17- 08758311200220190038201 30SENTENCIA · Tribunal de Barranquilla

Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 REPUBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL ATLÁNTICO TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA DESPACHO TERCERO DE LA SALA CIVIL FAMILIA SALA TERCERA DE DECISIÓN Para ver la Carpeta digital utilice este enlace 44590 Proceso: Verbal-Servidumbre Demandante: Promigas S.A. E.S.P. Demandado: C.I. Grupo Agromar S.A. Barranquilla, D.E.I.P., cinco (05) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024).

Teniendo en cuenta, que la Ley 1231 de 2022 volvió legislación permanente varias normas del decreto legislativo 806 de 2020 del Ministerio de Justicia y el Derecho, que modificó entre otros aspectos, el trámite específico de las apelaciones de sentencias en el área civil y familia, se procede a decidir por escrito el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra los numerales quinto y sexto de la parte resolutiva de la sentencia del 22 de febrero de 2023, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Soledad, dentro del presente proceso.

ANTECEDENTES 1.

HECHOS Los hechos que sirven de fundamento a la demanda pueden ser expuestos así: 1.- Mediante la Resolución No. 00709 del 30 de abril de 2019, la Autoridad Nacional de Licencias Ambientales –ANLA otorgó a Promigas S.A. E.S.P. licencia ambiental para la “Construcción y Operación del Gasoducto Paiva–Caracolí”, cuyo trazado (82.76 Km) recorre la jurisdicción de los municipios de Santa Rosa, Clemencia y Santa Catalina en el departamento de Bolívar, y Piojó, Luruaco, Sabanalarga, Usiacurí, Baranoa y Malambo en el departamento del Atlántico. 2.- El proyecto debe pasar necesariamente por el inmueble de propiedad de C.I. Grupo Agromar S.A., ubicado en Malambo-Atlántico, e identificado con M.I. 041-143510.

El área por afectarse por la servidumbre del gasoducto es de 548 metros lineales de tubería, con un ancho de 6 metros, para un total de 3288 m2 de servidumbre. 3.- De acuerdo con el dictamen pericial realizado, el valor de la indemnización es de $33.342.440,00. Servidumbre (40%) $4.183.040,00 Indemnización por daños $20.457.600,00 Especies y mejoras $8.192.400,00 Total $33.342.440,00 4.- Promigas S.A. E.S.P. adelantó el proceso de negociación directa con C.I. Grupo Agromar S.A. sin que fuera posible llegar a un acuerdo respecto del monto a indemnizar Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 1 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 por las afectaciones que se llegaran a causar en el predio, por lo que se hace necesario la presentación de la demanda de imposición de servidumbre.

2. ACTUACIÓN PROCESAL DE PRIMERA INSTANCIA El conocimiento de la demanda le correspondió en primera instancia al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Soledad, donde mediante auto del 5 de septiembre de 2019, se admitió la demanda, se autorizó la consignación de la suma de $33.342.440,00 a órdenes del despacho y a favor de la demandada, y se señaló fecha para la diligencia de inspección judicial al inmueble.

El 25 de octubre de 2019, se practicó audiencia de inspección judicial. El 30 de octubre de 2019, la parte demandante aportó la constancia de consignación. El 19 de febrero de 2020, C.I. Grupo Agromar S.A. contestó la demanda, oponiéndose parcialmente a las pretensiones, oponiéndose al valor total estimativo de la indemnización propuesto por la demandante.

El 13 de julio de 2022, se llevó a cabo la audiencia inicial, en la que se recibieron los interrogatorios de parte, se fijó el litigio y se efectuó el decreto de pruebas. El 8 de septiembre de 2022, se llevó a cabo la continuación de la audiencia, se recibieron los testimonios de los peritos Jorge Donado y Luis Beleño, así como del señor Calixto Fábregas.

El 20 de septiembre de 2022, se efectuó la inspección judicial al predio. El 15 de febrero de 2023, se continuó la diligencia, se escucharon los alegatos de los apoderados judiciales. El 22 de febrero de 2023, se continuó la audiencia, se dictó sentencia así; (i) Imponiendo la servidumbre legal de transporte de gas y tránsito sobre el inmueble identificado con M.I. 041143510, (ii) Otorgando las respectivas autorizaciones a Promigas S.A. E.S.P., (iii) Imponiendo las respectivas prohibiciones a C.I. Grupo Agromar S.A., (iv) Ordenado la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula, (v) Ordenando a Promigas S.A. E.S.P. pagar a favor de C.I. Grupo Agromar S.A., por concepto de indemnización por la servidumbre impuesta, la suma de $864.611.600; menos los $33.342.440 previamente consignados a órdenes del despacho, y (vi) se fijaron como costas a cargo de la demandante, como agencias en derecho la suma del 6% del valor que resulte de liquidar la condena impuesta.

Contra los numerales quinto y sexto de esta decisión, la parte demandante interpuso recurso de apelación. El recurso se concedió en el efecto suspensivo.

3. CONSIDERACIONES DEL A-QUO Con respecto a las mejoras y cultivos existentes, y que fueron arrasados por la servidumbre, acoge la experticia presentada adjunta con la demanda, y la declaración de Calixto Fábregas. Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 2 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 No tiene en cuenta el dictamen respecto del porcentaje del valor del metro por concepto de servidumbre dado al predio continuo (El Cielo), por no contar con la declaración del perito que elaboró dicho dictamen.

Frente al valor del m2, se acoge a la experticia de Luis Beleño, quien sí señaló los predios objeto de comparación, e indicó que el predio es de expansión urbana con uso de suelo industrial de intensidad media, concordando con las certificaciones de la Secretaría de Planeación Municipal de Malambo, esta última entidad, que no fue tenida en cuenta por el perito Jorge Donado.

Aplica una deducción de 30% (no se efectuó en el peritazgo de Beleño) por vía de acceso destapada del predio ($56.000), a diferencia de los predios comparados, que tienen acceso por la vía asfaltada. Respecto del anterior monto, fijó el valor del metro cuadrado en la franja de servidumbre, el cual será del 40% ($22.400), tal como lo señaló el perito Jorge Donado, por ser el monto que siempre reconoce Promigas.

En lo que respecta a la indemnización por daños, que corresponde a la vía paralela (13.978 m2), se reconocerá acorde al valor del metro cuadrado del predio ($56.000), sin la deducción del perito Jorge Donado (%40), quien no sustentó por qué hacer dicha reducción en la indemnización por daños.

4. ARGUMENTOS DE LA RECURRENTE Fijó sus reproches contra la sentencia de primera instancia así: (i) El dictamen pericial aportado por la demandada no debió ser tenido en cuenta para establecer el valor de la indemnización por la servidumbre deprecada, (ii) El predio “San Blas Lote B” no cuenta con plan parcial por lo tanto el valor de la franja de la servidumbre debe determinarse a partir del valor de la tierra rural, conforme el artículo 24 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y no utilizando valores de predios con características disimiles, (iii) El dictamen pericial aportado por Promigas S.A. E.S.P. cuenta con todas las condiciones para ser valorado, y (iv) La tasación de la servidumbre ajustada a derecho.

ARGUMENTOS DE REPLICA DE LA NO RECURRENTE Que en el dictamen aportado por la actora no aparece que se haya hecho un muestreo de los inmuebles con características similares y no se tuvo en cuenta el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del Municipio de Malambo; que existe un conjunto de pruebas existentes en el expediente que fueron valoradas por el A Quo, que el A Quo tomó apartes de ese dictamen inicial y del aportado por la demandada, para estimar el valor de la indemnización, que se tuvo en cuenta la experticia efectuada sobre el predio El Cielo, que se encuentra a muy poca distancia del inmueble de la demandada.

5. ACTUACIÓN PROCESAL DE SEGUNDA INSTANCIA El recurso de apelación contra la sentencia fue admitido en auto de marzo 10 de 2023. Acto seguido, el 21 de marzo de 2023, la parte demandante sustentó el recurso de apelación. Luego, el 28 de marzo de 2023, se fijó en lista el traslado de la sustentación. Al día siguiente, descorrió Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 3 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 traslado la demandada.

Posteriormente, el 31 de marzo de 2023, se fijó en lista nuevamente el traslado de la sustentación. Y el 11 de abril de 2023, descorrió traslado la demandada. Surtidas las etapas procesales correspondientes, se dictó sentencia el 1º de septiembre de 2023, donde se modificó parcialmente la sentencia de primera instancia, para disminuir el monto de la indemnización concedida.

Inconforme con esa decisión la parte demandada instauró acción de tutela, obteniendo a su favor las sentencias STC 2741-2024 y STL6813 de 2024 de fechas 13 de marzo y abril 27 de este año, de las Salas de Casación Civil y Laboral de la Corte Suprema de Justicia, respectivamente que declararon la ineficacia de esta, concluyendo la de primera instancia en: “1.4.- Así las cosas, el Tribunal de Barranquilla no motivó adecuadamente la sentencia objetada, lo que impone conceder el amparo reclamado por el accionante y, en su lugar, ordenarle que emita una decisión en la que analice la totalidad de los elementos que integran el debate en torno a la tasación de la indemnización debida a la promotora del amparo.

No sobra precisar que la protección dispensada solo es para provocar que la Corporación motive en debida forma la decisión, sin que se le imponga el criterio que debe adoptar. Fíjese que, aunque el censor también cuestiona el sentido de la determinación acusada, ante la omisión evidenciada -indebida motivación, no es posible en este momento analizar su razonabilidad.

Por otra parte, también se advierte al juzgador que, en caso de considerarlo necesario, podrá decretar de oficio las pruebas que estime pertinentes para esclarecer los hechos materia de controversia.” En obedecimiento a lo anterior en el auto del 12 de julio de 2024, se ordenó la realización de un nuevo dictamen para la estimación de la indemnización a sufragar por la demandante, designando un perito de la Lista del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, reconocido en la Categoría de Intangibles Especiales, señor Francesco Bruno Cavalli Papa.

Quien rindió su experticia el 18 de octubre de 2024, estableciendo la indemnización en un monto de $ 1.440.185.000.00 y dado el traslado correspondiente, se recibió un memorial de la entidad demandante cuestionando sus conclusiones véase nota 1, señalándose fecha para audiencia el día 26 de noviembre de 2024, para escuchar al perito, efectuar la contradicción oral de su experticia y escuchar a las partes sobre el mismo.

Surtidas las etapas procesales correspondientes, procede la Sala Tercera de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial, a resolver. CONSIDERACIONES 1 Archivos 064-074 en segunda instancia Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 4 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 En el presente asunto, la demandante se limitó a recurrir los numerales quinto y sexto de la parte resolutiva de la sentencia del 22 de febrero de 2023, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Soledad, en los cuales se estableció el monto a indemnizar por concepto de la servidumbre impuesta, y se condenó en costas y se fijaron las agencias en derecho.

Por lo que, en el caso bajo estudio, hasta ese momento procesal no existió ninguna discrepancia o discusión frente a la imposición de la servidumbre legal de transporte de gas y tránsito sobre el inmueble identificado con M.I. 041-143510, según el área, medidas y linderos de la Zona de Servidumbre impuesta, el otorgamiento de las respectivas autorizaciones a Promigas S.A. E.S.P. y prohibiciones a C.I. Grupo Agromar S.A., así como tampoco de la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula.

Es necesario señalar que esta Sala de Decisión, en la providencia anterior del 1º de septiembre de 2023 se resolvió el recurso de alzada, limitándose a una parte de los reparos efectuados por la recurrente/demandante, tal como lo señala el artículo 328 del Código General del Proceso, que se consideraron, en su momento, suficientes para proferir la revocatoria parcial de la sentencia de primera instancia. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las sentencias STC 2741-2024 y STL6813 de 2024 de fechas 13 de marzo y abril 27 de este año, de las Salas de Casación Civil y Laboral de la Corte Suprema de Justicia, ordenaron reestudiar y motivar en forma diferente las consideraciones correspondientes, teniendo en cuenta también lo expuesto por la sociedad demandada C.I. Grupo Agromar S.A. en su memorial de réplica a la sustentación de Promigas S.A. E.S.P. y el contexto de las consideraciones pertinentes del A Quo lo que se realizara de la siguiente forma, de acuerdo al acervo probatorio existente en el expediente: Siendo necesario, comenzar señalando que las consideraciones y motivaciones de su decisión véase nota 2 el A Quo no acogió en su integridad las conclusiones de ninguno de los dictámenes existentes en el expediente, sino que a su arbitrio procedió a tomar de los tres existente en el acervo probatorio los apartes que le parecieron pertinentes de cada uno para exponer sus propias conclusiones para estimar el monto de la indemnización que ordenó en su sentencia de $ 831.269.160.00.

Siendo incongruente y ambivalente frente al dictamen que efectuó el avalúo del monto de la indemnización de la Zona de Servidumbre del otro predio denominado “El Cielo”, pues inicialmente indicó que no se podía tener en cuenta con base en lo establecido en el aparte final del artículo 228 del Código General del Proceso, es decir porque ese perito no rindió declaración en este litigio; sin embargo, a lo largo de su motivación, lo utilizó en varias ocasiones como un comparativo para justificar la razonabilidad de los datos que tomó del trabajo del señor Luis Guillermo Beleño Villamizar. 2 Minutos 8:40 a del video “38ContAudienciaArt373CGP” Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 5 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 En la sentencia del 01 de septiembre de 2023, no se estudió la razón de inconformidad referente al fondo de la conclusiones del dictamen pericial del señor Luis Guillermo Beleño Villamizar aportado por C.I. Grupo Agromar S.A. referente a la inexistencia del llamado “Plan Parcial” que cobijara los predios aquí referenciados, pues se consideró suficiente para descartar el mérito probatorio de este experticio la falta de idoneidad del señor Beleño Villamizar, al tener no la calidad necesaria para realizar la labor que le fue encomendada.

Sin embargo, teniendo en cuenta que este trabajo y el avalúo que se aportó del predio El Cielo tuvieron las mismas particularidades y deficiencias tanto con respecto a la normatividad pertinente, como lo correspondiente al llamado estudio de mercadeo se analiza ello de la siguiente forma (manteniendo las consideraciones que se hicieron con respecto a la inidoneidad profesional del señor Luis Guillermo Beleño Villamizar): El dictamen pericial {Véase nota3} allegado por la parte demandada, fue practicado por el perito Luis Guillermo Beleño Villamizar, quien para acreditar su idoneidad, aportó certificación expedida por la Corporación Autoregulador Nacional de Avaluadores – ANA, en donde se acredita su estado “Activo”, e inscrito en la siguiente categoría y alcances: “Inmuebles Urbanos”, adicionalmente, inscribió “Certificación expedida por Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia, en la Categoría Inmuebles Urbanos (…)”.

De acuerdo con lo anterior, y en concordancia con el artículo 5 del Decreto 556 de 2014, el perito avaluador Luis Beleño se encuentra inscrito en la categoría “Inmuebles Urbanos”, cuyos alcances son los siguientes “Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no clasificados en la estructura ecológica principal, lotes en suelo de expansión con plan parcial adoptado”.

En lo referente al predio objeto de servidumbre, se tiene que el inmueble identificado con M.I. 041-143510 corresponde a un “Tipo Predio: RURAL”, tal como se observa en el certificado de tradición expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soledad {Véase nota4}. Por su parte, la Oficina Asesora de Planeación Municipal de Malambo certifica que el suelo del mentado predio es de “EXPANSIÓN URBANA de Uso INDUSTRIAL INTENSIDAD MEDIDA”, en concordancia con el Plan de Ordenamiento Territorial aprobado mediante Acuerdo 016 del 23 de septiembre de 2011, por el Concejo Municipal de Malambo {Véase nota5}.

Ahora, es de aclarar que pese a estar en el área rural catalogada por el Municipio de Malambo con un posible Uso del Suelo de Expansión Urbana, no se demostró en el plenario que el inmueble estuviera incluido en un Plan Parcial adoptado por ese Municipio, y es evidente, de acuerdo a lo apreciado en la Inspección judicial y en la descripción que de sus características efectuaron los diversos peritos que no se encuentra loteado ni con labores de construcción en 3 4 5 Archivo “00ExpedienteDigitalizado” folios 167-227.

Ibídem; Pág. 37-40. Ibídem; Pág. 144-164. Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 6 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 su interior por lo que, el predio no estaría dentro de los alcances permitidos a la categoría en que pertenece el perito avaluador de la parte demandada.

Es dable recordar, que esta misma norma artículo 5º, numeral 2º del Decreto 556 de 2014 véase nota 6 estipula al disponer las calidades de las labores de los evaluadores, define la categoría de “Inmuebles Rurales”, cuyos alcances son: “Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones, lotes en suelo de expansión sin plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento agropecuario y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales”.

Incluso, entrando más en detalle y con relación a la presente litis, se encuentra también, numeral 13, una categoría para los avaluadores, denominada “Intangibles Especiales”, cuyos alcances son: “Daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos herenciales y litigiosos y demás derechos de indemnización o cálculos compensatorios y cualquier otro derecho no contemplado en las clases anteriores”.

En conclusión, el señor Luis Beleño; perito avaluador para inmuebles urbanos, no es idóneo, ni se encuentra facultado, para efectuar la práctica de un dictamen pericial sobre este predio rural. En el sentido del otro aspecto de los reparos de la entidad demandante ha de tenerse en cuenta entonces que la clasificación del Uso del Suelo que se le atribuye a un predio no urbano, es decir rural o agrario, como de “EXPANSIÓN URBANA de Uso INDUSTRIAL INTENSIDAD MEDIA”, como ocurre con el predio San Blas Lote B, en concordancia con el Plan de Ordenamiento Territorial aprobado mediante Acuerdo 016 del 23 de septiembre de 2011, por el Concejo Municipal de Malambo solo es una autorización general y abstracta para que, a partir de la vigencia de ese POT, se pueda desarrollar en los inmuebles con el Uso del Suelo así redefinido una explotación económica de esas características.

Por lo que ello solo genera una expectativa futura e incierta, que únicamente se concreta en cada caso en particular o en áreas debidamente delimitadas cuando el (los) propietario(s) solicita(n) al Municipio la autorización para desarrollar las labores económicas correspondientes, obteniendo tal permiso en el denominado “Plan Parcial”. Apreciándose en todas las pruebas recaudas en el expediente que el predio San Blas Lote 2, a pesar de los años trascurridos entre la vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial del 2011 del Municipio de Malambo, a la fecha de la realización del dictamen del señor Luis Guillermo Beleño Villamizar en febrero de 2020, seguía materialmente teniendo la característica de una explotación mínima y aparentemente inadecuada de carácter agrario, pues ese perito señala 6 Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013, que rige el ejercicio de la actividad del avaluador.

Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 7 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 que no era apropiado para la explotación ganadera que apreció además de unas porciones cultivadas patillas y yuca de manera artesanal pues no se reportó siquiera la existencia de cultivos mecanizados véase nota 7,.

Es por esa naturaleza futura y eventual de esa autorización del Uso del Suelo, que el artículo 24 de la Resolución 620 del 2008 de Instituto Geográfico Agustín Codazzi impone a los avaluadores la obligación de efectuar su labor teniendo en cuenta solamente el aspecto rural o agrario y con las características económicas y físicas vigentes del inmueble y no esa eventual destinación a futuro de “EXPANSIÓN URBANA de Uso INDUSTRIAL INTENSIDAD MEDIA”, mientras la misma no se materialice en un “Plan Parcial” de un desarrollo especifico y concreto.

En el mismo sentido, debe tenerse en cuenta en la realización del llamado “estudio de mercadeo de predios similares” como se estipula en los artículos 1 y 10 de dicha Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi {Véase nota8, que no es lo mismo el monto o ganancia que aspiran a obtener en una venta sus propietarios con el cual fijan el precio de oferta de venta de sus inmuebles, que la suma que realmente lleguen a recibir por el pago efectuado quienes quieren adquirir dichos bienes.

Por lo que un “estudio de mercado” donde solo se tienen en cuenta algunas pocas ofertas de venta del sector, sin indicar o tener en cuenta los valores señalados en las compraventas efectivamente realizadas en el mismo periodo, no es un estudio objetivo e imparcial, que demuestre el valor correcto que pueda utilizarse para homogenizar o concluir unos precios adecuados para esos lotes a valorar.

Donde esos dictámenes inicialmente allegados al expediente por la parte demandada no se fundamentaron en compraventas celebradas sino únicamente en unas ofertas de venta, teniendo como consultadas solo 2 en el dictamen del predio objeto de este proceso y 5 en el del predio El Cielo, que se quiere plantear como comparativo. El dictamen del predio El Cielo, realizado con fecha de diciembre de 2017 por los señores Liborio Martin Plata Casas y Alvaro Archila Moreno relaciona cinco ofertas de venta, que 7 “… en la actualidad el uso del predio era destinado para la explotación ganadera, aun cuando su potencialidad no es la adecuada para este tipo de uso” folio 172 archivo 00Expedientedigitalizado”.

Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. 8 Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 8 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 oscilan entre $ 57.000.00 y $ 140.000.00 mt2.

Siendo esta labor realizada partiendo los peritos del supuesto que este predio debía avaluarse con el atributo de expansión industrial véase nota 9. El dictamen de Luis Beleño Villamizar véase nota 10, del inmueble de propiedad de C.I. Grupo Agromar S.A. solo toma dos ofertas de venta por 80 y 100 mil por metro cuadrado, no tiene ninguna mención de la realización de una compraventa donde efectivamente se hubiera pagado ese valor, sin especificar cuanto tiempo tenían esas ofertas y cual la real posibilidad de que un comprador aceptara pagar esos valores, aproximadamente de 80 o 100 millones por hectárea.

Donde a pesar de indicar que en ese momento año 2020, sus características actuales eran de un Predio de explotación agraria, cultivos y ganadería, y no muy adecuado para esta última actividad. Fue valorado simplemente con la característica nominal del POT de “expansión Urbana de Uso Industrial de Intensidad Media”, y a pesar de No tener ningún aprovechamiento como los relacionados con esa eventualidad, se concluye en un precio total del inmueble de $ 61.007.680.000.00, $80.000.000,00 por hectárea o $80.000,00 el metro cuadrado, para partir de allí generar el monto asignado a la indemnización de $ 1.216.880.000. que no fue acogido por el A Quo, que como antes se señaló la fijó en $ 831.269.160.00 Vistos los 4 videos de la inspección judicial realizada en el inmueble el 20 de septiembre de 2022 véase nota 11, igualmente NO se aprecia que el predio esté urbanizado o aprovechado en alguna industria o labor de comercio de las que se podrían realizar por el Uso del Suelo que se le permite; lo que se alcanza a distinguir es un simplemente un inmueble rural, parcialmente en explotación agrícola; donde el suelo de la zona de servidumbre y el área de afectación había recuperado la vegetación natural enmontada, sin apreciarse diferencias entre ellas, ni con el resto del inmueble salvo en la altura de la vegetación. Del testimonio de Calixto Fabregas Escorcia véase nota 12, solo puede establecerse que sirve para informar que durante todo el tiempo desde que la demandada adquirió el inmueble el predio solo se ha dedicado a cultivos de pan coger, por lo que su utilización es de únicamente labores agrarias.

Y de que en la zona de servidumbre existían unos cultivos y unos árboles, nada se informa sobre una utilización económica de otra naturaleza. A ese dictamen del señor Villamizar fue adjuntado un certificado catastral del año 2020 con base gravable de únicamente $ 538.678.000.00 y según el certificado de tradición 041-143510 (anotación 005), y la escritura pública 629 de marzo 26 de 2014 de la Notaría 12 de Barranquilla, este predio fue adquirido en el año 2014 en la suma de $ 1.200.000.000.00, lo cual daría un valor de compra de $15.735.723,76 por hectárea o $1.573,57 el metro cuadrado. 9 Archivo “22anexo” Archivo “00ExpedienteDigitalizado” folios 167-227 Archivos videos “028-028,3” Según enlace en el correo “27ConstanciaEnvioGrabacionyActadeAudienciaARt373AApoderados” video minutos 1:43:00-2:17:00. 10 11 12 Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 9 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 Se aportó, en la contestación de la demanda, un documento que se indica es una oferta de pago por la constitución de la servidumbre que fue efectuada a la sociedad demandada, empero al analizarse este se aprecia véase nota 13 que, aunque tiene una antefirma de “Sopreins SAS Hernán G. Ramírez Gerente”, carece todo tipo de firma manuscrita o electrónica que permita inferir que alguna persona haya asumido la autoría del mismo, por lo que no se le pueda aplicar la presunción de autenticidad con respecto a una persona concreta según el párrafo segundo del artículo 244 del Código General del Proceso.

Y, aunque el representante legal de la demandada, en su declaración de parte, véase nota 14 explica como recibió ese documento por correo electrónico y menciona que se le hicieron, posteriormente, verbalmente dos ofertas más (de 100 y 150 millones) señalando que no las aceptó, con la contestación de la demanda no se allegó ninguna constancia de la existencia de ese mensaje de correo que dice le fue remitido o de esas conversaciones.

En la Declaración de parte del representante legal de Promigas véase nota 15, no se le hizo ninguna pregunta directa para obtener el reconocimiento de ese documento o de su contenido. Tampoco se obtuvo de él, en esa declaración, una respuesta concreta y especifica del por qué se le pagó a los propietarios de El Cielo como indemnización por su zona de servidumbre, el valor que se acreditó en el expediente.

No existe en el acervo probatorio ninguna forma de establecer si tal pago fue un caso excepcional y único hacia arriba o si a la demandada se le está efectuando un trato excepcional y único a la baja en los diferentes predios afectados en todo el trayecto de esa linea de conducción de gas que originó la necesidad de esas servidumbres. No siendo entonces un ejemplo adecuado para imponer a la entidad demandante que le de un tratamiento similar al inmueble objeto de este litigio, sin ninguna otra consideración o justificación para ello, Por lo que no existe en el acervo probatorio antes analizado un razón legal o fáctica que permita imponer a la parte demandante el pagar por una Zona de Servidumbre de un predio con el mero fundamento de una posible destinación futura y eventual que no tenía al momento del trazado de la servidumbre y no por sus reales características y cualidades físicas al momento de imponerla.

Se cuenta con el dictamen pericial aportado por la parte demandante, el cual fue realizado por el perito avaluador Jorge Donado, quien se encuentra certificado para realizar su labor en las categorías, Inmuebles Urbanos, Inmuebles Rurales e Intangibles Especiales. Frente a esta experticia, debe indicarse que en su redacción y apariencia cuenta con una metodología similar al que se efectuó con relación al predio El Cielo en el año 2017, sin 13 14 15 Archivo “00ExpedienteDigitalizado” folio 136.

Minutos 38-37 del video “17GrabacionAudienciaArt372”. Minutos 13-37 del video “17GrabacionAudienciaArt372”. Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 10 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 embargo, su diferencia básica con aquel trabajo es que en este se partió que la naturaleza del inmueble como rural de vocación de uso ganadero, apta para una serie de cultivos donde se concluye que el valor del metro2 fue estimado en la suma de $ 3.200.00 La parte demandada reprocha que la misma, (i) carece del muestreo de predios similares para determinar el valor del m2 del lote objeto de imposición de servidumbre, como se estipula en los artículos 1 y 10 de la Resolución 620 de 2008 {Véase nota16, y (ii) no consultó el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Malambo para determinar el uso del suelo del predio.

De la lectura de esa experticia se advierte que en el ejemplar de ese dictamen que se allegó al expediente efectivamente no aparece incorporado lo correspondiente al muestro de predios similares. Aunque, al momento de ser interrogado; en audiencia del 8 de septiembre de 2022, el perito Jorge Donado véase nota 17 explicó que los datos arrojados en su experticia fueron producto del muestreo efectuado a cinco predios de similares condiciones, arrojando el valor de $32.000.000.00 por hectárea en dicha zona, pero no fue claro y concreto en la individualización de esos predios y de sus características, por lo que realmente no puede establecerse lo correspondiente a ese soporte de su dictamen.

De otro lado, se reconviene al perito por no tener en cuenta el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Malambo para determinar el uso del suelo del predio, en este caso, como suelo de “expansión urbana de uso industrial intensidad medida”. No obstante, resulta necesario reiterar que si bien estamos ante un predio con la autorización de un Uso de Suelo de “expansión” realmente esa utilidad o destinación no se ha materializado a la fecha de imposición de la servidumbre, ni siquiera se acreditó en el expediente que tiene un proyecto específico aprobado en ese sentido ni cuenta con un Plan Parcial Adoptado por el Municipio.

Dado que el llamado “Plan Parcial” es una actividad y decisión administrativa de carácter municipal, le corresponde a quien puede acogerse o beneficiarse de tal decisión aportar el documento que lo acredite de conformidad al artículo 177 véase nota18 del Código General del 16 Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. Según enlace en el correo “27ConstanciaEnvioGrabacionyActadeAudienciaARt373AApoderados” video minutos 7- 1 hora 07. “Artículo 177. Prueba de las normas jurídicas. El texto de normas jurídicas que no tengan alcance nacional y el de las leyes extranjeras, se aducirá en copia al proceso, de oficio o a solicitud de parte. … 17 18 Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 11 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 Proceso, por lo que la carga de la prueba de aportar esa normatividad le correspondía a la parte demandada y no tenía la demandante la carga de demostrar su negación indefinida de que tal Plan Parcial no existe.

Ante esa situación probatoria, se intentó que con la realización de un nuevo dictamen realizado por un perito con la competencia correspondiente y que fuera efectuado imparcialmente de acuerdo con las circunstancias y características objetivas del predio y el cumplimiento de las normas reglamentarias correspondientes, se procedió a ordenar una prueba de oficio.

Habiéndose recibido la experticia realizada por el señor Francesco Bruno Cavalli Papa en segunda instancia, los reparos efectuados a éste en el memorial de la demandante y escuchado lo declarado por él en la audiencia del 26 de noviembre, así como los alegatos respectivos de las partes al respecto, valorando su contenido de fondo, se establece las siguientes consideraciones: Debe partirse de un primer presupuesto de que esta Sala de Decisión no puede analizar y tener en cuenta la ampliación o aumento de la Zona de Servidumbre efectuada por el perito Cavalli de 3.288 m2 a 10.216 m2, dado que desde lo expresado en la primera sentencia del 1º de septiembre de 2023 y que se mantiene al inicio de las consideraciones de la presente, se carece de competencia funcional para ello, porque la única controversia que se puso en nuestro conocimiento fue la estimación dineraria de la indemnización. En primera instancia no hubo ninguna controversia sobre ese aspecto de las pretensiones de la demanda y así fueron literalmente trascritas y concedidas en el numeral 1º de la sentencia del 23 de febrero de 2023, sin que nadie interpusiera recurso o cuestionara la decisión correspondiente a dicho aparte de esa providencia y adicional a ello, estaría prohibido con base en el principio de congruencia de la sentencia del artículo 285 del artículo del Código General del Proceso.

Dicho experticio está fundamentado en la mezcla de unas metodologías, aunque indica que se fundamenta en las normas de Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, termina utilizando las autorizaciones y conceptos de una resolución posterior que identificó como la 1092 de 2022 de ese mismo Instituto que no estaba vigente en 2019 fecha de imposición de la servidumbre, desconociendo las restricciones del antes mencionado artículo 24 de la referida Resolución 620, sobre las características actuales del predio.

Por lo que nuevo experticio adolece básicamente de las mismas deficiencias de los anteriormente analizados por el señalamiento de la parte demandada, pues a pesar de reconocerse por el perito que el bien objeto de su trabajo es un predio rural (incluso reconoce que no pudo utilizar el concepto de lucro cesante, pues carece una real explotación económica), ubicado en una zona o sector donde los otros inmuebles comprados están en las Estas reglas se aplicarán a las resoluciones, circulares y conceptos de las autoridades administrativas.

Sin embargo, no será necesaria su presentación cuando estén publicadas en la página Web de la entidad pública correspondiente.” Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 12 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 mismas condiciones, aun en el año 2024, expandiendo el sector a analizar hasta 50 kilómetros a la redonda del inmueble a evaluar.

Procede a fundamentarse en que el predio y las muestras que utilizó se deben valorar a partir de esas expectativas futuras de la calidad de Uso de Suelo según lo reglamentado por el Municipio de Malambo “Lote en suelo de expansión urbana – uso industrial de intensidad media” y de también futuros proyectos de ampliación de las vías, y solo tiene en cuenta ofertas de venta, dependiendo unilateralmente de las expectativas de sus propietarios en ese proceso de revaluación de sus bienes.

En un contexto meramente subjetivo, pues en ningún momento estableció si existían ofertas de compras en esa área ni tampoco se tomó el trabajo de buscar cuales pudieron ser unos valores reales comerciales derivados del acuerdo en alguna efectiva compraventa. Aunque indicó haber utilizado información de inmobiliarias para obtener las ofertas de venta, no se interesó obtener en esas mismas fuentes de información esos otros datos, Donde realmente su labor no puede considerarse como una efectiva labor objetiva e imparcial, si no meramente subjetivo partiendo de los mejores intereses de los propietarios de la Zona en obtener el mayor provecho posible de sus inmuebles.

Donde de acuerdo a las disparidades de las muestras mencionadas como punto de partida y las ultimas que terminó utilizando en su metodología de Homogenización no se puede extraer un valor que se ajuste o sea acorde a esa calidad de actual predio de ser de una ubicación y característica de utilización rural, a más que no se relaciona ninguna compraventa realizada en estos 4 años de iniciado el proceso que permitiera considerar que el valor de esas ofertas de venta corresponde a un valor comercial realmente aceptado en la zona por quienes hayan estado interesados y terminado adquiriéndolos.

Dado que debe mantenerse al criterio de que la indemnización correspondiente a la Zona de Servidumbre del inmueble de propiedad de C.I. Grupo Agromar S.A. debe ser evaluado con sus características reales y efectivas de ser un predio rural dedicado a una explotación agraria sin tener en cuenta ese eventual y futuro que le puede permitir la actual clasificación de su Uso de Suelo, de acuerdo con la norma vigente en el momento de imponer la servidumbre.

Artículo 24.-Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo (negrillas de esta Sala de Decisión) Y como que el inmueble no produce rentas, solo quedaba, como factible, el método de mercado: Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 13 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Solo puede concluirse que el monto de la indemnización con base en un hipotético valor comercial no fue adecuada, objetiva e imparcialmente obtenido con ninguno de los avalúos recepcionados, como se ha indicado a lo largo de esta providencia. El único elemento de juicio cierto e incuestionado en el acervo probatorio de este expediente como la única compra efectiva acreditada en él que se pueda tomar como un elemento de juicio de un acuerdo de mercado voluntario de vendedor y comprador sobre el valor de la hectárea de terreno en esa zona, y no la mera expectativa unilateral del propietario vendedor, es la compraventa del mismo predio afectado en este litigio, que como antes se indicó fue efectuada a través de la escritura pública 629 de marzo 26 de 2014 de la Notaría 12 de Barranquilla véase nota 19, en la suma de $ 1.200.000.000.00, lo cual daría un valor de compra de $15.735.723,76 por hectárea o $1.573,57 el metro cuadrado.

Es decir, un poco menos de la mitad del valor de metro cuadrado ($ 3.200.00) asignado en el experticio del señor Donado y allegado con el memorial de demanda; por lo que a partir de allí puede llegarse a la conclusión que su estimación es la que resulta más razonable y adecuada dentro de ese litigio, a pesar de la deficiencia antes aceptada de que este perito no aportó los soportes de su muestra de mercado.

Corolario de lo expuesto, y luego de examinados todo el acervo probatorio allegado, esta Sala de Decisión se acogerá a esa experticia anexa al escrito de demanda, y los valores señalados en ella. Puesto como se ha razonado a lo largo de estas consideraciones se trata de la imposición de una servidumbre subterránea que, en el tiempo trascurrido desde el año 2019 no ha impedido el crecimiento de la vegetación sobre ella ni en su alrededor en lo que correspondería a la temporal vía paralela y donde la afectación del predio en su calidad rural y agraria que si tiene actualmente, dado que la servidumbre es subterránea e inaparente en la superficie del suelo, es la de impedir la siembra de árboles que en un eventual, y largo crecimiento de sus raíces puedan alterar los tubos de conducción del gas.

Donde tampoco existe actualmente un trazado de vía paralela que estorbe el crecimiento de vegetación natural, pasto o agrícola, por lo que sería un reconocimiento de indemnización hacia el pasado por el uso de esa zona en las labores de instalación de la tubería, donde igualmente se incluyó un pago por el material vegetal que se removió en ese momento. 19 Folios 196-199 archivo “expediente digitalizado” Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 14 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 Con una corrección en el valor otorgado al ítem de servidumbre, puesto que al verificar las operaciones aritméticas de ese dictamen se aprecia un error meramente numérico, se tomó como área 3.268 m2, siendo el correcto 3.288m2, arrojando el siguiente total: Concepto franja de terreno Servidumbre terreno vía paralela especies y mejoras valor metros cuadrados metro porcentaje valor 3288 $ 3.200,00 13978 $ 1.500,00 40% $ 4.208.640,00 $ 20.967.000,00 $ 8.192.400,00 $33.368.040,0 0 valor indemnización En el escrito de sustentación, no existe una argumentación concreta y especifica que haga referencia al por qué debe revocarse la condena al pago de costas impuesta por el A Quo a la parte demandante en el numeral 6º de su providencia, podría suponerse que ello se consideró como la mera consecuencia de que prosperaran la totalidad de las pretensiones de la demanda al reducirse, en segunda instancia, el monto de la indemnización a la suma ofrecida y efectivamente pagada al inicio y al desparecer la condena dineraria establecida en el numeral 5º, debería desaparecer la condena en costas al resultar vencedora del proceso la demandante.

Sin embargo, teniendo en cuenta que la orden de pagar una diferencia así sea minúscula, se mantiene a causa del error aritmético cometido en el dictamen pericial aportado por ella y que el Juzgado solo aplicó un porcentaje mínimo del 6% de la liquidación final de esa condena se mantendrá ese numeral en la forma en que fue redactado por el A Quo, puesto que esa estimación de la fijación de las agencias en derecho no es actualmente del conocimiento de esta Corporación, quedando a la eventual controversia cuando el Juzgado de Origen efectué esa liquidación de costas.

Corresponde señalar los honorarios definitivos del perito de acuerdo con los parámetros del límite máximo establecido en el numeral 6.1.5 del artículo 37 del Acuerdo 1518 de 2002, con la modificación introducida por el Acuerdo 1852 de 2003 de la Sala Administrativa el Consejo Superior de la Judicatura. Sin embargo, se aprecia que el monto así liquidado resulta inferior a lo señalado como honorarios provisionales en el auto de fecha 19 de septiembre de 2024, se mantendrá ese monto de $ 6.000.000.00 de pesos.

En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, en Sala Tercera de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley.

RESUELVE

1º) Modificar el numeral quinto de la parte resolutiva de la sentencia del 22 de febrero de 2023, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Soledad, y en su lugar, se dispone: Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 15 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 “QUINTO: ordenar a Promigas S.A. ESP, pagar a favor de CI Grupo Agromar S.A. por concepto de valor total de indemnización por la servidumbre impuesta la suma de treinta y tres millones trescientos sesenta y ocho mil cuarenta pesos ml ($33.368.040.00), debiendo deducir de dicho pago el valor de treinta y tres millones trescientos cuarenta y dos mil cuatrocientos cuarenta pesos ml ($33.342.440.00) consignado en el trámite del proceso, quedando un saldo pendiente de pago por la suma de veinticinco mil seiscientos pesos ml ($25.600.00), que deberá ser canceladas dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de este proveído, fecha a partir de la cual se causará un interés del 6% anual, de acuerdo a lo pregonado en el artículo 1617 del C.C.2º) Confirmar el numeral sexto de la parte resolutiva de la mencionada sentencia del 22 de febrero de 2023. 3º) Condénese al pago de costas en esta instancia a la parte demandada.

Estímese las agencias en derecho de segunda instancia, en la suma de $2.000.000.00 4º) Señalar al perito Francesco Bruno Cavalli Papa, la suma de $ 6.000.000.00, como honorarios definitivos. Ejecutoriado este proveído, no existiendo expediente físico que devolver al A Quo, por Secretaría de esta Sala póngase a su disposición lo actuado por esta Corporación. Notifíquese y cúmplase Alfredo De Jesus Castilla Torres Juan Carlos Cerón Diaz Carmiña Elena González Ortiz Firmado Por: Alfredo De Jesus Castilla Torres Magistrado Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 16 Radicación Interna: 44590 Código Único de Radicación: 08758311200220190038201 Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 94035ed3c33ec69515e367603bd5f2c29e8fd99f67bec5c1c5e7b799b78d9e43 Documento generado en 05/12/2024 10:31:33 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Despacho 08-001-22-13-003 Correo: Scf03bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Sala Tercera de Decisión Civil Familia 17