Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, diez (10) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandante: Demandada: Providencia Tema: Decisión: M. Ponente Verbal 05001 31 03 011 2018 00332 03 Cruz Nubia Ramírez Promotora Soler Gardens y otros Sentencia La fiduciaria debió actuar con diligencia, y profesionalismo, si bien no para evitar, sí para precaver la situación ocurrida, pues como se dijo, tampoco se pretende llegar al extremo de señalar que tal comportamiento culposo fue la causa del fracaso del proyecto inmobiliario, pues éste entendido se aproximaría a una obligación de resultado y no de medio como el del presente caso Confirma sentencia impugnada Julián Valencia Castaño La Sala emite la providencia que resuelve el recurso de apelación interpuesto por la fiduciaria codemandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Undécimo Civil del Circuito de Medellín, el pasado 24 de octubre de 2024, en el proceso de la referencia, promovido por Cruz Nubia Ramírez en contra de Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson S.A., Promotora Soler Gardens, Fiduciaria Corficolombiana S.A, y el Patrimonio Autónomo Denominado Soler Gardens.
Labor jurisdiccional que se acomete en el siguiente orden: 05001 31 03 011 2018 00332 03 I. Antecedentes 1. Pretensiones. La demandante presentó demanda con pretensión resolutoria de Encargo Fiduciario De Vinculación Al Fideicomiso Soler Gardens, para que, a través del procedimiento ordinario, las personas jurídicas y naturales demandadas fueran condenadas a pagar los perjuicios ocasionados a aquella, a raíz del incumplimiento de la entrega de los inmuebles prometidos a través de ese negocio.
Así, indicó haber sufrido los perjuicios derivados de la falta de entrega de las oficinas prometidas en venta, los cuales estimó en la suma de $300.200.000, más los intereses moratorios solicitados sobre cada uno de los valores pagados, más el pago de la cláusula penal pactada en un equivalente al 15% del valor del negocio fiduciario, por valor de $40.030.000.
Que todos los valores que llegaren a ser reconocidos a los demandantes a título de cláusula penal, multas, y sanciones, sean actualizados a la fecha del fallo. Subsidiariamente, solicitó se ordene el cumplimiento forzado del ENCARGO FIDUCIARIO DE VINCULACION AL FIDEICOMISO SOLER GARDENS y de cualquier otro contrato celebrado por los demandados, con el fin de lograr la adquisición de los inmuebles, oficinas 506-507 (modificada por el otro sí por las oficinas 508-509) y dos parqueaderos del proyecto inmobiliario Soler Gardens, así como “…Los intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente, sobre los valores pagados por la demandante para la adquisición de los inmuebles 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 3 - de 46 desde la fecha en que fueron certificados los pagos por la Promotora y/o Fiduciaria del Proyecto y hasta que se produzca el cumplimiento efectivo de las obligaciones contractuales, esto como lucro cesante del capital invertido en el inmueble citado. 2.
Fundamentos Fácticos. Los hechos de la demanda tal y como fue reformada (cfr. pdf. 042) se sintetizan de la siguiente manera: 2.1. Que en el contexto de la promoción y ejecución del proyecto inmobiliario Soler Gardens concebido como un todo constructivo para desarrollar en dos periodos sucesivos, el 23 de febrero de 2008, la demandante fue vinculada al fideicomiso Soler Gardens a través del respectivo encargo de vinculación, en el que se consigna el precio que se pagaría por la oficina y dos parqueaderos resultantes del proyecto. 2.2.
Que, en dicho contrato, al cual se le sumaron “otros síes”, además de modificar la nomenclatura de la oficina a 508509, se pactó como fecha de entrega material de los inmuebles, el 30 de noviembre de 2010, fecha en la cual se cumplió con el plazo de 20 meses posteriores a la certificación del punto de equilibrio que ocurrió en mayo de 2008, sin embargo, el promotor contaría con un plazo adicional de 120 días para dicha entrega.
Además, se estipuló como cláusula penal, el 15% del valor de los contratos. 2.3. Pese a que la demandante ya había cumplido con el pago de $306.200.000 del valor total del Encargo Fiduciario a la promotora Soler Gardens -en calidad de cesionaria para aquella 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 4 - de 46 fecha-, no obstante, ni los Fideicomitentes, ni la Fiduciaria y tampoco la Promotora Soler Gardens, cumplieron con la entrega de los inmuebles o con la titulación de la propiedad de los mismos a favor de la demandante. 2.4.
Toda esta situación obedeció a la conducta negligente de los Fideicomitentes, al no poder hacerse al dominio de los inmuebles necesarios para desarrollar el proyecto inmobiliario, según fue previsto en el contrato de fiducia mercantil, así como de la fiduciaria al desembolsar los recursos y persistir en el proyecto sin verificar el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el aludido contrato marco de Fiducia Mercantil. 2.5.
A raíz de los hechos de incumplimiento graves y determinantes de los Fideicomitentes, como son: Gerente, Constructor, Promotora y Fiduciaria, incumplimiento que recayó sobre todos los actos y contratos suscritos y/o ejecutados por estos, es por lo que la demandante Cruz Nubia Ramírez ha sufrido graves e importantes perjuicios que deben ser indemnizados por sus deudores de forma solidaria. 3.
Actuación procesal. El Juzgado Undécimo Civil del Circuito de Medellín admitió la demanda mediante providencia del pasado 12 de septiembre de 2018 (cfr. pdf.06) y su reforma el 10 de febrero de 2020 (cfr. pdf.44) 4. Contestación de la demanda. El auto admisorio fue notificado a los demandados Fajardo 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 5 - de 46 Williamson S.A. a través de curador ad litem, tras autorizarse su emplazamiento por el juzgado de instancia. Dentro del término del traslado, el togado agraciado con la designación dijo atenerse a lo que resultare probado en el proceso, así mismo, adujo carencia de elementos para oponerse a las pretensiones de la demanda.
Por su parte, Fiduciaria Corficolombiana S.A., como Vocera y Administradora del Fideicomiso Soler Gardens, Promotora Soler Gardens y Andrés Fajardo Valderrama, llegaron al proceso a través de apoderado común para oponerse a las pretensiones de la demanda, advirtiendo que según el Contrato De Encargo De Vinculacion Al Fideicomiso Soler Gardens, la Vinculada-Demandante, tenía la obligación de pagar el Valor total indicado en éste, como era la suma de: $250.082.894.00 a la Fiduciaria Corficolombiana Vocera y Administradora del Fideicomiso Soler Gardens y conforme al Contrato De Promesa De Transferencia Del Dominio A Título De Restitución De Beneficio De Local Comercial de Parte Del Proyecto Soler Gardens, tenía la obligación de pagar la suma de: $107.178.383.00 a la parte llamada promitente transferente: Andrés Fajardo Valderrama y de Fajardo Williamson S.A., no a terceros.
En general, señalan que la planificación del proyecto devino en la conformación de un equipo de trabajo multidisciplinario, idóneo, formado con expertos, lo que permitió idear, concebir y llevar a la realidad del proyecto llamado Soler Gardens. Que tanto la entidad Fiduciaria como los Fideicomitentes, el Fideicomiso y el Constructor y personal técnico obraron de buena fe, ya que ejecutaron toda la parte preoperativa y operativa del proyecto -en 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 6 - de 46 lo que hace relación a la Etapa Uno (construcción de la Torre de Oficinas y Locales)-, como también avanzaron notoriamente en la Etapa 2, contando con el pago oportuno y normal con los recursos de los Beneficiarios de Área.
No obstante, por inconvenientes del “suelo” o calidad de los terrenos donde se desarrollaba el proyecto Soler Gardens, obligó profundizar más los estudios de suelo y de implementar un sistema constructivo adicional “…Esta circunstancia hizo que varias personas que lideraban Inversionistas, o quienes lideraban sus inversiones (caso concreto del señor Manuel Correa de Promotora Siglo XXI, que representaba casi un 25.00% del total de vinculaciones en el proyecto), motivados por razones personales, sin causa alguna, empezaran a retardar los pagos de los aportes o a discriminar los pagos, etc.
Este obrar de varios vinculados, hizo que los flujos de caja del Fideicomiso se ralentizaran y por consecuencia el desembolso al Constructor para el avance del proyecto. El retardo en la entrega de los aportes, la mora en el pago de éstos, el no pago de éstos, tradujo que el proyecto se fuera desactivando lentamente, al punto que en el año 2011 marcó una suspensión en su ejecución, la cual se trató de resolver a través de un Amigable Componedor, hecho que fue imposible.
No fue pues negligencia, descuido o desgreño jurídico, ni financiero, ni constructivo lo que llevó a la suspensión del proyecto. Tampoco irregularidades en el manejo del proyecto, ni violación al estatuto urbano y a los protocolos constructivos…” En virtud de lo anterior, se opusieron a las pretensiones de la demanda, objetaron el juramento estimatorio y formularon el grupo de excepciones que denominaron i) falta de legitimación en la causa por pasiva en relación con el Dr. Andrés Fajardo 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 7 - de 46 Valderrama y Fajardo Willamson S.A.; ii) ausencia de causa para pedir en relación con el Dr. Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A.; iii) incumplimiento de la parte demandante; iv) “nemo auditor propiam turpitudinem allegans”; v) mala fe de la demandante en relación a la sociedad Acción Fiduciaria S.A, en relación al Dr. Andrés Fajardo Valderrama y de la Sociedad Fajardo Williamson S.A.S.; vi) buena fe precontractual, contractual y postcontractual; vii) existencia de hechos de terceros como excluyentes de responsabilidad civil; viii) no estar obligado a cumplir un imposible jurídico o un imposible físico y material; ix) prescripción y caducidad de la acción ordinaria y, la x) genérica. 5.1.
La Fiduciaria Corficolombiana S.A., ejerció su derecho de defensa aduciendo que inicialmente contestaba la demanda en nombre propio y no como vocera del patrimonio autónomo y que, en aquella calidad, cumplió con sus deberes legales y contractuales, en tanto que no cometió ningún hecho culposo proveniente del contrato o la Ley. Que tampoco hizo parte del acuerdo denominado “Acuerdo Precontractual Al Proyecto Soler Gardens”, así como tampoco participó en el convenio de los otrosíes del mismo, como, también negó, que tenga que ver respecto a cualquier otro documento o acuerdo privado, suscrito entre Promotora Soler Gardens S.A. y las señoras Angela María Moreno Maya y Natalia Becerra Moreno. Asiente, así mismo, en que no adquirió obligaciones relacionadas con la construcción del proyecto inmobiliario Soler Gardens S.A. y que los retrasos en la construcción del proyecto tienen causas ajenas a la Gestión Fiduciaria Corficolombiana S.A., como vocera y administradora del patrimonio autónomo y 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 8 - de 46 totalmente ajenas en posición propia, como son, entre otras: El no pago oportuno por parte de los beneficiarios de área de las cuotas que se obligaron y los problemas financieros del promotor del proyecto, que no le han permitido contar con el capital necesario para la continuación del proyecto.
Añadió, que las obligaciones que adquirió la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo son totalmente diferentes a las obligaciones adquiridas por los restantes codemandados, todo para señalar que no hay solidaridad, pues no son sujetos pasivos de una misma obligación. Que son obligaciones diferentes con sujetos pasivos diferentes, para insistir en que, contractualmente, no se estableció una época cierta y definitiva para que los inmuebles ingresaran al Fideicomiso, pero lo cierto es que los otros cuatro inmuebles en parte de los cuales se desarrolló “la etapa uno del proyecto”, fueron transferidos al Fideicomiso antes de decretar el punto de equilibrio.
Seguidamente, se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló las excepciones de fondo que denominó: i) ausencia de legitimación en la causa por pasiva por parte de mi defendida “Fiduciaria Corficolombiana S.A.”, en posición propia respecto de las pretensiones de la parte demandante; ii) excepción de contrato no cumplido. Incumplimiento contractual de los demandantes; iii) inexistencia de solidaridad entre Fiduciaria Corficolombiana S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Soler Gardens y Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson S.A., y Promotora Soler Gardens; iv) diligencia y cuidado.
Ausencia de culpa; v) ausencia de nexo causal; vi) tasación excesiva de los eventuales perjuicios y objeción al juramento estimatorio en los términos de que trata el artículo 206 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 9 - de 46 del código general del proceso; vii) compensación; viii) improcedencia del cobro de la cláusula penal y ix) no procedencia del reconocimiento y pago de intereses remuneratorios ni moratorios en el presente caso. 5.2.
Llamamiento en garantía. La Fiduciaria Corficolombiana S.A., llamó en garantía al señor Andrés Fajardo Valderrama, a Fajardo Williamson S.A. y a la Promotora Soler Gardens S.A., en calidad de encargados por su cuenta y riesgo de la gestión administrativa, financiera, jurídica y técnica del proyecto inmobiliario Soler Gardens S.A. Dichos llamamientos fueron admitidos, sin que la parte llamada en garantía hubiera contestado dentro del término de traslado concedido para ello. 6. la sentencia impugnada.
Fenecido el trámite del proceso previsto en el C. G. del P., incluido la práctica de pruebas y los alegatos de conclusión, el juzgado Undécimo Civil del Circuito de Medellín profirió sentencia el pasado 24 de octubre de 2024, mediante la cual estimó las pretensiones y, en consecuencia, declaró Declarar la resolución de los contratos de Encargo fiduciario de vinculación al FIDEICOMISO SOLER GARDENS, celebrado el 23 de febrero de 2008 por la señora CRUZ NUBIA RAMÍREZ (como beneficiaria de área), el señor ANDRÉS FAJARDO VALDERRAMA y la sociedad FAJARDO WILLIAMSON S.A. (beneficiarios y fideicomitentes) y la FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. (fiduciaria), y de Contrato de 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 10 - de 46 promesa de transferencia del dominio a título de restitución beneficio local comercial que hace parte del proyecto SOLER GARDENS, celebrado ese mismo 23 de febrero de 2008 entre el señor ANDRÉS FAJARDO VALDERRAMA y la sociedad FAJARDO WILLIAMSON S.A. (en calidad de “promitente uno”) y la señora CRUZ NUBIA RAMÍREZ (como “promitente dos”), así como de sus respectivos otrosís modificatorios de fecha 05 de mayo de 2009 Tercero. Condenar solidariamente a ANDRÉS FAJARDO VALDERRAMA, FAJARDO WILLIAMSON S.A. y PROMOTORA SOLERS GARDEN S.A. a pagar a la demandante CRUZ NUBIA RAMÍREZ la suma de $107.178.383, más los intereses moratorios comerciales desde el 15 de octubre de 2008, a título de restitución de las sumas pagadas como parte del precio de los bienes prometidos, más sus réditos por mora en su devolución. Cuarto. Condenar a FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. en posición propia a pagar a la demandante CRUZ NUBIA RAMÍREZ la suma de $193.021.617, más los intereses moratorios comerciales desde el 30 de junio de 2011, a título de restitución de las sumas pagadas como parte del precio de los bienes prometidos, más sus réditos por mora en su devolución. Quinto. Condenar a los demandados ANDRÉS FAJARDO VALDERRAMA, FAJARDO WILLIAMSON S.A. y PROMOTORA SOLERS GARDEN S.A. a pagar a la demandante CRUZ NUBIA RAMÍREZ la suma de $45.030.000, por concepto de cláusula penal. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 11 - de 46 Sexto. Negar las pretensiones de los llamamientos en garantía realizados por FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. en contra de los demás demandados, según lo visto.
En esencia, la argumentación del cognoscente se centró en que las partes de la lid estaban unidas entre sí por un instrumento negocial, como era el encargo fiduciario para la vinculación al Fideicomiso, sobre el cual había que volver para determinar la forma en que se incumplieron las obligaciones asumidas en torno al contrato marco de Fiducia Mercantil celebrado el 01 de septiembre de 2007, unas a nombre propio y otras a nombre del patrimonio autónomo, todo ello, de cara a la responsabilidad por la conducta de la fiduciaria que se extiende hasta la culpa leve en cumplimiento de su gestión. Tuvo acreditado que la señora Cruz Núñez Ramírez, como beneficiaria de área, el pasado 23 de febrero de 2008 suscribió dicho contrato de encargo fiduciario de vinculación al fideicomiso Soler Gardens, sobre los bienes inmuebles resultantes del proyecto oficinas 505 y 507 torre uno y los parqueaderos número 85 y 65, se pactó que la entrega material debía realizarse el 30/11/2010, pero que los beneficiarios contarán con un plazo adicional de 120 días para efectuar la entrega “de manera paralela, ese mismo 23/02/2008 Andrés Fajardo, Valderrama y Fajardo Williamson excedan calidad de promitente uno y la señora cruz, Nubia Ramírez como propiamente 2 celebraron un contrato de promesa de transferencia del dominio a título de restitución beneficio local comercial que hace parte del proyecto Soler Gardens” 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 12 - de 46 Luego de establecer el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la beneficiaria de área, siguiendo para ello el plan de pagos, anotó que el saldo adeudado por esta no era un incumplimiento resolutorio y se justificó en el fracaso del proyecto, luego, pasó al análisis de la prueba testimonial y documental allegada al plenario, a partir de lo cual señaló que se presentó un incumplimiento por parte de promotora Soler Gardens -como cesionaria de Andrés Fajardo, Valderrama y Fajardo Williamson-, en su principal obligación de integrar el patrimonio autónomo en la forma pactada y respecto de los contratos de encargo fiduciario, de vinculación y de promesa de transferencia del dominio a título de restitución beneficio local comercial, además que inobservó su prestación de entregar materialmente los inmuebles a la demandante, incumplimientos que le eran imputables también a los Cedentes Andrés Fajardo, Valderrama y Fajardo Williams, conforme a ello, dedujo la solidaridad para reintegrar los dineros pagados por la beneficiaria del área que no fueron transferidos a la fiduciaria, por lo que dicha solidaridad no se hacía extensible a esta última.
Por ahí mismo, indicó que a Corficolombiana como vocera de administradora del fideicomiso Soler Garden no le era exigible la obligación específica de hacer escrituración porque no le habían entregado la obra ni el reglamento de propiedad horizontal. No obstante, le atribuyó a la fiduciaria en posición propia negligencia e incumplimiento de sus deberes legales y contractuales, por la no adquisición del quinto lote para el correcto desarrollo del proyecto y ligereza en la certificación del punto de equilibrio, compartiendo para ello citas de sentencias proferidas por esta Corporación y la Corte Suprema de Justicia para señalar que: “…la fiduciaria en posición propia solo deberá 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 13 - de 46 responder por los dineros que le fueron entregados, efectiva, que le fueron efectivamente, transferidos para ingresar al fideicomiso…” Recalcó, además, que para cumplir con la tradición o escrituración de los inmuebles, se debían cumplir condiciones como la construcción del área y el sometimiento al reglamento de propiedad horizontal y, para tal efecto, se fijó 30 meses contados a partir de la firma de cada encargo fiduciario, que fue a finales de 2010 y principios de 2011, fecha esta última que además de marcar el incumplimiento del patrimonio autónomo, se tornó exigible para los beneficiarios de área aquella obligación y por ende, fue a partir de esa calenda que principió a correr el término de prescripción decenal, fenómeno que, a la postre, no se configuró, pues la demanda se presentó el 20 de junio de 2018 época anterior a su operancia. En tal designio, uno a uno condensó los anotados argumentos para denegar las excepciones planteadas y finalizó denegando el llamamiento en Corficolombiana, porque tanto garantía realizado por “…los fiduciantes como la fiduciaria incurrieron en incumplimiento contractual de sus respectivas obligaciones…”, sin que le asista un derecho legal o contractual para exigir determinado reembolso o indemnización. 5.
El recurso de apelación. Dentro de los términos fijados por la ley, La Fiduciaria Corficolombiana S.A., en posición propia y como administradora y vocera del Fideicomiso Soler Gardens, reclamó 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 14 - de 46 contra la sentencia proferida en los términos que a continuación se compendian: Se quejó de la mala valoración probatoria que le imprimió el funcionario a quo a la prueba obrante en el proceso, comenzando por disentir de la calidad de contratantes cumplidos que se atribuye a la demandante, pues NO pagó al Fideicomiso Soler Gardens y está en mora desde el 26 de diciembre de 2008, de la suma de $57’061.277, así como también adeuda los intereses de mora a la tasa máxima legal calculada sobre el capital desde dicha fecha.
Agrega, que “el decreto sobre el punto de equilibrio conforme fue realizado en abril 2008 no fue el origen o génesis de los problemas del Proyecto Soler Gardens, como pretende aducir el juzgado de primera instancia, todo lo contario, el mismo se estableció de manera cuidadosa por Fiduciaria Corficolombiana S.A., de modo que se expresa que los problemas del referido proyecto surgieron exclusivamente en atención al continuo incumplimiento del plan de pagos por parte de los Beneficiarios de área, situación que acaece con el aquí demandante Santiago Aguilar conforme fue probado durante el proceso y la celebración de contratos aledaños o paralelos por parte de los Fideicomitentes.
Ambas situaciones sí produjeron la desfinanciación del Proyecto, la cual en razón a dichos escenarios se habría producido sin importar cómo se hubiese reputado cumplido el punto de equilibrio acordado en el Contrato de Fiducia Mercantil.” Agrega, además, que se imputó responsabilidad de la fiduciaria desconociendo que las múltiples pruebas documentales obrantes en el expediente y la confesión decretada 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 15 - de 46 como consecuencia de la inasistencia, advertían que fue la conducta maliciosa y desleal de los Fideicomitentes el nexo causal del daño acaecido conforme se demostró a lo largo del proceso, quienes en últimas fueron los que produjeron la desfinanciación del proyecto al celebrar contratos paralelos directamente con los Beneficiarios de área y sin conocimiento e intervención de la Fiduciaria Corficolombiana, por lo que deben prosperar las pretensiones contenidas en los llamamientos en garantía, pues, lo contrario sería patrocinar un enriquecimiento sin causa.
Destaca que efectivamente cumplió con la entrega de recursos a los Fideicomitentes del Proyecto, por lo cual no es dable condenar a la restitución de los aportes, cuando se demostró que los mismos se encuentran efectivamente invertidos dentro del Proyecto y fueron entregados a los fideicomitentes para el desarrollo del proyecto inmobiliario, siendo ellos quienes incumplieron su obligación de construir y desarrollar el Proyecto, a la par que ellos fueron quienes finalmente recibieron los aportes que aquí se reclaman.
Que “dentro de dichas cláusulas no se contempló como un requisito o condición suspensiva para hacer la transición de un período a otro que uno, varios o la totalidad de los bienes inmuebles en mención tuvieran que estar en cabeza del FIDEICOMISO SOLER GARDENS; sentido este en el cual permite concluir que la no solemnización o transferencia jurídica del quinto lote (M.I. 001-555872) al Patrimonio Autónomo no comportó un incumplimiento contractual y mucho menos fue eso lo que impidió la ejecución de la construcción de la Etapa 1 del proyecto inmobiliario…” 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 16 - de 46 Que la fecha de vinculación al fideicomiso Soler fue el 23 de febrero de 2008, por ende, es a partir de esta calenda que debe empezarse el computo del término de prescripción, el cual no fue debidamente interrumpido dentro del proceso, en virtud de que, pese a que la demanda aquí presentada es del 2018, no obstante, la misma no fue notificada a Fiduciaria Corficolombiana S.A., sino hasta el 18 de octubre de 2018 y de la reforma fue notificada el 10 de febrero de 2020.
Califica de “desproporcionada y ajena a todo criterio de razonabilidad la condena en intereses impuestos en la medida que se impone el cálculo de intereses desde una fecha muy antigua cuando la supuesta obligación indemnizatoria está surgiendo sólo a partir del presente proceso, siendo el pago de intereses moratorios una obligación accesoria, de valor y no una obligación que en sus orígenes fuera netamente dineraria, la misma no existía ni estaba en mora…”.
Tilda así mismo de incongruente el fallo de primer grado “en la medida que la decisión de fondo, permanece por completo ajena no sólo frente al acervo probatorio, sino también respecto a las excepciones de mérito propuestas y probadas en el marco del presente proceso judicial. Agotado el trámite previo del recurso y expuestos los antecedentes y fundamentos en que se respalda la alzada, se procede abordar su estudio con fundamento en las siguientes, III.
CONSIDERACIONES 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 17 - de 46 1. Los presupuestos procesales. Encuentra la Sala satisfechos los requisitos o presupuestos procesales para que pueda abordarse el estudio de la apelación interpuesta por la parte codemandada, de igual manera, no se observa que en el transcurso del proceso se haya irrumpido en alguna causal de nulidad, además, se les ha permitido a los apoderados de las partes exponer las razones que los llevan a sustentar su tesis dentro del término de sustentación y traslado del recurso de apelación. 2.
Sobre la naturaleza jurídica de los Patrimonios Autónomos. Se sabe que los patrimonios autónomos no son personas, sino un conjunto o universalidad de bienes, que de manera unificada se han admitido como sujetos con capacidad para comparecer ante un litigio como demandantes o como demandados, y para ello necesariamente deben contar con un representante legal que para todos los efectos será el encargado de la administración y cumplimiento del objeto para el cual fueron afectados.
Uno de los escenarios donde esa ficción jurídica cobra vigor, es al interior del contrato de fiducia mercantil, que el legislador define en el art. 1226 del C de Comercio: “como un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 18 - de 46 provecho de este o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario".
El contrato de fiducia mercantil implica, como aspecto esencial, la transferencia de los bienes afectos al cumplimiento de la finalidad determinada que, comporta el surgimiento de un patrimonio autónomo deslindado del resto del activo del fiduciario sujeto a dicha finalidad. Sobre esta transferencia la SUPERFINANCIERA ha conceptuado: “…Concepto de Negocios Fiduciarios.
(…) se entienden por negocios fiduciarios aquellos actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. Si hay transferencia de la propiedad de los bienes estaremos ante la denominada fiducia mercantil regulada en el artículo 1226 y siguientes del Código de Comercio, fenómeno que no se presenta en los encargos fiduciarios, también instrumentados con apoyo en las normas relativas al mandato, en los cuales solo existe la mera entrega de los bienes".
Como puede deducirse de lo anterior, la diferencia fundamental del encargo fiduciario frente a la fiducia mercantil estriba en la transferencia de la propiedad de los bienes fideicomitidos que se da para la segunda, la cual es inexistente para el primero. Adicionalmente, conforme a los artículos 1227, 1233, 1234 numerales 2° y 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 19 - de 46 4°, y 1236 del Código de Comercio, la fiducia mercantil tiene, entre otras, las siguientes características: los bienes fideicomitidos conforman un patrimonio autónomo; deben mantenerse separados de los propios de la fiduciaria, así como también de los correspondientes a otros negocios fiduciarios; deben figurar o registrarse en contabilidad separada; no pueden ser perseguidos por los acreedores del fiduciante posteriores a la constitución del patrimonio autónomo, y tampoco pueden ser de libre disposición por el constituyente o fideicomitente1 Por consiguiente, de acuerdo a la naturaleza del reclamo judicial y sobre todo atendiendo a las diferentes funciones y actividades que cada uno de los sujetos intervinientes tiene en el proyecto inmobiliario como -Constituyente o beneficiario de Área, Fideicomitente y Fiduciaria-, así se determinará la responsabilidad.
Así, por ejemplo, si el reclamo tiene que ver con fallas en la construcción, el primer responsable es el constructor, por ser la persona bajo cuya responsabilidad se adelantó la construcción de las viviendas. Eso sí, habrá que ver bajo qué modalidad. De otro lado, si el reclamo tiene que ver con el no pago del salario de los obreros, el primer obligado es la constructora que los contrató. Finalmente, si el reclamo tiene que ver con inconsistencias en los pagos efectuados por los adquirentes o en las imputaciones de los pagos conforme la viabilidad y avance del proyecto, entonces, la responsable será la fiduciaria, quien como en este caso, tenía la función de recibir y administrar los recursos de los adquirentes. 1 Cir.
Ext. 007/96, tít. V, cap. I, num. 1., subnumeral 1.1 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 20 - de 46 Sobre la responsabilidad del fiduciario, la H. Corte Suprema de Justicia, sostuvo lo siguiente: El fiduciario (…) es un gestor profesional de intereses ajenos, en cuanto actúa en representación de ese patrimonio autónomo. De ahí que, en principio, tiene todas las facultades necesarias para cumplir la finalidad señalada en el fideicomiso, con las limitaciones que se deriven de los términos estipulados o de las reservas efectuadas por el fiduciante al momento de la constitución, inclusive con las incompatibilidades que se presenten al logro de esa finalidad.
El artículo 1234, numeral 1º del Código de Comercio, señala como un deber indelegable del fiduciario, “realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia”. No obstante, dada la amplitud de la disposición, se entiende que el cargo no puede ejercerse sin limitación alguna, sino que debe circunscribirse a las instrucciones que se hayan impartido en el acto constitutivo, si las hay, obviamente, o en función de la finalidad misma del contrato, es decir, de la voluntad del constituyente.
En consonancia, la Corte tiene explicado que la “ley precisó el contenido de la obligación del fiduciario: administrar o enajenar los bienes fideicomitidos (art. 1234 ib.), pero no impuso limitación alguna en lo tocante con el propósito de la fiducia, de suerte que este puede ser delineado con libertad por el fideicomitente, desde luego que no en términos absolutos, como quiera que siempre deberán 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 21 - de 46 respetarse los límites impuestos por la Constitución, la ley, el orden público y las buenas costumbres (arts. 16 y 1524 inc. 2 C.C.)”.
(CSJ SC de 15 sep. 2009, rad. nº 199115015-01).2 3. Caso concreto. La fiduciaria impugnante persiste en alegar que no cometió ningún hecho culposo proveniente del contrato o la Ley, sin embargo, tampoco exterioriza explicaciones plausibles que contrarresten lo definido en el pronunciamiento que se revisa, toda vez que en la sentencia se ahondó en el objeto de esas obligaciones, para establecer que la fiduciaria que administraba y representaba el patrimonio autónomo Soler Gardens, era nada menos que la encargada de recaudar, administrar y trasladar los recursos una vez se cumpliera la fase pre-operativa del contrato, etapa que consistía en la celebración de todos los actos jurídicos necesarios o convenientes para una adecuada obtención de recursos para la bienandanza del proyecto inmobiliario, entre otros, las vinculaciones al fideicomiso de los futuros adquirentes de las unidades inmobiliarias resultantes del mismo y el recaudo de los recursos (cfr. p. 93 pdf. 041), aspecto que fue incumplido por la entidad fiduciaria.
En efecto, en la cláusula décimo novena del contrato de fiducia se consignó: PRIMER PERIODO PREOPERATIVO. Tiene por objeto la elaboración de los estudios y la celebración de todos los CSJ. Sentencia del Veintidós (22) de febrero de dos mil dieciocho (2018) M. P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Radicación n° 11001-31-03-003-2005-00368-01 2 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 22 - de 46 actos jurídicos necesarios o convenientes para la adecuada obtención de recursos por parte de EL FIDEICOMITENTE dirigidos a la realización de EL PROYECTO y a la vinculación al mismo de personas denominadas BENEFICIARIOS DE AREA, para un número no inferior al sesenta por ciento (60%) del total del área disponible para la venta o del sesenta por ciento (60%) del valor de las ventas, lo que primero ocurra, para cada etapa, la cual se estima en: Para la primera Etapa 13.000 metros cuadrados por un valor total de cuarenta y ocho mil Millones de Pesos Mete ($48.000.000.000);
Para la segunda Etapa 5.000 metros cuadrados por un valor total de Doce mil millones de Pesos Mcte ($12.000.000.000), Para la tercera Etapa 5.000 metros cuadrados por un valor total de Doce mil quinientos millones de Pesos Mcte ($12.500.000.000) y para la última Etapa 5.000 metros cuadrados por un valor total de veintiún mil millones de Pesos Mete ($21.000.000.000) que se considera el punto de equilibrio de EL PROYECTO, de conformidad con lo establecido en el presente contrato.
En consecuencia, este período Preoperativo se aplica así: la preventa comienza a realizarse a partir del primero (01) de Septiembre de 2007 y hasta el 1 de Abril de 2008, para la primera Etapa las otras etapas tendrán un plazo para alcanzar el punto de equilibrio de siete (7) meses a partir del inicio de las preventas, las cuales se podrán iniciar en cualquier momento a consideración de EL FIDEICOMITENTE.
Durante este plazo, deberá haberse suscrito número de encargos fiduciarios individuales (para cada comprador llamado BENEFICIARIO DE AREA), que representen el porcentaje mencionado…” 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 23 - de 46 Contractualmente, quedaba a cargo de la Fiduciaria Corficolombiana S.A., llevar la contabilidad del Patrimonio Autónomo que surge a raíz de la obtención proporcional de esos recursos, registrando en ella “…de conformidad en un todo con las normas legales y reglamentarias los bienes, los pasivos, los egresos e ingresos, incluyendo las mejoras incorporadas a los bienes fideicomitidos…”.
Ahora bien, tal y como lo establece la Carta Circular 54 de 2004 de la Superfinanciera de Colombia, bajo cuya vigencia se envió las instrucciones para el encargo fiduciario a las beneficiarias de área (cfr. p. 115 pdf. 001), concordada con la Circular externa 046 de 2008, para no comprometer su responsabilidad, la Fiduciaria debía verificar lo siguiente: - Que la tradición del inmueble no presente problemas de carácter legal que puedan obstaculizar o impedir el traspaso de la propiedad de las unidades inmobiliarias resultantes a los futuros adquirentes. - Que no exista desviación de los recursos obtenidos para la financiación del proyecto. - Que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto. - Que se encuentren dadas las condiciones técnicas y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 24 - de 46 Para la Sala, en lo que a la Fiduciaria respecta, hay que decirlo de una vez, está probado que para abril de 2008 en forma ligera y poco profesional tuvo colmadas las condiciones establecidas en la cláusula décimo novena del contrato de fiducia respecto de cantidad de metros vendidos y una cantidad de recursos ingresados al Fideicomiso para certificar el punto de equilibrio, cuando en realidad éste no se había cumplido, como pasa a exponerse.
Es que a voces del representante legal de la Fiduciaria Jaime Andrés Toro Aristizábal, bajo juramento declaró que llegó a asumir esas funciones en el año 2011 y “…después de algunas reuniones con los diferentes actores, se decidió activar el plan de contingencia que estaba contractualmente estipulado. En las diligencias y en el desarrollo de ese plan de contingencia fue que la fiduciaria se dio cuenta que los beneficiarios de área habían suscrito con el fideicomitente contratos paralelos o diferentes al encargo oficial de vinculación al fideicomiso.
Eso fue, pues, por el año 2012, 2013, por eso, por esa época… Se realizaron desvío de los recursos o negocios por fuera del fideicomiso con las unidades de proyecto. Y esto pues claramente atenta contra la estabilidad financiera del proyecto…” (cfr. hora 1:03:56 pdf. 132). Pero, contrario a ser una defensa atendible como se planteó a lo largo de la instrucción del proceso y ahora en el recurso de apelación, los problemas para la Fiduciaria enjuiciada asoman precisamente cuando su representante legal indica que hubo negociaciones paralelas entre fideicomitentes y beneficiarios de área que produjo que ese dinero nunca entrara a las arcas del Patrimonio Autónomo, luego, entonces, nunca debió certificar el punto de equilibrio que no era tal. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 25 - de 46 Es que una cosa es que los fideicomitentes hayan negociado por un valor diferente los inmuebles y mejoras supuestamente a espaldas de la Fiduciaria, y otra bien diferente es que ese acto se tenga como ajeno al esquema fiduciario como tal, pues, como se vio, desde la misma fase preoperativa se anticipó una base de recaudo del 60% para la fiduciaria, lo que simple y llanamente traduce un margen libre de negociación sobre el 40% para los fideicomitentes, como además lo reconoce el mismo representante legal al señalar que solo recibió unas sumas proporcionales y otras fueron recibidas por los beneficiarios.
En cualquier caso, es claro que la fiduciaria era sabedora de la recepción de dinero por conducto de la Fideicomitente cesionaria y entregado por la futura adquirente como parte del pago para hacerse a una unidad inmobiliaria del proyecto Soler Gardens y que ese pago se originó en la ejecución de esa relación contractual, por causa o con ocasión de ésta, razón por la cual debe acudirse al deber de corrección, probidad, lealtad y buena fe, dentro de las cláusulas normativas generales del aludido vínculo.
Sería un desacierto aislar a la Fiduciaria demandada de los negocios concluidos entre la constructora y la constituyente, con mayor razón, si se tiene en cuenta que, parte del dinero resultante de esas promesas de venta y/o vinculaciones al Fideicomiso, fue a parar a las arcas de la Fiduciaria Corficolombiana S.A., con el único fin de lograr superar la fase pre-operativa del proyecto inmobiliario, pues, no fue otra la razón por la cual la fiduciaria condujo de la mano a las promitentes compradoras, a persistir en el negocio, anunciando ligera o falsamente que el punto de equilibrio se 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 26 - de 46 encontraba cumplido financieramente, cuando eso no era cierto.
Precisamente, la fiduciaria demandada no fue diligente en cuanto a controlar o verificar que los encargos fiduciarios realizados y que se tuvieron en cuenta para establecer como alcanzado el punto de equilibrio, sí hubieren generado o inyectado el dinero o capital suficiente para la construcción del proyecto objeto de la Fiducia constituida, luego, entonces, no podía afirmarse que por el solo hecho de haberse contratado determinados encargos fiduciarios, la fiduciaria demandada cumplió con su deber de verificar el punto de equilibrio, pues ello debía estar respaldado por los dineros líquidos efectivos que hicieran viable el proyecto, pero lo que hizo fue cohonestar con la irresponsabilidad del constructor y gerente del proyecto en la desviación de recursos, sin que al día de hoy se sepa qué ocurrió con los dineros que se supone debían haber ingresado al patrimonio autónomo.
Cumple entonces aceptar que las obligaciones de toda fiduciaria -en este tipo de encargos de intermediación-, no son de resultado sino de medio, situación ésta que aplica para todos los efectos de la actividad fiduciaria, es decir, no solo para las relaciones entre el fiduciante y el fideicomitente, sino también para la relación entre fiduciaria y constituyente o beneficiario de área, de donde se sigue que tampoco puede escudarse la fiduciaria demandada en que el dinero se recaudó por fuera del Fideicomiso y en torno a ello se desfinanció el proyecto, pues, precisamente, como administradora del patrimonio autónomo tenía el deber de no certificar el punto de equilibrio hasta tanto se tuviera el flujo de caja compatible con la puesta en 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 27 - de 46 marcha de la obra, pues no otra cosa se colige del deber legal y contractual de vigilancia y control sobre las ventas del proyecto, pues ella precisamente era la administradora de dichos recursos y no podía permitir que eso ocurriera, porque tan enterada estaba de dicha irregularidad que a sabiendas se atrevió certificar el punto de equilibrio y convencer a la demandante de seguir vinculada al fideicomiso.
En modo alguno entonces quedaba relevada la fiduciaria de cumplir con su parte contractual, pues se itera que el punto de equilibrio no solo debía estar sustentado en ventas proyectadas, sino en la cantidad de recursos ingresados. He ahí palpable la culpa de la fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, de donde se deduce sin hesitación alguna la responsabilidad que de ella se reclama por la demandante. 4.
Sobre el incumplimiento atribuido a la demandante. Es cierto que la parte demandante a la fecha de vencimiento del plan de pagos (cfr. p. 127 pdf. 001) adeudaba la suma de 57.061.277,00 por concepto de aportes registrados en el Fideicomiso, ello se extrae no solo de la certificación enviada por la sociedad fiduciaria “…Valor Negociación (Según Encargo Fiduciario) $250.082.894,00 (…) Valor adeudado al Fideicomiso Soler Gardens 57.061.277,00…” (pdf. 136), sino de lo declarado por el hijo de la demandante Michel Ferrer Ramírez quien reconoce que “…dejamos los 50 millones pendientes por pago contra entrega, eso se habló en la sala de ventas y entonces, cuando ya se vieron enredados para terminar el proyecto, a todos los inversionistas y a nosotros nos decían, no, pero venga terminé de pagar para que terminemos el proyecto…” 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 28 - de 46 Sin embargo, Cuando la Sala analiza el pago pendiente de cumplirse por parte de la beneficiaria de área, lo hace con base en el estudio fáctico y jurídico de todo el acontecer contractual, revisión que resulta completamente necesaria, pues el tema no se puede agotar en hallar configurada la excepción de contrato no cumplido por la actora, amén que, es preciso extenderse a analizar las circunstancias de tiempo modo y lugar en que se produjo la decisión de no culminar con el plan de pagos convenido por los contratantes.
Por eso, como bien lo destacó el funcionario de primer grado al aplicar un precedente de esta misma sala, ya que el mismo tema se abordó por esta Corporación en uno de los múltiples pronunciamientos judiciales que han surgido con ocasión de los reclamos de cada uno de los beneficiarios de área que se vincularon del Fideicomiso Soler Garden, elucubrándose entonces en aquella oportunidad que: “…ese reproche de incumplimiento en el caso concreto es absolutamente insustancial y ninguna gravedad comporta, si se tiene en cuenta el contexto en el que habría ocurrido y que en todo caso estuvo dominado por una negligencia absoluta de la fiduciaria y los fideicomitentes, por cuenta de quienes naufragó el proyecto.
Entonces, alegar que la demandante incumplió un plan de pagos en el marco de un proyecto fracasado, equivaldría a sostener que fue un error no seguir pagando el precio para sostener un proyecto constructivo anticipadamente sin futuro, es decir, se toleraría interpretación odiosa que defiende el recaudo de recursos que a la postre se dilapidarían junto con los que sí fueron pagados…”3. 3 Tribunal Superior de Medellín. Radicado 05001 31 03 008 2018 00395 01.
M.P. Piedad Cecilia Vélez Gaviria 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 29 - de 46 Nada ha cambiado en el asunto que hoy congrega la atención de esta Sala, pues el confesado retroceso del proyecto, sumado a la conducta negligente de la fiduciaria se constituye en una razón más que suficiente para otorgar derecho al comprador para perder la confianza en el cumplimiento futuro de la prestación asociada a la entrega de las unidades inmobiliarias negociadas, lo que la movió a tocar las puertas de la justicia para disipar los efectos del contrato a través de la acción resolutoria por incumplimiento de lo pactado en el negocio fiduciario. 5.
Sobre la no adquisición del quinto lote para la completa conformación del fideicomiso. Contrario a lo que alega la recurrente, la fiduciaria no ejercitó tampoco el control debido sobre el desarrollo del proyecto, en la medida que llegó a certificar el punto de equilibrio, sin que a ese momento la constructora ya hubiese adquirido el quinto lote identificado con matrícula inmobiliaria 001-555872, pero más grave aún, que no enteró a los beneficiarios de área que se iban vinculando al fideicomiso acerca de que no se había adquirido ese información último suficiente inmueble para que hubiera les que tuvieran permitido una decidir voluntaria e informadamente sobre si vincularse o no al fideicomiso como beneficiarios de área, pues debía saber la fiduciaria que todos los predios a uno hacían parte de un esquema fiduciario que se presentó sobre un complejo inmobiliario a ejecutar sobre cinco Lotes, información oculta que de una forma u otra impidió una voluntad plena de los futuros adquirentes sobre su decisión de invertir en el proyecto ofertado. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 30 - de 46 Pero, quedándonos al margen de añadir ese ingrediente subjetivo a la argumentación, lo cierto es que la Carta Circular 54 de 2004 de la Superfinanciera de Colombia, establece que la Fiduciaria debía aplicar sus procedimientos de control interno para evaluar, valorar y verificar aspectos tales como: “…Que los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan adquirido o hayan sido aportados de manera definitiva y con el lleno de las formalidades que la ley exige para este tipo de negociaciones…”, falta de control a manera de ignorancia y ocultamiento que surge como prueba demoledora que coadyuva a tipificar la culpa de la fiduciaria.
Con toda razón, la Corte Suprema De Justicia en sede de casación le enrostró a esta misma Fiduciaria demandada las razones por la cuales también la ausencia de ese predio en el proyecto generó un incumplimiento de sus deberes como profesional especializado en el ramo mercantil inmobiliario, como también lo echó de ver el funcionario de primer grado: (…) si el Proyecto Soler Gardens se concibió y promocionó como un complejo inmobiliario integrado por cinco predios, para la construcción en cuatro etapas conformadas por comercio, torre de consultorios, torre de oficinas y una torre de Hotel, es incontrastable que, con independencia de la etapa en que se efectuara la vinculación, la motivación de los beneficiarios de área para adquirir locales comerciales en aquel estaba alentada por la expectativa de un significativo número de habitantes o visitantes de las distintas edificaciones que harían parte de él y que se convertirían en sus clientes potenciales; naturalmente, ese anhelo no era ajeno a la existencia de las zonas comunes o 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 31 - de 46 de circulación pensadas en el beneficio de sus futuros propietarios.
Por lo mismo, es fácil deducir que si el proyecto fue diseñado para realizarse en cinco lotes de terreno, todos ellos eran necesarios para la completa conformación del fideicomiso (…) en su defensa Corficolombiana ni siquiera adujo que al tener conocimiento de la falta de tradición del lote Nro. 5 al fideicomiso les hubiera informado a los beneficiarios de área esa circunstancia o su opinión acerca de las consecuencias que esa omisión pudiera llegar a generar, o las prerrogativas de las que gozaban los contratantes de no integrarse debidamente el terreno destinado a la finalidad de la fiducia. Tampoco mencionó y mucho menos probó, que hubiera tomado medidas encaminadas a exigir a los fiduciantes que, previo al adelantamiento de las obras, se consolidara el patrimonio autónomo con todos los inmuebles necesarios para su cometido, lo que deja al descubierto una absoluta falta de previsión de cara a los efectos que esa desatención podía generar en el desarrollo inmobiliario y en la garantía de su íntegra ejecución, lo que resulta intolerable respecto de una profesional autorizada para celebrar y administrar negocios fiduciarios mercantiles4.
Se memora que el objeto del contrato de fiducia tenía como objeto recaudar la parte del precio del valor de las unidades inmobiliarias que se proyectaba adquirir hasta un determinado monto líquido de dinero, para su posterior inversión en un fondo común ordinario administrado por la propia fiduciaria hasta alcanzar el punto de equilibrio, y su aplicación al precio de venta 4 CSJ SC5430-2021 M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 32 - de 46 de aquél, pero con la certificación falsa o ligera del punto de equilibrio, lo que terminó haciendo fue perjudicar a los beneficiarios de área y de alguna manera coadyuvó a la inviabilidad financiera del proyecto.
Pero mientras eso ocurría, la Constructora Fideicomitente negociaba paralelamente y en torno a ello desviaba los recursos obtenidos para la financiación del proyecto, ante la actitud silente de la Fiduciaria demandada, entidad que tenía pleno conocimiento de que el proyecto inmobiliario se encontraba carente de los recursos que certificó a los futuros compradores, guardando un silencio cómplice que robustece su culpa.
Es claro que omitió informarse y verificar la observancia de los presupuestos indispensables para que los recursos obtenidos en virtud del fideicomiso, destinados al patrimonio autónomo, generaran liquidez dineraria, con miras a permitir la viabilidad financiera del proyecto. La fiduciaria –como administradora de recursos-, tenía la obligación de preocuparse y verificar el recaudo y destinación que se le daba a los recursos, pues las transferencias se hicieron en vigencia del encargo fiduciario suscrito, cuya finalidad era que “…LA FIDUCIARIA reciba a título de fiducia mercantil LOS RECURSOS…” Lo que generaba en este última la obligación de “…realizar todos los actos necesarios para la consecución de las finalidades del presente negocio fiduciario…”, y si bien es cierto se dijo que el Fideicomitente era responsable de los perjuicios que se causen por la omisión de información relevante, también es cierto que la misma cláusula señala “…sin perjuicio del deber de diligencia de LA FIDUCIARIA…”, todo lo cual se congrega en el especial deber de 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 33 - de 46 previsión que “…en términos generales, concierne a que el experto tenga la capacidad de advertir con anticipación los riesgos o inconvenientes a los que pueda quedar expuesto el negocio fiduciario, basado en su profesionalismo y experiencia…” 5 Y si bien se advierte que no hay prueba de que esa conducta de la Fiduciaria obrara como única causa del fracaso del proyecto denominado Soler Gardens, al igual que la dejadez de salir en defensa de los beneficiarios de área activando las garantías cambiarias pactadas en el contrato de Fiducia, sin embargo, tal descuido o ligereza sí tiene la entidad suficiente para que aflore el hecho generador de la culpa atribuida, consistente en que las gestoras del proceso, pese a haber pagado, no han podido disfrutar de las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto inmobiliario para los fines que la compraron, cuestión que sin duda tipifica el suceso de un perjuicio patrimonial, que debe ser objeto de reparación, debiendo la Fiduciaria mantener indemnes a las demandantes, al menos por el valor que las beneficiarias de área alcanzaron entregar en dinero que se tuvo por recibido y se supone que la fiduciaria les estaba administrando a través del encargo fiduciario.
En consecuencia, emerge con diafanidad la relación de causalidad propia de estos eventos, máxime que dicha parte debía actuar con diligencia, y profesionalismo, si bien no para evitar, sí para precaver la situación ocurrida, pues como se dijo, tampoco se pretende llegar al extremo de señalar que tal comportamiento culposo fue la causa única del fracaso del proyecto inmobiliario, pues éste entendido se aproxima a una 5 Ib. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 34 - de 46 obligación de resultado y no de medio como el del presente caso.
Tal infracción a las obligaciones adquiridas, contrario a lo que alega la parte recurrente, sobrepasa el principio de separación patrimonial por la conformación del patrimonio autónomo y el de la Fiduciaria, pues, según la H. Corte Suprema, esa ficción jurídica se rompe en determinadas hipótesis, prevaleciendo su responsabilidad personal, pues: “…La inobservancia de los cánones rectores inherentes a su condición de profesional experto, la ruptura de la confianza otorgada, el incumplimiento de sus deberes legales y contractuales, la inobservancia de la diligencia exigible, los cánones explícitos e implícitos rectores de su profesión, de las instrucciones impartidas, su extralimitación o sustracción inmotivada, compromete su responsabilidad directa, personal y su patrimonio por los daños causados a las partes o terceros, sin extenderla, por supuesto, a los resultados exitosos del negocio fiduciario, o sea, a sus resultados…”6 6.
El problema de la cesión de la posición contractual. Para la Sala es claro que a través del documento denominado “cesión de la posición contractual y participación en el Fideicomiso Soler Gardens…” del 31 de julio de 2009, la sociedad Fajardo Willianson S.A. y Andrés Fajardo Valderrama cedieron el 100% de su posición contractual derivada del Fideicomiso Soler Gardens, a la Promotora Soler Gardens S.A., de lo cual fue notificada la fiduciaria Corficolombiana S. A., según Ibídem.
CSJ. Sentencia del 01 de julio de 2009. M.P. William Namén Vargas. Expediente 11001-3103-0392000-00310-01 6 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 35 - de 46 documento aparece suscrito por esta entidad señalando que “…Corficolombiana firma cesión…agosto/09…”; en señal de notificación luego, dicha cesión implica de la una sustitución total de la parte contractual, con todos sus derechos y obligaciones a la Promotora y el hecho que los señores Fajardo Valderrama y La sociedad Williamson S.A., hayan continuado con la gerencia del proyecto, no implica per sé, que deban responder de forma solidaria y a nombre propio, pues para esas calendas lo hacían como representantes de la cesionaria Promotora Soler Gardens S.A., de ello da cuenta el certificado de existencia y representación de esta entidad empresarial y, precisamente, en tal calidad, fue condenada a la restitución de las sumas ordenadas en la sentencia, además, para este caso, el recurrente no dirige argumento alguno a desdecir que fue otra la condición jurídica de quienes gerenciaron el proyecto.
En este punto, agregan las recurrentes, que existe un “enriquecimiento sin causa” de los Fideicomitentes a costa del empobrecimiento del patrimonio autónomo y originado en una serie de incumplimientos por parte de los beneficiarios de área, sin embargo, para el Tribunal nada de eso ha ocurrido, porque a las demandadas se les condenó únicamente a restituir los valores que cada una de ellas recibió, como secuela de la resolución de los contratos de vinculación fiduciaria cuya causa quedó definida en dejar de certificar adecuadamente el punto de equilibrio y por no vigilar que la constructora hubiere adquirido los inmuebles sobre cuyas áreas se proyectaba edificar el proyecto inmobiliario que resultó fallido, sin que se aprecie que la orden judicial de restituir los dineros recibidos implique un enriquecimiento indebido. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 36 - de 46 7.
El problema de la prescripción extintiva. Parafraseando a la Corte Suprema de Justicia, la prescripción extintiva es una institución jurídica que se ha establecido con respaldo en la seguridad jurídica y la convivencia social, razón por la cual el legislador estimó necesario impedir que las relaciones jurídicas personales se tornaran indefinidas, por cuanto ello implicaba que las acciones derivadas de las mismas pudieran ejercerse en cualquier momento, con prescindencia del tiempo transcurrido, por lo que, para dar una respuesta a las referidas realidades, de suyo insoslayables, afloró la institución que se examina, encaminada, por una parte, a generar -en contra del acreedor-, la extinción del respectivo derecho de crédito y, en beneficio del deudor, el fenecimiento del poder de coacción que es inherente a las obligaciones civiles.
He ahí en términos muy sucintos, el sustento de la prescripción extintiva. En nuestro sistema jurídico, el artículo 2535 del código Civil, consagra la prescripción como medio de extinguir las acciones judiciales en los siguientes términos: “…La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso del tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones.
Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible”. Valga repetir, que esta clase de prescripción de las acciones, funciona como una sanción en contra de la persona incuriosa que abandona las herramientas jurídicas que en su favor ha consagrado la ley, permitiendo que el tiempo sea un juez implacable en su contra. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 37 - de 46 No obstante, también se ha establecido con suficiencia que la ley le brinda al acreedor la posibilidad de impedir el triunfo del medio exceptivo en comento, a través dos mecanismos de interrupción de conformidad con el artículo 2539 del C. C.: i) uno natural, que se traduce en el reconocimiento expreso o tácito que el deudor haga de la obligación y, ii) otro civil, la cual resulta o se deduce con el ejercicio de la acción civil a través de la presentación de la demanda judicial.
Sobre aquella especial forma de interrupción de la prescripción escribe el maestro Fernando Hinestrosa7: “…El modo de manifestarse el prescribiente es indiferente. Dentro de los distintos medios idóneos de expresión jurídica se tiene en primer lugar la declaración, o sea el pronunciamiento expreso por medio de lenguaje articulado o, incluso, de símbolos gráficos inequívocos, comportamiento que para el caso no ofrece dificultad ni se presta a confusiones.
Pero también se tiene la llamada conducta concluyente o manifestación per facta concludenda, aquí reconocimiento, de la que son ejemplos sobresalientes, a más de los tres casos del artículo 2544, el abono a capital o a intereses, la solicitud de quitas o de plazos, el ofrecimiento de garantías o de dación en pago o de transacción, la discusión sobre el monto de la deuda, el reemplazo del documento de obligación, casos en todos los cuales, como en otros análogos, es manifiesta su incompatibilidad con la díada inercia rebeldía, y la imposibilidad de entender la conducta del HINESTROSA, Fernando.
“La Prescripción Extintiva”. Universidad Externado de Colombia, 1ra edición, Bogotá. 2000. Pág 160 a 161. 7 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 38 - de 46 deudor en sentido diverso, esto es, como desentendimiento, dentro del marco de circunstancias exteriores en que se produjo, independientemente del medio de expresión, oral o escrito, empelado por él. El reconocimiento, que es un acto de disposición de intereses (autonomía privada) puede provenir del propio deudor o de un representante suyo: legal, negocial, o el orgánico, hipótesis en la cual es menester examinar la suficiencia y pertinencia del poder de representación con que obró el agente.
V, en ese mismo sentido, hay que tener en cuenta la posibilidad de representación aparente o por apariencia, que en la medida de la buena fe del tercero (aquí el acreedor) y de las circunstancias y el comportamiento del dominus (aquí el deudor) haya producido un error communis. (arts. 2149 in fine c.c. y 842 C. CO.) Cualquier conducta que provenga del deudor tendente al reconocimiento de la obligación, tiene la virtualidad de enervar el término de prescripción que venía corriendo y, a partir de ese mismo hecho, reiniciar un nuevo conteo del término previsto en la ley para que ocurra el medio extintivo de obligaciones que se comenta.
Al abordarse el análisis de los medios de convicción obrantes en el plenario, así como el interrogatorio absuelto por el representante legal de la fiduciaria Jaime Andrés Toros Aristizabal, se observa cómo él mismo evoca que en el año 2011 se activó el plan de contingencia previsto en el contrato de Fiducia y “entre el año 2011 y 2015, 2016 estuve digamos al frente del tema de parte de la fiduciaria…” (cfr. mnto 50:38 pdf. 132), 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 39 - de 46 Observa la Sala que en el desarrollo de las reuniones para buscar una salida al asunto, se consigna la voluntad de los Fideicomitentes por reconocer los retrasos del proyecto y la supuesta protección de los dineros pagados por los beneficiarios de área, lo anterior es fácilmente contrastable con los informes de rendición de cuentas semestral con corte a 2018 allegados por la Fiduciaria donde pone de presente las situaciones especiales por las cuales ha atravesado el Fideicomiso y, por solo poner un ejemplo, para noviembre 10 del año 2014 persistía en mantener interesados a los beneficiarios de área para evitar la liquidación del Fideicomiso señalando que: “…Fiduciaria ha venido adelantando esfuerzos mancomunadamente con diferentes actores del Fideicomiso y del Proyecto Inmobiliario, entre ellos. el Fideicomitente, los aportantes de los lotes, los representantes de los beneficiarios de área, entre otros, para buscar alternativas que permitan obtener la reactivación del proyecto y se están buscando mecanismos y alternativas de desarrollo y financiación del proyecto, por medio de inversionistas y entidades seriamente interesados… De hecho, el Patrimonio Autónomo contrató al señor Julián González Guillen, experto en la reestructuración de proyectos, como Gerente Reestructurador del mismo, para que, entre otros aspectos, (i) realice y obtenga un diagnóstico de la situación actual del proyecto inmobiliario denominado SOLER GARDENS, (ii) trate de gestionar un acuerdo con los actores del proyecto, tales como, actual aportantes de Fideicomitente los y inmuebles, Gerente del beneficiarios proyecto, de área, constructor, proveedores de bienes y servicios, la Fiduciaria, 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 40 - de 46 e incluso con autoridades administrativas, sobre sus derechos e intereses en el proyecto inmobiliario (iii) presente una validación y cierre financiero que permita la eventual terminación de la construcción y comercialización del proyecto inmobiliario, a través de un nuevo desarrollador inmobiliario…” (cfr. p. 243 pdf. 041 c. ppal) En informe sobre la reunión del 30 de junio de 2015 la fiduciaria da cuenta que se trata de concertar con nuevos inversionistas la reactivación del proyecto a condición “…que los Beneficiarios de área reactiven los pagos pendientes, correspondientes con el saldo pendiente por cancelar sobre el inmueble y tienen contemplado un término máximo de 24 meses para realizar la entrega del 100% de la obra, esto incluye la Torre I y II del proyecto Soler Gardens…” (cfr. fl. 252 pdf 041 cd.4) Lo mismo ocurre en informes más recientes entre 2016 a junio del año 2018 (cfr. fl. 292 pdf 041 cd.4).
Siendo ello así, quedan demostradas las circunstancias de hecho en que se fundamenta la ocurrencia de la interrupción natural de la prescripción de la acción, pues la Fiduciaria ha reconocido, incluso desde antes de la gestación de esta demanda, la obligación que tiene con los beneficiarios de área de restituirles los aportes y, por consiguiente, el conteo del término prescriptivo regresó a cero, cuando menos desde noviembre del año 2014, al tratar de persuadir a los beneficiarios de área sobre la reactivación del proyecto inmobiliario del cual eran futuros adquirentes de una unidad inmobiliaria en razón del pago realizado.
Luego, aunque la génesis de la obligación ciertamente es muy vieja, pues viene desde que se afloró su exigibilidad por allá en el año 2011, no obstante, esta no ha prescrito, toda vez 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 41 - de 46 que se borró de manera retroactiva el tiempo que ya había transcurrido con ocasión de la conducta de la Fiduciaria y los Fideicomitentes. 8.
El problema relacionado con la procedencia de los llamamientos en garantía. Desde un comienzo ha sostenido la Fiduciaria Corficolombiana S.A. en forma directa y como administradora del Fideicomiso Soler Gardens, que los codemandados en su calidad de constructores, desplegaron conductas que hicieron fracasar el proyecto Soler Gardens, pues fueron quienes desviaron cuantiosos recursos que los beneficiarios de área pagaron al Fideicomiso y eso implica que asumieron –por virtud del contrato de fiducia-, el deber de responder por esos dineros, sintiéndose habilitadas para realizar el consiguiente llamamiento en garantía y asegurar un respaldo de los constructores.
Al respecto, debe advertir el Tribunal lo equivocada que está la Fiduciaria Corficolombiana en su argumento, pues unos y otros codemandados tienen obligaciones bien definidas y separadas, legal y contractualmente, siendo el juez a quo muy claro en advertir, en primer lugar, que no había solidaridad entre los demás demandados y el Fideicomiso ni la Fiduciaria, porque cada quien había asumido cargas y obligaciones muy distintas y específicas en el tipo de contratación, razón por la cual cada quien debía responder por sus obligaciones.
Por consiguiente, ese mismo argumento sirve para enrostrar la inexistencia de una cláusula contractual o una regla legal que le imponga a las demandadas Andrés Fajardo Valderrama, 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 42 - de 46 Fajardo Williamson S.A., Promotora Soler Gardens S.A. –en liquidación-, una garantía o respaldo respecto del incumplimiento de la Fiduciaria en su doble calidad, entonces, ello quiere decir que la responsabilidad que asume desde el punto de vista jurídico es directa y personal.
En otras palabras, el incumplimiento de las codemandadas en nada descarga responsabilidad en la Fiduciaria, quien con su intervención y músculo financiero atrae la atención de los compradores quienes depositan la mayor confianza en que la Fiduciaria será bien manejada y por eso el incumplimiento de sus obligaciones debe ser asumido por ella para responder a los beneficiarios de área que depositaron su confianza en un verdadero profesional administrador de sus recursos, por lo que –se repite-, sin que del contrato de Fiducia, ni de los contratos como beneficiarios de área de los demandantes y mucho menos de una disposición legal que lo imponga, se encuentre que las codemandadas hayan asumido una obligación de garantía para con la Fiduciaria y es por esa razón que no ha lugar los llamamientos en garantía. Para robustecer este argumento, la Sala remite a lo elucubrado por la Corte Suprema de Justicia, en el sentido que cada codemandado con su actuar debe asumir la obligación de pagar los daños y perjuicios ocasionados, incluyendo la Fiduciaria Corficolombiana S.A. en virtud de lo cual se torna improcedente la obligación de reembolso que pretende de las Fideicomitentes: Como puede apreciarse, la expresión reiterada de que la ejecución de las obras era por cuenta y riesgo de los fiduciantes, en modo alguno tiene la trascendencia de 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 43 - de 46 despojar a la fiduciaria de sus obligaciones convencionales y legales frente a los beneficiarios de área que intervinieron en esos mismos actos jurídicos y, menos aún, cuando, como ya se refirió en extenso, en los desarrollos inmobiliarios la intervención de esa clase de sociedades se erige en elemento determinante para atraer a las personas interesadas en vincularse al fideicomiso para la adquisición de las unidades resultantes, con la convicción de que estas le imprimen seriedad a su ejecución, de manera que si la fiduciaria incumplió obligaciones propias y es en virtud de ello que resulta condenada en este juicio, al margen de que sus litisconsortes no hayan honrado sus acuerdos, mal podría decirse que a la primera le asiste un derecho legal o contractual para exigirle a éstos indemnización o reembolso de lo que llegare a sufragar con ocasión de este fallo.
En síntesis, evidenciado fideicomitentes incumplimiento como como la quedó fiduciaria contractual de que tanto los incurrieron en sus respectivas obligaciones, carecen de sustento los llamamientos en garantía8. 9. El problema sobre el reconocimiento de los intereses moratorios. Advierte la Fiduciaria que no deben generarse intereses de mora en virtud que no ha estado en mora de escriturar las unidades inmobiliarias, o que por lo menos deben generarse desde la sentencia, pues la obligación indemnizatoria se está definiendo en este proceso, no obstante, debe indicarse que la sentencia de primer grado alude es a intereses comerciales sobre 8 Ib. 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 44 - de 46 determinada suma dineraria que, en este caso, tienen su fuente temporal y obligacional en los actos mercantiles ejecutados por los celebrantes de cada Encargo Fiduciario de Vinculación al Fideicomiso Soler Gardens, cuya resolución se ordenó y, por contera, su respectiva restitución, por lo cual es lógico que la decisión haya previsto la generación de este tipo de intereses comerciales como especie de sanción extraída del clausulado mismo de los encargos fiduciarios, respecto del dinero que entregaron los beneficiarios de área con ocasión del respectivo contrato para hacerse al dominio de una oficina al interior del proyecto inmobiliario y que retuvo la fiduciaria pese a la incumplimiento declarado desde el año 2011, habida cuenta de los efectos retroactivos de la resolución. 10.
Costas de segunda instancia Quedarán a cargo de la Fiduciaria recurrente en su doble calidad. En su momento procesal, se fijarán en esta instancia las respectivas agencias en derecho por el Magistrado Sustanciador. Sin necesidad de más consideraciones, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, III.
Falla Primero: Se Confirma el fallo proferido por el Juzgado Undécimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, el pasado 24 de octubre de 2024, al interior de la presente causa contractual, ello, de conformidad con las consideraciones en que 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 45 - de 46 está sustentada la presente providencia. Segundo: Condenar en costas por el trámite de segunda instancia a la sociedad recurrente Fiduciaria Corficolombiana S.A. en posición propia y como administradora y vocera del Fideicomiso Soler Gardens en favor de la parte demandante.
Para el efecto, en su momento procesal, se fijarán las respectivas agencias en derecho por el Magistrado sustanciador.
TERCERO: Cumplida la ritualidad secretarial de rigor, devuélvase el expediente al Juzgado de origen CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE, DEVUÉLVASE Y CÚMPLASE, JULIAN VALENCIA CASTAÑO Magistrado (salvamento parcial de voto) PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Magistrada BENJAMIN DE J. YEPES PUERTA Magistrado Firmado Por: Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia 05001 31 03 011 2018 00332 03 Página - 46 - de 46 Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento Parcial De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 21bf01091f9dea1285294baa8750d0279eb1e1e2d34ebeaaa6ea12c6271a9a20 Documento generado en 10/10/2025 11:51:48 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica