Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá Sala Quinta de Decisión Civil Adriana Saavedra Lozada Magistrada Ponente Bogotá D.C, veintidós (22) de junio de dos mil veintiséis (2026) (Discutido en Sala del 11-06-2026 y aprobado en Sala del 18-06-2026) El Tribunal resuelve el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la sociedad demandada Construcciones Buen Vivir S.A.S. contra la sentencia proferida el 08 de mayo de 2025 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
I. 1.- ANTECEDENTES La demanda 1.1.- Edilberto Olaya Murillo, actuando por conducto de apoderado judicial, presentó demanda contra la sociedad Construcciones Buen Vivir S.A.S., en su condición de absorbente de la sociedad Vector Construcciones S.A.S., con el propósito de que se declarara la protección contractual de sus derechos como consumidor.
Como pretensiones principales, solicitó que se mantuviera el acuerdo de compraventa celebrado el 19 de julio de 2023 respecto del inmueble identificado en el proyecto Héroes 79 ST, por un valor de $194.000.000; que se ordenara el cumplimiento de la garantía estipulada en el anexo contractual; que se condenara a la demandada al pago de perjuicios derivados de información y publicidad engañosa, equivalentes al valor Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. inicialmente pactado; y que se declararan abusivas tanto la cláusula prevista en el literal i), inciso segundo, del contrato de opción de compra, como el anexo 1 relativo al precio del inmueble, con la consecuente imposición de costas.
De manera subsidiaria, deprecó que, en caso de acreditarse el incumplimiento de la garantía, se declarara la resolución del contrato de opción de compra y, como consecuencia de ello, se ordenara la devolución de los dineros cancelados, que ascienden a $44.046.165, correspondientes al valor entregado por concepto de separación y a las cuotas pagadas, así como la restitución de las sumas sufragadas con posterioridad a la presentación de la demanda, igualmente con condena en costas. 1.2.- Como sustento de sus pretensiones, el señor Edilberto Olaya Murillo manifestó que el 19 de julio de 2021 suscribió con la sociedad Vector Construcciones S.A.S. un contrato de “opción de compra proyecto inmobiliario Héroes 79 ST” junto con el correspondiente contrato de adhesión de optante, con el propósito de adquirir el apartamento número 1617 de dicho proyecto.
Indicó que el precio total del inmueble fue pactado en la suma de $194.000.000 millones de pesos, acordándose un plan de pagos consistente en 39 cuotas mensuales de $1.415.385, además de un pago inicial de $3.000.000 por concepto de separación. Señaló que, en desarrollo de dicho acuerdo, realizó pagos de manera continua desde agosto de 2021 hasta noviembre de 2023, completando 29 cuotas, inicialmente por medio de Bancolombia y luego mediante consignaciones en Davivienda, conforme a las instrucciones impartidas por la constructora.
Refirió que el 28 de marzo de 2023 la demandada le remitió una comunicación en la cual informó una actualización del precio del inmueble, exigiendo el pago de un valor adicional de aproximado de $42.700.000 sobre el precio originalmente pactado, lo cual considera injustificado. Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 2 Por ello, inconforme con dicha situación, el 14 de octubre de 2023 presentó reclamación solicitando explicación sobre el incremento, la cual fue respondida el 2 de noviembre de 2023 por la constructora en sentido negativo, manteniendo su posición inicial.
En consecuencia, sostiene que la demandada incurrió en incumplimiento contractual y vulneró sus derechos como consumidor, al modificar unilateralmente el precio del inmueble, inducirlo a error mediante información publicitaria y estipulaciones contractuales, y generar un desequilibrio en la relación contractual, causándole perjuicios al no respetar las condiciones inicialmente pactadas ni la garantía deriva del contrato de opción de compra. 2.
Trámite 2.1. Una vez subsanada la demanda, mediante auto del 11 de julio de 20241, se admitió el libelo judicial, ordenándose la notificación de la sociedad demandada. 2.2. Por auto del 03 de abril de 20252 el juzgado dejó constancia que la sociedad demandada no contestó la demanda dentro del término legal. En dicho proveído también se decretaron pruebas y se señaló fecha para realizar la audiencia inicial y de instrucción y juzgamiento. 2.3.
Cumplidas las etapas procesales pertinentes, el 08 de mayo de 2025 se llevaron a cabo las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del CGP y allí se profirió sentencia. 3.- La sentencia de primera instancia El juez de primer grado declaró que la sociedad Construcciones Buen Vivir S.A.S., en su calidad de absorbente de Vector Construcciones 1 Archivo 05 cuaderno principal 2 Archivo 10 cuaderno principal Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 3 S.A.S., vulneró los derechos del consumidor del señor Edilberto Olaya Murillo, al incumplir el deber de información, suministrar información engañosa y estipular cláusulas abusivas, conforme a lo previsto en los artículos 23, 29 y 43 de la Ley 1480 de 2011.
En consecuencia, consideró abusivos e ineficaces de pleno derecho varios apartes de los documentos denominados: “Opción de compra proyecto inmobiliario Héroes 79 ST”, “Anexo No. 1 - Contrato de opción de compra, Héroes 79 ST apartaestudios” y “Condiciones generales de vinculación al proyecto inmobiliario Héroes 79 ST apartaestudios”, suscritos el 19 de julio de 2021.
Asimismo, ordenó a la sociedad demandada respetar el precio inicialmente pactado del inmueble, fijado en la suma de ciento noventa y cuatro millones de pesos ($194.000.000), de acuerdo con la cotización del 19 de julio de 2021, así como el plan de pagos convenido. De igual forma, impuso a la demandada una multa de veinte (20) salarios mínimos legales mensuales vigentes, equivalente a veintiocho millones cuatrocientos setenta mil pesos ($28.470.000), a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio, en atención a la gravedad de la conducta y a las circunstancias de la vulneración de los derechos del consumidor.
Finalmente, negó las demás pretensiones de la demanda y condenó en costas a la sociedad Construcciones Buen Vivir S.A.S., fijándolas en la suma de siete millones ciento diecisiete mil quinientos pesos ($7.117.500). 4.- El recurso de apelación La parte demandada, por conducto de su apoderado judicial, interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia. En sustento de su inconformidad, adujo, en primer lugar, la vulneración del debido proceso y del principio de legalidad de la potestad Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 4 sancionatoria, al estimar que el fallador de primer grado impuso una carga no prevista en la Ley 1480 de 2011, consistente en exigir que el precio del inmueble fuera expresado en salarios mínimos de manera exacta.
Sostuvo que la referida normativa únicamente impone el deber de suministrar información clara, suficiente y veraz, exigencia que —a su juicio— fue satisfecha, en tanto el precio se fijó conforme a los topes legales aplicables a la vivienda de interés social. En segundo lugar, cuestionó la valoración probatoria realizada por el a quo, por cuanto —según afirma— fueron indebidamente desatendidos los documentos contractuales que informaban de manera expresa la forma de determinación del precio en salarios mínimos legales mensuales vigentes.
A partir de ello, señaló que dicho mecanismo constituye una práctica válida, objetiva y ampliamente reconocida en el mercado inmobiliario, de modo que no podía predicarse ambigüedad alguna, ni la existencia de cláusulas abusivas o de una modificación unilateral de las condiciones contractuales. De igual manera, controvirtió la configuración de publicidad engañosa y de desequilibrio contractual, con fundamento en que el consumidor conoció y aceptó la fórmula de determinación del precio, la cual depende de un parámetro externo fijado por el Gobierno Nacional.
En otro aspecto, reprochó la desproporción de la sanción impuesta, al considerar que no se ponderaron criterios relevantes tales como la buena fe, la ausencia de reincidencia, la falta de intención de inducir en error al consumidor y la conducta procesal desplegada por la sociedad demandada. Finalmente, objetó la condena en costas y agencias en derecho, por estimar que no se atendieron los criterios de proporcionalidad, ni la actividad desplegada por el apoderado de la parte demandante, ni las particularidades del trámite.
En consecuencia, solicitó la revocatoria integral de los numerales impugnados o, de manera subsidiaria, la reducción de las sanciones impuestas. Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 5 II.- CONSIDERACIONES 5. Presupuestos procesales Examinada la actuación, se verifica la concurrencia de los presupuestos procesales y la ausencia de irregularidades con entidad suficiente para invalidar lo actuado.
En tal virtud, la Sala procederá a resolver de fondo la controversia. Debe precisarse, además, que la competencia funcional de esta instancia se encuentra delimitada por los reparos concretos formulados en el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso. 6. Problemas jurídicos Con base en los expuestos por la parte recurrente, corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: (i) Determinar si la estipulación contractual del precio del inmueble, fijado con base en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), vulneró el deber de información previsto en el artículo 23 de la Ley 1480 de 2011, al resultar ambigua, insuficiente o engañosa, o si, por el contrario, se trató de un mecanismo válido, objetivo y comprensible para el consumidor.
(ii) Establecer si, a partir de la forma en que fue presentada la información precontractual y contractual, se configuró publicidad engañosa o desequilibrio contractual en los términos de los artículos 29 y 43 ibidem. (iii) Definir, en caso de mantenerse la declaratoria de responsabilidad, si la sanción impuesta y la condena en costas se ajustan a los principios de legalidad, necesidad y proporcionalidad.
Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 6 6.1. Análisis del deber de información y la determinación del precio La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha sostenido de manera reiterada que el deber de información en las relaciones de consumo constituye un pilar estructural del sistema de protección al consumidor, en la medida en que garantiza la formación de una voluntad libre e informada (CSJ STC-4173 de 2021 criterio reiterado).
En similar sentido, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá ha precisado que la información debe ser no solo veraz, sino también suficiente y comprensible para un consumidor medio. Desde esta perspectiva, si bien es cierto que el ordenamiento jurídico admite la determinación del precio mediante criterios objetivos —incluso referidos a variables externas como el salario mínimo—, también lo es que dicha técnica no releva al proveedor del deber de presentar la información de manera clara, coherente y exenta de ambigüedades exigidos por el artículo 23 de la Ley 1480 de 20113.
En el caso concreto, del análisis conjunto de los documentos contractuales, la cotización, el plan de pagos, las comunicaciones posteriores y las declaraciones rendidas en interrogatorio de parte 4 absuelto por el representante legal, se advierte que la información sobre el precio fue presentada de manera dual y contradictoria: por una parte, se indicó un “valor final” de $194.000.000, acompañado de un esquema de pagos consistente con dicha suma; y por otra, se incorporó una cláusula 3 “Información mínima y responsabilidad.
Los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano. Parágrafo.
Salvo aquellas transacciones y productos que estén sujetos a mediciones o calibraciones obligatorias dispuestas por una norma legal o de regulación técnica metrológica, respecto de la suficiencia o cantidad, se consideran admisibles las mermas en relación con el peso o volumen informado en productos que por su naturaleza puedan sufrir dichas variaciones.
Cuando en los contratos de seguros la compañía aseguradora modifique el valor asegurado contractualmente, de manera unilateral, tendrá que notificar al asegurado y proceder al reajuste de la prima, dentro de los treinta (30) días siguientes. 4 Audiencia inicial realizada el 08 de mayo de 2025 a partir del minuto 06:35 - 28:56 Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 7 que remitía a la determinación del precio en función de los SMLMV, sin precisar su equivalencia o alcance real, en términos comprensibles para el consumidor.
Tal configuración vulnera los estándares exigidos por el artículo 23 del Estatuto del Consumidor, en tanto la coexistencia de dos formas de determinación del precio —no armonizadas ni explicadas— genera incertidumbre y propicia interpretaciones divergentes. La Corte Suprema ha señalado que la información es insuficiente no solo cuando es falsa, sino también cuando, siendo cierta, está presentada de manera que induce a error al destinatario.
En esa línea, la conducta del consumidor Edilberto Olaya Murillo — consistente en efectuar pagos reiterados conforme a un plan previamente definido— resulta indicativa de la confianza legítima generada por la información suministrada, lo cual constituye un criterio relevante para valorar la suficiencia de la información. Por su parte, las comunicaciones posteriores remitidas por la demandada en marzo y septiembre de 2023, evidencian que Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S., introdujo una variación sustancial del precio inicialmente informado, lo cual no solo altera la ecuación económica del contrato, sino que pone de relieve que la información inicial no era suficientemente clara ni determinable.
Adicionalmente, el interrogatorio absuelto por la representante legal confirma que el precio final de $194.000.000 no se encontraba debidamente determinado ni explicado al momento de la vinculación, lo que refuerza la conclusión de que existió una deficiencia estructural en el deber de información. En consecuencia, aunque el mecanismo de determinación del precio en SMLMV es jurídicamente admisible, su implementación en el caso concreto resultó contraria al régimen de protección al consumidor, al no garantizar una comprensión clara e inequívoca del precio.
Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 8 6.2. Publicidad engañosa y cláusulas abusivas La Corte Suprema (SC2002-00292) ha precisado que la publicidad integra el contenido del contrato y vincula al proveedor en los términos del actual artículo 29 de la Ley 1480 de 2011.
En el presente asunto, la indicación de un “valor final” acompañado de un plan de pagos concreto constituye un elemento de información que el consumidor razonablemente entiende como definitivo. La contradicción con estipulaciones contractuales posteriores configura un supuesto de información engañosa, en tanto se altera la percepción inicial del negocio jurídico.
Asimismo, la doctrina autorizada ha indicado que existen cláusulas abusivas cuando se generan asimetrías que afectan de manera injustificada al consumidor. En este caso, la indeterminación del precio final favorece exclusivamente al proveedor y traslada al consumidor un riesgo que no le fue explicado adecuadamente, configurándose así un evidente desequilibrio contractual, que debe ser restaurado. 6.3.
Sobre la sanción En lo que respecta a la sanción, el A quo impuso una multa en favor de la Superintendencia de Industria y Comercio equivalente a veinte (20) salarios mínimos legales vigentes esto es la suma de $28.470.000 equivalentes a 2464,51 Unidades de Valor Tributario -UVT-, con sustento en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
En materia sancionatoria, la jurisprudencia ha reiterado que toda sanción debe atender a los principios de proporcionalidad y razonabilidad. Sin embargo, la Sala observa que en el expediente no se evidencia una conducta reiterada o sistémica de afectación a consumidores, ni dolo o intención de inducir en error, ni una intención fraudulenta.
Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. 9 En ese contexto, la infracción se circunscribe a una falla en el deber de información, lo que impone una respuesta sancionatoria moderada. Por ello, la multa impuesta será reducida, a fin de ajustarla a los criterios del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, estos, la gravedad del hecho, la reiteración y la conducta de la sociedad en el trámite.
En ese orden de ideas, se reducirá la multa a 10 SMLMV. 6.4. Costas En relación con el reparo realizado sobre la condena en primera instancia, se debe precisar que la competencia del Tribunal para resolver se limita a determinar la viabilidad de la condena, sin realizar pronunciamiento alguno en relación con el monto impuesto, pues de conformidad con el numeral 5, del artículo 366 del CGP, el momento procesal oportuno para apelar tal aspecto, se presenta una vez emitido el auto que aprueba la liquidación de costas, el cual no es el caso que se está analizando.
Aclarado lo anterior, la condena en costas resulta procedente en los términos del artículo 365 del Código General del Proceso, al haber resultado vencida la parte demandada. La jurisprudencia ha señalado que esta condena tiene naturaleza resarcitoria y no sancionatoria, por lo que basta la constatación del vencimiento en el proceso. Así las cosas, la condena en costas fue impuesta a Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la empresa Vector Construcciones S.A.S., por cuanto prosperó la pretensión principal de la demanda y la sociedad resultó vencida en el proceso; circunstancia que faculta al juez para imponer la condena cuestionada.
III. DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Quinta de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE 10 Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S.
PRIMERO: CONFIRMAR parcialmente la sentencia proferida el 08 de mayo de 2025 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: MODIFICAR el numeral cuarto de la sentencia antes mencionada en el sentido de reducir la sanción impuesta en la suma de 10 SMLMV, de conformidad con el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
TERCERO: En lo demás, la decisión se confirma.
CUARTO: CONDENAR en costas a la parte apelante. Como agencias en derecho la magistrada ponente fija la suma equivalente de un (1) salario mínimo legal vigente.
QUINTO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente a la autoridad jurisdiccional de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada AUSENCIA JUSTIFICADA Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil 11 Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S. Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0d2b5f19e1e17632b99aea6767f4924b0acc2ebcbddefe4b2a3750e71e8 bae9c Documento generado en 22/06/2026 03:23:21 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 12 Verbal 110013199001-2023-40189-01 Edilberto Olaya Murillo contra Construcciones Buen Vivir S.A.S., quien absorbió a la sociedad Vector Construcciones S.A.S.