TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., once (11) de mayo de dos mil veintiséis (2026). REF: DIVISORIO de LUIS CARLOS NIETO JIMÉNEZ contra CARMÉN NIETO DE DAGER. Exp. 046-2024-00152-01. Procede el Magistrado Sustanciador a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra el auto dictado en audiencia del 5 de febrero de 2026, pronunciado en el Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito de Bogotá, por el cual se decretó la división ad valorem de un predio.
I.- ANTECEDENTES 1.- Se impugna el proveído referido a través del cual la Juez a quo decretó la división ad valorem del inmueble ubicado en la carrera 25 No. 50-48 a 50-58 de Bogotá, acogiendo como valor comercial del predio la suma de $868´087.029, de acuerdo con el dictamen allegado por la demandada. 2.- Inconforme con la referida determinación el apoderado del actor interpuso recurso de apelación, al considerar que debió imprimirse aprobación al peritaje presentado por ese extremo procesal por $1.039´536.960 dado que en ese se combinó la aplicación de los métodos de comparación o de mercado y el de técnica residual o de desarrollo para lograr la mejor valoración del bien inmueble objeto de división, concluyendo que ese era el más apropiado por ser el que arrojó un valor más alto, además de contener una proyección a futuro del predio dirigido a que se realice en este un proyecto inmobiliario atendiendo que en esa UPZ se están materializando esta clase de desarrollos.
Relieva que en el sector no se encuentra ningún lote con contornos idénticos o parecidos al predio, razón por la cual no es acertado Exp. 046-2024-00152-01 2 aplicar el método comparativo, ya que este no es útil, suficiente, ni idóneo, por ello lo procedente es usar el de técnica residual, insistiendo en el potencial desarrollo y vocación proyectada para el fundo, además, critica la actuación de la demandada, quien pese a no tener intención de compra si postula una valía menor a la presentada con la demanda. 3.- El recurso de apelación se concedió en el efecto devolutivo en esa misma audiencia. II.- CONSIDERACIONES 1.- El artículo 406 del Código General del Proceso, respecto a la división material y venta de la cosa común establece que todo comunero puede pedir la división material o la venta del bien adquirido en común y proindiviso, y con ésta última que se distribuya el producto entre los copropietarios.
Esa facultad, a su vez, instrumenta la aplicación de la norma de derecho sustancial que se encuentra consagrada en el artículo 1374 del Código Civil, de acuerdo con la cual ninguno de los “coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse, con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario No puede estipularse indivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto ”. 2.- Descendiendo al caso puesto a consideración de esta magistratura, se advierte que el auto objeto de censura debe confirmarse, por las razones que a continuación se exponen: 2.1.- La Resolución 620 de 2008 establece “[l]os procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” y, en sus consideraciones reza: “Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución…” (negrilla para exaltar).
Bajo esos lineamientos, esa normativa definió 4 métodos para la elaboración de los avalúos: i) de comparación o de mercado; ii) capitalización de rentas o ingresos; iii) costo de reposición y, iv) residual; siendo los aplicados por cada uno de los expertos que presentaron sus pericias los enunciados en los literales i), iii) y iv). 3.- El precepto primero de la Resolución 620 define el método de comparación o de mercado, como: “[l]a técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Exp. 046-2024-00152-01 3 Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” (negrilla del despacho). 3.1.- El artículo tercero define el método de costo de reposición como: “[e]l que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. (…)
PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. (…)” (negrilla y subraya propia). 3.2.- Por su parte, el canon cuarto para el método residual, fija que: “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.” (negrilla y subraya fuera de texto original). 4.- Ahora bien, revisado el expediente se advierte que el perito escogido por el actor realizó una experticia en la que utilizó los métodos residual y de comparación o de mercado; sostuvo en su trabajo pericial que fue necesario hacer uso de estos dos atendiendo las condiciones de ruina de la edificación y la necesidad de su demolición, esa situación va a generar un gasto que debe ser descontado de la valorización, siendo solamente el lote aquel que será objeto de venta.
Para elaborar su dictamen indicó que el mayor y mejor uso para el lote con el método residual sería desarrollar un proyecto Exp. 046-2024-00152-01 4 inmobiliario VIS de altura de 5 pisos y 1 sótano, según el Decreto Distrital N°555 de 2021 de la Secretaría de Planeación, con áreas complementarias de garajes y depósitos, dado que el área general es de 269,10 metros en forma rectangular, con 9 metros de frente y 29.90 metros de fondo.
Analizó proyectos cercanos con apartamentos de 19.32 metros a 60.52 metros para establecer el valor del metro cuadrado estimando el total de ventas del proyecto en $5.400´192.000, de este valor descontó las utilidades y los costos de construcción para ajustar el precio del terreno en un 19.25% llegando a un valor comercial de $1.039´536.960.
Este ejercicio, lo resumió en el siguiente cuadro: 4.1.- Posteriormente aplicó el método comparativo, para ello reunió, clasificó y analizó datos de inmuebles que podrían ser semejantes en su criterio, con áreas de terreno entre los 84.5 mts. y 476 mts. y, destinación de casa, edificio o bodega para determinar el valor del metro cuadrado.
La conclusión de cara a este método la resumió así: 4.2.- Y, para finalizar, al realizar la combinación de los dos métodos aplicados, propuso el valor del metro cuadrado en $3.900.000: Como resultado de toda la operación narrada Exp. 046-2024-00152-01 5 estableció como valor comercial del predio objeto de división $1.049.490.000: 4.3.- En la sustentación de este trabajo pericial se hizo referencia al estado de ruina de la casa edificada sobre el terreno y como consecuencia de esa situación la necesidad de aplicar el método residual en el avalúo, pese a lo “apretado” del terreno, lo anterior comoquiera que encontró edificios de vivienda sobre lotes de 9x30 metros en la zona, llamando la atención en que en la actualidad los apartamentos son de 18, 19, 20 24, 30 m2, indicó que el valor de la demolición equivale al 10% del valor de reposición que para la calenda de la experticia ascendió a $55´500.000 Sostuvo que para el método comparativo relacionó 16 datos, pero, tomó los 6 más altos para la elaboración del dictamen, teniendo en cuenta el valor de referencia que arrojaba catastro en esa manzana catastral por $3´400.000 el metro cuadrado, posteriormente refirió que tomó los 6 datos más homogéneos y desechó los más altos y los más bajos, éstos últimos por ser inferiores del punto de referencia ya enunciado, entre éstos una bodega con espacio para almacenaje en un lote de 300 metros de 10x30 m2 por la cual pedían $1.650´000.000 y una casa avaluada en $1.100´000.000 subdividida en dos unidades de vivienda habitables, en un lote de 221 metros.
Sobre éste ítem, es del caso resaltar que en la sustentación del dictamen se enfatizó y se requirió al perito para que explicara las razones para tomar una bodega como punto de referencia en el método comparativo, dado que la edificación construida sobre aquel y objeto de valía es una casa; al respecto indicó que se incluyeron dos bodegas porque son componentes de terreno más construcción, ya que es muy complicado encontrar un lote de terreno con las mismas dimensiones y en estado de ruina, resalta que aun extrayendo esas dos referencias y dejando los demás datos para la aplicación del método comparativo el valor comercial dado al inmueble no se alejaría tanto del concluido en su trabajo pericial. 5.- Por su parte, la convocada al contestar la demanda se opuso a la pericia presentada por su contendiente postulando otra, en la cual el auxiliar de la justicia hizo uso de los métodos comparativo o de mercado y costo de reposición. 5.1.- Para el método comparativo escogió 6 inmuebles entre los 204 y 392 mts. con valores entre los $950´000.000 a $1.700´000.000 estableciendo el precio del metro cuadrado en $3´215.137,15 Exp. 046-2024-00152-01 6 m/cte, según las siguientes conclusiones: 5.2.- A su vez, para el método de costo de reposición, obtuvo los siguientes resultados: 5.3.- Para concluir que el valor comercial del fundo es $868´086.990, así: 5.4.- En la sustentación del dictamen, este experto refirió que el inmueble amenaza ruina y por ello es más beneficioso y económico la demolición de la construcción que su reparación, aunque este predio continúa siendo “habitable” en su segunda planta, sostuvo que él aplicó el método de mercado para cuantificar el valor de “la tierra” y a ese sumarle el de la edificación por medio del método de costo de reposición, empero el último arrojó un valor de $0.
Resaltó que a pesar de la ubicación del bien inmueble, zona residencial, estrato 3 y no en la zona comercial, por ello el valor del metro cuadrado no puede ser tan elevado y, coincidió con el perito del demandante en indicar que se permiten edificaciones de 5 pisos en esa sector. Explicó las razones por las cuales el inmueble, dado los porcentajes asignados no es susceptible de división y considera que pese a que la venta ella versaría únicamente sobre el lote, empero, no significa que Exp. 046-2024-00152-01 7 debería aplicarse el método residual para el justiprecio del bien, más aún si se trata de una dimensión tan pequeña como la del predio báculo de este proceso, lo anterior porque para él este método debe aplicarse a lotes con más de 1.000 metros cuadrados, además de ser aquel el último a escoger en estos casos. 6.- Teniendo en cuenta que el precepto 2.2.2.3.25. del Decreto 1170 de 20151 permite la aplicación de uno o más métodos al momento de avaluar un bien, ninguna crítica debe hacerse sobre este ítem a los trabajos periciales aportados. 7.- Así las cosas, tenemos que según las consideraciones expuestas en nomencladores anteriores, en principio, el método más apropiado para establecer el valor del lote de terreno es el residual, el cual, como lo aplicó el perito de la parte convocante exige el MMU (máximo y mejor uso).
En este asunto el experto en su saber y entender reflexionó que debía imprimirse también el método comparativo, sin embargo esta célula judicial estima que existen una serie de inconsistencias en ese trabajo y su sustentación que no permiten su acogida, como se pretende con esta censura. Para el método residual se indicó que apartamentos con área privada entre los 19.32 m2 y los 53.27 m2 se encontraban entre los $170´600.000 y $455´700.000, concluyéndose que era posible, pese a lo “apretado” del terreno elaborar un proyecto inmobiliario con 32 apartamentos de 20.14 m2, más garajes y depósitos, para un total en ventas de $5.400´192.000, es decir que cada unidad residencial con garaje y depósito se estimó en un total de $168´756.000 suma que estaría incluso por debajo de aquella consultada para elaborar la experticia -$199´000.000 a $475.000.000-.
Sin embargo, en la sustentación de los trabajos encomendados a los expertos, la expresión del perito del actor cuando sugirió lo “apretado” del terreno, en conjunto con la consideración expuesta por el auxiliar de la justicia de la contraparte en lo tocante al tamaño del terreno y la dificultad de aplicar el método residual en este por lo “pequeño”, generan serias dudas a este despacho sobre la proyección postulada dirigida al ambicioso proyecto de vivienda a desarrollar, pues, se itera, ambos expertos coincidieron en que el lote de terreno objeto de división no es de una cabida suficiente, al menos, para el propósito que se sugiere. 7.1.- Si bien se recolectó la información de 16 predios, el perito fijó su método de comparación en los 6 primeros, de los cuales 4 son casas que oscilan entre los 84,5 y los 240 m2, un edificio de 286 m2 y una bodega de 300 m2, cuando el bien objeto de avalúo es un lote de terreno de 290 1 Aplicación de los Métodos.
Cuando las condiciones del inmueble objeto del avalúo permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine. Exp. 046-2024-00152-01 8 metros cuadrados, con una casa construida sobre éste de dos plantas que amenaza ruina y debe ser demolida (gasto), es decir, que la información obtenida para el edificio y la bodega no debe ser tenida en cuenta al no asemejarse al predio trabado en la litis, muy a pesar de las razones dadas en la sustentación por el autor, no es aceptable para esta oficina judicial que inmuebles que distan bastante de las características de aquel que es base de avalúo sean tomados como “componentes de terreno”, mírese que la misma Resolución 620 de 2008 exige que sean predios semejantes, sin que pueda establecerse similitud alguna con éstos.
Además, nótese que éstos brindaron los valores más altos ($1.800´000.000 y $1.600´000.000, respectivamente) y, evidente es que al excluirlos el rango de precios para determinar el valor del metro cuadrado descendería pues el promedio de los inmuebles (casas) oscila entre los $550´000.000 y $1.200´000.000 incluyendo las casas sobre ellos edificadas. 7.2.- A lo anotado se agrega que en la experticia se aporta toda una proyección de costos, brindando valores a ítems como “levantamiento topográfico” en $3´000.000, “estudio de suelos” en $10.000.000, “diseño estructural” en $72´396.000, como por citar algunos, sin embargo, echa de menos este Tribunal, algún documento, cotización o afines que soporten esos rubros, si bien a lo largo de la sustentación el auxiliar de la justicia sostuvo en repetidas ocasiones que hace parte de su experiencia los servicios que prestó a diferentes empresas donde se elaboraban y presentaban avalúos aplicando el método residual, de la revisión de los anexos que acompañan su trabajo, se observa que se incumplió con los requisitos establecidos en el canon 226 de la Codificación Procesal, por cuanto, además del Registro Abierto de Avaluadores –RAA- no se indicó cuál era su profesión, arte o actividad especial ejercida, ni anexó información como algún título académico o que acreditaran esa experiencia profesional, técnica o artística numeral 3°- y la lista de casos en los que hubiere sido designado o que hubiere participado en los últimos 4 años -numeral 5°-. 7.3- Desde esta perspectiva, refulge, contrario a todas las razones expuestas en el recurso propuesto contra la decisión de la juez de primer grado que las discrepancias encontradas en el trabajo pericial y su sustentación no permiten que sea acogido, pese al valor superior que aquel arrojó en contraposición al que postuló la contraparte demandada.
Ello, porque del análisis realizado sobre la experticia traída por el extremo demandado, en este además de haberse aplicado y explicado el método comparativo de una forma más aterrizada a la realidad del predio objeto de división, en tanto, como ya se dijo en nomencladores anteriores, ese auxiliar de la justicia sí tomo 6 predios más homogéneos y parecidos a aquel objeto de debate, tal y como lo exige la norma, debe decirse Exp. 046-2024-00152-01 9 que en este sí se dio cumplimiento a los requisitos fijados en el ya citado artículo 226 de la ley Adjetiva Procesal, elemento de suma importancia para la incorporación de un dictamen pericial. 8.- Sin que el asunto amerite planteamientos adicionales, se confirmará la decisión, con la correspondiente condena en costas ante la improsperidad de la alzada.
III. DECISIÓN Por lo expuesto, el Magistrado Sustanciador del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR el auto dictado en audiencia del 5 de febrero de 2026, pronunciado en el Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito de esta ciudad por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. 2.- CONDENAR en costas al extremo recurrente. En la liquidación de costas causadas en segunda instancia, inclúyase como Agencias en Derecho la suma de $600.000.oo.
Practíquese su liquidación por el juez de conocimiento conforme lo normado en el artículo 366 del C. G. del P. 3.- DEVUÉLVASE el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO