REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN IBAGUÉ - TOLIMA Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz. Ibagué, veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Referencia: Impugnación de Actos de Asamblea promovido por Constructora Apicalá S.A.S. contra Conjunto Cerrado Mediterráneo P.H. Radicación Nro. 73-449-31-03-002-202200127-01.
Procede la Sala a resolver el recurso de apelación presentado por la parte demandada contra lo decidido en la sentencia del 29 de junio de 2023 proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tolima). I.
ANTECEDENTES 1.- La Constructora Apicalá, actuando por conducto de apoderado judicial, presentó demanda encaminada a que se declare “la invalidez de las decisiones tomadas, condenar en costas y perjuicios a la parte demandada”. 2 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. Los hechos sobre los cuales se basan esos pedimentos pueden sintetizarse de la siguiente manera: Se informa que la demandante como desarrolladora, gestora y propietaria de 65 predios en el proyecto Conjunto Cerrado Mediterráneo P.H. ubicada en el municipio de Carmen de Apicalá, en la actualidad detenta un coeficiente de copropiedad del 33.08%, a razón de lo que, el 28 de octubre de 2022 recibió por correo electrónico convocatoria a asamblea general extraordinaria, la que tendría lugar el 12 de noviembre de 2022, se desarrollaría en la sede social de la propiedad horizontal y de la que se describió el orden del día a tratar.
Añade que en la asamblea realizada en esa calenda en el punto que se denominó “remoción miembros Consejo de Administración y Elección de consejeros”, se desconoció lo previsto en el artículo 25 del reglamento de copropiedad contenido en la Escritura Pública No. 4363 del 18 de noviembre de 2010, aun cuando, en reunión del consejo de administración del 2 de noviembre de 2022, se eligieron los dos consejeros delegados a ser miembros de la conformación del nuevo órgano de administración, tal y como se prescribe en el reglamento.
Refiere también que la realización de la asamblea incumplió con el postulado del artículo 46 de la Ley 675 de 2001 y el canon 30 del reglamento de la propiedad horizontal, como quiera que allí se ratificó la apertura “arbitraria e inconsulta [de] un boquete en el cerramiento del conjunto para instalar una puerta”, y tal modificación, conforme se lee en esas normatividades, exige una 3 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad del conjunto pues corresponde a cambios que afectan la destinación de bienes comunes, pero como quiera que la actora no concurrió a la asamblea “es imposible que se logre el mínimo del 70% como lo establece la ley”.
A reglón seguido añadió la vulneración referida como “obligatoriedad extensible en la a la asistencia decisión a las denominada asambleas de copropietarios”, en la medida que riñe con las mismas normativas y que “es derecho de los copropietarios asistir o no a las asambleas citadas, y para cambiar el ejercicio de este derecho y volverlo una obligación, […], debería modificarse el reglamento de propiedad horizontal”.
Finiquita el recuento al reseñar que conforme se atestó por los apoderados de los propietarios de los inmuebles casa S-32 y del predio Messina 68, luego de esperar por más de una hora y pasadas las 11:00 am, “al darse cuenta que a esa hora no se había obtenido el quorum necesario para poder deliberar e instalar la asamblea, […], procedieron a retirarse del sitio de la reunión”, lo que desdice del punto primero de la convocatoria en el que se estipuló que a las 10:00 am del día de la asamblea luego de revisar el quórum y no reunirse el requerido “se procederá a esperar una hora y se verificará nuevamente, si no se cumple con este se procede a levantar la sesión”. 2.- La demanda que fue presentada el 23 de noviembre de 2022 fue admitida el 3 de febrero de 2023 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tolima), sede judicial que el 22 de febrero de esa anualidad decretó la suspensión provisional de las 4 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. decisiones de aprobar el quórum de la asamblea, la ratificación de la apertura peatonal, la remoción del Consejo de Administración y la obligatoriedad de asistir a las asambleas, todas ella de la realizada el 12 de noviembre de 2022.
Continuado el trámite, luego de notificado el representante legal del ente accionado, éste por conducto de su apoderado judicial dio contestación a la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones y aduciendo que unos hechos eran ciertos a la postre que otros no, obviando el empleo de un tópico concreto como medio exceptivo. 3.- Surtidas las etapas procesales respectivas, el 29 de junio de 2023, el juzgado de conocimiento dictó sentencia en la que se declaró la nulidad de las siguientes decisiones: “1.1.
La aprobación del quórum deliberatorio y decisorio de la asamblea realizada el 12 de noviembre de 2022 por los copropietarios del Conjunto Mediterráneo propiedad horizontal realizada en la asamblea celebrada el 12 de noviembre de 2022. 1.2. La remoción y nombramiento de miembros del Consejo de Administración del Conjunto Cerrado Mediterráneo propiedad horizontal realizada en la asamblea celebrada el 12 de noviembre de 2022. 1.3.
La ratificación de la apertura de la puerta peatona provisional, acordadas en la asamblea extraordinaria de copropietarios realizada el 12 de noviembre de 2022” Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 5 De igual forma negó las demás pretensiones de la demanda y condenó en costas a la pasiva. 4.- Inconforme con lo decidido, el extremo pasivo por conducto de su apoderado judicial, único recurrente, interpuso recurso de apelación alegando medularmente y de forma escueta que la oportunidad para cuestionar las referidas irregularidades era en la asamblea realizada, además que, de forma deliberada la activa “entorpece” la realización de aquélla, lo que trae como efecto que no se cumplan las mayorías previstas. 5.- En esta instancia y dando aplicación al artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se admitió la alzada en el efecto suspensivo y se corrió traslado para que la parte apelante dentro del término de cinco (5) días, adicionara, si así lo consideraba necesario, otros argumentos de apelación, pues ante esta Corporación y previo a la emisión del proveído, la recurrente había efectuado la requerida sustentación. La sustentación viró fundamentalmente en torno a los siguientes tópicos: (i) nulidad procesal por indebida representación legal del demandado;
(ii) nulidad procesal por falsa defensa técnica del demandado; (iii) reparo frente a la nulidad del quórum; (iv) reparo frente a la nulidad de la remoción del consejo de administración; (v) reparo frente a la nulidad del nombramiento del Consejo de Administración; y (vi) reparo frente a la nulidad de la apertura de una puerta provisional. 6 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01.
II. CONSIDERACIONES: 1.- Debe advertirse que se estructuran los presupuestos procesales que se erigen como requisito sine qua non para emitir un fallo de fondo, amén de no vislumbrarse irregularidad capaz de invalidar total o parcialmente lo actuado, razón por la cual se procede a definir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el fallo de primer grado. 2.- Precísese que el estudio del presente asunto dando alcance a lo estatuido en el artículo 328 del Código General del Proceso, se ceñirá a resolver los reparos concretos desarrollados por el extremo demandado, de ahí que no pueda efectuarse un análisis panorámico con relación a aspectos ya definidos o no cuestionados oportunamente, pues éstos han llegado en firme a esta Corporación y por ende no pueden ser modificados.
Además, itérese que conforme se prescribe por el canon 327 procedimental, en lo tocante a la sustentación de la alzada “el apelante deberá sujetar su alegación a desarrollar los argumentos expuestos ante el juez de primera instancia”, y por ese orden, como quiera que los puntos referidos a las nulidades procesales no fueron objeto de controversia en el reparo propuesto en sede inicial, y en todo caso, no cuestionan el fundamento de la decisión confutada, sino aspectos meramente procesales previos a su emisión, la Sala omitirá el abordaje al respecto.
Y es que aun, si en gracia de discusión ese escenario fuese asumido por la Corporación, bastará con decir que por obra del artículo 136 procesal las particularidades allí plasmadas como Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 7 irregularidades procesales fueron saneadas, en tanto, no se alegaron oportunamente, la parte convalidó lo actuado y no se violó el derecho de defensa.
Tras esa delimitación, valga aquilatar, la Sala se ceñirá a estudiar el cuestionamiento efectuado a las decisiones declaradas nulas por el juez de primer grado respecto de la asamblea de copropietarios de la propiedad horizontal demandada y que se realizó el 12 de noviembre de 2022, enunciadas así: (i) la conformación del quórum deliberatorio y decisorio, (ii) la remoción del consejo de administración, (iii) el nombramiento del nuevo Consejo de Administración; y (iv) la ratificación de la apertura de una puerta provisional.
Aspectos que fueron expresamente referidos por el extremo opugnante. 3.- Así las cosas, el primer laborío a desarrollar se ha de circunscribir a determinar si en efecto, como lo consideró el sentenciador inicial, era pasible decretar la nulidad del punto que aprobó el quórum deliberatorio y decisorio de la asamblea del 12 de noviembre de 2022 de la propiedad horizontal convocada, o si por el contrario, como lo censura el promotor de la alzada, se erró en el análisis realizado al no considerar la información contenida en el acta que de esa asamblea se sentó. Oportuno resulta precisar que la decisión cuestionada encontró soporte en la testimonial rendida, a partir de la que concluyó que para las 11:00 am del 12 de noviembre de 2022, pasada la hora que se mencionó en la convocatoria para la instalación de la asamblea, no se había completado el quórum deliberatorio para Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 8 dar inicio a la sesión, lo que llevó a que éste no se hubiere logrado o se alcanzara –solo- tras la referida hora, desvirtuando lo atestado en el acta que de aquélla se sentó y por ello “el tardío inicio de la sesión no permite que ese quórum le de validez a la decisión de la asamblea”.
Para desatar el embate, conviene precisar que según se establece en el canon 45 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general “sesionara con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad”, a la vez que, prevé en similares términos el artículo vigésimo noveno de la Escritura Pública No. 4363 del 18 de noviembre de 2010, por medio de la cual se adoptó la reforma al reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Cerrado Mediterráneo, que “la asamblea general de copropietarios o sus representantes deliberará con un número plural de copropietarios de unidades privadas que representen más del cincuenta por ciento (50%) del total de los coeficientes de copropiedad”.
Con lo descrito en precedencia y tras cavilar en lo avistado en el plenario, fácil se advierte por la Sala que contrario a lo dilucidado en sede inicial, ciertamente sí se cumplió con la exigencia para determinar el quórum deliberatorio que el reglamento de la copropiedad y la normatividad exigen para instalar la sesión y el requerido para la conformación de las mayorías no calificadas en los términos previstos en la convocatoria, es decir, más de la mitad de los coeficientes de propiedad de la unidad residencial a las 11:00 am del 12 de noviembre de 2022. 9 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01.
Aunque no se discute que la intervención de Flor Alba Ferrucho Vargas, quien para entonces fungía como administradora de la copropiedad, no fue clara para establecer el momento concreto de la conformación del quórum o absolver cuestionamientos relacionados con la inclusión de los asambleístas disidentes para su constitución, a la postre que, los testigos de la activa Yeison Castañeda y Diana Lucía Torres Rodríguez, representantes de los propietarios para la asamblea de los inmuebles Santoriny 32 y Messina 68 de esa unidad, coincidieron en afirmar que llegada la hora de las 11:00 am del 12 de noviembre de 2022 al indagar sobre la conformación del quórum y no recibir respuesta positiva por la administradora a ese interrogante decidieron irse, lo que se interpretó por el juzgador como la falta del número mínimo de miembros para llevar a cabo la asamblea, tales particularidades no logran derruir el valor consignado en el acta, y por supuesto, no permiten colegir con inobjetable certeza que se falseó la verdad en ésta para así disminuir su valor demostrativo.
Es más, aun si se otorga el mismo valor probatorio concedido por el juzgador inicial, las declaraciones no dan fe del desconocimiento del reglamento de la asamblea que se fijó desde la convocatoria, pues en estrictez la reunión no debía iniciar máximo a las 11:00 am del día fijado, sino que, a partir de esa hora, en caso de no haberse logrado el quórum en la fijada como inicio de la reunión (10:00 am), lo que procedía era una nueva verificación del registro de asistencia para su determinación, tal como allí se lee y se pasa a describir: “El registro de asistencia con verificación de poderes por parte de una comisión de 3 personas se iniciará a partir de las 9:00 a.m., con el propósito Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 10 de iniciar la reunión puntualmente a las 10:00 a.m., seguidamente se revisará el Quórum y de existir, se dará inicio a asamblea; en caso de no reunir el quorum, se procederá a esperar una hora y se verificará nuevamente, si no se cumple con este se procede a levantar la sesión” 1.
Y al respecto, reza el acta2 de la asamblea del 12 de noviembre de 2022 que la hora de inicio fue las 10:00 am y los poderes para el registro y verificación del quórum solo se recibieron hasta las 9:50 am, es decir, aun cuando la verificación de los coeficientes de copropiedad y de participación se hubiese extendido hasta la hora indicada en la testimonial, ello no daba cuenta de la ausencia de la conformación de participantes como legal y estatutariamente se exige o del desconocimiento del reglamento de la asamblea, tan solo permitía dilucidar el tiempo empleado para materializar el primer punto de la reunión, contando desde su instalación hasta su aprobación, sobre todo porque en el mismo documento se asentó: “Se toma un tiempo prudencial para la verificación del quórum y diligenciar tanto las dos bases de datos que se llevaron a esta Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, […], para documentar muy bien el proceso de conteo y sumatoria de los coeficientes, […], por lo que de esta forma se toma un poco más de tiempo, pero da la garantía en la verificación de los votos y de los coeficientes de copropiedad, así dar seguridad y tranquilidad en la sumatoria de los coeficientes de los asambleístas”.
De esa forma se concluyó que se contaba con un porcentaje para la instalación de la asamblea del 51.65% de los coeficientes, es decir, se logró el mínimo requerido para llevarla a cabo, no por 1 Folio 24, archivo 02, expediente primera instancia. 2 Folios 26 a 26, archivo 30, expediente primera instancia. Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 11 ocurrir luego de las 11:00 am, sino por ser la hora en que culminó la contabilización, precisamente porque nuevamente del acta en ese especial punto se atestigua que “en el lugar y hora de la asamblea ya estaba conformado el quórum”.
Entonces, ante la firmeza de esa documental, que dicho sea de paso no se tachó de falsa o se desconoció su contenido por la activa, no era posible soslayarla para otorgarle un valor supletorio frente a la testimonial, máxime cuando el artículo 225 del Código General del Proceso limita la eficacia de ésta última para establecer que “la prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato”, lo que trasluce aplicable como quiera que el artículo 47 de la Ley 675 de 2001 expone que las “decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma”.
Por ende, no podía simplemente desvirtuarse el contenido plasmado en el documento que se impone como medio de comunicación de las decisiones de la asamblea de copropietarios y que se registró ante la autoridad de control, para dotarle de mayor valor y vigor al decir de dos intervenciones, que flaquearon en detallar la ciencia de su dicho (como era de esperarse) para restar idoneidad al acta de la asamblea y además considerando que en el libelo incoativo se enunció la existencia de medios probatorios que respaldarían el decir de los declarantes, pero que, luego de auscultar en detalle en el expediente fueron echados de menos, quedándose el elenco solo con la exposición de aquéllos. 12 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01.
En todo caso, oportuno aflora enunciarlo, según el acta de la asamblea cuestionada y luego de contrastada la determinación de los coeficientes de copropiedad en el reglamento de la propiedad horizontal, aún sin la participación de los asambleístas disidentes que fungieron como testigos en el sub judice, el quórum superaba la mayoría requerida, quedándose conformado por 51.07% de los coeficientes totales, lo que era suficiente para deliberar y decidir al interior de la reunión. En suma, para la Colegiatura la actividad demostrativa de la activa era infértil para materializar la prosperidad de ese puntual pedimento, y por efecto consecuencial, como solo se contaba con esas sueltas declaraciones que en nada derruían el valor de la documental que atestó las decisiones de la asamblea, no había lugar a declarar la nulidad de la decisión, razón por la cual se procederá a revocar el numeral 1.1. de la parte resolutiva de la sentencia emitida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tolima) el 29 de junio de 2023. 3.1.- Bajo ese mismo pontón ha de revocarse la determinación que anuló la remoción del consejo de administración, pues, aunque según se aseveró en el acta de la asamblea que para la toma de esa decisión ya se habían retirado los apoderados de los inmuebles Santorini 32 y Messina 68, su ausencia no implicó una reducción ostensible al quórum decisorio, dado que el mismo se mantuvo en el 51.07% de los coeficientes reales de copropiedad, verificación que al punto 5 de la asamblea se efectuó y reseñó; además, como quiera que ningún medio suasorio se ondeó por la demandante para colegir que dicha 13 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. conformación no se logró y así mismo dado que los declarantes Yeison Castañeda, Diana Torres, Jorge Pérez y Lizardo Herreño reconocieron no estar en el desarrollo de ese punto, a la postre que, Flor Ferrucho nada expresó al respecto, la Corporación carece de medios probatorios para desconocer el poder demostrativo que en torno a ello detenta el acta de la asamblea, y por esa suerte, se concluye que no milita respaldo alguno para mantener la decisión que así tomó el juez de primer grado.
En todo caso, la Sala puntualiza que según obra en los artículos 38 de la Ley 675 de 2001 y trigésimo segundo del reglamento de copropiedad contenido en la Escritura Pública No. 4363 del 18 de noviembre de 2010, la remoción de los miembros del consejo de administración comporta el carácter de una función de la asamblea general de propietarios, sin que la norma general o la reglamentaria exijan un procedimiento especial, una mayoría calificada o un argumento concreto para arribar a la supresión alardeada.
Por el sustrato normativo descrito y ante la concurrencia de las exigencias que contemplan la función de remoción de los miembros del consejo de administración, se modificará el numeral 1.2. de la parte resolutiva de la sentencia del 29 de junio de 2023 para excluir de la anulación declarada a ese puntual actuar de la asamblea. 4.- En orden a lo siguiente, para descender sobre el reparo contra la nulidad del nombramiento del Consejo de Administración, imperioso se aviene recalcar que conforme las previsiones 14 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. descritas en líneas anteriores, a saber, la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, es función de la asamblea de copropietarios “elegir y remover a los miembros del consejo de administración”, así mismo que, según los artículos vigésimo noveno y trigésimo del reglamento, tanto como 45 y 46 de la aludida ley, corresponde al ejercicio de una función que no requiere mayoría calificada, por ende, en aplicación de las reglas generales, la asamblea podrá sesionar con un número plural de propietarios que representen por lo menos la mitad de los coeficientes de propiedad y esa puntual decisión podrá adoptarse “con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
Sin embargo, contempla el artículo vigésimo quinto de ese reglamento de propiedad horizontal que el consejo de administración estará compuesto por un total de cinco (5) miembros de las unidades, y se conformará así: “[…] el propietario inicial tendrá derecho mínimo a un miembro mientras no haya entregado la totalidad del conjunto, dos miembros se nombrarán por el anterior Consejo de Administración y los otro dos por votación en la asamblea general de copropietarios por votación teniendo en cuenta los porcentajes de copropiedad, si el propietario inicial ya ha entregado el Conjunto, la Asamblea de Copropietarios nombrará 3 miembros”.
Por su parte, para la elección del consejo de administración, se aseveró en el acta que en el mismo no podía actuar la Constructora Apicalá S.A.S., como quiera que “no está pagando administración”, y en ese sentido, se nombró por la totalidad de la asamblea a los 5 miembros, entre ellos, los propietarios de los 15 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. inmuebles Santorini 18, Messina 34, Santorini 26, Mykonos 9 y Santorini 42.
Luego de discurrir sobre esas reglas, para esta Sala no ofrece duda alguna la vulneración del reglamento de la copropiedad en que incurrió la asamblea general de copropietarios para la elección del consejo de administración, pues ciertamente omitió acatar las reglas que prescribían su conformación y que respondía a las condiciones actuales de la unidad residencial, precisamente porque como se reseñó en el hecho primero de la demanda, se aceptó en la contestación por la pasiva y se probó con el sistema de información registral 3, la constructora demandante en la actualidad detenta un total de 65 predios que conforme el reglamento de copropiedad contenido en la Escritura Pública No. 4363 del 18 de noviembre de 2010 comporta un 33.080% de los coeficientes de propiedad.
Además, como lo refirió Ernesto Restrepo, representante legal de la constructora en su declaración, en la actualidad se encuentra pendiente la entrega de unas zonas verdes y la cancha de golfito en la etapa 3 del conjunto y, en la 4, la mayoría de las zonas comunes, tanto que no se ha realizado la piscina de la misma. Aspectos que también se trataron y reconocieron como pendientes en el desarrollo de la asamblea.
Así las cosas, es palmario que para el momento de la reunión de propietarios cuestionada no se había hecho entrega del conjunto por la constructora, por lo menos no en su totalidad, de ahí que, 3 Folios 27, 28, 29 y 32, archivo 02, expediente primera instancia. 16 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. de forma inexorable le correspondía la designación de uno de sus representantes en ese órgano plural de administración, sin que la ausencia de pago de la administración habilitase a la asamblea a soslayar las normas reglamentarias que salvo modificación con el lleno de los requisitos, son de aplicación irrestricta.
Y aunque según el artículo vigésimo sexto “los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad”, dicha regla no imposibilita la designación e incluso la elección, pues tan solo compele a los miembros al cumplimiento de las obligaciones que amén de la dignidad internamente detentan, y por supuesto, a los deberes que como propietarios de la unidad se mantienen incólumes en ellos.
Además, la violación se hizo notoriamente flagrante cuando se olvidó que la misma norma interna exige que dos de los miembros actuales sean nombrados por el consejo de administración anterior, sin que al respecto quepan consideraciones atinentes a la moralidad de los consejeros salientes o la gestión de los mismos para esquivar ese nombramiento, sobre todo porque no se impone la continuidad de aquéllos removidos, sino que, se habilita a éstos para que nombren los dos escaños que les corresponden.
Pero en contravención a todo ello, la asamblea solo se decantó por designar motu proprio la totalidad de los consejeros, tal y como lo aseveró José Lizardo Herreño en su declaración como representante legal de la propiedad horizontal, sin atender las normas que le demandaban un comportamiento positivo al Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 17 respecto y aun cuando el consejo saliente designó a sus sucesores, lo que se explicó con detalle por el testigo Jorge Enrique Pérez García, quien fungía como el presidente del consejo de administración removido.
Por lo descrito, no se cuestiona que la asamblea tenga la facultad de nombramiento del consejo de administración, sin embargo, dadas las limitaciones reglamentarias actuales de la copropiedad, dicha capacidad se extiende solo para la designación de 2 de los 5 miembros que le conforman, sin embargo, como ello no se respetó y ninguna salvedad contempla el reglamento o la ley 675 de 2001 para exonerar al órgano del cumplimiento de ese deber, el comportamiento flanqueó de nulidad a la decisión por lo irregular que su realización entrañó, y de contera, sin reparo adicional, lo impróspero del ruego apunta a que la decisión inicial -por demás atinada-, permanezca indemne. 5.- Para cerrar el estudio de la súplica vertical, concierne abordar censura de la nulidad de la ratificación de la apertura de la puerta provisional, ésta que según se describe en el acta de la asamblea ocurrió cuando “un grupo de copropietarios se unió para costear los gastos de adecuación e instalación de un paso peatonal que diera acceso y salida del conjunto hasta la vía pública”, amén de las dificultades de acceso por el cierre del puente de ingreso a la unidad residencial, y a partir de la cual se pidió la ratificación de la apertura para con ello exigir el reintegro del dinero invertido.
En desarrollo de la cuestión, valga establecer que conforme el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, los bienes comunes son “Partes 18 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”, reputando como esenciales a “la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”.
De otro lado, rezan los artículos 46 de la Ley 675 de 2001 y trigésimo del reglamento de propiedad horizontal que los “cambios que afecten la destinación de los bienes comunes” exigen una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto. Además, habrá de decirse que es claro para la Sala, según se describió por Ernesto Restrepo como representante legal de la demandante, el señor Herreño Franco como representante legal del conjunto cerrado y Flor Alba Ferrucho Vargas, anterior administradora, que la obra a ratificar se efectuó sobre los muros perimetrales de la unidad residencial, los mismos que por su destinación permiten la existencia del cerramiento que caracteriza la unidad residencial a la vez que facilitan la seguridad del conjunto, de ahí que, de forma inescindible deba considerarse como un bien de uso común, también, esencial.
Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 19 Dadas esas motivaciones, es claro que la asamblea general erró al adoptar la ratificación de esa apertura, que en tanto afectó ostensiblemente el cerramiento de la unidad, se trató de un asunto de modificación de un bien de uso común, pues al margen de las motivaciones, las particularidades o las condiciones concretas que incentivaron a los propietarios en ejercicio de los derechos previstos en el artículo décimo sexto del reglamento de propiedad horizontal, a habilitar de hecho esa apertura, la validación de esa alteración por parte de la asamblea de copropietarios debía ceñirse estrictamente a las previsiones reglamentarias que le rigen, y por esa cuerda legal, su aprobación le obligaba a encauzarse por la senda de la mayoría calificada, so pena de no poderse aprobar.
Ha de insistirse, el embate que habilita la competencia del sentenciador ordinario y ahora de la Sala Especializada no se circunscribe a motivaciones altruistas o impulsos personales de los copropietarios, mucho menos a coyunturas que se suscitan en la comunidad, ciertamente no se desconocen las posibles situaciones que llevaron a desplegar ese actuar, no obstante, contrario a lo rogado en el disenso vertical, esas particularidades que se ondearon para cuestionar la decisión inicial resultan totalmente ajenas al juicio, pues en franqueza, el estudio versa de forma estricta sobre la revisión de las decisiones impugnadas a la luz de la ley y/o los reglamentos internos de la propiedad, en aras de establecer su apego a las mismas o la infracción con su emisión. 20 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01.
Por ende, como quiera que la decisión cuestionada forzaba a la asamblea a adoptarla con al menos el 70% de los coeficientes de propiedad y como se atestiguó en el acta, la misma se aprobó tan solo con el 51,07% de éstos, ningún debate cabe al respecto, pues la no conformación de esa mayoría calificada le impedía al órgano decidir respecto de esas cuestiones, entonces, ésta razón única pero poderosa impone que se mantenga inalterada la nulidad de la decisión como se concluyó por el juez a quo. 6.- Colofón de lo expuesto, la sentencia cuestionada se modificará para excluir de nulidad la decisión contenida en el numeral 1.1. de la resolutiva y la remoción del consejo de administración, manteniendo incólume lo restante.
Sin costas, dada la prosperidad parcial del recurso, conforme lo permite el artículo 365 del Código General del Proceso. III. DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Modificar el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia proferida el veintinueve (29) de junio de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tolima) dentro del asunto de la referencia, según se motivó, el cual quedará así: 21 Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. “Primero: Declarar la nulidad de las siguientes decisiones aprobadas en la asamblea de copropietarios del Conjunto Cerrado Mediterráneo P.H. ubicado en el municipio de Carmen de Apicalá: 1.1.
El nombramiento de miembros del Consejo de Administración del Conjunto Cerrado Mediterráneo propiedad horizontal realizada en la asamblea celebrada el 12 de noviembre de 2022. 1.2. La ratificación de la apertura de la puerta peatonal provisional, acordadas en la asamblea extraordinaria de copropietarios realizada el 12 de noviembre de 2022” Segundo: En lo demás permanezca incólume la decisión confutada.
Tercero: Abstenerse de condenar en costas ante la prosperidad parcial del recurso de apelación, conforme lo permite el artículo 365 del Código General del Proceso. Esta sentencia fue discutida y aprobada en Sala de Decisión llevada a cabo el veintitrés (23) de mayo de 2024, tal como consta en el acta número treinta y siete (37) de la misma fecha.
RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado (2022-00127-01) Rad. 73-449-31-03-002-2022-00127-01. 22 PABLO GERARDO ARDILA VELASQUEZ Magistrado (2022-00127-01) JULIÁN SOSA ROMERO Magistrado (2022-00127-01) Firmado Por: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Julian Sosa Romero Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Pablo Gerardo Ardila Velasquez Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e042e527a2db025a68b26c82d13cebdc46f166cb32fd05cf14c8805078fb4acd Documento generado en 28/05/2024 05:05:15 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica