.República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D.C., veintidós (22) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Radicación Proceso Asunto Demandante Demandado Decisión 110013103038-2022-00488-01 Verbal Apelación sentencia Nelson Berrío Zapata Conjunto Residencial del Monte P.H. Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 23 de octubre de 2024 Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandante frente a la sentencia calendada 10 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado 38 Civil del Circuito de esta ciudad, en el proceso verbal promovido por NELSON BERRÍO ZAPATA contra el CONJUNTO RESIDENCIAL DEL MONTE P.H. I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda El promotor instauró demanda verbal de impugnación de acta de asamblea contra la persona jurídica demandada, para que se declare la nulidad de la convocatoria efectuada el 19 de septiembre de 2022, la ineficacia de la reunión extraordinaria llevada a cabo el 1° de octubre siguiente, así como de las decisiones allí adoptadas, atinentes a someter a votación la aceptación de la contabilización de cuentas por cobrar en la suma de $35.254.800; y exponer a Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 aprobación la presentación de una queja, ante el Consejo Superior de la Judicatura, que involucra al demandante cuando fungió como abogado de la copropiedad.
Igualmente impetró condenar en costas a la enjuiciada1. 2. Fundamentos fácticos En la demanda se afirmaron los hechos que a continuación se sintetizan. 2.1. La asamblea de copropietarios llevada a cabo el 1° de octubre de 2022, por el conjunto residencial demandado, viola el inciso segundo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, al igual que las disposiciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, protocolizado en la escritura pública número 0892 del 11 de junio de 2002, como quiera que fue citada el 19 de septiembre anterior por Olga Piedad Cortés Pachón, persona que a esa data no contaba con la calidad de administradora, ni de representante legal, en tanto dicha condición que ostentó en algún momento feneció el 31 de agosto de esa anualidad, sin que la Alcaldía Local de Suba haya aceptado la renovación. 2.2.
La mencionada ciudadana suscribió como secretaria el acta que recoge lo sucedido en la junta, pese a que no había sido reconocida legalmente con el carácter que se atribuyó. 2.3. El documento tampoco atendió la obligación de contener un resumen fiel que coincidiera con lo acontecido en la conferencia evacuada. 2.4. También se transgredió el orden del día, debido a que se incluyeron y examinaron dos temas que no estaban previstos, relativos a la contabilización de cuentas por cobrar en el monto de $35.254.800, así como la formulación de una queja contra el 1 Folios 3 a 12 del archivo “01DemandaAnexos (1).pdf”.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 pretensor ante el Consejo Superior de la Judicatura, en virtud de la relación contractual sostenida con la urbanización al fungir como abogado de ésta; asuntos de los que se adoptaron determinaciones luego de su correspondiente votación y aprobación, sin quorum de asistencia. 2.5. Igualmente, se negó el derecho de expresión de varios participantes, entre ellos el impulsor, a quien la copropietaria Eileen Olaya descalificó abierta y expresamente ante la congregación bajo el argumento que expondría un informe sobre él cuando se desempeñó como apoderado y contratista de la agrupación; así, mezcló dicha situación con la calidad de propietario que tiene en el condominio. 2.6.
El Comité Jurídico presentó un documento en el que de manera arbitraria usurpó funciones de las autoridades competentes, toda vez que sus cinco integrantes, que por demás son dueños de unidades residenciales en el conjunto intimado, al igual que hicieron parte en los asuntos relacionados en la labor desplegada por el precursor cuando actuó como mandatario judicial de la propiedad horizontal, se constituyeron con el fin de condenarlo como profesional del derecho e imponerle una carga económica abiertamente ilegal. 2.7.
Antes de la sesión, tal informe no fue puesto en su conocimiento como condómine, ni ex apoderado o ex contratista, de manera que solo se le expuso en la asamblea, sin permitirle ejercer el derecho de réplica. 3. La actuación de la instancia Por encontrar que la demanda reunía los requisitos legales, el Estrado de conocimiento la admitió mediante auto del 7 de diciembre de 20222. 2 Archivo “08AutoAdmiteDemandaImpugnaciónActos.pdf”.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 Enterada de tal proveído, la encausada compareció a través de apoderada judicial y formuló la defensa previa que tituló “COMPROMISO O CLÁUSULA COMPROMISORIA”3, misma que fue desestimada mediante proveimiento calendado 11 de diciembre de la anualidad pasada4. Adicionalmente se pronunció frente a los hechos con oposición a las pretensiones e invocó las excepciones de mérito que denominó “LEGITIMACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN”, “NOMBRAMIENTO Y FUNCIONES DEL SECRETARIO DE LA ASAMBLEA”, así como “QUORUM DECISORIO DE LA ASAMBLEA”5.
De los enervantes se dio traslado al extremo activo 6, quien se opuso a su prosperidad7. Comoquiera que únicamente fueron solicitadas pruebas documentales, al amparo del numeral 2°, inciso 3° del artículo 278 del Código General del Proceso, se emitió sentencia anticipada en la que declaró probadas las excepciones de “LEGITIMACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN” y “QUORUM DECISORIO DE LA ASAMBLEA”.
En consecuencia, negó las aspiraciones del libelo y condenó en costas al promotor8. Inconforme con la decisión, la parte actora planteó recurso de apelación9, concedido mediante auto adiado 20 de junio hogaño10. 4. Sentencia de primer grado La funcionaria, luego de exponer la presencia de los presupuestos procesales y la inexistencia de irregularidad que 3 Archivo “01ExcepcionesPrevias.pdf” del cuaderno “02ExcepcionesPrevias”. 4 Archivo “07AutoNiegaExcepcionesPrevias.pdf”, ibídem. 5 Archivo “13ContestaciónDemanda.pdf” de la “PrimeraInstancia”. 6 Archivo “15TrasladoExcepcionesMérito.pdf”, ibídem. 7 Archivo “16MemorialDescorreTraslado.pdf”, ibídem. 8 Archivo “43SentenciaPrimeraInstancia.pdf”, ibídem. 9 Archivo “44MemorialRecursoApelación.pdf”, ibídem. 10 Archivo “46AutoConcedeApelaciónSentencia.pdf”, ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 invalide lo actuado, aclaró el concepto de legitimación en la causa, así como que, en este tipo de procesos, la tienen, según el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, el administrador, revisor fiscal y propietarios de los bienes privados de la copropiedad. Calidad última que acreditó el demandante respecto del apartamento 502, interior 18 que hace parte de la urbanización enjuiciada.
Relievó que la presente acción se ejerció en tiempo, al precisar que no halló verificada la caducidad que contempla la ley para su interposición. Aclaró que la persona jurídica conminada venía rigiéndose por la Ley 182 de 1948, pero con la entrada en vigor de la 675 de 2001, efectuó la modificación de su reglamento mediante la escritura pública 0892 del 11 de junio de 2002.
Sostuvo que la nulidad de las decisiones tomadas en asamblea o junta de socios se genera cuando son adoptadas sin el número de votos o porcentaje previsto en las leyes, o al exceder los límites previamente establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, a voces del artículo 190 del Código de Comercio, circunstancias que no se presentan en el caso bajo estudio para la inconformidad atinente a la convocatoria efectuada por persona que no reúne las calidades del canon 39 de la Ley 675.
Agregó que el precepto 50 de la citada ley autoriza al consejo de propiedad horizontal elegir un administrador para el período que se prevea en el reglamento, aspecto que se demostró en el plenario con el acta en donde aquel órgano del ente moral reeligió de manera ininterrumpida en el cargo a la señora Olga Piedad Cortés Pachón, con el fin de que lo presidiera hasta el día 31 de agosto de 2023.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 Además, que la Alcaldía Local de Suba devolviera la solicitud de inscripción de la mentada ciudadana no le quita la calidad que le designó dicho comité. Tampoco el registro de los documentos traduce tenerla por elegida y posesionada, sino que surte efectos de publicidad y oponibilidad a terceros. En todo caso, advirtió que en el diligenciamiento reposa la certificación expedida por la autoridad regidora aludida en donde consta que la señora Cortés Pachón actúa como administradora y representante legal del Conjunto Residencial del Monte P.H., por el período comprendido entre el 1° de septiembre de 2022 al 31 de agosto de 2023.
De modo que, si alguna falencia hubo al momento de radicar los papeles, que en principio conllevó al rechazo de la inscripción, por falta de requisitos, tal situación quedó subsanada sin que existiera interrupción alguna. Por consiguiente, concluyó que no se configura nulidad por la convocatoria a la sesión extraordinaria materia del litigio, menos del acta que consigna sus decisiones, porque no es objeto de análisis, sino las actividades desarrolladas en la reunión. En punto a la anulación deprecada respecto de la asamblea, memoró que únicamente procede cuando se adopten decisiones sociales sin el número de votos previsto en el reglamento de propiedad horizontal o en las leyes, o excediendo los límites del contrato estatutario.
Adujo que solo analizaría la nulidad alegada con sustento en dos aspectos debatidos en la conferencia y que al decir del actor no estaban en el orden del día, relativos a someter a votación si se acepta la contabilización en cuentas por cobrar en la suma de $35.254.800, al igual que si se aprueba la presentación de una queja en su contra ante el Consejo Superior de la Judicatura, pues los demás hechos que relató en el escrito incoativo no es dable estudiarlos.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 A continuación, precisó que revisada el acta del 1° de octubre de 2022, el primer tópico cuestionado deviene de lo tratado en el punto 8 del orden del día, consistente en la “(…) [s]olicitud autorización de la asamblea, de las propuestas de pago presentadas por los copropietarios y encargados de los apartamentos 7-101 y garaje 274 y 29-102 y garaje 239.
Autorización para realizar los registros contables de acuerdo a la aprobación de la asamblea ( )”, por lo que, al aceptarse la fórmula de arreglo, según consta en la página 44 del documento, se sometió a decisión cómo se computaría la cantidad de dinero adeudada, siendo una consecuencia de ese numeral, de ahí que inviable sería citar a otra junta para definir esa discusión. En cuanto al tema edificado en la aquiescencia de formular el disciplinario contra el impulsor, por el tiempo que actuó como contratista de la urbanización, con prontitud aseveró que se desprende del asunto relacionado en el número 7 del orden del día, que incluyó la “(…) [p]resentación informe comité jurídico (…)”, contentivo de las conclusiones que arrojó la gestión del demandante como abogado, así como de unas recomendaciones que implicó cuestionar si se aprobaba presentar la queja ante el Consejo Superior de la Judicatura.
De manera que no correspondió a una materia nueva, menos ajena a la razón que dio lugar a se llamara a deliberar extraordinariamente y, por tanto, tampoco había lugar a reunir a los asambleístas en una nueva reunión para zanjar ese aspecto. Adicionalmente, aseguró que, si bien se alegó por el promotor que para las votaciones era requisito un mínimo del 70% de los coeficientes de copropiedad, ninguno de los temas abordados en la conferencia trata de las decisiones que ni el canon 46 de la Ley 675 de 2001, ni y el precepto 43 de los estatutos, exigen mayoría calificada de ese porcentaje.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 Con esos razonamientos desestimó las peticiones del promotor del juicio11. 5. El recurso de apelación El impulsor del litigio, como sustento de su solicitud revocatoria, insistió en que desde el albor de la demanda anexó como pruebas que acreditan la carencia de representación legal de la copropiedad demandada en cabeza de Olga Piedad Cortés Pachón, los certificados expedidos por la Alcaldía Local de Suba, fechados 21 de octubre y 15 de noviembre de 2022, así como la notificación del rechazo de la solicitud de inscripción datada 21 de octubre de esa anualidad.
Discrepó que, así como el Consejo renovó la designación de la citada señora en el empleo de administradora, era deber hacer lo propio con el cargo de la representación legal, que es diferente a aquel, a través de la asamblea extraordinaria convocada, dado que a la fecha en la que ésta se celebró no se hallaba legalmente inscrita en esa calidad ante la Alcaldía aludida, como lo dispone el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.
Así mismo, recabó en que la funcionaria de primer grado no solo pasó por alto el medio suasorio que acredita la intimación del rechazo de la solicitud de inscripción de la representación, sino que desconoció la norma en cita al otorgarle valor demostrativo a la certificación allegada por la encausada, expedida por la autoridad municipal con más de seis meses de evacuada la asamblea fustigada.
También reiteró la transgresión del canon 39 de la referida Ley, en el entendido que en el aviso no se insertaron los temas 11 Archivo “43SentenciaPrimeraInstancia.pdf”. Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 relativos a la formulación de una queja disciplinaria en su contra por la labor ejecutada en calidad de apoderado judicial de la copropiedad, ni mucho menos la contabilización de cuentas por cobrar a su cargo en la suma arbitraria e ilegal de $35.254.800, a razón de una supuesta responsabilidad civil extracontractual endilgada por el desempeño profesional indicado.
Argumentó que era necesario expandir el debate probatorio con elementos de convicción adicionales, porque la juzgadora pretermitió la instancia al emitir el pronunciamiento anticipado12. 6. La profesional del derecho que representa al conjunto encartado replicó que el nombramiento de la señora Olga Piedad Cortés Chacón, como administradora de la copropiedad, fue renovado por el Consejo de Administración el 18 de agosto de 2022, para el período comprendido entre el 1° de septiembre de 2022 al 31 de agosto de 2023.
Añadió que dicha designación se efectuó por los miembros del aludido colegiado, tras contar con los votos necesarios para que surtiera efectos jurídicos a voces del artículo 50 de los estatutos de propiedad horizontal. En adición, manifestó que si la mencionada administradora, nombrada por unanimidad, no se encontraba inscrita en el certificado de existencia y representación legal por parte de la Alcaldía Local de Suba, ello no deslegitima su elección, menos por la tardanza de la autoridad en proceder a tal registro, máxime cuando subsanadas las falencias advertidas por ella, efectuó la anotación respectiva.
Recordó que los efectos que produce un certificado como el reprochado por el gestor son para publicidad y oponibilidad a terceros, puesto que como lo consagra la Ley 675 de 2001, dicha Archivos “44MemorialRecursoApelación.pdf” “06Sustentación.pdf” del “CuadernoTribunal”. 12 de la “PrimeraInstancia” y Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 nominación debe ser cristalizada por los Consejeros de Administración una vez cuenten con el número de votos asignados para el efecto, tal como se realizó el 18 de agosto de 2022.
Por último, esgrimió que es inviable la nulidad deprecada por el impulsor, toda vez que, de un lado, si bien en la convocatoria no se determinaron valores a contabilizar en el punto 8 del orden del día, a ello no le sigue que es ineficaz cuando para su deliberación se aprobó por el 61,55% de los participantes; de otro, porque la determinación de impetrar una queja disciplinaria en su contra se desprendió del numeral 7 del aludido ítem, luego de conocerse el informe del comité jurídico, que evidenció supuestos comportamientos del gestor como profesional del derecho que dieron lugar a su indagación. Con estribo en esos argumentos solicitó que se mantenga incólume la providencia13.
II. CONSIDERACIONES 1. Concurren en este asunto los presupuestos procesales traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado. De manera que se resolverá el asunto de la referencia, en orden a lo cual se precisa que, por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por el impugnante frente a la sentencia de primera instancia. 2.
La impugnación de actos de asamblea En materia de entes societarios, existe un axioma de cardinal importancia, que es la prevalencia del derecho de impugnación, cuyo 13 Archivo “07DescorreTraslado.pdf” del “CuadernoTribunal”. Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 propósito es que el juez revise la legalidad de la “(…) voluntad social (…)” expresada por el órgano respectivo, en desarrollo del no menos importante “(…) principio mayoritario (…)”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.
Bajo ese orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades societarias sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan sus aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, así como la existencia del quórum, entre otras; en sentido contrario, cuando el órgano corporativo no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la Ley 675 de 2001 se presenta “(…) cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal (…)”, estas se podrán atacar por la vía de la nulidad consagrada en el artículo 190 del Código de Comercio.
Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jurídicas que agrupan a los propietarios de las unidades que hacen parte de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen regulado por la Ley 675 de 2001, estatuto que en el artículo 49 sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa se radica en “(…) el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados (…)”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los dos meses siguientes a su adopción, o desde la fecha de inscripción en el registro, si ella está sometida a esta solemnidad, so pena de caducidad.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 De otra parte, la asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica que surge del régimen de propiedad horizontal; en ella se adopta y se expresa, de manera soberana, la voluntad de los asociados, siempre que, desde luego, actúe dentro de las competencias que la ley y el reglamento le imponen.
Al existir la forma de dominio apellidada como propiedad horizontal, surge como deber ineludible la expedición de un reglamento de copropiedad que, en esencia, es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, con que los copropietarios acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración del inmueble; la conservación y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea de copropietarios; el quórum para sesionar y decidir; el régimen de votaciones; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones y forma de elección del administrador, así como su periodo; la duración de la junta; el valor de las expensas comunes de administración, al igual que todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y responsabilidades de los propietarios en relación con la copropiedad. 3.
Análisis del caso concreto Acorde con lo previsto en el citado canon 328 del Estatuto Adjetivo, la competencia del Tribunal, de acuerdo con los reparos esbozados ante la señora juez a-quo y la sustentación del recurso de apelación, se circunscribe a establecer si la señora Olga Piedad Cortés Pachón, ostentó la calidad de administradora y representante legal de la copropiedad encausada para cuando hizo la convocatoria a la asamblea extraordinaria celebrada el 1° de octubre de 2022, así como determinar si en la respectiva sesión se Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 actuó en contravía de lo consignado tanto en el reglamento social, como en la Ley 675 de 2001, lo que conduce a declarar nulas las determinaciones adoptadas. 3.1.
Precisado lo anterior, debe decirse que según el mandato del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, la representación legal está en cabeza del administrador; y, adicionalmente, conforme al canon 25 del reglamento de propiedad horizontal de la urbanización convocada, “(…) [e]l administrador es el representante legal de la copropiedad y podrá ser persona natural o jurídica; propietario o no de unidades privadas del edificio (…)”14.
La representación legal no es un asunto que las partes puedan simplemente reconocer a gusto propio, sino que es una cuestión reglamentada. En el caso del conjunto demandado, conforme a lo determinado representante en la citada corresponde normativa, la designación al de Administración, Consejo del constituido obligatoriamente en “(…) [l]os edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos (…), integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados (…)”15; cuerpo colegiado que a través de acta levantada el 18 de agosto de 2022, por unanimidad, determinó “(…) renovar el contrato de administración con la Señora OLGA PIEDAD CORTES PACHON (…), por un año contado a partir del primero (1°) de septiembre del 2022 hasta el (31) de agosto del 2023 (…)”16.
Sentadas esas bases, como lo que echó de menos el inconforme para desconocer la calidad anotada en la mencionada ciudadana es el certificado expedido por la Alcaldía Local de Suba, 14 Folio 134 del archivo “01DemandaAnexos (1).pdf”. 15 Artículo 53 de la Ley 675 de 2001. 16 Folio 15 del archivo “13ContestaciónDemanda.pdf”. Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 autoridad que no lo emitió por el conflicto suscitado en torno a que la interesada omitió presentar “(…) [e]l acta de asamblea (…) en su totalidad (…)”, eventualidad que tampoco le permitió evidenciar todos los nombres de los asistentes, menos el “(…) quorum de los consejeros nombrados en acta de asamblea (…)”, según lo precisó la entidad mediante misiva calendada 27 de septiembre de 202217, conviene clarificar que tal circunstancia no obsta para que, habiendo sido designada, pueda ejecutar los actos propios de administradora antes de obtener la representación legal, en tanto no es propiamente el registro que se haga de esa designación en la Alcaldía lo que faculta al administrador para ejercer las funciones del cargo, sino que éstas se desplegarán desde el momento mismo en que se efectúa el nombramiento.
Vale decir, a partir de que la persona es elegida deberá comenzar a cumplir la finalidad de su nominación, entre otras, la de convocar a la reunión de asamblea ordinaria o extraordinaria, como lo habilita el precepto 39 de la Ley 675 de 2001. Debe destacarse que la inscripción del administrador ante la Alcaldía del lugar donde se encuentra la copropiedad es un acto que permite hacer público el nuevo nombramiento para que sea oponible a terceros.
Sobre el punto, la doctrina ha enseñado que “(…) [a] este propósito conviene tener en cuenta que la publicidad no es una solemnidad, sino un trámite para que el público pueda conocer la disposición particular (…)”18. En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que “( ) la inoponibilidad es una garantía que tienen [las personas] (…) para que un negocio del que no hicieron parte no los afecte cuando no se cumplió el requisito de publicidad (…)”19. 17 Folio 25 del archivo “01DemandaAnexos (1).pdf”.
Hinestroza, Fernando. Tratado de las Obligaciones II, 1ª edición. Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2015, pág. 837. 19 Sentencia SC9184 del 28 de junio de 2017, exp. 021-2009-00244-01. 18 Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 En ese orden, como “(…) la publicidad no es una solemnidad, sino un trámite para que el público pueda conocer la disposición particular (…)”20, no era dable pretenderse, con base en la circunstancia descrita, la anulación de las decisiones de asamblea combatidas por esta senda.
Además, como a la sazón lo concluyó la jueza de primera instancia, los argumentos blandidos en este aspecto en nada encuadran dentro de los supuestos de nulidad instituidos en el artículo 190 del Código de Comercio, porque como ya se expresó, de acuerdo con el canon 49 de la Ley 675 de 2001, serán ineficaces las decisiones sociales que se tomen con violación de las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, siendo claro que, en el sub-judice, el motivo fundante de esa supuesta transgresión normativa o convencional del régimen de copropiedad expuesta por el actor se edifica en la carencia de administración y representación legal en cabeza de la señora Cortés Pachón para el momento en que citó a la conferencia extraordinaria controvertida, inconformidad que no da paso a la anulación pretendida, si se repara en que los únicos eventos consagrados para su estructuración tienen que ver con la irregularidad contenida en la convocatoria a la reunión, la inexistencia del quórum previsto en la ley o en el contrato estatutario y, si bien lo hay, lo deliberado excede los límites de este último, entre otros.
Lo anotado es así, como quiera que el proceso de impugnación tiene como fin ejercer un control de legalidad sobre las decisiones tomadas en la asamblea o junta de socios, no cualquier desacuerdo configura la nulidad en el acta atacada. 3.2. En punto a la inconformidad cimentada en que en la citación se omitió insertar los temas relativos a la contabilización en Hinestroza, Fernando.
Tratado de las Obligaciones II, 1ª edición. Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2015, pág. 837. 20 Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 cuentas por cobrar a cargo del gestor en la suma de $35.254.800, así como la formulación de una queja disciplinaria en su contra ante el Consejo Superior de la Judicatura, debe decirse que, conforme lo establece el parágrafo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, “(…) [t]ratándose de asamblea extraordinaria (…), en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este (…)”.
Pues bien, en el documento denominado “(…) CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA PRESENCIAL (…)” fechada 19 de septiembre de 202221, se dejó constancia del orden del día y entre otros asuntos, se citó en el numeral 7º lo atinente a la “(…) [p]resentación informe comité jurídico (…)”, cuyo objetivo fue recopilar información de las actuaciones judiciales desplegadas por el promotor como apoderado de la copropiedad demandada hasta el 16 de febrero de ese año, data en la que presentó renuncia en los procesos donde se desempeñaba en esa calidad.
El informe en cuestión, además de ser leído por la administradora en la vista celebrada el 1° de octubre siguiente, se transcribió en el acta que recoge lo acontecido en la asamblea22, del que se evidenciaron como conclusiones arrojadas las siguientes: “(…) Con las demoras en la presentación de la demanda por parte del apoderado del Conjunto estamos frente a posibles prescripciones con respecto a las cuotas de administración (…)”;
“(…) [a]l profesional en derecho se le pagaron honorarios profesionales sin tener en cuenta las condiciones contractuales pactadas (…)”; “(…) [e]n los cobros realizado[s] de honorarios, el profesional del derecho no descontó los pagos realizados por las sentencias favorables al Conjunto (…)”; “(…) [n]o se tuvo en cuenta que los honorarios profesionales se deben cancelar una vez se tenga el pago total de la 21 Folio 29 del archivo “01DemandaAnexos (1).pdf”. 22 Folios 54 a 69 del archivo ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 obligación (…)”; “(…) [e]l profesional del derecho hizo un cobro directo sin mediar cuenta de cobro y sin realizar retenciones en la fuente (…)”; “(…) [l]as expectativas de recuperación de cartera morosa que se tiene de los dos casos respecto de los estados contables no se acercan a la realidad jurídica (…)”; y “(…) [n]o existe claridad frente a la trazabilidad de los procesos adelantados por el profesional del derecho para proteger los intereses patrimoniales del conjunto (…)”23.
Luego de ellas, se esbozaron una serie de advertencias que conllevó a otorgar la palabra a varios asistentes, entre ellos al impulsor; después de su exposición, así como la de los demás participantes, se sometió a aprobación la presentación de “(…) queja ante el [C]onsejo [S]uperior de la [J]udicatura contra el abogado Nelson Berrío, una vez conocido el informe jurídico de la asamblea (…)”24.
Ahora bien, en el numeral 8° del orden del día, se estipuló la (…) [s]olicitud autorización de la asamblea, de las propuestas de pago presentadas por los copropietarios y encargados de los apartamentos 7-101 y garaje 274 y 29-102 y garaje 239. Autorización para realizar los registros contables de acuerdo la aprobación de la asamblea (…)”25.
Del texto del acta impugnada, surge evidente que el condominio, actuando por conducto del abogado Nelson Berrío, hoy demandante, había instaurado procesos ejecutivos para recaudar las expensas comunes de administración que adeudaban los inmuebles reseñados en el numeral escudriñado, cuyos titulares, en la asamblea reprochada, expusieron propuestas de pago para finiquitar los cobros compulsivos, siendo aceptada sin contratiempos la oferta del apartamento 7-101 y garaje 274. 23 Folios 66 y 67 ibídem. 24 Folio 82 ibídem. 25 Folio 29 ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 Respecto de la vivienda 29-102 y garaje 239, el propietario Carlos Saavedra manifestó “(…) que pagó la suma de $68’000.000 (…) y para el 2015 tuvo que buscar el apoyo de la policía para poder ingresar con el derecho que le otorg[ó] el juzgado. Ya que la señora Clara Rodríguez, en su momento no le permitía el ingreso y tampoco le respondía por el comprobante de pago del dinero que consignó (…)”26, de ahí que ofreció como fórmula de arreglo el monto de $24.000.000.
El documento sentó que “(…) [l]a señora administradora Olga Piedad Cortés Pachón, ratifica que [de] acuerdo a las evidencias, el [s]eñor Carlos Saavedra, realizó un depósito judicial en el [B]anco Agrario a favor del Conjunto Residencial del Monte PH al número del proceso, por la suma de $68.000.000, con lo cual cancelaba el valor correspondiente a la demanda principal y la demanda acumulada (…); con este pago el apartamento quedaba a paz y salvo hasta junio de 2015, hecho que no sucedió, toda vez que, el abogado Nelson Berrío, en calidad de apoderado de la copropiedad, solicitó al juzgado, repartir el título judicial para cancelar la suma de $41 millones a favor del conjunto y $27 [millones] a favor de la [s]eñora Clara Azucena Flórez González, hecho que fue ordenado por el juez.
De los $41 [millones] el Dr. Berrío, tom[ó] la suma de $9 millones por concepto de honorarios y consignó el saldo de $32 millones en la cuenta bancaria del conjunto (…)”27. De las intervenciones surgidas sobre la situación descrita, destacan las siguientes28: “(…) Sr. José Humberto Gutiérrez, apartamento 26 102: Menciona que, la información que está entregando la contabilidad, no es exacta porque el juez ordenó cancelar la suma de $41 millones de pesos, pero (…) [se] contabiliz[ó] $32 millones de pesos y no lo que el juzgado orden[ó] en la sentencia (…). 26 Folio 75 ibídem. 27 Folio 75 ibídem. 28 Folios 77 y 78 ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 El contador Edgar Roa, el juez puede decir que son $68.000.000 y en el banco se consignó la suma de $32.000.000, así est[á] contabilizado, los $9.000.000 [s]e los tom[ó] el [a]bogado Berrío, como honorarios, se le solicit[ó] factura (…) y no la entregó (…). El Sr. Presidente: Concluye que el Sr. Berrío toma por derecha la suma de $35’000.000 (…), la asamblea puede autorizar el cobro al señor Berrío. (…) La señora Yolima Acosta, aclara que (…) el Sr. Carlos Saavedra cancel[ó] la suma de $68 millones de pesos a favor del proceso y el [a]bogado Berrío solicitó que el juzgado dividiera el título, eso fue (…) desleal con el conjunto, [é]l debió velar que el dinero ingresara al conjunto (…)”.
Deliberado lo atinente a la propuesta de la unidad residencial y aceptada por la mayoría en la suma de $25.000.000, surgió el cuestionamiento acerca de si “(…) la copropiedad asume el gasto o por el contrario se inician acciones legales contra los responsables (…)”29; razón que dio pie para que el contador afirmara que “(…) [é]l contabiliz[ó] con base en los soportes entregados por Berrío y la administración de su momento.
La recomendación es que los $25 millones y los $9 millo[nes] se pueden asumir con un gasto o lo envía a una cuenta por cobrar (…)”30, de ahí que se sometió a votación esto último, siendo avalado por la mayoría de sufragantes. De lo trasuntado en precedencia se colige que pese a que en los puntos controvertidos no se estipularon expresamente la formulación de la indagación disciplinaria, ni las cuentas por cobrar al abogado, es patente que como el propósito del informe rendido por el Comité Jurídico apuntaba a elucidar cuál había sido la transparencia, diligencia e integridad de la gestión judicial 29 Folio 79 ibídem. 30 Ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 ejecutada por el actor durante el tiempo que, en procura de recuperar la cartera adeudada por algunos copropietarios, fungió como mandatario del Conjunto demandado, la consecuencia era someter a escrutinio las resultas de tal proceder, máxime cuando las recomendaciones arrojadas por ese laborío se concretaron a que “(…) [d]ebe haber eficiencia y eficacia por parte del profesional del derecho en la presentación de las demandas para evitar prescripciones de cuotas de administración (…)”31, “(…) [n]o se acepten pagos directos de honorarios profesionales sin mediar cuentas de cobro (…)”32, así como “(…) [t]ener más vigilancia de las actuaciones judiciales realizadas por los profesionales en derecho (…)”33, entre otras.
Así las cosas, las decisiones censuradas no acusan ilegalidad, como quiera que se adoptaron por el órgano social de conformidad con el artículo 25 del estatuto de propiedad horizontal, que estipula como funciones del administrador, “(…) hacer conocer de la Asamblea las irregularidades y si es el caso ponerlas en conocimiento de las autoridades competentes (…)”, al igual que el precepto 24 ibídem, que prescribe que el Consejo de Administración podrá “(…) [e]xaminar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance o informe que han de pasar a la consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas en relación con saldos (…)”, en armonía con el canon 26 siguiente, que prevé que el revisor fiscal -contador- informará “(…) en oportunidad al Administrador y al Consejo de Administración sobre las irregularidades existentes en el manejo de cuentas y presupuestos que el Consejo deberá presentar a consideración de la Asamblea (…)”, y con soporte en la disposición 27 ejúsdem, “(…) [e]l Consejo aprobará por mayoría absoluta de votos las recomendaciones que estime necesarias las que, para su validez, deberán ser adoptadas 31 Folio 67 ibídem. 32 Ibídem. 33 Ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 (…) por las Asambleas de Copropietarios de las diversas etapas del conjunto (…)”. En línea con lo anterior, ha dicho la Corte Constitucional que “(…) la propiedad horizontal está concebida como un régimen jurídico especial de derecho de dominio en el cual los copropietarios tienen reguladas sus obligaciones y derechos en el Reglamento de la Copropiedad y en la misma Ley; en tales preceptivas también se encuentran señalados los órganos de administración y dirección que deben guiar sus actuaciones, su composición, funcionamiento y forma de tomar decisiones.
La jurisprudencia ha dispuesto que los órganos de administración y decisión de la copropiedad por razón de los intereses sociales que regentan se asimilan a autoridades, pues toman decisiones que afectan a los copropietarios y residentes. Como autoridades pues, los órganos de administración, en el ámbito de la copropiedad, están obligados a observar los procedimientos que dicta el reglamento y la ley para el trámite de las decisiones (…)”34.
De ahí que el inciso tercero del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, consagre que “(…) [l]as decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto (…)”, mandato que se reitera en el canon 17 del reglamento35.
Respecto del quórum, aunque no fue motivo de disenso, vale la pena señalar que el demandante parte de un presupuesto equivocado, porque el inciso 2º del artículo 45 de la Ley 675 de 2001, expresamente establece que “(…) para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes 34 Sentencia T-1149 del 17 de noviembre de 2004. 35 Folio 127 y 128 ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 que integran el edificio o conjunto (…)”; y, para que no quede duda, el legislador, de una parte, previó que “(…) las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada (…)”, de otra, que sólo en ciertos casos referidos en el artículo 46, es necesario ese porcentaje, dentro de los que no se advierten los eventos hoy impugnados.
Frente al tópico, importa precisar que artículo 45 de la Ley 675 de 2001 -se itera-, prevé que “(…) [c]on excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad (…)”, mandato recogido en la disposición 21 del reglamento, que reza que “(…) [l]a Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de los propietarios o de sus representantes cuya suma de coeficientes represente al menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total (…)”36. 3.3.
En lo atañedero a que con el pronunciamiento anticipado la falladora pretermitió la instancia, en el entendido que omitió recopilar elementos probatorios adicionales, no debe ser abordado, porque pese a haberse alegado como desencuentro frente a la providencia de primer grado cuando se planteó el recurso de apelación, no se desarrolló ante esta instancia. Proceder en contrario, implicaría desconocer el fin de tal medio de impugnación, que “(…) tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante (…)” ante el a-quo y sustentados en segunda instancia. 36 Folio 129 ibídem.
Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 III. CONCLUSIÓN En línea con lo antes expuesto, se ratificará la sentencia confutada, dado que no hallaron acogida las inconformidades del apelante, a quien, por ende, se le condenará a asumir las costas causadas en esta instancia -numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso-. IV. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia apelada.
Segundo. CONDENAR en costas al apelante. Liquídense conforme al procedimiento previsto en el canon 366 del Código General del Proceso. En la debida oportunidad, la Secretaría devolverá el diligenciamiento al despacho de origen. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Radicado: 11001 31 03 038 2022 00488 01 Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f7fbe94a2b36e244d54b78b791b8901ed31b5a67ead8859370a59a305de3faed Documento generado en 22/11/2024 02:32:14 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica