REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Magistrada Sustanciadora: Dra. María Julia Figueredo Vivas Proceso: VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE Demandantes: MARÍA EUGENIA DEL PILAR ACOSTA ARDILA Y FIDEL ANTONIO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ Apoderada: INGRID LORENA BURITICÁ RODRÍGUEZ Demandados: URBALES CONSTRUCTORA S.A.S. Apoderado: JAVIER CAMILO CORPAS VALENCIA Agente Liquidador: CÉSAR ANDRÉS TORRES MORENO Mandatario: ANDRÉS MAURICIO MARÍN GUAQUETA Radicación: 2024-0218/NUR 2020-0150 Sentencia No. 023 Discutido y aprobado en Sala virtual del 31 de julio de dos mil veinticuatro (2024) Tunja, veintiuno (21) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Tema: Resolución de contrato de promesa de compraventa.
Modalidad de preventa. Lote de terreno No. 049 ubicado en la vereda Papayal del Municipio de Moniquirá. Se accede a las pretensiones. Desde el 2018 los demandantes cancelaron el precio, debían entregarles en 2019, no les entregaron, la escritura debía hacerse en el año 2019, no concurrió la demandada. La pasiva entra en proceso de intervención en el año 2022.
La demandada no contestó demanda, pese a que el interventor presentó nulidad por indebida notificación, se accedió, se volvió a notificar, se corrió nuevamente traslado para contestar y guardó silencio. Improcedencia de nulidad de promesa de compraventa, plena identificación del inmueble. ASUNTO POR TRATAR Procede la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Tunja, a resolver el recurso de apelación planteado por la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha 13 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Tunja, en la que se declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa en la modalidad de preventa del lote No. 049 del Proyecto Condominio La Gran Reserva, celebrado el 26 de mayo de 2019, resolución extendida al otro sí No. 01 del Contrato de Compraventa del lote No. 049 del Proyecto Condominio La Gran Reserva.
Se ordenó a Urbales Constructora S.A.S. devolver la suma de $172.001.344 y al pago de la cláusula penal equivalente a $17.250.000, sumas de dinero, que deben devolverse indexadas, condenando en costas a la parte demandada. 1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Con base en los siguientes:
ANTECEDENTES LA DEMANDA: Concurren al ejercicio del derecho de acción los señores MARÍA EUGENIA DEL PILAR ACOSTA ARDILA Y FIDEL ANTONIO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ por intermedio de apoderada, INGRID LORENA BURITICÁ RODRÍGUEZ el día 20 de octubre de 2020 a interponer demanda declarativa verbal de mayor cuantía de resolución de contrato de promesa de compraventa en contra de Urbales Constructora S.A.S. Sustentan la pretensión, en que el día 26 de mayo de 2019, mediante documento privado, los demandantes, en calidad de promitentes compradores y la entidad de demandada como promitente vendedor, celebraron contrato de promesa de compraventa en la modalidad de preventa del lote No. 49 del Proyecto Condominio La Gran Reserva.
Como obligaciones de las partes se establecieron, que el promitente vendedor, se comprometía a transferir el derecho de dominio y posesión que tenía sobre el inmueble Lote de terreno No. 049 ubicado en la vereda Papayal del Municipio de Moniquirá y que se encuentra dentro del lote de mayor extensión proyecto denominado La Gran Reserva de 733.16 mts 2, identificado con el FMI No. 0831635 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Moniquirá, con licencia urbanística de construcción, en modalidad de obra nueva para la Etapa I de la Gran Reserva, emitida por medio de la Resolución No. 573 del 09 de agosto de 2018 por la Oficina Asesora de Planeación Municipal de Moniquirá. Que se pactó como precio del inmueble objeto del contrato la suma de $172.500.000 los cuales cancelaría los promitentes compradores de la siguiente manera: 10 de mayo de 2018 $10.000.000 24 de julio de 2018 $80.000.000 11 de septiembre de 2018 $4.270.000 11 de septiembre de 2018 $25.731.344 12 de diciembre de 2018 $29.000.000 17 de diciembre de 2018 $23.000.000 15 de enero de 2020 $498.656 Precisa, que en el cláusula cuarta de la promesa de compraventa, se estipuló como día para otorgamiento de la escritura pública el 15 de enero de 2020 a las 10:00 a.m. en la Notaría Segunda de Moniquirá – Boyacá, sin embargo, en el parágrafo primero de la cláusula cuarta, se estipuló, que en caso de no de poderse suscribir en esa fecha por razones de caso fortuito o fuerza mayor, o porque no se hubiese 2 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA legalizado la totalidad de la documentación necesarios para el cumplimiento del contrato y que dichas circunstancias no obedecieran a culpa o negligencia del promitente vendedor, la fecha se postergaría hasta el 31 de enero de 2020.
En la cláusula quinta del contrato, se fijó como fecha de la entrega del inmueble el 13 de septiembre de 2019. Indica que sus poderdantes cumplieron a cabalidad con las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa, procediendo a efectuar el pago del precio, en la forma pactada en la promesa, quedando solo un saldo pendiente de $498.656, los cuales serían cancelados a la fecha de otorgamiento de la escritura, no obstante, acudió en la fecha y hora fijada a la Notaría respectiva.
Por su parte, Urbales Constructora S.A.S., no efectuó la entrega material del inmueble el 13 de septiembre de 2019 como se había pactado en la cláusula quinta, no obstante, se pactó otrosí No. 01 mediante el cual pactaron como nueva fecha el 12 de diciembre de 2019, pero en dicha oportunidad, tampoco cumplió con la obligación de entrega. Indica que los demandantes asistieron el 15 de enero de 2020 a las 10:00 a.m. a la Notaría Segunda de Moniquirá, con el fin de elevar la escritura pública del inmueble, llevando consigo, los documentos de identidad y la suma de $498.656, para dar cumplimiento a la cancelación del saldo, como se desprende de la misiva dirigida a la Notaría, con sello de recibido 15 de enero de 2020 a las 10:00 a.m., por lo que se expidió acta de testimonio especial de comparecencia No. 001 del 15 de enero de 2020.
Urbales por su parte, no hizo presencia para adelantar trámites de escrituración y recibir el saldo del dinero pendiente, sin demostrar fuerza mayor o caso fortuito, ni que no se haya legalizado la documentación. Igualmente llegado el 31 de enero de 2020 a las 10:00 a.m., los demandantes comparecieron a la Notaría Segunda de Moniquirá, para perfeccionar el acto de escrituración, llevando consigo los documentos de identidad y $498.656 para dar cumplimiento a la cancelación del saldo, radicando misiva para dejar constancia de su comparecencia y se sentó acta de testimonio especial de comparecencia No. 003 del 31 de enero de 2020, pero Urbales tampoco se hizo presente, sin justificar su inasistencia. Que revisado el folio de matrícula inmobiliaria No. 083-1635 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Moniquirá, el bien no figuraba bajo la titularidad de Urbales, sino de terceras personas, incumpliendo con sus obligaciones.
Precisa que, conforme al parágrafo primero de la cláusula segunda, se pactó que, en caso de no cumplirse con las obligaciones, la constructora procedería a hacer la devolución del dinero consignado por los prometientes compradores. 3 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Que, en el texto de la promesa, se fijó como cláusula penal a quien incumpliese el 10% del valor total del contrato suscrito, por la suma equivalente a $17.250.000.
La demandada, no ha suscrito la escritura pública, no ha efectuado la entrega material del inmueble, ni tampoco ha hecho devolución parcial o total del dinero pagado por los promitentes compradores. Como pretensiones formula las siguientes: DECLARATIVAS PRIMERA: DECLARAR RESUELTO el contrato de promesa de compraventa en la modalidad de preventa del lote No. 49 del proyecto Condominio La Gran Reserva, celebrado el día 26 de mayo de 2019 entre la sociedad Urbales Constructora S.A.S. como promitente vendedor y los señores MARÍA EUGENIA DEL PILAR ACOSTA ARDILA Y FIDEL ANTONIO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ como promitentes compradores, así como el Otrosí No. 01 al contrato de promesa de compraventa del lote No. 039 del proyecto Condominio La Gran Reserva, en razón a que la demandada incumplió todas sus obligaciones y cargas contractuales, especialmente las concernientes a la entrega material y la suscripción de la respectiva escritura.
DE CONDENA SEGUNDA: CONDENAR a la Sociedad Urbales Constructora S.A.S. a la devolución total del precio pagado por los promitentes compradores, contrato de promesa de compraventa en la modalidad de preventa del lote No. 49 del proyecto Condominio La Gran Reserva, celebrado el día 26 de mayo de 2019 entre la sociedad Urbales Constructora S.A.S., equivalente a la suma de CIENTO SETENTA Y DOS MILLONES UN MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($172.001.340).
TERCERO. CONDENAR a la sociedad Urbales Constructora S.A.S. como promitente vendedor y contratantes incumplido a los demandantes, como contratantes cumplidos, la cláusula penal contenida en la estipulación décima cuarta del contrato suscrito que representa el 10% del valor de la venta por el monto de $17.250.000.
CUARTO. CONDENAR a la sociedad Urbales Constructora S.A.S. a que todas las sumas precedentemente señaladas, sean debidamente indexadas y actualizadas a la fecha de pago.
QUINTO. CONDENAR a la sociedad demandada al pago de costas procesales y agencias en derecho. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: El representante legal de la sociedad Urbales Constructora S.A.S., concurre al proceso a poner en conocimiento, que mediante resolución No. 594 de fecha 13 de agosto de 2021, la Alcaldía del Municipio de Moniquirá, ordenó la toma de 4 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA posesión para administrar los negocios, bienes, haberes de la sociedad Urbales Constructora S.A.S. (Archivo 033), dentro del proyecto Reserva San Juan, la cual es objeto de este proceso, en la que se indicó, que en adelante no se podrá iniciar, ni continuar procesos o actuación alguna contra la intervenida – SOCIEDAD URBALES CONSTRUCTORA S.A.S., sin que se notifique al agente especial, so pena de nulidad, aduciendo que, para ejercer sus derechos y hacer efectiva cualquier tipo de garantía, deberán hacerlo dentro del proceso de toma de posesión y de conformidad con las normas que lo rigen.
Mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2021, el Despacho, puso en conocimiento la resolución de toma de posesión para administrar los bienes y haberes de la sociedad demandada, ordenando comunicar de manera inmediata al Agente especial Dr. HERBERT GIOVANNI ÁLVAREZ CRUZ, al correo electrónico: controlempresarial@gmail.com y a la Alcaldía de Moniquirá. Al proceso (Archivo 047), comparece el Agente Especial Dr. HERBERT GIOVANNI ÁLVAREZ CRUZ, a expresar, que el día 21 de septiembre de 2021, se llevó a cabo la diligencia de entrega de la sociedad, encontrándose a esa fecha valorando la información recibida, la viabilidad del proyecto, así como los contratos suscritos por Urbales Constructora S.A.S., para examinar lo que se considere más pertinente y conveniente para todos, aduciendo, que como es un proceso de intervención y realizó requerimientos frente a las medidas cautelares decretadas.
En auto de fecha 03 de febrero de 2022, se efectuó requerimiento por desistimiento tácito a la parte actora, con el fin de que perfeccionara el acto de notificación ordenadas en el auto admisorio, carga que fue atendida por la apoderada actora, como consta en el archivo 054 del expediente digital; no obstante, mediante auto de fecha 31 de marzo de 2022, se le requirió nuevamente para que en los términos del Decreto 806 de 2022, perfeccionara la notificación al correo electrónico controlempresarial@gmail.com, en tanto que era la dirección electrónica que constaba en la resolución No. 594 del 13 de agosto de 2021, en donde el señor HELBERT GIOVANNI ÁLVAREZ CRUZ, recibe notificaciones personales, carga que se cumplió como consta en el archivo 059, pero se hizo nuevo requerimiento mediante auto del 24 de junio de 2024, para que se notificara al Dr. CÉSAR ANDRÉS TORRES MORENO, como nuevo agente especial de la sociedad Urbales Constructora S.A.S., lo que fue atendido en la forma dispuesta en el archivo 064 del expediente, transcurriendo el término de traslado en silencio.
EL DECRETO PROBATORIO: Mediante auto de fecha 21 de julio de 2023 se dispuso el decreto probatorio y se fijó fecha y hora para audiencia del artículo 372 del C.G.P., la cual, con posterioridad fue reprogramada, para el día 30 de agosto de 2023. 5 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA AUDIENCIA ARTÍCULO 372 DEL C.G.P.: Llegada la fecha y hora para llevar a cabo la audiencia prevista en el artículo 372 del C.G.P., el titular del Despacho da cuenta que el Agente Especial de la demandada no compareció, por lo que se concedió el término de 3 días, para justificar su no comparecencia. -INCIDENTE DE NULIDAD: Mediante escrito de fecha 07 de septiembre de 2023, acudió el abogado JAVIER CAMILO CORPAS VALENCIA, a promover incidente de nulidad, la que sustentó en los siguientes argumentos: Refiere que una vez expedida la Resolución 891 del 29 de agosto de 2023, el agente especial liquidador no fue notificado por los demandantes o sus apoderados del auto admisorio de la demanda, por cuanto revisado el aplicativo de consulta de procesos, refiere que se realizó una notificación de fecha 06 de julio de 2022.
Indica, que para la fecha del 06 de julio de 2022, la sociedad no se encontraba en etapa de liquidación, por lo que una vez notificada la resolución No. 891 del 29 de agosto de 2023, era carga de los demandantes notificar el auto admisorio de la demanda personalmente junto con los anexos, al respectivo liquidador, debiendo aportar el escrito introductor junto con los anexos y que revisado por el equipo de 6 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA defensa judicial, no se encuentra, por lo que la Agencia Especial de la intervenida, no conoce lo contenido en la demanda, y por ende la audiencia no es posible practicarla.
Precisa, además, que conforme a la información que reposa en el aplicativo de consulta de procesos, se tiene al señor ALMILKAR JANUARIO ABAUNZA MEJÍA reconocido personalmente como representante legal de la demandada, desconociendo así la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes de la intervenida que fuese decretada mediante resolución 594 de agosto de 2021, removiéndose a dicho representante legal.
Solicitó la nulidad de la totalidad de lo actuado, y se ordenara notificar personalmente a la Agencia Especial en sede de liquidación de la sociedad Urbales S.A.S. -AUTO DECISIÓN DE LA NULIDAD: Mediante providencia de fecha 10 de noviembre de 2023, el Juez encontró de recibo los argumentos expuestos por la parte demandada, aduciendo que efectivamente la demanda fue admitida en contra de la sociedad URBALES CONSTRUCTORA, y posteriormente la sociedad fue intervenida, nombrando agente especial a HELBERT GIOVANNI ÁLVAREZ CRUZ, pues fue el representante legal, quien informó la intervención de la sociedad; luego el agente especial hace intervención para pronunciarse sobre las medidas cautelares, pero no advierte conocer el auto admisorio de la demanda.
Al darse cambio del agente especial, se ordenó la notificación del nuevo, es decir, de César Andrés Torres Moreno, perfeccionándose notificación al correo aegranreserva@gmail.com el 07 de abril de 2022, correo que constaba en la resolución 001 de marzo de 2022. Verificó que en el expediente obraba el certificado de cámara de comercio en el que se indica como dirección electrónica de notificaciones urbales@hotmail.com, con fecha de expedición 28 de septiembre de 2020, el que se mantuvo vigente hasta el 05 de abril de 2021, sin embargo, con la generación de la intervención, no se allegó nuevo certificado de cámara de comercio, motivo por el que se consideró que la notificación efectuada al correo aegranreserva@gmail.com fue efectuada en debida forma.
Sin embargo, con la solicitud de nulidad, se allega el certificado de cámara de comercio, en el que consta el correo aereservadesanjuan@gmail.com,, que se presume, se cambió con el registro de la resolución No. 1012 del 14 de diciembre de 2021, en la que se designó a César Andrés Torres Moreno, aduciendo que le asiste razón a quien plantea la nulidad, pues bien, la notificación fue enviada al correo que consta en la resolución No. 001 de marzo de 2022, debió remitirse a la que consta en el certificado de cámara de comercio. 7 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Declara la nulidad de lo actuado desde el auto admisorio de la demanda y dispone tener por notificado por conducta concluyente al demandado URBALES CONSTRUCTORA S.A.S., corriendo los respectivos términos de contestación. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Notificada la demandada por conducta concluyente conforme se dispuso al resolver el incidente de nulidad, corrido el término de traslado respectivo, se guardó silencio, por lo que se convocó nuevamente a audiencia del artículo 372 del C.G.P. No contestó, careciendo de funcionalidad práctica la petición de nulidad, además de contradecir lo dispuesto en el art. 78 del C.G.P. CONTINUACIÓN DEL TRÁMITE: Instalada la audiencia el día 13 de marzo de 2024, no se adopta medida de saneamiento alguna.
Se abre espacio para la conciliación, no obstante, al no consolidarse acuerdo, la misma se declara fracasada. En el desarrollo de la audiencia, advierte el señor Juez que prescindirá de la práctica probatoria, por cuanto se cumplen los presupuestos normativos para dictar sentencia anticipada. LA SENTENCIA: Declara la resolución de contrato por incumplimiento.
En virtud de las previsiones del artículo 178 del C.G.P., dispone dictar sentencia anticipada, por reunirse los presupuestos para tal fin. Después de hacer una relación de los presupuestos fácticos del proceso y las ritualidades surtidas en el trámite, verifica la presencia de los presupuestos procesales en lo que tiene que ver con demanda en forma, capacidad para ser parte y recaer la competencia para conocer del asunto en ese Despacho Judicial.
Plantea como problema jurídico, si hay lugar o no a declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa del lote No. 049 del proyecto Condominio “La Gran Reserva”, que fuese celebrado el 26 de mayo de 2019, entre las partes del proceso, extendiendo tal resolución al otrosí No. 01 de dicho contrato de conformidad con el artículo 1546 del C.C. por considerarse los demandantes cumplidos y señalar a la parte demandada, como parte incumplida.
Así mismo definir, si hay lugar al reconocimiento de restituciones mutuas en virtud de la resolución, vistas en los dineros dados como parte del precio, cláusula penal y condena en costas. El Despacho fija como tesis, que debe accederse a la solicitud de declarar la resolución del contrato y el otrosí, por reunirse los presupuestos del artículo 1546 8 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA del C.C., al considerarse que la parte demandante es el contratante cumplido y la parte demandada el contratante incumplido.
Refiere que se trata de un contrato de promesa de compraventa. La promesa de contrato debe cumplir con ciertos requisitos, dentro de ellos, que la misma conste por escrito, lo que efectivamente se constata en este caso, obrando tanto el contrato de promesa de compraventa como el otrosí, documentos que no fueron tachados de falsos. Es un contrato que cumple con las exigencias legales, por ende, no es ineficaz, pues involucra un inmueble que está en el comercio, fija un plazo o condición, el cual se encuentra satisfecho, como se evidencia en la cláusula 4 la suscripción de la escritura pública, con fecha, hora y lugar, con la posibilidad de perfeccionarse en otra fecha.
No cabe duda en las condiciones particulares del contrato, a la promesa, solo le falta la suscripción de la escritura pública, para convertirse en un contrato de compraventa del inmueble. Todos los presupuestos se satisfacen, por lo que la promesa es válida, eficaz y que debe surtir efectos entre las partes. En cuanto a las obligaciones del vendedor y el comprador, consiste en concurrir a la celebración del contrato prometido, es decir, que se generan obligaciones de hacer, en la promesa se fija la obligación de concurrir a la Notaría el 15 de enero de 2020 a las 10:00 a.m. en la Notaría Segunda de Moniquirá, con la posibilidad de postergarlo para el 31 de enero de 2020 en la misma Notaría. Al promitente vendedor, se le impuso la obligación de entregar el bien para el 13 de septiembre de 2019, sin embargo, esa fecha fue modificada para el 12 de diciembre de 2019.
Para el comprador, sus obligaciones se reducían al pago del precio y comparecer a la Notaría a suscribir la escritura, en la promesa se fijó el precio, el monto y los plazos en los que se generarían los pagos. Que de conformidad con el artículo 1546 del C.C., en todo contrato va envuelta la condición resolutoria tácita que resulta de la acción que tienen los contratantes de resolver el contrato celebrado, o pedir su ejecución, en ambos casos, con la indemnización de perjuicios, pero quien la alega debe demostrar que cumplió o que se allanó a cumplir y que el otro contratante no haya cumplido con su parte.
Refiere que en virtud del efecto de las obligaciones conforme al artículo 1602 del C.C. en cuanto a que el contrato es ley para las partes; igualmente indica en cuanto a la mora del deudor, que aquel se encuentra en mora cuando no ha cumplido la obligación en los tiempos estipulados y determina el alcance de la indemnización de perjuicios conforme al artículo 1613 del C.C. Indica que, en el caso concreto, hay una relación legal o contractual que ata a las partes, que esa relación legal y contractual es válida y debe surtir efectos jurídicos y que no cabe duda de la validez de la promesa de contrato, que es cierto, que los demandantes sufragaron y entregaron a la parte demandada la cantidad de $172.001.344 y que el saldo de $498.656 no se entregó porque jamás asistió en las dos oportunidades pactadas para suscripción de la escritura.
Del mismo modo, es 9 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA evidente, que la parte demandada es incumplida, porque no entregó el inmueble en ninguna de las fechas planteadas, no suscribió la escritura pública, no perfeccionó la tradición, no ostentó la titularidad de dominio en su favor, no obstante, la figura de la cosa ajena.
Los demandantes, independientemente de que supieran o no que Rubiales tuviera el dominio del inmueble, que no les hubieran hecho entrega del inmueble, acudieron a la Notaría a suscribir la escritura en la fecha y hora fijada y entregar el saldo del precio. Refiere los efectos del artículo 97 del C.G.P. en cuanto a los efectos de la no presentación de la demanda.
Que acudieron los demandantes a la resolución, porque la parte demandante reconoció que la parte demandada no estaba en condiciones, ni estará en las posibilidades de dar cumplimiento al contrato. Ante tal circunstancia, observa que, al decretarse la resolución, habrá de sancionarse a la parte demandada por el incumplimiento, haciéndose acreedora de sanciones previstas, en lo que tiene que ver con las restituciones y la estimación de perjuicios.
En el presenta caso, procede la devolución de dinero recibido por la parte demandada, además de la cláusula penal y la debida indexación o actualización de dineros a la fecha efectiva de su entrega. En cuanto a la cláusula penal, fue pactada desde la suscripción del contrato y que hay lugar a su reconocimiento, como estimación anticipada de los eventuales perjuicios.
Teniendo en cuenta que la parte demandada, no contestó la demanda, y que hay plena prueba del incumplimiento, habiendo sido requerida judicialmente, debe ser condenada al pago de la cláusula penal. La pretensión de la parte demandante, en cuanto a la devolución de dineros, la indemnización de perjuicios y la cláusula penal, resulta razonable, dineros que deben ser actualizados igual que debe ser condenada en costas.
Se accede en su totalidad a las pretensiones de la demanda. La sentencia en la parte resolutiva precisó lo siguiente: 10 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA EL RECURSO: El apoderado de la parte demandada, presenta recurso de reposición y en subsidio de apelación, no obstante, el apoderado recurrente presenta problemas de conectividad.
Reanudada la conectividad, sustenta el recurso, con fundamento en el artículo 1740 del C.C. a que es nulo todo acto o contrato cuando falta algunos de los requisitos que la ley prescribe. El artículo 31 del Decreto 960 de 1970, todos los bienes 11 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA inmuebles que deben ser objeto de enajenación deben estar identificados por los linderos.
La promesa de compraventa no contiene la identificación de los linderos del bien, por faltar un requisito legal de la promesa de compraventa. Niega el recurso de reposición, por improcedente en tanto que lo que se recurre es una sentencia. Procede a conceder el recurso de apelación en el efecto suspensivo, para ante la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Tunja.
LA SUSTENTACIÓN DEL RECURSO: En escrito allegado ante el Juez de primera instancia, insiste en la nulidad de la promesa de compraventa de conformidad con el artículo 1740 del C.C., en tanto que, en dicho documento, no se identificaron plenamente los linderos de conformidad con el artículo 31 del Decreto 960 de 1970. Que el Juez de instancia, no valoró la negativa o renuencia de los demandantes en hacerse parte dentro del proceso liquidatorio al cual fue sometida la sociedad demandada en virtud de la ley 66 de 1968 y normas concordantes por parte del Municipio de Moniquirá, siendo ese el escenario idóneo para el reconocimiento de sus derechos como adquirentes compradores de vivienda de la sociedad pese a que la liquidación de la misma y la convocatoria para que los adquirentes de vivienda concurrieran al mentado proceso liquidatorio para hacer valer sus acreencias, se publicó en diarios de amplia circulación con fecha marzo 25 de 2023 y abril 21 de 2023 y en razón de dichos emplazamientos, la Agencia Especial de sociedades Urbales Constructora S.A.S. expidió la resolución No. 099 de junio de 2023, mediante la cual se reconocieron a los acreedores, sin que los demandantes se presentaran al trámite.
Precisa, que en caso de confirmarse la decisión del A-Quo, dicha providencia debe allegarse al mandatario, para que el pago se efectúe conforme a lo estipulado en el Decreto 2555 de 2010 y el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero en lo correspondiente al pago de acreencias ocurridas por fuera de la resolución. TRASLADO A LA PARTE NO RECURRENTE: En el término de traslado concedido, la parte demandante se opone a la prosperidad del recurso, conforme a los siguientes argumentos: En cuanto al reparo que la promesa de contrato de compraventa se encuentra viciada de nulidad absoluta conforme los reproches del artículo 1740 del C.C., indica que no le asiste razón jurídica al recurrente, en tanto, que lo pretendido con el proceso es la declaratoria de resolución del contrato, cuando exista cumplimiento total o parcial de las partes, y que si lo pretendido por el demandado es que se declare la nulidad del contrato de promesa de compraventa, debió haberlo interpuesto como demanda de reconvención o como excepción en el traslado de la contestación, lo que no sucedió, por cuanto en el término de traslado guardó silencio, por lo que debe aplicarse lo previsto en el artículo 97 del C.G.P. en concordancia con el artículo 250 del C.G.P., haciendo presumir como ciertos los hechos susceptibles de confesión. 12 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA En cuanto a la afirmación, que los demandantes, no se hicieron parte dentro del proceso liquidatorio, afirma que lo dicho, no es cierto, por cuanto cuando el agente especial de la sociedad intervenida convocó a todos los compradores de vivienda y los acreedores del proyecto urbanístico, el día 22 de marzo del año 2022, se aportaron documentos que acreditaban la acreencia y se informó que se adelantaba proceso declarativo de resolución de contrato.
Además, que dicha situación, no fue objeto de debate en primera instancia, por lo que no debe ser abordada en esta. CONSIDERACIONES PRIMERO: Revisado el trámite del proceso, se encuentran cumplidos los presupuestos de demanda en forma, capacidad para ser parte, capacidad para comparecer al proceso, por lo que es del caso proferir decisión de segunda instancia, teniendo en cuenta lo referido en los arts. 280 y 282 del C. G. P. respecto del contenido y congruencia de la sentencia, así como lo previsto en el art. 328 ibidem, para atender los fines contemplados en el art. 11 del C. G. P., en armonía con el art. 2 y 228 de la C. P.
SEGUNDO: El pronunciamiento de segunda instancia se centrará única y exclusivamente, sobre los reparos planteados por el apoderado de la parte demandante, que se ocupan principalmente en atribuir la nulidad absoluta a la promesa de compraventa objeto del proceso y la no comparecencia de los demandantes al proceso de intervención y toma de bienes de la sociedad demandada, aspectos sobre los que profundizará la Sala.
TERCERO. En primer lugar, el apoderado recurrente refiere, que la decisión de primera instancia resulta desacertada al declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, por cuanto, la misma se encuentra viciada de nulidad por no atender las previsiones del artículo 1740 del C.C., en tanto que, en dicho documento, no se identificaron plenamente los linderos del inmueble prometido en venta, de conformidad con el artículo 31 del Decreto 960 de 1970.
Se advierte, que el asunto que nos convoca se trata de un proceso verbal con pretensiones declarativas de resolución de contrato de promesa de compraventa, de conformidad con las previsiones del artículo 1546 del C.C. que versa sobre el contrato de promesa de compraventa en la modalidad de preventa del lote No. 049 del Proyecto Condominio La Gran Reserva, celebrado el 26 de mayo de 2019, resolución extendida al otrosí No. 01 celebrado entre MARÍA EUGENIA DEL PILAR ACOSTA ARDILA Y FIDEL ANTONIO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, en 13 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA calidad de promitentes compradores y URBALES CONSTRUCTORA S.A.S. como promitentes vendedores.
Se tiene que, al proceso, habiéndose notificado por conducta concluyente a la parte demandada, en el término de traslado concedido, la pasiva guardó silencio, y atendiendo las previsiones del artículo 97 del C.G.P. 1, el Juez de instancia, dispuso tener por ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en el escrito de la demanda y se procedió a dictar sentencia anticipada, conforme las previsiones del artículo 278 del C.G.P., al evidenciar, que si bien se encontraban pruebas decretadas de oficio se prescindió de ellas, considerando que las existentes eran suficientes para dirimir el asunto.
No obstante, en el escrito del recurso, la pasiva, invoca como reparo, que la promesa de contrato de compraventa objeto del proceso, se encuentra viciada de nulidad absoluta, por falta de individualización plena del inmueble prometido en venta, en tanto que no fueron relacionados los linderos; al respecto no puede desconocer la Sala, que no resulta razonable, que en primera instancia, habiéndose asegurado la debida notificación, debido proceso y contradicción a la pasiva, la misma haya guardado silencio, y sólo, venga a poner en consideración tal realidad en esta instancia y a través del recurso de alzada, la cual no fue planteada en el escenario dirigido por el Juez de primera instancia. Sin embargo, si se acude al contenido del artículo 282 del C.G.P. se prevé el asunto referente a la resolución de excepciones: “En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda.
Cuando no se proponga oportunamente la excepción de prescripción extintiva, se entenderá renunciada. Si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, debe abstenerse de examinar las restantes. En este caso si el superior considera infundada aquella excepción resolverá sobre las otras, aunque quien la alegó no haya apelado de la sentencia. Cuando se proponga la excepción de nulidad o la de simulación del acto o contrato del cual se pretende derivar la relación debatida en el proceso, el juez se pronunciará expresamente en la sentencia sobre tales figuras, siempre que en el proceso sean parte quienes lo fueron en Artículo 97 del C.G.P. La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptible s de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto. 1 La falta del juramento estimatorio impedirá que sea considerada la respectiva reclamación del demandado, salvo que concrete la estimación juramentada dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del requerimient o que para tal efecto le haga el juez. 14 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA dicho acto o contrato; en caso contrario se limitará a declarar si es o no fundada la excepción.” En el presente caso, aun cuando la parte demandada no hubiese contestado la demanda y no hubiese formulado excepción alguna, en el evento de encontrarse probada la nulidad absoluta debía declararse incluso oficiosamente.
En todo negocio jurídico deben concurrir unos requisitos de existencia y validez, que son la capacidad, el consentimiento libre de vicios, la causa y el objeto lícito, pero atendiendo el contrato que nos convoca al ser un contrato solemne, además de atender dichos presupuestos, implica igualmente verificar los requisitos propios para su validez, por ser la fuente de las obligaciones contractuales en el presente caso.
De conformidad con el artículo 1611 del C.C. subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 en concordancia con el artículo 1500 del C.C., contempla, que el contrato de promesa de compraventa solo será vinculante entre los contratantes cuando la misma observe tales requisitos, los cuales se tornan ad sustantiam actus. En tanto que el contrato de promesa de compraventa es solemne, para que la misma se torne vinculante, debe cumplir con todos los requisitos, en ausencia de por lo menos uno, generará su nulidad absoluta.
Si se recurre al artículo 1741 del C.C.: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato. Para que un contrato de promesa de compraventa cumpla con los requisitos legales, la misma deberá atender con los siguientes presupuestos: i) Que conste por escrito; ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; iii) Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De tal suerte, si dichos elementos no están contenidos en la referida convención, esta no producirá ninguna obligación. En este asunto, dado que la censura planteada por vía de alzada se centra en el último de los cuatro requisitos referenciados, por cuanto se advierte que no se encuentra debidamente individualizado el bien inmueble objeto de promesa de la 15 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA compraventa, en la forma prevista en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, en tanto, que según se afirma no se hizo relación de linderos alguna.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha señalado lo siguiente: “(…) En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que «(…) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse.
Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta6. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta7.
Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 19708 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 20159. Siendo 6 Al respecto, esta Sala ha sostenido que «[e]n esas condiciones, para que el contrato que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)10. (…)”.2 Además, en sentencia SC1964-20223, se reiteró, lo ya precisado por la citada Corporación, en pronunciamiento del CSJ SC, 24 jun. 2005, rad. 1999-01213-01, al precisar, lo siguiente: «[L]a Corte, en torno al entendimiento del artículo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que “como en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna ( ).
En frente de lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro” (CLXXX - 2419 página 226).
Y en providencia posterior señaló: “( ) cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público también deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en ésta, simbolizaría que el perfeccionamiento Sentencia Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
SC313-2023 Radicación N° 68001-31-03-012-2016-00162-01 (Aprobado en sesión de veintinueve de junio de dos mil veintitrés) Bogotá D.C., cinco (05) de octubre de dos mil veintitrés (2023). Francisco Ternera Barrios. 2 3 Radicación n.º 11001-31-03-006-2013-00359-01. diecinueve (19) de julio de dos mil veintidós (2022). M.P. LUIS ALONSO RICO PUERTA 16 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública –como es lo que dice el precepto–, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble ( ).
El alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado. Desde luego, otro podría ser el cariz de la cuestión si legalmente no se exigiera que en el contrato prometido, destinado a la enajenación de un inmueble, éste se especificara por medio de sus linderos porque, en tal hipótesis, por fuera de las solemnidades legales, no habría ninguna otra cosa que interfiriera con la efectuación del contrato ( )” (CLXXXIV - 2423, página 396).
Conclúyese que la especificación o singularización del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo único que debe quedar pendiente es la tradición o la ejecución de las formalidades legales, es porque el contrato prometido está determinado a cabalidad». Y más recientemente, se insistió en que: «( ) precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento ( ).
A manera de aquilatamiento de su doctrina sobre la materia, parece útil memorar que en sentencia del 6 de noviembre de 1968, cuando regía entre nosotros un sistema registral mixto integrado por las normas del Código Civil y la Ley 40 de 1932, reiteró la Corporación, tomando pie en una ya establecida doctrina jurisprudencial suya: “La razón de ser de esta severidad acerca de la determinación del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la obligación de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligación de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebración del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jurídico, sin quedar expuesta q incertidumbres y desvíos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, tenía el autor de la ley que exigir como requisito sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, sólo restase en orden a su perfeccionamiento la tradición de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes”. 17 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA “Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último.
Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido. Por la naturaleza de las cosas, la identidad de los predios depende de su situación y sus linderos, datos éstos cuya expresión precisamente exigen los artículos 2594, 2658 Y 2663 del Código Civil y 15 de la Ley 40 de 1932, para todos los instrumentos notariales y diligencias de registro que versen sobre bienes raíces, preceptiva en que se traduce el sistema de nuestra ley civil en la materia.
Y si en la promesa ha de determinarse el contrato prometido de suerte que en la cabalidad de sus elementos constitutivos pueda pasar a integrar el acto de su perfeccionamiento, no queda así lugar a duda alguna de que en la convención promisoria de compraventa de inmuebles, tienen éstos que ser individualizados de modo identificante, esto es por su situación y linderos” (CSJ SC 6 nov. 1968, G.J. CXXIV, págs. 359 y 260.
Esta providencia se apoya, además, en sentencias de la Corte del 10 de mar. de 1896, XI, 259; 2 de abr. de 1897, XII, 315; 12 de ago. de 1925, XXXI, 305; 24 de may. de 1934, XLI, 136). Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (…)”.
Entonces en aplicación de la citada línea, en concordancia con la revisión del acervo probatorio, obra al expediente virtual el contenido de la promesa de 18 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA contrato de promesa de compraventa reprochada en donde en su contenido se constata lo siguiente, en lo que tiene que ver con el clausulado, del objeto de contrato, ubicación y linderos (Archivo 002 folios 4-5): De la relación del citado contenido, se advierte, que distinto a lo afirmado por el apoderado de la parte demandada, en el escrito de contrato de la promesa de compraventa, sí se atiende lo prescrito por el artículo 31 del Decreto 960 de 19704, al igual que el sustrato del artículo 83 del C.G.P., ya que en cuanto a la ARTICULO 31. <IDENTIFICACIÓN DE INMUEBLES>.
Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal. 44 19 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA identificación de los inmuebles dentro de las demandas, los mismos se especificarán por su ubicación, linderos actuales, nomenclaturas y demás circunstancias que los identifiquen.
No se exigirá transcripción de linderos cuando estos se encuentren contenidos en alguno de los documentos anexos a la demanda. De tal forma que desluce el recurso y el sustento del recurso de la pasiva al pretender que luego de incumplir el contrato, no contestar la demanda, no entregar, ni escriturar el bien, y siendo el vendedor quien realizó la documental que acredita la existencia del contrato de promesa de compraventa, concurra a presentar por vía del recurso, nulidad del contrato, por falta de identificación del bien, cuando es precisamente la parte demandada quien loteó,ofreció, promocionó, y negocio la parcelación y el proyecto.
Amén que en el documento de promesa,como se expresa atrás, se dice que hace parte del lote de mayor extensión, que es el lote 49, que existen unos planos que con claridad determinan la ubicación, área, linderos de dicho lote. No. 049 de otra manera se hubiera establecido un precio. Precio, que en un valor superior al 99% cancelaron los demandantes, reservando un saldo inferior a los quinientos mil pesos ($500.000) para el día de la escritura.
Por lo que, amén que no contestaron demanda, pese a haber tenido dos oportunidades para hacerlo, sin que hayan cuestionado la validez y existencia del negocio, venga por vía del recurso a alegar, lo que no alegó en el trascurso del proceso. Luce desafortunado, hasta de mala fe, y contrario a la lealtad procesal, tal fundamento del recurso.
Lo anterior, sin desconocer, que de encontrar el juez ausentes los elementos de existencia del contrato celebrado, así debió manifestarlo, lo cual no es del caso, pues están presentes los elementos de la existencia del contrato objeto de la pretensión de resolución, por incumplimiento absoluto de la pasiva. Además, cuando intervino dicha persona jurídica, ya se habían dado todos los elementos de incumplimiento, ya estaba en curso el proceso, comunicaron la acreencia al trámite de intervención forzosa, y aún así, no observaron una conducta diligente, ni de vocación de cumplimiento en el trámite del proceso.
Se reitera entonces, que de la revisión del contenido del contrato de promesa de compraventa, respecto al objeto del inmueble, se evidencia documentalmente que además de relacionarse los linderos, se precisa que se trata del lote 049, que hace parte de otro inmueble de mayor extensión denominado “La Gran Reserva” identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 083-1635 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Moniquirá, ubicado en la vereda Papayal del Municipio de Moniquirá, con una extensión de 733.16 mts 2.
Si bien no se precisa folio de matrícula inmobiliaria independiente, se indica que el promitente vendedor se obliga a realizar las gestiones para tal fin. Hacía parte de las gestiones necesarias para realizar la escritura con la cual se trasladaría el derecho de propiedad y se cumpliría el contrato prometido. Era una carga de trámite, de gestión y de individualización a cargo de la pasiva, y mal puede venir a invocar en su favor su propio actuar de torpeza o falta de diligencia, falta de atención y de correspondencia a la voluntad contractual.
No le es lícito pretender obtener ventaja de sus propios actos de incumplimiento. 20 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Valga dejar consignado, que el contrato se suscribió el 20 de mayo del año 2.019, el otrosí se firmó el día 12/12/2019, los demandantes dejaron constancia de su compareciencia a la notaría el 15/01 del 2020.
La demanda la presentaron el 19 de noviembre del 2020; y solo hasta en marzo del 2022, es que se dio el inicio al trámite de intervención, sin que en los tres años anteriores, desde la celebración del contrato hayan hecho gestiones para cumplirle a los promitentes compradores. De la simple lectura y revisión del documento, el dicho del recurrente se queda sin soporte, por cuanto distinto a lo afirmado, se materializa la plena identificación del inmueble prometido en venta, no existió censura alguna, que amerite la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de compraventa objeto del proceso.
De tal manera que se insiste que el predio se halla identificado. Amén de lo expuesto, en el auto de fecha 21 de julio del año 2023, se dejó constancia por el juez de conocimiento que no se decretan pruebas por la parte demandada, por cuanto no contestó demanda. Omitió la parte demandada concurrir al escenario del proceso, la demanda está admitida desde el tres (03) de diciembre del año 2020.
La pasiva tuvo conocimiento, tiene conocimiento de su incumplimiento, sabe que no atendió el contrato. No versó el litigio sobre temas concernientes a la determinación del bien. Resulta contrario a los fines del proceso y de la justicia, que quien sistemáticamente se ha sustraído de acudir al proceso, y quien no honró, no atendió el contrato, no cumplió con las obligaciones, y además se ha beneficiado del precio pagado, venga por vía del recurso de apelación, a traer al litigio un asunto que no discutió en primera instancia referido a la alinderación del bien en el documento de promesa de compraventa que la misma demandada redactó y suscribió. Además de lo expuesto, y no obstante la competencia en segunda instancia, conforme lo previsto en el art. 1740 y 1741 del C.C. como deber oficioso, se encuentra al revisar los aspectos de existencia y validez de los negocios jurídicos, conforme al art. 1501, 1502 del C.C., concurren los elementos de existencia y validez del contrato de promesa de contrato de compraventa respecto del cual se solicita la resolución de contrato de promesa de compraventa, por incumplimiento de este promitente vendedor, que ahora pretende desconocer sus propios actos de contratación y de incumplimiento.
La promesa se ajusta a las exigencias del art. 1611 del C.C., subrogado por la ley 153 de l.887, art.89. Al no actualizarse la nulidad imputada a través de la alzada, no es dable acceder a este reparo formulado, por el contrario, por parte del recurrente se infringen los deberes contenidos en los artículos 1 y 2 del artículo 78 del C.G.P. al pretender enrostrar una falencia al contrato objeto del proceso, cuando de la simple lectura se advierte, que lo aducido no encuentra resorte alguno, pues sí se atienden las previsiones de los artículos 1741 del C..C. y 31 del Decreto 960 de 1970.
Por lo considerado, este reparo no está llamado a prosperar.
CUARTO: El segundo de los reparos, se concreta en que el Juez de instancia, no valoró la negativa o renuncia de los demandantes en hacerse parte del proceso liquidatorio al cual fue sometida la sociedad demandada conforme a la ley 66 del 21 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA de 1968 y demás normas concordantes por parte del Municipio de Moniquirá, siendo ese el escenario idóneo para el reconocimiento de sus derechos como adquirentes compradores de vivienda de la sociedad pese a que la liquidación de la misma y la convocatoria para que los adquirentes de vivienda concurrieran al mentado proceso liquidatorio para hacer valer sus acreencias, se publicó en diarios de amplia circulación con fecha marzo 25 de 2023 y abril 21 de 2023 y en razón de dichos emplazamientos, la Agencia Especial de sociedades Urbales Constructora S.A.S. expidió la resolución No. 099 de junio de 2023, mediante la cual se reconocieron a los acreedores, sin que los demandantes se presentaran al trámite.
Se precisa desde ya, que este segundo reparo tampoco tiene vocación de prosperidad, en tanto que, el Juez de instancia no se pronunció sobre tal circunstancia, porque simplemente la parte demandante no lo reclamó, no lo adujo, insistiéndose que la parte demandada en el término de traslado concedido guardó silencio dándose por no contestada la demanda.
Así las cosas, no puede pretenderse, que por el extremo recurrente se insista en efectuar un uso abusivo del medio de impugnación, para de alguna manera remediar su negligencia y omisión en la gestión de parte generada en el escenario de la primera instancia en la que prefirió mantener una actitud pasiva y silenciosa; tampoco, se avizora norma o disposición legal, que le imponga de manera oficiosa al juzgador pronunciarse al respecto.
En todo caso, se advierte, que la presentación de la demanda que nos convoca (20 de octubre de 2020), antecedió en el tiempo al proceso de intervención de la sociedad, lo que en nada les impedía a los demandantes acudir legítimamente al ejercicio del derecho de acción en ejercicio de pretensiones de resolución de contrato. Infringe nuevamente con su actuar el recurrente, los deberes contenidos en el artículo 78 del C.G.P., por cuanto de manera rotunda niega que los demandantes hubiesen acudido al trámite liquidatorio, cuando en el mismo contenido del expediente virtual por afirmación efectuada por el apoderado de la sociedad demandada URBALES, tal y como consta en el archivo No. 078 folio 4 a través del cual se formula incidente de nulidad, se afirma que los demandantes concurrieron al proceso: Lo que es ratificado en el escrito de traslado de la sustentación del recurso, en donde la parte demandante afirma que efectivamente se hicieron parte, pero que no se les dio solución alguna en ese escenario, resultando contradictorio e impreciso el dicho del recurrente.
(Archivo 014 cuaderno segunda instancia): 22 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Aspecto que concuerda, con la resolución obrante en el archivo 060 del expediente de primera instancia, en donde se convoca a los promitentes compradores y acreedores de los proyectos urbanísticos desarrollados por la Sociedad Urbales, para acreditar condición y examinar cada situación jurídica, decisiones adoptadas en virtud de las atribuciones otorgadas al Agente Especial.
Lo anterior se analiza, de manera casi que enunciativa, en tanto que, como bien lo referencia la parte no recurrente, dichos asuntos no debieron ser reprochados por vía de la apelación y por ende no deben ser objeto del pronunciamiento del recurso de alzada, en tanto que tales reproches, no fueron abordados en primera instancia, lo anterior de conformidad con las previsiones del artículo 328 del C.G.P., más cuando en el presente caso, no existe disposición alguna que imponga el deber a estar Corporación de pronunciarse de manera oficiosa. 23 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA QUINTO. En relación con el tema a que el agente liquidador, designado por Resolución No. 9891 del año 2011, por el señor Alcalde Municipal de Moniquirá, señor CÉSAR ANDRÉS TORRES MORENO, quien concurrió a impugnar la sentencia, y en cuya sustentación del recurso expuso: Estos dos aspectos, son reiterados por El Dr. ANDRÉS MAURICIO MARÍN GUAQUETÁ, actuando en el presente proceso como mandatario de la extinta sociedad URBALES CONSTRUCTORA S.A.S., en segunda instancia. Al respecto ha de concretar la Sala lo siguiente: 1.- Al tema de la intervención y liquidación referida al asunto de la competencia del liquidador, debe señalarse que conforme a la ley 1116 del año 2.006, y al punto del art. 50 y 51 de la ley, ha de señalarse que el asunto de los procesos declarativos no es del resorte del interventor, ni del liquidador.
El juez ordinario del proceso declarativo que es el que va a fallar, no tiene que ver con la ejecución de obligaciones. Tema diferente, es el de la ejecución o viabilidad de ejecución de las sentencias. Este tipo de asuntos declarativos, que técnicamente van a los temas de insolvencia, no tienen la vocación de atraer procesos declarativos.
El liquidador no tiene injerencia en el proceso declarativo. De tal manera que en este caso se les citó, se les puso en conocimiento del proceso, era del resorte del interventor o el liquidador concurrir al proceso donde se les cita, pero el proceso declarativo, continúa su curso, y luego se revisará el tema de la ejecución de la sentencia. El demandante del proceso de resolución informó al trámite de intervención la existencia del proceso, no tenía 24 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA que irse a discutir su derecho frente al trámite de insolvencia. -5 El competente es el juez del declarativo y el proceso continúa, no se traslada al trámite de insolvencia. La resolución generada por el señor Alcalde, no tiene la virtualidad de trasladar competencias del juez ordinario, en la medida, que ni el interventor, ni el liquidador, tiene competencia para asumir el conocimiento de procesos declarativos.
En cuanto al contenido del art. 51 de la ley 1116 del año 2.006, se refiere es a la ejecución de la promesa. El asunto que nos convoca es un proceso declarativo, cuya naturaleza no define el contexto del llamamiento a los procesos ejecutivos. Asunto diferente es que, a partir de un proceso declarativo, se edifique un acreedor, que, en cuanto a la ejecución de la sentencia, deba acudir al trámite de insolvencia, y se sujetara a las reglas propias de los ejecutivos.
Para el caso, no se está definiendo la ejecución de la venta que es a lo que se refiere el art. 51 en cita. En este sentido, dado que los reparos no encuentran soporte, el recurso de alzada se torna infundado, por lo que la sentencia cuestionada se confirmará en su totalidad. COSTAS 5 Art.50. 12 de la ley 1116 del año 2006. 12. La remisión al Juez del concurso de todos los procesos de ejecución que estén siguiéndose contra el deudor, hasta antes de la audiencia de decisión de objeciones, con el objeto de que sean tenidos en cuenta para la calificación y graduación de créditos y derechos de voto.
Con tal fin, el liquidador oficiará a los jueces de conocimiento respectivos. La continuación de los mismos por fuera de la actuación aquí descrita será nula, cuya declaratoria corresponderá al Juez del concurso. Los procesos de ejecución incorporados al proceso de liquidación judicial estarán sujetos a la suerte de este y deberán incorporarse antes del traslado para objeciones a los créditos.
Cuando se remita un proceso de ejecución en el que no se hubiesen decidido en forma definitiva las excepciones de mérito propuestas estas serán consideradas objeciones y tramitadas como tales. y 51 de la ley 1116 del año 2.006.
ARTÍCULO 51. Promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda. Los promitentes compradores de bienes inmuebles destinados a vivienda deberán comparecer al proceso dentro de la oportunidad legal, a solicitar la ejecución de la venta prometida. En tal caso, el juez del concurso ordenará al liquidador el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa consignación a sus órdenes del valor restante del precio si lo hubiere, y de las sanciones contractuales e intereses de mora generados por el no cumplimiento, para lo cual procederá al levantamiento de las medidas cautelares que lo afecten.
La misma providencia dispondrá la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecte el inmueble, así como la entrega material, si la misma no se hubiere producido. Los recursos obtenidos como consecuencia de esta operación deberán destinarse de manera preferente a la atención de los gastos de administración y las obligaciones de la primera clase.
El juez del concurso autorizará el otorgamiento de la escritura pública, si con los bienes restantes queda garantizado el pago de los gastos de administración y de las obligaciones privilegiadas. De no poder cumplirse la obligación prometida, procederá la devolución de las sumas pagas por el promitente comprador siguiendo las reglas de prelación de créditos. 25 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Atendiendo la circunstancia que en este evento se está resolviendo desfavorablemente el recurso de apelación, de conformidad con las previsiones del numeral 1 del artículo 365 del C.G.P. se condenará en costas a la parte recurrente, por resultar vencida.
En razón y mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior de Tunja, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Tunja, en la que se accedió a las pretensiones de la demanda en su totalidad, por lo antes considerado.
SEGUNDO. CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. Las agencias en derecho se fijarán en auto separado.
TERCERO: NOTIFICAR la presente sentencia.
CUARTO: Por secretaría procédase de conformidad y déjense constancias.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS MAGISTRADA BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ MAGISTRADO JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA MAGISTRADO 26 Firmado Por: Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Firma Con Salvamento De Voto Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6e8e9f0dad8937648907c2ea4378b96d3411b02c37865fa681a1807268ded0e5 Documento generado en 21/08/2024 04:34:06 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica