TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., once de febrero de dos mil veintiséis Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 026 2020 00001 01 - Procedencia: Juzgado 26 Civil Circuito Dermaestética Profesional Ltda. vs. Fiduciaria Bancolombia S.A. y otros Apelación sentencia Sala virtual;
Aviso N.° 5 Revoca parcialmente Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por Fiduciaria Bancolombia S.A. contra la sentencia de 12 de junio de 2025 (aclarada en providencia de 30 de septiembre de 2025)1, proferida por el Juzgado 26 Civil del Circuito, en el presente proceso verbal de Dermaestética Profesional Ltda. contra Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial)2, Constructora Grupo AIB Serfininm Sas y Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas.
ANTECEDENTES 1. En la demanda subsanada3 pidió la demandante que se declarara que cumplió con todas sus obligaciones derivadas del contrato de 22 de abril de 2013 y su otrosí de 14 de junio siguiente (acuerdo de participación patrimonial), y del contrato de fiducia de la Escritura 853 de 24 de abril de 2014, de la Notaría 43 de Bogotá que constituyó el fideicomiso Cient6 Torre Empresarial, mientras que Grupo AIB Arquitectura Ingeniería 1 Consecutivo 072 (sentencia escrita), y consecutivo 078 (providencia aclaratoria), cuad. ppal.
La demandante fue enfática en tratar a la Fiduciaria como vocera del referido patrimonio autónomo. 3 Folios 138 a 191 y 195 a 196, consecutivo 001, cuad. ppal. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfiminm Sas “incumplieron el contrato privado suscrito el 22 de abril de 2013…, como en el Otrosí al mismo…”; en consecuencia, que se declarara que “los demandados CONSTRUCTORA GRUPO AIB – SERFININM S.A.S. y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA ‘FIDUCIARIA BANCOLOMBIA’, como vocera del FIDEICOMISO P.A. CIENT6 TORRE EMPRESARIAL, incumplieron el contrato de fiducia celebrado mediante escritura pública número 853 de la Notaría 43 del Círculo de Bogotá de fecha 24 de abril de 2014”.
Y solicitó se condenara a las demandadas a que cumplan los contratos de 22 de abril de 2013 con su otrosí y la citada fiducia, “condena en concreto que consiste en dar cumplimiento a efectuar la transferencia y registro de la propiedad de las oficinas 201 y 301 del EDIFICIO CIENTO 6 TORRE EMPRESARIAL PROPIEDAD HORIZONTAL ubicado en la Transversal 56 No. 105-37 de Bogotá, identificadas con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20772244 y 50N-20772245, a favor de la sociedad Dermaestética Profesional Ltda…, sin limitación al dominio, gravamen, hipotecas, embargos, pleitos ni inscripción de ningún tipo que impida su libre goce y disposición”, junto con el pago de “intereses a la tasa máxima de mora permitida por la ley” sobre la suma de $1.900.000.000, “a partir del día 14 de septiembre de 2016, correspondiente a la fecha del documento que le pusieron a firmar y que así firmó mi poderdante, y que le informaron que era la…” Escritura 9142 de 14 de septiembre de 2016 de la Notaría 38 de Bogotá, “con la que la demandante recibía la propiedad de las oficinas 201 y 301…, pero que por negligencia de las demandadas no se elevó a escritura pública, ni se registró”, intereses que deben liquidarse desde el citado 14 de septiembre de 2016 “hasta la fecha en que se verifique el registro de la titularidad de las oficinas con 2 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 matrícula inmobiliaria 50N-20772244 y 50N-20772245 a nombre de la aquí demandante”.
De manera subsidiaria postuló se condenara a las demandadas al pago de $1.900.000.000 más intereses de mora a la tasa máxima legal a partir de 14 de septiembre de 2016 hasta el pago total de la obligación. 2. Como fundamento de las pretensiones adujo: A. Que en 2013 era propietaria del predio ubicado en la Trasversal 56 # 105-37 de Bogotá, con matrícula 50N-107366, motivo por el que Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas le ofrecieron $2.000.000.000 para que pudieran desarrollar un proyecto inmobiliario sobre dicho inmueble (edificio de oficinas de 6 plantas con parqueaderos), y así se firmó el contrato privado de 22 de abril de 2013, precio que fue modificado en otrosí de 14 de junio siguiente por el monto de $2.100.000.000.
B. Que en el referido contrato acordaron como forma de pago por parte de la constructora y promotora del proyecto, la suma de $200.000.000 en dinero y $1.900.000.000 mediante la escrituración y entrega de 366,99 m2 “de oficinas en el segundo y tercer piso del edificio que los demandados se obligaron a construir sobre el inmueble…”, mientras que ella –la demandante– solo se obligó a escriturar el predio (lote de terreno) al patrimonio autónomo Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial cuya vocera es la Fiduciaria Bancolombia, lo cual cumplió a 3 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 cabalidad según Escritura 853 de 24 de abril de 2014 de la Notaría 43 de Bogotá4.
C. Que finalizado el proyecto constructivo fue convocada –la demandante– para asistir a la Notaría 38 de Bogotá “a suscribir la escritura pública de Transferencia de Dominio a Título de Beneficio en Fiducia Mercantil de los metros cuadrados de oficinas pendientes de tradición a su favor como contraprestación por la tradición del lote, a ser otorgada el día 14 de septiembre de 2016”, de modo que así se traditarían las oficinas 201 y 301 del edificio ya construido con la minuta de la Escritura 9142, en donde figuraba que el Banco Bancolombia liberaría de la hipoteca a esas dos unidades inmobiliarias; sin embargo – detalló la demandante– la escritura no se cerró ni firmó por el Notario, de modo que las oficinas permanecieron gravadas a prorrata de la hipoteca a favor de la referida entidad bancaria (crédito constructor).
D. Que Bancolombia inició proceso ejecutivo con garantía real contra Fiduciaria Bancolombia S.A. como vocera del patrimonio autónomo, el cual cursa ante el Juzgado 8º Civil del Circuito (Rad. 201700493) y en el que se libró mandamiento ejecutivo por $1.500.000.000, aunado a que se embargaron las oficinas en cuestión. E. Que las demandadas no han cumplido con la escrituración de 366,99 m2 correspondientes a “las oficinas 201 y 301 del mencionado edificio”. 4 Precisó la demandante que Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas “incumplió su obligación de ser parte en el mencionado fideicomiso, no obstante estar obligada a ellos según contrato de fecha 22 de abril de 2014 y su correspondiente otrosí de fecha 14 de junio de 2013”. 4 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 3.
Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial) se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) falta de legitimación de la demandada; (ii) cumplimiento de lo convenido en el contrato de fiducia; (iii) contrato no cumplido-hecho de un tercero;
(iv) cualquier otro medio defensivo que se encuentre acreditado5. 4. El curador ad litem de Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas también contestó la demanda sin formular excepciones en concreto6. 5. Constructora Grupo AIB Serfininm Sas guardó silencio7. LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia, en la sentencia apelada que fue aclarada en providencia de 30 de septiembre de 2025, reconoció que la demandante cumplió con todas sus obligaciones contractuales, a la par de que declaró civil y contractualmente responsables a Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas por incumplimiento del contrato privado de 22 de abril de 2013 y su otrosí de 14 de junio siguiente, y las condenó solidariamente a pagar $353.413.852 de daño emergente (cláusula penal), más $4.416.043.519 de lucro cesante por cuenta de intereses de mora8. 5 Folios 206 a 216, consecutivo 001, cuad. ppal.
Consecutivos 019 y 040, cuad. ppal. 7 En relación con la notificación de la demandada Constructora Grupo AIB Serfininm Sas, el juez hizo las precisiones correspondientes en audiencia de 3 de septiembre de 2024 (34mm23ss, consecutivo 059, cuad. ppal.). 8 Lucro cesante liquidado sobre el monto de $1.900.000.000. 6 5 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 También denegó las excepciones planteadas por Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial), a la que declaró civil y contractualmente responsable y la condenó “al cumplimiento del Contrato de fiducia…, dentro del lapso de veinte (20) días hábiles contados desde la ejecutoria de la decisión, con su propio patrimonio y a favor de la sociedad demandante DERMAESTETICA PROFESIONAL LTDA transfiera el derecho real de dominio de las oficinas 201 y 301 del EDIFICIO CIENT6 TORRE EMPRESARIAL PROPIEDAD HORIZONTAL…, sin limitación al dominio, al día en impuesto predial Catastro valorización, administración, expensas comunes, gravamen, hipotecas, embargos, pleitos ni inscripción de ningún tipo que impida su libre goce y disposición, incluyendo la liberación de hipoteca de mayor extensión a favor de BANCOLOMBIA S.A.”; inclusive, ordenó el juez “a ambas partes asistir a la Notaría 38 de Bogotá, a las 10:00 a.m., del día hábil siguiente después de transcurridos 20 días hábiles contados desde la ejecutoria de la sentencia, para otorgar escritura pública de transferencia del dominio a título de fiducia mercantil, de los inmuebles identificados con folio de matrícula inmobiliaria 50N – 20772244 y 50N – 20772245”, sin perjuicio de que la fecha, hora y notaría sean modificadas por las partes.
Precisó el juez que los “gastos de escrituración de todos los actos necesarios para la transferencia del dominio, impuesto de consumo de vivienda, retefuente correrán por cuenta 100% de FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA ‘FIDUCIARIA BANCOLOMBIA’, como vocera del FIDEICOMISO P.A. CIENT6 TORRE EMPRESARIAL. Los gastos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá zona Norte de la escritura pública serán por cuenta 100% de la sociedad DERMAESTETICA PROFESIONAL LTDA…”.
Estableció el funcionario a quo “expresamente que, en caso de que el patrimonio 6 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 autónomo CIENT6 TORRE EMPRESARIAL no cuente con los recursos ni la solvencia económica necesaria para cumplir con la obligación de transferencia, la sociedad FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. deberá responder con su propio patrimonio y cubrir dichos costos en las mismas condiciones de tiempo, modo y lugar relacionadas”.
Además, el juez condenó solidariamente a las tres demandadas a pagar $130.000.000 por concepto de daño extrapatrimonial (daño moral) a favor de la demandante, junto con las costas del proceso. Para esas decisiones estimó, en resumen, que en el contrato de fiducia objeto del litigio son partes la Fiduciaria Bancolombia S.A., la demandante como fideicomitente tradente y la Constructora Grupo AIB Serfininm Sas como fideicomitente gestor, sin que el Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas suscribiera ese contrato.
Refirió que la sociedad fiduciaria figura como propietaria del predio (lote de terreno) en el cual se edificó el proyecto inmobiliario, y que según las cláusulas tercera y décima del contrato de fiducia es ella quien tiene la obligación de transferir el derecho de dominio de las oficinas 201 y 301 a la demandante, motivo por el que se encuentra legitimada en la causa y la excepción que la demandada formuló en tal sentido se encuentra descartada.
Explicó que mediante Escritura 9142 de 14 de septiembre de 2016 de la Notaría 38 de Bogotá se pretendía transferir esas dos oficinas a la demandante, quien suscribió ese instrumento público junto con Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial) y Constructora Grupo AIB 7 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 Serfininm Sas; sin embargo, Bancolombia S.A. como acreedor hipotecario sobre el predio de mayor extensión (lote de terreno) con ocasión de que había concedido un “crédito constructor”, no firmó esa escritura en los términos del art. 17 de la Ley 675 de 2001, toda vez que dicha deuda se encontraba en mora, según fue demostrado con los interrogatorios de parte y por los testigos, motivo por el cual el notario no pudo autorizar esa escrituración (arts. 41 y 42 del Decreto 960 de 1970).
Señaló que acorde con el contrato de fiducia era obligación de la Fiduciaria efectuar pagos relacionados con el fideicomiso, entre estos la atención de créditos financieros, sin que en este proceso haya demostrado que cumplió con ese deber, en la medida en que el informe contable y la rendición de cuentas son documentos que no pudieron consultarse, aunado a que no acreditó que haya advertido a los fideicomitentes, con suficiente antelación, de la eventual falta de recursos en el patrimonio autónomo para el pago del crédito constructor, de modo que –puntualizó el juez– deberá la Fiduciaria responder por los perjuicios reclamados en la demanda incluso con su propio patrimonio, en particular a transferir el derecho real de dominio de las oficinas 201 y 301 del proyecto inmobiliario libres de hipotecas, gravámenes, limitaciones, etc.
En atención al contrato privado de 22 de abril de 2013 y su otrosí de 14 de junio siguiente, precisó el juez que fue suscrito por Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas, Constructora Grupo AIB Serfininm Sas y la demandante, todas sociedades mercantiles quienes acordaron que esta última aportaría el inmueble (lote de terreno) para un proyecto inmobiliario mientras que las dos primeras pagarían –a la demandante– el precio de $2.100.000.000, parte en dinero ($200.000.000) y el resto con 363,99 m2 de oficinas que resulten del 8 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 proyecto constructivo ($1.900.000.000), que al final corresponderían a las oficinas 201 y 301 del respectivo edificio.
Detalló que en el transcurso de este proceso Constructora Grupo AIB Serfininm Sas guardó silencio, mientras que Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas fue representada por curador ad litem, con lo cual –especificó el juez– puede colegirse que se encuentra demostrada la responsabilidad de esas demandadas por incumplimiento contractual, visto que no hay prueba de que hayan pagado los mencionados $1.900.000.000 (ni en dinero ni en especie), de allí que deban ser condenadas al pago de la cláusula penal de $200.000.000 debidamente indexada, más intereses moratorios liquidados sobre $1.900.000.000.
Especificó que no procedía el reconocimiento de daño emergente por el pago en dinero de $1.900.000.000, toda vez que podría configurarse una doble indemnización en cuanto que la Fiduciaria, en este asunto, estaría condenada a transferir el derecho de dominio de las oficinas 201 y 301. Agregó el juez que también procedía el reconocimiento indemnizatorio de daño moral por el monto de 100 s.m.l.m.v. a cargo de todas las demandadas, pues conforme a la “doctrina colombiana”9 es procedente este tipo de reparación aun tratándose de personas jurídicas como la aquí demandante.
LA APELACIÓN 9 El juez no citó en concreto autor o referencia jurisprudencial. 9 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 a) La Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial) presentó y sustentó en oportunidad recurso de apelación 10, en el que calificó la sentencia de abundante en citas doctrinales y jurisprudenciales, pero pobre en argumentación pertinente al caso concreto, pues –adujo– el juez partió de una errada comprensión del litigio como si se tratara de una acción de protección al consumidor financiero que ni siquiera fue invocada en la demanda.
Indicó que las pretensiones de la parte actora en realidad se enfocaron en la acción de responsabilidad contractual, en atención al acuerdo de participación patrimonial de 22 de abril de 2013 y su otrosí de 14 de junio siguiente que suscribió solo con Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas, en el que estas últimas se comprometieron a que pagarían a la demandante parte del valor del lote de terreno con dos oficinas resultantes al finalizar el proyecto constructivo, estipulaciones frente a las cuales la Fiduciaria es un tercero. Alegó que el juez desconoce el principio de separación patrimonial en los contratos de fiducia (art. 1233 del C. Co.), aunado a que –afirmó la apelante– este litigio no fue planteado bajo los parámetros de una responsabilidad civil de la Fiduciaria como entidad financiera propiamente dicha, de modo que una condena en tal sentido vulnera el principio de congruencia, el derecho de defensa de la demandada y configura una decisión judicial extra petita.
Mencionó que ella –la fiduciaria– como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial, cumplió con 10 Consecutivo 008, cuad. Tribunal. 10 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 todas las obligaciones a su cargo, tanto así que el proyecto fue finalizado con la construcción del edificio y hasta alcanzó a suscribir la escritura por la cual transfería el dominio de las oficinas 201 y 301 a la demandante, que el único inconveniente obedeció al hecho de un tercero, pues fue Bancolombia S.A. quien no suscribió la escritura para liberar esas oficinas a prorrata de la hipoteca que grava el predio de mayor extensión, debido a la mora en el pago del préstamo constructor, obligación crediticia que correspondía atender a Constructora Grupo AIB Serfininm Sas.
Señaló la condena de transferir el dominio de las oficinas 201 y 301 como improcedente, imposible e ilegal por objeto ilícito, puesto que esos inmuebles se encuentran embargados a órdenes de otro juzgado civil y con ocasión del cobro judicial del crédito constructor a favor de Bancolombia S.A. (acreedor hipotecario), entidad bancaria que ni siquiera fue demandada ni vinculada a este proceso.
Refirió que las condenas indemnizatorias también son improcedentes, pues se advierte acumulación indebida con la cláusula penal (art. 1600 del C.C.); que el dictamen pericial no tuvo en cuenta que las oficinas están en posesión material de la demandante, y que el daño moral ni siquiera fue reclamado con la demanda. b) La demandante descorrió el traslado del recurso de apelación con miras a que fueran descartados los argumentos del impugnante y en su lugar se mantuviera la sentencia de primera instancia11.
CONSIDERACIONES 11 Consecutivo 011, cuad. Tribunal. 11 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 1. Como aspecto preliminar de procedimiento, se advierte que el curador ad litem de Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas presentó escrito de sustentación de apelación en el trámite de segunda instancia12; sin embargo, en la actuación de primer grado no se observa que hubiera presentado oportunamente reparos contra la sentencia del juez a quo en los términos del art. 322 del Cgp; incluso, en auto de 6 de noviembre de 2025 este Tribunal admitió solo el recurso de apelación formulado por Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial) en el efecto devolutivo13, sin que posteriormente se observe que se haya tramitado alguna apelación adhesiva al tenor del parágrafo del canon legal citado.
En consecuencia, precísase que para este asunto figura como único apelante Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial). 2. Despejado lo anterior y restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fueron acertadas las decisiones del juez a quo en comprometer la responsabilidad de la Fiduciaria Bancolombia S.A. a nombre propio y como vocera del Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial, y condenarla con cargo no solo de dicho patrimonio autónomo, sino también con referencia a su propio peculio como entidad fiduciaria, aspectos todos estos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones de la apelante. 12 13 Consecutivos 009 y 010, cuad.
Tribunal. Consecutivo 005, cuad. Tribunal. 12 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en que ha de revocarse parcialmente la sentencia apelada, en la medida en que las pretensiones y hechos de la demanda son claros y determinantes en atención a la fijación del objeto del litigio, sin que hubiera un reproche de responsabilidad contra Fiduciaria Bancolombia S.A. por incumplimiento de sus obligaciones como entidad fiduciaria propiamente dicha, aunado a que este asunto tampoco estuvo dirigido a analizar algún tipo de culpa o negligencia en el manejo de recursos del patrimonio autónomo Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial ni su supuesta iliquidez, cuestiones que además implicaría otro tipo de análisis jurídico ajeno al objeto de este proceso, como se explicará. 3.
Dispone el art. 281 del Cgp que la “sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”. Además, no “podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta”.
Como puede observarse en los antecedentes de esta providencia, el libelo inicial presentado por la parte actora en ningún momento invocó la acción de responsabilidad civil contractual de Fiduciaria Bancolombia S.A. por incumplimiento de sus obligaciones como entidad fiduciaria propiamente dicha, pues la demanda fue enfática en dirigir sus pretensiones contra el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial, cuyo vocero es la referida Fiduciaria.
Nótese que la accionante, en su demanda, reprochó el hecho de que conforme al contrato denominado “acuerdo de participación patrimonial 13 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 en el desarrollo del proyecto de construcción inmobiliaria de oficinas y local” de 22 de abril de 2013 y su otrosí de 14 de junio siguiente, las demandadas Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas incumplieron con la obligación de transferirle el dominio de las oficinas 201 y 301 del “Edificio Ciento 6 Torre Empresarial Propiedad Horizontal”, prevista como una forma de pago en especie a modo de contraprestación por el precio del lote de terreno en el que se construyó dicho edificio empresarial, sin que hiciera algún reproche concreto de responsabilidad contra la Fiduciaria Bancolombia S.A. bajo hipótesis como el inadecuado manejo y administración de recursos del patrimonio autónomo, incorrecto estudio sobre la viabilidad y el punto de equilibrio del proyecto inmobiliario, entre otras.
En realidad, el planteamiento de que la Fiduciaria al parecer fue negligente en atender los pagos de cuotas del crédito hipotecario constructor a Bancolombia S.A. (acreedor), surgió en el transcurso del proceso al escuchar el interrogatorio de parte del representante de la fiduciaria y las declaraciones de los testigos, puesto que se evidenció que la única razón por la cual no pudo transferirse la propiedad de las oficinas 201 y 301 a la demandante, obedeció a que la referida entidad bancaria se negó a suscribir la correspondiente escritura para liberar esos inmuebles – a prorrata– de la hipoteca que pesa sobre el predio de mayor extensión (art. 17 de la Ley 675 de 2001), toda vez que el crédito constructor que concedió para poder edificar el proyecto se encontraba en mora.
Reitérase que ese tipo de controversia no fue planteada en la demanda y ni siquiera fue incluida dentro de la fijación del objeto del litigio de la 14 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 audiencia inicial14, de allí que la responsabilidad personal y directa a cargo de Fiduciaria Bancolombia S.A. configuraría una cuestión ajena al presente debate.
Y tampoco sería materia que el juez pudiera abordar de oficio, en la medida en que la acción judicial planteada por la actora no fue la de protección al consumidor financiero en la cual podrían proferirse fallos ultra o extra petita en los términos del art. 58, numeral 9º, de la Ley 1480 de 2011, de manera que esta controversia necesariamente debe dilucidarse bajo los parámetros del Código General del Proceso, en particular atendiendo al principio de congruencia previsto en el citado art. 281. 4.
Ahora bien, el hecho de que la demandante aun no haya recibido el derecho de propiedad de las oficinas 201 y 301 en los términos pactados con Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas, tampoco conllevaría a comprometer la responsabilidad del Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial, porque como viene de explicarse, ese inconveniente no obedece a una circunstancia intrínseca de las condiciones y características de ese patrimonio autónomo, sino que más bien obedece al hecho de un tercero, Bancolombia S.A., quien no fue vinculado a este litigio.
En efecto, si toda la problemática gira respecto al hecho de que el ‘crédito constructor’ se encuentra en mora y que por tal motivo la referida entidad bancaria no da su consentimiento para liberar del gravamen hipotecario a las oficinas 201 y 301, esta situación apuntaría a otro tipo de controversia no planteada en la demanda, como sería, por 14 1h09mm17ss, consecutivo 047, cuad. ppal. 15 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 ejemplo, la insolvencia del patrimonio autónomo y su necesidad de liquidación ante la autoridad competente para atender la acreencia no solo del Bancolombia S.A., sino también de todos los consumidores financieros o beneficiarios de área que invirtieron en el proyecto constructivo y que no han recibido como contraprestación el derecho de dominio de las respectivas unidades inmobiliarias (oficinas).
Y aun si esa situación de insolvencia o iliquidez se le atribuyera a la Fiduciaria a título de culpa, o por la razón que estimaran los afectados, reitérase una vez más que el libelo inicial de este litigio en ningún momento planteó la acción de responsabilidad civil de la Fiduciaria como entidad financiera propiamente dicha. Variar el objeto del litigio en tal sentido implicaría vulnerar el debido proceso y el derecho de defensa de la demandada, pues se le privaría de la oportunidad de dirigir sus excepciones y su actividad probatoria en demostrar que como Fiduciaria cumplió con su deber de manejo y administración de los recursos del patrimonio autónomo, no solo con el aporte de documentos contables y presentación de cuentas, sino también con la eventual práctica de un dictamen pericial e incluso la posibilidad de solicitar el recaudo de documentación en poder de terceros o escuchar siquiera las declaraciones del representante o empleados de Bancolombia S.A. relacionados con las gestiones financieras del proyecto inmobiliario. 5.
Además, la condena a la Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial), a efectuar la escrituración de la propiedad de las oficinas 201 y 301, también conlleva el inconveniente –como reconocen ambas partes– de que se tratan de inmuebles embargados a órdenes del Juzgado 8º Civil del Circuito en el proceso ejecutivo promovido por Bancolombia 16 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 S.A. contra dicho fideicomiso, lo cual implica que la decisión del juez a quo afectaría las resultas de otro proceso judicial, pues implicaría necesariamente proceder con el levantamiento de esas medidas cautelares bajo las previsiones del art. 1521, numeral 2º, del C.C., con el agravante de que en este litigio, se reitera, la mencionada entidad Bancaria no fue demandada. 6.
En conclusión, procede revocar parcialmente la sentencia apelada en lo que respecta a las declaraciones y condenas impuestas a Fiduciaria Bancolombia S.A. en nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial. En cuanto a las demás decisiones del juez a quo no se emitirá pronunciamiento alguno, toda vez que las demandadas Grupo AIB Arquitectura Ingeniería Bienes Raíces Sociedad Sas y Constructora Grupo AIB Serfininm Sas no son apelantes, de modo que la competencia del Tribunal se restringe únicamente a las inconformidades sustentadas de la referida entidad Fiduciaria y en lo que a ésta le perjudicaba el fallo impugnado (arts. 320 y 328 del Cgp).
Y como se debe acoger en su totalidad la defensa de la entidad fiduciaria y dado el éxito de su alzada, se impondrán costas a cargo de la demandante y en favor de Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial). DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 17 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01
RESUELVE
1º) REVOCAR los ordinales sexto, séptimo y octavo de la sentencia apelada, proferida por el Juzgado 26 Civil del Circuito el 12 de junio de 2025 (aclarada en providencia de 30 de septiembre de 2025), y en su lugar DECLARAR probada la excepción de falta de legitimación en la causa de Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial). 2º) REVOCAR parcialmente los ordinales noveno y décimo de la sentencia apelada, los cuales subsisten con exclusión de las respectivas condenas que allí se imponían a Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial). 3º) En todo lo demás, por no haber sido materia de apelación, se CONFIRMA el fallo recurrido. 4º) CONDENAR a la demandante en costas de ambas instancias a favor de Fiduciaria Bancolombia S.A. (como vocera del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso P.A. Cient6 Torre Empresarial).
Liquídense por el juzgado de primer grado. En magistrado sustanciador fija como agencias en derecho de segunda instancia la suma de $2.000.000.oo
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ AMANDA JANNETH SÁNCHEZ TOCORA Radicado: 11001 31 03 026 2020 00001 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil 18 Apelación sentencia 11001 31 03 026 2020 00001 01 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Amanda Janneth Sanchez Tocora Magistrada Sala 008 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 295b7a570401b6b997ef18facbbb202e68ee28169efd80b939b37d6b213fcf62 Documento generado en 11/02/2026 02:08:04 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 19