Declarativo Especial Demandante: Camilo Hans Enrique Leser Arias Demandado: Nelda Esther Lara Parra y otra. Rad. 11001310300320180019902 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente secsctribsupbta2@cendoj.ramajudicial.gov.co Bogotá D.C. doce (12) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024).
Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra el auto proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá D.C., el 28 de marzo de 2022, allegado a esta Corporación el 23 de julio de 20241.
ANTECEDENTES 1. Camilo Hans Enrique Leser demandó a Ana Indira Rojas Rodríguez y Nelida Esther Lara Parra para que previo el trámite del proceso divisorio, se ordenara la división ad valorem del bien inmueble ubicado en la carrera 27 A No. 40 A-32 de esta ciudad2, identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C- 9668063, cuyos linderos y demás especificaciones se registran en el libelo genitor. 2.
Mediante auto calendado a 11 de mayo de 2018, se admitió la demanda y se ordenó su traslado a las demandadas4, quienes no propusieron excepciones; sin embargo, solicitaron el reconocimiento de 1 VerCo1Principal. Folio 018. 2 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.45. 3 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.125. 4 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.137. Exp. 11001310300320180019902 mejoras en cuantía de $188.395.8205, monto que sustentaron con otra experticia6 en aplicación a lo normado en el artículo 409 del Estatuto Procesal Civil. 3.
Surtido el trámite de lo peticionado, se convocó a audiencia para el 7 de septiembre de 20217, la que se continuó en el mes de noviembre del mismo año8 en ocasión a la emergencia sanitaria COVID-19. 4. En la referida diligencia, el juez manifestó que por medio de auto dispondría sobre “la división reclamada y sobre las mejoras y de sus consecuenciales medidas9…” 5.
Mediante proveído del 28 de marzo de 2022 después de encontrar probadas las mejoras implantadas al bien, resolvió sobre: (i) su reconocimiento y las tasó en la suma de $188.395.820.oo; (ii) dispuso la venta en pública subasta del bien objeto del proceso y, (iii) tuvo en cuenta el avalúo del bien común que fue presentado con la demanda.10 6.
Contra la mencionada decisión la parte actora enfiló recurso de apelación parcial, centrándose únicamente en el numeral segundo, es decir en el que fijó el valor de las mejoras en la suma de $188.395.820.ool11 al indicar, que a pesar de que las demandadas realizaron mejoras sin su consentimiento y sin esfuerzo alguno para establecer contacto con el otro comunero, lo cierto es que, (i) los trabajos de demolición de paredes, no se hicieron, -como lo confesaron las demandadas-, y (ii) la juez omitió considerar “las inconsistencias, la falta de soportes, el fraude, la falta de idoneidad del perito…” aspectos que debían ser evaluados. 7.
A su turno, el extremo pasivo interpuso recurso de reposición y subsidio apelación frente al numeral quinto de la decisión12, argumentando que no se debió tener avaluado el bien con el trabajo arrimado por el extremo demandante, porque además de que éste no 5 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.582. 6 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.196. 7 VerCo1Principal.
Folio 03. Pág.662. 8 VerCo1Principal. Folio 03. Pág.687. 9 VerCo1Principal. Folio 014. 10 VerCo1Principal.Folio 018. Pág.07. 11 VerCo1Principal.Folio 019. 12 VerCo1Principal. Folio 020. Exp. 11001310300320180019902 cumple con los requisitos de que trata el artículo 226 del Código General del Proceso, se logró constatar la falta de experiencia del perito, pues cuando se le preguntó en la diligencia por su idoneidad, admitió no haber realizado ninguna pericia en la rama judicial.
De otra parte, frente al contenido del dictamen, aquel confesó varios yerros en su estudio, pues avalúo un bien de 2 pisos, a pesar de que éste cuenta con 3 niveles, manifestaciones que demuestran la falta claridad, solidez y precisión de la investigación. Finalmente arguyeron que la a quo, debió realizar un comparativo entre los estudios aportados para llegar a su conclusión, lo cual no hizo. 8.
El juzgado de conocimiento el 14 de diciembre de 2022, mantuvo la decisión refutada por las demandadas13 y, concedió el recurso de apelación formulado por los extremos del litigio14. CONSIDERACIONES 1. Como quiera que ambos extremos de la litis apelaron la decisión, pero en aspectos diferentes, por metodología esta Corporación abordará liminarmente la decisión que atacó el avalúo del bien (parte demandada) y acto seguido, estudiará los aspectos relacionados con las mejoras (parte demandante). 2.
A fin de desatar el primer reparo, cumple señalar que el artículo 409 del Estatuto Procesal Civil dispone “Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo”. 3. En el caso sub-lite, la parte demandada, hizo uso de la primera prerrogativa enunciada, esto es, allegó oportunamente dictamen pericial, en el que se precisaron los yerros advertidos en el avalúo allegado con el libelo, consistentes en: i) área construida disímil a la real; ii) tiempo de vetustez inferior; iii) no inclusión de las mejoras; iv) se asumió un valor del bien con una suposición de acabados, cuando al momento de la visita se encontraba en obra, y v) incumplimiento de las exigencias del artículo 226 del C.G.P.. 13 VerCo1Principal.
Folio 026. 14 VerCo1Principal. Folio 027. Exp. 11001310300320180019902 Amén de lo anterior, dictaminó que el bien avaluado bajo el método de mercado y costo de reposición, tenía un valor de $570.991.65315. 4. La juez de conocimiento mantuvo su decisión al considerar que el primer trabajo fue claro y exhaustivo frente a los métodos utilizados para la ejecución de la investigación, tanto más, si explicó los resultados de los acabados, con base en las manifestaciones que le indicó la persona encargada de obra al momento de la visita.
Además, pudo definir como quedaría el valor del metro cuadrado cuando se acabara la remodelación, partiendo de los costos establecidos en revistas como Construdata y Camacol. De igual forma, explicó que la vetustez del inmueble ya no sería de 50 años sino de 25 con las mejoras realizadas, lo que implica una depreciación inferior en el rango establecido en la tabla fitto y corvini y, con base en esos factores, más el método de comparación de mercado, el valor total del avalúo era de $694.427.000.
Finalmente señaló que si bien no se cumplió con las exigencias establecidas en el canon 226 ej., lo cierto es que, al momento de sustentar la experticia manifestó “haber trabajado en diferentes estrados judiciales de esta urbanidad y declaró no estar en curso en ninguna de las causales de exclusión …”. 5. Pues bien, haciendo un análisis de los laboríos arrimados por las partes, esta Magistratura desde ya anticipa que revocará la decisión adoptada por la juez de primer grado, teniendo en cuenta que la experticia adosada con la demanda incurrió en varios yerros que, incluso podrían catalogarse como “graves” como pasa a exponerse: 5.1.
En primer lugar, el perito Raúl Munévar Téllez haciendo uso del método de costo de reposición y con base en la Resolución 620 de 2008, refirió que la calificación del estado de preservación y la edad del inmueble era de aproximadamente 50 años; empero con las remodelaciones arguyó que la edad se ajustaba a 25 años aproximadamente. Entonces, con base en esa valoración, indicó que apoyándose en la tabla de fitto y corvini, el rango que se adecuaba en ese estado de 15 VerCo1Principal.
Folio 03. Pág.27. Exp. 11001310300320180019902 conservación era de 1.5., lo que incidió en que el porcentaje de depreciación quedará en 15.65%; afirmación que no se acompasa con la realidad, ya que atendiendo el certificado de tradición y libertad, específicamente la anotación No. 2 se divisa que la construcción del bien data del año 1956, es decir, que para el momento en que se realizó la pericia, la vetustez de aquél superaba los 60 años, edad que debe mantenerse en tanto la remodelación no cambió la estructura del inmueble.
Así las cosas, al momento de sustentar la experticia en la audiencia programada, se hizo por parte del profesional el cálculo matemático con esta edad del bien, lo cual arrojó una diferencia de 2.35% en la depreciación y con ello, el valor del metro cuadrado arrojó $1.130.000, suma que resultó bastante inferior a la que el concluyó en su trabajo ($1.920.000)16, resultado que no puede justificarse en que la operación es igual y sólo cambia un factor, pues ello, sin duda, varía el valor final. 5.2.
En segundo lugar, expuso que al momento de visitar el bien, advirtió que se encontraba en obra, pues le estaban haciendo varias adecuaciones y, por ello, indicó que los acabados generales (pisos, muros y cielorrasos), los “hace con base en la información suministrada, por cuanto el día de la visita, el inmueble se encontraba en obra negra”; bajo esa tesis, la juez de primera instancia, le preguntó quién fue la persona que le suministró la información, a lo que respondió “no recuerdo el nombre de la persona encargada de la obra…me dijeron el tipo de acabados que iba a tener baldosa en cerámica, laminada, porcelanato, muros pañetados estucados y pintado, y baños en cerámica, y el cielo raso iba a estar en pañetes y pintura, bajo esa premisa se hizo la evolución del inmueble …. y con los acabados suministrados el día de la visita y con ello se hizo el desarrollo de la metodología para determinar el valor de la propiedad”17; apreciación que dejó el avalúo sobre la base de un alea, pues no se indicó cuanto material se iba a usar frente a la remodelación, el precio unitario de cada uno de los materiales, el valor de mano de obra, el área en la que se iban a usar esos insumos; tampoco especificó el nombre de la persona 16 17 Ver carpeta 8, archivo 04P 2018-199, record aprox.
Mi, 45.00 Ver carpeta 8, archivo 04P 2018-199, record aprox. Mi, 20.40 Exp. 11001310300320180019902 que le dio esa información, el cargo que tenía, datos que ni en la experticia, ni en la sustentación pudo explicar, por lo que no es posible asentir que sus consideraciones partan de una fuente fidedigna. 5.3. En tercer lugar, el perito esbozó que, para determinar el valor del área de construcción, procedió a sumar las áreas construidas tanto del primer nivel como del segundo, operación que arrojó un total de 141.60m2; sin embargo, omitió incluir el área del tercer piso (60m2), yerro que impidió conocer el valor total de área construida, que en realidad asciende a 197.90m2.
Así las cosas, ese olvido, impide tener por cierto el costo del metraje del inmueble, pues en palabras del mismo experto “la metodología es correcta, pero como se omitió incluir el área del tercer piso, la conclusión del avalúo no es correcta”18 5.4. En cuarto lugar, en la investigación técnica arrimada con la demanda, se echa de menos la lista de publicaciones relacionadas con la materia o los casos en los que se ha asignado como perito, pues en estrictez no se acreditaron las exigencias establecidas en el artículo 226 del C.G.P. De lo expuesto debe indicarse, que los conceptos emitidos por Raúl Munévar Téllez no son fiables, carecen de fundamento y, por ende, no superan los criterios de suficiencia, aceptabilidad y consistencia para el trabajo requerido, y de contera para la valoración encomendada. 6.
Contrastado lo que precede con la experticia presentada por el señor Germán Peña Ordoñez, cumple precisar que ésta se muestra consistente, sólida y clara, no sólo en evidenciar los errores advertidos, sino adicionalmente en cuanto al avalúo del bien, porque: 6.1. La sustentación fue certera, ya que fundó su exposición en datos y hechos específicos y soportados; aplicando los métodos de manera fiable, amén que consideró las mejoras realizadas al predio, la vetustez de éste, así como el área real del bien, para determinar el valor del metro cuadrado, anexando las pruebas documentales que comprueban la información suministrada. 18 Ver carpeta 8, archivo 04P 2018-199, record aprox.
Mi, 59.02 Exp. 11001310300320180019902 6.2. Expresó con datos concretos e imparciales siguiendo una ilación lógica, suficiente para llegar al valor de la citada área que corresponde a $570.991.653, aduciendo legalmente los métodos de costo o de reposición, que consiste, en clasificar la propiedad de acuerdo con el tipo de construcción y estado de conservación y, el método comparativo directo de mercado que se enfoca en hacer un estudio de las “ofertas o transacciones de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo”. 6.3.
Acreditó su idoneidad como profesional para rendir la investigación pericial, ya que en su calidad de economista y administrador de empresas, logró demostrar una vasta experiencia sobre avalúos de bienes muebles e inmuebles (cerca de 350 nombramientos de forma directa y a través de la firma Experticia Profesional S.A.S. desde el 2009 por parte de la Rama Judicial); también acreditó estar inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores en todas las categorías (avaluador de daños y perjuicios, economista y calculista actuarial) desde el 2018; aspectos que justifican una suficiente legitimidad epistemológica sobre el conocimiento en la materia. 6.4.
Además, que el trabajo encomendado contó con cada supuesto que establece el artículo 226 del C.G.P. Con fundamento en lo expuesto, la Sala, tendrá como base para avalúo del bien báculo de división, el allegado con la contestación de la demanda. 7. Superado este aspecto, se entrará a desatar la procedencia del reconocimiento de las mejoras pedidas y su cuantía. Para resolver ese tópico, debe memorarse que el ordenamiento jurídico posibilita el reconocimiento y pago de las mejoras al comunero que las hubiera plantado en el inmueble objeto de división, aspecto que encuentra un indiscutido fundamento en la equidad, pues su finalidad se dirige a evitar un enriquecimiento indebido de los demás comuneros quienes sin causa que lo justifique se beneficiarían del mayor valor que los actos de mejora le otorguen a la cosa, solicitud que debe reclamarse Exp. 11001310300320180019902 en la oportunidad que la ley ha previsto para ello, y especificando de manera adecuada las obras realizadas para el éxito de este petitum. 8.
En el presente asunto la pasiva reclamó su derecho sobre las mejoras plantadas en el año 2018, relacionando las siguientes: i) demoliciones (primer, segundo y tercer piso, paredes, patio, cerramiento provisional); ii) paredes (pañete listo, baño primero, segundo y tercer piso incluye cambio de tubería, cocina obra integral, pinturas general, pinturas ventanería esmalte, pinturas puertas); iii) techos (aplicación y mantenimiento terraza, incluye bajantes y canales); iv) instalación de gas (acometidas de gas, incluye redes, montaje); v) instalaciones eléctricas (caja contadora trifásica, medidor de energía activa 50/150, tablero trifásico 36 circuitos; totalizador; acometida Codensa; acometida cable interno, tubería eléctrica, curvas, cajas) y vi) construcción general (cielo raso plano superboard 8MM piso 1, 2 y 3; pisos de los tres niveles en laminado, ajustamiento de pisos, fachada general, cubierta arquitectónica ext cocina galvaniza 30M, vidrios cristal templado incoloro 10 MM), todas debidamente acreditadas, valoradas y cuantificadas en la experticia aportada, las cuales ascienden en la suma de $188.395.820. 9.
Dicho trabajo fue reconocido por la juez de conocimiento, al concluir que aquellas son “mejoras necesarias y útiles” realizadas desde el momento en que las demandadas adquirieron la titularidad del predio en un 67.26%, y porque el demandante admitió no haberle realizado ninguna adecuación al bien, ni haber costeado ninguna de las remodelaciones hechas, decisión que confirmará la Sala Unitaria, tal como se procede a explicar: 9.1.
Porque el artículo 412 ib., confiere al comunero que “tenga mejoras en la cosa” la posibilidad de “reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206”, para cuyo propósito deberá acompañar dictamen pericial sobre su valor, exigencias que, en este caso, se advierten cumplidas por las Exp. 11001310300320180019902 demandadas19.
Adicional a ello, se avizora cumplidos los requisitos de la peritación previstos en el canon 226 ej. 9.2. Porque, al analizar nuevamente el dictamen por ellas anexado, se evidenció, que éste también tenía como propósito calcular las mejoras de la construcción del bien objeto de división, para lo cual el experto procedió a tomar la documental de costos (recibos, solicitudes de acometidas de servicios a su nombre, pruebas cronológicas de esos recibos) y con base en la metodología empleada, esto es, el método comparativo o de mercado, pudo establecer las especificaciones de la construcción (área, dependencias y acabados).
Entonces, partiendo del estado del inmueble, aquel manifestó que se exigía la “realización de demoliciones consistente en cambio total de redes eléctricas, de acueducto y alcantarillado, instalación de servicio de gas, así como de la totalidad de pisos de la casa y de las paredes en donde alcanzaron a estar completamente descapotadas, siendo necesario nuevamente pañetar y pintar”; además se realizó la renovación de los baños de la casa e “incluso fue necesario el cambio total de la tubería igual se hizo con la cocina y el patio.
Las redes eléctricas conllevaron a la necesidad de realizar demoliciones incluyendo la instalación de un contador nuevo tal y como se evidencia en el registro fotográfico, incluyendo la caja de contadores. El tejado, los canales de lluvias y las bajantes el tanque de agua fueron completamente renovados, y como se aprecia en el contexto general de la casa la totalidad de pisos y techos son completamente nuevos…”. 9.3.
Inmediatamente relacionó un cuadro con las actividades que se habían realizado, junto con tres columnas, que refieren la extensión, el precio del metro cuadrado y el total del costo y, finalmente concluyó que el valor de la remodelación equivalía a la suma de $188.395.820. 9.4. De lo expuesto, se logró evidenciar: i) la data en que se plantó cada mejora; ii) las medidas que desembocaron en el valor unitario de 19 VerCo1Principal.
Folio 03. Pág.196. Exp. 11001310300320180019902 cada parte de la construcción; iii) la fuente para sustentar la trazabilidad de las adecuaciones que se hicieron; iv) la información que se utilizó para llegar al método de comparación en el mercado; v) el origen de cada insumo que relacionó en la descripción que se realizó en cada una de las áreas; vi) fecha del registro fotográfico que denota la antigüedad del bien, y las de la actualidad; información suficiente para arribar a las conclusiones de la pericia, las cuales no fueron desvirtuadas por la parte actora, máxime que aquel, como lo precisó la decisión apelada, confesó en su interrogatorio de parte, no visitar el bien desde el año 2016 y no haber suministrado ningún tipo de expensas para adecuar el inmueble. 10.
Entonces, como con el trabajo presentado, se demostraron las expensas realizadas al bien, se confirmará la decisión cuestionada en este aspecto. Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Unitaria de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR el numeral quinto de la decisión en el proveído de fecha y procedencia anotadas. En consecuencia, el a-quo, deberá tener en cuenta el avalúo del bien común que fue presentado con la contestación de la demanda, es decir, el que elaboró el perito Germán Peña Ordoñez.
SEGUNDO: CONFIRMAR el numeral segundo de la decisión del proveído cuestionado.
TERCERO: Sin costas adicionales en esta instancia. Devuélvase el expediente al despacho de conocimiento. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Exp. 11001310300320180019902 Magistrada Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 22df2daebac191c378050ef5866bce80cda0ecd9b27f841b27b67a45cd33b9d8 Documento generado en 12/09/2024 11:38:49 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Exp. 11001310300320180019902