TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., cuatro de junio de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 043 2022 00414 02 - Procedencia: Juzgado 43 Civil Circuito Jeremías Mahecha vs. Elisa Niño Romero Apelación sentencia Sala virtual;
Aviso N.° 20 Modifica parcialmente Se resuelven las apelaciones interpuestas por ambas partes contra la sentencia de 13 de noviembre de 2024, proferida por el Juzgado 43 Civil del Circuito.
ANTECEDENTES 1. Pidió el demandante se condenara a la demandada a restituirle la posesión del inmueble de la Carrera 69 # 54A -02 sur de Bogotá, matrícula inmobiliaria 50S-610174, junto con frutos civiles estimados desde noviembre de 2007 en $6.855.525 mensuales, más $217.279.179 del valor de la edificación que fue demolida.1 2. Como fundamento de las pretensiones adujo: A. Que mediante Escritura 3866 de 11 de noviembre de 1994 de la Notaría 19 de Bogotá, compró el predio en cuestión con área construida 1 Pdf 003, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 de 85.63 m2, el cual dejó con llave y candado en 2006 porque tuvo que ausentarse de la ciudad por motivos de salud. B. Que en 2010 regresó a Bogotá y encontró que el inmueble había sido invadido, con cambio total de la estructura física. C. Explicó el demandante que luego de varias averiguaciones, se enteró que supuestamente2 había firmado un contrato de administración para que Víctor Manuel Garavito lo represente, quien a su vez cedió el contrato a Hugo Berto Garzón Segura3 y este a su turno cedió la posición contractual de “representante” a Tiberio Rubiano Rodríguez4.
D. Que el 19 de noviembre de 2007 el último de los referidos, como supuesto representante de Jeremías Mahecha a modo de promitente vendedor, celebró contrato de promesa de compraventa del inmueble en cuestión a favor de Elisa Niño Romero, el cual tuvo varias modificaciones mediante otrosíes. E. Que el 11 de diciembre de 2008 los referidos Tiberio Rubiano Rodríguez y Elisa Niño Romero celebraron otra promesa de compraventa, pero el primero considerado como poseedor material del inmueble y promitente vendedor, contrato que también fue modificado mediante otrosí. F. Precisó que Elsa Romero demandó a Tiberio Rodríguez y en sentencia de 29 de noviembre de 2013 el Juzgado 3º Civil del Circuito de Descongestión declaró la nulidad absoluta de dicha promesa, y el 2 El demandante afirma que él no suscribió ese contrato de administración, el cual no tiene fecha clara de creación. 3 Acto realizado el 15 de agosto de 2006. 4 Este último acto de cesión tampoco tiene clara la fecha en que se realizó. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en sentencia de 29 de agosto de 2014 modificó la decisión del a quo en el entendido de que esa nulidad solo afectaba al señor Tiberio Rodríguez y denegó todas las pretensiones relacionadas con Jeremías Mahecha.
G. Que la aquí demandada demolió la casa de habitación que estaba edificada en el predio, en su lugar construyó un edificio que se anexó al inmueble vecino en donde funciona el Colegio Gimnasio Santa Rocío que es propiedad de la misma demandada, con lo cual conformó una sola unidad inmobiliaria. H. Puntualizó que la posesión de la demandada respecto del inmueble comenzó desde el 15 de diciembre de 2014. 2.
La demandada contestó la demanda de manera extemporánea, según quedó constancia en auto ejecutoriado de 18 de julio de 2023.5 LA SENTENCIA APELADA La juez de primera instancia determinó que el demandante es el propietario del predio con matrícula inmobiliaria 50S-610174, condenó a la demandada a restituir al dueño el equivalente pecuniario del inmueble ($538.338.607)6, dentro de los 20 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia (que después se causarán intereses civiles) y precisó que ella – la demandada– continuará con la posesión del bien raíz. También denegó el reconocimiento de frutos civiles a favor del actor y las demás 5 6 Pdf 019, cuad. ppal.
Luego de practicados los descuentos por mejoras. 3 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 pretensiones de la demanda; además condenó en costas a la poseedora demandada. Para esas decisiones estimó, en resumen, que fue acreditada la calidad del propietario del demandante sobre el inmueble objeto de este proceso, según certificado de tradición y libertad, junto con la escritura por la cual obtuvo el dominio mediante crédito hipotecario.
Precisó que la calidad de poseedora de la demandada también fue demostrada, porque si bien en un comienzo ingresó al inmueble mediante promesa de compraventa que suscribió con Tiberio Rubiano Rodríguez, la cual fue declarada nula mediante proceso judicial con sentencias de primera y segunda instancia, posteriormente (diciembre de 2014) intervirtió su condición de retenedora –mera tenedora– a la de poseedora, aspecto sobre el cual concuerdan ambas partes en armonía con los testimonios de Carlos Eduardo Moscoso Riaño y Daniel Arturo Cuesta Urrego.
Manifestó que como la acción reivindicatoria recae sobre cosa singular, cuya identidad está plenamente determinada, las pretensiones de la demanda deben prosperar parcialmente, tanto más cuando se tuvo por extemporánea la contestación a la demanda. En atención a las restituciones (arts. 961 y s.s. del C.C.), explicó la juez que inviable es la restitución material del inmueble, porque se probó con dictamen pericial que la casa fue totalmente demolida, en su lugar se edificó otra construcción que se anexó a las instalaciones del predio “vecino” Colegio Gimnasio Santa Rocío, de manera que con sustento en 4 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia7 procede la restitución por el equivalente pecuniario.
Para esos efectos, la juez tuvo en cuenta el avalúo catastral de 2024 por $511.487.000, incrementado en un 50% (num. 4º art. 444 del Cgp), para el total de $767.230.500, sin lugar a indexación visto que se parte de un avalúo ya actualizado, y de ese valor descontó pagos de impuesto predial entre 2009 a 2024, cuyo valor “presente” es de $36.925.724.
También restó el monto de $140.000.000 que la demandada pagó el 27 de octubre de 2020 a Florinda Cely Gómez por conceto de crédito hipotecario8, monto que actualizado traduce $191.966.169. Puntualizó que no procedía reconocer los $4.151.000 por los cuales se libró mandamiento de pago por conceptos de impuestos, ni ningún otro valor por deudas que pudieran recaer sobre el inmueble por falta de pruebas.
Determinó que, realizadas las cuentas, el valor total que la demandada debe pagar al demandante es $538.338.607. Denegó el reconocimiento de frutos civiles en favor del demandante, puesto que no fue demostrado que la demandada haya sido poseedora de mala fe, aunado a que el actor reconoció que en el 2006 se fue de la ciudad por problemas económicos y de salud, motivo por el que dejó el inmueble solo y cerrado con candado, hecho también corroborado por los testigos 7 La juez citó en extenso: CSJ, SCC, sentencia de 11 de marzo de 2010, rad. 2003-00117, M.P. William Namem Vargas. 8 Crédito hipotecario en el que originariamente figuraba como acreedor el Banco Central Hipotecario, quien cedió el crédito a Central de Inversiones y este último lo cedió a Florinda Cely Gómez. 5 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Tampoco reconoció mejoras a favor de la demandada, pues contestó de manera extemporánea la demanda y la construcción que realizó fue hecha solo para beneficio suyo y en función del Colegio de su propiedad, la cual conservará físicamente el bien en calidad de poseedora, cuya titularidad podrá adquirir mediante proceso de pertenencia si es que cumple los requisitos legales.
LAS APELACIONES a) La demandada presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación en el que reprochó los cálculos de las restituciones mutuas, pues adujo que la juez omitió motivar las razones por las cuales desestimaba el dictamen practicado por los peritos Germán Castro y Rosmira Medina Peña9, quienes avaluaron el inmueble para 2024 en $531.000.000 (comercial) y $153.803.532 (catastral).
Afirmó que debe atenderse las reglas de la sana crítica junto con las recomendaciones y métodos presentados por los peritos, para ajustar el avalúo conforme a la realidad material en que el demandante dejó el inmueble en 2006, como sería obtener la proporción del avalúo de vigencia 2024 según los metros construidos que tenía la casa para ese entonces, que sería $153.803.532, valor que aumentado en un 50% ($76.901.766), totaliza $230.705.298.
Refirió que al margen de la falta de contestación de la demanda, las mejoras fueron demostradas con el dictamen que presentó el demandante, aunado a que en la sentencia de 29 de agosto de 2014 proferida por el 9 Aportado por el demandante. 6 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en el proceso que declaró la nulidad de la promesa de compraventa entre Tiberio Rubiano Rodríguez y Elisa Niño Romero, fueron reconocidas mejoras por $80.000.000.
Indicó que las mejoras se realizaron entre 2010 y 2020, es decir, antes del inicio de este proceso, de modo que para esa época ella –la demandada– debe considerarse como poseedora de buena fe y por tanto debe reconocérsele dichas mejoras. Detalló que fueron precisamente las mejoras que hizo las que aumentaron el valor venal de la cosa y de paso incrementó el avalúo catastral que al final tuvo en cuenta la juez a quo para efectos de la restitución por el equivalente pecuniario, de allí que sea inequitativo que si se encuentra obligada a restituir por este último concepto, no le sean reconocidas las mejoras que ella misma construyó. b) El demandante también presentó apelación en relación con las restituciones mutuas, pues estima que el pago de impuestos prediales no encaja en los conceptos de mejoras necesarias ni útiles, además –señaló– la demandada efectuó construcciones en el inmueble que variaron el avalúo catastral, de modo que la poseedora, al pagar dichos impuestos, en realidad lo hacía con ocasión de la edificación que ella misma hizo para su propio uso y disfrute.
Puntualizó que la demandada no pagó el crédito hipotecario que grava el inmueble, porque en realidad lo que hizo fue obtener la cesión de dicho crédito de los otrora acreedores, aunado a que el proceso ejecutivo terminó por desistimiento tácito, sin que la obligación sustancial se haya extinguido, en la medida en que esto solo ocurre cuando un juez declara 7 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 el desistimiento tácito por segunda vez conforme al art. 317, literal g), del Cgp.
Alegó el demandante que es viable la condena a la demandada al pago de frutos por ser poseedora de mala fe, en la medida en que esta última ingresó al inmueble con ocasión de una promesa de compraventa que solo le dio la mera tenencia, y posteriormente se suscitaron varias circunstancias en las cuales ella se calificaba unas veces como poseedora y otras como tenedora.
Señaló que la norma no condiciona el reconocimiento de frutos a la intención que pudiera haber tenido el propietario para el uso de su inmueble, de manera que –anotó– aquellos proceden a cargo de la demandada según se hubieran podido producir con mediana inteligencia y cuidado, tal cual fue anotado en la demanda por el rubro $6.855.525 mensuales, liquidados a partir de noviembre de 2007, hecho que merece credibilidad por confesión ficta, vista la no contestación de libelo inicial del litigio.
Indicó que también sería viable calcular los frutos con aplicación del interés legal del art. 1617, numeral 1º, inciso 2º, del C.C. calculado sobre el valor del inmueble del dictamen pericial, el cual utilizó los métodos estadísticos y comparativos del mercado para valorarlo en $531.000.000, de modo que al liquidar dicho interés puro se obtiene que los frutos civiles serían en el orden de $2.655.000 mensuales. c) Cada una de las partes descorrió el traslado del recurso de apelación de su contraparte10.
Se precisa que el demandante afirmó estar de acuerdo con la demandada en que para el avalúo del inmueble debía tenerse en 10 Pdf 011 y 012, cuad. Tribunal. 8 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 cuenta el dictamen pericial, toda vez que “merece credibilidad y es un medio de convicción apto para demostrar el valor por equivalencia del inmueble reivindicado”11.
CONSIDERACIONES 1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia de primera instancia en relación con las restituciones mutuas entre las partes, como consecuencia de la prosperidad de la acción reivindicatoria por el equivalente pecuniario del inmueble de la Carrera 69 # 54A -02 sur de Bogotá, y matrícula 50S-610174, aspecto que se analizará en atención a las puntuales alegaciones de cada uno de los apelantes. 2.
De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en que se modificará parcialmente la sentencia apelada, en la medida en que ambas partes concuerdan en que para efectos del avalúo del inmueble con fines de restitución por el equivalente pecuniario, figura en el expediente dictamen pericial, el cual reúne todos los requisitos para su valoración, sin que sea necesario acudir al avalúo catastral en los términos anotados por la juez a quo.
Además, al tratarse de una restitución por el equivalente pecuniario, las reglas previstas en el Código Civil resultan insuficientes para ese propósito y debe acudirse al principio de equidad que en últimas subyace a dichas normas, sin que se pierda de vista que la poseedora, aquí demandada, es quien conservará la posesión del inmueble, lo cual implica 11 Folio 14, pdf 011, cuad.
Tribunal. 9 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 que es improcedente que al demandante se reconozca alguna suma de dinero por conceptos de mejoras que en últimas no se verán reflejadas en el patrimonio del mismo demandante, salvo el valor del crédito hipotecario que como se explicará, sí encuentra contrapartida en beneficio de la parte actora.
Agrégase que tampoco procede el reconocimiento de frutos a cargo de la demandada en beneficio del demandante, porque estos solo proceden cuando el dueño hubiera podido percibirlos con mediana inteligencia y actividad “teniendo la cosa en su poder” (art. 964, inc. 1º, C.C.), y aquí el demandante, desde la demanda, reconoció que se fue de Bogotá en el 2006 por problemas económicos y de salud, y simplemente dejó el inmueble con candado. 3.
Como desarrollo de los anteriores argumentos, se precisa que los apelantes ningún reproche hicieron en punto a la prosperidad de la acción reivindicatoria por el subrogado pecuniario según expuso la juez a quo, de modo que el Tribunal no realiza algún pronunciamiento sobre el particular en atención a los arts. 320 y 328 del Cgp. 4. Enfocado el debate de apelación en las prestaciones mutuas como consecuencia de la prosperidad de la acción reivindicatoria, es de memorar que lo que la doctrina ha estimado: “La equidad constituye la razón fundamental para el establecimiento de las prestaciones mutuas entre el reivindicante y el poseedor vencido.
Si este es derrotado, no es equitativo que los frutos producidos por el bien engruesen su patrimonio, y para el reivindicante tampoco sería justo que se aprovechara de las mejoras realizadas por el poseedor”12 (se resalta). 12 Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo. Bienes. Duodécima edición, Ed. Temis, Bogotá: 2010. Pág. 506. 10 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha explicado que “Las disposiciones legales que gobiernan lo relacionado con las prestaciones mutuas a que puede haber lugar en las acciones reivindicatorias, tienen su fundamento en evidentes razones de equidad, porque siendo posible que el demandado mientras conserva la cosa en su poder se haya aprovechado de sus frutos, o la haya mejorado o deteriorado; en el caso de que fuera condenado a restituirla debe, naturalmente, proveerse lo conveniente sobre estos puntos, porque de otro modo, se consagraría bien un enriquecimiento indebido de parte del reo, cuando se aprovecha de los frutos de una cosa que no es suya, o del actor, al recibir mejorado a costa ajena un bien que le pertenece”13 (se resalta). 5.
Importante es resaltar que la decisión fundamental de primera instancia, la cual no fue reprochada por los demandantes, consiste en la prosperidad de la acción reivindicatoria del demandante sobre el inmueble de su propiedad por el equivalente pecuniario: esto implica que no se trate de una reivindicación material tradicional que conlleve a prestaciones mutuas según se prevé en las normas del Código Civil (arts. 961 y s.s.), sino a unas sui generis en la medida en que la poseedora conserva el inmueble bajo su posesión, es decir, continuará detentándolo como dueña en su propio provecho, mientras que el propietario inscrito simplemente recibirá su equivalente en dinero; incluso, la juez a quo advirtió que la demandada posteriormente tendría la posibilidad de adquirir el pleno dominio del inmueble mediante acción de pertenencia, si al final reúne y acredita todos los requisitos previstos en la ley para la prescripción por usucapión. 13 G.J., t. lxiii, pág. 659, sentencia de 28 de agosto de 1996, exp. 4410.
Citado por Velásquez cit. ut supra. 11 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 6. Ahora bien, tratándose del equivalente pecuniario de un inmueble cobra relevancia su avalúo comercial, puesto que correspondería precisamente al precio por el cual eventualmente podría adquirirse ese bien raíz conforme a las dinámicas normales de oferta y demanda en el sector inmobiliario.
Para este asunto, el demandante aportó el dictamen elaborado por el perito Germán Castro Cuesta14, quien mediante los métodos de “comparación o mercado”, y el de “costo de reposición” tuvo en cuenta las características del inmueble, con un terreno de 63 m2 y la construcción de una casa de 85,63 m2 que se encontraba antes de que fuera demolida por la demandada, información que extractó de la Escritura 3866 de 11 de noviembre de 1994 de la Notaría 19 de Bogotá, por la cual el demandante había adquirido el bien raíz. El perito en audiencia15 explicó ampliamente su labor, mostró solidez, claridad, exhaustividad y precisión en todos sus fundamentos, en especial los datos que tuvo en cuenta para poder determinar el valor de una casa que ya no existía por demolición, lo cual es posible con sustento en los datos anotados en aquélla escritura y por la respectiva licencia de construcción, en buen uso del método comparativo del mercado, con la debida caracterización del terreno y el cálculo de depreciación por la vetustez de la construcción, aspectos que están minuciosamente anotados en el respectivo dictamen, y que le permitieron concluir que dicho inmueble podría ser avaluado comercialmente, con corte 18 de marzo de 2024, en $354.793.274 (63m2 de terreno) y $176.491.260 (85,63m2 de construcción que tenía la casa demolida), para un total de $531.284.534 14 Pdf 042 cuad. ppal.
Audiencia de 11 de noviembre de 2024, archivos multimedia con consecutivos 063 y 064, cuad. ppal. 15 12 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 que aproximó a $531.000.000, monto que para efectos del equivalente pecuniario el demandante pidió tener en cuenta según adujo en el escrito por el cual descorrió el traslado de la sustentación de la apelación de la demandada.
Por su parte, la demandada adujo que para el mismo propósito – equivalente pecuniario– debía tenerse en cuenta los parámetros del mismo dictamen, esto es, avaluar el inmueble a como era cuando el demandante se fue de la ciudad de Bogotá, como una casa de tan solo 85,63 m2, pero con referencia al avalúo catastral de 2024 fijado en $511.487.000, rubro que debe dividirse por los 284,77 m2 de la construcción nueva actual ($1.796.140), y el resultado multiplicarlo por los otrora 85,63 m2 que tenía la casa demolida, para un total de $153.803.532, que incrementado en un 50% ($76.901.766), totaliza $230.705.298.
Sin embargo, tal planteamiento no encuentra acogida, porque en realidad lo que pretende la apelante demandada es elaborar extemporáneamente su propio dictamen con base en algunos apartes de la experticia presentada por el demandante y concatenarla con factores del avalúo catastral según su propia conveniencia. En contraste, el dictamen elaborado por el perito Germán Castro Cuesta – quien acreditó su idoneidad como avaluador y fue responsivo a todas las preguntas que se le formularon en audiencia–, fue lo suficientemente claro, exhaustivo, preciso y sólido como para tenerlo en cuenta en todas sus conclusiones, pues avaluó el inmueble según las condiciones que en el pasado tenía cuando era una casa de 85,63m2 conforme al mercado, que como se dijo es un dato importante para efectos de la restitución por el equivalente pecuniario en atención al principio de equidad. 13 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 7.
En punto a las mejoras, concuerdan las partes que en el inmueble estaba construida una casa de 85,63 m2, que demolió la demandada para erigir en el mismo terreno una edificación de 284,77 m2, hechos que permiten colegir que se presentó perjuicio al demandante con ocasión de aquélla demolición, y a su vez la eventual existencia de mejoras por construcción nueva, que en el curso del proceso no fueron debidamente acreditadas, toda vez que la demandada omitió contestar oportunamente la demanda y no permitió que el perito designado por el demandante ingresara al interior del inmueble, según explicó dicho experto en audiencia16.
Con todo, resultaría un exabrupto que el demandante tuviera que reconocer el pago de mejoras a la demandada, pues se reitera, la sentencia de primera instancia la facultó a esta última para continuar con la posesión del inmueble, es decir, que siguiera con la detentación material como señora y dueña incluidas –como es obvio– las mejoras que ella adhirió al terreno (construcción), a tal punto que le servirían como supuesto fáctico a su favor para promover posteriormente acción de pertenencia según advirtió la juez a quo.
Nótese que el reconocimiento de expensas necesarias y mejoras útiles de los artículos 965 y 966 del C.C. a cargo del dueño y a favor del poseedor vencido, parten del supuesto de que el segundo restituya o devuelva la posesión del inmueble al primero, de modo que al recuperar el predio se estaría aprovechando de las expensas que en su momento costeó el poseedor para la conservación de la cosa y de las mejoras que hayan aumentado su valor venal, motivo por el que esas normas prevén la obligación del reivindicante de abonar al poseedor vencido esas expensas 16 Ibidem. 14 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 y dichas mejoras, supuesto que no se predica para los contornos de este asunto, visto que con ocasión de la sentencia de primera instancia, el demandante solo recibirá el equivalente pecuniario, mas no el inmueble materialmente considerado, luego aquellas mejoras no harán parte de su haber patrimonial.
En contraste, no podrá afirmarse que el actor podría verse enriquecido sin causa, porque como viene de explicarse, el equivalente pecuniario del inmueble que recibirá, fue determinado según dictamen pericial que tuvo en cuenta las condiciones del inmueble antes de la demolición de la casa y la nueva construcción que erigió la demandada en el mismo terreno, con lo cual de paso, también se vería indemnizado por el perjuicio que pudiera derivarse de aquella demolición. El art. 739, inc. 1º, del C.C., dispone que: “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios”.
La norma transcrita guarda consonancia con las previsiones de las restituciones mutuas de los arts. 965 y 966 del C.C., esto es, el dueño puede quedarse con la edificación que el poseedor haya realizado sobre el terreno si le paga la correspondiente indemnización, lo cual guardaría identidad –en el ámbito de la acción reivindicatoria– precisamente con las mejoras; empero, en este asunto es claro que el propietario aquí demandante de ningún modo estaría en posición de adquirir la edificación 15 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 nueva que hizo la demandada, pues ya en su haber patrimonial no tendría el inmueble de forma material en atención a la decisión de la juez a quo que no fue apelada. 8.
En similar sentido se tratarán los pagos del impuesto predial del inmueble, puesto que se trata de un tributo municipal que grava los predios y “afecta el valor de la propiedad, sin tener en cuenta la situación personal de su propietario o poseedor, los pasivos imputables a su adquisición o construcción y los gravámenes hipotecarios que afectan directamente el bien”17, de allí que sea un impuesto “tipo real”, porque “toma una situación o acto de riqueza sin consideración a la persona que debe pagarlo, es decir, no tiene en cuenta las calidades personales del propietario o poseedor del inmueble, sino que afecta el valor de los bienes raíces”.
Como puede observarse, dicho impuesto es un verdadero gravamen que afecta el inmueble en sí mismo considerado, de modo que pagar el tributo bien puede catalogarse como una expensa necesaria para la conservación de la cosa en los términos del último inciso del art. 965 del C.C., puesto que si bien no deja un resultado material permanente en el inmueble, aun así aprovecharían al propietario o poseedor que lo detente, en el sentido de que en el futuro evitaría la persecución o afectación económica del inmueble por parte del respectivo acreedor tributario (entidad pública municipal o distrital, en este caso la Secretaría de Hacienda de la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá).
Así, como la demandada en virtud de la restitución por el equivalente pecuniario conservará la posesión del inmueble, en realidad el pago de los impuestos prediales beneficia solo a ella, y a su vez constituyen 17 Manual de ICA y Predial de Bogotá, 2006, Ed. Legis §194 y §196, págs. 131 y 132. 16 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 elementos para que pueda adquirir el pleno dominio vía acción de pertenencia según anotó la juez a quo en la sentencia apelada. 9.
Ahora bien, la sentencia de primera instancia tuvo en cuenta como expensa necesaria el pago del crédito hipotecario efectuado por la demandada a favor de Florinda Cely Gómez, quien fungía como cesionaria de dicho crédito de su antecesor Central de Inversiones, y esta a su vez cesionaria del Banco Central Hipotecario, entidad bancaria que le prestó dinero al aquí demandante Jeremías Mahecha para la compra del inmueble en 1994.
Al respecto, reconoció el demandante, en su interrogatorio18, que en efecto en 1994 adquirió el inmueble con respaldo en un crédito hipotecario, el cual no pagó, que sabía de la existencia de un proceso ejecutivo en su contra y desconocía al final quién fue la persona que canceló esa deuda. Por su parte, adujo la demandada que fue ella quien canceló dicho crédito19, para lo cual aportó varios documentos por los cuales pagó $140.000.000 a Florinda Cely Gómez, quien figuraba como cesionaria de la acreedora demandante en el proceso ejecutivo hipotecario contra Jeremías Mahecha, en particular “el paz y salvo” suscrito por la señora Florinda de 27 de octubre de 2020 por dicho concepto20.
Ese escrito fue exhibido en original en audiencia de 8 de noviembre de 2024 y agregado al expediente. El demandante solicitó la ratificación por parte de la señora Florinda por tratarse de documento declarativo emanado de tercero, petición denegada por la juez, decisión que mantuvo 18 7mm05ss, archivo multimedia con consecutivo 63, cuad. ppal. 42nn18ss ib. 20 Folio 6, pdf 66 cuad. ppal. 19 17 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 al despachar desfavorablemente el recurso de reposición que interpuso el mismo demandante21, providencia que se encuentra ejecutoriada.
En el trámite de segunda instancia y a petición del demandante, se agregaron al expediente el contrato de cesión de derechos de crédito entre Florinda Cely Gómez y Elisa Niño Romero, en relación con el crédito hipotecario del proceso ejecutivo que cursó en el Juzgado 37 Civil del Circuito y que posteriormente adelantó el Juzgado 2º Civil del Circuito de Ejecución (rad. 11001310303720040020900) contra Jeremías Mahecha Cárdenas, aunado algunas providencias proferidas por esa última autoridad judicial que aluden al reconocimiento de Elisa Niño Romero como cesionaria del crédito y la posterior terminación del proceso por desistimiento tácito.22 Al respecto, si bien el pago de los $140.000.000 en estrictez no corresponde al pago del crédito hipotecario que grava el inmueble en cuestión, aun así es un acto que benefició al demandante y que en virtud de principio de equidad, deberá reconocer a la demandada por el respectivo valor indexado.
En efecto, reitérase que el demandante reconoció que adquirió el inmueble mediante dicho crédito hipotecario y que no lo pagó, luego no resulta equitativo que reciba el total del equivalente pecuniario de un bien raíz del que nunca terminó de pagar el precio total de compra –o lo que para el caso es igual: el crédito obtenido para atender tal pago-, y que al final tuvo que pagar la demandada de una u otra forma con el fin de evitar la persecución judicial y remate del inmueble para conservar la 21 22 Pdf 74 y archivos multimedia 69 y 70, cuad. ppal.
Pdf 006, cuad. Tribunal. 18 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 posesión, tal como aconteció precisamente con la terminación del proceso ejecutivo por desistimiento tácito. Y si bien la demandada estaría en posición de conservar el derecho sustancial del crédito hipotecario, este resulta inocuo y ningún efecto práctico tendría para las resultas de este proceso, toda vez que en virtud de la sentencia de primera instancia ella misma estaría conservando la posesión del inmueble con posibilidad de adquirir la plena propiedad vía acción de pertenencia. 10.
En relación con los frutos reclamados por el demandante apelante, dispone el art. 964 del C.C. que el “poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder” (se resalta), y el inciso 3º precisa que “el poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores” (se resalta)..
Como puede observarse, la norma es clara en condicionar el reconocimiento de frutos por parte del poseedor vencido –sea de buena o mala fe según corresponda– a los que haya podido percibir el dueño si hubiera tenido el inmueble en su poder, y aquí el demandante, en su interrogatorio de parte, expresamente confesó que en 2006 se fue de Bogotá y simplemente puso candado a la casa, sin dejar a nadie para que se lo administrara23, lo cual denota que no tenía ninguna intención de usarlo o usufructuarlo, de allí que no otra podía ser la decisión de la juez a quo en denegar ese reconocimiento de frutos. 23 10mm42ss, archivo multimedia con consecutivo 63, cuad. ppal. 19 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 11.
Visto que la única expensa necesaria que procede reconocer es el pago del crédito hipotecario, procede actualizar el valor de $140.000.000 desde octubre de 2020 (fecha del paz y salvo suscrito por la señora Florinda)24, hasta marzo de 2024 (fecha del dictamen pericial que avaluó el inmueble). La actualización se hará con base en el Índice de Precios al Consumidor –IPC–, con la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse;
Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cifra aludida de $140.000.000. IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto marzo de 2024 fecha del dictamen pericial (141,48)25. II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es octubre de 2020, fecha del paz y salvo expedido por Florinda Cely (105,23)26.
Efectuada la operación aritmética, el resultado es $188.227.691,7 (aproximado $188.227.692). 24 Así lo tuvo en cuenta la juez a quo, sin que los apelantes hicieran algún reproche sobre el particular. DANE - Índice de Precios al Consumidor (IPC) 26 DANE - Índice de Precios al Consumidor (IPC) 25 20 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Como el avalúo comercial del inmueble, según dicho dictamen, corresponde a $531.000.000, se le resta aquellos $188.227.692, para un total de $342.772.308 a tener en cuenta como restitución por el equivalente pecuniario a favor del demandante, con corte marzo de 2024.
Sin embargo, en virtud del art. 283, inciso 2º, del Cgp, procede “extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia”, de modo que aquel valor de $342.772.308 (marzo de 2024; índice inicial 141,48) traído a fecha más reciente con referencia al IPC disponible en publicación por el Dane (abril de 2025; índice final 149,66)27, y utilizando la misma fórmula aritmética ya referida, se obtiene el total de $362.590.497, monto a tener en cuenta para efectos de la condena de restitución por el equivalente pecuniario a cargo de la demandada. 12.
En los anteriores términos se atendieron todos los reparos de los apelantes, tanto de forma explícita como implícita28, en el que se acogen algunos reparos de la parte demandante como de la parte demandada y se descartan los demás, sin que por lo mismo haya condena en costas de segunda instancia, tanto más porque solo se modificará el valor previsto en el numeral segundo de la sentencia apelada, sin que esto implique revocar o confirmar dicha providencia en su totalidad (arts. 365, numerales 3 y 4, del Cgp).
DECISIÓN 27 28 DANE - Índice de Precios al Consumidor (IPC) SC14426 de 2016 21 22 Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1°). MODIFICAR el ordinal Segundo de la sentencia de 13 de noviembre de 2024, proferida por el Juzgado 43 Civil del Circuito, únicamente en el sentido de que el valor de la condena a la demandada, para restituir el inmueble objeto de este proceso en su equivalencia a favor del demandante, es por la suma total de $362.590.497.00. 2°). CONFIRMAR la sentencia apelada en todo lo demás. 3°).
Sin condena en costas de segunda instancia.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 043 2022 00414 02 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Apelación sentencia 11001 31 03 043 2022 00414 02 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4ce7cc74fa9e5c6392af0e316f14053c7e646523d0366433617b4ad7beff0bd5 Documento generado en 04/06/2025 12:33:55 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 23