, la suma de $4’500.000, según lo estima el Magistrado Ponente. Devuélvase la actuación a la oficina de origen. Notifíquese y cúmplase Los Magistrados, Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: eb3a2421bcd4236569c9244295eba57f4b6e57ac375cf6c57be63335a3360 72f Documento generado en 30/10/2025 08:36:49 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYPZZ 2023 00322 01 9