auto — Tribunal Superior de Tunja

REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DE BOYACÁ TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA SALA CIVIL – FAMILIA BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado Sustanciador Proceso: Restitución de Inmueble Arrendado Rad. 1ª Instancia: 15001-31-53-002-2022-00158-00 Rad. 2ª Instancia: 15001-31-53-002-2022-00158-01 Rad. Int.: 2023-0607 DEMANDANTE: MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN DEMANDADO: EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN Tunja, veinticuatro (24) de febrero de dos mil veinticinco (2025).

Discutido y aprobado a través de medios virtuales, en sesión del 19 de febrero de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 2° del artículo 2 Acuerdo PCSJA22-11972.

1. ASUNTO PARA RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia del tres (3) de agosto de dos mil veintitrés (2023) por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD TUNJA, con fundamento en lo siguiente: 2.

HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES LA DEMANDA A través de apoderado judicial la señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, presentó demanda de restitución de inmueble arrendado en contra del señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN bajo la siguiente situación fáctica: Refirió en su escrito de demanda que ella y el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, suscribieron un contrato de anticresis y de arrendamiento respecto del local comercial ubicado en la calle 20 No. 10-39.

Indica que el término pactado en el contrato fue de 81 meses, contados desde el 05 de agosto de 2007 hasta el 05 de mayo de 2014. En el contrato de anticresis se pactó que la arrendadora y deudora anticrética, señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, podría realizar el pago anticipado de la obligación adquirida y sus intereses al arrendatario y acreedor anticrético, señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, persona que, por su parte, se comprometió a entregar la totalidad del inmueble para la fecha de pago o en caso de existir arriendo de su parte, ceder los derechos de los contratos de arrendamiento que con terceras personas se hubiera celebrado.

Los incrementos en los arriendos se pactaron a partir del 05 de agosto de 2009 en un porcentaje de 8%. Desde el 5 de agosto de 2015 hasta el 04 de abril de 2020, el demandado dejó de pagar los incrementos en los cánones de arrendamiento. Luego, para el periodo comprendido entre el 05 de abril de 2020, hasta el 4 de agosto de 2020 el demandado no pagó ningún canon de arrendamiento.

Explicó la demandante que a partir del 05 de agosto de 2021 y hasta el 04 de agosto de 2022 el demandado canceló el valor del arriendo, pero no lo correspondiente a aumentos. La actora sostiene que el demandado incumplió la cláusula tercera del acuerdo que establece: «…Por el tercer año que va desde el 05 de agosto de 2009 hasta el 05 de agosto de 2010, o sea hasta el mes No. 36 según la tabla adjunta y hasta el mes No. 81 (seis años y nueve meses), el arrendatario y acreedor anticrético seguirá entregando mes a mes a su arrendadora y deudora anticrética, la suma de CUATROCIENTOS MIL PESOS ($400.000.oo) y el excedente entre el valor del canon de arrendamiento esta última cantidad de dinero, se abonarán al saldo de capital hasta cubrir la totalidad de la obligación, programada según la tabla adjunta que hace parte integral de este contrato, en el mes número 81 contado desde el 05 de agosto de 2007, esto es, el 05 de mayo de 2014, fecha en la cual culmina la obligación de la ARRENDADORA Y DEUDORA ANTICRÉTICA».

Insistió en que el demandado no realizó pago del arrendamiento por los meses comprendidos desde el 5 de abril de 2020 hasta el 4 de agosto de 2020. 2 Luego, precisó que no obstante lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de anticresis, según la cual el arrendatario – acreedor anticrético- se comprometió a no modificar estructuralmente la edificación, solo a ejecutar las obras necesarias sobre la estructura existente, ya que derribó una pared divisoria, sin consentimiento alguno. En esta dirección, precisó que el acuerdo le autorizó a para realizar divisiones dentro del local arrendado, pero no a demoler las paredes.

Explicó que el demandado no tenía derecho a la renovación del contrato de arriendo, porque el pago total de la deuda se generó el 14 de abril de 2009, faltando más de 3 meses para el cumplimiento de los dos años. Aseveró que «(…) el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEON [sic] debía ceder los contratos o en su defecto se debió devolver el inmueble, ya que en ningún momento la arrendadora accedió a renovarlo o a continuar con dicho contrato, ya que se le cancelo [sic] totalmente la deuda.

Pero en una interpretación acomodada a sus intereses, el arrendatario señaló que el contrato fue renovado, desconociendo la verdadera intención del mismo y sin soporte alguno para tal propósito». Indicó que el arrendatario debía realizar la cesión de los contratos o devolver el inmueble, lo que no ha cumplido, pero este se ha negado a tal restitución, interpretando una supuesta renovación, pero en modo unilateral.

Concluyó que el arrendatario ha incumplido diferentes cláusulas del contrato, entre otras, la tercera, cuarta quinta y sexta. Explicó que en el contrato se pactó una cláusula penal por el simple retardo en el pago y que el 7 de mayo de 2022 se envió una comunicación al demandado, en la que se aclararon los valores de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido desde agosto de 2008 hasta julio de 2015 y desde agosto de 2015 a julio de 2022, resaltando que para los últimos 7 años el demandado empezó a generar pagos con incrementos del IPC, siendo lo correcto el incremento del 8%, como se venían cancelando los últimos 7 años.

Aclaró que se suscribió un contrato de arrendamiento de local comercial en forma minerva, correspondiente al No. LC-4208682, en el cual aparece un incremento anual del IPC, sobre el que se manifestó que este se realizó «(…) única y exclusivamente con el fin de solicitar un crédito bancario, ya que con el contrato Anticrético con el que se contaba, era en su forma y en su contenido muy difícil de entender y se prestaba para confusiones por parte de la Entidad Financiera». 3 Con fundamento en lo anterior, la parte actora pide que se declare que el convocado incumplió el contrato de arrendamiento del 5 de mayo de 2007 y que este no tiene derecho a la renovación del acuerdo.

Asimismo, solicita que se declare la terminación del contrato denominado como de anticresis y de arrendamiento, del 5 de mayo de 2007 y con ello, se ordene la restitución o entrega del referido inmueble por el demandado. Además, reclamó que se ordenara pagar a favor de la demandante los incrementos del valor del canon, dejados de pagar desde el 5 de agosto de 2014 hasta el 4 de agosto de 2022 y lo estipulado por concepto de cláusula penal.

ACTUACIÓN PROCESAL PRIMERA INSTANCIA EL JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE TUNJA, mediante auto del 10 de noviembre de 2022, admitió la demanda de restitución de inmueble arrendado presentada por la señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, en contra del señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, ordenando correr el traslado de esta (Archivo digital: 2023-0607 (202200158) Cuaderno de primera instancia – cuaderno principal – 2022-00158archivo 015 Auto admisorio).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El demandado se opuso a las pretensiones y propuso como excepciones de mérito las que denominó «CARENCIA DE OBJETO DE LA DEMANDA (TERMINACIÓN DEL CONTRATO DEMANDADO)», «COBRO DE LO NO DEBIDO», «TEMERIDAD EN LAS ACTUACIONES REITERADAS POR PARTE DE LA DEMANDANTE Y TRANSGRESIONES A LA BUENA FE CONTRACTUAL». Para respaldar su defensa, indicó que falta a la coherencia la demandante entre lo plasmado y lo solicitado, toda vez que el contrato de anticresis que se adjunta terminó en el año 2014, «(…) quedando vigente un contrato de arrendamiento retroactivo en formato minerva suscrito entre las partes en fecha posterior al contrato de anticresis», por lo que «(…) no existe base o sustento para demandar en la presente referencia, toda vez que se demanda un contrato que ha sido terminado por el cumplimiento de las obligaciones de las partes, por lo que carece de objeto la demanda en razón a la terminación del contrato demandado».

De otro lado, indicó que carece de razón las manifestaciones relativas a la deuda de varios emolumentos, como quiera que el demandado efectuó un pago cumplido de sus obligaciones en las distintas relaciones suscritas entre las partes 4 en litigio, es decir, en el contrato de anticresis y un contrato de arrendamiento en forma minerva, para lo cual pone de presente que allega las tablas que relacionan los valores pagados, con los correspondientes incrementos anuales aprobados y aceptados por el paso del tiempo «(…) entre las partes y que de manera tácita han expresado su conformismo con tales situaciones, aunado a los correspondientes soportes de pago».

Finalmente, expuso que «La demandante ha impetrado en diferentes ocasiones, diversas demandas con ocasión de la restitución del inmueble arrendado al demandado, tanto por el contrato que hoy demanda, es decir, el contrato de Anticresis, celebrado el 05 de mayo de 2007, así como, el contrato de arrendamiento LC4208682 que hoy sigue vigente.

Situación que en ninguno de los casos ha dado frutos para la demandante. Sin embargo, continúa en la presentación de demandas bajo hechos similares [en ocasiones los mismos], sobre el mismo contrato arrendamiento, es decir, sobre el mismo objeto de la demanda». De manera que: «(…) se contempla dicho actuar, como acto contrario a la buena fe, en la medida que mientras recibe los frutos del arrendamiento sin objetar condición alguna, se sirve de estrategias legales y presuntos vacíos contractuales con el interés de que se le restituya un inmueble con el inadecuado sustento del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y hoy demandado.

Afirmación realizada desde la perspectiva de la obligación de celebrar y ejecutar cualquier contrato de buena fe». TRASLADO DE LAS EXCEPCIONES La parte demandada se pronunció sobre las excepciones para manifestar que el contrato minerva LC-4208682, en el que aparece el incremento del IPC, se realizó única y exclusivamente con el fin de solicitar un crédito bancario ya que el contrato de anticresis presentaba confusiones para la entidad financiera.

Además, agregó que «(…) se suscribió un contrato Minerva LC-4005838 que en su parte inferior registra fecha de producción REV.07.2008, con fecha agosto 1 de 2007, con vigencia desde agosto 5 de 2007, con canon de arrendamiento por $2´100.000.oo, fecha de terminación el 31 de julio de 2012, con incremento anual del veinticinco por ciento (25%), en letras y números el cual aporto a este escrito».

En esta dirección, afirmó que el contrato de anticresis y de arrendamiento del local se encuentran vigentes porque el demandado no ha restituido el bien inmueble, como tampoco ha pagado los incrementos convenidos del 8% «(…) sino que ahora pretende darle vigencia a un contrato que se suscribió únicamente para que la demandante obtuviera un crédito y que al quedar repisado o enmendado se reemplazó por otro 5 con incremento del 25% anual, pero en ninguno de los dos contratos Minerva se incluyó la anotación de sustitución o reemplazo del contrato primigenio (anticresis y arrendamiento)».

Luego, explicó que el contrato de anticresis y arrendamiento se realizó con el fin de poder reconstruir el local que en años anteriores había sido consumido en un incendio. Así, explicó acerca del contrato de anticresis lo siguiente: «En esa oportunidad el señor Eusebio Antonio Niño León le propuso que pediría prestado el dinero y así mismo reconstruiría el local basándose en los planos que ya se habían generado y estaban aprobados.

El señor Eusebio Antonio Niño León, opto [sic] por ordenar elaborar el mencionado contrato con el fin de garantizar el dinero que le prestaría a mi representada, mediante el cual, como contraprestación el [sic] recibiría los dineros que por concepto de arriendo se generaran según la explicación anotada en cláusula tercera contractual». Asimismo, informó que «La falta de pago de los valores mensuales con su correspondiente incremento anual convenido del 8%, así como la restitución del inmueble y la cesión de contratos de arrendamiento sobre el mismo, indican de manera inequívoca que el arrendatario ha incumplido reiteradamente y ahora a su conveniencia pretende se le tenga en cuenta el contrato Minerva LC-4208682 en lugar del contrato de anticresis y de arrendamiento o el otro contrato Minerva LC- 4005838 que muestra un incremento anual del 25%, aunque sabe que los mismos se elaboraron para otros fines y por ello no se dejó constancia que alguno de ellos reemplazaba íntegramente al contrato de anticresis y de arrendamiento objeto de esta demanda».

Alegó que con motivo de la contestación, el extremo pasivo allegó un comprobante de pago por $22.500.000, respecto del cual informó que el demandado lo adulteró, por lo que radicó denuncia penal en la Fiscalía General de la Nación. Insistió en que el demandado pretende desconocer que para el periodo de marzo a agosto del 2000, no generó ningún pago de arriendos, «(…) lo cual pudo haber sustentado con recibo de consignación, pero como no los hizo pues obviamente no puede demostrar tal situación y ahora como explica mi poderdante, adulterando el recibo de caja menor del 14/09/2020 que realmente corresponde a un valor de $2´500.000.oo pretende que le sea tenido en cuenta por $22´500.000.oo para asegurar que cumplió con los pagos acordados y continuar en posesión del inmueble y negando el pago de los incrementos del 8% convenidos».

De otro lado, la demandante aportó un escrito de marzo de 2011, mediante el cual le informó al arrendatario «(…) que no se renovará el contrato de arrendamiento, le 6 anexa copia del contrato y le agradece realizar la entrega del inmueble arrendado el día 31 de julio de 2.011» ACTUACIONES DEMANDA POSTERIORES A LA ADMISIÓN DE LA PRUEBAS Fueron decretadas las pruebas solicitadas tanto por el extremo demandante como por la parte demandada.

(Archivo digital: 2023-0607 (2022-00158) Cuaderno de primera instancia – cuaderno principal – 2022-00158- archivos 049 – 049-1 – 050 Video Audiencia y Acta audiencia). INTERROGATORIOS DE PARTE PARTE DEMANDANTE –MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, Informa textualmente lo siguiente: «Yo las obras que le autoricé a mi hermano fue la construcción del primer piso y del segundo piso todo con sus baños, como estaba anteriormente en cuanto a la estructura que limitaba el local y todo que quedara con servicios independientes, o sea que limitara lo que se conocía como mi predio porque hay uno de mayor extensión, si señor juez los estoy observando los recibos, es mía esa firma, si son firmas mías, no señor juez yo no recibí esos $22.500.000 millones como aparece en la parte inferior de esos recibos, el dinero que recibí fue $2.500.000, si señor esa firma que aparece como arrendador es mía, doctor ese contrato de arrendamiento de local comercial que termina en 8682 está para un proceso de anulación, si debe estar en otro juzgado porque yo lo presenté en varias oportunidades para hacerle anulación, si él me generaba consignación del contrato de arrendamiento a la cuenta de Bogotá, sí señor, en algunas oportunidades el me canceló en efectivo, cuando él realizaba los pagos de cánones de forma bancaria no se le expedía recibo, el pago bancario era el soporte que él tenía y yo nunca le expedí recibo de ninguna clase, cuando pagaba en efectivo pues se le hacia el recibo, para que él tuviera su soporte, si señor de marzo a septiembre de 2020, yo llamaba a mi hermano para que me consignara pues porque todos necesitábamos, sí yo creo que me comuniqué una o dos veces no más pero fue para lo mismo que era para que me consignara el dinero, si señor eso era por teléfono, si señor Eusebio me dijo que no le cobrara los meses de pandemia, pero pues yo le dije que no porque él estaba recibieron 35.000.000 millones y a mí me estaba pagando 5.000.000 millones y además que él jamás me había dado alguna retribución, recibía mucho dinero y me estaba pidiendo algo que él jamás se había ganado, entonces le dije que lo lamentaba pero que yo no podía hacer eso, si señor yo lo requerí, señor juez yo lo llamé en varias oportunidades, hablamos le dije que necesitaba que me devolviera mi local o que me cediera los arriendos y él fue muy específico diciendo que nunca, jamás me iba ceder los arriendos, precisamente porque él recibía muchos beneficios y no me podía entregar el local, porque como estaba recibiendo muchos beneficios no podía dejar pasar todo esos dineros que estaba recibiendo y de ahí dije él no me va a devolver ese local y desde ese tiempo es que he 7 manejado todo esos procesos, si señor yo he ido al local, yo he estado pero al igual yo he visto que él ha hecho un montón de cosas que no habían estado plasmadas en el contrato y yo le puse en conocimiento que él había incumplido con las normas, pero definitivamente él dijo que no que hasta que yo no le pagara la plata tenía que aguantarme, o sea él tenía conocimiento de que no estaba haciendo las cosas bien, que no estaba cumpliendo con lo estipulado en el contrato, y yo firmé ese contrato era porque él era mi hermano y he tratado que todo sea bien, pero él no ha sido transparente en cuanto a eso y en cuanto a muchas situaciones, había roto la pared y le dije que lo que él estaba haciendo no estaba autorizado y era precisamente todas las divisiones dentro de mi local, pero no por fuera y ha roto más paredes todavía, él sabe que no lo puede hacer y lo sigue haciendo, yo me enteré que Eusebio mando a demoler el muro estructural y poner la división cinco meses después, pues yo fui una vez que él estaba construyendo pero él no había roto esa pared ni nada, le dije y me dijo que él tenía que hacerlo y que yo no sé cómo iba hacer, el valor que debía pagar por mes era de 5.829.097 de agosto de 2019 hasta el 4 de agosto de 2020, no yo no estuve presente en esa modificación yo estuve antes cuando estaba arreglando la estructura de atrás, o sea quien hizo el plano fue el arquitecto Héctor Cepeda y eso era lo que el señor Eusebio Antonio tenía que construir, yo contraté al arquitecto y Antonio se ofreció hacer la obra que estaba plasmada en los planos, él no podía alterar la parte estructural y sí la alteró, no yo no conozco al maestro sencillamente porque el que estaba encargado de hacer la obra era Antonio y él tendría contratado a sus maestros, en papeles se hizo el contrato pero físicamente que yo fuera a ver como lo tenía, si lo había pintado, si había roto la pared yo no estuve allí, se presentó muchos roses por eso ya le pagué y le dije que por favor me devolviera el local y tampoco y siempre salía con una excusa y cuando vi que no tenía ni cinco intención de entregarme, fue cuando inicié con todos estos procesos, lo que paso fue que en ese proceso de pertenencia yo tenía delimitada mi pared y Antonio tenía dentro de su escritura otra delimitación, cuando una va y mira se ven grabada dos circunferencia en el piso de la pared que rompió y cuando yo le dije Antonio mire es que usted quitó la pared y aquí se ven las dos circunferencia y él en lugar de reconocer que había quitado la pared y que aparte de eso al romper la pared perdía la limitación, porque quedaban dos curvas y dentro de los planos de él decía que una curva y el señor juez en ese momento dijo que la única forma de quitar eso era que pagara una espina (sic) que había entre las dos curvas y para que quedara una sola, si para el proceso de pertenencia tuve que recibir ese dinero para la modificación de los linderos, porque quedaba parado eso ahí pero le dije a él que no podía haber hecho eso porque ahí habían dos curvas, la verdad no sé si después del proceso de pertenencia él haya hecho otra modificación, porque él no permite entrar y el día que entré eso estaba cerrado, con las luces apagadas, no me consta porque no sé qué ha hecho, primero que todo recién le pagué le solicité la devolución del local, el firmó los soporte donde debía entregar el local, después de que agoté todas las formas de hablarle y de lograr de una forma familiar para que no afectara el trato con mi familia, yo le pedí muchas veces el local, definitivamente cuando ya no pude hacer eso le envié una carta en marzo de 2011 solicitándole la devolución del local y ya después de eso empecé todo los procesos para que me hiciera la devolución y nos adhiriéramos a la ley, bueno si existe dos vigencia del contrato una es hasta que se pagara el valor del contrato y el otro era que yo tuviera el valor para pagarlo y que él me lo devolviera inmediatamente y me dice que no 8 que ya me consignó y como me consignó eso se renovó y en ese proceso dijo que mientras me pagaba el arriendo no tenía por qué devolvérmelo, inicialmente si tenía una vigencia de 81 meses pero hay que entender que también había una cláusula que decía que se generaba pago anticipado, entonces si el contrato empezó el 5 de agosto del 2007 y yo hubiera tenido la plata para pagarle el 6 de agosto de 2007, él hubiese tenido que devolvérmelo porque eso se especificó en el contrato y él sabía que yo apenas le pagara el dinero tenía que devolvérmelo.

El contrato LC4208682 se hizo únicamente para poder pedir un crédito en el banco y si se lee el contrato es un contrato muy complicado y ahí dice que le debo esta vida y la otra a don Antonio y que aparte que quien sabe cuándo me lo devuelva, inclusive en el contrato la fecha de inicio del contrato es el 31 de julio de 2011 y la terminación del contrato es el 31 de julio de 2011 o sea que se empezaba y se terminaba el mismo día, hice un proceso de nulidad 2011-086 se radicó el 30 de marzo de 2011 y el 2011-0138 que se radicó el 16 de mayo de 2011 y yo he puesto en conocimiento que esos dos contratos de que se ha hablado tiene validez, no no señor no prosperaron las demandas y se decretó la nulidad, si señor hasta el momento él no ha generado los pagos desde el 5 de abril de 2020 hasta el 4 de agosto de 2020 y todo los incrementos obviamente, o sea no, debe todos los incrementos desde el 2015 hasta la fecha, quiero aclararle señor juez que nosotros ya tenemos una denuncia por alteración en los recibos, porque cuando Antonio me pagó en septiembre con efectivo a mi me pagó dos recibos de 2.500.000 y en el recibo que presentaron ellos, según lo que nosotros miramos el 9 de julio de 2023, aparecía un recibo de 22.500.000 valor que nunca me canceló» PARTE DEMANDADA – EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, indicó «Aunque la cláusula cuarta del contrato yo debía de hacer las obras, debo de aclarar que en ningún momento desde el momento en que empezamos las obras, quien estuvo al frente de las obras fue mi hermana MARTHA a la que ella misma contrató al maestro que estaba ahí JAIME ACEVEDO de tal manera que yo obviamente la financié e iba cada rato a llevar los materiales que se necesitaban y a pagar los dineros que ella me decía que había que pagar pero en ningún momento ella me cedió la obra, tampoco me hizo un contrato de obra o algo así, yo no realice ninguna obra, ella me entregó el local el 5 de agosto de 2007 y en ese mismo momento se sabía que la obra era para ampliar el local que estaba al frente inclusive la testigo que tiene mi hermana la señora CECILIA GUZMÁN fue la que me ayudó a financiar la obra y por lo tanto parte del dinero que yo estaba aportando era de ella, ella era quien me estaba prestando el dinero y desde agosto de 2007 ahí mismo le entregue el local construido a doña CECILIA y todo el tiempo ha habido negocios, mi hermana puede ir a cualquier tiempo a revisarlo, su señoría nunca hubo ningún contrato de obra, por lo tanto ella nunca me entregó el local, la obra para construirla, si doctor yo si le solicite a mi hermana que para la época de pandemia no me cobraba o me rebajaba y ella me dijo que no y entonces le dije que de los dineros que le había pagado demás en un principio y ella dijo que no, que de malas y entonces convinimos por fin en que todo le pagaba en septiembre como también respondí en el interrogatorio de la demanda pasada, esto lo corroboró en el Tribunal en el cual me dieron un fallo positivo, no su señoría yo no mandé a tumbar la pared o muro que separaba un local mío con el de mi hermana y recalco la pregunta, cuando me entregó mi hermana el 5 de agosto de 9 2007 la pared ya no estaba y desde ese momento, si su señoría yo le pague en septiembre de 2020 esos meses, su señoría mi hermana vino a la casa y le entregué los primeros 22.500.000 eso fue el 14 y el 16 volvió otra vez le complete los 25.000.000 millones con 2.5000.000 más y para quedar a paz y salvo le complete con otra consignación otra transferencia de tal manera que en septiembre quedé a paz y salvo por todo los dinero de la pandemia y le pagué también ese mismo septiembre, si su señoría yo le consignaba los valores de los arriendo a una cuenta de ella y cuando teníamos buena amistad y cordialidad mi hermana iba a la ferretería y allá le pagaba la señora MARLÉN DE TRIANA en efectivo, en el contrato anticresis tenía una vigencia de 81 meses iniciado el 5 de agosto de 2007 al 5 de mayo de 2014 y del 5 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2021.

Si pactamos que si MARTHA me entregaba la totalidad del dinero yo entregaba el inmueble o la cesión del contrato con terceras personas, solo que ella nunca pidió que le entregara el inmueble en la forma que lo pide la ley por una parte, es falso que se haya pactado el incremento en un 8% en ninguna parte dice que debo pagar el incremento con el 8%, ya hay contratos firmados que dicen que lo escrito está por encima de cualquier palabra verbal, el contrato que dice que se haría un incremento del 25% anual lo desconozco, además de eso coloqué una denuncia en la fiscalía porque no reconozco la firma, como si fuera poco no sé qué tiene que ver este contrato con esta demanda o con cualquier otra, si ustedes mismos están reconociendo que no vale no veo la razón para qué señalarlo, pues pienso que lo único es confundir al despacho no tiene relevancia con esta demanda, esa pregunta del contrato LC4208682 que tiene fecha el mismo día que vence debe hacérsela a su demandada o representada, porque ese contrato lo realizó ella y yo lo firmé de buena fe y fue solamente para acordar el incremento, le concluyo en el contrato anticresis nunca se anotó el incremento, queriendo decir que si nunca se anotó el incremento como es un contrato de voluntades pues obviamente no lo habría, teniendo en cuenta esto mi hermana me pidió que le firmara el incremento y acordamos el del IPC y por eso el contrato LC4208682 es un contrato accesorio al del anticresis, respecto al de anticresis debo aclarar que es en lo único que estamos de acuerdo mi hermana y yo, para esa fecha teníamos una demanda y lo que dijeron en ese momento estaba por fuera de término y así lo dejó sentado el tribunal en ese momento, para el periodo 2007 y 2008 lo que se percibía era para pagar los intereses y para el periodo anualizado del 2008 en adelante se ha venido estableciendo de $2.500.000 para los cuales solo se cancelaban 400.000 mil pesos, mi hermana me pagó 68.000.000 millones quedando un saldo de 7.000.000 millones y luego cinco millones algo no recuerdo bien, quedando la suma que aparece en la demanda, yo delegué la función de pagar los arriendos a la señora MARLÉN DE TRIANA, para ese momento en agosto de 2009 cuando había que implementarse el primer IPC, para el periodo primeramente anterior estuvo en el 7.67 % mi hermana Martha le llevó ese contrato para ser ese incremento, hasta cuando yo revisé las cuentas en agosto de 2015 me di cuenta que había un error, el cual llamamos a mi hermana y ella aceptó el error pero pidió el favor que no le descontáramos todavía porque estaba pagando un crédito, meses después volví a requerirla y me dijo que no porque yo estaba recibiendo más y me amenazaba que si yo le pagaba me quitaba el local, el contrato LC4208682 lo realizó mi hermana y ella no me entregó copia quiero decirlo, no su señoría ese incremento fue un error incitada por mi hermana al momento de hacer la cuenta con la señora Marlén de Triana, 10 resulta que en la fotocopia que ella dejó para mostrar el incremento no era muy legible y es esa que están comentando, si se dan cuenta no es legible de cuanto es el incremento e hizo inducir en error a MARLÉN de que ese era el incremento para siempre y no se dio cuenta que el IPC se fija respecto del año anterior y se pagó desde el 2015 hasta la fecha y ella en ningún momento me ha pasado una nota diciéndome mire ANTONIO se equivocaron con el incremento, ya llevamos 8 años y en ningún momento me había dicho de que era el 8%, hasta ahorita que está buscando muchas maneras, desde el principio en el contrato anticresis me da esa facultad de subarrendar ya podemos decir que son vicios desde un principio, además de eso ella desde un principio y era el fin principal y yo podía pagar a los arriendo y ahora me viene a decir a que no puedo subarrendar y ahora en el contrato minerva lo diga, mi hermana me ha demandado con ese contrato y con el otro, mi hermana los ha pasado con nulidad y nunca le ha prosperado esos contratos con esas nulidades o sino ya me hubiese sacado del local».

PRUEBAS TESTIMONIALES PARTE DEMANDADA MARLÉN TRIANA MORANTE, señaló dentro de su declaración que «No señor no tengo parentesco con la familia Niño León, trabajo en la ferretería que en algún tiempo fue de don ANTONIO NIÑO, sé que esos locales es una herencia que les dejaron a los dos, se del contrato que la señora MARTHA hizo con el señor EUSEBIO, sé que ellos pactaron esos negocios yo era la encargada de pagar esos arriendos, si organizar el pago mensual de esos arriendos, eso fue hasta el 2018 cuando cambió de dueño la ferretería, los arriendos yo nunca salgo de la ferretería porque yo trabajo ahí de 7 a 12:30 y de 2 a 6:30, unas veces los pagué persona a persona otra veces por transferencia y cuando se hacía por consignación, yo alistaba el dinero y enviaba a otra persona al Banco a cancelar esos dineros, pues físicamente yo recuerdo que arriba funcionaba una discoteca cuando yo tenía mis 18 y eran donde uno iba a tomar tintico, pero en ese momento no sabía de quien ese negocio y en la parte de abajo funcionaba un negocio de maquinitas, sé que la parte de atrás es el de ella y el de delante de él pero de linderos no conozco, no se la distribución exacta de ese local, la verdad no sé qué arreglos o mejoras, sé que él tiene posesión desde que trabajaba con él, sé que él es el que arrienda ahí pero no más, no señor ella no me hacía reclamos porque faltará dinero sobre los cánones de arrendamientos, no ella nunca me dijo a mí que estuviera pagando menos, si señor ella me mostró ese contrato eso fue para un incremento del arriendo porque llevaban unos años que se pagaba y no se subía el arriendo pues dijeron que tenían que subir el arriendo, creo que fue en el año 2009 que se realizó esa modificación. Lo que trataba con la señora MARTHA sobre los puntos atinentes al contrato, era cuando me iba a cobrar o cuando me llamaba para recordarme las fechas, para que no me fuera demorar porque ella tenía una obligación bancaria entonces para que ella no fuera quedar mal, se le pagó ese 8% pues porque pues yo pensaba que ese valor del IPC era un valor fijo como el iva, entonces yo pensaba que era así hasta que don ANTONIO se dio cuenta y se espelucó, eso fue hasta el 2015 cuando ya se generaba el siguiente incremento, él la llamo diciéndole que se le estaba pagando de más y ella dijo que le 11 descontaran esos después, porque tenía unas obligaciones bancarias y hasta ahí yo conozco, no señor yo no conozco de esos contratos, yo el que vi y que ella me entregó fue para el aumento del IPC, pues yo no sé, ahí quedó y yo los archive con los papeles de él, yo laboré hasta el 2018».

JULIO ALBERTO CALLEJAS GUTIÉRREZ– explicó que su relación con el demandado «(…) fue netamente laboral, preste mi servicio de electricista, lo mío fue realmente reconstruir la parte de electricidad, ya que el motivo fue un incendio que fue provocado o que hubo dentro de los locales y eso averió la zona del material de construcción como la parte de electricidad, entonces lo mío fue hacer la adecuación de toda la parte de electricidad del primer piso y del segundo piso, eso fue en el año 2007, si el local queda en la calle 20 hay dos entrada una por la parte de atrás que fue por donde sucedió el incendio, la parte derecha que era la entrada principal primer piso, segundo piso y ya subía uno a una azotea del tercer piso, no tengo conocimiento si hizo otras adecuaciones lo mío fue únicamente de la parte eléctrica, ya lo de la parte de construcción lo hacia el maestro JAIME con tres muchachos ahí, la señora MARTHA si iba constantemente a ver cómo iban las reparaciones, bueno don ANTONIO si iba muy esporádicamente, él era a llevarme el material que yo le solicitaba y obviamente de hacerme los pagos, no tengo conocimiento si doña MARTHA objetaba esa remodelación, pues ella iba supervisaba los trabajos, a ver cómo iban las reparaciones tanto de allá los maestros de construcción y lo mío de electricidad en lo mío si no me preguntaba pero si iba a ver cómo iban los trabajos de obra, no para nada ella nunca se opuso a mi trabajo, bueno cuando yo llegué ya estaba el maestro JAIME creo que el apellido es ACEVEDO, y él ya estaba con tres muchacho más y ya estaban laborando, pero en si no tengo conocimiento de quien los contrato, lo mío si fue don ANTONIO porque él a mí me distingue en mi campo profesional desde cuando existía una taberna un bar ahí que yo hacía las adecuaciones ahí, mi trabajo diario fueron prácticamente 15 días pero iba esporádicamente porque faltaban cierto detallitos, entonces no tengo conocimiento, en ese tiempo estaba prácticamente un contador para ambos locales y yo hice las derivaciones se instaló la caja principal y como lo informé en un juzgado que me citaron, yo fui la persona que hizo las derivaciones, se instalaron los cuatros contadores uno para el de lado izquierdo, otro para el lado derecho, el primer piso y el segundo piso y parte del tercero, en el local de la entrada de la señora Martha».

CARLOS FERNANDO CUERVO MORA, señaló dentro de su declaración que «Conozco de este proceso por mi labor que fui a hacer un insolux y unos techos comerciales, eso fue en el centro, eso fue en el año 2007 eso fue como en julio, me contrato don JAIME el maestro que estaba haciendo el arreglo de los locales, para hacer un insolux en el segundo piso y arreglar el techo de esos locales que se había dañado por un incendio, conocí a don ANTONIO a doña MARTHA no la conocí en el momento y a don ANTONIO lo conocía porque mi taller queda cerca a la ferretería que él tenía, existía un pasillo para entrar al local en el primer piso y había otro local a mano derecha y la entrada del segundo piso, don JAIME era el único que estaba encargado de obra y él era el que le estaba haciendo arreglos a esos locales, si como yo en ese momento estaba haciendo el insolus para el segundo piso, que 12 había un muro fisurado por un incendio entonces que lo iban a tumbar lo estaba tumbando, porque yo tenía que trabajar en esa parte para hacer el insolus, no señor no conozco de si tenían algún negocio ellos, porque a mí me contrató fue don JAIME entonces yo desconocía de esa situación, que yo me haya dado cuenta de que ella haya objetado el rompimiento del muro no, pues yo estuve trabajando en el 2007, no me consta si ella le reclamó por la demolición de esa pared, no señor ningún reclamo hizo ella por el trabajo que estaba haciendo, yo estuve unos 15 días o 20 días».

PARTE DEMANDANTE CESAR JULIÁN PÉREZ RAMÍREZ – señaló «No señor no tengo parentesco con los hermanos NIÑO LEÓN, pues digamos que soy arquitecto de ambos, yo en el momento lo que se del inmueble es que existe una pertenencia de parte de don ANTONIO para poder hacer una propiedad horizontal y un reconocimiento del inmueble de la parte que pues le correspondía a él y de doña MARTHA NIÑO que tiene su inmueble que tiene su acceso por la calle 20 y hacia el interior aproximadamente de la mitad del inmueble hacia atrás y de ahí hacia arriba ella es la propietaria, pues no se de los convenios, sé que entre ellos digamos tienen negocios de arrendamientos pero pues no se mas, pues si yo si obras de un primer piso un casino que estaba en remodelación, este año hicimos un estudio de suelos y los arrendatarios creo que estaban haciendo las adecuaciones, pues yo conozco esos inmuebles desde hace mucho tiempo, cuando funcionaba un bar que se llama metropolitano, sé que en el local del primer piso hay un cambio enchape y una división que es la propiedad de doña MARTHA y de don ANTONIO y había un muro divisorio curvo que dividía los dos inmuebles pero la última vez que entre a tomar el estudio de suelo con el equipo geológico, vi la división en piso pero ya no vi el muro y eso es lo que me consta, ya para el 2006 y 2007 no me consta nada, el estudio de suelo eso fue en marzo de 2023, si señor fui contratado para un levantamiento arquitectónico de acuerdo a unos documentos de una pertenencia que me dio don ANTONIO y nos planos de construcción y licencia de construcción donde están firmando doña MARTHA y don ANTONIO, ellos dos son los que firman la licencia de construcción y es del 2 de noviembre de 2007 y la Resolución es del 2 de julio de 2007».

El apoderado judicial solicitó suspensión de la diligencia para que se recepcionaran con posterioridad, los testimonios de los señores HÉCTOR CEPEDA ARIAS y CECILIA GUZMÁN DE PARRA, por cuanto los mismos no podían efectuar la declaración, petición que fue negada por el despacho. LA SENTENCIA APELADA Profirió sentencia el 3 de agosto de 2023, resolviendo: «PRIMERO. - Ordenar al demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, allegue en forma física a la secretaría de este Juzgado los originales de los dos 13 (2) recibos de $25’5000.000.oo y $2’500.000.oo, para que sean objeto de dictamen pericial en el término máximo de cinco (5) días siguientes a la fecha de la presente audiencia. Una vez se alleguen envíense al Instituto Nacional de Medicina Legal para que determine si en el primer documento antes relacionado se halla adulterado o se le agregó algún número o leyenda según lo dice la demandante MARTHA CECILIA NIÑO LEON.

SEGUNDO. - Declarar no probadas las excepciones propuestas por el apoderado judicial del demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEON denominadas “CARENCIA DE OBJETO DE LA DEMANDA (TERMINACIÓN DEL CONTRATO DEMANDADO)”, “COBRO DE LO NO DEBIDO” y “TEMERIDAD EN LAS ACTUACIONES REITERADAS POR PARTE DE LA DEMANDANTE Y TRANSGRESION A LA BUENA FE CONTRACTUAL”.

TERCERO. - Declarar la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 05 de mayo de 2007 entre la demandante en calidad de arrendadora y el demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEON, en calidad de arrendatario sobre el inmueble ubicado en la Calle 20 N° 10-29 de Tunja, por mora en el pago del canon de arrendamiento y por el incumplimiento de las obligaciones contenidas en las cláusulas CUARTA y DECIMA del mencionado contrato.

CUARTO. - En consecuencia, se ordena al demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEON restituir a la demandante MARTHA CECILIA NIÑO LEON, dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, el inmueble antes mencionado y alinderado como aparece en la demanda». En caso de que el demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN no entregue el inmueble antes referido en el plazo señalado en el numeral anterior, ordénese la práctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado.

Para el efecto de comisiona al señor Juez Civil Municipal de Tunja-Boyacá-Reparto-». Dentro de los argumentos de su providencia, alude que «Este despacho judicial en proceso anterior ante las mismas partes sobre cuál de los contratos era válido, dijo lo siguiente y debemos tener en cuenta que nos vamos a referir a lo que sucedió en ese proceso, en razón de que el apoderado de la parte demandante, solicitó como prueba la prueba trasladada de ese proceso, para que hiciera parte de este proceso, entonces se dijo en esa ocasión “no resulta lógico que un contrato que se firme el 5 de mayo de 2007 y a los tres meses escaso 1 de agosto de ese mismo año, se celebre otro contrato, esta vez en forma preimpresa siendo las mismas partes y el mismo objeto, no se dejó constancia en el segundo documento que se dejaba sin vigencia o efecto alguno el contrato firmado en el mes de mayo del aquel año, el contrato que en forma preimpresa allegó la apoderado judicial del demandado, se encuentra con unas agregaciones que 14 no se encuentra con el documento allegado por el apoderado de la demandante, en el traído por la apoderada del señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, tiene un numero celular y la cifra de 5.000.000 millones en número y cierro comilla y en el reglón catorce correspondiente “nombre e identificación” además de lo anterior, observa el despacho que no es lógico que si la demandante y el demandado convinieron en el reajuste del precio del canon anual unido al IPC, hubiera el arrendatario consignado mucho más del mismo y lo hubiera hecho durante tanto tiempo, concretamente desde el mes de mayo de 2014 sin ningún reparo o reclamación y hubiere esperado más de 7 años para pedir que el excedente que venía cancelando se abonara a mensualidades y año futuros, indicio que mirados en conjunto permiten al despacho concluir que, efectivamente, ninguna de las partes suscribió el segundo contrato en forma seria, sino por otros motivos reales en cuanto al precio del arrendamiento como lo afirma el apoderado judicial de la demandante, además, el apoderado de la demandante trae copia del contrato de arrendamiento de la forma preimpresa minerva No. LC - 4208682 en el cual se estableció un incremento del 25% anual al canon mensual, lo que también considera este juzgador desproporcionado e irracional, entonces el 1 de agosto de 2007 no se firmó un contrato sino dos, totalmente disimiles en cuanto al valor del reajuste del precio de arrendamiento lo que permite deslucir la falta de seriedad de los mismos, en conclusión se trata de un solo contrato verdadero y válido y es el de fecha 5 de mayo de 2007” cierro comilla hasta acá lo que se dijo en ese proceso.

En esta ocasión, este funcionario se ratifica en lo entonces afirmado y en lo considerado por el apoderado actor cuando afirma “en el contrato LC4208682 aparecen dos valores de canon mensual de arrendamiento así, en la parte superior a continuación de un numero celular se incorpora $5.000.000 millones en número y debajo de esa cifra otra cifra, $2.100.000 en números, en fecha de iniciación del contrato se puede leer 31 de julio de 2011, en letra y a continuación 2007 en números” definido entonces cierro comilla.

Definido lo anterior, se entra analizar la causal invocada por la arrendadora para pedir la terminación del contrato, cual es el incumplimiento de la cláusula cuarta, la cual reza “la arrendadora hace entrega del local comercial a su arrendatario y este se obliga a realizar todas las reparaciones necesarias que el mismo requiere, según el contrato de obra adjunto que hace parte integral de este documento y en desarrollo de la citada obra el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, no podrá modificar estructuralmente la edificación esto es que solo está autorizado en sentido estricto a ejecutar las obras necesarias sobre la estructura existente».

Añadió que el parágrafo segundo de dicha cláusula se dijo que el arrendatario «no podrá realizar ningún tipo de mejora allí, mejora útil y necesaria ni voluptuaria sobre el inmueble, sin contar previamente con la autorización expresa y escrita de la arrendadora…». También indicó que la cláusula decima se estableció «son causales de terminación del contrato la previstas en la ley (528 del estatuto mercantil) y además las relacionadas con el incumplimiento de las cláusulas aquí pactadas». 15 Señaló el a quo que la testigo MARLÉN TRIANA MORANTE, si bien indicó que pagaba los arriendos del local comercial, nada dijo del pago de los meses que son objeto de debate.

Adicional a ello, refirió que los demás testigos tampoco dan cuenta del pago de esos cánones, ni de la demás circunstancias de las otras cláusulas que habían pactado los hermanos NIÑO LEÓN; de ahí que como habían pactado que las remodelaciones y arreglos tenían que ser autorizados en forma expresa y por escrito por parte de la arrendadora y no habiendo esa autorización escrita ni expresa, concluyó que el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO no cumplió con la obligación de mantener la integridad del inmueble arrendado y no hacer obras, que modificara la estructura física del local que se le arrendaba.

En consecuencia, consideró el despacho que el señor EUSEBIO ANTONIO incumplió con sus obligaciones y por tanto procede la terminación del contrato. Señaló que está probada la existencia del contrato a que se refiere la demanda, lo mismo que el incumplimiento de la prestación a cargo del demandado, esto es la de no hacer modificaciones sin la autorización expresa y escrita de su hermana Martha Cecilia.

Manifestó que entraría a estudiar la otra causal invocada referente a no haberle cedido los contratos de arrendamientos, para lo cual señaló «Al respecto en la cláusula sexta se pactó que la arrendadora y deudora anticrética, podía realizar pagos anticipados por la obligación faltante y sus intereses al arrendatario y acreedor anticrético o sea a EUSEBIO y quien se comprometió a entregar la totalidad del inmueble, para la fecha del pago o ceder los derechos de los contratos de arrendamientos que con terceras personas hubiera celebrado.

Entonces no hay discusión que la anticresis se terminó, según la demandante MARTHA CECILIA en el año 2009 y según el demandado en abril de 2011, de acuerdo al hecho tercero de la demanda, aceptado parcialmente al ser contestado el hecho décimo noveno, es decir en estos momentos para lo que interesa en este proceso, pues la anticresis no está vigente.

Se concluye que el contratante hoy demandado, se apartó de los términos convenidos porque no le hizo ni la entrega del local a su hermana MARTHA CECILIA, ni tampoco le cedió los contratos de arrendamientos que EUSEBIO ANTONIO había suscrito con terceras personas». Señaló «que no se puede acoger la posición del demandado, al decir que hay carencia de objeto de la demanda, porque ya no existe el contrato de anticresis y el contrato inicial de arrendamiento de 2007 también terminó, pues se sustituyó por el documento preimpreso forma minerva LC4208682, de ahí que fuere como fuere, así se concluyera que el documento o contrato vigente es el de forma preimpresa forma minerva LC4208682 u otro, lo cierto es que el arrendador debía pagar los cánones en el término estipulado, es decir mensualmente.

Entonces para este juzgador, se trata ni más ni menos de una confesión conforme al artículo 193 del CGP, en concordancia con el artículo 191 de dicho estatuto, pues versa sobre hechos que le produce consecuencias jurídicas adversas al confesante o que favorecen a la parte contraria, con 16 esta confesión se prueba el incumplimiento por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento en el tiempo acordado» Indicó el juez de primer grado, que de acuerdo a los argumentos dados prospera la pretensión primera de la demanda; respecto de la pretensión segunda señaló que la jurisprudencia ha sostenido: «es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero porque la actividad económica ejecutada conlleva en principio la creación de unos intangibles, por eso cuando el arrendador quiera recuperar la tenencia del bien no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario entre ellos el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, al vencimiento del mismo, cuando este ha tenido una duración no inferior a dos años, prerrogativa que precisamente se ha instituido para proteger los derechos del comerciante amén del interés público que entra en juego, porque se estima que en el susodicho término ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acreditado debidamente su unidad económica, creando entorno a ella una clientela, no es que se pretenda desconocer la propiedad privada del arrendador, sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo suyo.

Con todo, al arrendador propietario le asiste también el derecho a negarse a renovar el contrato de arrendamiento y a obtener la restitución del inmueble local, sin lugar a pagar indemnización alguna entre otras eventualidades cuando el arrendatario “haya incumplido el contrato” Articulo 518 raya 1 del Código de Comercio». Asimismo, para declarar la terminación, el a quo declaró: «En cuanto a la causal de no pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020, según se afirma en los hechos 16 y 21 de la demanda se tiene lo siguiente: El pago efectivo es tal vez la principal forma de extinguir obligaciones dinerarias artículo 1625.

“Es la prestación de lo que se debe” artículo 1626 del código civil, ya de efectuarse “bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación” artículo 1627. El pago además puede hacerlo “por el deudor cualquier persona a nombre de él aun sin su consentimiento contra su voluntad y aun a pesar del acreedor” artículo 1630. Evento en el cual, tiene el efecto de extinguir la obligación respecto del acreedor primario quedando por ese acontecimiento vigente la relación jurídica que nace entre el deudor y el tercero que paga en su nombre.

En todo caso “para que el pago sea válido debe hacerse… al acreedor mismo”. Es decir, directamente a él o a la persona que ha encomendado para el cobro artículo 1634. 17 Del mismo modo, el artículo 1645 del código civil, dice que el pago debe hacerse en el lugar designado por la convención. Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo cierto ser hará el pago en el lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación, pero si se trata de otra cosa, se hará el pago en el domicilio del deudor.

Argumenta el demandado EUSEBIO ANTONIO que el pago de los cánones, de los meses de abril a julio de 2020, los realizó en septiembre de dicho año a la demandante por valor de veinticinco millones quinientos mil de pesos, que corresponden a los meses señalados dejados de pagar, cada uno por valor de cuatro millones novecientos ochenta y ocho mil cero setenta, quedando un saldo de ciento treinta mil pesos, los cuales se reciben con el pago del mes de septiembre del 2020, ya que se consignan cinco millones trescientos diez mil pesos, cubriendo así el saldo.

Eso es lo que manifiesta y argumenta don EUSEBIO ANTONIO. Aunado a lo anterior, la arrendadora dice que EUSEBIO no constituyó en mora al arrendatario en debida forma, recibiendo el dinero a satisfacción y continuando con la ejecución del contrato de arrendamiento. Entonces, observado nuevamente el documento base de esta acción se tiene que contiene dos contratos, ya lo habíamos enunciado, uno inicial de Anticresis y otro de arrendamiento, así también se titula dicho contrato.

Que empezaría cuando terminaría el de anticresis, así se deduce de su interpretación, pues en varias oportunidades en dicho documento se mencionaron que serían aplicables al mismo los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Entonces, no se puede acoger posición del demandado al decir que hay carencia de objeto de la demanda porque ya no existe el contrato de anticresis y el contrato inicial de arrendamiento de 2007 también terminó, pues se sustituyó por el contrato impreso forma Minerva LC 4208682.

Fuere como fuere, así se concluyera que el documento contrato vigente es el de forma preimpresa Minerva LC 4208682 u otro, lo cierto es que el arrendador debía pagar los cánones en el término estipulado, es decir mensualmente. El artículo 2002 del código civil dice que la renta de predios urbanos se pagará por meses norma también aplicable a los asuntos mercantiles.

Aquí el demandado, a través de su entonces apoderado judicial, al contestar la demanda en este proceso que nos ocupa, dijo que había pagado los meses por los cuales se tramita el presente proceso en septiembre de 2022. En sus alegaciones su apoderado judicial el día de hoy reitera que canceló la suma de veintidós millones quinientos mil pesos, para lo cual allega un recibo por dicha suma.

Entonces, para este juzgador, para este despacho judicial se trata, ni más ni menos de una confesión, conforme al artículo 193 del CGP, en concordancia con el artículo 191 de dicho Estatuto. Pues versa sobre hechos que producen consecuencias jurídicas adversas al confesante o que favorecen la parte contraria. Con esta confesión, se prueba incumplimiento por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento en el tiempo acordado». 18 REPAROS DEL RECURSO.

Inconforme con la anterior decisión, el apoderado de la parte demandada presentó recurso de apelación, bajo los siguientes argumentos: Señaló que sí es cierto que se incumplió en determinado momento, pero ello fue por razones de la pandemia, es decir, por razones ajenas a su poderdante. Específicamente, señaló que el incumplimiento se gestó sobre el pago de cuatro cánones de arrendamiento, pero aseveró que también es cierto que el demandado estuvo en la disposición de cancelarlos, los cuales fueron debidamente soportados en los recibos sujetos a discusión y que una vez cancelados desde esa fecha y al presente no se ha incumplido en un solo mes en el pago de dicho canon.

Así, dijo que sí es cierto que existió un incumplimiento parcial, pero que el juez no realizó una ponderación de valores que debido a que por la pandemia y a circunstancia a ajenas a su poderdante no se pudo cumplir con los pagos. Refirió que la remodelación efectuada se debió a un incendio que se provocó en el local comercial de la señora MARTHA, que afectó toda la estructura del edificio, afectando al señor EUSEBIO NIÑO LEÓN, es decir que la culpable de esos daños fue la arrendadora, pues la señora MARTHA tenía el inmueble en ese momento.

En esa dirección, sostuvo que el señor NIÑO LEÓN se afectó, se le dañó el local de él, tuvo que hacer una remodelación, tuvo que invertir unos recursos, tuvo que acabar sus negocios que tenía montado de muchos años, como lo decían los testigos, por culpa de una negligencia y de un daño que se ocasionó por culpa de la inquilina de la señora MARTHA NIÑO LEÓN y que en retribución a los daños y a los perjuicios causados a EUSEBIO, fue que se creó y se concibió ese contrato de esa forma, entonces que la señora MARTHA diga que no tenía conocimiento y que por el simple hecho de que no haya un documento expreso o escrito, que determine que ella autorizó dicha remodelación, no es cierto que ella no haya sido consciente y que ella no haya autorizado esa remodelación y esa reestructuración de los locales por culpa del daño que le causó a EUSEBIO ANTONIO.

Manifestó que es absurdo que ella hubiese ocasionado el daño y no haya autorizado al señor EUSEBIO ANTONIO a remodelar el local, a sabiendas de que en la sucesión que se hizo, y nunca se varió el local en forma estructural, ni en ninguna forma que le perjudicara a ella o le causaran un daño al mismo, en esa cláusula no hay incumplimiento. 19 Sobre los cánones ya se ha dicho que fueron cancelados y que hay unos recibos que lograran determinar, que no existe un incumplimiento y que a la fecha el señor ANTONIO NIÑO está al día con los cánones de arrendamiento y el contrato anticresis y el contrato minerva son contratos totalmente legales, porque los que lo firmaron son capaces de crear y obligarse, para lo cual señaló que no se hacen contratos para jugar o pedir un préstamo a un banco, porque eso sería un fraude, ya que pretendía lucrase con unos créditos a través de esos contratos.

TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA Recibida la actuación en la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior de Tunja, el Magistrado Ponente, mediante auto de fecha 22 de febrero de 2024, admitió el recurso de alzada y acatando lo dispuesto por el inciso 2 artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se dispuso a correr traslado al apelante por el término de 5 días para que sustentara la alzada interpuesta.

SUSTENTACIÓN DEL RECURSO. La parte recurrente allega escrito de sustentación del recurso de apelación, en el que argumenta varios aspectos indicando lo siguiente: INOBSERVANCIA Y VIOLACIÓN DEL DEBIDO PROCESO PROBATORIO Señaló que del examen del proceso, se evidencia que el juez de primera instancia inaplicó lo señalado en el Artículo 176 del C.G.P., que establece los postulados inexcusables y de imperativo cumplimiento para la apreciación de las pruebas, norma ésta que reviste dos connotaciones esenciales a saber: la primera, que se trata de una preceptiva procesal de orden público y derecho público y, por lo tanto, de obligatorio cumplimiento por las autoridades judiciales, salvo autorización expresa de la ley art 13 CGP y, en segundo lugar, que dado su contenido, naturaleza y finalidad, su inobservancia y falta de aplicación por el fallador, conllevó a la violación grave y reiterada del derecho al debido proceso, de orden general, y en su especificidad del debido proceso probatorio, que corresponde al demandado el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN. Refirió que pretenden dar por probada la existencia del contrato de anticresis y arrendamiento de local comercial, a que se refiere la demanda, contrato de fecha 5 de mayo de 2007, suscrito entre MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, como deudora anticrética - arrendadora y EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, como acreedor anticrético-arrendatario, sobre el local comercial de la calle 20 20 No. 10-39 de Tunja, en que se sustenta únicamente su solicitud de terminación en la demanda, por supuesto incumplimiento del contrato tenencial, negaron la validez y eficacia probatoria documental al contrato contenido en documento proforma minerva LC- 4208682 de fecha agosto 01 de 2007, suscrito voluntariamente y en forma consciente por las mismas partes con el cual, aclaran aspectos y situaciones sustanciales de la relación tenencial, tales como el valor del canon y su incremento anual por el IPC, que refuta plenamente la afirmación de la demandante, en el sentido de que estaba vigente un incremento del canon mensual en el 8%, que por ninguna parte aparece establecido dentro de los citados contratos de arrendamiento.

Añadió que la abrupta conclusión del juzgado en la sentencia recurrida, sin mediar argumentos racionales y proporcionales, dejaron de lado los derechos del demandado –arrendatario EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, al negársele de plano la validez de tan importante prueba documental – contractual, que en el evento de haberse tenido en cuenta como correspondía, hubiere llevado a la denegatoria de las pretensiones de la demanda que originó el proceso de la referencia, donde se alegó un supuesto incumplimiento contractual y no pago de cánones de arrendamiento, como causales de terminación del contrato de arrendamiento y restitución del inmueble arrendado y es que la falta de análisis probatorio y fracción de la misma, fue lo que determinó al a quo a desestimar la validez al segundo contrato de arrendamiento, consignado en el documento proforma Minerva LC- 4208682, en vista que terminó el contrato de anticresis, por haberse cumplido el vínculo obligacional que originó su celebración y, a la vez, modificó el valor del incremento del porcentaje del canon mensual de arrendamiento, fijándolo en el IPC, contrario a lo pretendido por la demandante MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, quien ha negado contra toda realidad, que el incremento pactado fue el del IPC, para con esta improbada afirmación, estructurar un supuesto no pago de los cánones de arrendamiento del 5 de Abril de 2020 al 4 de agosto de 2020, y supuesta mora en pagos y reajustes, en una maniobra preconcebida, para darle algún fundamento a la demanda presentada y obtener la restitución del inmueble.

Por tanto, es inexplicable que personas adultas y expertas en negocios comerciales, como lo son la arrendadora y el arrendatario, hubieren suscrito el segundo contrato de arrendamiento del 1 de agosto de 2007, contenido en el papel minerva LC- 4208682, con finalidades inocuas, como al parecer pretende entenderlo al restarle cualquier validez a este.

Así mismo señaló que la sentencia objeto de apelación en el que se inaplicó lo señalado en el Artículo 280 del C.G.P., que se refiere a los elementos que constituyen el contenido de la sentencia, es decir, fundamentales para la válida motivación de la misma, puesto que, siendo esta una norma procesal de 21 contenido sustancial, ha debido señalarse de manera precisa e inequívoca y no de forma etérea y difusa como se hizo, lo referente al examen crítico de las pruebas allegadas al proceso y practicadas en su desarrollo, con la explicación razonada sobre las conclusiones válidas y admisibles a que se llegue por el Juez respecto a cada una de ellas, citándose razonamientos de orden constitucional, legal, en equidad y doctrinarios, para sustentar sus conclusiones y las disposiciones legales vigentes aplicables que la fundamenten, lo cual descarta de plano y excluye los juicios meramente subjetivos y apreciaciones personales del fallador.

Pues dentro del proceso quedó probado que existía una misma división del inmueble original, que para ese entonces era común y proindiviso entre las partes demandante y demanda, ubicado en la calle 20 No. 10-39 de Tunja, y que la demandante señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, expresamente observó y vigiló el que se efectuara el derrumbamiento de una pared no estructural divisoria, en la primera planta del inmueble común de dos locales, tal como consta con las declaraciones rendidas por los testigos aportados a instancias de la parte demanda, señores CARLOS CUERVO y JULIO CALLEJAS, testimonios que fueron en absoluto omitida su existencia y evaluación probatoria que correspondía, por parte del fallador de instancia, negándoseles la validez suasoria, que determinaba la ratificación del dicho del arrendatario señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN y la refutación de las afirmaciones de la demandante señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, quien nunca efectuó el más mínimo reclamo al arrendatario ni judicial ni extraprocesalmente, respecto al derrumbamiento de la pared divisoria del bien común, que como ya se afirmó, fue una obra aprobada, dirigida y recibida por ella, tal como está probado.

Indicó que existe una reiterativa conducta en la omisión probatoria del fallador de instancia, pues nuevamente no realizó la apreciación en conjunto e integral de todas las pruebas recaudadas en el proceso, bajo las reglas de la sana crítica, como quiera que para el caso concreto omitió efectuar el análisis integral que se imponía al interrogatorio de parte rendido por el demandado EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, lo cual ha debido hacerse en concatenación con las pruebas por él pedidas en la contestación de la demanda y la documental aportada, que de haberse tenido en cuenta para que se les diera razonadamente el mérito que se le asignaba a esta prueba, indiscutiblemente hubieren llevado a demostrar la verdad de sus aseveraciones y, obviamente, en un juicio imparcial que es lo que reclama, hubiere conllevado a la prosperidad de las excepciones de fondo propuestas y la denegatoria de las pretensiones del libelo y es que dentro del interrogatorio de parte del señor NIÑO LEÓN, jamás puede tener la presunta calificación de una confesión, como se afirma en el fallo impugnado, pues en lo referente al pago de los cánones de arrendamiento que dice se le adeudaban a la demandante, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, 22 julio y agosto de 2020, si bien hubo un pago de los mismos con posterioridad a su causación, ello se debió a dos circunstancias concurrentes: la primera la pandemia del COVID 19 y la segunda es que de mutuo acuerdo acordaron cancelarle esos valores, como en efecto lo hizo, en el mes de Septiembre del 2020 por un valor de $25.000.000, dineros que le fueron cancelados a la arrendadora en efectivo, quien los recibió sin reparo alguno a entera satisfacción, firmando en inequívoca señal de aceptación los correspondientes recibos a los cuales también el fallador de instancia les ha negado toda validez, profiriéndose apresuradamente la sentencia de primer grado, sin que se hubiera decidido la tacha de falsedad que formuló a los mismos el apoderado de la demandante, y sin que además se rindiera y aportara al proceso la experticia del Instituto de Medicina Legal, para establecer y/o descartar la supuesta falsificación de la firma de la arrendadora; defecto probatorio sustentado también en el decreto de pruebas que solicitó. También refirió que su inconformidad se estructura en un defecto sustantivo material, puesto que las partes arrendadora y arrendataria, en el evento de que se le pretenda ratificar la validez al contrato de anticresis y arrendamiento del 05 de Mayo de 2007, - lo cual no es cierto no estipularon las fechas, términos o plazos dentro de los cuales se deberían cancelar los cánones de arrendamiento, y por lo tanto, no se puede hablar de mora del arrendatario, frente a una condición, que contractualmente no quedó fijada en el contrato, - tal como lo ratifica en su interrogatorio de parte rendido en este proceso la arrendadora- lo cual, desestimó sin fundamento alguno en la valoración probatoria que le correspondía efectuar el funcionario judicial que profirió la sentencia apelada, para preconstituir una inexistente y supuesta mora en el pago de cánones de arrendamiento por el arrendatario a quien apodero.

Así mismo, manifestó que «Se presenta otro motivo de impugnación que sustenta el recurso de apelación contra la sentencia apelada, en cuanto que el fallador de instancia, se abstuvo de hacer el análisis correspondiente que se le imponía, de la prueba documental que actúa en el proceso, en lo referente a las tablas contentivas de los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento con sus reajustes, efectuó mi prohijado el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN y aquellos, que se dicen adeudados por la arrendadora - demandante MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, en concreto.

Con el escrito de contestación de la demanda, se presentó un documento denominado planilla de relación de montos cancelados por el demandado a la demandante, sumando el valor extra que siempre se ha pagado y allí puede concluirse lo que no fue tenido en cuenta por el juzgado en el análisis probatorio integral que se imponía, que mi prohijado-arrendatario, ha cancelado durante el tiempo de vigencia durante el contrato con incrementos, una suma mayor a la debida, teniéndose en cuenta que debía cancelar con el incremento anual del IPC y no de otro porcentaje 23 diferente como lo alega la demandante en el 8%, lo cual no estaba aprobado y se puede confirmar con la versión de la testigo MARLÉN TRIANA, quien señaló que la arrendadora le había aceptado que era cierto que le habían pagado de más por concepto de cánones, no le descontara en ese momento porque tenía obligaciones bancarias.

A su vez, de haberse tenido en cuenta esta planilla aportada como prueba por el demandado, debe quedar plenamente refutada la arbitraria he [sic] infundamentada pretensión de la demandante - arrendadora, cuando alega que supuestamente se le adeudan sumas no debidas, por reajuste de los cánones de arrendamiento, que solamente constituyen afirmaciones artificiosas y mendaces, tendientes a preconstituir contra toda realidad un inexistente incumplimiento contractual por parte de mi prohijado- arrendatario, en el pago de cánones de arrendamiento».

INAPLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE CONGRUENCIA Refirió que el juez de instancia incumplió con la aplicación del principio de congruencia, que es garantía del debido proceso, puesto que omitió sin razón alguna pronunciarse sobre dicha pretensión, dado lo extraña de la misma y su duración temporal de varios años, se encontraba plenamente acreditado con todos los documentos contables y bancarios aportados por el arrendatario EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, se encontraban al día y sin adeudar ninguna clase de incremento a los cánones, y sin que además adeudara ningún canon de arrendamiento.

De ahí que la omisión en el pronunciamiento sobre tal pretensión económica de condena contra el arrendatario, no es que lo libere de una carga económica, que nunca ha adeudado, si no que paradójicamente omite pronunciarse al respecto de la misma, en cuanto que estaría reconociendo el total cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado, desde el inicio de la relación tenencial desde el 01 de mayo de 2007 y hasta la actualidad, como lo ha venido haciendo, evidenciando la temeridad y mala fe de la demandante, entre otras en esta pretensión de la demanda, que inclusive no se adeuda lo que se reclama por incremento de cánones que por esa potísima razón, el apoderado de MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, omitió presentar recurso de apelación sobre este punto, frente a la sentencia proferida.

Así mismo, indicó que existió falencia consistente en la aplicación del artículo 1608 del código civil, inexistencia de la mora alegada por la parte demandante contra el demandado y ausencia de deuda alguna por supuestos cánones de arrendamiento, inexistencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento vigente por supuestamente haberse modificado la estructura interna del local arrendado en sus linderos, violación del principio contractual de motivación de la sentencia, falta de constitución en mora del arrendatario en el evento de 24 afirmarse que adeudaba cánones de arrendamiento, supuesto incumplimiento del contrato anticresis por no haberle hecho entrega del local y la cesión de los contratos de arrendamientos existentes con terceras personas a la arrendadora, en este punto, indicó la parte recurrente que si bien es cierto el contrato de anticresis terminó por pago de la obligación crediticia, lo cierto es que continuó vigente y con sus correspondientes renovaciones de ley, el de arrendamiento, por tratarse de un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, según lo dispuesto en el artículo 518 del Código del Comercio, se ignora inexplicablemente por el fallador de instancia, que se había firmado un segundo contrato proforma minerva LC- 4208682 el 01 de agosto de 2007, que está plenamente vigente y que por lo tanto, en ningún momento se podía deducir válidamente que EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, tuviera que hacer cesión de los contratos de arrendamiento que por subarriendo él había celebrado, con autorización expresa de la arrendadora, es decir, que se pretende artificiosamente y en forma contraevidente con la realidad probatoria, deducir por el Juez caprichosamente en la sentencia. También alegó como argumentos de reparo a la sentencia la ruptura injustificada del principio de la indivisibilidad de la prueba documental, incumplimiento del fallador de instancia de normas de orden público procesal en desarrollo de la audiencia inicial, de la fraccionaria e inadecuada interpretación y aplicación en la sentencia de una supuesta confesión que se dice compromete al demandado, ilegalidad e ineficacia de la prueba trasladada del interrogatorio de parte de EUSEBIO NIÑO LEÓN. Concluye sus argumentos, solicitando que se abstenga de tener como supuesta prueba aquellas que de manera personal y desconociendo el trámite procedimental de la segunda instancia, fueron aportadas por el apoderado de la parte demandante, consistentes en una factura de una ferretería y un memorial con 5 folios anexos con unas facturas de venta, pues se pretende reabrir un debate inaceptable y extemporáneo sobre tacha de testigos y otras solicitudes que son de competencia de la primera instancia y en el evento de que sean solicitadas en segunda instancia se rechacen de plano, por cuanto no se presenta ninguna de las hipótesis taxativas y restrictivas del artículo 327 del C.G.P.

3. PROBLEMA JURÍDICO Para la Sala de decisión los reparos que hacen los apelantes a la sentencia se circunscriben a resolver los siguientes problemas jurídicos: ¿El señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con la señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, 25 por el no pago oportuno de algunos cánones de arrendamiento y la realización de mejoras en el inmueble arrendado?

4. DEL CASO CONCRETO Con miras a resolver la apelación interpuesta, esta Corporación analizará en su orden lógico los problemas jurídicos planteados ut supra, para lo cual previamente realizará las siguientes precisiones, en torno al cumplimiento de los presupuestos procesales y los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo: 4.1 DEL ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES De conformidad con lo dispuesto en el artículo 132 del C.G.P., corresponde a esta colegiatura adentrarse en el estudio de los presupuestos procesales, los que constituyen condiciones meramente formales que permiten el desarrollo adecuado de la actuación y la posibilidad que se pueda culminar el litigio con sentencia de fondo, los cuales se contraen a los siguientes: - Jurisdicción y competencia Capacidad para ser parte Demanda en forma y conciliación como requisito de procedibilidad Ausencia de caducidad de la acción. Sobre este aspecto y su estudio oficioso ha dicho la Corte Suprema de Justicia: «3.

Ahora bien, los presupuestos procesales constituyen los mínimos requisitos para la formación y el desarrollo del litigio, con el fin de que el juzgador pueda satisfacer el derecho fundamental de las partes a obtener tutela judicial efectiva o, en otros términos, la sentencia que dirima su desacuerdo. De allí que la Corte tenga sentado que se trata de asunto de orden público que, por ende, impone al funcionario judicial, de primera o de segunda instancia, verificar su cumplimiento, incluso de oficio (CSJ SC de 20 oct. 2020, rad. 5682), al punto que enarbolar tal temática en sede extraordinaria de casación no se considera hecho nuevo (CSJ SC 27 nov. 2020, rad. 5529).

Tales requisitos son: I) capacidad para ser parte, que alude a la posibilidad de goce o sustancial para ser sujeto de derechos y obligaciones (CSJ SC 8 ago. 2001, rad. 5814) y la ostentan las personas naturales y jurídicas, los patrimonios autónomos, el concebido para la defensa de sus derechos y los demás que en casos específicos determine la ley (art. 51 C.G.P.);

II) capacidad para comparecer al proceso, atinente a la facultad de ejercicio que, conforme al ordenamiento jurídico, ostenta la persona para intervenir en cualquier acto por sí misma (CSJ SC 8 ago. 2001, rad. 5814); III) demanda en forma, que traduce el cumplimiento de las exigencias previstas en el ordenamiento adjetivo (art. 82 y ss. C.G.P.), de modo que todo interviniente en la contienda así 26 como el funcionario judicial puedan determinar el reclamo propuesto, sin que llegar al extremo de exigir frases sacramentales ni dejar de lado la labor de todo juzgador de interpretar ese pliego para no sacrificar el derecho sustancial (CSJ SC 16 jul. 2003, rad. 6729);

IV) y competencia, entendida como la distribución entre administradores de justicia de una jurisdicción de los asuntos asignados a esta por mandato constitucional o legal (art. 15 y ss. C.G.P.)»1. Asimismo, en torno al fenómeno de la caducidad se ha dicho: «Puestas las cosas de esta manera y en lo que tiene que ver con el cargo formulado, relativo a que la magistratura rebosó su competencia al resolver sobre un aspecto que no fue objeto de apelación y que ya se había definido por el juzgador del circuito (caducidad), pronto se advierte el fracaso del resguardo ya que tal situación no comporta la vulneración invocada por el promotor, puesto que, como lo ha considera esta Sala en otras oportunidades (CSJ STC16490-2022), el fallador sí debía resolver sobre esa temática aunque no se le hubiera propuesto en la alzada o en la contestación de la demanda.

En esta vía, el artículo 282 del Código General del Proceso enseña que: «En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa». En armonía con lo anterior, el canon 328 ibidem determina que: «El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley».

Así, es suficiente verificar la norma para dejar en evidencia que el actuar del Tribunal no comportó el desafuero endilgado, pues la eventual configuración de la caducidad de la acción es un asunto que -por expresa disposición del legislador- debe ser reconocido de manera oficiosa por los juzgadores. (CSJ Sentencia de 16 de diciembre de 2010, rad. 1997-11835-01, Sentencia 39366-2012, STC2293-2018, entre otras.)»2.

Ahora bien, traído el análisis de estos elementos al caso concreto se encuentra que, en efecto, esta Sala especializada tiene jurisdicción y competencia para definir el asunto, conforme lo establecido en el numeral 3 del artículo 32 del 1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia SC396-2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural.

Sentencia STC12021-2024. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 27 C.G.P. De otro lado, se advierte la capacidad para ser parte en tanto el extremo activo y pasivo se encuentra integrado por personas naturales. También se halla acreditada la capacidad para comparecer al trámite, dado que las personas naturales involucradas actúan por cuenta propia, sin que se evidencie la necesidad de hacerlo a través un representante, aparte de los apoderados que obran por virtud del derecho de postulación. De la idoneidad de la demanda se predicó la admisión del libelo, aspecto este que no fue rebatido a través de los mecanismos procesales establecidos en la codificación procesal civil.

En lo que toca a la conciliación como requisito de procedibilidad, se aprecia la innecesaridad de dicho requisito, de conformidad con lo preceptuado en el numeral 6 del artículo 384 del CGP3. Finalmente, en cuanto al presupuesto de caducidad no se advierte en el ordenamiento jurídico norma que estatuya este tipo de fenómeno para el proceso incoado, como quiera que este caso trata de una restitución de bien inmueble arrendado, en cuyo caso no se ha establecido la existencia del fenómeno de la caducidad.

4.2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS DE LA SENTENCIA ESTIMATORIA DE FONDO. A este respecto debe decirse que quien inicia un proceso debe no solo encontrarse legitimado para iniciar el asunto, sino que además debe exhibir un interés subjetivo, concreto, sustancial, serio, legítimo y actual, pues de lo contrario la pretensión se encuentra llamada al fracaso.

La doctrina especializada ha precisado que «(…) el interés sustancial para obrar en el proceso con derecho a pedir la sentencia de fondo, es diferente de la legitimación en la causa, aunque también este se requiere para que pueda pronunciarse esa clase de sentencia»4. Respecto del interés jurídico para obrar, como presupuesto de la sentencia estimatoria se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia para señalar: «(…) aunque tienen notas características disímiles, es necesario resaltar que, al igual que legitimación en la causa, el interés para obrar es un presupuesto material para la sentencia de fondo estimatoria, aunque no corresponde ya a la titularidad del derecho sustancial debatido, sino a «la utilidad o el perjuicio jurídico, moral o económico que para el demandante y el demandado puedan representar las peticiones incoadas en la demanda y la consiguiente decisión que sobre ellas se adopte en la sentencia»5. 3 Norma vigente para el momento de la interposición de la demanda. 4 Devis Echandía, H. (2019).

Teoría General del Proceso. 4 reimp. Bogotá. Temis. P. 240-241. 5 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3598-2020. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 28 Además, en cuanto a la legitimación en la causa y el interés jurídico para obrar se ha dicho que el segundo funciona como un complemento del primero: «Sobre el particular, bien vale que la Corte aclare estos conceptos, conforme a precedentes suyos: En reciente sentencia la Corte trató a espacio el asunto, indicando que el interés para obrar “reclama que «el demandante tenga un interés subjetivo o particular, concreto y actual en las peticiones que formula en la demanda, esto es, en la pretensión incoada, y que el demandado tenga uno igual en contradecir esa pretensión», y aunque es diferente de la legitimación en la causa, es «el complemento» de esta «porque se puede ser el titular del interés [o tener legitimación en la causa, agrega la Corte ahora] en litigio y no tener interés serio y actual en que se defina la existencia o inexistencia del derecho u obligación, como ocurriría v. gr.

Cuando se trata de una simple expectativa futura y sin efectos jurídicos». (SC2837-2018 de 25 jul 2018, rad. n° 05001 31 03 013 2001 00115 01)»6. Sobre la facultad que posee el fallador de instancia para decidir sobre estos aspectos, de manera oficiosa, ha dicho el alto tribunal: «Adicionalmente, la Corte ha acudido a la incongruencia para invalidar las decisiones judiciales que, al desatar la alzada, se desvían «del tema que fue objeto de la pretensión deducida en la sustentación del recurso” (SC5453, 16 dic. 2021, rad. n.° 201400085-01); significa que «la incongruencia… también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso que, indudablemente, corresponde a una pretensión del derecho sustancial controvertido» (SC5142, 16 dic. 2020, rad. n.° 2010-00197-01).

Lo anterior con fundamento en el inciso primero del artículo 328 del C.G.P., según el cual: «El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante»; luego, como el juzgador debe circunscribir su análisis a las referencias fácticas, jurídicas y argumentativas que aduce el recurrente en contra de la decisión censurada, su desconocimiento trasluce falta de consonancia. Entendimiento que constituye la doctrina probable vigente sobre la materia, por haber sido acogida en las providencias del 2 de noviembre (SC3627, rad. n.° 2014-5802301), 13 de octubre (SC4174, rad. n.° 2013-11183-01), 16 de septiembre (SC4106, rad. n.° 2018-02233-00), 30 de junio de 2021 (AC2610, rad. n.° 2012-0010001), 16 de diciembre de 2020 (SC5142, rad. n.° 2010-00197-01), y muchas más. 6 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC563-2021. M.P. Francisco Ternera Barrios. 29 Entonces, «la incongruencia no se presenta solo cuando existe una disonancia entre lo invocado en las pretensiones de la demanda y lo fallado, sino que también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso que, indudablemente, corresponde a una pretensión del derecho sustancial controvertido» (SC14427, 10 oct. 2016, rad. n.° 2013-02839-00; reiterada SC3627, 2 nov. 2021, rad. n.° 2014-58023-01). 4.

Ahora bien, la regla enunciada en precedencia no es absoluta, ya que el sentenciador, al margen del contenido de la apelación, tiene el deber de decidir las materias: (I) tocantes a presupuestos del proceso, la acción o la sentencia favorable, (II) que tengan conexión necesaria con la decisión de alzada o (III) cuyo pronunciamiento sea oficioso» (subrayado y negrilla fuera del texto original)»7.

Teniendo en cuenta lo anterior, refulge evidente para esta Corporación que, al ser el interés jurídico para obrar, un presupuesto material para la sentencia de fondo estimatoria y al ser esta materia de obligatorio estudio oficioso por el juez de instancia, lo que permite resistir cualquier embate frente a cargos por incongruencia, esta Corporación se encuentra habilitada para realizar un estudio frente al mentado requisito.

La Sala estima que se encuentran dados los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo, como son la legitimación en la causa por activa y por pasiva, así como el interés jurídico para obrar. Ello puesto que son los contratantes del arrendamiento, los que acuden a la contienda ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS DEL DERECHO RECLAMADO POR EL DEMANDANTE Y RESPUESTA AL PRIMER PROBLEMA JURÍDICO: Aparte del análisis oficioso que se impone para el análisis de los presupuestos procesales y los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo, se suma un tercer estudio correspondiente al de los presupuestos del derecho reclamado o también a lo que se le podría denominar «presupuestos axiológicos de la acción», los cuales se inmiscuyen con el estudio propio de la acción y el derecho que le asiste al demandante para reclamarla.

Sobre este aspecto ha tenido la oportunidad de pronunciarse la Corte Suprema de Justicia para señalar: 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1641-2022. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Reiterada en SC396-2023. 30 «4. Sin embargo, la Corte colige impróspero el cargo bajo estudio, en tanto no es absoluta la restricción dirigida al juzgador de segundo grado tendiente a que evite pronunciarse sobre materias no expuestas en la impugnación sometida a su conocimiento, porque el veredicto en tal sentido denota el cumplimiento de su deber de promulgar el derecho debatido, lo que, por contera, evidencia que se trata de una potestad intrínseca al recurso ordinario de apelación. En efecto, la resolución de este mecanismo de defensa trae implícitos, además de los reproches incoados por los recurrentes, otros de forzoso pronunciamiento, tal cual lo revela el canon 328 del Código General del Proceso, al señalar que «[e]l juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley».

En este orden se tiene que, como regla de principio, la decisión del superior está restringida a los argumentos expuestos por el apelante, lo que no obsta para que sentencie sobre temáticas respecto de las cuales el ordenamiento le impone pronunciarse motu proprio, por estar íntimamente relacionadas con el asunto sometido a su conocimiento, verbi gratia, las restituciones mutuas derivadas de distintas modalidades de decaimiento de un acuerdo de voluntades (CSJ SC 020 de 2003, rad. 6610;

SC10097 de 2015, rad. 2009-00241); el deber de reexaminar en juicios coactivos el título ejecutivo aportado a efectos de determinar la cabal concurrencia de sus requisitos (CSJ STC15169 de 2019, rad. 2019-01721; CSJ STC13428 de 2019, rad. 2019-01460); entre otros eventos. Uno de estos pronunciamientos oficiosos que debe asumir el juzgador ad-quem corresponde al señalado en el artículo 282 de la obra en mención, a cuyo tenor «[e]n cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda».

Otro lo constituye el análisis de los presupuestos del derecho reclamado por el demandante, sin que este proceder implique la desatención del principio de la congruencia, porque como lo tiene dicho la Corte, «[d]esde esa perspectiva si lo que pasa por alto el sentenciador es la inexistencia del derecho reclamado, no quiere decir que el fallo sea inconsonante, que sólo se da si no declara de oficio una «excepción» que forzosamente debía reconocer.

Esto es, no corresponde a un yerro in procedendo….» (CSJ SC4574 de 2015, rad. 2007-00600-02). Es decir, la resolución del derecho reclamado por el demandante, accediendo o negándolo, previamente al estudio de los mecanismos de defensa propuestos por el reo o a los reparos 31 señalados por el recurrente en vía de apelación, no comporta la conculcación del principio de congruencia, por tratarse del cumplimiento del deber de administrar justicia de que está investido todo funcionario judicial, ya de primera instancia ora de segundo grado.

La Corte sobre el punto tiene decantado, aunque en pronunciamiento que refería a la legitimación de las partes pero que guarda simetría con el presente, que «cuando los sentenciadores de instancia asumen el estudio de la legitimación y determinan su ausencia en relación con alguna de las partes, lo que los lleva a negar la pretensión, están, en estricto sentido, resolviendo oficiosamente sobre los presupuestos indispensables para desatar de mérito la cuestión litigada.» (CSJ SC2642 de 2015, rad. 199305281). 5.

En suma, no se configura el vicio de incongruencia cuando el juzgador de segundo grado analiza la satisfacción de los presupuestos de la pretensión radicada por el demandante, aun cuando estos no sean objeto de reparo en la apelación (…). 4. Por consecuencia, la acusación está conminada al fracaso pues el pronunciamiento del fallador de segunda instancia, sobre aspectos diferentes a los alegados por el recurrente en apelación, no constituye vicio de nulidad previsto en el ordenamiento adjetivo.

Además, como anotó la Corte en el cargo inmediatamente anterior, ese proceder ni siquiera comporta exceso, en la medida en que en el sub lite el juzgador de última instancia sólo acometió el análisis de los presupuestos de la pretensión reclamada, en cumplimiento de su deber de promulgar el derecho debatido, como potestad intrínseca al recurso ordinario de apelación»8.

Y en la misma línea se ha dicho: «4.1.1. El orden lógico para la resolución del litigio impone al juzgador que, en primer lugar, evalúe si se configuran los requisitos para reconocer el derecho reclamado por el demandante y, sólo frente a su prosperidad, descienda a las defensas del convocado, cuya finalidad es precisamente limitar o extinguir los efectos de aquél. Este órgano de cierre tiene decantado: La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.

Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose. 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3918-2021. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 32 A la verdad, la naturaleza de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.

Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad» (…) Total, «más bien parece de puro sentido común: se trata tan solo de la inutilidad de entrar a valorar la consistencia y fortaleza de una defensa que se desplegó para enfrentar un ataque a la postre inofensivo; porque si la acción sencillamente no se consolidó, la defensa esgrimida para contrarrestarla pierde su razón de ser, y mal haríase entonces en pasar a definir su viabilidad (CSJ, SC del 28 de noviembre de 2000, Rad. n.° 5928)» (SC16891, 23 nov. 2016, rad. n.° 2006-00112-01)» 9.

El anterior criterio no es nuevo si se tiene en cuenta que hace ya casi un siglo, se pronunció en el mismo sentido la alta corporación para indicar: «En todo pleito, en general y con más claridad en uno de reivindicación, se comienza por estudiar la acción ejercitada y por indagar si al demandante le asiste. Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halla que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven, o infirmen, háyanse opuesto por el reo, como la de prescripción, la de compensación, o surjan del proceso, opuestas o no por éste, tal como corresponde a los artículos 343 del C. Judicial y 1719 del Civil»10.

Decantado entonces que el juez puede, incluso antes de estudiar los reparos planteados por el apelante, analizar oficiosamente los presupuestos procesales de la pretensión reclamada, corresponde a esta Corporación adentrarse en dicha materia, advirtiendo, en todo caso, que ello tampoco deviene en una ausencia de estudio de los reparos del apelante, toda vez que si se mira en conjunto la actuación, se puede apreciar que las censuras propuestas por el promotor de la alzada, se imbrican en el análisis de los mentados presupuestos, lo que significa, en últimas, que el estudio que se hará por la Sala abordará de manera conjunta 9 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria.

Sentencia SC194-2023. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 1 de junio de 1938. Gaceta Judicial XLVI. No. 1932. Página 623. M.P. Ricardo Hinestrosa Daza. 33 el comentado análisis oficioso junto con las censuras enarboladas por la parte impugnante. Entre los presupuestos intrínsecos de la acción de restitución de bien inmueble arrendado del artículo 384 del C.G.P, se encuentran: i) la existencia un contrato válido celebrado entre las partes; ii); que el demandado tenga la tenencia del bien inmueble a título de arrendamiento, iii). separación de los compromisos contractuales del demandado, total o parcialmente.

Frente al primero de los requisitos, con miras a determinar si en este caso se está ante la presencia de un contrato válido, este despacho encuentra la necesidad establecer, en primera medida, cuál fue la relación mercantil que gobernó la actividad comercial entre el demandante y el demandado. Lo anterior por cuanto, de un lado, la demandante afirma que éste corresponde al celebrado el 5 de mayo de 2007, en tanto el demandado señala que se debió tener en cuenta el que fue consignado en la preforma minerva, identificado LC4208682, de fecha agosto 01 de 2007.

El último aspecto en mención, valga decir, también es causa de la apelación, porque al abrigo del presente análisis también se procederá a resolver el cargo enarbolado por el demandando. Sobre el particular, esta Corporación estima que en el presente caso la relación suscitada entre la señora MARTHA y el señor EUSEBIO estuvo gobernada, por las disposiciones que se consignaron en el contrato del 05 de mayo de 2007, modificado por la convención del 1 de agosto de 2007, que consta en el contrato LC-4208682.

A esta conclusión se arriba cuando se analizan, cuidadosamente, las manifestaciones efectuadas por las partes en el marco de sus escritos de demanda y de contestación. Veamos: Quedó claro del contrato de anticresis/arrendamiento que este se suscribió por una obligación recíproca, surgida entre la señora MARTHA y EUSEBIO, en la que la primera de las nombradas adquirió un préstamo del segundo, por valor de $70.000.000.

A su turno, MARTHA se comprometió a arrendar el bien a EUSEBIO, para lo cual precisó que éste, entre otras cosas, pagaría un canon de arrendamiento por valor de $2.500.000, lo cual se haría a partir del 05 de agosto de 2008 y hasta el 05 de agosto de 2009 y de ahí en adelante, se pagaría una suma de cuatrocientos mil pesos mcte ($400.000), hasta que la demandante cancelara el pago de los $70.000.000. 34 Ahora bien, se sabe que el plazo para el pago de los $70.000.000 culminaría en el año 2014, pues el contrato se pactó a un plazo de 81 meses.

Sin embargo, según consta de las manifestaciones hechas por la convocante, las cuales fueron aceptadas por el demandado (hecho trigésimo tercero), el pago total de la obligación se produjo el 14 de abril del 2009. Significa lo anterior que la obligación por la cual se originó la relación negocial, aunque tuvo una duración extendida en el tiempo, pareciera que cesó hasta el momento en que se canceló el total de la obligación. Es importante en este punto destacar por la Corporación que, analizado el contrato traído a esta litis, se destacan aspectos que permiten entender que, en el caso de marras, dicho contrato se desligó de lo que propiamente se podría constituir en una anticresis, para dar génesis a un contrato de mutuo y arrendamiento, cada uno entendido desde su individualidad.

El artículo 24584 del Código Civil define la anticresis como «(…) un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos». Sobre los elementos esenciales de este contrató refirió la jurisprudencia lo siguiente: «De la descripción legal acuñada en la primera de las normas citadas y en los artículos subsiguientes se extrae, sin mayores ambages, que es elemento de la esencia de ese negocio (art. 1501 C.C.), como puntualizó Don Fernando Vélez hace poco más de un siglo, la existencia de una deuda que deba satisfacerse con los frutos de una cosa»11.

De otro lado, el contrato de arrendamiento se halla regulado en el artículo 1973 del mismo estatuto sustantivo el cual define el arrendamiento como «(…) un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado».

Dichos contratos tienen un objeto completamente distinto, por sus características, siendo este un aspecto que no pasa desapercibido por la teorética jurisprudencial que se ha cimentado sobre la materia: «3.2. Diametralmente opuestos son, a la luz de las disposiciones legales, los referidos negocios: fuera de las ya anotadas diferencias en lo atañedero a los elementos de su esencia, cumple ahora acotar que el arrendamiento no es un contrato real, sino consensual, pues se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades; es, asimismo, una 11 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia STC16461-2017. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 35 convención principal, porque subsiste y puede ser celebrada sin necesidad de ninguna otra; no es de su esencia o de su naturaleza satisfacer funciones de garantía, es decir, respaldar alguna obligación preexistente; y, finalmente, no es un instrumento o medio de pago, pues en éste, la cosa es entregada a cambio de una renta, canon o precio y no para solucionar una deuda»12.

Con una interpretación posible del contrato materia del juicio restitutorio, al abrigo de lo dispuesto en los artículos 1618 y siguientes del Código Civil, es dable concluir que más que un contrato de anticresis celebrado entre las partes, lo que se presentó fue una amalgama de contratos de mutuo y de arrendamiento que subsistieron en el mismo tiempo.

Entendida la anticresis como «un contrato para pagar»13, del que se «(…) deriva su función de garantía, pues resulta claro que el móvil determinante para su celebración lo es el de servir de soporte para la solución de un débito preexistente, carácter que a su vez halla confirmación en el derecho de retención otorgado a favor del acreedor anticrético»14, se arriba claro que en este caso la que fue apellidada como «anticresis» no llegó a cumplir con dicha función. A la anterior afirmación se arriba cuando se observa que, en el contrato primigenio del 5 de mayo de 2007, se estipuló que lo que se quería celebrar entre las partes era un contrato de anticresis y de arrendamiento.

Se dijo en el contrato: «Entre los suscritos, a saber, EUSEBIO ANTONIO NINO LEON [sic], mayor de edad y vecina [sic] de Tunja, residente en la misma ciudad, identificada [sic] como aparece al pie de la firma, quien para los efectos de este documento funge en su condición de DEUDORA ANTICRETICA [sic] Y ARRENDADORA, y de otra parte MARTHA CECILIA NIÑO LEON [sic], igualmente mayor y vecino de Tunja, identificado como aparece al pie de la firma, quien para los efectos del presente escrito actúan en su calidad de ACREEDOR ANTICRETICO [sic] Y ARRENDATARIO, hemos convenido celebrar el presente CONTRATO DE ANTICRESIS Y ARRENDAMIENTO MERCANTIL, el cual se rige generalmente por las normas del Decreto 410 de 1971 (Código de Comercio)».

Lo anterior deja ver las intenciones de la parte en cuanto a la segregación de los negocios y el negocio jurídico que buscaban llevar adelante. Luego, cuando se mira la cláusula tercera, se revela que la señora MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN se constituyó en deudora del señor EUSEBIO 12 Ibidem. 13 Ibidem. 14 Ibidem. 36 ANTONIO NIÑO LEÓN, por la suma de $70.000.000 la cual, se manifestó en el contrato, fue recibida a «título de mutuo»; de ahí que la primera de las mencionadas se comprometiera a devolver la suma de dinero «junto con sus intereses a la tasa del 3% mensual».

Estos aspectos muestran claramente que el propósito del contrato era más la de hacer constar el préstamo por escrito, que revelar la creación del alegado pacto anticrético. Mayor relieve y mejor entendimiento tiene el contrato, cuando se encuentra que los intereses comprenderían «(…) no solo la remuneración por el préstamo o mutuo sino igualmente la remuneración que corresponde al arrendatario y acreedor anticrético por concepto de compensación según la obra de reparación que emprenderá sobre el local según las cláusulas que más adelante se mencionan (…)».

Quiere decir lo antelado, que el propósito de los intereses del contrato de mutuo fue el de garantizar los arreglos del local que realizaría el señor EUSEBIO, aparte de los intereses que él debería recibir por gracia del préstamo. A su vez, en el contrato se dijo que el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO, recibía para su explotación el bien inmueble objeto del contrato y se estableció que los frutos de esa explotación solo cubrirían «(…) la compensación por arrendamiento que obtendría la ARRENDADORA durante el primer año, contado desde el cinco (05) de agosto de dos mil siete (2007) hasta el 05 de de [sic] agosto de 2008».

La mentada cláusula patentiza la existencia del arrendamiento y no de la anticresis, pues si en este último contrato el que se paga con los frutos es el acreedor anticrético, es decir, quien presta el dinero, siendo para este caso el señor EUSEBIO, no tiene sentido que quien se pagara con los frutos de la explotación del bien sea la deudora anticrética, esto es, doña MARTHA CECILIA, ya que ello iría en contravía de lo señalado en la norma civil; recuérdese que en este contrato «(…) es elemento de la esencia (…) la existencia de una deuda que deba satisfacerse con los frutos de una cosa».

Entonces, si la deuda se satisface con los frutos de la cosa, no guarda coherencia que quien se retribuya con los frutos sea la misma deudora, pues bajo esa égida, se estaría en presencia de un doble beneficio por parte de ésta, pagándose ella misma el préstamo que le hizo EUSEBIO, lo que a la postre desemboca en un verdadero contrasentido.

En refuerzo de lo señalado, en cuanto a la existencia de un arrendamiento, se encuentra lo consignado en relación con los pagos a partir del segundo año: «Para el segundo año que va desde el 05 de agosto de 2008 hasta el 05 de agosto de 2009, las partes acuerdan que el arrendamiento que percibirá la arrendadora es por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($ 2.500.000), 37 de los cuales la arrendadora recibirá el excedente entre el canon de arrendamiento y los intereses, esto es, la suma CUATROCIENTOS MIL PESOS, hasta mes 24 a partir del cual empieza a haber abonos a capital según la tabla adjunta.

Por el tercer año que va desde el 05 de agosto de 2009 hasta el 05 de agosto de 2.010, o sea hasta el mes No. 36 según la tabla adjunta y hasta el mes No. 81 (seis años y nueve meses), el arrendatario y acreedor anticrético seguirá entregando, mes a mes, a su arrendadora y deudora anticrética, la suma de CUATROCIENTOS MIL PESOS ($400.000.00) y el excedente entre el valor real del canon de arrendamiento esta última cantidad de dinero, se abonarán al saldo de capital hasta cubrir le totalidad de la obligación, programada según la tabla adjunta que hace parte integral de este contrato, en el mes número 81 contado desde el 05 de agosto de 2007, esto es, el 05 de mayo de 2014, fecha en la cual culmina la obligación de la ARRENDADORA Y DEUDORA ANTICRETICA [sic]».

Con lo acá anotado, pareciera que las partes realmente intentaron darle forma a una verdadera anticresis, pues aquí se destaca que parte del goce el inmueble se destinaba, según el contrato, al pago de la deuda primigenia, es decir, la suma de cuatrocientos mil pesos mcte ($400.000), sin que ello resultara realmente cierto, como se expondrá más adelante.

Entiéndase: el valor de los intereses por los $70.000.000 fue de $2.100.000 y el canon de arrendamiento por la suma de $2.500.000 de lo cual queda un excedente, en favor de doña MARTHA CECILIA de $400.000, que a su vez sería base de amortización del capital, aspecto que si bien se pactó, no se cumplió en la realidad. Ciertamente, en el contrato se lee lo siguiente: Sin embargo, dicha estructura negocial queda sin piso cuando claro se advierte que la deudora anticrética, pagó anticipadamente la deuda y la canceló junto con intereses, los cuales, de acuerdo con el contrato en mención debían ser amortizados por el valor del arrendamiento, pues si lo percibido por arrendamiento era mayor a lo que se debía por intereses y quedaba un excedente 38 en favor de doña MARTHA CECILIA, que según el contrato se imputaría a la deuda primigenia, no tiene razón de ser que terminara i) devolviéndosele los $400.000 a doña MARTHA y no se hiciera un descuento automático de dicha suma en la deuda; y ii) que doña MARTHA hiciera el pago total de los $70.000.000, conducta demostrativa que los frutos, derivados de la explotación del bien, nunca tuvieron la virtualidad de pagar lo que en su momento fue dado en préstamo a doña CECILIA, sino que, más bien, sirvieron como amortización a lo que por canon de arrendamiento le correspondía pagar a don EUSEBIO, al punto que éste último resultó pagándole a la señora MARTHA CECILIA un excedente de dinero, aspecto que, como ya se señaló, muestra que los frutos no estaban cancelando la deuda, pues en tal dimensión no hubiera existido necesidad de que don EUSEBIO le entregara los $400.000 a doña MARTHA CECILIA, ya que dicha circunstancia revelaba que parte de los frutos del bien, eran disfrutados por la hoy demandante.

Además, mírese que, según lo expresado en el contrato, parte de los intereses que fueron recibidos por don EUSEBIO tenían como finalidad no solo compensar los rendimientos del dinero, sino servir de contraprestación a lo que él había invertido dentro del bien por concepto de obras de reparación, lo que demuestra que aquí se estaba ante un pago autónomo, desligado del arrendamiento, respecto de la deuda de los $70.000.000, más no en ejercicio de la facultad contemplada en el artículo 2466 del Código Civil, que señala la posibilidad de compensar los frutos con los intereses hasta su totalidad o en concurrencia de valores.

Lo mencionado encuentra mayor asidero, cuando se da cuenta que los condicionamientos que le dieron al contrato, en lo que respecta al local comercial, fueron propios de un arrendamiento, en la medida que, como se demostrará más adelante, sobre lo pagado por cánones se estableció un incremento porcentual del 8%, que fue pagado por el arrendatario, circunstancia que muestra con claridad que la independencia de los pactos celebrados entre los extremos litigiosos.

Así las cosas, de acuerdo con lo enunciado, para esta Sala queda claro que en el presente caso no se dieron las condiciones para considerar que, en efecto, se dio origen a un contrato de anticresis, sino que más bien lo que se presentó fue una negociación dirigida a celebrar un contrato de mutuo y de arrendamiento, cada uno con entidades distintas, los cuales hacían parte de una negociación única, lo que daba sentido al arrendamiento, puesto que el canon era de $2.500.000 de los cuales se pagaban solo $400.000, poque el resto iba a amortizar el pago los intereses causado sobre la suma de $70.000.000. 39 En este sentido, lo que se advierte es la presencia de la figura de los contratos coligados, sobre la que se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia para sostener: «En las redes contractuales, a los contratos que las integran no se les mira de forma aislada, sino que debe auscultárseles en función de la conexidad con los otros o del engranaje complejo que conforman, pues sólo con su ejecución conjunta se alcanza la consecución del objetivo perseguido por los contratantes, de ahí que el término “operación económica” resulte ser más adecuado en tanto es comprensivo del fenómeno de pluralidad negocial al que acuden los negociantes cada vez con mayor frecuencia, sin que sea necesario que los pactos coligados se celebren por las mismas personas, pues suele suceder que una de ellas interviene en los varios negocios conectados.[1] 1.4.

Igualmente se ha destacado por esta Corporación que, si el vínculo de dependencia se dirige en un solo sentido, esto es, de un contrato hacia los demás, la vinculación o subordinación es «unilateral»; en cambio, «cuando es bifronte, es decir, va y viene por igual entre los distintos contratos, el lazo es mutuo o recíproco, de interdependencia» (CSJ SC SC116-2007, rad. 2000-00528-01).

En suma, la característica esencial de la coligación contractual es, como lo adoctrinó esta Corte «la pluralidad negocial, la relación o coligación teleológica, la unilateriedad y unicidad funcional proyectada en una finalidad común, única, convergente u homogénea orientada a un propósito práctico único no susceptible de realización singular por cada uno de los contratos sino en virtud del conjunto y de todos, sin originar un negocio nuevo, autónomo o único (…) permaneciendo en todo instante la unión de todos» (CSJ SC 1° jun. 2009, rad. 2002-00099-01), los cuales, como lo precisó la Sala en tiempos más recientes, «están llamados a actuar como un todo, y no aisladamente» (CSJ SC18476-2017, 15 nov., rad. 1998-00181-02; en el mismo sentido CSJ SC5690-2018, 19 dic., rad. 2008-00635-01). 1.5.

En cuanto respecta a la causa, la de cada convenio no puede confundirse con la de la operación jurídica, la cual «opera como el faro que, a la distancia, guía la ejecución de todos los actos necesarios para la obtención de la meta, de suerte tal que la finalidad o propósito general podrá ser otro al de los acuerdos o tipos negociales, en concreto, vale decir a los que se agrupan, articulan o se comunican, sin perder por ello su autonomía tipológica o sustantiva» (CSJ SC SC116-2007, rad. 2000-00528-01), de ahí que concurran dos causas, la propia de cada contrato y la comprensiva de toda la operación»15.

Así, las partes formaron una coligación contractual entre los dos contratos, pues ambos se veían envueltos en una misma negociación económica, ya que el 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3971-2022. M.P. Hilda González Neira. 40 arrendamiento fue el que le dio cabida a los recursos económicos que sirvieron para cancelar el valor del interés del mutuo, pero ello no implicó ninguna fusión que le diera cabida al prenombrado contrato de anticresis, debido a que ambos contratos coexistieron, al punto que la contraprestación del arrendamiento era mayor, lo que generaba que se hicieran abonos de dinero en suma mayor a lo que se recibía por interés. Lo anterior sin perjuicio de recordar que el contrato de arrendamiento, como lo tiene dicho la jurisprudencia «(…) se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades; es, asimismo, una convención principal, porque subsiste y puede ser celebrada sin necesidad de ninguna otra; no es de su esencia o de su naturaleza satisfacer funciones de garantía, es decir, respaldar alguna obligación preexistente; y, finalmente, no es un instrumento o medio de pago, pues en éste, la cosa es entregada a cambio de una renta, canon o precio y no para solucionar una deuda»16, lo que significa que si de pagar la deuda primigenia de $70.000.000 se trataba, no guardaba mayor proporción que se fijara un canon de arrendamiento y que de ese canon se diera una parte a la arrendadora y supuesta deudora anticrética, porque, entonces, ninguna garantía de pago se estaba cumpliendo con dicho arrendamiento, en la medida que dicho contrato no intentó solucionar la deuda, porque de ser así no hubiese existido necesidad de que don EUSEBIO le suministrara dinero adicional a doña MARTHA CECILIA, sino que con ese pagara su deuda.

Por vía de lo dicho, para esta Sala es claro que lo que se originó fue una figura de coligación contractual, que luego desapareció con el pago del mutuo por parte de la señora MARTHA CECILIA, pero que de todas formas permitió la subsistencia autónoma del contrato de arrendamiento, en la medida que éste se siguió ejecutando como se desprende de las declaraciones de las partes.

Ahora bien, se discute por parte del apelante que en el veredicto confutado le negó validez y eficacia probatoria al contrato contenido en el formato minerva LC-4208682 del 01 de agosto de 2007, el cual, insiste el recurrente, se suscribió de manera voluntaria y consciente por las partes, en la que se aclaran aspectos y situaciones sustanciales de la relación tenencial, como lo constituye el valor del canon y su incremento anual, con lo que se refuta la afirmación de la parte demandante, relacionada con que estaba vigente un canon con un incremento anual del 8%.

En esta dirección, señaló el alzadista: 16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia STC16461-2017. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 41 «Es importante analizar las deducciones del Juzgado sobre este punto, en la sentencia objeto de apelación, ya que son supuestas y no demostradas, al afirmarse sin explicación alguna y de tajo que: “…no resulta lógico que un contrato se firme el 05 de Mayo de 2007 y a los tres meses escasos el 1 de agosto del mismo año se celebre otro contrato que está en forma reimpresa, entre las mismas partes y el mismo objeto…”.

Carece esta lacónica y caprichosa opinión personal del fallador de instancia, ya que, lo normal y común en el tráfago de las actividades mercantiles y negóciales cotidiana que efectúan los ciudadanos, consiste en que un negocio jurídico cualquiera, para el caso concreto, un contrato de arrendamiento, pueda modificarse una o varias veces, en trascurso de horas o días después de su celebración, bien sea con la suscripción de unas cláusulas adicionales complementarias, o inclusive con la suscripción de un contrato posterior al primigenio, situación que es de elemental y público conocimiento entre los ciudadanos, lo que, conlleva a restarle cualquier razonabilidad y lógica jurídica a esta afirmación del fallador de instancia, que implica entrar en el marco de la arbitrariedad decisoria, vulnerándose consecuencialmente le debido proceso probatorio e inaplicándose el principio básico de la apreciación de las pruebas (Arts. 164 y 176 del C.G.P.) Con este análisis puramente personal y subjetivo del Juez de primera instancia en la sentencia recurrida, se le negó al demandado – arrendatario, el que se le diera plena validez como corresponde y eficacia probatoria documental – contractual, al segundo contrato contenido en papel proforma minerva L.C. 4208682, el cual, cuando fue firmado como en efecto sucedió, libre y voluntariamente por las partes, arrendadora – demandante y arrendatario – demandado, tuvo una finalidad concreta y determinante para que naciera a la vida jurídica, cuál fue el que se dejara sin efectos el contrato de anticresis - arrendamiento original del 05 de Mayo de 2007, ya que, el primero de los citados entró a regular integralmente, con un nuevo clausulado la relación tenencial entre las citadas partes, sobre el inmueble ubicado en la calle 20 No. 10-39 de la nomenclatura urbana de Tunja» Al respecto, esta colegiatura considera que las afirmaciones del deponente adquieren mérito parcial, puntualmente en lo relacionado con que el fallador de primer grado dejó de lado el análisis del contrato de arrendamiento formato Minerva LC-4208682.

Sin embargo, debe decirse que lo alegado no alcanza para confirmar que el contrato del formato minerva fue firmado meses después de celebrada la «anticresis». Para respaldar los argumentos de este fallador, debe acudirse nuevamente a la interpretación del contrato, para lo cual esta Colegiatura se servirá de los elementos de prueba obrantes dentro del expediente y tendrá como baremo las directrices señaladas por la Corte Suprema de Justicia: 42 «De allí que los criterios de interpretación del contrato tengan que se [sic] extendidos, con las diferencias del caso, a las plurales declaraciones de voluntad de toda la negociación. En relación con la regla principal e imperativa de interpretación: ha de retenerse la intención de los declarantes.

Al lado de esta regla principal e imperativa, se abre paso la siguiente subregla de interpretación -en realidad una presunción de la regla principal-: “Las reglas que da el Código Civil en materia de convenciones interpretan la presunta voluntad de las partes” (CSJ. G.J. XVIII, p. 70, sentencia del 20 de noviembre de 1906)»17. Bajo este norte, es dable concluir que las negociaciones surtidas entre los contratantes descansaron en varias manifestaciones de la voluntad y no solo en el contrato de arrendamiento del 05 de mayo de 2007, como lo pretende hacer ver el demandante, pero tampoco únicamente en el contrato de arrendamiento formato minerva, como quiere que se declare por el demandado.

En primer lugar, como ya se dijo, entre los contratantes no alcanzó a formarse un contrato de anticresis, pues lo que se generó fue una coligación contractual que mantuvo intacta la esencia de cada uno de los dos contratos celebrados, esto es, el de mutuo y de arrendamiento, los cuales, en inicio, cumplían un fin económico común, como ya se explicó líneas arriba.

Ahora bien, dicha coligación contractual, en sentir de esta Corporación, culminó cuando la deudora del mutuo canceló la totalidad de la obligación, por valor de $70.000.000, aspecto que, contrario a lo afirmado por el demandante, no generaba per se la restitución del bien dado en arrendamiento a don EUSEBIO. Insístase a riesgo de fatigar, el contrato no fue de anticresis y por ende no culminaba con el pago.

Más bien, lo que se observa es que al margen del pago producido por doña MARTHA CECILIA, el contrato de arrendamiento se siguió desarrollando y que este fue modificado por el contrato MINERVA LC420868, generando una unidad contractual que fue la que, junto con otras manifestaciones de la voluntad, gobernó parcialmente la relación negocial de arrendador y arrendatario.

Ninguna duda queda acerca de que las bases del contrato de arrendamiento se concretaron en las negociaciones del 5 de mayo de 2007. Allí fue donde se estableció, en el marco de la libertad contractual, que entre doña MARTHA y EUSEBIO NIÑO LEÓN se celebraría un contrato de arrendamiento respecto del bien inmueble allí descrito. De esto no queda duda ni con el contrato de mayo de 2007 ni con el contrato LC-4208682. 17 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC1303-2022. M.P. Francisco Ternera Barrios. 43 También queda claro que el canon de arrendamiento sobre dicho bien se pactó por valor de $2.5000.000, como se dejó sentado en el acuerdo inicial del 2007 y no por valor de $2.100.000, como se pactó en el contrato MINERVA LC4208682. La anterior conclusión despunta clara de las manifestaciones de ambas partes, no solo conforme a la planilla de pagos en la que se hace un detalle de los montos cancelados por el demandado, sino en el documento aportado por la demandante de fecha 6 de mayo de 2022, en el que se puede apreciar que, en efecto, el señor EUSEBIO realizó pagos por valores de $2.500.000 que fueron incrementando su valor, anualmente, por el 8%.

A esta conclusión se arriba cuando se observa la relación de pagos efectuada por el demandado, en la que se detalla, por ejemplo, que para agosto del año 2008 se pagó una suma de $2.500.000 y que, para el año siguiente, se canceló la suma de $2.700.000, lo que coincide exactamente con el aumento del 8% señalado, por la demandante. Luego, se sabe por dichos del propio demandado, que éste canceló a partir de agosto de 2010 un canon de $2.917.000, que corresponde a un aumento del 8,04%, que si bien no es coincidente plenamente con el aumento pactado del 8% exacto, encuentra su explicación, cuando para el año para el año 2011 (a partir de agosto), se pagó un valor de $3.149.280 que se corresponde con un aumento, respecto del año anterior, del 7.96%, que claramente compensaba el 0.4 % pagado de más el año anterior.

Para agosto del 2012 el demandado canceló un valor de $3.401.223, que representa un incremento del 8% anual, respecto al año anterior. En agosto de 2013 se adecuó el monto a cancelar por arriendo a la suma de $3.673.327, lo que frente al año inmediatamente anterior revela un incremento porcentual del 8,09%, que al igual como sucedió para el año 20102011, posteriormente fue compensado pero ya para el 2014, puesto que allí el canon se estimó en $3.967.187, lo que frente al año inmediatamente anterior, reflejó un aumento de solo el 7,91%.

Ahora bien, debe indicarse que si bien es cierto en materia probatoria opera el principio de que a nadie le es lícito crearse su propia prueba, lo cierto es que estas manifestaciones efectuadas por el demandado no alteran dicho principio, en tanto ellas no buscan perseguir un beneficio en su cabeza, quien ha negado rotundamente la existencia de dicho aumento, sino que refuerzan las aseveraciones de su contra parte, en cuanto a que dicho incremento sí se pactó, afirmaciones que, a su turno, tienen respaldo probatorio en el documento fechado 6 de mayo de 2022, en el que el propio demandante manifestó: 44 El mentado documento — que es una carta dirigida a modo de queja18, por parte de doña MARTHA CECILIA a don EUSEBIO, por cuanto, a partir del 2015, don EUSEBIO empezó a cancelar los aumentos del arriendo conforme al IPC y no por lo que, según ella, habían acordado con anterioridad— constituye prueba de pago, conforme lo preceptuado en el artículo 225 del CGP.

En este sentido, fulge evidente que el canon de arrendamiento pactado entre los contratantes fue del 8% y no del IPC, sin que se abran paso las argumentaciones vertidas por el demandado, relacionadas con el hecho de que los aumentos desde un inicio fueron conforme al IPC, pues de ser así, no se explica esta colegiatura, cómo el demandado aceptó pagar una cantidad superior, sin ningún tipo de respaldo documentario y sin que sea dable encontrar respaldo en las manifestaciones de la parte demandada, según la cual la señora MARTHA CECILIA pasaba una precariedad económica y que desde el año 2009 hasta julio de 2011 «(…) se le empezó a abonar un excedente de diferentes valores en calidad de préstamo según lo pactado en el contrato anticresis (…) se empezaron a dar $400.000 pesos que fueron incrementándose con forme al IPC año tras año los cuales se siguen a la fecha», ya que no resulta razonable que se diga que para la data del 2009 doña MARTHA CECILIA atravesaba una precariedad económica, cuando fue en ese año en el que pagó la totalidad del valor del mutuo, así como tampoco guarda lógica que se hicieran abonos, por ejemplo, para el 2010 y 2011, cuando precisamente para ese momento la deuda de los $70.000.000 ya se había extinguido.

Así las cosas, lo anotado deja entrever que las negociaciones que se llevaron por los demandados, en efecto, muestran que se celebró un contrato de arrendamiento en el que se pactó un incremento en el canon de arrendamiento anual del 8%, aumento que fue cancelado solo hasta el mes de julio de 2015, toda vez que a partir de agosto de ese año lo que empezó a pagar don EUSEBIO fue un incremento del IPC, como se procederá a explicar a continuación. 18 El documento fue enviado a la misma dirección que fue indicada en la demanda y que fue aceptado en el escrito de contestación, pertenece al demandado, esto es, la Carrera 11 No. 10 – 34 de Tunja. 45 De las manifestaciones de las partes se sabe que estas personas celebraron varios contratos que quedaron retratados en tres documentos, así: 1.

Contrato del 5 de mayo de 2007 denominado como de «anticresis». 2. Contrato minerva LC-4208682 del 1 de agosto de 2007. 3. Contrato minerva LC-4005838 del 1 de agosto de 2007 La cuestión que se desata por la Corporación se entronca en los contratos del 05 de mayo de 2007 y el contrato minerva LC-4208682, descartándose cualquier análisis del contrato Minerva LC-4005838, pues este último, es claro, no surtió ningún efecto entre los contratantes, como quiera que en dicho documento se plasmó un incremento en el canon de arrendamiento del 25%, incremento que además de ser a simple vista desproporcionado, según emerge del caudal probatorio analizado en su conjunto, jamás fue pagado y que, más bien, sí podía servir al fin que perseguía la demandante, esto es, presentarlo en el banco para efectos de la solicitud de un crédito, tal y como lo aseveró la parte demandante en el escrito iniciador.

Así las cosas, es claro que la cuestión involucró solo el contrato minerva LC4208682 y el contrato del 05 de mayo de 2007 y no el LC-4005838, de lo cual quedó claro que el precio que se pagó fue el pactado la convención primigenia y no el del 1 de agosto de 2007, por valor de $2.100.000, por las razones ya esbozadas. Ahora, en cuanto a la fecha de duración del contrato, queda en evidencia que lo que se atendió fue al clausulado establecido en el contrato minerva LC-4208682, pues allí se estableció que el contrato tendría una duración de 4 años, los cuales culminarían el 31 de julio de 2011.

A esta conclusión se arriba de la lectura de las manifestaciones de la demandante, efectuadas en la réplica a las excepciones, en las que pone de presente que en marzo del 2011 se le indicó al demandado, arrendatario, que no se renovaría el contrato de arrendamiento y que le agradece realizar la entrega del predio el 31 de julio de 2011. Como se aprecia, en el contrato se dijo que la devolución del bien se tenía que realizar el 31 de julio de 2011, lo cual coincide con la fecha de terminación del contrato minerva LC-4208682 del 1 de agosto de 2007, en el que se plasmó: 46 De lo anotado se evidencia sin mayores ambages, que la validez de la convención del contrato minerva ya aludido, también provino de las manifestaciones unilaterales de voluntad de la señora MARTHA CECILIA, en la que ella utilizó como fecha de finalización del contrato la pactada en la mentada convención. No de otra forma podría entenderse, entonces, que se reclamara la restitución del bien, pues el acuerdo del 05 de mayo de 2007, que es el que quiere hacer prevalecer la demandante, tenía como fecha de finalización el 05 de mayo de 2014.

Por último, en cuanto a la diferencia de pagos, en los que la parte demandante dice que los aumentos debían realizarse con pago del 8% y el demandado el IPC, esta Sala considera que la pauta que marcó el desarrollo del contrato y la disputa en cuanto lo que se debía cancelar por concepto de aumento en el canon, nació a partir de las manifestaciones elaboradas en dicho contrato minerva, según las cuales se dijo: Con lo anotado en el contrato, queda claro que la pauta que se siguió por el señor EUSEBIO para el pago de los cánones de arrendamiento, con sus respectivos aumentos, fue la del contrato minerva, mientras que por la parte demandante se quiso seguir fue la acordada, parece que verbalmente (no hay prueba por escrito), relacionada con que el aumento del canon era del 8%.

Lo anterior se enuncia por esta Corporación, para remarcar que el contrato de arrendamiento estuvo guiado por las múltiples negociaciones, elaboradas por los contratantes, con las cuales se pudo identificar su voluntad frente a los detalles del acuerdo de arrendamiento celebrado. Ahora, como ya se advirtiera por este Colegiado, es importante precisar que pese dicha multiplicidad de negocios no devino en una sustitución del contrato de arriendo del 05 de mayo de 2007, porque como se pudo demostrar por la corporación, éste siguió surtiendo efectos, en cuanto lo que tenía que ver con su objeto y el precio del canon de arrendamiento.

El hecho de que se hubiera celebrado un contrato en el formato minerva LC4208682, no implicó de ninguna manera que se estuviera ante una sustitución del contrato primigenio. Lo anterior por cuanto fue dicho pacto negocial, el que colocó al señor EUSEBIO en condición de arrendatario y fue el que se siguió 47 desarrollando, aunque con unas modificaciones que quedaron retratadas en el acuerdo que se firmó con posterioridad, esto es en la pro-forma Minerva número LC-4208682.

En este punto, en cuanto a la coexistencia de contratos y la unicidad contractual se expuso por la Corte Suprema de Justicia: «De suyo pues, que sólo ante la presencia de dos o más contratos, que en sí mismos considerados tienen su propio autogobierno y autonomía, ello es medular, puede darse el referido fenómeno, lo que excluye todos aquellos casos en que existe un sólo o único contrato, ya se trate de uno complejo, mixto o atípico –entre otras tipologías-, bien porque toma elementos de diferentes tipos contractuales preestablecidos legalmente o porque no corresponde a una de las formas contractuales previstas en las normas positivas, pero que, en definitiva, comporta la existencia de un único negocio jurídico (unicum negocial)»19.

Y en la misma dirección precisó: «Así, en los contratos coligados, según enseña la doctrina, no hay un único contrato atípico con causa mixta " sino una pluralidad combinada de contratos, cada uno de los cuales responde a una causa autónoma, aun cuando en conjunto tiendan a la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de distinción no es aquél, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un único texto puede reunir varios contratos.

El criterio es sustancial y resulta de la unidad o pluralidad de causas " (Francesco Galgano. El Negocio Jurídico. Cap. IV. Sección 2a. Núm. 26); en otras palabras, habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión»20.

En el caso de marras, no se podía inferir que se estaba ante una coligación contractual —salvo lo dicho frente al arrendamiento y el mutuo—, entre los dos contratos de arrendamiento, celebrados por las partes; en este caso lo que germinó fue una unicidad contractual, toda vez que tanto el acuerdo del 05 de mayo de 2007 como el del 01 de agosto de 2007, responden a la misma causa, sin que ambos acuerdos hagan parte de una operación jurídica compleja, al punto que en el marco de la relación negocial suscitada entre arrendadora y 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia del 25 de septiembre de 2007. Exp. 2000-00528- 01. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. 20 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y agraria. Sentencia del 06 de octubre de 1999. Exp. 5224. M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno. 48 arrendatario, se hizo honor a los clausulados de uno y otro pacto e inclusive a las condiciones que por fuera del manifiesto escrito se produjeron.

Lo anotado conlleva a concluir por parte del colegiado, que contrario a lo manifestado por la parte demandada, no existió ningún vaciamiento de la demanda, en el entendido que, como se expuso ante el juez inferior, se presentaba una carencia de objeto por la solicitud de declaración de terminación de un contrato de arrendamiento inexistente, como era el celebrado en mayo de 2005, ya que, reitérese, no se generó una sustitución del contrato minerva por el mal llamado de «anticresis», menos aun cuando este último generó efectos.

En suma, de todo lo dicho despunta claro que el contrato materia de terminación en el sub examine es el celebrado el 05 de mayo de 2007, pero que fue sujeto a modificaciones por parte del contrato minerva LC-4208682, constituyendo los dos acuerdos de voluntades, una unicidad de contrato de arrendamiento, esto es una sola negociación contractual relativa a un único contrato de arrendamiento, con algunos ajustes y modificaciones en el tiempo hechas por las partes, bien por escrito o bien verbalmente, todo lo cual brota de las pruebas acopiadas, más no se verificó una independencia contractual salvo la que se puntualizó en relación la coexistencia simultánea entre el mutuo (que se le dio a MARTHA) y arrendamiento (que se firmó con EUSEBIO), contratos refundidos en un solo documento impropiamente denominado «anticresis», aspecto que ya se analizó en precedencia y que se trajo a colación para mejor claridad, pero que en nada modifica la estructura de lo decidido materialmente.

Con lo mencionado se entiende cumplido el segundo de los mentados presupuestos, relacionado con el hecho de que el demandado tenga la tenencia del bien inmueble a título de arrendamiento, en la medida que como quedó dicho, este fue el pacto negocial celebrado entre las partes, en los términos y condiciones retratados ut supra. Precisado lo anterior, corresponde entrar a estudiar el tercer presupuesto axiológico de la acción de restitución, el cual, a su vez, se enmarca con las alegaciones del demandado, tendientes a rebatir que no se generó un incumplimiento contractual.

Sobre este aspecto, la Corporación encuentra la necesidad de respaldar el veredicto confutado, en la medida que es diáfano que en el caso en concreto se gestó un incumplimiento contractual de parte del señor EUSEBIO LEÓN NIÑO, que se entronó en la mora en la que incurrió al pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2020. 49 Sobre este particular, encuentra la Sala que tiene cabida lo señalado en el artículo 1608 del Código Civil, lo que sigue: «ARTÍCULO 1608.

MORA DEL DEUDOR. El deudor está en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. 3o.) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor».

Sobre la diferencia entre la mora y el incumplimiento ha dicho la Corte Suprema de Justicia: «3.1. Mientras que el incumplimiento deriva de la sola insatisfacción del pago en el tiempo debido, la mora exige adicionalmente la concurrencia de otro elemento como es la culpabilidad del deudor, que a términos del artículo 1608 del Código Civil se presupone en dos supuestos: cuando la obligación no se ha cumplido “dentro del término estipulado” (numeral 1º); y cuando “la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla” (numeral 2º).

Ello es lógico, de conformidad con “el principio dies interpellat pro homine, o sea que se presume que tal deudor ha sido prevenido desde el momento de la celebración del contrato, que si no satisface el compromiso dentro de plazo estipulado se hace responsable de los respectivos perjuicios” (CSJ, SC del 24 de septiembre de 1982). En los demás casos, es necesario que el deudor haya “sido reconvenido judicialmente por el acreedor” (numeral 3º)»21.

En este caso, como se observa, refulge evidente que el señor EUSEBIO NIÑO LEÓN incurrió en mora del pago de los cánones de arrendamiento, de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2020, pues como el mismo demandado lo señaló, el pago se produjo en septiembre de 2020, para lo cual expone como causal justificativa, las que siguen: - Fuerza mayor a causa de la pandemia originada por el COVID 19, aspecto en el que señaló que el juez de primer orden ignoró esta cuestión «máxime cuando se habían proferido diferentes decretos del Gobierno Nacional para flexibilizar las relaciones de arrendamiento que estaban vigentes en ese momento, que de haberse 21 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC1170-2022. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. 50 tenido en cuenta, jamás hubiere llevado a que prosperada la prueba de la causal del supuesto no pago de cánones y la mora, en que se dice estaba incurso el arrendatariodemandado, ya que, nadie está obligado a lo imposible, ante fenómenos de fuerza mayor». - Ausencia de estipulación de plazo para el pago en los convenios celebrados. - Anuencia en el pago tardío por parte de la arrendadora, quien recibió el dinero cancelado en efectivo, sin reparar en algún sentido, es decir, recibiendo a satisfacción. Frente al primero de los casos se explicó por el demandante que las circunstancias originadas por la pandemia del COVID-19 llevó a una alteración de «(…) las relaciones comerciales, sociales, familiares y vida societaria y personal de los seres humanos, lo cual determinó estrecheces y recesión económica generalizada», lo que constituyó una causa para que el demandado se sustrajera del pago oportuno de los cánones de arrendamiento.

A este respecto, debe recordarse que la causa para reclamar la terminación del contrato se erigió en la falta de pago de los meses correspondientes a abril, mayo, junio, julio y agosto de 2020, meses de arrendamiento que, según el demandante, no fueron cancelados en su totalidad y que pese a que se aportó un recibo donde da cuenta de la solución de la deuda, dicho documento lo reputa como falso.

Con este contexto, se encuentra que le asiste mérito parcial al impugnante, porque revisada la normativa que regula la materia se advierte que mediante el Decreto 579 de 2020, el gobierno nacional adoptó medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica.

En el artículo 3 del mencionado decreto se estableció, respecto del pago de cánones de arrendamiento, lo que sigue: «ARTÍCULO 3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento. Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes. 51 De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones: 1.

El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. 2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.

(Subrayado y negrilla fuera del texto original). De las premisas normativas en comento despunta claro lo siguiente: En el marco de la pandemia, puntualmente en lo que corresponde a los meses del 15 abril de 2020 a junio de 2020, se estableció por el gobierno nacional que tanto arrendatario como arrendador debían llegar a un acuerdo respecto al pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a abril a junio de 2020.

En ese pacto que debían celebrar ambas partes, no se podrían incluir, entre otras cosas, la estipulación de sanciones, pero en el caso de que no se llegara un acuerdo entre ambos contratantes y el arrendatario incurriera en mora, este debía cancelar el interés bancario corriente, pero reducido en un 50%, respecto de los montos no cancelados en tiempo, solo por los meses correspondientes a abril a junio de 2020.

Los condicionamientos relatados ut supra resultaron aplicables en este caso, de conformidad con lo señalado en el artículo 4 del referido decreto: 52 «1. Los contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil y el Código de Comercio celebrados sobre inmuebles de destinación comercial en los cuales el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, según la clasificación prevista en el artículo 2.2.1.13.2.2 de la Sección 2 del Capítulo 13 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo».

(Subrayado y negrilla fuera del texto original). Con estas condiciones, la Sala encuentra necesario hacer dos claridades: la primera es que en el alegado incumplimiento por el pago tardío de los cánones de arrendamiento, no se comprenderá la mora ocasionada por los meses de abril, mayo y junio de 2020, porque precisamente sobre esas mensualidades existe una restricción para la aplicación de sanciones o penalidades, lo cual, claramente incluye la declaratoria de incumplimiento del contrato con fines de obtención de restitución, esto hace que los alegatos de la parte demandante tengan vocación de prosperidad parcial, en la medida que la situación originada por la pandemia conllevó a una alteración de las estructuras económicas, lo cual se vio reflejado en la expedición de normativa que contempló medidas de contención ante esos desequilibrios financieros ocasionados.

Sin embargo, como se anotará, ello no es suficiente para derruir las pretensiones esgrimidas en el libelo demandatorio y las conclusiones a las que arribó el sentenciador de primer grado. La segunda aclaración es que como quiera que en el expediente no reposa prueba respecto a la falsedad argumentada por la parte demandante, esta Corporación no encuentra más elección que tener por probado el pago efectuado por el señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN. Con este panorama, la Sala encuentra que el debate jurídico se reduce a establecer si el pago tardío de los cánones de arrendamiento, de los meses de julio y agosto de 2020, tiene la virtualidad de ocasionar la declaratoria de incumplimiento de contrato, con miras a obtener la terminación del acuerdo de voluntades y reclamar la restitución del bien otorgado a título de arrendamiento.

A este respecto, con la salvedad hecha en el párrafo anteriores, debe decirse que los argumentos esgrimidos por la parte apelante no tienen vocación de prosperidad para aupar las alegaciones vertidas en el escrito de alzada. Como ya se dijo, el apelante justifica la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento en la alteración de las condiciones económicas originadas por la Pandemia por el COVID-19. 53 A este respecto, se encuentra que la pandemia originada por el COVID – 19 si bien se constituyó en una causa que originó graves afectaciones de las económicas locales y globales, circunstancia que conllevó a la expedición de normas que tuvieron como fin paliar esas dificultades, originadas en las relaciones comerciales derivadas por la suscripción de los contratos de arrendamiento, esta no se instituye como una causa suficiente para que el demandado justifique la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento, de manera oportuna, en lo que corresponde a los meses de julio y agosto de 2020.

Lo anterior por cuanto en el presente caso no se explicó cómo dicha circunstancia afectó al demandado para sustraerse del pago, toda vez que no reposa ningún medio probatorio que permite certificar, con garantía de suficiencia, que el señor EUSEBIO LEÓN se sustrajo de sus obligaciones crediticias a raíz de la iliquidez que se produjo en su negocio con la pandemia señalada.

Es más, en el presente caso no se explica a través de una relación causal, como la pandemia influyó en el no pago de las obligaciones a cargo del demandado, pues si se mira de una manera concreta, la inviabilidad económica no derivó propiamente del COVID -19, sino de las medidas expedidas por el gobierno nacional en ese entonces, las cuales frenaron la libre circulación de las personas y limitaron el desarrollo de ciertas actividades económicas.

Así fluye prístino que no existe ninguna circunstancia que de manera diáfana se haya presentado, como para de ahí colegir que el incumplimiento tuvo esa causa mediata y lo único que se trajo a colación fue la simple manifestación en la apelación, de que la «(…) pandemia del Covid-19 que altero [sic] todas las relaciones comerciales, sociales, familiares y vida societaria y personal de los seres humanos, lo cual determinó estrecheces y recesión económica generalizada», pero sin entrar a reparar, cómo para su caso, se erigió en una causa de no pago.

La justificación del impago traída por el proponente de la apelación, originada en un hecho notorio que no requiere prueba (art. 167), no tiene la suficiente entidad como para viabilizar sus alegaciones, puesto que si bien se generaron alteraciones de estirpe económica, el demandante no demostró cómo dicha situación, para su caso particular, lo sustrajo del pago de sus obligaciones, al punto que ni siquiera explicó cuál era su actividad económica, como para de ahí entender que para los primeros meses de la emergencia económica, social y ecológica tuvieron un impacto en su desarrollo comercial y con ello en el pago de los meses de arrendamiento que hoy provocan el desalojo. 54 Exponer la pandemia como causal de no pago oportuno de cánones de arrendamiento, no encuentra ninguna cortapisa cuando se comprende los padecimientos vividos por la humanidad y el pueblo colombiano, los cuales, aunque se suscitaron a mayor escala, no pueden derivar una generalización absoluta e irreflexiva como para inferir, per se, que todos y cada uno de los arrendatarios vieron mermados sus ingresos y por ello no pudieron cumplir con sus obligaciones.

Basta lo dicho para despachar negativamente las alegaciones esgrimidas por el apelante, en torno a esa causal de justificación en el no pago. Ahora bien, en cuanto a la segunda alegación, relativa a que se presentó una anuencia por parte de la demandante para pagar tardíamente el canon de arrendamiento, quien recibió el dinero de los meses adeudados, sin reparar en algún sentido, es decir, recibiendo a satisfacción y que, en el contrato de arrendamiento no se estipuló en qué fechas se realizaron los pagos, debe indicarse por esta Corporación que dichas alegaciones no están llamadas a prosperar.

Frente a lo primero, debe decirse que el hecho de que no se estipulara expresamente el plazo para para pagar, no es óbice para efectuar un pago arbitrario o tardío y mucho menos para descartar la mora del arrendatario. De acuerdo con las normas del Código Civil, puntualmente, de lo establecido en el artículo 2002, se da cuenta que, a falta de estipulación de plazo para la cancelación del canon, este debería hacerse de manera mensual.

Así, lo dispone el precepto normativo en comento: «ARTÍCULO 2002. DETERMINACIÓN DE LOS PERIODOS DE PAGO DEL PRECIO O RENTA. El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años» (Subrayado y negrilla fuera del texto original).

En este caso, el contrato de arrendamiento de estirpe comercial —al que le resultarías aplicables las reglas del estatuto comercial y no la de arrendamiento de vivienda urbana— se predicó respecto de un bien, que por su descripción y la licencia de construcción C2LC - 2471 aportada al expediente, se trata de un bien urbano, al que le resultan aplicables las disposiciones del estatuto sustantivo civil, ante la ausencia de regulación al respecto en lo comercial y por virtud de 55 lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 410 de 197122, es decir, normas que estatuyen que la renta de predios urbanos se pagará por meses, con lo cual se entiende que, en efecto, se causó una mora en el pago de los cánones para el mes de julio y agosto de 2020, ya que se entiende que para esas mensualidades debía producirse el pago, lo cual no aconteció. En esta medida, considera la Corporación que el alegato vertido por el apelante no encuentra vocación de prosperidad.

De otra parte, observa la Sala que lo que se pretende aupar por el demandado, ahora apelante, es la presencia de una tolerancia en el pago tardío de los cánones de arrendamiento, que se justifica en el hecho de que la señora MARTHA CECILIA, por el hecho de recibir el pago tardío de los arriendos de julio y agosto de 202023, sin protesto alguno, aceptó que dicho pago se realizara en época posterior.

Con lo mencionado se quiere hacer ver que la existencia de una presunta purga de la mora, por la conducta desplegada por la demandante, pues, en su criterio, la no alegación equivale a tácita aceptación. A efectos de resolver lo pertinente, es oportuno recordar la postura asumida por la Corte Suprema de Justicia en torno al incumplimiento contractual: «6.4.

Como se puede observar, la jurisprudencia vigente de la Corporación considera que el cumplimiento tardío o extemporáneo de la obligación no impide que el contratante cumplido pueda ejercer la acción resolutoria del contrato, particularmente cuando el plazo pactado –y desatendido- se pueda considerar esencial, esto es, en aquellos casos en los que la ejecución de la prestación con posterioridad a una cierta oportunidad sea ya inútil al acreedor en cuanto que su interés en el derecho de crédito ha sido definitivamente lesionado, o cuando el incumplimiento genera una frustración del fin práctico perseguido por las partes en el negocio, o, por último, cuando se pueda observar un razonable interés en la resolución del contrato.

Contrario sensu, si las circunstancias del caso concreto permiten concluir que la ejecución retardada de las obligaciones del contratante demandado no presenta características como las anteriormente mencionadas, en cuyo caso, se precisa, se puede considerar que el incumplimiento no tiene la gravedad o la entidad como para ser considerado un incumplimiento resolutorio, criterios como la equidad o la prevención del abuso del derecho, y la aplicación del principio de conservación de los contratos, hacen aconsejable 22 Art. 2 Código de Comercio.

En las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil. 23 Ya se explicó la necesidad de descartar cualquier análisis de incumplimiento en cuanto al pago tardío de los meses de abril, mayo y junio de 2020. 56 que no se deba estimar la pretensión resolutoria en esas condiciones puesta a consideración de la administración de justicia. Lo anteriormente señalado, sin perjuicio de que, en otros supuestos de hecho, la aceptación del acreedor respecto del pago tardío realizado por el deudor, pueda ser válidamente considerada como una “subsanación” o “purga” del incumplimiento –o de la mora, en su caso-, o, incluso, como una renuncia tácita a la facultad de resolver el contrato»24.

Como se puede observar en materia de resolución contractual (terminación), exige para su declaratoria un análisis de la situación particular del incumplimiento. Como se extrae de lo dicho por el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria, una lectura del incumplimiento contractual analizada de manera descontextualizada permitiría abusos del derecho y la consecuente inaplicación del principio de conservación de los contratos.

Así las cosas, mirado desde el punto de vista del deudor (arrendatario), «es preciso examinar en cada caso los efectos del retardo en la prestación y la actitud de los contratantes, particularmente la del deudor, a quien de ningún modo se le puede patrocinar que pague tardíamente para obtener provecho censurable, como acontece, por ejemplo, cuando pretende prevalerse de la depreciación de la moneda o las fluctuaciones de la economía” (CCLV, 653, 654)»25.

A su vez, desde el punto de vista del acreedor (arrendador) el incumplimiento le permite iniciar la resolución (terminación) contractual, cuando la desatención del plazo resulte esencial «(…) esto es, en aquellos casos en los que la ejecución de la prestación con posterioridad a una cierta oportunidad sea ya inútil al acreedor en cuanto que su interés en el derecho de crédito ha sido definitivamente lesionado, o cuando el incumplimiento genera una frustración del fin práctico perseguido por las partes en el negocio, o, por último, cuando se pueda observar un razonable interés en la resolución del contrato».

Conforme lo antedicho, surge para la colegiatura un deber de examinar las circunstancias particulares de la relación negocial, con el fin de verificar si el incumplimiento alegado por la demandante tiene la virtualidad de aupar la pretensión esgrimida. Para cumplir ese cometido, esta Sala hará un análisis desde el punto de vista del deudor (arrendatario) y desde el punto de vista del acreedor (arrendador). 24 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia del 18 de diciembre de 2009. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. 25 Ibidem. 57 En esta dirección, la Sala arriba a la conclusión de que, en efecto, la conducta desplegada por la parte demandada, tiene la capacidad para forzar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Lo anterior por cuanto, como ya se explicitó, no se presentaron circunstancias en cabeza del señor EUSEBIO ANTONIO NIÑO LEÓN, que le permitieran justificar la tardanza en el pago de los cánones, sin que la llegada de la pandemia se hincara como causa suficiente para justificar el pago extemporáneo y mucho menos la inexistencia de plazo para la cancelación de las cuotas.

Aceptar una intelección contraria, como la esgrimida por el demandado, no solo sería ir en contravía del principio de buena fe que inspira las relaciones contractuales, sino que ello sería tanto como patrocinar que el demandado realice el pago del canon de arrendamiento, en la época querida por él, lo cual conllevaría a un claro desequilibrio en ese marco transaccional, conducta negocial que no encuentra asidero en la codificación civil y que por tanto, mirado desde la postura del arrendatario, impide que el retardo en el pago de la prestación pueda encontrar respaldo o, dicho en otros términos, de la forma como lo plantea el apelante la mora quedaría irremediablemente proscrita, ya que con esa hermenéutica jamás cabría la posibilidad de presentarse una mora en la relación negocial que se somete a juzgamiento, sin que tal interpretación sea de recibo por esta Sala.

Ahora, desde la perspectiva del arrendador, esta colegiatura estima que, tratándose de contratos de arrendamiento, un elemento esencial para la continuidad del negocio se constituye en el pago del canon. Es precisamente ella una de las bases sobre la cual descansa el pacto negocial en comento, pues, al fin y al cabo, es el arrendador quien ve lograda su aspiración económica con la cancelación de los cánones por parte del arrendatario.

Con este baremo, resulta claro que el incumplimiento en el que incurrió el arrendatario se constituye como esencial, toda vez que la cancelación cumplida de los cánones es la base sobre la que reposa la negociación del arrendamiento, al punto que como se dejó visto atrás, la propia codificación civil entra a suplir el vacío en cuanto a la indeterminación de los períodos de pago del precio o la renta y estatuye expresamente como una obligación del arrendatario, conforme al artículo 2000 del C.C., la del pago del canon de arrendamiento.

Sobre este aspecto ha dicho la doctrina especializada lo siguiente: «Constituye otro elemento esencial del contrato de arrendamiento, sin este no existe y degenera en un contrato de comodato o préstamo de uso. Por ejemplo arrendar un local 58 comercial sin estipular el precio o condonándolo, caso en el cual se tipificará el contrato de comodato y no el de arrendamiento»26 En esta dirección, en lo que respecta al análisis del incumplimiento cualificado, se destaca que esa desatención de los deberes de la parte demandada claramente cumple con los parámetros jurisprudenciales reseñados anteriormente, como quiera que resulta evidente que el incumplimiento presentado, generó una frustración del fin práctico perseguido con el negocio, al punto que fue ello lo que motivó la iniciación del presente asunto.

Así, en un caso con algunos contornos similares se dijo por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia: «En análogo sentido, carece de todo sustento normativo la postura de la purga de la mora con la supuesta aceptación del pago, por cuanto además de tardío e incompleto, la demandante instauró el proceso de restitución de tenencia por esa circunstancia, reservó expresamente sus derechos según nota visible en el comprobante de egreso 1426 (fl.40, exp.

Restitución) y el 1432 de 28 de septiembre de 2010 (fl. 42, ídem) acredita aún más la falta de pago oportuno»27. Ahora bien, el hecho de que la arrendadora siguiera recibiendo el pago de los demás cánones de arrendamiento, tampoco es causal suficiente para aupar una suerte de purga en la mora, en la medida que no tendría sentido que, a la suerte de los negocios, la demandante se rehusara a recibir el pago de las demás rentas.

Esa comprensión escapa a cualquier lógica, si se tiene en cuenta que uno de los fines de los contratos es posibilitar el beneficio económico mutuo, el cual no se vería satisfecho si la arrendadora se sustrajera de aceptar el pago de los demás cánones. Tampoco tendría sentido que la parte demandante, arrendadora, tuviera que negarse a recibir el pago tardío, con el fin de acreditar un detrimento económico, a fin de garantizar el éxito de la pretensión, pues ello lo único que haría es crear un método de coacción, a su vez protector del incumplimiento contractual, al tiempo que se crearía el imaginario de que por el mero hecho de recibir un pago tardío, la acción de restitución estaría condenada al fracaso, siendo este un pensamiento que carece de sindéresis, en la medida que se estaría sometiendo al arrendador a sacrificar su economía y dejar de recibir el pago de los cánones, en pro de ver satisfecha la pretensión, situación que constituye un total despropósito, si se tiene en cuenta que ello devendría en una suerte de castigo para quien pretende acceder al sistema de administración de justicia. Ello sin dejar de mencionar que no guardaría sentido asumir una postura de tal entidad, 26 Peña Nossa, Lisandro.

(2017). Contratos empresariales nacionales e internacionales: conozca los contratos que le darán estabilidad y rentabilidad a su negocio. Bogotá. Universidad del Rosario. 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 25 de mayo de 2011. Exp. 2011-00033-11. M.P. William Namén Vargas. 59 cuando lo único que ello haría es servir como medio de defensa el arrendatario que ve frustrado sus pagos por causas no imputables a él. Finalmente, para esta Corporación no pasa desapercibido el hecho de que el proceso restitutorio se inició, aproximadamente, dos años después de acaecido el incumplimiento.

Sin embargo, debe decirse que esta circunstancia, analizada en el contexto del contrato, no tiene la posibilidad de abatir la pretensión, no solo porque del análisis del expediente se observa que la demandante, durante el tiempo en que surgió el incumplimiento, no mantuvo una actitud pasiva, sino que su comportamiento estuvo guiado por la iniciación de otros juicios restitutorios y porque, en todo caso, el comienzo de este proceso tuvo su origen antes de la renovación del contrato celebrado entre los señores EUSEBIO ANTONIO y MARTHA CECILIA NIÑO LEÓN, lo que refleja la intención de la demandante de no asentir el incumplimiento de su inquilino y por ende no perseverar en el acuerdo de voluntades celebrado, aspecto que, por su contrario, descarta cualquier deseo direccionado en el sentido indicado por el hoy apelante.

Por tanto, en este sentido, es claro que el cargo no prospera. CONCLUSIÓN De acuerdo con lo anotado, ante la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, esta Corporación encuentra que los razonamientos esgrimidos por el sentenciador de instancia encuentran respaldo, contrario a las censuras planteadas por la parte apelante, sin que, por el mérito de lo ya expuesto, se haga necesario analizar lo atinente al incumplimiento contractual, fincado en alegada falta de autorización de las mejoras realizadas sobre el bien inmueble.

Por lo dicho, los argumentos expuestos por la parte demandante no fueron suficientes para variar la sentencia, emitida por el JUEZ SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA, el 03 de agosto de 2023, por lo que deberá dársele confirmación a la sentencia impugnada, pero por las razones acá expuestas. Ante el fracaso del recurso de apelación se condenará en costas a la parte recurrente.

Para tal efecto, se advierte que las agencias en derecho se fijarán en auto separado emitido por el magistrado sustanciador, en providencia paralela. En razón y mérito de lo expuesto, la SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, 60

RESUELVE

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el tres (3) de agosto de dos mil veintitrés (2023). por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD TUNJA, conforme con los motivos consignados.

SEGUNDO: CONDENAR EN COSTAS a las partes apelantes. Las agencias en derecho se fijarán en auto separado dictado por el magistrado sustanciador, en providencia paralela.

TERCERO: ORDENAR que, de manera oportuna por secretaría, se devuelva el expediente al juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS Magistrada. Firmado Por: Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca 61 Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 12b6e55242525b515ab293f37855e27f5e2911fa6cd34448d152b684de3ca784 Documento generado en 24/02/2025 03:15:31 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica