SEÑOR (a) MAGISTRADOS TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL HONORABLE MAGISTRADO CESAR EVARISTO LEON VERGARA E.S.D PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: RADICACION: REFERENCIA: VERBAL JOSE AZAEL MADROÑERO BASTIDAS DAVIS ARCH LYLE 05 - 202300131 - 03 SUSTENTACION RECURSO DE APELACION DE SENTENCIA MILTON JAVIER JIMENEZ SUAREZ, identificada con la C.C. No. 16.933.949 expedida en Cali, portador de la T.P No. 293.735 del C.S.J, actuando en calidad de apoderado del demandado, tal como obra dentro del proceso, me permito sustentar el recurso de apelación impetrado en la siguiente forma: TERMINOS Y LEGALIDAD Conforme lo regla el inciso 2 del articulo 12 de la Ley 2213 de 2022, y dado que la admisión del recurso se notifico por estados el día 26 de septiembre de 2024, se tienen como términos perentorios para la sustentacion del recurso los siguientes días: Los días 27, 30 de septiembre y 1 de octubre de 2024 - se toman como ejecutoria.
Los días 2,3,4,7 y 8 de octubre de 2024, serian los que corren como termino de sustentacion. DEL RECURSO DE APELACION Tal como se nombro en los reparos arrimados al Juzgado de instancia, procede este memorialista a sustentarlos en la siguiente forma: PUNTO MEDULAR DE ANALISIS - OBJETO INEXISTENTE Contrato inexistente por su objeto futuro (Metros cuadrados y linderos prometidos en venta) pues tanto (i) la promesa de compraventa como (ii) los documentos arrimados como pruebas, no son coherentes.
Objeto inexistente. DESARROLLO Señor Magistrado, basta con hacer un análisis detallado de los documentos base de la presente ejecución los cuales reposan dentro del expediente, documentos tales como: 1.- Contrato de promesa de compraventa. 2.- Escritura Publica No. 3262 del 7 de octubre de 2022, Notaria 7 de Cali. (Folio 31 del archivo anexos) 3.- Certificado de tradición con No. De matrícula 370-317762.
Sera que, ¿el inmueble determinado en el certificado de tradición y escritura pública versus el de prometido en venta si existe? La respuesta es - no existe -, pues fue una venta con una condición futura. Los tres documentos mencionados anteriormente, resultan ser faro para constatar que efectivamente nos encontramos frente a una venta futura.
Señor Magistrado, a continuación, me permito detallar las razones por las cuales para el día 28 de abril de 2023, era prácticamente imposible realizar la firma de la escritura pública de venta por ser un bien inexistente. Veamos: DICE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA – CLAUSULA PRIMERA – OBJETOmetros cuadrados y linderos en venta futura. Fuente – Folio 1 de 54 del archivo anexos, expediente digital.
DICE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA – CLAUSULA TERCERA - TRADICION Fuente – Folio 4 de 54 del archivo anexos, expediente digital. Hasta este momento, si analizamos los metros cuadrados prometidos en venta, no guardan relación con los estipulados dentro de la escritura publica No. 3262 del 7 de octubre de 2022, escritura base para perfeccionar la tradición. (art. 1760 CC) DICE EL CERTIFICADO DE TRADICION – No. 370-317762.
Fuente – Folio 19 de 54 del archivo anexos, expediente digital. DICE LA ESCRITURA PUBLICA No. 3262 del 7 de octubre de 2022 BASE DE LA VENTA Fuente – Folio 33 de 54 del archivo anexos, expediente digital. DATOS QUE NO CONCUERDAN Señor magistrado, de los pantallazos antes expuestos, podemos determinar con claridad que, no existe una congruencia tanto en los metros cuadrados objeto de venta, como mucho menos con los linderos relacionados tanto en el certificado de tradición como en la escritura pública base objeto de tradición versus el contrato de compraventa.
ACTOS DE BUENA FE POR PARTE DE MI REPRESENTADO Señor Magistrado, mi cliente siempre actuó de buena fe al firmar la promesa de compraventa, pues el hoy demandante señor José Madroñero, es primo de la esposa de mi mandante señora Cristina madroñero. Se preguntará el Despacho en que incide tal filiación, pues señor Magistrado en mucho por las siguientes razones.
PRIMERA RAZON El hoy demandante señor JOSE MADROÑERO, desde data anterior, vivió en calidad de arrendatario en el predio que hoy es objeto de venta con determinación futura. Razón por la cual siempre fue conocedor de los problemas en la subdivisión del lote de terreno. SEGUNDA RAZON Si analizamos detenidamente el contrato de promesa de compraventa, tanto los metros cuadrados como los linderos relacionados, es conocido por todos que a la fecha de radicación del presente escrito NO EXISTEN, por tal razón siempre se dejó la condición que la firma de la escritura se surtiría una vez cumplida tal condición. TERCERA RAZON Tal como quedo confesado por el mismo demandante en audiencia surtida el día 14 de marzo de la presenta calenda, este ya había tenido intensión de comprar el terreno, pero por los problemas en la alcaldía de Dagua no lo perfecciono. Tanto que tal como lo demuestra el siguiente pantallazo el hoy demandante venia adelantando estudios de avalúos y topográficos del lote de terreno -Finca marnes- DAÑOS QUE SE HUBUIERAN GENERADO AL FIRMAR LA ESCRITURA PUBLICA DE VENTA Tal como quedó demostrado líneas anteriores, para el día 28 de abril de 2023, era prácticamente imposible firmar la escritura de venta, pues al no haber perfeccionado la subdivisión lo que se estaría vendiendo serian 25 mil m2 y no 9.100.89 m2, incluso con unos linderos completamente diferentes.
Así las cosas, si en gracia de discusión se hubiera asistido a la notaria el día 28 de abril de 2023, no hubiera sido posible firmar la escritura de venta. Dice el Código civil ARTICULO 1760. NECESIDAD DE LA PRUEBA POR INSTRUMENTO PUBLICO La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aún cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público, dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal; esta cláusula no tendrá efecto alguno. Fuera de los casos indicados en este artículo, el instrumento defectuoso por incompetencia del funcionario o por otra falta en la forma, valdrá como instrumento privado si estuviere firmado por las partes.
Además, dice la misma obra Artículo 746. Ausencia de error Se requiere también para la validez de la tradición que no se padezca error en cuanto a la identidad de la especie que debe entregarse, o de la persona a quien se hace la entrega, ni en cuanto al título. (…) Si bien para el caso de marras está plenamente identificado un futuro bien, este aun es inexistente, pues las partes acordaron primero subdividirlo y luego perfeccionar la venta.
De allí la misma condición dentro del contrato de venta, es decir ambas partes eran conscientes de tales problemas administrativos ante la alcaldía de Dagua. Ahora bien, señor Magistrado, dado que nos encontramos frente a una promesa de venta con objeto inexistente – futuro – el mismo código civil nos sirve de faro: Artículo 1870. Venta de cosa inexistente La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador, a su arbitrio, desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación. El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no existía, resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe.
Tal como se ha venido aclarando y como está escrito dentro de la misma promesa de venta que obra dentro del proceso, el pasivo no estaría llamado a reparar perjuicios, pues los problemas de subdividir ya eran conocidos por el demandante. Esto es no se pasó por encima de la buena fe del comprador. Es por lo que indica el condigo civil en el siguiente artículo, que era imposible firmar la escritura publica el día 28 de abril de 2023.
Artículo 1884. Objeto de la entrega El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato. … LEGITIMACION PARA VENDER UNA COSA INEXISTENTE Reza el código civil … Artículo 1518. Requisitos de los objetos de las obligaciones No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.
(…) Así las cosas, resulta necesario revocar la Sentencia fustigada, pues nos encontramos de frente con un negocio jurídico, el cual por su complejidad y condiciones contractuales futuras sería impensable tener un responsable, pues si de la literalidad del contrato de compraventa se trata, este fue un negocio jurídico el cual cuenta con tiñes de confianza y familiaridad, situaciones que nos han llevado por parte del demandante a confusiones y actos de mala fe.
Dado que, tal como se demostró el mismo demandante siempre fue consciente de las vicisitudes y problemas para subdividir el predio en la alcaldía de Dagua. Reitera este abogado, la inexistencia del bien prometido en venta siempre fue de pleno conocimiento del hoy demandante. SOLICITUD ESPECIAL Conforme a lo antes expuesto, solicito al despacho, se sirva revocar la Sentencia apelada.
Del señor Magistrad, Atentamente, MILTON JAVIER JIMENEZ SUAREZ C.C. No. 16.933.949 expedida en Cali T.P No. 293.735 del C.S.J Jpabogados2019@gmail.com