Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema Decisión Ponente Medellín, 20 de marzo de 2026 Verbal 05266310300220230012801 Jorge Alonso Herrera Garcés Acrecer S.A.S. Sentencia 042 Incumplimiento contractual.
Contrato de administración inmobiliario. Modifica parcialmente-Confirma Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. Jorge Alonso Herrera Garcés presentó demanda en contra de Acrecer S.A.S., con las siguientes pretensiones: “PRIMERO: Se declare y se tenga por demostrado que entre el señor JORGE ALONSO HERRERA GARCES en calidad de propietario y la empresa ACRECER S.A.S en calidad de administradora, existió un contrato de administración de inmueble destinado a vivienda urbana, cuyo objeto fue “EL PROPIETARIO entrega a EL ADMINISTRADOR la mera tenencia del inmueble ubicado en la calle 63B Sur 32 -381 LT13 Casa 103 Sabaneta, para que ACRECER proceda a administrarlo mediante la celebración de contratos de arrendamiento de vivienda urbana.” Contrato rotulado 10828, entre el 15 de agosto de 2021 y el 14 de abril de 2023, Verbal 05266310300220230012801 fecha en la que la demandada hizo entrega material del inmueble al demandante.
SEGUNDO: Que se tenga por probado y se declare que el contrato de administración número 10828 fue incumplido por la administradora ACRECER S.A.S, al no haber actuado de conformidad con las obligaciones que tenía en las cláusulas TERCERA y CUARTA del contrato aludido.
TERCERO: Que, como consecuencia de las anteriores declaraciones, se condene a la demandada al pago de los perjuicios derivados de su incumplimiento de las obligaciones del contrato número 10828 en los siguientes conceptos: a. La suma de OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000) que debió sufragar el demandante al no poder cumplir con la entrega del inmueble que había sido prometido en venta, incumplimiento al que fue llevado a causa de la mala administración del inmueble por parte de la demandada. b. La suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES QUINIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTISEIS PESOS ($150.514.726) como daño emergente, debido a lo que costará el arreglo de las locaciones de la casa para volverla al estado en el que fue entregada en administración a ACRECER S.A.S desde el 15 de agosto de 2021. c. La suma de SEIS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL PESOS ($6.632.000) como daño emergente, debido Verbal 05266310300220230012801 a lo que costará el arreglo y mantenimiento de la piscina y los jacuzzis para volverlos al estado en el que fueron entregados en administración a ACRECER S.A.S desde el 15 de agosto de 2021. d. La suma de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DIECINUEVE MIL PESOS ($2’735.519) (sic) por el valor de servicios públicos - energía dejados de pagar por el arrendatario responsabilidad de ACRECER S.A.S. e. La suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS ($391.956) por el valor de servicios públicos – agua veredal dejados de pagar por el arrendatario responsabilidad de ACRECER S.A.S. f. La suma de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES PESOS ($444.763) (sic) pendientes de pago a la empresa ALARMAR lo cual era responsabilidad de ACRECER como se indicó en el hecho 44 y en el inventario con el que fue entregada la casa. g. La suma de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS DOCE MIL CIENTO SEIS PESOS ($29.912.106) por el valor de las multas impuestas por la copropiedad ante el sin número de violaciones al régimen de propiedad horizontal cometidos por el arrendatario de ACRECER S.A.S y que a la fecha se encuentran pendiente de pago.
Verbal 05266310300220230012801 h. La suma de SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTIDOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE PESOS ($7.322.987) por el valor de los cánones de arrendamientos que dejó de percibir el demandante entre el 18 de marzo al 14 de abril de 2023 tiempo que estuvo el inmueble en poder absoluto de la demandada. i. La suma CUARENTA de Y OCHO NUEVE MILLONES MIL CUATROCIENTOS SEISCIENTOS PESOS ($ 8.449.600) desde el 14 de abril de 2023 y en adelante, por cada mes que se quedará el inmueble vacío hasta que se logre restaurar, esto en calidad de lucro cesante debido a los frutos dejados de percibir del inmueble a favor de mi poderdante.
CUARTA: Que se condene a la demandada a la indexación de los valores de todas las condenas mencionadas en la anterior pretensión hasta el día del pago total de las mismas”. Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante expuso: a. Jorge Alonso Herrera Garcés y la inmobiliaria Acrecer S.A.S., celebraron el contrato de administración de inmueble número 10828, el cual tenía como fecha de inicio el 15 de agosto de 2021 y como fecha de terminación el 14 de agosto de 2022. b. En virtud del contrato en mención, Jorge Alonso Herrera le entregó a la inmobiliaria Acrecer S.A.S. la tenencia del bien Verbal 05266310300220230012801 inmueble ubicado en la calle 63 B sur 32-381 de Sabaneta, Lote 13 – Casa 103 del Conjunto Residencial Mirador de San Judas, con el fin de que esta lo administrara y lo arrendara única y exclusivamente como vivienda urbana. c. En el contrato se pactó un canon de arrendamiento equivalente a ocho millones de pesos ($8 000 000).
No obstante, con los incrementos del IPC, el último canon de arrendamiento ascendía a ocho millones cuatrocientos cuarenta y nueve mil seiscientos pesos ($8 449 600). d. El 15 de agosto de 2021, la administradora Acrecer S.A.S. -en la condición arrendadora- celebró contrato de arrendamiento de vivienda urbana con Jonathan Estiben Ospina Sánchez arrendatario-, por medio del cual le entregó en arrendamiento el inmueble de propiedad de Jorge Alonso Herrera.
Las partes pactaron que el contrato de arrendamiento terminaría el 14 de agosto de 2022. e. El arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez incurrió en una serie de comportamientos contrarios a la convivencia, que conllevaron a múltiples incumplimientos al contrato de arrendamiento suscrito con Acrecer S.A.S., en especial, por aquellas conductas contrarias al reglamento de la propiedad horizontal - Conjunto Residencial Mirador de San Judas-. f. El inmueble fue destinado a una actividad diferente a la pactada en el contrato de administración, ya que el arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez lo utilizó para prestar servicios turísticos por medio de la plataforma “Airbnb”.
Además, Verbal 05266310300220230012801 el arrendatario desconoció las reglas establecidas en el artículo 32 del reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad. g. El 22 de noviembre de 2021, Jorge Alonso Herrera Garcés envió una carta a Acrecer S.A.S., por medio de la cual comunicó la preocupación que tenía con la conducta del arrendatario del inmueble, y sugirió a la inmobiliaria que terminara el contrato de arrendamiento por justa causa.
Asimismo, el 13 de diciembre de 2021, Jorge Alonso Herrera envió otra carta a la inmobiliaria, con la finalidad de comunicar que el arrendatario destruyó la entrada principal con uno de los vehículos adscritos a los invitados que tenía. No obstante, la inmobiliaria mantuvo una actitud pasiva. h. El 24 de enero de 2022, el demandante envió una comunicación a la inmobiliaria, para informarle que el arrendatario había modificado la infraestructura del predio sin autorización, “instalando una ducha en un baño social y haciendo un cerramiento en el comedor para subarrendar dicho espacio como habitación”.
Asimismo, notificó que se estaban haciendo fiestas con menores, alcohol y drogas, “presentándose un constante flujo de personas en el inmueble y la parcelación, exponiendo la seguridad de los copropietarios”, todo lo cual se encuentra prohibido según los numerales 3, 4 y 5 del artículo 32 de reglamento de propiedad horizontal. i. El 14 de febrero de 2022, la inmobiliaria Acrecer S.A.S. dio respuesta al demandante e indicó que terminaría el contrato de arrendamiento a partir del 14 de marzo de 2022.
Asimismo, la inmobiliaria refirió que el arrendatario sería citado a una conciliación para efectos de la entrega del inmueble. Sin Verbal 05266310300220230012801 embargo, nunca hubo tal conciliación. Luego, en documento de 07 de abril de 2022, Acrecer S.A.S. le indicó al arrendatario que debía entregar el inmueble el 14 de mayo de 2022, y le advirtió que en caso de que no fuera necesario acudir a un proceso de restitución de bien inmueble arrendado, no le cobraría la cláusula penal.
No obstante, la entrega no se llevó a cabo el 14 de mayo de 2022 y, por lo tanto, el contrato continuó en ejecución. j. Ante la actitud pasiva de la inmobiliaria, el 30 de marzo de 2022 - con una antelación de más de cuatro meses a la fecha de terminación del contrato- el demandante Jorge Alonso Herrera le comunicó a la inmobiliaria la intención de terminar el contrato de administración por vencimiento del plazo. k. El 30 de marzo de 2022, Acrecer S.A.S. le notificó al arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez la terminación del contrato de arrendamiento, indicándole que tendría hasta el 14 de agosto de 2022 para restituir el inmueble. l. A la espera de que Acrecer S.A.S. hiciera la entrega del inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, el demandante celebró un contrato de promesa de compraventa sobre el referido bien inmueble con Alejandro Rivera Montoya y Johana Rivera Montoya -como promitentes compradores-, por un valor de mil seiscientos millones de pesos ($1 600 000 000) y se comprometió a entregar el bien el 31 de diciembre de 2022.
El contrato de promesa se celebró el 08 de junio de 2022 y en otro sí de este contrato se pactó una cláusula penal equivalente al 10% del valor total de la negociación. Verbal 05266310300220230012801 m. El 11 de julio de 2022, la Alcaldía de Sabaneta notificó a Acrecer S.A.S. sobre “el requerimiento a un proceso verbal abreviado por una denuncia interpuesta por los propietarios de la Parcelación Mirador de San Judas, por los reiterativos comportamientos contrarios a la seguridad y tranquilidad en cabeza del arrendatario”.
La audiencia se llevaría a cabo el 3 de agosto de 2022, pero el proceso no tuvo ningún fin porque el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble el 14 de agosto de 2022, pero no cumplió. n. El 11 de agosto de 2022, el propietario Jorge Alonso Herrera notificó nuevamente a Acrecer S.A.S. que no tenía intención de prorrogar o ampliar el plazo para la entrega del inmueble.
Al día siguiente, la inmobiliaria le sugirió al propietario convocar al arrendatario a una audiencia de conciliación, para posteriormente iniciar el proceso de restitución de inmueble arrendado, con la indicación de que los costos de la conciliación serían asumidos por el propietario. o. El 30 de agosto de 2022, el demandante le solicitó a Acrecer S.A.S. que inspeccionara el inmueble, con el propósito de corroborar el estado deplorable en que este se encontraba, así como que bloqueara financieramente al arrendatario debido al no pago del canon de arrendamiento y de las multas impuestas por la administración, sin embargo, Acrecer no hizo caso a tal solicitud. p. El 27 de diciembre de 2022, Jorge Alonso Herrera Garcés acudió a la Inspección de Policía de Sabaneta y solicitó el inicio Verbal 05266310300220230012801 de proceso de inspección, control y vigilancia en contra de Acrecer S.A.S. -el cual se tramitó bajo el radicado CR2022037666-, por considerar que esta incumplió el contrato de administración. En dicho trámite se llevó a cabo la audiencia de conciliación (10 de febrero de 2023), con el fin de que Acrecer S.A.S. iniciara el proceso de restitución del bien inmueble arrendado en contra de Jonathan Estiben Ospina Sánchez.
En esa ocasión “ACRECER se comprometió a que, dentro de los 8 días calendarios a la fecha de dicha audiencia, llevaría soluciones para esta situación, no obstante, ACRECER nunca reportó ninguna solución”. q. El demandante le solicitó de manera insistente a Acrecer S.A.S. que le permitiera ingresar al inmueble para conocer el estado actual de este, pero la inmobiliaria indicó que el arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez decía no tener tiempo para atender la diligencia. Asimismo, durante los tres primeros meses de 2023, el demandante elevó varios derechos de petición a Acrecer S.A.S. solicitando el inicio del proceso de restitución de inmueble arrendado y que diera cumplimiento a lo estipulado en el contrato, pero esta respondió con evasivas. r. La Alcaldía de Sabaneta dio cuenta de 48 eventos de orden público reportados en el inmueble objeto de arrendamiento. s. El demandante no pudo dar cumplimiento al contrato de promesa, en el que se estableció que la entrega del inmueble se haría el 31 de diciembre de 2022, lo que llevó a la suscripción de una transacción entre las partes del contrato de promesa, en la que Jorge Alonso Herrera se obligó a pagar a favor de los Verbal 05266310300220230012801 promitentes compradores el 50% de la cláusula penal, por un valor equivalente a ochenta millones de pesos ($80 000 000). t. La situación presentada en el inmueble ubicado en calle 63B Sur 32 -381 de Sabaneta, Lote 13 – Casa 103 del Conjunto Residencial Mirador de San Judas, fue tan compleja “que se realizaron más de 3 reuniones de seguridad en la Alcaldía de Sabaneta, con la presencia del Secretario de Seguridad, Jefe de la Policía Nacional de este municipio, vecinos afectados, administración de copropiedad y propietario del inmueble, y a pesar de estar citada la demandada, ACRECER nunca participó de estas reuniones”. u. Acrecer S.A.S. nunca inició un proceso de restitución de inmueble arrendado ante el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario y tampoco lo hizo a la terminación del contrato de arrendamiento que se había dado desde el 14 de marzo de 2022, conforme lo exigían las cláusulas, tercera (literal E) y décima primera del contrato de administración No. 10828. v. El arrendatario abandonó el inmueble el 18 de marzo de 2023.
Desde ese día el demandante solicitó a la inmobiliaria la restitución del inmueble, lo cual apenas se logró el 14 de abril de 2023. w. El 14 de abril de 2023 se llevó a cabo la diligencia de entrega del inmueble, en la que se constató el bien “en estado deplorable de conservación y en un estado completamente diferente al que fue entregado a la hoy demandada para su administración”.
Acrecer S.A.S. no desplegó ni una sola acción legal o administrativa en Verbal 05266310300220230012801 aras de conservar o recuperar el inmueble y hacer cesar los comportamientos violatorios del régimen de propiedad horizontal. Tampoco presentó informes de gestión y permitió que el arrendatario hiciera reformas en el inmueble. x. El arrendatario domiciliarios, administración el quedó adeudando servicios veredal y las multas de la incumplimiento del reglamento de acueducto por el públicos propiedad horizontal.
Asimismo, era obligación de aquel pagar la alarma de la casa a la empresa Alarmar, pago que dejó de hacer desde el 21 de octubre de 2021. y. Desde el 14 de abril de 2023 y hasta la fecha de radicación de la presente demanda (17 de mayo de 2023), el inmueble se encuentra desocupado y sin poder ser usufructuado por el demandante debido al estado en que fue entregado por Acrecer S.A.S., ya que es completamente inhabitable, lo que genera un lucro cesante por cada mes que el inmueble se encuentre vacío. 2.
CONTESTACIÓN: La demandada Acrecer S.A.S., por medio de apoderada judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las “excepciones” que denominó: (i) “Cumplimiento del contrato”, (ii) “Excepción de contrato no cumplido por parte del propietario -Contrato es ley para las partes”, (iii) “Nadie puede alegar su propia culpa -contratante incumplido”, (iv) “Ausencia de responsabilidad como elemento esencial de la imputación”, y (v) “Inexistencia del daño”. 3.
SENTENCIA: El Juzgado 002 Civil del Circuito de Envigado, decidió: Verbal 05266310300220230012801 “PRIMERO. CONDENAR a CRECER S.A. (sic) a indemnizar los perjuicios causados al señor JORGE ALONSO HERRERA GARCÉS con el incumplimiento de contrato de administración de bien inmueble destinado a vivienda urbana No. 10828 suscrito el 15 de agosto de 2021, cuyo objeto era promocionar y arrendar la casa de la calle 63 B Sur 32 -381 Lote 13 Casa 103 del Conjunto Residencial Mirador de San Judas del Municipio de Sabaneta, por los siguientes conceptos: a. La suma de $150.514.726 por arreglo de las locaciones de la casa. b. La suma de $6.632.000, debido a lo que costará el arreglo y mantenimiento de la piscina y los jacuzzis. c. La suma de $2.735.519, por el valor de servicios públicosenergía dejado de pagar por el arrendatario. d. La suma de $391.956, por el valor de servicios públicosagua veredal dejada de pagar por el arrendatario. e. La suma de $444.763, pendientes de pago a la empresa ALARMAR. f. La suma de $7.322.987, por el valor de los cánones de arrendamientos que dejó de percibir el demandante entre el 18 de marzo al 14 de abril de 2023.
Verbal 05266310300220230012801 SEGUNDO. ABSOLVER de las demás pretensiones.
TERCERO. DECLARAR infundadas las excepciones.
CUARTO. Las sumas a las que se hacen condenan (sic) deberán ser indexadas desde la fecha de presentación de la demanda -17 de mayo de 2023- hasta la ejecutoria de la sentencia conforme al índice del precio al consumidor.
QUINTO. CONDENAR EN COSTAS a la parte demandada. En la liquidación de costas por Secretaría, inclúyanse como agencias la suma de $7.000.000”. 3.1. El juez a quo refirió que el alcance del contrato de administración inmobiliario se encuentra regulado en la Ley 820 2003 y el Decreto 51 de 2004, e indicó que esta figura, en síntesis, corresponde a un contrato de mandato para el servicio de administración de un contrato de arrendamiento, razón por la que también se debe regir por las normas del mandato. 3.2.
Seguidamente, al abordar el caso en concreto, el juez señaló que las excepciones presentadas por el extremo pasivo se encuentran fundadas en las cláusulas quinta y décima sexta del contrato de administración, en las que se pactó que la inmobiliaria está exenta de cualquier responsabilidad civil con la copropiedad y/o edificio del cual hace parte el inmueble, así como tampoco será responsable ante el propietario del valor de las cuentas no pagadas por el arrendatario y/o los deudores solidarios por concepto de servicios públicos que exceden el valor del seguro otorgado por la administradora, cuotas de Verbal 05266310300220230012801 administración salvo que estas se incluyan en el contrato de arrendamiento, ni por los daños, pérdidas o desvalorizaciones provenientes del uso del inmueble, ni por los bienes muebles que se encuentren en el inmueble.
Así, el funcionario judicial refirió que a simple vista la solución sería fácil, ya que las pretensiones serían negadas con fundamento en las referidas cláusulas, pues la inmobiliaria hizo la gestión de arrendar el inmueble, y aunque dicha gestión haya sido desfavorable al propietario, no habría lugar a la responsabilidad. No obstante, con fundamento en el artículo 1603 del Código Civil, el juez indicó que en este caso el objeto del contrato de administración era la entrega de la tenencia del inmueble ubicado en la Calle 63 b número 32-381 Lote 13, Casa 103 del Conjunto Residencial Mirador de San Judas, para que este fuera administrado mediante contratos de arrendamiento, por lo cual carece de sentido que luego en la cláusula décima sexta se diga que la sociedad administradora no adquiere la condición de tenedora del inmueble y que por ello está exenta de cualquier responsabilidad civil.
En efecto, el juez advirtió que la demandada Acrecer S.A.S. sí ostenta la condición de tenedora del inmueble, pues le fue entregado por el propietario en virtud del contrato de administración. El juzgador hizo alusión a la cláusula tercera del contrato de administración, que contiene las obligaciones de la agencia administradora e indicó que también resulta contradictorio que en la cláusula quinta se establezca que aquella no será responsable por cuentas no pagadas, por daños, pérdidas y desvalorizaciones provenientes del uso del inmueble.
A lo que Verbal 05266310300220230012801 agregó que, según las pruebas practicadas, la administradora no cumplió con la obligación de buscar un arrendatario idóneo y hacerle cumplir las obligaciones que adquiría con los bienes entregados en arriendo y las reglas que debía acatar al vivir en una propiedad horizontal, lo cual quedó acreditado con el acta de audiencia de argumentos de 2 de agosto de 2022 llevada a cabo ante en la inspección de policía de Sabaneta, en la que el arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez confesó lo que sucedía en el inmueble y el uso que le daba.
El juez asimismo expuso que en esa diligencia intervino la testigo Fadibe Díaz Bedoya -quien trabajó para Acrecer S.A.S.- quien advirtió que el inmueble había sido arrendado para vivienda, pero que el arrendatario lo alquilaba para eventos y fiestas que se prolongaban hasta altas horas de la noche y hasta por varios días, todo lo cual, según el juez, configura un cambio en la destinación del inmueble, que conlleva al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario y a la violación del reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia. La autoridad judicial señaló que a lo anterior se suman las numerosas comunicaciones anexas a la demanda, en las que consta que el demandante le reclamaba a la administradora que tomara correctivos con el arrendatario y luego terminara el contrato de arrendamiento.
Inclusive, el juez precisó que el contrato de arrendamiento finalizó el 14 de agosto de 2022 y la administradora no logró la restitución del inmueble, lo cual apenas ocurrió el 14 de abril de 2023 porque el arrendatario lo desocupó. Verbal 05266310300220230012801 El juez señaló que el testigo León David Weinstein Álvarez administrador del Conjunto Residencial Mirador de San Judas corroboró los múltiples trámites que tuvieron que hacer en la administración para sancionar la conducta del arrendatario.
También advirtió que el testigo Marco Julio Londoño Vásquez dio cuenta de todos los procedimientos y reclamos que tuvo que hacer para dar a conocer la situación a la agencia de arrendamientos, a la copropiedad y a las autoridades de policía, sobre los eventos que acontecían en aquella casa. En ese orden, el juez expuso que el contrato de administración fue incumplido por la administradora Acrecer S.A.S., quien faltó a la diligencia y cuidado con que debía llevar el negocio jurídico, pues era su obligación hacer que el arrendatario cumpliera los deberes de cuidado sobre el inmueble, para evitar una inadecuada destinación, un mal uso y la generación daños; asimismo, indicó que la administradora debía propender por que el arrendatario cumpliera las normas propias de la convivencia bajo el régimen de propiedad horizontal y cumpliera con la terminación oportuna del contrato y la respectiva entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Al respecto, el a quo precisó que el hecho de que la administradora haya enviado algunos mensajes al arrendatario solicitando la terminación del contrato, apenas da cuenta de un cumplimiento meramente formal de una obligación, pero no refleja el compromiso en la solución de fondo del problema.
También señaló que así el propietario no haya asumido los gastos judiciales para iniciar el proceso de restitución de bien inmueble arrendado, tal situación no eximía de responsabilidad a la administradora en la obligación de adelantar los trámites pre Verbal 05266310300220230012801 jurídicos y jurídicos para obtener la terminación del contrato, pues esa es una obligación que está en cabeza de la intermediaria y otra cosa muy distinta es que los gastos debieran ser asumidos por el propietario, pero para que eso se concretara había que agotar un acuerdo de pago o posteriormente podía hacerse un recobro, una deducción o tenía que haberse establecido en el contrato de manera clara cuál es ese procedimiento que debe agotarse para el ejercicio de la acción judicial, pero ese aspecto no se reguló de manera íntegra en el contrato.
Asimismo, el juzgador señaló que el inmueble no fue recibido en las condiciones en que fue entregado, como se desprende del acta de entrega. Al respecto, hizo alusión al representante legal de la demandada, quien afirmó que no desconocía las condiciones en que estaba el inmueble para el momento en que se hizo el acta de abandono, a tal punto que al interior de la inmobiliaria hicieron una tasación de perjuicios equivalente a $63 000 000, lo que significa que el inmueble fue recibido en malas condiciones y con muchas deudas. 3.3.
Al ocuparse del estudio de los perjuicios, el juez reconoció la suma de $150 514 726 por el costo que tendrá el arreglo de las locaciones de la casa para volverla al estado en que fue entregada a Acrecer S.A.S. el 15 de agosto de 2021. Al respecto, el juez tuvo en cuenta la cotización elaborada por la empresa Arquideal y que el juramento estimatorio no fue objetado con argumentos suficientes.
Asimismo, reconoció la suma de $6 632 000 por el costo del arreglo y mantenimiento de la piscina, para lo cual tuvo en cuenta la cotización elaborada por Inversiones Servipiscinas S.A.S. Verbal 05266310300220230012801 El juez también condenó a la demandada a pagar las sumas que el arrendatario dejó de pagar por concepto de servicios públicos de energía ($ 2 735 519) y de acueducto veredal ($391 956).
Al respecto, indicó que la administradora sería la obligada a pagar tales conceptos, en tanto era su obligación exigir el pago y asegurarse que inmueble no fuera devuelto con deudas. Además, el juez precisó que, si bien en el contrato de administración existe una cláusula que indica que la administradora no se hace responsable sino hasta el monto del valor asegurado, lo cierto es que dicha cláusula aplicaría siempre y cuando la administradora haya actuado con diligencia y cuidado para que ese arrendatario entregara el inmueble sin ninguna deuda, pero ello no sucedió. El juez advirtió que la administradora Acrecer S.A.S. también debía cancelar al demandante la suma de $444 763, correspondiente al pago que el arrendatario no hizo a la empresa Alarmar, el cual tiene origen en el inventario entregado al arrendatario y suscrito el 20 agosto de 2021.
Asimismo, ordenó el pago de $7 322 981 a favor del demandante por el canon de arrendamiento causado entre el 18 de marzo y el 14 de abril de 2023, y refirió que, si bien la parte demandada alegó que ya había hecho ese pago, lo cierto es que el documento señalado no aparece o no demuestra el pago efectivo, máxime que el testigo Marco Julio Londoño Vásquez afirmó que no había recibido el pago, siendo obligación de la administradora dejar a paz y salvo los cánones de arrendamiento. 3.4.
El juez negó la pretensión que reclamaba el lucro cesante por los cánones de arrendamiento que se causaran a partir del 14 de Verbal 05266310300220230012801 abril de 2023 y hasta que el inmueble sea reparado, bajo el argumento de que la pretensión debe ser delimitada en el tiempo y, además, porque tampoco quedó acreditado que el inmueble haya quedado totalmente inutilizado.
Asimismo, negó el reconocimiento de la suma de $80 000 000 que el demandante pretendió como perjuicio derivado del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que había celebrado sobre el inmueble objeto de administración, bajo el argumento de que no existe nexo de causalidad entre el comportamiento desplegado por Acrecer S.A.S. y el perjuicio alegado por Jorge Alonso Herrera Garcés. Finalmente, el juez negó el pago de las multas impuestas por la copropiedad -Conjunto Residencial Mirador de San Judas- al arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez.
Según el juzgador, en este evento no existen los elementos suficientes para condenar a la inmobiliaria Acrecer S.A.S. a hacer ese pago, porque ni siquiera se trajo a colación el título ejecutivo, para saber cuándo, cómo y a nombre de quién se impuso esa obligación. Además, el juez dijo que en este punto Acrecer S.A.S. sí desplegó actividades, en tanto varias de esas multas se cobraron en el mismo canon de arrendamiento y se lograron pagar a la propiedad horizontal, hasta que el arrendatario se opuso con argumentos válidos acerca de que la administradora no podía hacer ese cobro conjuntamente, y por eso no fue posible a pesar de los requerimientos hechos por Acrecer, razón por la que en este punto no se puede imputar responsabilidad. 3.5.
El juzgador de primer grado reiteró que en este caso la inaplicación de las cláusulas que eximen de responsabilidad es Verbal 05266310300220230012801 necesaria, porque precisamente las personas celebran contratos de administración con las agencias de arrendamiento por el conocimiento y profesionalismo de estas para administrar los bienes, conservarlos y devolverlos al propietario en similares condiciones a las que tenían cuando fueron entregados, a paz y salvo de deudas que debían ser cubiertas por el arrendatario, sin daños o deterioros que debieron ser reparados por el arrendatario, sin que el propietario esté obligado a asumirlos, pues si estas obligaciones no son cumplidas por el arrendatario, la agencia arrendamientos es quien las debe hacer cumplir y si no lo hace, incurre en incumplimiento del contrato de administración y debe responder por los perjuicios que se causan al propietario.
A lo que agregó que esas cláusulas resultan ineficaces, porque de nada serviría al usuario contratar con ese especialista en arrendamientos y entregar un bien que puede ser devuelto en cualquier condición, es decir, si en el contrato se dispone que la agencia administradora no responde por los daños ni por las deudas que haya dejado el arrendatario, y que el propietario tiene que recibir el bien cuando se lo quieran devolver, en cualquier condición y asumir las obligaciones que haya dejado el arrendatario, entonces de qué sirve celebrar un contrato de administración. 4.
APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la PARTE DEMANDADA presentó recurso de apelación, por medio del cual solicitó la revocatoria de la sentencia de primera instancia. Al respecto, la parte recurrente elevó los siguientes reparos: - El juez desconoció el principio de congruencia, en tanto profirió una sentencia extrapetita, concretamente en relación con las Verbal 05266310300220230012801 pretensiones de incumplimiento de las cláusulas tercera y cuarta del contrato de administración. En efecto, pese a que el juzgador declara que a la luz del contrato celebrado no se había presentado incumplimiento, objetó la validez de este y declaró el incumplimiento por causales diferentes a las invocadas en el escrito de la demanda. -El juez se equivocó al reprochar que la inmobiliaria no haya ejercido la acción de restitución de inmueble arrendado al vencimiento del plazo inicial, pues desconoció los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 5 del Decreto 3817 de 1982, que expresamente disponen que el vencimiento del término no es causal para dar por terminado el contrato. -El juez no tuvo en cuenta que la copropiedad no contaba con un manual de convivencia que estableciera las conductas reprochables objeto de sanción, ni el procedimiento para la imposición, razón por la que no solo se carecía de causa para el ejercicio de la acción de restitución del inmueble, sino que, además, el propietario expresamente no autorizó el inicio de la acción, ya que esta implicaba costos a su cargo. -El juez incurrió en una indebida valoración de la prueba.
Desconoció el sentido literal del contrato de administración y, además, reconoció perjuicios que no son imputables a la agencia de arrendamientos, bien porque el contrato así lo establece en cláusulas plenamente válidas, las cuales no fueron declaradas ineficaces, y porque así lo afirmó el testigo Jorge Andrés Galeano Ibarra -representante legal de la empresa Arquideal-, quien señaló que los daños obedecían a diferentes causas, tales como Verbal 05266310300220230012801 el transcurso del tiempo, el uso indebido y la falta de mantenimiento del bien, agregando que no se encontraba en capacidad de determinar cuáles daños correspondían a uno u otro factor, pero aun así, frente a dicha incertidumbre, el a quo condenó a la inmobiliaria al pago de los mismos, desconociendo que el testigo también refirió que la vivienda sí era habitable.
En el mismo sentido, alegó que la parte demandada acreditó el cumplimiento de las obligaciones a las que se había comprometido conforme con el alcance del contrato. -El juez no aplicó las sanciones contempladas en el artículo 206 del Código General del Proceso (inciso cuarto y parágrafo), pese a que la parte demandante no probó los perjuicios ni las cuantías solicitadas en la demanda.
Por el contrario, el juez señaló que la objeción no había sido seria, cuando la norma no habla de ello. - El fallo es contradictorio, en tanto el juez advirtió que el contrato de administración es válido, pero luego adujo que este estaba viciado y presentaba cláusulas leoninas, las cuales en ningún momento fueron discutidas ni controvertidas por las partes. - El juzgador desconoció el régimen de responsabilidad en el contrato de mandato, el cual establece que la responsabilidad del intermediario no se reduce a una culpa leve por la utilidad que genera el contrato de mandato, sino que es desde la naturaleza de la obligación (de medios o de resultado) que puede predicarse un incumplimiento material e imputable.
El demandante endilgó su reclamo respecto a las deudas de servicios públicos, daños y faltantes en los inmuebles, etc., pero a la inmobiliaria no le era Verbal 05266310300220230012801 posible garantizar un resultado al respecto, pues tales conductas no dependen exclusivamente del intermediario, sino que tienen un gran componente de “aleas”, razón por la cual esas situaciones le pueden ser imputadas. - El despacho no determinó qué tipo de cláusula del contrato se incumplió, pero sí dejó en claro que la obligación de pagar el arrendamiento se cumplió, por lo que las obligaciones diferentes a estas serían de medio, sin que se haya presentado un incumplimiento a la diligencia debida.
Además, en la cláusula quinta del contrato de administración se pactó válidamente la exención de la responsabilidad, y esta disposición no fue declarada ineficaz. - En el contrato se pactó una cláusula que excluía la obligación de presentar demanda de restitución por causal diferente a la mora, además de que eximía de responsabilidad en cuanto al reconocimiento de los daños y al pago de servicios públicos dejados de cancelar por el arrendatario.
Por lo tanto, la inmobiliaria cumplió la obligación de medio correspondiente a velar porque el arrendatario conservara en buen estado el inmueble y cumpliera con las obligaciones de la copropiedad.
5. ALEGACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA. 5.1. Al sustentar el recurso de alzada, la parte demandada reiteró los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos ante el juez de primer grado. Explicó que las conductas reprochadas a la inmobiliaria no dan cuenta de los elementos de la responsabilidad civil contractual. Al respecto, indicó que no Verbal 05266310300220230012801 hay una relación causal entre la conducta del arrendatario y las afectaciones del inmueble, ya que dicho nexo causal se rompió en el momento en el que el propietario tomó posesión del inmueble por vías de hecho y, por tanto, para el arrendador sería imposible determinar los daños alegados que en efecto se encontraron en el inmueble.
Además, la parte recurrente señaló que esa actuación del propietario pone fin al contrato de mandato antes del 14 de abril de 2023. La parte apelante agregó que la cotización de las reparaciones allegada por la parte demandante no reúne los requisitos del artículo 226 del Código General del Proceso, pues el medio probatorio procedente para ello es la prueba pericial, mediante la cual se aclaran los hechos relacionados con los supuestos daños y el nexo causal.
Finalmente, indicó que no existe relación de causalidad entre la acción u omisión de las obligaciones adquiridas por el mandatario y los daños causados al propietario. 5.2. La parte demandante -no recurrente- se opuso a los argumentos expuestos por la parte apelante y solicitó que la sentencia atacada sea confirmada. Al respecto, indicó que la recurrente no es clara al señalar cuáles fueron las pretensiones en las que la sentencia se extralimitó y que, por el contrario, las pretensiones concedidas fueron completamente congruentes, conforme a lo probado en el proceso, que da cuenta de la pasividad y negligencia de Acrecer S.A.S. Asimismo, refirió que en este asunto el debate no corresponde a la solicitud de un inmueble por alguna causal de terminación del contrato de arrendamiento, sino a la declaratoria del Verbal 05266310300220230012801 incumplimiento del contrato de administración por parte de Acrecer S.A.S., quien por más de un año tuvo bajo su responsabilidad el inmueble confiado en administración y no hizo absolutamente nada para proteger los intereses del mandante.
Además, advirtió que al juez le asistió razón al declarar la ineficacia de las cláusulas que generan desequilibrio y desigualdad contractual, en tanto no es viable que una administradora como Acrecer se exima de responsabilidad respecto a futuros perjuicios que son exclusivamente generados o no por su actuar, además de que representa un aprovechamiento de la posición de experto inmobiliario frente a una persona natural que solo pretendía entregar el inmueble a una administradora responsable.
Finalmente, refirió que la parte demandada no acreditó la inexactitud del juramento estimatorio. CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURÍDICO. Se contrae a responder las siguientes cuestiones: i) ¿La sentencia de primer grado es incongruente, porque declaró el incumplimiento contractual de la demandada Acrecer S.A.S. con sustento en cláusulas distintas a las invocadas en la demanda y, además, declaró la ineficacia de cláusulas contractuales que no fueron cuestionadas por las partes y que exoneraban de responsabilidad a la demandada? Verbal 05266310300220230012801 ii) ¿La demandada Acrecer S.A.S. incumplió el contrato de administración por no haber iniciado la acción judicial de restitución de bien inmueble arrendado? ¿El juez pasó por alto que en el contrato de administración se pactó una cláusula que excluía la obligación de presentar demanda de restitución por causal diferente a la mora y que, además, no había causa para invocar la restitución del inmueble con fundamento en el mal comportamiento del arrendatario, ya que el Conjunto Residencial Mirador de San Judas no contaba con un manual de convivencia que estableciera las conductas reprochables objeto de sanción? iii) ¿Una debida valoración de las pruebas lleva a concluir, contrario a lo expuesto por el juez de primer grado que, en este caso la parte demandada sí cumplió con las obligaciones del contrato de administración y, por tanto, los perjuicios alegados no podían ser imputados a la agencia de arrendamiento, además de que la cotización presentada para la cuantificación de estos no da cuenta de que los daños hayan sido causados únicamente por el uso indebido? ¿el juez debió aplicar las sanciones previstas en el artículo 206 del Código General del Proceso? iv) ¿El juez no tuvo en cuenta que en este asunto las obligaciones contraídas por la inmobiliaria Acrecer S.A.S. eran de medio y, por tanto, no le era exigible garantizar un resultado en cuanto al pago de las deudas y la reparación de los perjuicios, máximo que siempre veló por que el arrendatario conservara en buen estado el inmueble y cumpliera con las obligaciones de la copropiedad?
2. MARCO NORMATIVO DEL CASO EN CONCRETO. Verbal 05266310300220230012801 2.1. Los contratos de administración “son los que celebran los propietarios de inmuebles con personas naturales o jurídicas dedicadas profesional y habitualmente al arrendamiento de inmuebles de vivienda urbana, para efectos de regular la relación jurídica entre estas dos partes, como supuesto previo al acto de dar en arriendo dichos inmuebles” (Corte Constitucional, sentencia C-102 de 2011).
El Decreto 51 de 20041, que regula la gestión de aquellas personas naturales o jurídicas, cuya actividad principal comprenda el arrendamiento de inmuebles propios o de terceros destinados a vivienda urbana, o la intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, dispone que en dicha relación se debe “velar por que los contratos de administración de inmuebles para arrendamiento de vivienda urbana suscritos entre los propietarios y las personas dedicadas a la administración de los bienes con los propósitos indicados en la citada ley contemplen con precisión y claridad las obligaciones de las partes.
Sobre el particular, deberá hacerse especial énfasis en aspectos relacionados con las obligaciones adquiridas en materias, tales como forma de pago y valor de la remuneración por los servicios prestados, conservación de los inmuebles y la verificación sobre el cumplimiento de las estipulaciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal cuando fuere el caso, y actividades a cargo del administrador frente a las personas con quien se celebren los contratos de arrendamiento de los bienes respectivos”. 1 “Por el cual se reglamentan los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2003” Verbal 05266310300220230012801 Según el Consejo de Estado -Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera- sentencia de 4 de diciembre de 20082, el contrato de administración constituye en sí, un contrato de mandato. 2.2.
Sobre el incumplimiento contractual y las acciones que de este se derivan, la Corte Suprema de Justicia, en reciente sentencia SC1962 de 28 de junio de 2022, explicó: “El contrato válidamente celebrado es ley para las partes, pues así se infiere del artículo 1602 del Código Civil, precepto que le da carta de naturaleza propia al principio de la autonomía dispositiva de que está provisto el sujeto iuris para regular sus relaciones jurídicas, sin más límites que el orden público y las buenas costumbres (art. 16 ibidem).
Esa norma determina la fuerza vinculante, obligatoria y coercible del acuerdo de voluntades, al advertir que si a él se llega de forma válida «no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento», lo que significa que ninguno de los contratantes puede separarse -total o parcialmente- del programa obligacional, so pena de infringir sus compromisos; en cuyo caso, la otra parte, que sí satisfizo o estuvo dispuesta a atender los suyos en la forma y tiempo debido, tiene a su disposición diversos remedios contractuales de carácter jurídico, ya que puede exigir la realización de lo pactado u optar por su extinción mediante la resolución o la terminación (arts. 1546 C.C. y 870 C. de Co.) 2 Exp. 25000-23-26-000-1996-02923-01(15937) Verbal 05266310300220230012801 según proceda, y reclamar, asimismo, la reparación del demérito sufrido.
Quiere decir que la parte a quien le incumplieron y que satisfizo o se avino a honrar sus deberes negociales, adquiere, ministerio legis, un derecho de opción que la habilita para escoger la alternativa que le resulte más eficiente desde el punto de vista económico, pudiendo elegir la resolución, con o sin indemnización de perjuicios, si advierte que había hecho un mal negocio, o si el cumplimiento se ha tornado imposible, ora si teme una ejecución defectuosa o la sobreviniente iliquidez o la incapacidad de cumplir del obligado, en los casos en que la restitución in natura sea aún viable, igualmente cuando no mantenga con él negocios constantes o consiga información que le haga dudar de su reputación y también si el convenio no ha comenzado a ser ejecutado (…)”.
3. SOLUCIÓN AL CASO EN CONCRETO: Desde ya, la sala advierte que la decisión de primera instancia será modificada parcialmente en lo que tiene que ver con el monto de la condena impuesta por concepto de servicios públicos (energía y acueducto veredal). En lo demás, que sea objeto del recurso interpuesto, la sentencia será confirmada, por las razones que pasa a exponer: 3.1.
De la incongruencia de la sentencia: Contrario a lo alegado por la parte apelante, el Tribunal encuentra que la sentencia de primera instancia se encuentra en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la Verbal 05266310300220230012801 demanda, con las excepciones que fueron alegadas por la parte demandada y con el escrito del traslado de la oposición. En efecto, la decisión de primera instancia abordó el estudio integral de la demanda, en la que la parte demandante señaló que la demandada Acrecer S.A.S. incumplió lo dispuesto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de administración, que regulan, entre otras cosas, las obligaciones de la administradora (ej.
Conservar el inmueble y exigir la restitución) y las autorizaciones dadas por el propietario para la labor encomendada. Asimismo, el juez a quo, en el estudio de la contienda, se detuvo en el análisis de las cláusulas quinta y décima sexta del contrato, que fueron invocadas por el extremo pasivo con la finalidad de exonerarse de responsabilidad, y respecto a las cuales la parte demandante cuestionó la validez en el escrito por medio del cual solicitó pruebas adicionales en el traslado de las excepciones.
Ahora bien, no se puede pasar por alto que la pretensión invocada es de carácter contractual y, como tal, torna necesario el estudio de la validez del contrato y del alcance de las cláusulas contractuales. Por eso, al juez de primera instancia le asistió razón al pronunciarse sobre la eficacia de la cláusula quinta del contrato de administración que contempla la exención de responsabilidad de la administradora -además de haber sido cuestionada por la parte demandante en el traslado de la oposición-, pues al ser la declaratoria de responsabilidad contractual el objeto de la disputa y el fundamento para reclamar la indemnización, era inescindible verificar, de cara a la naturaleza y finalidad del contrato de administración, si la Verbal 05266310300220230012801 cláusula invocada por la parte demandada tenía la potencialidad de exonerarla de la responsabilidad que se le endilga, sin que por ello la sentencia se tornara incongruente, en tanto ello hace parte del estudio integral que el juez hace del contrato frente a la responsabilidad cuestionada.
En el desarrollo de esta providencia, y en atención a los demás reparos elevados por la parte recurrente, se harán las observaciones pertinentes sobre la cláusula quinta del contrato de administración, que dispone la exoneración de responsabilidad de la administradora Acrecer S.A.S. 3.2. Sobre el incumplimiento del contrato de administración: En el recurso interpuesto, la demandada Acrecer S.A.S. reprochó que el juez la haya declarado parte incumplida por no haber iniciado la acción judicial de restitución de bien inmueble arrendado en contra del arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez.
Al respecto, la parte apelante explicó que no instauró la acción de restitución de inmueble, porque la parte demandante en la condición de propietario del bien- no la autorizó para así no tener que asumir los gastos del proceso. Asimismo, indicó que el juez pasó por alto que en el contrato de administración se pactó una cláusula que excluía la obligación de presentar demanda de restitución por causal diferente a la mora y que, además, no había causa para invocar la restitución del inmueble con fundamento en el mal comportamiento del arrendatario, ya que el Conjunto Residencial Mirador de San Judas no contaba con un manual de convivencia que estableciera las conductas reprochables objeto de sanción. Verbal 05266310300220230012801 Sea lo primero indicar que, en este asunto, sí había causa para iniciar el proceso de restitución inmueble, en tanto quedó plenamente acreditado que el arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con Acrecer S.A.S., por incurrir en comportamientos que afectaban la tranquilidad de los vecinos y violar el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Mirador de San Judas (causales 43 y 64 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 Por el cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana-), sin que sea menester para ello, auscultar en la existencia de un manual de convivencia que estableciera las conductas reprochables, sobre todo porque la propia administradora siempre dio cuenta de los comportamientos contrarios a la legislación que rige el contrato de arrendamiento en que el arrendatario incurrió. Sumado a ello, al expediente se allegó un informe del estado de cuenta expedido por el representante de la Parcelación Mirador San Judas, que da cuenta de las multas impuestas a la casa 13 por faltas al reglamento de propiedad horizontal desde noviembre de 2021 hasta marzo de 2023, periodo en el cual el inmueble estuvo arrendado por Acrecer S.A.S. a Jonathan Estiben Sánchez (Archivo 02, p. 333).
Para corroborar lo anterior, basta con traer a colación la declaración rendida por el arrendatario Jonathan Estiben Sánchez ante la Secretaría de Seguridad, Convivencia y Justicia 3 “La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos ” 4 “La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen”.
Verbal 05266310300220230012801 del municipio de Sabaneta en la audiencia de argumentos celebrada el 03 de agosto de 2022 (Archivo 20, p. 28), trámite adelantado a instancia de los vecinos del Conjunto Residencial Mirador de San Judas: Verbal 05266310300220230012801 Inclusive, véase que en ese trámite adelantado ante la inspección de policía de Sabaneta, también declaró Fadibe Díaz Bedoya Asesora jurídica de Acrecer S.A.S.-, quien confirmó dichas conductas contrarias a la convivencia pacífica, así: Verbal 05266310300220230012801 Además, en el proceso quedó establecido que desde el 28 de octubre de 2021 – sin que transcurrieran tres meses desde el inicio del contrato (agosto de 2021)-, la parte demandada tuvo conocimiento de comportamientos que el contrarios arrendatario al empezó reglamento de a tener propiedad horizontal, que daban lugar a la terminación del contrato, pero no inició el proceso de restitución de bien inmueble.
En efecto, en comunicación de 28 de octubre de 2021, Acrecer S.A.S. le indicó al arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez lo siguiente: “Le informo que debido a la queja recibida por parte de la administración y vecinos de PARCELACIÓN MIRADOR SAN JUDAS por el incumplimiento de las normas de convivencia en la copropiedad, nos vemos en la penosa obligación de hacer el primer llamado de atención formal”.
Verbal 05266310300220230012801 Asimismo, consta que Acrecer S.A.S., el 14 de febrero de 2022 le comunicó al arrendatario la terminación del contrato de arrendamiento, indicando lo siguiente (Archivo 20, p. 18): También consta que el 7 de abril de 2022, la administradora Acrecer S.A.S. le reiteró al arrendatario la terminación del contrato de arrendamiento en los siguientes términos: Al proceso compareció el testigo León David Weinstein Álvarez (min. 54 y s.s.), administrador de la copropiedad Mirador de San Judas, quien señaló: “tuvimos unos eventos en la casa número 13, donde tuvimos algunos inconvenientes de tema social dentro de la copropiedad por las manifestaciones de los habitantes que se tenían en ese momento, tanto de bulla en contravía de todos, de algunos indicadores, de algunos lineamientos o algunas malas Verbal 05266310300220230012801 conductas dentro de los lineamientos de la copropiedad, en la sana convivencia de la misma, donde se habían afectado algunos copropietarios o los copropietarios de la parcelación y nosotros como administración pues intervenimos en esos eventos de mala convivencia al respecto”, especificando lo siguiente: “Allá tuvimos eventos de fiestas, rumbas, altercados, daños al bien privado, riñas, peleas, posibles intervenciones de consumo, tuvimos también unos eventos con armas de fuego, tuvimos muchos inconvenientes con respecto a eso, en diferentes días, en diferentes horas, en la mañana, en el día, la verdad fue un tema traumático para la parcelación y, por ende, para nosotros como administración, incluso también para el municipio como tal porque se volvió un tema álgido directamente también con Secretaría de Gobierno y Convivencia Ciudadana, todos estos también tuvieron que intervenir en estos eventos”.
En síntesis, múltiples pruebas dan cuenta del incumplimiento del arrendatario y además, demuestran que, desde el principio Acrecer S.A.S. tuvo conocimiento de tal situación, razón por la que, contrario a lo afirmado por la parte apelante, en este caso había causa para iniciar el proceso de restitución de bien inmueble arrendado y salvaguardar así los intereses del propietario.
En este punto, es necesario precisar que el resultado del trámite adelantado ante la inspeción de policía no era un requisito necesario para adelantar el proceso de restitución de bien inmueble o determinar que en efecto hubo incumplimiento del contrato de arrendamiento. 3.3. Ahora bien, la sala, en consonancia con lo expuesto por el juez a quo, encuentra que no es de recibo y, además, va en Verbal 05266310300220230012801 contravía de la naturaleza del contrato de administración especializada de inmuebles, que la administradora Acrecer S.A.S., pese a conocer las diferentes conductas que ocurrían en el inmueble, haya omitido iniciar el proceso de restitución bajo el argumento de que el demandante (propietario) no emitió autorización alguna para no cubrir los gastos del proceso, lo que además no quedó acreditado, en tanto ni siquiera se había fijado honorarios al respecto, como lo afirmó el propio representante legal de Acrecer S.A.S. En efecto, la sala advierte que, en atención a la naturaleza del contrato de administración y al papel de arrendadora profesional de Acrecer S.A.S., era menester que esta, dadas las circunstancias ya expuestas, hiciera uso del proceso de restitución de bien inmueble arrendado para salvaguardar el bien y los intereses del propietario, quien es extraño a esa relación arrendaticia, sin que ello fuera excusable por advertir que no recibió autorización del propietario para desplegar la acción, cuando este siempre mostró interés en la terminación del contrato de arrendamiento, sumado a que sería el más afectado con la pasividad de la administradora, en tanto el bien estaba en manos de un arrendatario que le estaba dando una destinación diferente e indebida al bien y había causado daños en el inmueble.
Además, de la mera literalidad de lo acordado se desprende la obligación que en ese sentido recaía en la administradora Acrecer S.A.S. Véase que en el literal e) de la cláusula tercera del contrato de administración se estipuló como obligación de Acrecer S.A.S. -como administradora- “Exigir la entrega del inmueble a EL Verbal 05266310300220230012801 ARRENDATARIO cuando hubiere lugar por mora en el pago del canon y si es el caso iniciar las acciones judiciales tendientes a la restitución del inmueble.
Así mismo, iniciar con autorización de El PROPIETARIO las acciones judiciales tendientes a la restitución del bien cuando se trate de otras causales”. A su vez, en la cláusula décima primera del contrato se pactó que “En el eventual caso de que fuere necesario instaurar un proceso de restitución del inmueble arrendado por una causal diferente a la mora en el pago de los arrendamientos, los honorarios profesionales de abogado y demás gastos procesales, serán de cargo exclusivo de EL PROPIETARIO del inmueble”, agregando en el parágrafo primero que “De acuerdo con los artículos 2184 del Código Civil y 1277 del Código de Comercio, EL PROPIETARIO estará en la obligación de reembolsar a EL ADMINISTRADOR los gastos razonables causados para la ejecución del mandato”.
Así mismo, en la cláusula cuarta de dicho documento se autorizó a la administradora a deducir del monto de los ingresos recaudados mensualmente el valor de los “demás gastos en que haya incurrido EL ADMINISTRADOR en nombre y por cuenta de EL PROPIETARIO”. A propósito, la sala trae a consideración que en la administración del inmueble se encuentra implícito el deber de obrar con la diligencia y cuidado que ordinariamente se exige a quien profesionalmente ejerce la administración de estos bienes, lo cual, en este caso implicaba que, ante las conductas desplegadas por el arrendatario que daban pie a la terminación del contrato conocidas por la administradora desde octubre de 2021-, se iniciara de inmediato el proceso de restitución, pues como se verá, la entrega del bien apenas se vino a concretar debido al Verbal 05266310300220230012801 abandono del inmueble por parte del arrendatario, lo cual sucedió después de más de un año de que los primeros incumplimientos se dieran a conocer.
Adicionalmente, no es cierto que en el contrato de administración se haya pactado una cláusula que excluía la obligación de presentar demanda de restitución por causal diferente a la mora, pues allí lo único que se pactó es que, si el proceso se iniciaba por causal diferente a la mora, el propietario del bien debería asumir los gastos del proceso.
Asimismo, cabe señalar que no puede ser una excusa para omitir el ejercicio de la acción, que el propietario supuestamente no haya querido asumir los costos del proceso, cuando la administradora bien podía luego de iniciar el proceso de restitución, descontar los gastos de los cánones o iniciar el respectivo recobro para el reembolso de los gastos razonables causados para la ejecución el mandato.
Inclusive, en el proceso quedó acreditado que al demandante en ningún momento se le indicó el monto de los gastos del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, pues el representante legal de Acrecer S.A.S., al ser cuestionado sobre ese punto, afirmó: “Nosotros no le informamos del proceso de restitución, le informamos de la audiencia de conciliación para previo a iniciar el proceso”, aclarando que: “nosotros normalmente el proceso que llevamos es primero una conciliación y posteriormente la restitución si la conciliación no se lleva a cabo, nosotros sólo le informamos lo que valía la conciliación” (Hora 1, min. 27 y s.s.).
En este punto, conviene precisar que, aunque el representante legal de Acrecer S.A.S. insistió en que el demandante no estuvo Verbal 05266310300220230012801 dispuesto a cubrir los gastos que implicaba una conciliación para lograr así la terminación del contrato de arrendamiento con el arrendatario, lo cierto es que en el contrato no se pactó dicha obligación además, de que ello no obsta para el ejercicio directo de la respectiva acción judicial ya que, en los términos del artículo 68 de la Ley 2220 de 20225, en el proceso de restitución de bien arrendado de que trata el artículo 384 del Código General del Proceso, la parte demandante (arrendadora) no está obligada a solicitar y tramitar audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda, ni del trámite correspondiente.
Finalmente, es importante señalar, como el juez a quo refirió, que los diferentes requerimientos enviados por Acrecer S.A.S. al arrendatario para buscar la terminación del contrato, no dan cuenta de un actuar diligente y cuidadoso de la administradora, sino todo lo contrario, pues dadas las circunstancias que rodeaban la ejecución del contrato, una conducta diligente implicaba iniciar el proceso de restitución de bien inmueble arrendado y hacer uso de las medidas que el respectivo proceso ofrece para salvaguardar los intereses del propietario.
En síntesis, el envío de múltiples requerimientos al arrendatario en un periodo superior a un año para buscar la terminación del contrato y la restitución del inmueble no corresponde a una conducta eficiente ni eficaz para el propósito perseguido, máximo que en este caso la arrendadora vino a recibir el inmueble 7 “Por medio de la cual se expide el Estatuto de la Conciliación y se dictan otras disposiciones”. 5 Verbal 05266310300220230012801 meses después del vencimiento inicial del contrato, debido a que el arrendatario lo abandonó. 3.4.
En cuanto a la condena impuesta por perjuicios y deudas de servicios públicos: 3.4.1. La parte demandada señaló que el juez no tuvo razón al imponer la condena por concepto de perjuicios (por los daños causados por el arrendatario al inmueble), ya que en la cláusula quinta del contrato de administración se pactó la exoneración de responsabilidad de la administradora, así: "EL ADMINISTRADOR no será responsable ante EL PROPIETARIO del valor de las cuentas no pagadas por EL ARRENDATARIO y/o LOS DEUDORES SOLIDARIOS por concepto de: …c) Daños, pérdidas o desvalorizaciones provenientes del uso del inmueble, ni por los bienes muebles que se encuentren en el inmueble…” Sobre el particular, ocurre que, contrario a lo alegado por la parte apelante, al juez le asistió razón al imponer la condena pese a lo que la cláusula en mención pregona, pues fue a partir de una debida interpretación de la misma, en concordancia con la naturaleza del contrato, que consideró que ningún sentido tendría celebrar un contrato de administración con una sociedad profesional y especializada en el arrendamiento de bienes inmuebles, si esta, luego de arrendar el bien, puede devolver el inmueble en cualquier estado, sin velar por la conservación de este y no tener responsabilidad alguna al respecto.
Avalar una cláusula en tal sentido, desconocería la naturaleza del contrato de administración y las propias cláusulas del convenio, como la pactada en el literal o) de la cláusula tercera, según la cual es Verbal 05266310300220230012801 obligación de la administradora “Velar por la conservación de los inmuebles y la verificación del cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por parte de EL ARRENDATARIO cuando fuere el caso”, o la pactada en el literal a) del parágrafo de la cláusula cuarta, según la cual “a) Cuando la inminencia o gravedad de los daños ameriten una rápida reparación o solución, EL ADMINISTRADOR deberá tomar las medidas preventivas o correctivas que sean indispensables para evitar deterioros o destrucción del inmueble, debiendo comunicar de manera escrita a EL PROPIETARIO”.
Una cláusula que exonere a la administradora de responsabilidad en la obligación de conservar y restituir en buen estado el inmueble entregado en virtud del contrato de administración para luego ser arrendado -propia de la naturaleza de la prestación que le fue encomendada-, se torna abusiva y, por tanto, ineficaz, ya que constituye un claro desequilibrio respecto a los intereses del propietario.
Además, constituye una cláusula de irresponsabilidad en la que va “envuelta una condonación del dolo futuro de una de las partes, pues al pactarse su irresponsabilidad, implícitamente se está tolerando que sea negligente en la ejecución de sus obligaciones”6. Por lo anterior es que la sala encuentra que el juez acertó al inaplicar la cláusula en mención y condenar a la administradora por los daños causados por el arrendatario, pues se insiste, el propietario es ajeno al contrato de arrendamiento, y la administradora no fue diligente en prevenir los daños o exigir la reparación de estos, en 6 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. 08 de septiembre de 2011, exp. 11001-3103-026- 2000-04366-01.
Verbal 05266310300220230012801 tanto no empleó los mecanismos que le permitían terminar el contrato, salvaguardar el inmueble del propietario y exigir la debida reparación. Inclusive, la administradora Acrecer S.A.S., bajo el conocimiento de que ya el arrendatario había causado daños en el inmueble, no gestionó la inspección al lugar solicitada por el propietario, ni hay prueba de que hubiera gestionado la autorización del propietario para ejercer la acción de restitución, lo cual da cuenta de la pasividad y falta de diligencia en la conservación del inmueble, pues como la testigo Fadibe Días Bedoya -Asistente jurídica de Acrecer S.A.S.- indicó “En varias oportunidades tanto por WhatsApp, porque ya el arrendatario solo nos contestaba al WhatsApp, por WhatsApp se le envió en varias oportunidades la solicitud de que nos permitiera el ingreso al inmueble para realizar una inspección junto con el propietario… y él nunca nos daba fecha, él nunca nos daba disponibilidad, él decía que iba a organizar, que no estaba en la ciudad o que no estaba en el municipio, que él nos confirmaba la fecha y no nos confirmaba fecha.
Por correo electrónico se le solicitó también esa visita y no nos daba respuesta por correo electrónico tampoco acerca de eso” (hora 2, min. 8 y s.s.). Ahora, sea esta la oportunidad para precisar que, la obligación de la administradora en cuanto a velar por la restitución y conservación en buen estado del bien inmueble dado en arrendamiento, constituye una obligación de medio, que, dada su condición de profesional y experta en la materia, le exigía la máxima diligencia en la gestión. De allí que, en este caso en particular, dicha obligación fue incumplida puesto que, se Verbal 05266310300220230012801 insiste, pese a que, desde octubre de 2021, la demandada conoció los incumplimientos del arrendatario así como ciertos daños causados por este a la propiedad, lo cierto es que no desplegó las gestiones necesarias, con apego a la ley y el contrato, para procurar con eficiencia la entrega del inmueble, una vez que el incumplimiento se dio, como tampoco a la finalización del plazo inicial, razón por la que esa falta de actuación diligente, oportuna y eficaz de la inmobiliaria accionada en el propósito de lograr la conservación y restitución del inmueble, acarreó la afectación patrimonial reclamada por el demandante, ya que debido a la pasividad que observó fue que el contrato se prolongó y permitió que el arrendatario dejara el inmueble abandonado, muy deteriorado y con deudas. 3.4.2.
En este punto, es menester indicar que en el proceso no se discutió que el propietario no haya entregado el inmueble en buen estado a la administradora; por el contrario, al expediente se incorporó el inventario que Acrecer S.A.S. hizo al momento de entregarle el inmueble al arrendatario Jonathan Estiben Ospina Sánchez (archivo 02, p. 41 -62), en el que detalló el buen estado del inmueble, al punto que discriminó la condición de cada una de las puertas, chapas, pisos, ventanas, ventanales, muros, zócalos, cortineros, persianas, topes de puerta, tomas, swiches, closets, marcos de puertas, lámparas, estados del techo, barras, gabinetes, plafones, alacena, mesones, cubierta (estufa), horno eléctrico, llave de paso, griferías, lavaplatos, lavaplatos eléctricos, tablero de breakers, barandas, rejillas de desagüe, guarda escobas, vidrios, jaboneras, porta cepillos, cabinas de baño, gabinetes lavamanos, griferías de duchas y lavaderos, toalleros, espejos, sanitarios con tapa, todo lo cual se describió por Verbal 05266310300220230012801 habitación, baño, terraza, balcón, pasillo y sala, sumado al estado de la piscina y el garaje.
Ahora, en el acta de entrega de inmueble de 14 de abril de 2023, los empleados de Acrecer S.A.S. y el apoderado del propietario del inmueble, dejaron constancia de que en el inmueble “se evidencian pendientes por reparaciones y mantenimientos” y que el propietario anotó: “Me reservo el derecho de reclamar los perjuicios vía judicial. No se recibe el inmueble en buen estado”.
Asimismo, en el acta se indicó: “se recibe el inmueble quedando pendiente una inspección/revisión definitiva, que realizará la inmobiliaria en conjunto con el propietario del inmueble. En caso de encontrar nuevos daños y/o faltantes de inventario, ACRECER deberá informar por escrito al correo electrónico del arrendatario, adjuntando soporte de los daños y/o faltantes mediante registro fotográfico.
Dichas reparaciones deberán efectuarse en un periodo no mayor a cinco (5) días hábiles posteriores a la notificación, en caso contrario la inmobiliaria procederá con la ejecución de las mismas y estas serán cobradas mediante proceso ordinario de cobro” (Resalto de la sala). Tampoco existe discusión en que la parte demandada reconoció que el inmueble sufrió daños causados por el arrendatario.
El representante legal de la demandada, al ser interrogado sobre las razones que llevaron al arrendatario a abandonar el inmueble y no entregarlo de manera directa a la arrendadora, contestó: “para él era la fácil dejar el inmueble abandonado e irse, porque muchas veces nosotros, cuando nos van a entregar inmuebles que no están conforme a un inventario, pues se le hace la exigencia de restituir el inmueble en las condiciones conforme al inventario inicial y Verbal 05266310300220230012801 claramente aquí no se cumplió eso…Nosotros siempre que vamos a recibir los inmuebles en presencia de los inquilinos, constatamos el inventario inicial versus el inventario final, cierto, pero en este caso obviamente ese procedimiento no se dio de esa forma, porque se tomó el inmueble vía cláusula de abandono y cuando es por cláusula de abandono prácticamente uno recibe el inmueble tal cual como están las condiciones en que está y ya se hace un proceso distinto para hacerle el cobro al inquilino para que pague los daños que ocasiona el inmueble como en este caso pues los hay…” (hora 1, min. 7 y s.s.).
Inclusive, al preguntarle sobre la diferencia “entre la forma cómo le habían entregado el inmueble en agosto de 2021 y cómo lo encontraron en abril de 2023”, el representante de la administradora demandada contestó: “El inmueble sí se encontraba bastante deteriorado, yo no voy a decir que no, de hecho nosotros por nuestra cuenta le pasamos al propietario una cotización de los daños como pues parte de nuestro servicio es eso, nos entregó adecuadamente, cuando vengan cotizamos hacemos las reparaciones por su cuenta y vamos e iniciamos el proceso en contra del inquilino, ese ha sido siempre nuestro proceder.
Hicimos la cotización, de hecho la cotización dio muy diferente a la que el propietario hizo, porque él hizo otra cotización, la de nosotros dio 63 millones de pesos, la de él dio muchísimo más… a lo cual él dijo que no, que él se encargaba o de alguna manera no se encargaba pues si se encargó perdón y siguió con este proceso en contra de nosotros pero en ningún momento nos autorizó ni para de las reparaciones ni nos mandó las facturas para nosotros ir a repetir en contra del arrendatario” (hora 1, min.
Verbal 05266310300220230012801 8 y s.s.). Al respecto, cabe anotar que la parte demandada no trajo al proceso la cotización a la que hizo referencia en el interrogatorio absuelto. El demandante, por su parte, aportó un informe de daños del inmueble, respaldado con fotografías que no fueron desvirtuadas por la contraparte, que da cuenta de los múltiples daños y deterioros en las puertas, en el jardín, en la cocina, en los mesones, en los baños, en los vidrios, los muros, el papel de colgadura, la madera, el piso, los closets, en el jacuzzi y en múltiples espacios del inmueble.
Inclusive, el testigo Marco Julio Londoño -amigo del demandante y apoderado de este en las gestiones ante la inmobiliaria Acrecer S.A.S.-, confirmó los daños causados al inmueble y refirió: “En otra ocasión nos sentamos con Acrecer en la oficina principal y con su representante legal, me pidió disculpas. Me dijo, qué falla que su casa la hayan desbaratado tanto, que la hayan dañado, la casa que usted está administrando, que falla que la hayan dañado.
Nosotros tenemos una valoración como por 67 o 69 millones de pesos. La valoración que hizo el arquitecto, que yo llevé, estaba por 151 millones de pesos. ¿Por qué ese valor? Porque es que la casa, todo lo que hay allí es pura madera, no es aglomerado, es madera. Rompieron puertas y puertas que tranquilamente en el mercado en este momento están entre 5 y 6 millones de pesos” (Archivo 36, min. 16 y s.s.).
“Dañaron los mesones de la cocina, dañaron la cubierta. En el primer piso hay un cuarto, todos los pisos de la casa son en madera, pero madera, madera. Reventaron un lavamanos, reventaron la base donde estaba el lavamanos, eso generó una humedad y todo el piso del cuarto se sopló. Eso hubo que reventar, hubo que sacar y dañar toda la madera.
Todo eso lo dañaron. Verbal 05266310300220230012801 Dañaron puertas grandes. Todo el jardín, completamente perdido. La piscina, en mal estado. Los motores de la piscina, el jacuzzi de la piscina, de un jacuzzi que hay en el cuarto principal y de una cascada, malos… estaba vuelta nada las paredes, humedades, los techos completamente dañados, toda la pintura estaba soplada.
En el segundo piso, el cuarto principal, en una de las paredes, es con un marmolizado y esa pared es bastante grande. Ese marmolizado lo rompieron todo”. Aquí es donde resulta afortunado señalar que a la parte apelante no le asiste razón en afirmar que en este caso el nexo causal entre la conducta de la administradora y los daños en el bien se rompió en el momento en que el propietario tomó posesión del inmueble por vías de hecho, ya que de ello no se dejó constancia en el acta de entrega ya que el mismo representante legal de la administradora admitió que el arrendatario abandonó el inmueble y que fue por la cláusula de abandono que la administradora “tomó” el inmueble e hizo la entrega al propietario.
Cuestión diferente es que el propietario del bien haya sido quien informó a la administradora que el arrendatario había abandonado el inmueble –lo que reafirma la negligencia en la administración del bien-, como en efecto el representante de Acrecer S.A.S. informó: “nos enteramos por medio del propietario que el inmueble había sido abandonado y citamos para el 14 de abril propietario … donde se hizo previamente el acta de abandono, es decir, el inmueble fue abandonado y tomamos el inmueble o la posesión del inmueble vía cláusula de abandono como nos lo permite el contrato de arrendamiento y ese mismo día se le hizo la entrega oficial al propietario” (min. 55 y s.s.).
Además, aunque el demandante Jorge Alonso Herrera señaló que el señor Verbal 05266310300220230012801 Marco Julio Londoño -a quien delegó para entenderse con la administradora- intentó forzar las chapas para ingresar al inmueble luego de que fue abandonado, lo cierto es que no precisó si eso fue antes o en el mismo momento en que Acrecer S.A.S. se hizo presente, ya que el mencionado Marco Julio narró que el día de la entrega acudieron “funcionarios de Acrecer con personal de cerrajería para elaborar las llaves y poder abrir la propiedad”, lo que significa que el propietario apenas ingresó al inmueble cuando la administradora hizo la respectiva entrega el 14 de abril de 2023. 3.4.3.
En cuanto al reproche puntual acerca de los perjuicios, la parte apelante señaló que la cotización elaborada por la empresa Arquideal no da cuenta de que los daños hayan sido causados únicamente por el uso indebido del inmueble, pues hizo énfasis en que el arquitecto Jorge Andrés Galeano Ibarra –representante de esa empresa- indicó que los daños obedecían a diferentes causas, tales como el transcurso del tiempo, el uso indebido y la falta de mantenimiento del bien, sin que se pudiera discriminar cuáles daños correspondían a uno u otro factor.
Al respecto, vale señalar que la parte demandante presentó una cotización elaborada el 10 de mayo de 2023 por Arquideal empresa de arquitectura, mantenimiento y reformas-, por concepto de “Cotización trabajos obras civiles y acabados casa MIRADOR DE SAN JUDAS sabaneta”, por valor ciento cincuenta millones quinientos catorce mil setecientos veintiséis pesos ($150 514 726).
Al proceso compareció el testigo Jorge Andrés Galeano Ibarra - representante legal de Arquideal-, quien suscribió la Verbal 05266310300220230012801 cotización de los arreglos y declaró lo siguiente (Archivo 36, hora 1, min. 12 y s.s.): “Estuve pues haciendo como la ronda de todos los daños, pintura, enchapes de pisos, humedades en paredes, lavamanos quebrados, mesones de lavamanos, baños en lugares donde no había, pues donde no deberían de estar, cocinas con cajones dañados.
Todos esos temas se los coticé”. Seguidamente, explicó: “La casa se ve en un estado pues bastante deplorable, puertas reventadas, maderas reventadas y en mi punto de vista, pues y desde lo que conozco, maderas naturales que son costosas, pisos reventados y levantados por la humedad, alguno que otro electrodoméstico en mal funcionamiento, como le dije antes, el baño en lugares donde no estaban, entonces había que demoler completamente y volver a hacer, pintura de toda la casa, reparaciones en canoas, en techo y la propiedad digamos que es bastante grande, entonces tiene una cantidad de metros cuadrados”.
Luego, al testigo se le preguntó: “Y según su experiencia, ¿cómo hace para producirse esos daños en esa forma que usted me dice?”, a lo que contestó: “unos son mal manejos digamos del propietario que estuviera allá o de la gente que estuviera viviendo, otros son faltas de mantenimiento y otros es como abandono”. (hora 1, min. 22 y s.s.). Además, el testigo dio cuenta de que en marzo de 2021 fue contratado para hacer un “hidrófugo de un muro, hacer un lavado y un hidrófugo y pintar las zonas sociales de la casa” y afirmó que “para esa fecha, pues la casa estaba habitada y se veía en un estado pues óptimo, condiciones óptimas para vivir, el desgaste normal de la pintura por los años que llevara, sin haberle aplicado alguna mano o alguna pintura a los muros, pero de resto la casa se veía en muy buen estado” (hora 1, Verbal 05266310300220230012801 min. 25 y s.s.).
Finalmente, al ser cuestionado sobre qué costo corresponde al mal uso del inmueble, el deponente indicó: “se podría mirar qué es mal uso de los inmuebles… pues en la mente no tengo como el valor en sí, pero lo que te digo es que por mal uso se veían puertas reventadas, lámparas caídas, enchapes pues como quebrados, enchapes de muro reventados ”.
Acorde con ello, en el expediente se cuenta con documentos gráficos y elementos suficientes para determinar que el inmueble fue entregado en buen estado y que no fue devuelto en las mismas condiciones. Además, las declaraciones rendidas en el proceso, el inventario del inmueble en buen estado al momento de ser entregado al arrendatario, el acta de entrega, la aceptación de la parte demandada en cuanto a que el inmueble requiere reparaciones y las fotografías adjuntas al informe de daños, dan para concluir que, el inmueble no se encuentra en buenas condiciones o en buen estado.
Y aunque el declarante Jorge Andrés Galeano Ibarra señaló que los daños que tiene el bien pueden provenir del mal uso, de la falta de mantenimiento o del abandono, lo cierto es que en este caso se tiene prueba de que a la parte demandada se le entregó un bien inmueble en buen estado -inventariado al detalle- y lo devolvió con daños que no tenía al momento de la entrega, que bien pueden imputarse al mal uso, a la falta de mantenimiento y al abandono del arrendatario, todo lo cual está atado a la obligación que tenía la administradora de velar por la conservación del inmueble en buen estado.
Así las cosas, de cara a lo demostrado en el proceso, el Tribunal, en consonancia con lo resuelto por el juez a quo, atenderá a la Verbal 05266310300220230012801 cotización de daños presentada por la parte demandante, la cual fue ratificada por el suscriptor Jorge Andrés Galeano Ibarra, representante legal de “Arquideal”, sin que fuera desvirtuada por la parte contraria. 3.4.4.
De otro lado, con sustento en la misma cláusula quinta del contrato de administración, la parte demandada, señaló el equívoco de imponer condena por concepto de servicios públicos de energía y acueducto, así como por el concepto alarma, en tanto según esa disposición “EL ADMINISTRADOR no será responsable ante EL PROPIETARIO del valor de las cuentas no pagadas por EL ARRENDATARIO y/o LOS DEUDORES SOLIDARIOS por concepto de: a) Servicios Públicos domiciliarios y no domiciliario, que excedan el valor del seguro otorgado por EL ADMINISTRADOR…”.
En consonancia con esto, en la cláusula tercera, parágrafo segundo, se estipuló que: “EL ADMINISTRADOR otorgará por su cuenta un seguro que ampara al PROPIETARIO por los servicios públicos dejados de pagar por EL ARRENDATARIO a la terminación del contrato y faltantes en el inventario del inmueble, hasta por un millón de pesos ($1.000.000) pago éste que se efectuará una vez sea cancelado por la Compañía de Seguros y/o Afianzadora”.
A diferencia de la cláusula total de irresponsabilidad a que ya se hizo alusión (literal c, cláusula quinta), en el literal a) las partes pactaron una responsabilidad limitada en lo que tiene que ver con los servicios públicos, en que se fijó que la administradora respondería hasta por un millón de pesos ($1 000 000) por los servicios públicos dejados de pagar por el arrendatario, pacto válido, en vista de que “a las partes de un contrato les asiste Verbal 05266310300220230012801 derecho a pactar un grado de responsabilidad distinto del ordinario para efectos de aligerar o disminuir sus riesgos en caso de inejecución de sus obligaciones… Sin embargo… dicha facultad no es omnímoda, pues no les está permitido a las partes pactar la exclusión total de su responsabilidad”7.
En tal sentido, la condena a la demandada por el total de los servicios públicos (energía y acueducto) dejados de pagar por el arrendatario, bajo el argumento de que el actuar de la gestora inmobiliaria no había sido diligente, no es de recibo porque tal comportamiento reprochable no le resta validez al pacto que supeditó el amparo en mención a la cobertura de la póliza.
En tal sentido, la decisión de primera instancia será modificada parcialmente, para señalar que, en virtud de lo dispuesto en las cláusulas tercera (parágrafo segundo) y quinta (literal a), la demandada Acrecer S.A.S. deberá responder por los servicios públicos (energía y acueducto) dejados de cancelar por el arrendatario, hasta la suma de $1 000 000, indexados a la fecha de esta sentencia. Adicionalmente, la sala advierte que el concepto de Alarma no hace parte de los servicios públicos y, por lo tanto, la condena impuesta por ese concepto se conservará. 3.4.5.
Finalmente, la sala observa que, en este asunto, en el que hubo condena parcial en atención a los perjuicios reclamados en la demanda, no se configuraron los supuestos de que trata el Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. 08 de septiembre de 2011, exp. 11001-3103-0262000-04366-01. 7 Verbal 05266310300220230012801 artículo 206 del Código General del Proceso, debido a que la cantidad estimada en la demanda no excedió en el 50% a la que resultó probada, como se advierte del mero contraste entre el libelo inicial y la sentencia. 4.
Actualización de la condena en concreto: El artículo 283 del Código General del Proceso, dispone que: “La condena al pago de frutos, intereses, mejoras, perjuicios u otra cosa semejante, se hará en la sentencia por cantidad y valor determinados. El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado (…)”.
En aplicación de tal precepto, la sala actualizará la condena impuesta, desde la fecha del fallo de primera instancia (septiembre de 2023) y hasta la fecha de esta sentencia, en atención a la fórmula de indexación Va = Vh (valor histórico) x Índice final Índice inicial, así: -Arreglo de las locaciones de la casa: Va = $150 514 726 x 154,07 (enero de 20268) = $170 375 459 136,11 (septiembre de 2023) -Arreglo y mantenimiento de la piscina y los jacuzzis: Va = $6 632 000 x 154,07 (enero de 2026) = $7 507 106 136,11 (septiembre de 2023) -Servicios públicos (Energía y acueducto veredal): 8 Último IPC reportado por el DANE para el momento de la elaboración de este proyecto.
Verbal 05266310300220230012801 Va = $1 000 000 x 154,07 (enero de 2026) = $1 131 952 136,11 (septiembre de 2023) -Alarma (empresa Alarmar): Va = $444 763 x 154,07 (enero de 2026) = $503 450 136,11 (septiembre de 2023) -Canon de arrendamiento (18 de marzo a 14 de abril de 2023): Va = $7 322 987 x 154,07 (enero de 2026) = $8 289 270 136,11 (septiembre de 2023 5.
Así las cosas, sin necesidad de ahondar en aspectos adicionales, se impone la modificación parcial del ordinal PRIMERO de la decisión de primera instancia, en el sentido de indicar que la condena impuesta por concepto de servicios públicos (energía y acueducto veredal) se limita a la suma de $1 000 000, monto que indexado a la fecha de esta sentencia asciende a $1 131 952.
En lo demás, la providencia impugnada será confirmada, sin perjuicio de la indexación efectuada frente a los demás valores. Sin costas de en esta instancia, ante la prosperidad parcial del recurso de alzada elevado por la parte demandada (artículo 365, núm. 5 del CGP). DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Verbal 05266310300220230012801 PRIMERO: MODIFICAR PARCIALMENTE el ordinal PRIMERO de la sentencia proferida el 28 de septiembre de 2023 por el Juzgado 002 Civil del Circuito de Envigado, el cual quedará así: “PRIMERO. CONDENAR a ACRECER S.A.S. a indemnizar los perjuicios causados al señor JORGE ALONSO HERRERA GARCÉS con el incumplimiento de contrato de administración de bien inmueble destinado a vivienda urbana No. 10828 suscrito el 15 de agosto de 2021, cuyo objeto era promocionar y arrendar la casa de la calle 63 B Sur 32 -381 Lote 13 Casa 103 del Conjunto Residencial Mirador de San Judas del Municipio de Sabaneta, por los siguientes conceptos: a. La suma de $170 375 459 por arreglo de las locaciones de la casa. b. La suma de $7 507 106, debido a lo que costará el arreglo y mantenimiento de la piscina y los jacuzzis. c. La suma de $1 131 952, por el valor de servicios públicos (energía y acueducto veredal) dejados de pagar por el arrendatario. d. La suma de $503 450, pendientes de pago a la empresa ALARMAR. e. La suma de $8 289 270, por el valor de los cánones de arrendamientos que dejó de percibir el demandante entre el 18 de marzo al 14 de abril de 2023”.
Verbal 05266310300220230012801 SEGUNDO: En lo demás, la providencia impugnada permanece incólume.
TERCERO: Sin costas en esta instancia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA (Aclaración de voto) NATTAN NISIMBLAT MURILLO MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Firmado Por: Martha Cecilia Lema Villada Verbal 05266310300220230012801 Magistrada Sala 011 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5ea94df6dfb4442ccb867edb434be0e270df32d39caa15fb9f 3a40ade4dc951b Documento generado en 20/03/2026 03:03:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectron ica