REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025). Discutido y aprobado en sesión ordinaria del 24 de junio de 2025. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 110013103-045-2023-00438-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia proferida el 13 de noviembre de 2024, por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. La parte actora, a través de apoderado judicial, pidió que se declare la nulidad de las decisiones referidas en los numerales 9 y 10 de la asamblea ordinaria del 14 de junio de 2023, es decir, el nombramiento de la señora Ingrid Alexandra Cerniauskas Díaz como integrante del consejo y el comité de convivencia de la copropiedad convocada.
En consecuencia, solicitó dejar sin valor ni efecto la mencionada designación1. 1 Folio 1, Archivo “002EscritoDemanda.pdf” en “C01 Principal” en “01 Primera Instancia”. 2. Sustento Fáctico. Como apoyo de sus pedimentos, refirió los hechos que se sintetizan a continuación: El Edificio Carrera 3 Este P.H. fue constituido mediante escritura pública No. 230 del 26 de enero de 1990 de la Notaría Treinta y Dos del Círculo de esta ciudad.
A su turno, Refugio de Piedra Auditores S.A.S. adquirió el apartamento 302 de la aludida edificación el 27 de diciembre de 2021. El 14 de junio de 2023, fue convocada una asamblea ordinaria por la presidente del consejo de administración y el representante de la copropiedad. En dicha reunión se adoptaron decisiones sobre la elección de quienes componen el aludido órgano directivo y el comité de convivencia para esa anualidad, quedando conformados por Ingrid Cerniauskas, Elsa Beatriz Rocha, Adriana Ricaurte, Stella y Yesid Baquero.
Refugio de Piedra Auditores S.A.S. objetó la postulación de la primera, argumentando que no era propietaria del apartamento 402. La señora Cerniauskas informó que ese inmueble pertenece a un ente moral del que es socia y manifestó que haría llegar los documentos que comprueban esa calidad. La demandante alega que Cerniauskas no cumple con el requisito de ser copropietaria para elegirla como integrante del consejo o del comité de convivencia, con sustento en el parágrafo del artículo 76 del reglamento de propiedad horizontal que establece: “No podrá ser elegido miembro del consejo de administración quien no sea copropietario del inmueble”2. 3.
Contestación. La copropiedad convocada se opuso a las pretensiones y esgrimió las 2 Folio 4, Archivo “002EscritoDemanda.pdf”, cit. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. defensas que denominó: - “Inexistencia de los Supuestos Fácticos de la Norma Invocada”: Alegó que no se desconoció el parágrafo del artículo 76 del reglamento de propiedad horizontal, según el cual “no podrá ser elegido miembro del Consejo de Administración quien no sea copropietario del inmueble……”, en tanto que Ingrid Alexandra Cerniauskas Díaz es dueña de una cuota parte del apartamento 402, al ser socia de Inversiones CF Turriago y Cía. S en C., titular del dominio de ese inmueble, por lo que el supuesto fáctico que soporta la norma invocada no se cumple en este litigio3. - “Inexistencia del elemento fáctico que configure la ilegitimidad y/o falta de representación legal para participar en la asamblea general de copropietarios”: Sostuvo que Cerniauskas Díaz contaba con el poder y la facultad para actuar en la asamblea, pues adjuntó un mandato otorgado con anterioridad, por el socio gestor de la mencionada compañía, documento conocido por el apoderado de la demandante4. - “La Genérica”: Solicitó declarar todas las excepciones que resulten probadas en el debate procesal, al tenor de lo previsto en el artículo 282 del C.G.P. 4.
Sentencia de primera instancia. El fallador negó las pretensiones de la demanda por falta de legitimación en la causa por activa5. A tal propósito, consideró que el canon 49 de la Ley 675 de 2001, dispone que solo el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados están legitimados para impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios que contravengan las prescripciones legales o el reglamento.
Luego, como Refugio de Piedra Auditores S.A.S. no probó ser titular del dominio del apartamento 302, al omitir aportar el respectivo certificado de tradición y libertad del inmueble, carece de facultad para reclamar la invalidez de los 3 Folio 3, Archivo “023ContestaciónDemanda.pdf”, cit. 4 Folio 4, ibíd. 5 Tiempo 1:35:00, Archivo “027Audiencia13Noviembre2024Art372y373CGP.mpg”, ídem.
Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. mencionados instrumentos. 5. El Recurso de Apelación. Inconforme con la anterior decisión, la demandante impugnó el fallo con apoyo en los reparos concretos que expresó en audiencia, los cuales sustentó ante el Tribunal bajo los siguientes argumentos6: En su demanda, Refugio de Piedra Auditores S.A.S. afirmó haber adquirido el apartamento 302 del Edificio Carrera 3 Este P.H. mediante la Escritura Pública No. 2196 de 2021 de la Notaría Primera de Facatativá. No obstante, la encausada no controvirtió esa aseveración, ni formuló excepciones tendientes a desvirtuarla, como habría sido la de falta de legitimación en la causa por activa.
Agregó que el apoderado de la accionada y el juez de primera instancia aceptaron, durante la audiencia inicial, que la demandante era dueña del mencionado predio para la fecha de suscripción del acta de la asamblea de copropietarios, esto es, el 14 de junio de 2023, como se infiere del siguiente extracto de la audiencia: “[29:04] Abogado de la demandada: ‘De todas maneras, Refugio, la parte demandante, ya no es propietaria del apartamento que está representando en esta acción’. [29:15] Juez: ‘Actualmente’. [29:16] Abogado de la demandada: ‘Actualmente ya no es propietaria, sí, exacto’. [29:18] Juez: ‘Ok.
De alguna manera, apoderado, ¿no se habría como perdido el interés para esta actualidad? No me refiero para ese momento, pero para esa actualidad, ¿no se habría perdido ese interés, dado que ya no es propietario de ese inmueble que registraba como propietario anteriormente, y pues obviamente ya no hacen parte de la copropiedad?’. Es decir, se admitió que la demandante sí era propietaria del predio para la fecha de celebración de la asamblea cuya acta se cuestiona.
Para finalizar, adujo que si la falta de legitimación en la causa por activa 6 Archivo “008SustentaciónApelación.pdf” en “02SegundaInstancia”. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. no hubiera prosperado, sería plausible acceder a las pretensiones de la demanda inicial, debido a que la señora Ingrid Cerniauskas no era dueña del inmueble, requisito necesario para postularse directamente como persona natural7.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del Ad quem está delimitada a los reproches sustentados por la apelante, dejando al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo confutado (artículo 328 del C.G.P.).
En la providencia impugnada, el juez denegó el petitum al encontrar acreditada, la falta de legitimación en la causa por activa de Refugio de Piedra Auditores S.A.S.. Ese presupuesto se entiende como la facultad o titularidad legal de una persona en concreto, para reclamar de otra el derecho controvertido, por ser esta última la llamada a solventarlo, siendo un asunto que debe establecerse de manera inicial al momento de proferir la sentencia. Sobre el particular, consideró la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Honorable Corte Suprema de Justicia, lo siguiente: “(…) La legitimación en la causa es en el demandante la calidad de titular del derecho subjetivo que invoca y en el demandado la calidad de obligado a ejecutar la obligación correlativa.
Y el interés para obrar o interés procesal, no es el interés que se deriva del derecho invocado (interés sustancial), sino que surge de la necesidad de obtener el cumplimiento de la obligación correlativa, o de disipar la incertidumbre sobre la existencia de ese derecho, o de sustituir una situación jurídica por otra ( )” 8. Por ello, como la figura bajo análisis es una cuestión sustancial que atañe a la acción, su ausencia conduce inexorablemente a un fallo adverso a las pretensiones de la demandante9, así lo explicó la mencionada Alta 7 Archivo “008SustentaciónApelación.pdf”, cit. 8 Gaceta Judicial, Tomo CXXXI, 14. 9 Corte Suprema de Justicia, SC de 10 de marzo de 2015, exp. 1993-05281.
Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. Corporación: “[l]a legitimación en la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo”10.
En tal sentido, tiene dicho la doctrina que es: “… la idoneidad de una persona para estar en juicio, inferida de su calidad en la relación sustancial que es materia del proceso. O como enseña Satta, es la titularidad del derecho mismo, de modo que la cualidad en virtud de la cual una pretensión puede y debe ser ejercitada contra una persona en nombre propio, se llama legitimación para obrar; activa para aquel que puede perseguir judicialmente el derecho y pasiva para aquel contra el cual ésta se ha de hacer valer, que también se denomina legitimación para contradecir” 11.
Entonces, por ser un tema que concierne a la pretensión, determinar si aquella recae tanto en el demandante como en el demandado, implica analizar en cada caso las particularidades propias del petitum, las situaciones específicas de cada contienda, sin que sea posible “discriminar ni sistematizar los elementos sustanciales de la acción, entendida como pretensión”12.
Ahora, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, regula de manera taxativa y restrictiva que solo el administrador, el revisor fiscal y los dueños de bienes privados están habilitados para impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios. La jurisprudencia constitucional ha sido enfática en señalar que esta enumeración es restrictiva y no admite interpretaciones extensivas a otros sujetos, como los poseedores o tenedores a cualquier título.
En tal sentido, el Alto Tribunal ha aclarado que, si bien los moradores no son titulares del dominio de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tienen derecho a elevar peticiones y a ser oídos para adoptar las decisiones que puedan afectarlos, esa facultad no se extiende a la posibilidad de impugnar las determinaciones de la asamblea.
Se les reconoce “voz, pero no voto”, lo que les permite influir en las discusiones, 10 Corte Suprema de Justicia, SC 14 Mar. 2002, Rad. 6139. 11 Curso de Derecho Procesal Civil. Hernando Morales Molina. Parte General. Pg. 157. 12 Ibídem. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. pero no les otorga legitimación para instaurar acciones judiciales como la que es objeto de estudio13. La enumeración estricta de los sujetos legitimados en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, revela una clara intención del legislador de restringirla a quienes poseen un interés directo, calificado y legalmente reconocido en la propiedad horizontal, el que deriva de la titularidad del dominio.
Esta limitación busca evitar litigios frívolos o promovidos por personas que si bien, puedan verse afectadas por las decisiones de la asamblea, no comparten las responsabilidades ni los derechos inherentes a la memorada prerrogativa real. La ley busca garantizar que quienes acuden ante la administración de justicia para cuestionar esas determinaciones, detenten un verdadero y cualificado interés en la legalidad de las determinaciones que afectan tanto el patrimonio común como el privado.
Esto consolida la postura de que la prueba de la calidad de propietario no es una mera formalidad, sino el fundamento de la legitimación para este tipo de acciones. Para acreditar la calidad de propietario de un bien inmueble, la jurisprudencia civil colombiana tradicionalmente exigía la aportación de la escritura pública que sirve de título y el certificado de su inscripción ante la autoridad competente.
Estos documentos, en conjunto, constituyen el título y modo que prueban el dominio sobre el terreno. El fundamento legal de esta distinción se encuentra en el artículo 756 del C.C., según el cual es necesario el título, constituido por la escritura pública, conforme al precepto 1857 de la misma obra y el modo, correspondiente a su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Esta última norma establece que “la venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”. Sin embargo, en jurisprudencia reciente, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural del Máximo Tribunal de la Jurisdicción Ordinaria, ha 13 Corte Constitucional, Sentencia C-318 de 2002.
Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01. “alivianado” la carga que pesa sobre la parte que debe demostrar su dominio, coincidiendo con la tesis que desde una década atrás viene sosteniendo el Consejo de Estado, según la cual, la inscripción o el registro del título en la respectiva oficina de instrumentos públicos, constituye prueba suficiente para acreditar el derecho de dominio sobre un bien inmueble; al respecto precisó14: “Por contera, en la actualidad la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo del asentamiento en el registro inmobiliario, también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyendo por sí misma una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo de proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permite identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho”15.
La rigurosidad probatoria exigida para acreditar la propiedad de un inmueble, mediante el certificado de tradición, no es una mera formalidad procesal, su ausencia específica o inexactitud constituye una falla sustancial para avalar la legitimación activa del demandante. El certificado de tradición y libertad es entonces idóneo y suficiente para demostrarla, dado que refleja la historia jurídica del mismo y su titularidad.
Luego, la falta de este documento no puede suplirse por otro, en aquellos actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad. Por ello, es inadmisible la tesis de la impugnante, según la cual el hecho de que no se haya puesto en duda su calidad de dueña del terreno, demuestra de manera irrefutable el dominio. Es más, en la contestación de la demanda, la convocada expresó no constarle el hecho cuarto16, por lo que este supuesto fáctico debió ser acreditado por quien lo alegó, a voces del artículo 167 del estatuto adjetivo.
Tampoco la afirmación de la demandada en audiencia, alusiva a que la promotora de la acción no es actualmente la propietaria, es prueba de que lo fue cuando se celebró la asamblea cuestionada, pues dicha aseveración, lejos de respaldar la legitimación por activa, arroja más dudas sobre el particular. 14 Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera. 13 de mayo de 2014.
Rad.: 76001-23-31-000-1996- 05208-01 (23128). 15 Corte Suprema de Justicia, SC3540-2021 (Rdo. 2012-00-647-01) 16 Folio 1, Archivo “023ContestacionDemanda.pdf” en “C01 Principal” en “01 Primera Instancia”. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01.
En consecuencia, si el aludido instrumento público no fue aportado con la demanda, inviable resulta suplirlo con la mera afirmación de la convocante, por lo que la decisión del juez de primera instancia ningún reproche merece, ya que la condición de dueña de la accionante quedó huérfana de prueba. Bajo ese contexto, mal podía entonces, adentrarse el administrador de justicia en el análisis de fondo sobre la calidad de propietaria de la demandada, cuando la actora no demostró serlo del inmueble que la habría de legitimar para impugnar la decisión de la asamblea.
De manera que la sociedad Refugio de Piedra Auditores S.A.S. carece de legitimación en la causa por activa, conforme lo existe el artículo 49 de la Ley 675 de 2001. De ahí que la providencia cuestionada está llamada a ser confirmada, con la consecuente condena en costas a la parte vencida (numeral 1, artículo 365 del C.G.P.). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 13 de noviembre de 2024, por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante.
Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente Un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente. Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P.. Ref. Proceso verbal de REFUGIO DE PIEDRA AUDITORES S.A.S. contra EDIFICIO CARRERA 3 ESTE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-045-2023-00438-01.
Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3ed72de09130f8398c0d06299bb14116c81427b8d4b7d76a680c27c739e2ec9f Documento generado en 08/07/2025 03:40:31 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Ref.
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