TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE SINCELEJO SALA IV CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrada Ponente: Mónica Patricia Vásquez Alfaro Sincelejo, quince (15) de mayo de dos mil veintiséis (2026) Proceso: Demandante: Demandado: Fallo apelado: Procedencia: Radicación: Resolución de Contrato F Vargas y CIA S en C Gerardo Ruiz de los Nuevos 4 de mayo de 2023 Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sincelejo, Sucre 700013103003-2021-00090-01 La Sala IV Civil Familia Laboral de esta Corporación revoca la sentencia de primera instancia, que negó la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrada entre F Vargas y CIA S en C y Gerardo Ruíz de los Nuevos.
La decisión fue apelada por la demandante F Vargas y CIA S en C, insistiendo en la viabilidad de la resolución del contrato de promesa. Frente a esto, el Tribunal accede de forma parcial a las súplicas de la entidad actora, al encontrar que dentro del juicio quedó demostrado el incumplimiento bilateral y simultáneo de las obligaciones de los contratantes, caso en el que hay lugar a la resolución del contrato a la luz del artículo 1546 del Código Civil, y a la consecuente condena a título de restituciones mutuas. 1- La demanda Como hechos de la demanda la actora F Vargas y CIA S en C, narró que: 1.1 El 16 de enero de 2019 suscribió un contrato de promesa de compraventa con el señor Gerardo Ruiz de los Nuevos, mediante el cual el primero prometió vender al segundo los siguientes bienes identificados con folio de matrícula inmobiliaria No. 340-54758: - La tercera parte del predio denominado Sabanetica, Comisario, Matatigres, ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre. - Las cuatro sextas partes del predio rural denominado Parcela No. 33, también ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre.
Estos inmuebles se encuentran identificados con el folio de matrícula inmobiliaria No. 340-54758 de la ORIP de Sincelejo, Sucre. 2 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 1.2 El precio pactado ascendió a la suma de $330.000.000, de los cuales la mitad se pagaría al momento de firmar el contrato de promesa, y el saldo restante el 15 de marzo de 2019, a las 11:00 am, en la Notaría Única del Círculo de San Onofre, Sucre, fecha en la que se otorgaría la respectiva escritura pública. 1.3 Llegada la fecha acordada -15 de marzo de 2019-, el señor Gerardo Ruiz de los Nuevos no compareció a la Notaría Única del Círculo de San Onofre, Sucre, y tampoco efectuó el pago del saldo adeudado. 1.4 El inmueble se encuentra actualmente bajo la tenencia del promitente comprador, es decir, del señor Ruiz de los Nuevos. 1.5 El 15 de junio de 2021 las partes acudieron al Centro de Conciliación de Liborio Mejía, donde se expidió una constancia de no conciliación por falta de acuerdo.
Por lo expuesto, la entidad demandante F Vargas y CIA S en C solicitó: (i) declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito el 16 de enero de 2019, debido al incumplimiento del señor Gerardo Ruiz de los Nuevos; (ii) como consecuencia de lo anterior, condenar al demandado al pago de la cláusula penal pactada en cuantía de $30.000.000;
(iii) condenar al accionado a restituir el inmueble objeto de la demanda; y (iv) condenar al demandado a pagar las costas procesales correspondientes. 2- Trámite de primera instancia y contestación de la demanda El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sincelejo, Sucre, a quien correspondió el conocimiento del proceso, admitió la demanda a través de auto del 23 de septiembre de 20211, y ordenó la notificación de la parte pasiva de la litis, a efectos de que ejerciera su derecho de defensa y contradicción. Pese a la notificación, la accionada guardó silencio. 3- La sentencia de primera instancia El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sincelejo, Sucre, resolvió el litigio a través de sentencia del 4 de mayo de 2023, por medio de la cual decidió negar las pretensiones de la demanda y se abstuvo de condenar en costas a la parte actora.
Los argumentos que apoyaron la decisión del a quo, son los que a continuación se exponen: 3.1 Incumplimiento de la totalidad de presupuestos legales para acceder a la resolución del contrato. El juez de primer grado indicó que en el presente caso se demostró la existencia y validez de una promesa de compraventa entre las partes, sobre dos bienes inmuebles.
Expuso que este contrato cumple los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 1 Ver archivo “03AutoAdmiteDemanda” del cuaderno principal 3 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 153 de 1887, es decir, consta por escrito; el contrato al que se refiere la promesa no es ineficaz; la promesa contiene un plazo o condición que fija la época de la celebración del contrato, y en ella se especifica el contrato prometido de tal forma que para su perfeccionamiento solo falta la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Por otra parte, aseguró que también se demostró el incumplimiento de las obligaciones adquiridas por el demandado, debido a que este no contestó la demanda, no asistió a la audiencia prevista en el artículo 372 del CGP, lo que, a su juicio, da lugar a presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión. Asimismo, indicó que en el expediente no hay prueba de que el accionado haya efectuado el pago del saldo del precio de los inmuebles negociados.
No obstante lo anterior, el a quo señaló que dentro del juicio no se acreditó que la sociedad demandante haya cumplido las obligaciones que estaban a su cargo, es decir, que haya comparecido a la Notaría Única del Círculo de San Onofre, el día 15 de marzo de 2019, a las 11:00 am, tal como se estipuló en la cláusula sexta de la promesa de compraventa.
Precisó que la mencionada Notaría certificó que no existía registro de intervención de las partes en trámites de compraventa, permuta, donación o tradición sobre el inmueble identificado con FMI No. 340-54758 de la ORIP de Sincelejo. Además, indicó que la representante legal de la entidad actora confesó que no acudió a la Notaría en la fecha pactada para suscribir la escritura pública.
Por lo anterior, el a quo negó la resolución del contrato peticionado. 4. El recurso de apelación contra la sentencia de primer grado F Vargas y CIA S en C interpuso recurso de apelación contra la sentencia proferida en primera instancia. Como fundamento de su inconformidad, expuso los siguientes argumentos: Consideró que, al existir incumplimiento bilateral y recíproco de las obligaciones adquiridas por los contratantes, debe declararse la resolución contractual y, en consecuencia, las cosas deben retrotraerse al estado anterior.
A juicio de la entidad apelante, la valoración probatoria realizada por el a quo resulta deficiente, en tanto no se ajusta a las reglas de la sana crítica ni a una apreciación conjunta del acervo probatorio. En particular, la impugnante señaló que el juzgador de primer grado omitió valorar aspectos relevantes como: (i) la inasistencia del demandado a la Notaría antes referida;
(ii) el no pago total del precio pactado; (iii) la tenencia actual del inmueble por parte del enjuiciado; y (iv) la declaración de la señora María Cristina Vargas (representante legal de la entidad demandante), quien manifestó que, con posterioridad, se acordaron diversas fechas para el cumplimiento del contrato sin que estas se concretaran, evidenciando una voluntad tácita del demandado de no continuar con el negocio. 4 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 Asimismo, destacó que el accionado no contestó la demanda ni compareció al proceso, lo que, a su juicio, permite presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda.
De conformidad con lo expuesto, solicitó la revocatoria de la sentencia de primera instancia y que, en su lugar, se declare la existencia de un mutuo disenso tácito, ordenando a la demandada la restitución de los inmuebles prometidos en venta dentro de un término prudencial de cinco (5) días hábiles. 5- Trámite de segunda instancia El conocimiento del asunto fue asignado al Despacho 002 de la Sala Civil Familia Laboral de esta Corporación, que, mediante auto del 23 de junio de 2023, admitió el recurso de apelación. Luego, la Secretaría de esta Corporación dio traslado a la parte actora para que sustentara la alzada, frente a lo cual esta expuso argumentos similares a los esgrimidos al realizar los reparos concretos en primera instancia. Frente a ello, la contraparte no hizo pronunciamiento alguno. Más adelante, de conformidad con el Acuerdo No CSJSUA24-56 de junio de 2024, expedido por el Consejo Seccional de la Judicatura de Sucre, se redistribuyó el proceso al Despacho 004 que preside la magistrada ponente, quien, mediante auto del 12 de julio de 2024, avocó su conocimiento. 6- Planteamiento y problema jurídico Están fuera de la discusión los siguientes hechos: que, el 16 de enero de 2019 las partes suscribieron un contrato de promesa de compraventa sobre bienes identificados con folio de matrícula inmobiliaria No. 340-54758, a saber: la tercera parte del predio denominado Sabanetica, Comisario, Matatigres, ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre y las cuatro sextas partes del predio rural denominado Parcela No. 33, también ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre.
Que el precio pactado ascendió a la suma de $330.000.000, de los cuales la mitad se pagaría al momento de firmar el contrato de promesa, y el saldo restante el 15 de marzo de 2019, a las 11:00 am, en la Notaría Única del Círculo de San Onofre, Sucre, fecha en la que se otorgaría la respectiva escritura pública. Que, el 15 de marzo de 2019, ninguna de las partes compareció a la Notaría Única del Círculo de San Onofre, Sucre, en la hora acordada.
De cara a la sentencia de primera instancia y a la apelación formulada por la demandante F Vargas y CIA S en C, el Tribunal debe dilucidar lo siguiente: ¿El incumplimiento recíproco y simultáneo de las partes frente a las obligaciones establecidas en la promesa de compraventa habilita a alguno de los contratantes para demandar la resolución del contrato junto con las restituciones mutuas correspondientes? 5 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 7- Consideraciones y respuesta al problema jurídico Para la Sala, el contratante incumplido puede demandar la resolución del contrato cuando hay incumplimiento mutuo del acuerdo de voluntades.
Esta solución la autoriza la postura reciente de la Corte Suprema de Justicia que reconoce un vacío legal en esta situación; cualifica las conductas configurativas del mutuo disenso y abre el espectro de aplicación de la norma del 1546 del Código civil a situaciones como la planteada en el recurso, pero sin la posibilidad de pedir indemnización de perjuicios, aunque si restituciones mutuas.
El derecho civil clásico reconoce distintas formas de terminación de los contratos cuando desaparece la intención o voluntad de las partes, o de alguna de ellas, para llevarlo al fin pactado. La resciliación (mutuo disenso), que es un acuerdo de voluntades para aniquilar el contrato expreso o tácito. El soporte normativo está en el art 1602 del Código Civil que reza: Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
Por otra parte, el 1625 del Código Civil dispone que: Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula. El mutuo disenso puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando las partes dejan ver su declaración de voluntad -de forma escrita u oral- de dar por terminado el contrato inicialmente pactado.
Es tácito cuando, a pesar de no indicar expresamente la mencionada intención, los contratantes realizan actos que llevar a concluir la intención de desistir del negocio jurídico. El 1625 del Código Civil, también enlista la figura de la resolución como forma de extinguir las obligaciones. Esta norma remite al 1546 del Código Civil con la llamada condición resolutoria expresa o tácita.
El mutuo disenso o resciliación tenía como legitimados por activa a cualquiera de las partes. La resolución, solo al contratante cumplido. En lo que respecta al mutuo disenso tácito-, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido que no basta con demostrar que ambas partes dejaron de cumplir sus obligaciones contractuales para dar por probada la figura, sino que además se requiere que del comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y recíproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo.
No basta, pues, el recíproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivos, de manera tácita o expresa, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…2 (Negrillas fuera de texto) Al decir de la Corte, en este escenario se exige la prueba contundente e inequívoca de que la voluntad de ellos, los interesados, es la de extinguir implícitamente el nexo negocial que los unía 3.
De acuerdo con lo anterior, es imprescindible que cuando se alega el mutuo disenso se demuestre la realización de conductas por parte de los contratantes que dejen al descubierto el querer inequívoco y conjunto de abandonar la contratación. 2 Ver CSJ SC de 20 de septiembre de 1978, G.J., T. CLIII, pág. 91, citada en sentencia SC3666-2021 3 Sentencia SC3666-2021 6 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 Según la Corte Suprema, si no se prueba con plena certeza la intención de desistir del contrato, no se puede hablar de mutuo disenso sino de un incumplimiento simultáneo de las obligaciones contractuales de las partes.
Por ende, en esa eventualidad la disposición aplicable es condición resolutoria, contenida en el artículo 1546 del Código Civil. La aplicación de ese precepto se hace por analogía, pues según la Corte, en este tipo de situaciones se presenta un vacío legal que amerita ser suplido con la aludida disposición normativa, en aras de evitar que en ese tipo de casos la contratación quede en una indefinición legal.
La sentencia SC1662-2019 soporta la explicación anterior: 4.1. En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido.
El anterior criterio fue reiterado en sentencia SC4801 del 7 de diciembre de 2020, en la que esta autoridad judicial expuso que: En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019); mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, también en el supuesto de que estos fueran anteriores4.
Este incumplimiento mutuo hace posible la resolución del contrato de promesa de compraventa, pero sin indemnización de perjuicios. La sentencia SC1662-2019 de la Corte Suprema explica que: En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem. 4 A su vez reiterada en reiterada en sentencia SC3666-2021, en la que se indicó que: Como corolario, hasta aquí es posible decir que, conforme al criterio actual de la Sala, la procedencia de la resolución del contrato por mutua desatención de sus obligaciones, presupone la hipótesis de dos contratantes puestos en el mismo plano de incumplimiento (habida cuenta la naturaleza de la prestación desatendida y el tiempo para acatarla), con lo que ninguno de ellos está en mora, y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio. 7 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 Análisis del caso concreto En el caso bajo examen, como se indicó en líneas anteriores, se demostró que el 16 de enero de 2019, las partes suscribieron una promesa de compraventa, en la que la entidad F Vargas y CIA S en C se comprometió a dar en venta dos lotes de terreno identificados con FMI No. 340-54758, y el señor Gerardo Ruíz de Los Nuevos se comprometió a pagar el precio que ascendía a la suma de $330.000.000.
Al respecto, es preciso traer a colación los siguientes apartes de la mencionada promesa: “PRIMERA-OBJETO DEL CONTRATO: LA PROMITENTE VENDEDORA, se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, y éste a su vez se obliga a comprar a aquel, la propiedad, posesión y dominio que tiene y ejerce sobre la propiedad de los siguientes inmuebles: 1. Una tercera (1/3) parte del predio denominado Sabanetica, Comisario, Matatigres, ubicado en el municipio de San Onofre, departamento de Sucre, con una extensión superficiaria de tres (3) hectáreas más doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, cuyos linderos se encuentran determinados en la Escritura Pública No. 1.060 del 24 de mayo de 2010 de la Notaría Cuarta de Cartagena.
A este inmueble le corresponde el número de Cédula Catastral: 00-02-0002-0045-000 y Matrícula Inmobiliaria 34054758. 2. Las cuatro sextas (4/6) partes del predio rural denominado Parcela No. 33, ubicado en el municipio de San Onofre, departamento de Sucre, con un área superficiaria de seis (6) hectáreas más ciento sesenta y seis (166) metros cuadrados, cuyos linderos se encuentran descritos en la Escritura Pública No. 1.061 de 1.061 (sic) del 24 de mayo de 2010, de la Notaría Cuarta de Cartagena.
A este inmueble le corresponde la Matrícula Inmobiliaria No. 340- 54758 y número de Cédula Catastral 00-02-0002-0045-000. QUINTA-PRECIO: el valor acordado por las partes para los inmuebles descritos en la cláusula primera de este documento es la suma de TRESCIENTOS TREINTА MILLONES DE PESOS ($330'000.000), suma que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará a LA PROMITENTE VENDEDORA ” En primera instancia se demostró que ambas partes dejaron de concurrir a la Notaría Única del Círculo de San Onofre.
La inasistencia de la entidad actora no fue tema de discusión en alzada, pues incluso el mandatario judicial de la misma lo reconoció al sustentar la apelación. Ahora, conforme a lo que se explicó en el acápite anterior, la situación fáctica que se presenta debe estudiarse bajo los parámetros de la condición resolutoria del 1546 del Código Civil y no bajo el fenómeno del mutuo disenso.
Esto último pues esta figura exige, además del incumplimiento de las obligaciones de ambas partes, que se acredite el inequívoco interés de no continuar con el negocio jurídico, hecho que en el presente caso no se demostró, pues lo que se observa es que, llegado el 15 de marzo de 2019, ninguna de las partes acudió a la Notaría designada para suscribir la escritura pública correspondiente.
Sobre la entidad de la conducta de inasistencia a la Notaria, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, resolvió un asunto de similares contornos al presente. En este caso el prometiente comprador inició el juicio en contra del prometiente vendedor, debido a que este último no asistió a la Notaría designada para suscribir la escritura pública correspondiente.
Frente a esa eventualidad, el alto Tribunal, a través de sentencia SC36662021, comprobó que ambas partes habían incumplido sus obligaciones. Por un lado, el comprador no pagó el segundo instalamento acordado y, por otra parte, el vendedor no asistió a la Notaría designada en la que se suscribiría la escritura pública contentiva del contrato de compraventa.
En esa oportunidad, la Corte expuso lo siguiente: 8 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 De manera que no habiéndose pagado por un contratante la segunda cuota del precio acordado, y dejando se asistir el otro a la Notaría para ratificar su compromiso e intención de enajenar, no había forma de concluir nada diferente a que hubo un típico evento de incumplimiento mutuo y simultáneo, percutor, como se describió atrás, de la resolución contractual sin indemnización de perjuicios.
Habrá entonces que casar la sentencia confutada, porque si bien el único cargo formulado presenta las deficiencias mencionadas, que lo hacen en principio impróspero, la revisión oficiosa permitida en el inciso final del artículo 336 del Código General del Proceso lleva a concluir que el Tribunal incurrió en un grave error de apreciación fáctica que le condujo a deducir, equivocadamente, que no había incumplimientos simultáneos de las partes, y con ello cerró el camino para aplicar la resolución del contrato sin indemnización de perjuicios, que a la luz del criterio actual de la Corte, el ordenamiento jurídico lo avala por la vía de aplicar por analogía el artículo 1546 del Código Civil.
Por lo demás, mantener intacta la sentencia de segunda instancia conllevaría a dejar en estado de letargo una situación contractual de muy difícil o imposible resolución, porque con la actitud procesal de la parte demandada (quien demandó en reconvención la lesión enorme), no hay manera de que las partes consigan el cumplimiento voluntario (y no se diga forzado) de lo convenido en su momento en el contrato de promesa.
Bajo ese orden de ideas, le asiste parcialmente la razón al recurrente, debido a que, al corroborarse que ambas partes incumplieron las obligaciones pactadas, debió declararse la resolución del contrato, eso sí sin que hubiere lugar al reconocimiento de ninguna clase de perjuicios, a la luz del artículo 1546 del Código Civil. Sobre la congruencia de la sentencia. Ahora, debe aclarar la Sala que a pesar de que desde el inicio del proceso el demandante no peticionó la resolución del contrato por incumplimiento mutuo de las obligaciones pactadas, lo cierto es que, dada la temática ventilada, el operador jurídico primario y esta Magistratura estaban facultados para evaluar esa eventualidad.
Esto en la medida que la pretensión del accionante es la declaratoria de resolución del contrato de promesa de compraventa celebrada con el demandado bajo la conceptualización clásica de la condicón resolutoria tácita; generalidad dentro de la que cabe la resolución por incumplimiento mutuo de ambos contratantes. Por lo anterior, considera este Tribunal que el estudio realizado no desborda los límites del principio de congruencia previsto en el artículo 281 del Código General del Proceso, máxime cuando el incumplimiento mutuo es un tema que se deduce desde la formulación de la demanda, que fue objeto de debate en primera instancia y el mismo quedó demostrado en el juicio.
Ha de recordarse que el operador judicial debe hacer un análisis integral de la demanda e interpretarla en virtud de lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 42 del CGP, en aras de decidir el fondo del asunto, eso sí respetando el derecho de contradicción, el principio de congruencia y la prevalencia del derecho sustancial del artículo 11 ibidem.
Sobre este aspecto es importante traer a colación la sentencia CSJ SC312-2023 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, que, al tocar el tema de la congruencia, adoctrinó lo siguiente: El quebrantamiento de la regla de congruencia tiene dos variables. La incongruencia objetiva. Esto es, la sentencia resuelve puntos ajenos al litigio.
O se deja de decidir sobre aspectos de 9 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 la controversia. O se condena a más de lo pedido (extra, ultra o minima petita). Y la incongruencia fáctica: el fallo se apoya en hechos imaginados. En tal virtud, tratándose de la incongruencia objetiva, el embate debe concentrarse en establecer la identidad que debe existir entre las pretensiones, excepciones y el fallo.
De tal suerte que se acoten los defectos y se supriman los excesos. A su turno, cuando la incongruencia fáctica se presenta, producto de la invención del fallador, los hechos se excluyen junto con los efectos jurídicos que se les atribuyeron. 2. Ahora bien, debe hacerse hincapié en que, si los reparos van dirigidos a censurar aspectos propios del resorte exclusivo del fallador, verbigracia, la calificación de la acción procedente, el asunto no es de actividad sino de juzgamiento.
Y es que, al respecto, esta Sala ha precisado que el ejercicio de calificación del derecho aplicable a un caso en concreto no es un aspecto que puedan determinar las partes. Sino que tal proceder corresponde al juez en su tarea de administrar justicia, en aplicación del principio iura novit curia. Así se ha afirmado en reciente jurisprudencia, según la cual «[c]omo la calificación jurídica de la acción sustancial es realizada por el juez en un momento procesal posterior a la fijación de los extremos y del objeto del litigio por las partes, una variación en la identificación del instituto jurídico que rige el caso no tiene que afectar la congruencia de la sentencia con lo pedido y con los hechos en que se fundan las pretensiones.
La incongruencia de la sentencia no ocurre por variar la acción sustancial que rige el caso, sino por alterar los extremos o el objeto del litigio» Por lo anterior, este Tribunal revocará la sentencia de primer grado para, en su lugar, declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 16 de enero de 2019.
Esta decisión da lugar a que las cosas vuelvan a su estado original y, en consecuencia, que se condene a las partes por concepto de restituciones mutuas. Para esto, es necesario verificar si al momento de realizar el negocio jurídico, estas hicieron entrega del precio total o parcial (comprador) y del bien objeto del contrato (vendedor). c) ¿En el presente caso es procedente emitir condena a título de restituciones mutuas? En esa tarea, advierte el tribunal que, en el hecho cuarto de la demanda, la entidad accionante afirmó que: “El bien inmueble se encuentra en la actualidad como se estipuló en la promesa de compraventa numeral cuarto en tenencia de los promitentes compradores, por lo que se hace necesario que el juzgado ordene la entrega de la posesión a mi mandante”.
Frente a esta afirmación, el demandado no realizó ningún pronunciamiento dentro de la oportunidad probatoria correspondiente, pues este se abstuvo de contestar la demanda, razón por la que es posible aplicar la consecuencia jurídica prevista en el artículo 97 del CGP. La aludida norma prevé que la falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de esta, hará presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión. En esa medida, la entrega y tenencia del inmueble en manos del accionado es un hecho susceptible de prueba confesión, por tratarse de una conducta atribuible a este último, sobre el cual debe tener conocimiento, y respecto al que la norma no exige un medio de prueba específico.
Lo anterior, se ratifica con lo estipulado en la promesa de compraventa que obra a folios 7-9 de la demanda, cuando en la cláusula cuarta se previó de forma textual que: “La entrega física y material del inmueble, se verificará a la firma del presente documento junto con todas sus 10 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 anexidades, usos y costumbres que legalmente les correspondan”.
De acuerdo con esta estipulación, el 16 de enero de 2019, el demandado recibió los bienes en disputa. Ahora, la Sala observa que no solamente la entidad demandante cumplió con las obligaciones que como contratante le correspondían, sino que también el demandado realizó actos tendientes a cumplir con el negocio jurídico pactado. Es así como, de acuerdo con la cláusula quinta, el 16 de enero de 2016, este pagó parte del precio acordado, es decir, la suma de $165.000.000.
Al respecto, en la indicada cláusula se consagró lo siguiente: “QUINTA-PRECIO: el valor acordado por las partes para los inmuebles descritos en la cláusula primera de este documento es la suma de TRESCIENTOS TREINTА MILLONES DE PESOS ($330'000.000), suma que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará a LA PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente forma: 1.
La suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES ($165'000.000), correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del valor total de la compraventa, a la firma del presente contrato, suma que se declara recibida y a satisfacción LA PROMITENTE VENDEDORA. 2. La suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES ($165'000.000), correspondientes al saldo de la compraventa, a la firma de la escritura que solemniza esta compraventa, es decir, el martes cinco (5) de marzo de dos mil dos mil diecinueve (2019)” De conformidad con lo anterior, se evidencia que, en la fecha de celebración de la promesa de compraventa, el demandado pagó a la entidad actora la suma de $165'000.000, correspondiente al 50% del precio del bien negociado.
Por lo expuesto, a la luz del artículo 1546 del C.C., esta Magistratura condenará al demandado a restituir a la entidad demandante el inmueble objeto del presente proceso en las mismas condiciones que fue entregado en enero de 2019, y condenará al demandante a devolver al accionado la suma de $165.000.000, que en su momento recibió como pago parcial del mencionado inmueble.
Esta suma de dinero deberá indexarse al momento de realizar el pago, debido a la desvalorización de la moneda con el paso del tiempo, que hace necesario actualizar el valor. Así lo ha dejado sentado el alto Tribunal, en los siguientes términos: “… esas cantidades deberán reintegrarse indexadas, bajo la premisa de que el reintegro de los dineros recibidos debe ser completo, según la doctrina reiterada de esta Corte (CSJ SC, 25 abr. 2003, rad. 7140, SC11331 de 2015, rad. nº 2006-00119), partiendo de la base de que en economías inflacionarias como la colombiana el simple transcurso del tiempo determina la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, fenómeno que ha sido calificado como notorio” (CSJ SC SC2307-2018).
No sucede lo mismo con los bienes inmuebles, debido a que, por el contrario, estos por regla general se valorizan con el paso del tiempo. Por tanto, en el presente caso, respecto a estos, simplemente se ordenará la entrega del bien. 7.3 Costas en ambas instancias Como quiera que el demandado Gerardo Ruiz de los Nuevos resultó vencido en juicio, es del caso condenarlo en costas en ambas instancias, de conformidad con lo previsto en el numeral 11 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 4 del artículo 365 del CGP, según el cual Cuando la sentencia de segunda instancia revoque totalmente la del inferior, la parte vencida será condenada a pagar las costas de ambas instancias.
Bajo ese orden de ideas, las agencias en derecho en esta instancia se fijarán en la suma de un salario mínimo legal mensual vigente, a la luz del numeral 1 del artículo 5 del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016, emanado del Consejo Superior de la Judicatura, Sala Administrativa. Las agencias en derecho de primera instancia deberán fijarse y liquidarse por el a quo al tenor de lo dispuesto en el artículo 366 del CGP. 8- Decisión En mérito de lo expuesto, la Sala IV Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Sincelejo, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, Resuelve: Primero: Revocar la sentencia proferida el 4 de mayo de 2023, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Sincelejo, Sucre, por los motivos dilucidados en la parte considerativa de esta providencia. Segundo: Como consecuencia de lo anterior, declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 16 de enero de 2019, por F Vargas y CIA S en C y Gerardo Ruiz de los Nuevos, por las razones esgrimidas en precedencia. Tercero: Condenar al demandado Gerardo Ruiz de los Nuevos a que, en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia, se sirva restituir a favor de F Vargas y CIA S en C: La tercera parte del predio denominado Sabanetica, Comisario, Matatigres, ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre; y las cuatro sextas partes del predio rural denominado Parcela No. 33, también ubicado en el municipio de San Onofre, Sucre.
Los anteriores terrenos hacen parte del predio de mayor extensión que se identifica con el FMI No. 340-54758 de la ORIP de Sincelejo, Sucre, y cédula catastral No. 00-020002-0045-000, y tiene los siguientes linderos: al norte: con predios de Ana Tajan y Saúl Bello; por el sur: con predios de Pedro Guerrero; por el este: con predios de Juan Ruíz; por el oeste: con predios de Bartola y David Torres, de acuerdo con la escritura pública de compraventa No. 148 del 19 de marzo de 2008, de la Notaría Única de San Onofre.
Cuarto: Condenar al demandante F Vargas y CIA S en C y Gerardo Ruiz de los Nuevos a devolver al accionado Gerardo Ruiz de los Nuevos, la suma de $165.000.000, suma que deberá ser indexada en el momento del pago, de conformidad a lo expuesto en la parte motiva de la presente providencia. 12 Sentencia CD-2026 Radicación 700013103003-2021-00090-01 Quinto: Condenar en costas en ambas instancias al demandado.
Fijar como agencias en derecho en esta instancia la suma de un salario mínimo legal mensual vigente, de conformidad con el Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016, emanado del Consejo Superior de la Judicatura – Sala Administrativa. Incluir esta cantidad en la liquidación de costas que efectúe el secretario(a) del juzgado matriz. Sexto: Devuélvase el expediente en su oportunidad, a la oficina de origen, y dese salida de la plataforma TYBA-Siglo XXI Web.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Acta de deliberación No. 015 MÓNICA PATRICIA VÁSQUEZ ALFARO ALEJANDRA MARÍA HENAO PALACIO CLAUDIA PATRICIA PIZARRO TOLEDO (Con ausencia justificada)