Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veinticinco (25) de marzo de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia: Tema: Verbal 05001 31 03 021 2023 00200 01 Jaime Gómez Escobar y otros Salud Vegas Torre Médica PH Sentencia La acreditación de la legitimación en la causa por activa de quien impugna las decisiones tomadas en asamblea general de propietarios es presupuesto axiológico de la acción (artículo 49 de la Ley 675 de 2001); sin que la parte demandante cumpliera su carga probatoria, no procede el decreto oficioso de prueba; decaen las pretensiones de la demanda Decisión: Confirma sentencia Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal Martínez De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se procede a decidir por escrito, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia proferida el 26 de septiembre de 2024 por el JUZGADO VEINTIUNO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE MEDELLÍN en el proceso verbal para la impugnación de decisiones tomadas en asamblea general de propietarios, adelantado por CARLOS ALBERTO RIVERA SUÁREZ, MANUEL JIMÉNEZ GARCÍA, CARLOS IGNACIO AGUDELO GIL, JAIME GÓMEZ ESCOBAR, MARTA LIGIA DUARTE SÁNCHEZ e INVERSIONES VISIÓN ESTRATÉGICA SAS contra SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH. 1.
ANTECEDENTES 1.1 El 7 de marzo de 2023 por Circular 08-23 la administradora de la copropiedad SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH, citó a la asamblea general ordinaria de copropietarios que se celebró el 28 de marzo de ese Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” año, con un quórum del 70,52%, suficiente para deliberar y decidir conforme el reglamento de propiedad horizontal. 1.2 La asamblea aprobó por unanimidad el presupuesto del año 2023 en $200.058.871, con incremento del 21% respecto del año anterior, iniciando en abril el cobro retroactivo de las cuotas de administración (sin que se explicara el valor del incremento). 1.3 La cuota de administración debe dividirse entre los copropietarios de acuerdo con el porcentaje de ponderación del área del bien de dominio privado conforme el artículo 77 del reglamento de propiedad horizontal, “CRITERIOS PARA LA FIJACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: De conformidad con lo previsto en el artículo 27 de la Ley 675 de 2001, los coeficientes de copropiedad se han calculado de acuerdo con una valoración inicial que representa una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los bienes de dominio privado que conforman el edificio.
Para la determinación del área ponderada de los bienes de dominio privado, teniendo en cuenta su destinación y características, se han aplicado dos (2) índices de ponderación de áreas, así: 1. Índice de ponderación de área por uso o destinación de los bienes de dominio privado: • En los bienes de dominio privado destinados a actividades comerciales su área privada se pondera al cien por ciento (100%) • En los locales comerciales con áreas menores a diez metros cuadrados su área se pondera al ciento veinte por ciento (120%) • En los bienes de dominio privado destinados a consultorios, su área privada se pondera al setenta por ciento (70%).” 1.4 Presentada para el cobro la factura de la cuota de administración de abril de 2023, los copropietarios de locales de comida -demandantes- se percataron que se les incrementó en más de un 100% el valor de la cuota de administración; a los propietarios de los consultorios y demás locales se les incrementó un 20%, perdiéndose la proporción prevista en el reglamento Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” de propiedad horizontal (70%-30%) entre los locales destinados a actividades comerciales y los consultorios, quedando: - Local 101: Pasó de $383.285 a $833.130, incrementándose un 117,36%. - Local 105: Pasó de $531.745 a $1.116.346, incrementándose un 103.16%. - Local 107: Pasó de $461.753 a $978.326, incrementándose un 111,87%. - Local 109: Pasó de $431.525 a $901.332, incrementándose un 108,87%. - Local 111: Pasó de $427.982 a $929.772, incrementándose un 117,24%. - Local 103: Pasó de $394.904 a $858.566, incrementándose un 117,41%. 1.5 Impugnan la decisión “atinente a la forma en cómo se dividió el incremento de la administración para el año 2023” que consta en acta de asamblea N°03-2023 del 28 de marzo de 2023, no atendieron las proporciones autorizadas en el reglamento de propiedad horizontal. 1.6 El 1 de junio de 2023 se reunió el consejo de administración dado el desacuerdo de los propietarios de los locales de comida por el aumento exorbitante de la cuota de administración; la administración señaló que se crearon gastos nuevos como el mantenimiento de ascensores y otros equipos que no existían para el 2022, lo que incidió en el aumento de la cuota, indicándose que se citaría a reunión para detallar el presupuesto. 1.7 El 6 de junio de 2023 se realizó reunión entre la administración de la copropiedad y los propietarios de los locales de comida donde se explicó que el aumento de cuota de administración no se debió al mantenimiento de ascensores o equipos sino a que el rubro destinado a la seguridad y Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” contratación de empleados del aseo, que fue cargado únicamente a los locales de comida. 1.8 El 8 de junio siguiente, remitieron derecho de petición a la administración de la copropiedad solicitando las diapositivas y documentos donde figure la distribución del presupuesto para el año 2022 y 2023, relacionados con los gastos atribuidos a los locales de comida y consultorios privados. 1.9 El 21 de junio de 2023 se enviaron documentos: 1.10 El 17 de julio de 2023 se realizó otra reunión, la administración informó que se reunió con el consejo, “quienes no aprobaron que los gastos de vigilancia y aseo se cargaran al módulo de gastos generales, los cuales se comparten entre todos los copropietarios del edificio, y que por el contrario continuarán cargados únicamente al módulo de locales de comida, a pesar de que no son los únicos que se benefician de los mencionados servicios”; se les preguntó, ¿quiénes definían el monto de cada concepto? respondiendo que únicamente la administración, lo que contraviene lo preceptuado en el reglamento de propiedad horizontal. 1.11 El 24 de julio se envió derecho de petición a la administración de la copropiedad solicitando que se compartiera el cuadro de Excel proyectado en la reunión del 17 de julio pasado y la entrega de las actas de reuniones, sin respuesta.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 1.12 Solicitaron (i) que se anulen las disposiciones del acta de asamblea N°032023 del 28 de marzo de 2023 relativas a la forma como se dividió el incremento de la cuota de administración para el año 2023 al no seguirse lo establecido en el artículo 77 del reglamento de propiedad horizontal;
(ii) se fije el incremento de la cuota de administración de los locales comerciales de comida para el 2023 siguiendo la proporción del 70%-30%, teniendo en cuenta que la cuota de los consultorios privados aumentó en un 20% y las cuotas de los locales comerciales de comida debían incrementarse en un 43,662%; subsidiariamente y en caso que se determine que las cuotas de administración se incrementaron en debida forma, (i) se inaplique el reglamento de propiedad horizontal para la distribución de la cuota de administración, toda vez que representa una carga desproporcionada e injusta para los propietarios de locales de comida, que estarían cargando a los demás copropietarios en gastos de vigilancia y aseo;
(ii) se ordene a la administración de la copropiedad iniciar el trámite para modificación del reglamento interno de propiedad horizontal en lo atinente a la distribución de la cuota de administración por las razones expuestas.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Admitida la demanda1 y su reforma2, se pronunció la demandada proponiendo las excepciones: 2.1 AUSENCIA DE VICIOS QUE LLEVEN A LA DECLARATORIA DE NULIDAD DE LAS DECISIONES CONTENIDAS EN EL ACTA No.23-23 DE SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH: El artículo 49 de la ley 675 de 2001 establece que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal y en este caso se cumplieron las prescripciones legales y reglamentarias; la convocatoria se realizó en los términos indicados en el reglamento de propiedad horizontal y el desarrollo 1 2 Providencia del 17 de julio de 2023 (archivo 34, cuaderno principal, expediente electrónico).
Providencia del 14 de agosto de 2023 (archivo 44, cuaderno principal, expediente electrónico). Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” de la reunión se efectuó en la primera convocatoria por contarse con el quórum deliberatorio de más de la mitad de los coeficientes ordenado en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, donde se tomó la decisión de aprobar el presupuesto anual de gastos por unanimidad, con un quórum correspondiente al 70,46% de los coeficientes de copropiedad.
Diferente es que los accionantes no hayan quedado conformes con la decisión tomada válidamente por asamblea, al considerar que se afectan sus intereses económicos personales, máxime si se tiene en cuenta que no estuvieron presentes en la reunión y que uno solo de los inmuebles estuvo representado por apoderado. 2.2 DIFERENCIA ENTRE EL COEFICIENTE DE LA COPROPIEDAD Y LOS CRITERIOS PARA SU DETERMINACION Y LA SUMA A PAGAR POR CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES: Argumenta la parte demandante que la aprobación del presupuesto efectuada en asamblea de propietarios no siguió lo previsto en el artículo 77 del reglamento de copropiedad, debiendo respetarse la proporción 70%-30% entre consultorios privados y locales destinados a actividades comerciales conforme el índice de ponderación de área para uso o destinación de los bienes de dominio privado; argumento que confunde los conceptos de “coeficiente de copropiedad” y “expensas comunes” con los elementos que las conforman.
El artículo 3 de la ley 675 de 2001 define los coeficientes de propiedad como índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, lo que define la participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada propietario contribuirá a las expensas comunes “sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.” El artículo 26 de la misma ley establece que los coeficientes se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio y el artículo 27 prevé que en los edificios de uso mixto Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” como SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente “una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y las características de los mismos”, indicando que el reglamento debe expresar de forma clara y precisa los criterios de ponderación usados para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
A esos criterios de determinación de los coeficientes es a lo que se refiere el artículo 77 del reglamento de propiedad horizontal de SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH, aplicándose los criterios del índice de ponderación de área por uso o destinación de bienes de dominio privado y el índice de ponderación de área por superficie de los bienes de dominio común; la cuota de administración derivada del derrame de presupuesto aprobado por asamblea contiene dos elementos, (i) una cuota relacionada con la obligación que tienen los copropietarios de contribuir al pago de expensas necesarias causadas por la administración y prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes que se cobra de acuerdo con el coeficiente de copropiedad de cada inmueble; y (ii) una cuota relacionada con el módulo de contribución en gastos del sector al que pertenezca el inmueble determinado, que se cobra de acuerdo con el índice de participación del inmueble en el módulo respectivo.
Lo anterior de acuerdo con lo previsto en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 que establece que dentro del reglamento de los edificios mixtos se deberán prever de manera expresa la sectorización de bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de unidades privadas en razón a su naturaleza, destinación o localización; las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector que los sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución calculados conforme las normas establecidas en el reglamento. 2.3 OBLIGACIÓN PARA COPROPIETARIOS AUSENTES O DISIDENTES DE ACOGER LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: La decisión tomada válidamente por la asamblea de propietarios de aprobar el Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” presupuesto modulado de gastos, es obligatoria para todos los propietarios, aun los ausentes y disidentes de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 3° del artículo 29 del reglamento de propiedad horizontal del edificio y el inciso 3° del artículo 37 de la ley 675 de 2001.
3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El problema jurídico consistió en determinar si las decisiones adoptadas en la asamblea general de propietarios del 28 de marzo de 2023 de la copropiedad SALUD VEGAS TORRE MÉDICA PH, están viciadas de nulidad en razón de la violación de las normas legales y estatutarias relacionadas con la aprobación del presupuesto anual y la fijación de cuotas de administración por desconocer los coeficientes de copropiedad, los criterios para su fijación y teniendo en cuenta lo relativo con los módulos de contribución de los locales comerciales y consultorios por tratarse de una copropiedad de uso mixto.
No cabe duda que todas las formalidades que se exigen para el desarrollo de la asamblea general de propietarios tienen la finalidad de garantizar que sus decisiones sean adoptadas válidamente, de acuerdo con la ley y los reglamentos, en razón a que son de obligatorio cumplimiento para los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador, demás órganos, para los usuarios y ocupantes del edificio conjunto, tal como lo prevé el artículo 37 inciso final de la ley 675 de 2001.
Para preservar la garantía de legalidad, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 consagra la posibilidad de impugnar las decisiones que se adopten con desconocimiento de las formalidades establecidas en la ley y en los estatutos en cuanto dispone, “el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General de Copropietarios cuando no se ajusten a sus peticiones legales o al reglamento de propiedad horizontal.
La impugnación solo podrá intentarse dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta, será aplicable para efectos del presente artículo el Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” procedimiento consagrado en el artículo 190 y 194 Código de Comercio o en las normas que modifiquen adicionen o complementen.” La impugnación recae sobre las decisiones y no sobre el acta, como lo expuso el Tratadista Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, “hace bien la norma al emplear la expresión impugnación de decisiones, puesto que a la hora de la verdad y como criterio general, se impugna la decisión de la Asamblea General y no el acta que la contiene…Ello no quiere decir que eventualmente cuando el Acta exprese algo distinto a lo aprobado reprobado en la Asamblea o sus términos, sean contrarios con la decisión tomada, la decisión se dirigirá más al acta en sí misma que a la decisión tomada.” Importa destacar que la impugnación de actas de asamblea de copropietario no tiene aplicación la salvedad consagrada en el artículo 191 de la legislación mercantil, en el sentido de que sólo los socios ausentes disidentes son los facultados para realizar la impugnación porque conforme al artículo 49 de la Ley 675 de 2001 no se establece ninguna distinción y la Corte Constitucional ha reconocido esa facultad a los moradores no propietarios, siempre que sus derechos se vean afectados, ignoren el derecho de petición u obstaculicen el derecho de defensa.
Para resolver el asunto se debe tener presente que el artículo 49 de la ley 675 de 2001 consagra quiénes están legitimados para impugnar las decisiones de copropietarios, “El administrador de Registro fiscal y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando nos deja usted las peticiones legales o al reglamento de propiedad horizontal”; en el caso concreto, si bien la parte actora expresaron en los hechos de la demanda que eran propietarios de los locales 101, 103, 105, 107, 109 y 111, no se encuentra establecido cada local a quién pertenece; a la demanda se anexaron algunas cuentas de cobro por concepto de administración correspondiente a los períodos de marzo y abril en los que se informa (número de cuenta de cobro, nombre de copropietario, código de propietario, fecha de emisión y período); de las facturas se tiene que CARLOS ALBERTO RIVERA se encuentra Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” en representación de los intereses del local 107, CARLOS IGNACIO GIL de los locales 101 y 111, INVERSIONES VISIÓN ESTATÉGICA del local 109, MANUEL ANTONIO JIMÉNEZ GARCÍA del local 103, se echa de menos la información sobre JAIME ESCOBAR Y MARTHA LIGIA DUARTE respecto de qué local son copropietarios, ANTONIO aparece mencionado en las facturas allegadas, mientras que para el caso de local 105 figura como copropietario INVERSIONES GURÚ SAS que no se encuentra vinculado como parte en este proceso.
Tenían los demandantes la carga de acreditar su condición de propietarios de las unidades privadas - locales que hacen parte de la copropiedad demandada mediante certificado de libertad y tradición de la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, tal como lo consagran los artículos 749, 756 1856 del CC en concordancia con el artículo 46 de la Ley 1579 de 2012 respecto al mérito probatorio de los actos de registro; lo que no fue acreditado, sin que lo pertinente pudiera incorporarse mediante prueba decretada de oficio conforme delineamiento de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de justicia, “la labor oficiosa no llega hasta el punto de sufrir la carga probatoria de las partes, pues ella no desplaza el principio dispositivo que rige los procesos entre particulares y que subsiste en nuestro sistema, ha considerado la Sala que las facultades oficiosas no pueden interpretarse como un mandato absoluto, dado que no son exigibles cuando la ausencia del medio probatorio se debe a la compra da incuria o negligencia a la parte…” La legitimación en la causa es un asunto de orden sustancial cuya acreditación corresponde a las partes y la prueba que se echa de menos corresponde a uno de los presupuestos de la acción, que es necesario para la obtención de una sentencia estimatoria de las pretensiones.
En este orden, los demandantes no cumplieron con la carga de la prueba en los términos del artículo 167 del CGP y en tal virtud se negarán las pretensiones de la demanda, sin que sea necesario el estudio de las excepciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 282 del CGP. 4. APELACIÓN Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Solicitó la revocatoria de la sentencia de primera instancia y el estudio de las pretensiones principales y subsidiarias; en declaración de parte, el representante legal de la demandada confesó (i) que facturaba mes a mes la cuota de administración ordinaria a cargo de los demandantes y que ninguno de ellos estaba en mora (conforme el reglamento de propiedad horizontal, sólo se factura al propietario del inmueble);
(ii) que citó a los demandantes para la realización de la asamblea general ordinaria de copropietarios de marzo del año 2023; reafirmando su calidad de propietarios de los inmuebles mencionados en la litis. La demandada propuso la excepción de “OBLIGACIÓN PARA COPROPIETARIOS AUSENTES O DISIDENTES DE ACOGER LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS”, aceptando que los demandantes sí son propietarios de los bienes y no exceptuó ausencia de legitimación en la causa por activa; indicio de que los demandantes sí son propietarios de los bienes.
El A quo ignoró que los demandantes afirmaron en el interrogatorio, ser propietarios de los bienes discriminados en la demanda; yerra al considerar que las cuentas de cobro que reposan en el expediente, emitidas por la demandada a cargo de los demandantes, no prueban el derecho de propiedad, al estimar ilegal y parcializado el hacer uso de la facultad de decretar la prueba documental de oficio de los certificados de tradición de los bienes con la finalidad de lograr su convencimiento y la expedición de sentencia de fondo.
Conforme las pruebas documentales, durante la asamblea del 28 de marzo de 2023, “cuando la administración de Salud Vegas P.H. informó el presupuesto para el año 2023 no indicó en cuanto quedaría la cuota de administración para los locales copropietarios, simplemente se limitó a explicar el presupuesto en términos muy generales, tal como consta en las mismas diapositivas aportadas en la contestación”; los copropietarios votaron sin conocimiento suficiente, aprobando un presupuesto sin saber en realidad cómo este afectaría el costo de la administración. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En el interrogatorio que realizó el Juzgado a los demandantes, todos manifestaron que únicamente se dieron cuenta de cómo los impactó el incremento aprobado cuando llegó la factura de la administración, “en la grabación de la Asamblea que obra en poder de Salud Vegas PH., y cuya incorporación al proceso no fue decretada por el Juzgado de Primera Instancia, se puede observar que no se explicó a los propietarios cómo la aprobación del presupuesto para el año 2023 impactaría las cuotas de administración de cada uno, es decir, votaron a ciegas con un consentimiento no informado.” Quedó probado el porcentaje de incremento de administración para el año 2023 para los locales demandantes -101, 103, 105, 107, 109 y 111 en más de un 100%, mientras que para los consultorios y demás locales la administración únicamente se incrementó un 20%, perdiéndose así la proporción contemplada dentro del reglamento de propiedad horizontal.
La asamblea de copropietarios sometió a votación el presupuesto para el año 2023. no obstante, el consejo de administración distribuyó a su gusto los gastos para cada módulo de la copropiedad, en lugar de someter este punto a discusión y votación durante la asamblea general.
5. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER ¿Falta de legitimación en la causa por activa? 6. CONSIDERACIONES 6.1 ¿Legitimación en la causa? La legitimación en la causa compone uno de los elementos de la pretensión, se ha definido por la doctrina y la jurisprudencia como la facultad o titularidad legal que tiene un sujeto de derecho para demandar de otro un derecho, por ser quien está compelido a responderle.
A su vez, se constituye como presupuesto indispensable para la procedencia de la pretensión, “como condición de la acción judicial, ha sido considerada una Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” cuestión propia del derecho sustancial, pues alude a la materia debatida en el litigio” (CSJ SC, 18 nov. 2016, Rad 16669).
En la doctrina procesal y la jurisprudencia, el concepto de legitimación en la causa ha sido confundido con otro instituto sustancial que es el interés para obrar. El interés para obrar se concreta en el interés particular, concreto y actual de la parte actora en las pretensiones de la demanda y del demandado en contradecir esas pretensiones; la legitimación en la causa según Hernando Devis Echandía corresponde a “las condiciones o cualidades subjetivas, que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales con fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirla.”3 Se precisa que la legitimación en la causa es un asunto sustancial que debe apreciarse al definirse de fondo la litis; ha insistido la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 1º de Julio de 2008 (SC-061-2008), expediente 11001-31-03-0332001-06291-01 haciendo uso del concepto de Chiovenda: “Refiriendo la legitimación ad-causam, al fondo mismo del asunto materia de la litis, de la cuestión sustantiva, no puede confundirse con los presupuestos procesales que fungen como requisitos indispensables para la formación y desarrollo normal del proceso, “no puede confundirse, pues, la legitimación para el proceso, llamada también para comparecer a éste, con la legitimación en la causa.
Es patente que aquella es un presupuesto procesal, como ya se vio, en tanto que ésta es fenómeno sustancial que consiste en la identidad del demandante con la persona a quien la ley concede el derecho que reclama y en la identidad del demandado con la persona frente a la cual se puede exigir la obligación correlativa (C.J.T. CXXXVIII, 364/65)”2 (subrayas propias).
Y es que la legitimación es un aspecto de orden sustancial, cuya acreditación corresponde a las partes: 3 DEVIS, Op cit., t. I, pág.446 -560 Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” “El nexo que une a las partes, permitiendo a la una accionar y a la otra responder a tales reclamos, es lo que se conoce como legitimación en la causa.
Su importancia es tal, que no depende de la forma como asuman el debate los intervinientes, sino que el fallador debe establecerla prioritariamente en cada pugna al entrar a desatar la litis o, en casos excepcionales, desde sus albores. De no cumplirse tal conexión entre quienes se traban en un pleito, se presentaría una restricción para actuar o comparecer, sin que se trate de un aspecto procesal susceptible de subsanación, sino que, por su trascendencia, tiene una connotación sustancial que impide abordar el fondo de la contienda.
La Corte en sentencia de 24 de julio de 2012, exp. 199821524- 01, reiteró que “[l]a legitimación en la causa consiste en ser la persona que la ley faculta para ejercitar la acción o para resistir la misma, por lo que concierne con el derecho sustancial y no al procesal, conforme lo tiene decantado la jurisprudencia…En efecto, ésta ha sostenido que ‘el interés legítimo, serio y actual del ‘titular de una determinada relación jurídica o estado jurídico’ (U. Rocco, Tratado de derecho procesal civil, T. I, Parte general, 2ª reimpresión, TemisDepalma, Bogotá, Buenos Aires, 1983, pp. 360), exige plena coincidencia ‘de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva).
(Instituciones de Derecho Procesal Civil, I, 185)’ (CXXXVIII, 364/65), y el juez debe verificarla ‘con independencia de la actividad de las partes y sujetos procesales al constituir una exigencia de la sentencia estimatoria o desestimatoria, según quien pretende y frente a quien se reclama el derecho sea o no su titular’ (cas. civ. sentencia de 1° de julio de 2008, [SC-061-2008], exp. 11001-3103-0332001- 06291-01).
Y ha sido enfática en sostener que tal fenómeno jurídico ‘es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste’ (Sent. de Cas. Civ. de 14 de agosto de 1995, Exp. N° 4268, reiterada en el fallo de 12 de junio de 2001, Exp.
N° 6050)” (CSJ SC4468-2014). Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Tratándose de un proceso verbal para la impugnación de decisiones tomadas por la asamblea general de propietarios, de conformidad con el canon 49 de la Ley 675 del 2001, están legitimados por activa para impugnar, “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados…” de la copropiedad; los propietarios de unidades privadas tienen la carga de acreditar tal calidad a través de la conjugación de título y modo, que tratándose de inmuebles constan en escritura pública (título) y la anotación en la matrícula inmobiliaria (modo) según lo dispuesto en los artículos 7494, 7565, 18576 del CC y el artículo 46 de la ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones”, que dispone el mérito probatorio del registro: “Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva Oficina, conforme a lo dispuesto en la presente ley, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro.” Convirtiéndose el registro del título ante la oficina de registro en un requisito ad sustamtiam actus como lo prescribe el artículo 256 del CGP, “La falta de documento que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato no podrá suplirse por otra prueba.” Frente a la prueba del dominio, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en providencia SC3540 de 2021, efectuó revisión de la institución registral inmobiliaria concluyendo: 4 Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas.
Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca. 6 La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: 5 La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” “Por contera, en la actualidad la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo, del asentamiento en el registro inmobiliario, también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyendo por sí misma una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo de proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permite identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho.” La Corte Constitucional, en sentencia de unificación SU454 de 2016, sobre la prueba del derecho de propiedad de bienes inmuebles: “La consolidación del derecho de propiedad se encuentra sometida a las reglas del título y el modo como dos elementos inescindibles al momento de concretar el derecho de propiedad de bienes reales, que se traducen en la forma en que se crean las obligaciones y la posterior ejecución de las mismas…Así las cosas, el título y el modo encarnan la manera en que el derecho de propiedad hace parte del patrimonio de una persona…el título de dominio que contiene un contrato de compraventa de inmueble es solemne, cuando se encuentra sometido a ciertas formalidades especiales que le permiten desplegar todos sus efectos civiles, que, para el caso de bienes reales, implica su otorgamiento a través de escritura pública.
A su turno, la tradición como modo derivado y adquisitivo de la propiedad de bienes inmuebles, está sometida al correspondiente registro de instrumentos públicos. De esta suerte, una vez otorgada la escritura pública que contiene el título, la tradición se realiza mediante su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar en el que se encuentre ubicado el inmueble.
Los fines del registro se concretan en: i) Servir de medio de tradición de los derechos reales sobre bienes inmuebles, incluido el dominio, conforme al artículo 756 del Código Civil; ii) otorgar publicidad a los actos jurídicos que contienen derechos reales sobre bienes inmuebles; Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” iii) brindar seguridad del tráfico inmobiliario, es decir protección a terceros adquirentes; iv) fomentar el crédito; y v) tener fines estadísticos…La prueba de la propiedad de bienes inmuebles ha sido abordada desde una perspectiva clásica, en la que el titular del derecho de dominio debe acreditar tanto título como el modo…La Corte Suprema de Justicia ha sostenido de manera reiterada que la prueba de la propiedad, en especial, en aquellos casos en los que se ejerce la acción reivindicatoria, es decir, en la que el objeto del proceso es el derecho de dominio, debe contemplar la acreditación del título y el modo…el Consejo de Estado, Sección Tercera, coincidió con la tesis expuesta por la Corte Suprema de Justicia en torno a la prueba de la propiedad de un bien inmueble, en el sentido de considerar el título y el modo como una dualidad inescindible que debe ser comprobada en los procesos judiciales en los que se debata un derecho sobre una propiedad raíz. Ante la falta de prueba de uno de los dos elementos mencionados, genera la ausencia de acreditación del dominio y la falta de legitimación en la causa por activa…Sin embargo, esta posición jurisprudencial tradicional fue modificada por el Consejo de Estado, Sección Tercera, mediante sentencia del 13 de mayo de 2014, en la cual tras analizar la función del registro público a la luz de los principios de legalidad y publicidad concluyó que el certificado que expida el Registrador de instrumentos públicos, en el cual aparezca la situación jurídica de un determinado inmueble, incluido el derecho de propiedad de quien promueve la demanda, constituye plena prueba de ese derecho y es suficiente para acreditar la legitimación en la causa por activa, en los procesos que se adelanten ante la jurisdicción contenciosa administrativa.” Así, debía la parte demandante acreditar su legitimación en la causa, como presupuesto sustantivo de la acción de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la ley 675 de 2001, probando la titularidad de los bienes inmuebles (locales comerciales) mediante el documento idóneo para la comprobación del derecho de Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” dominio en los términos previstos en los artículos 749, 756, 1857 del CC y el artículo 46 de la ley 1579 de 2012 y en consonancia con las líneas jurisprudenciales.
Para el análisis de procedencia del supuesto de hecho contemplado en el parágrafo del artículo 49 de la ley 675 de 2001 que dispone “Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley” cuya constitucionalidad fue revisada por la Corte en sentencia C-318 de 20027, basta decir que la Corte les reconoce a los moradores, habitantes y terceros residentes de la copropiedad el derecho de elevar peticiones y ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, sin que ello implique su legitimación por activa en el escenario judicial; lo anterior bajo el entendido que, para adoptar determinaciones que puedan comprometer intereses de terceros (referentes a sanciones), la copropiedad ha de garantizar a esas personas el derecho a ser oídas, por lo que dispuso “declarar exequible el artículo 49, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo (y no en un escenario judicial) el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.” Tales consideraciones evidencian que la parte demandante carece de legitimación en la causa para promover la acción de impugnación, porque no acreditó en las oportunidades legales previstas en el CGP la propiedad, correspondiéndole la carga de la prueba en los términos de los artículos 164 y 167. 6.2 ¿Debió ordenarse la incorporación de los certificados de registro mediante prueba de oficio? “bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia” 7 Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Conforme lo dispuesto en los artículos 169 y 170 del CGP, la ley le confiere al juez el poder-deber de decretar pruebas de oficio - “…cuando sean necesarias para esclarecer los hechos objeto de la controversia”; sin embargo, tal mandato no implica una orden irrestricta a los funcionarios judiciales dirigida a suplir la actividad probatoria de las partes, teniendo en cuenta lo previsto el artículo 167 del CGP, “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.” La Sala de Casación Civil: “…el ejercicio de esas facultades no es, ni puede ser, arbitrario o caprichoso, pues no están consagradas para que el juez tome partido por uno de los extremos procesales, rompiendo el principio de imparcialidad y desconociendo en consecuencia el equilibrio entre los extremos procesales…Procurando la protección de tales garantías constitucionales, nuestro estatuto procesal consagra la limitación del decreto oficioso de pruebas testimoniales a los testigos que aparezcan mencionados en el expediente (art. 169 C.G.P) y la obligatoriedad de la contradicción de las pruebas decretadas por iniciativa del juez (art. 170 C.G.P).
En la misma dirección, esta Corporación ha sostenido que la labor oficiosa no llega hasta el punto de suplir la carga probatoria de las partes, pues ella no desplaza el principio dispositivo que rige los procesos entre particulares y que subsiste en nuestro sistema. Ha considerado la Sala que las facultades oficiosas no pueden interpretarse como un mandato absoluto, dado que no son exigibles cuando la ausencia del medio probatorio se debe a la comprobada incuria o negligencia de la parte o cuando no se apoyan en trazas serias y fundadas dentro del expediente que permitan considerar de manera plausible su necesidad.
La jurisprudencia constitucional, por su parte, reconoce que el decreto de pruebas de oficio responde a la exigencia de garantizar el principio de igualdad material, pero no por ello puede Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” estar encaminado a corregir la inactividad ni la negligencia de los apoderados ni a agudizar la asimetría entre las partes.
Ese decreto oficioso exige justificación para que estas puedan practicarse y debe permitirse la plena contradicción de los medios de convicción así obtenidos, en atención a los principios de igualdad y lealtad procesal.”8 En providencia SC119 de 2023, cuyos presupuestos fácticos se enmarcan en un proceso verbal para la impugnación de decisiones tomadas en asamblea general de propietarios, donde se desestimaron las pretensiones por falta de legitimación por activa del demandante al no acreditar su calidad de propietario y se reprochó la falta de decreto de prueba de oficio para su obtención en el proceso, la Corte fue enfática en considerar que: “No incurre en yerro el juzgador que se negó a decretar oficiosamente las pruebas que, a juicio del censor, eran trascendentales en la resolución de la controversia…El reproche del recurrente se centra en la falta del ejercicio de los poderes oficiosos del sentenciador respecto de la escritura pública y certificado de tradición del inmueble identificado con F.M.I. 50N-20205555.
Lo que conllevó a que, a la postre, las pretensiones fueran negadas ante la falta de legitimación en la causa por activa. Sin embargo, a juicio de esta Sala, no se advierte el error de derecho denunciado, comoquiera que dislate alguno se le puede atribuir a la actuación del Tribunal…ningún error de juzgamiento se puede imputar al juez de segundo grado, más aún cuando se advierte del plenario que la prueba omitida refiere a la verificación de uno de los presupuestos de la acción, es decir, de aquellos necesarios para obtener sentencia estimatoria de las pretensiones de la demanda.
Y es que la legitimación es un aspecto de orden sustancial, cuya acreditación corresponde a las partes.” 8 CSJ SC592-2022, citada en SC3327-2022 Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” La parte demandante no aportó prueba de la calidad de propietarios al momento de interponer la demanda ni en su reforma9 ni con el traslado de las excepciones de mérito10; carga probatoria que le competía para la comprobación de su legitimación en la causa al interior de la acción promovida.
No se trata de aquellos eventos en que el Juez deba hacer uso de su facultad oficiosa de decretar pruebas; prerrogativa que permite superar grados de incertidumbre frente a los hechos que interesen al proceso -siempre que no haya incuria de las partes- para evitar nulidades procesales o providencias inhibitorias. Sobre el particular la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en providencias SC5676 de 2018, SC2215 de 2021 y SC592 de 2022 recogidas en sentencia SC119 de 2023 indicó cuáles son los casos en que se presenta error de derecho en el ámbito del decreto oficioso de pruebas: “…además de los casos en los que el mismo legislador ha consagrado la obligatoriedad de una determinada prueba, el decreto oficioso se vuelve un imperativo para el juez cuando el medio de convicción faltante es indispensable para evitar nulidades o proferir fallos inhibitorios, y en aquellos casos en los que –sin existir incuria de la parte– se hace indispensable obtener una pieza de evidencia que permita superar una «zona de penumbra», es decir, cuando existe en el expediente la traza, el indicio, la sospecha fundada de la existencia de un hecho, cuya plena comprobación –a través del decreto de pruebas de oficio– emerge necesaria para llegar a la verdad del asunto.
Por lo anterior, no siempre que el juez se abstenga de hacer uso de sus facultades oficiosas, se estará ante un error de derecho. Sólo en aquellos casos en los que, descartada la negligencia de las partes, la actuación del funcionario se artículo 82, numeral 6 del CGP “Salvo disposición en contrario, la demanda con que se promueva todo proceso deberá reunir los siguientes requisitos: … 6.
La petición de las pruebas que se pretenda hacer valer, con indicación de los documentos que el demandado tiene en su poder, para que este los aporte.” 10 Artículo 370 CGP “Si el demandado propone excepciones de mérito, de ellas se correrá traslado al demandante por cinco (5) días en la forma prevista en el artículo 110, para que este pida pruebas sobre los hechos en que ellas se fundan.” (subrayas de la Sala) 9 Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” mostraba indispensable para llegar a la certeza plausiblemente insinuada en el expediente, podrá acusarse al fallador de incumplir con su deber oficioso.
Ello en tanto que el juez, como director del proceso, debe propender por la solución del litigio, fundado en el establecimiento de la verdad, la efectividad de los derechos reconocidos por la norma de fondo, la prevalencia del derecho sustancial y la observancia del debido proceso. En conclusión, cuando pese a la adecuada actividad probatoria de las partes sea necesario esclarecer espacios oscuros de la controversia, cuando existan fundadas razones para considerar que la inactividad del juez alejará su decisión de la justicia material; cuando la práctica de la prueba sea un imperativo legal o cuando con ella se evitan nulidades o fallos inhibitorios, puede configurarse un error de derecho por infracción de las normas probatorias.” Al no acreditarse la legitimación en la causa por activa como requisito axiológico de la acción de impugnación de decisiones tomadas en asamblea general de propietarios, no debía el A quo pronunciarse sobre los vicios de los actos jurídicos cuestionados ni las pretensiones subsidiarias, dada la previsión legal contenida en el inciso 3º del artículo 282 del CGP.11 Por las razones expuestas, se CONFIRMARÁ la sentencia de primera instancia. 7.
COSTAS De conformidad con lo establecido por los numerales 1 y 3 del artículo 365 del CGP, se imponen costas a la parte demandante y en favor de la demandada.
7. AGENCIAS EN DERECHO En esta instancia se fijan como agencias en derecho el equivalente a un (1) SMLMV, a cargo de la parte demandante y en favor de la parte demandada. 11 Si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, debe abstenerse de examinar las restantes. En este caso si el superior considera infundada aquella excepción resolverá sobre las otras, aunque quien la alegó no haya apelado de la sentencia. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” DECISIÓN La SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley FALLA Primero: Por las razones expuestas, se CONFIRMA la sentencia de la referencia. Segundo: En esta instancia se condena en costas a la parte demandante y en favor de la demandada, fijando como agencias en derecho el equivalente a un (1) SMLMV.
NOTIFÍQUESE POR ESTADOS Y ELECTRÓNICAMENTE. LOS MAGISTRADOS (Firma electrónica) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ LUIS ENRIQUE GIL MARÍN MARTHA CECILIA LEMA VILLADA Radicado Nro. 05001 31 03 021 2023 00200 01 Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a54516730dd21e4dd0f178abc2750641585f0cea0ad3429f1a046b66d1bb039a Documento generado en 07/04/2025 07:29:45 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica