sentencia — Tribunal Superior de Cali

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria Tribunal Superior de Distrito Judicial de Cali Sala Civil REFERENCIA COMPLETA: Radicación Única Nacional: 76001-31-03-002-2022-00162-01 Radicación interna: 5281 Proceso: Verbal de pertenencia Demandante: Leonardo Córdoba Muñoz Demandados: Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A. y demás personas inciertas e indeterminadas.

Procedencia: Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali Motivo: Apelación sentencia Magistrado Sustanciador: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA. Santiago de Cali, veintisiete (27) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Discutido y aprobado en Sala según acta No. 027-2025 de la fecha. 1. INTRODUCCIÓN Con sujeción a lo dispuesto en el artículo 320 del Código General del Proceso, procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en pertenencia en contra de la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali dentro del proceso de la referencia, que negó las pretensiones de la demanda inicial de usucapión respecto del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 370247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali y accedió a la reivindicación de dicho bien a favor de su propietaria en la forma solicitada en la demanda de reconvención formulada por la Sociedad Eternit Colombiana S.A. 2.

ESCENARIO DESCRIPTIVO. 2.1.

HECHOS RELEVANTES. 2 2.1.1. En los antecedentes. 2.1.1.1. El demandante inicial señor, LEONARDO CÓRDOBA MUÑOZ, actuando a través de apoderada judicial, y previo el trámite de un proceso verbal, solicitó que se declare que adquirió por el modo de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, la propiedad del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. 2.1.2.

En la demanda inicial 2.1.2.1. Desde hace más de treinta (30) años, el señor LEONARDO CÓRDOBA MUÑOZ posee el lote de terreno número dos (2), identificado con la Matrícula Inmobiliaria número 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, ubicado en la Carrera 12A No. 18-23 del Barrio La Estancia de la actual nomenclatura urbana del Municipio de Yumbo, posee un área de treinta y nueve mil seiscientos seis metros cuadrados (39.606 M2) y se encuentra delimitado por los siguientes linderos: “NORTE: Del punto A al B: con Ecopetrol y Base militar según las siguientes coordenadas N=887497.301, E=1065980.27, N=887520.475, E=1066104.520;

ORIENTE: Del punto B al punto N, con lote que fue de Eternit Pacifico S.A. enajenado a favor de IMVIYUMBO, con las siguientes coordenadas N=887520.475, E=1066104.520, N=887137.567, E=1066126.308; SUR: En línea quebrada del N al punto Q pasando por el punto O y P, con lote que es o fue de Gases del Pacifico, con las siguientes coordenadas del punto N al punto O: N=887137.567, E=1066126.308, N=887125.271, E=1066067.302, del punto O al punto P: N=887125.271, E=1066067.302, N=887136.260, E=1088064.874 y del punto P al punto Q: N=887136.260, E=1088064.874, N=887134.883, E=1066064.006, y, OCCIDENTE: En línea quebrada del punto Q al punto A pasando por los puntos R y S colindando con predios de EXXON MOBIL, con las siguientes coordenadas: del punto Q al punto R: N=887134.883, E=1066064.006, N=887192.392, E=1066042.634, del punto R al punto S: N=887192.392, E=1066042.634, N=887251.638, E=1068025.248, del punto S al punto A: N=887251.638, E=1068025.248, N=887497.301, E=1065980.27, según se acredita con la escritura pública número 3277 del 19 de diciembre de 2013 de la Notaría Única de Yumbo (hoy Notaría Primera de Yumbo), debidamente inscrita en el folio de Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 3 Matrícula Inmobiliaria 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, a cuyo inmueble le corresponde el número predial 010102000003660001000000000.” 2.1.2.2.

Desde que inició su posesión, el demandante ha explotado el predio que se conoce como “La Finca de Leo”, “a través de la cría de ganado vacuno, equino y ovino”. Además, en el inmueble tiene plantada una mejora que consiste en una construcción rústica en que habita su hermano Cesar Córdoba Muñoz junto con su familia. 2.1.2.3. De acuerdo con el Certificado Especial expedido por el Registrador de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali del 20 de mayo de 2022, figura como titular de dominio del inmueble objeto de prescripción, la empresa Eternit Pacifico S.A. con Nit. 890301829 – 1 (hoy, ETERNIT COLOMBIANA S.A., con Nit. 860002302 – 9) 2.1.2.4.

El inmueble objeto de prescripción hacía parte de otro de mayor extensión, del cual Eternit Pacifico S.A., a través de la Escritura Pública número 3277 del 19 de diciembre de 2013 de la Notaría Única de Yumbo “enajenó parcialmente al Instituto Municipal de Reforma Urbana y Vivienda de Interés Social de Yumbo IMVIYUMBO, un área de doscientos diecinueve mil seiscientos tres, coma cincuenta y cuatro metros cuadrados (219.603,54 M2)”, quedando un área restante de “treinta y nueve mil seiscientos seis, coma veinte metros cuadrados (39.606,20 M2) que es la misma que el demandante ocupa de manera pública, pacífica e ininterrumpida desde hace más de treinta (30) años.” 2.1.2.5.

La posesión del demandante inició el 08 de agosto del año 1990, momento a partir del cual éste ha ejecutado actos propios de señor y dueño tales como “la construcción de una vivienda de habitación rudimentaria, encerramiento y construcción de corrales para la cría de ganado ovino, equino y bobino, así como para aves de corral; en ese mismo sentido, es preciso manifestar que los vecinos y público en general reconocen como único dueño del predio al señor Leonardo Córdoba Muñoz.” 2.1.2.6.

En el mes de febrero de 2022, el demandante, sus familiares y trabajadores, “sufrieron hostigamiento por la presencia de varias Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 4 personas que dijeron ser funcionarios de la empresa Eternit Colombiana S.A., quienes arribaron al terreno perturbando la paz y tranquilidad que viven en el terreno que se conoce como “La Finca de Don Leo””, razón por la que, solicitó la protección de su posesión ante la autoridad competente.

Fue así como, mediante la instauración de una querella por perturbación a la posesión, la Inspección de Policía de Yumbo realizó una inspección ocular al terreno y, guardando el debido proceso, mediante fallo del 25 de abril de 2022, el Inspector Primero de Policía de Yumbo, “ concedió la protección a la posesión invocada por el señor Leonardo Córdoba Muñoz”, decretando “el statu quo sobre el inmueble objeto de la posesión.” Decisión que fue confirmada mediante la Resolución No. 81 del 18 de mayo de 2022. 2.1.2.7.

La posesión ejercida por el demandante excede los diez (10) años continuos e interrumpidos, se ha efectuado de manera material, y ha sido pública, pacífica, cumpliendo así con los elementos estructurales de la posesión corpus y animus. 2.1.3. En la contestación 2.1.3.1. La sociedad demandada ETERNIT COLOMBIANA S.A. contestó la demanda, se opuso a las pretensiones del demandante y adujo en su defensa excepciones de mérito que denominó: “CARENCIA DEL DERECHO DEL DEMANDANTE PARA EJERCER LA ACCIÓN DE DECLARATORIA DE PERTENENCIA”, “ILEGITIMIDAD EN LA CAUSA POR EL EXTREMO ACTIVO DE LA RELACIÓN PROCESAL, CONSISTENTE EN QUE EL DEMANDANTE LEONARDO CÓRDOBA MUÑOZ NO EJERCE UNA POSESIÓN MATERIAL POR MÁS DE 10 AÑOS SOBRE EL INMUEBLE DE MATRÍCULA INMOBILIARIA 370-247363 QUE ES DE PROPIEDAD DE ETERNIT COLOMBIANA S.A.”, “TEMERIDAD EN LA ACCIÓN DE DECLARATORIA DE PERTENENCIA” y “CARENCIA ABSOLUTA DE FUNDAMENTO REAL Y JURÍDICO EN LAS PRETENSIONES DEL DEMANDANTE Y, EN GENERAL, CUALESQUIERA OTRAS EXCEPCIONES DEL Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 5 MISMO LINAJE QUE LLEGAREN A CONFIGURARSE O DEMOSTRARSE EN EL CURSO DEL PROCESO.” Se opuso a todas y cada una de las pretensiones de la demanda, aduciendo que el demandante no ha ejercido la posesión material sobre el predio objeto de la litis por el tiempo exigido en la ley para ganar el dominio a través de la prescripción adquisitiva extraordinaria.

Indicó que no es cierto que el señor Leonardo Córdoba Muñoz ejerza desde hace más de treinta (30) años una posesión material sobre el predio objeto de la demanda y que, cualquier explotación agrícola o ganadera desarrollada por éste en el predio, “la ha realizado como tenedor por cuenta y a nombre de Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A.” Que, si bien el demandante ocupa el denominado Lote 2, dicha ocupación la “hace de mala fe”; que el área real del lote es de 38.261,47 M2 y, con ello, que la descripción, linderos y coordenadas señaladas en la demanda no corresponden a las que realmente tiene el predio.

Que, es cierto que el inmueble objeto de esta prescripción hacía parte de otro de mayor extensión, del cual Eternit Pacífico S.A. enajenó a favor de Imviyumbo un lote de terreno con área de 219.603,53 M2 a través de la escritura pública 3277 del 19 de diciembre de 2013 otorgada en la Notaría Única de Yumbo, y que tal hecho demuestra que el demandante no ejerce una posesión por más de treinta (30) años, “puesto que en el año 2013 dicha posesión la tenía Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A.”, pues, de no haber sido así, “no habría podido hacer entrega real y material del área objeto de venta parcial.” Explicó que, como actos preliminares a la venta que Eternit Pacífico S.A. le hizo a Imviyumbo, se adelantaron trabajos de campo, mediciones para la elaboración del avalúo, así como el trámite de subdivisión del Lote 1, lo que “demuestra, una vez más, que en el año 2013 Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A. ejercía la posesión material sobre el predio.

De no ser así no habría podido realizar estos actos preparatorios.” Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 6 Además, que no es cierto que el demandante ejerza posesión material sobre el Lote 2 pues éste “suscribió un contrato de arrendamiento el 17 de enero de 2011 con Eternit Pacífico S.A. el cual permaneció vigente hasta el 3 de marzo de 2022” en tanto, en la cláusula quinta del citado contrato de arrendamiento se dispuso que éste tendría una duración de un año contado a partir de su firma y que “podrá prorrogarse por el mismo tiempo y así sucesivamente, si ninguna de las partes avisa a la otra con mínimo 30 días de anticipación su intención de no prorrogar el contrato.” Que, lo anterior, prueba que el demandante Leonardo Córdoba Muñoz “permaneció detentando la tenencia del inmueble en su condición de arrendatario desde el 17 de enero de 2011 hasta el 3 de marzo de 2022, cuando de manera pública, abierta, franca y de frente al verdadero dueño Eternit Colombiana S.A. le desconoció el derecho de dominio que antes reconocía (sic), al formular en su contra una querella policiva por perturbación a la posesión ante la Inspección de Policía de la Secretaría de Gobierno del municipio de Yumbo (sic)” Y, con ello que, el demandante no cumple con el término de los 10 años exigidos por el artículo 5 de la Ley 791 de 2002 para solicitar que se decrete la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio a su favor; ello, “por cuanto su posesión ejercida de mala fe sólo empezó a correr a partir del 3 de marzo de 2022, es decir, hace escasos 6 meses.” Por último sostuvo que, “es evidente la mala fe de Leonardo Córdoba Muñoz” al pretender usucapir el predio denominado La Estancia identificado con la matrícula inmobiliaria No. 370-247363 “a sabiendas que no reúne los requisitos de ley para que prospere la acción de pertenencia, particularmente por el escaso tiempo de seis (6) meses durante los cuales se ha constituido en poseedor, tratando de confundir a la administración de justicia para que declare en su favor una pertenencia y en contra de los intereses de su legítimo propietario Eternit Colombiana S.A.” 2.1.3.2.

En la demanda de reconvención Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 7 Dentro del término previsto en el artículo 371 del Código General del Proceso, Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombia S.A. formuló demanda de reconvención en contra del demandante en pertenencia, a través de la que solicitó la REIVINDICACIÓN del predio a su favor en términos de los dispuesto en el artículo 946 del Código Civil.

Como fundamento de su pretensión sostuvo que, por Escritura Pública No. 5662 del 18 de septiembre de 1987 otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Bogotá, Eternit Pacífico S.A. hoy, Eternit Colombiana S.A.1, adquirió en mayor extensión de la Compañía de Negocios Generales Bolívar S.A, el siguiente inmueble: Predio denominado La Estancia, ubicado en el paraje de Puerto Isaacs, Municipio de Yumbo, Departamento del Valle del Cauca, conocido como Lote A Zona A, “con una extensión superficiaria de doscientos cuarenta y siete mil doscientos sesenta y nueve metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (247.269,64 M2 )” Que, por medio de la Escritura Pública No. 3277 del 19 de diciembre de 2013 de la Notaría Única de Yumbo, Eternit Pacífico S.A., hoy Eternit Colombiana S.A., le transfirió el dominio del inmueble indicado en el hecho anterior, al Instituto Municipal de Reforma Urbana y Vivienda de Interés Social de Yumbo – Imviyumbo- sobre un área de 219.603,54 M2.

Que, después de descontar el predio segregado y transferido al Instituto Municipal de Reforma Urbana y Vivienda de Interés Social de YumboImviyumbo-, al predio de mayor extensión “le quedó un área sobrante con cabida aproximada de 38.261,47 M2 que hoy es de propiedad de Eternit Colombiana S.A. teniendo en cuenta que Eternit Pacífico S.A. fue absorbida por aquella”; inmueble éste que es objeto de la acción de dominio y que, conforme a la Escritura Pública No. 1873 del 14 de julio de 2022 otorgada en la Notaría Catorce del Círculo de Cali, consta de los siguientes linderos: “Norte: Del punto E al F en 95,21 Mts con predio de Ecopetrol, Sur: Está conformado por tres segmentos, así: Del punto C al B en 62,74 Mts con predio de Gases del 1 Escritura Pública No. 2803 del 22 de julio de 2015 de la Notaría Sexta de Bogotá, por medio de la cual Eternit Colombiana S.A. absorbió a Eternit Atlántico S.A. y a Eternit Pacífico S.A. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 8 Pacífico, del punto A al L en 7,47 Mts con la carrera 12 y del punto H al G en 18,54 Mts con Lote No. 1 o Lote A que le fue vendido a Imviyumbo, Oriente: Está conformado por dos segmentos, así: Del punto F al G en 378,68 Mts y del punto H al L en 151,24 Mts en toda su extensión colindando con el referido Lote No. 1 o Lote A y Occidente: Está conformado por dos segmentos, así: Del punto E al C pasando por el D en 390,28 Mts en línea quebrada con predio de Exxon Mobil y del punto B al A en 151,32 Mts con predio de Gases del Pacífico” Al predio anteriormente descrito, “le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

Este predio conserva la matrícula inmobiliaria del de mayor extensión, esto es la 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.”; linderos aclarados a través de la Escritura Pública No. 1873 del 14 de julio de 2022 de la Notaría Catorce del Círculo de Cal. En virtud de la fusión por absorción de las sociedades Eternit Pacífico S.A. y Eternit Colombina S.A., mediante la escritura pública 417 del 22 de marzo de 2023 otorgada en la Notaría Catorce del Círculo de Cali, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, Eternit Colombiana S.A. adquirió el pleno derecho de dominio y posesión del inmueble objeto de la litis.

Indicó el 17 de enero de 2011, Eternit Pacífico S.A. y Leonardo Córdoba Muñoz celebraron un contrato de arrendamiento, en virtud del cual la primera, le concedió al segundo el uso y goce del predio de su propiedad identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 370-247363 “que para ese entonces tenía un área de 259.209,74 M2” Que, ese arrendamiento “se celebró casi tres (3) años antes de que Eternit Pacífico S.A. le vendiera al Instituto Municipal de Reforma Urbana y Vivienda de Interés Social de Yumbo – Imviyumbo- un área de 219.603,54 M2, razón por la cual el arrendamiento se extendía en ese entonces a la totalidad de los 259.209,74 M2.” Que, efectuada la venta anterior y realizada la entrega al Instituto Municipal de Reforma Urbana y Vivienda de Interés Social de Yumbo – Imviyumbo- el área arrendada se redujo a 38.261,47 metros cuadrados que es la superficie del predio que es objeto de reivindicación. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 9 Que dicho contrato, según se advierte en su cláusula quinta tendría una duración de un año, pero que, “a renglón seguido las partes pactaron que éste se tendrá prorrogado por el mismo tiempo y así sucesivamente si ninguna de las partes avisa a la otra con mínimo 30 días de anticipación su intención de no prorrogarlo.” Que, ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado a lo largo de los años que han transcurrido desde el 17 de enero de 2012, “fecha en la cual se produjo el primer vencimiento, su intención de dar por terminado el contrato” de donde se puede “concluir que el mismo ha permanecido vigente durante todo el tiempo.” Que, el 3 de marzo de 2022 el demandado Leonardo Córdoba Muñoz se declaró poseedor del inmueble objeto de reivindicación, teniendo en cuenta que en esa fecha “presentó ante la Inspección de Policía de la Secretaría de Gobierno del municipio de Yumbo una querella de perturbación a la posesión, con lo cual abandonó su condición de mero tenedor y se rebeló contra el dominio y posesión que legalmente venía ejerciendo Eternit Colombiana S.A.”, y con ello, que los actos de explotación económica realizados por el demandante hasta el 3 de marzo de 2022, “los llevó a cabo en su condición de tenedor o arrendatario, por cuenta y a nombre de Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A.” Con base en lo anterior, sostiene que, al estar reunidos los presupuestos de la acción reivindicatoria, debe ordenarse la reivindicación del inmueble a su favor. 2.1.3.2.

Las demás, personas inciertas e indeterminadas, representadas por curador ad litem, contestaron la demanda aduciendo estarse a lo probado dentro del proceso. No formularon excepciones. 2.1.4. En el trámite procesal 2.1.4.1. La inspección judicial, propia de este tipo de procesos, se llevó a cabo con acompañamiento de perito, a fin de que éste estableciera la Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 10 identificación del inmueble por su ubicación linderos, área, mejoras y demás aspectos, y su correlación con el bien señalado en la demanda, entre otras razones, por cuanto, la nomenclatura del bien señalado en el contrato de arrendamiento allegado con la contestación de la demanda es distinta a la que actualmente constaba en la Oficina de Catastro Municipal. 2.1.4.2.

Dentro del proceso se rindió dictamen pericial por la firma WR Ingenieros Avaluadores que fijó el valor el inmueble en la suma de $12.914.105,00. Dicho dictamen fue objeto de contradicción por parte de la demandada inicial quien, con tal fin, allegó la experticia rendida por la firma inmobiliaria Fernando Reina y Cía. a través del avaluador Mauricio Garcés, que cuestionó el peritaje inicial respecto del valor dado al inmueble, sus linderos, área y estado de conservación. Este último peritaje refutó el valor dado el inmueble tras argumentar que: “realizado el ajuste a cada testigo comparable por homogenización del área afectada correspondiente a las BARRERAS AMBIENTALES PARA EL ALMACENAMIENTO DE COMBUSTIBLES, establecida en el artículo 190 del PBOT, Acuerdo 028 del 18 de septiembre de 2001 “área de amortiguamiento, protección, prevención, mitigación y control de accidentes industriales, que minimice el impacto visual y psicológico derivado de la presencia de los tanques de almacenamiento de combustibles”.

Al descontar el área del precio afectada de 19.12 m2 (49.97%), por Barreras Ambientales, el valor comercial del predio se estima en la suma de $5.739.220.500 m/cte.” De otro lado, señaló que de acuerdo con la aclaración y actualización de linderos que consta en la Escritura Pública No. 1873 del 14 de julio de 2022, el inmueble objeto de la litis posee un área de 38.261 mts2. 2.1.5.

En la sentencia 2.1.5.1. Demanda inicial El Juez Segundo Civil del Circuito de Cali, luego de señalar los requisitos, presupuestos y naturaleza de la acción de pertenencia, sostuvo que, Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 11 no obstante a que los testigos de la parte demandante dieron cuenta de los actos posesorios ejercidos por el señor Córdoba Muñoz sobre el inmueble objeto de la litis, la parte demandada allegó al proceso un contrato de arrendamiento que acredita que el 17 de enero de 2011, Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A. y Leonardo Córdoba Muñoz, celebraron un contrato de arrendamiento en virtud del cual la primera le concedió al segundo el uso y goce del predio denominado La Estancia, ubicado en la carrera 12 No. 16 - 06 del Municipio de Yumbo, cuya duración inicial de un año, podría prorrogarse, por el mismo tiempo, de manera sucesiva si ninguna de las partes avisaba a la otra, con un mínimo de 30 días de anticipación, de su intención de no prorrogarlo.

Que dicho contrato, comprendía todo el lote de terreno que era de propiedad de Eternit Colombiana S.A. aun cuando el demandante en su interrogatorio insinuó “que el predio objeto del contrato corresponde al que aquí se conoce con el nombre del lote número 1 en donde se construyó la Urbanización El Pinar”, pues éste “no tiene certeza de que haya sido así” Que, dentro del objeto del contrato de arrendamiento se señaló que, a través del mismo, la sociedad demandada le otorgaba al señor Córdoba Muñoz el uso y goce de bien inmueble denominado Lote La Estancia, el que dijo, “corresponde al que Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A. adquirió de mayor extensión” por medio de la Escritura Pública No. 5662 del 18 de septiembre de 1987 otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Bogotá”, del que, “se segregó el lote No. 1 con una extensión superficiaria de 219.603,54 metros cuadrados a favor del Instituto Municipal de la Reforma Urbana y vivienda de interés social del Municipio de Yumbo, INVIYUMBO (sic), quedando el lote número 2 con un área de 38.261.47 metros cuadrados que corresponde el predio materia de esta demanda” Circunstancia que, consideró, ratifica que el predio entregado en arrendamiento al demandante era el predio de mayor extensión conformado por los que posteriormente fueron denominados lotes 1 y 2 conocidos como predio La Estancia, si a bien se tiene en cuenta que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 17 de enero de 2011, “cuando el lote de mayor extensión no había sido subdividido ni se había segregado el lote vendido a Inviyumbo (sic), pues la segregación del lote de 219.503,54 mts 2 se produjo casi dos años y once meses Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 12 después con la venta que del mismo hizo Eternit Pacífico S.A., hoy Eternit Colombiana S.A. a Inviyumbo (sic) mediante E.P. No. 3277 del 19 de diciembre de 2013 de la Notaría Única de Yumbo”, careciendo de “fundamento la afirmación del demandante en la demanda principal cuando indica que sólo el inmueble objeto de alquiler comprendía el lote número 1” Que, a partir de las declaraciones de los testigos de la demandada, entre ellos, la de Milton Barrera Sánchez, quedó probado que “el interés” de Eternit, con los diferentes contratos de arrendamiento efectuados sobre el lote a lo largo de los años, era el de cuidarlo y evitar que fuera invadido; que “se trataba de un terreno completo que nunca estuvo dividido, que era un solo paquete, una sola unidad y que éste se alquilaba de manera total, no por pedacitos”; que “no había” lotes número uno y número dos, sino que, se trataba de un solo predio con una sola matrícula inmobiliaria, así como que, Imviyumbo no adquirió la totalidad el predio en tanto los treinta y ocho mil doscientos sesenta y un metros cuadrados restantes tenían una restricción para el uso del suelo.

Testimonio que dijo, es coincidente con lo dicho por los señores Rodrigo Vicente Ayerbe, Carolina Patiño Alvear, Angélica María Ramos Rodríguez y Jairo Calderón Hernández, quienes dieron cuenta de que nunca existió una división ni física ni jurídica del lote. De esta manera, señaló que al haber suscrito el demandante el contrato de arrendamiento sobre el predio materia de la demanda, éste reconoció dominio en cabeza de Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A., perdiendo la legitimación para pedir la prescripción, es decir, la calidad de poseedor, apta para obtener el dominio por usucapión. Y que, aunque se encuentra acreditado el poder que el demandante ejerce sobre el inmueble, pues de ello dieron cuenta los diferentes testimonios recaudados, “ese presupuesto, por sí solo, no le otorga la condición de poseedor material que lo habilite para demandar la pertenencia por prescripción mientras no se tenga la intención de ser dueño; elemento interior que no es de percepción por los terceros y del que se carece, cuando, como en este caso, se acepta que la propiedad del bien radica en cabeza de otra persona.” Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 13 Lo anterior, más cuando dijo, tales declaraciones, pese a que otorgan certeza frente a actos posesorios ejecutados, “pierden eficacia frente a la voluntad contractual que plasmó y a la manifestación que hizo el propio señor Leonardo Córdoba Muñoz el 17 de enero de 2011 en donde claramente reconoce dominio ajeno”, cosa que, “en los términos del artículo 191 del C.G.P. constituye una confesión, puesto que, por pertenecer el animus a su fuero interno, tiene más mérito su propia expresión que la de los testigos declarantes.” Recalcó, que el contrato de arrendamiento allegado se presume auténtico de conformidad con lo establecido en el artículo 244 inciso 2 del C.G.P. al no haber sido tachado de falso ni desconocido de forma alguna por la parte demandante, y que, no obstante haber sido aportado en copia, a éste se le atribuye el mismo valor probatorio de su original de conformidad con lo prescrito por el artículo 246 del ibídem.

Por lo anterior, dijo que, al haber el demandante reconocido dominio ajeno el 17 de enero de 2011, éste carece del elemento animus, como requisito necesario para adquirir el dominio de una cosa por prescripción. Con todo, destacó que en el presente asunto, la interversión del título (mutación de la tenencia del bien como arrendatario a la de poseedor material) sólo aparece acreditada a partir del 3 de marzo de 2022, cuando el demandante se declara poseedor de bien dentro de la querella por perturbación de la posesión que en esa fecha formuló en contra de la demandada, pues, entre aquella y el 17 de enero de 2011 (fecha en la que se suscribió el contrato), ni arrendador ni arrendatario manifestaron su intención de darlo por terminado, desprendiéndose de ello que éste seguía “vigente.” Que, contado el tiempo de posesión del demandante a partir del 3 de marzo de 2022 a la fecha de presentación de la demanda, tampoco se advierte que se cumpla el tiempo fijado en la norma sustancial de 10 años, para adquirir por prescripción. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 14 A todo lo anterior, dijo, se suma el hecho de que dentro del proceso solo quedó probada la ocupación por parte del demandante de una parte del bien que se reclama en usucapión y no así de todo el predio, tal y como pudo advertirse del propio interrogatorio del señor Córdoba Muñoz, la inspección judicial efectuada al inmueble y los dictámenes periciales allegados los que dan cuenta que las únicas construcciones se concretan en la mejora y en los corrales realizados, cosa que demuestra, además que tampoco existe “concordancia entre el bien pretendido en la demanda y lo realmente poseído”. 2.1.5.2.

Demanda de reconvención En cuanto a la demanda reivindicatoria formulada en reconvención., señaló que se encuentran acreditados todos y cada uno de los requisitos de dicha acción, esto es, que la demandante Eternit Pacífico S.A. es la titular del derecho de dominio del bien cuya reivindicación se pretende; la posesión del demandado, la que dijo se encuentra acreditada a partir de la declaración que como tal efectuó el demandado en la querella formulada en contra de Eternit Colombiana S.A. y la propia su confesión en su escrito de demanda de pertenencia; que se trata de una cosa singular reivindicable e identidad del bien entre la cosa pretendida por el actor y poseída por el demandado, pues no existe discusión frente a cual es bien objeto de la litis.

En consecuencia, accedió a la pretensión reivindicatoria a favor de la demandante, a quien dijo, le pertenece el dominio absoluto del inmueble, sin que hubiese lugar a declarar probada excepción alguna tendiente a enervarla ni a reconocer al demandante mejoras sobre el predio al ser este un poseedor de mala fe. 2.1.6. En la apelación La parte demandante apeló la sentencia exponiendo, en síntesis, frente a la demanda inicial que el lote de terreno sobre el que versa el arrendamiento es distinto al que el demandante posee desde hace más de 30 años; que no se tuvo en cuenta la relevancia que presentaba para la decisión la Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 15 aclaración del área del terreno efectuada con posterioridad a la demanda de pertenencia; que no había lugar a considerar la inter versión del título pues el demandante nunca tuvo la calidad de tenedor, así como que no existió mala fe del poseedor y, frente a la demandada de reconvención, que existe una falta de legitimación en la causa por activa en la acción reivindicatoria propuesta por la sociedad demandante en reivindicación. 2.1.7.

En la sustentación del recurso. 2.1.7.1. En aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, la apelante sustentó por escrito ante esta Corporación los reparos formulados ante el juez de primera instancia, así: a) Demanda inicial. i) El contrato de arrendamiento respecto de la fracción de terreno objeto de la usucapión. Afirma que, si bien, “el demandante reconoció la existencia del contrato de arrendamiento” allegado por la demandada, también lo es que, éste ostenta la condición de poseedor desde hace más de 30 años, que el bien que posee, “NUNCA hizo parte del lote que le fue entregado por el funcionario de Eternit encargado de hacerle la entrega del bien arrendado en el 2011”; que no existe un acta de entrega y con todo, que en el referido contrato, no consta el área ni los linderos del bien que se entregó en arrendamiento.

Que el juez no tuvo en cuenta que el demandante afirmó en su interrogatorio que durante todo el tiempo en el que ha ejercido la posesión del lote, “paralelamente en el terreno contiguo”, “Eternit tuvo diferentes arrendatarios”, entre otros, el señor Julián Espinosa tal como lo señaló el testigo Milton Barrera y el asesor jurídico de la compañía, el Dr. Ayerbe, ni tampoco que, casi todos los testigos de la demandada negaron la existencia del señalado contrato de arrendamiento.

Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 16 Además, que pasó por alto que si en el año 2011 la demandada le entregó al demandante en arrendamiento todo el lote de terreno de propiedad de Eternit Pacifico S.A., en el año 2013, cuando éste fue jurídicamente fraccionado, por qué no se hizo un nuevo contrato para aclarar el área restante que continuaría en arrendamiento, el nuevo valor del canon, ni la nueva fecha de vigencia. Que si el contrato de arrendamiento entre las partes, que data del 2011 se encontraba vigente al momento de la demanda (año 2022), “¿porque (sic) no se demandó al señor Leonardo Córdoba Muñoz por restitución de inmueble arrendado?” y, por el contrario, en el año 2021 se lo tuvo como invasor.

Que si el exgerente y expresidente de la Compañía, Milton Barrera Sánchez, tenía como función operativa revisar periódicamente el lote de terreno ¿por qué éste no sabía de la existencia del contrato de arrendamiento?, y lo desconoció en repetidas ocasiones en su interrogatorio. Que, si los propios funcionarios de la demandada en sus declaraciones afirmaron que durante las labores de poda y mantenimiento del lote nunca vieron a nadie habitando el lote, y que el inmueble se encontraba totalmente desocupado, de ello solo puede desprenderse que: “o con este testimonio se faltó a la verdad totalmente”, o “en efecto, los funcionarios y testigos de Eternit hablan claramente del Lote La Estancia como un sólo globo de terreno, refiriéndose UNICAMENTE AL QUE DESDE EL AÑO 2013 se convirtió en LOTE No. 1” Que los testigos de la demanda niegan hechos evidentes como la posesión del demandante por más de treinta años, algunos de ellos, afirmando que, durante el proceso de la venta a Imviyumbo, nunca vieron a ninguna persona ocupando el lote o construcción que estuviere sobre él edificada, cosa que ratifica que el contrato de arrendamiento firmado por el señor Leonardo Córdoba con Eternit Pacífico “no correspondía al lote que hasta la fecha ocupa como poseedor”.

Que el A quo valoró equivocadamente el contrato de arrendamiento Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 17 allegado, pues, si su objeto fue entregar en arrendamiento el lote “La Estancia”, “al pretender con la reivindicación el lote No. 2, no se está haciendo referencia a la misma materia de contratación, pues una cosa era el lote de mayor extensión y otra diferente es el área restante, que aunque figura jurídicamente a nombre de la demandante en reconvención, materialmente ha estado en poder del poseedor Leonardo Córdoba Muñoz desde hace mas (sic) de 30 años tal como se pudo acreditar en el plenario con los testigos y dentro de la inspección judicial.” Que, el juez, tampoco tuvo en cuenta que el demandante en su interrogatorio señaló que en año 2012, “Eternit” le entregó un documento con el que daba por terminado el contrato de arrendamiento por encontrarse en negociación del terreno con Imviyumbo y que fue esa la razón por la que éste no volvió a cancelar los cánones “ni la demandada le volviera a exigir dichos pagos” Lo anterior, más cuando afirma que, durante el proceso, la demandada inicial, “nunca argumentó ni acreditó los pagos de arrendamiento sufragados por el señor Leonardo Córdoba Muñoz para probar la vigencia del contrato de arrendamiento.” Insiste en, que el a quo, negó las pretensiones de la demanda de pertenencia argumentando la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2011, cuando “todo el personal administrativo y directivo de Eternit (que participó como testigos) radicalmente lo desconoció y negaron su materialización” ii) El Despacho no tuvo en cuenta la relevancia que representaba para la decisión la aclaración del área del terreno denominado lote No. 2 por Eternit Colombiana, posterior a la demanda.

Que el a quo no tuvo en cuenta que en la Escritura Pública No. 3277 del 19/12/2013 de la Notaría Única de Yumbo, a través de la que Eternit Pacífico realizó la venta parcial de 219.603,54 mts2, se indicó que el área restante del lote era de 39.606 mts2 y que, la actualización y aclaración de linderos efectuada por Eternit Pacífico S.A. en el año 2022, que le asignó al lote un área de 38.261 mts2, constituye una maniobra de la demandada inicial en Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 18 desmedro de los derechos de posesión que ejerce el demandante Leonardo Córdoba Muñoz sobre el bien.

Ello más cuando, afirma, que el expresidente de la sociedad Eternit Pacífico S.A., testigo Milton Barrera, manifestó que desde el año 2013 le entregó a la Base del Ejercito, adscrito a la Tercera Brigada, una parte del área de terreno en comodato. Por último afirma que Juez también erró al considerar que el área realmente poseída por el señor Leonardo Córdoba Muñoz es sólo de 6.890 metros de los 39.606 mts2 del lote pretendido en pertenencia. iii) No había lugar a considerar la interversión del título puesto que el demandante nunca tuvo mudanza en la calidad de tenedor a poseedor.

Afirma que se equivocó el Juez al considerar que en el presente asunto operó una interversión del título en tanto “nunca hubo una relación contractual entre las partes” iv) Mala fe del poseedor Leonardo Córdoba Muñoz. Señala como un error tener al demandante como poseedor de mala fe, cuando el hecho que dio lugar a la posesión demandante inicial fue “un claro descuido y negligencia de la demandada, siendo el terreno objeto de usucapión abandonado por su propietaria” Por último, indica que el “operador judicial” se apresuró a dictar la sentencia tras “la jornada extensa en la que se desarrolló la última etapa del proceso (art. 373 del CGP), en un incomprensible afán, el día en que se inició la vacancia judicial de semana santa (viernes 22 de marzo de 2024).

Transcurridas aproximadamente diez (10) horas de audiencia, en las que se evacuaron todas las pruebas, incluidos todos los testimonios”, y aun cuando entrada la noche, el apoderado de la demandada le solicitó su aplazamiento. Se pregunta cómo el juez “pudo aplicar la sana critica a todos los testimonios recibidos en esa jornada, Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 19 cuando sólo se tuvo una hora de receso para el almuerzo, habiendo iniciado a las 9 a.m. y concluido a las 7:49 pm.” b) Demanda de reconvención. v) Falta de legitimación en la causa por activa en la acción reivindicatoria propuesta con la demanda de reconvención. Sostiene que, en la acción reivindicatoria propuesta con la demanda de reconvención, el a quo no tuvo en cuenta que la fusión entre las sociedades Eternit Pacífico S.A., propietaria del inmueble objeto de la litis, y Eternit Colombiana S.A. se registró con posterioridad a la demanda, buscando con ello, “opacar el válido argumento con el que se realizó la defensa del demandante, quien obró de acuerdo a la verdad real, material y jurídica de la que disponía al momento de iniciar la demanda.” 2.

PROBLEMAS JURÍDICOS. De conformidad con la descripción corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: i) ¿La existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por quien se detenta como poseedor del inmueble de la litis, lo deslegitima en su calidad de tal de cara a la pretensión de usucapión? ii) ¿Las pruebas allegadas al proceso dan cuenta de la existencia de dos inmuebles distintos entre sí?, y con ello, iii) ¿Erró el a quo al tener por probado que el inmueble a usucapir era el mismo que en su momento fue objeto de contrato de arrendamiento? iv) ¿Puede el errado entendimiento de un contrato servir de excusa para desconocer su objeto? Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 20 v) ¿La nomenclatura de un inmueble, resulta determinante de cara a la demostración de la singularidad como requisito de la usucapión? vi) ¿La mala fe de un poseedor se determina a partir de que su posesión se derive de un descuido del propietario de un bien? vii) ¿La aplicación de los principios de inmediación y concentración faculta al juez para proferir sentencia dentro de la misma audiencia de instrucción y juzgamiento? 3.

ESCENARIO PRESCRIPTIVO. 3.1. CONSIDERACIONES. 3.1.1 Presupuestos procesales. En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico-procesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma, se advierten cumplidos a cabalidad. Finalmente, se aprecia que esta Corporación tiene competencia para conocer del recurso de alzada ya que es el superior funcional del Juzgado de conocimiento. 3.1.2.

Legitimación en la causa. 3.1.2.1. Por sabido se tiene que la legitimación es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del Juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que se traduce por activa, en ser el titular que conforme a la ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y por lo pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses.

Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 21 En el caso que nos ocupa, y según claras previsiones legislativas, está legitimado en la causa por activa todo aquél que crea haber adquirido el bien por el modo de la prescripción, sea ordinaria o extraordinaria, y sea que se trate de poseedor o acreedor del poseedor o comunero2.

Así, lo establecen los numerales 1o, 2o y 3o del artículo 375 del C. G.P. Requisito que se observa, cumple plenamente el señor Leonardo Córdoba Muñoz de cara a la demanda inicial de pertenencia, pues es la persona que cree haber adquirido, mediante el ejercicio de su alegada posesión, y conforme los requisitos de la ley civil, el dominio del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 370-247363 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

Y, en cuanto a la demanda de reconvención, en cabeza de la Sociedad Eternit Colombiana S.A. en su calidad de actual propietaria del inmueble cuya reivindicación se solicita. 3.1.2.2. En lo que corresponde a la legitimación en la causa por pasiva, por disposición expresa del numeral 05 del artículo 375 del C.G.P. la pretensión debe dirigirse contra los titulares de derechos reales sobre el bien reclamado en usucapión. Legitimación que se tiene por acreditada en razón a que las pretensiones se dirigieron en contra de la propietaria inscrita del inmueble objeto de usucapión y, a su vez, en virtud de la demanda de reconvención formulada que busca la reivindicación del bien a favor de su propietario. 3.1.2.3.

De igual forma, la pretensión habrá de estar dirigida en contra de las demás personas inciertas e indeterminadas que se crean con derecho sobre el respectivo inmueble objeto de usucapión, acorde a lo 2 También está facultado el mismo propietario para adelantar el proceso pertenencia, según Ramiro Bejarano Guzmán, quien, citando la sentencia del 03 de julio de 1979 de la Corte Suprema de Justicia, puntualiza: “…nada se opone a que el dueño de un predio, quien tiene sobre él título de dominio debidamente registrado, demande luego, con apoyo en el artículo 413 del Código Civil [hoy 407] que se haga en su favor la declaración de pertenencias sobre el bien respectivo, pues logrando sentencia favorable no solo afirma con solidez su título de dominio, obteniendo la mejor prueba que de él existe, sino que así alcanza la limpieza de los posibles vicios que su primitivo título ostentara y termina con las expectativas y con los derechos que los terceros tuvieran sobre el mismo bien…”.

Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 22 dispuesto en el numeral 06 del artículo 375 del C. G.P.; requisito que también fue cumplido, y donde éstos fueron representados por curador ad litem, luego del respectivo emplazamiento. 3.1.3. Presupuestos normativos. 3.1.3.1.

La prescripción se encuentra definida por el Código Civil en su artículo 2512 de la siguiente forma: “La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo (sic), y concurriendo los demás requisitos legales.

Se prescribe una acción o derecho cuando se extingue por la prescripción.” 3.1.3.2. Nuestra legislación consagra dos clases de prescripción: la usucapión o adquisitiva (usucapio est adiectio dominio per continuationem possessionis temporis lego definiti) y la extintiva. 3.1.3.3. Frente a la prescripción adquisitiva, que es la que guía las pretensiones de este proceso, el artículo 2531 del Código Civil establece que: “El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a.

Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 23 1a.) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción. 2a.) Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.” 3.1.3.4.

La referida prescripción, a su vez, se divide en ordinaria o extraordinaria. Acorde al artículo 2527 del Estatuto Civil. El tiempo de la primera, corresponde a 5 años de posesión y requiere una posesión regular no interrumpida (art.2528). Si la posesión es irregular, ello conlleva a la usucapión extraordinaria, como la aquí alegada, y que exige al pretensor el haber estado en posesión del inmueble ininterrumpidamente por mínimo 10 años (art. 2531 del C.C.), Al respecto, el artículo 2531 del C. Civil indica lo siguiente: “El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a.

Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a.) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 24 2a.) Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.” 3.1.3.6.

Sobre la posesión, el artículo 762 del Código Civil, indica: “La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.” La posesión hace presumir en cabeza de quien la detenta la existencia del derecho de propiedad; como presunción solamente legal, admite prueba en contrario enderezada a la acreditación respecto de que el dominio está radicado en cabeza de otra persona.

Los elementos indispensables para su existencia son: i) Los actos materiales o externos efectuados por una persona sobre un bien determinado, elemento objetivo al que se denomina “Corpus”. ii) La intención o posición intelectual y volitiva enfrente de la cosa como dueño; elemento este de carácter sicológico, subjetivo e interno (“animus domini” o la voluntad de hacerse dueño, conocida también como “Animus rem sibi habendi”) que, por provenir de la intención directa del poseedor, puede ser presumido de los hechos externos a manera de indicios, mientras no aparezcan otros componentes que demuestren lo opuesto. 3.1.3.7.

En lo que atañe al término para contestar la demanda con el que cuentan las personas emplazadas que consideren que tienen algún derecho sobre el inmueble objeto del proceso de usucapión, indica el inciso 06 del numeral 07 del artículo 375 del C. G. del P. lo siguiente: Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 25 “Inscrita la demanda y aportadas las fotografías por el demandante, el juez ordenará la inclusión del contenido de la valla o del aviso en el Registro Nacional de Procesos de Pertenencia que llevará el Consejo Superior de la Judicatura, por el término de un (1) mes, dentro del cual podrán contestar la demanda las personas emplazadas; quienes concurran después tomarán el proceso en el estado en que se encuentre.” 3.1.4.

Presupuestos jurisprudenciales 3.1.4.1. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha establecido varios requisitos para que se materialice la propiedad a través de la prescripción extraordinaria, señalando lo siguiente: “La prescripción adquisitiva tiene como propósito convertir al poseedor de un bien en su propietario, transitando del título al modo, en lo tocante esencialmente con la prescripción ordinaria.

Por tratarse de una figura que procura conquistar legítimamente el derecho de dominio, considerado éste, según las diversas categorías históricas, ora sagrado o ya inviolable en épocas antiguas; natural en tiempos modernos; y hoy, como una garantía relativa, inclusive derecho humano para algunos, protegido por el ordenamiento jurídico pero susceptible de limitaciones, pero en todo caso, como expresión del trabajo humanizador frente a la corporeidad.

Dicho instituto exige comprobar, la concurrencia de sus componentes axiológicos, los cuales, de vieja data, esta Sala ha estructurado. En providencia de julio 7 de 1965, con ponencia de Enrique López de la Pava señaló tres: “(…) La cosa susceptible de adquirirse por prescripción; posesión del demandante sobre dicha cosa, y transcurso del tiempo requerido por la prescripción alegada, sea ordinaria o extraordinaria”; posteriormente en providencia de 21 de agosto de 1978, exigió el lleno de los siguientes requisitos: “a) posesión material en el demandante; b) que la posesión se prolongue por el tiempo de ley; c) que la posesión ocurra ininterrumpidamente; y, que la cosa o derecho sobre la cual se ejerce la posesión sea susceptible de adquirirse por prescripción”.

En 1979, iterando la Casación de marzo 27 de 1975, así los discriminó: “a) que verse sobre una cosa prescriptible legalmente; b) que sobre dicho bien se ejerza por quien pretende haber adquirido su dominio Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 26 [mediante] una posesión pacífica, pública e ininterrumpida; c) que dicha posesión haya durado un tiempo no inferior a los veinte años”.

En síntesis, se demanda demostrar: (i) posesión material del prescribiente; (ii) que esa posesión del bien haya sido pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo exigido por la ley, según la clase de prescripción; (iii) que la cosa o el derecho sea susceptible de adquirirse por prescripción; y la iv) determinación o identidad de la cosa a usucapir.

Este último aspecto aun cuando no está señalado en los antecedentes citados, como presupuesto de la acción, debe entenderse integrado implícitamente por cuanto el art. 762 del C.C. y las disposiciones concordantes se refieren a la posesión ejercida sobre una “cosa determinada”, que de este modo debe estarlos para todos los efectos de registro, catastro, fiscal y obligaciones ambulatorias a cargo del usucapiente, entre otros muchos aspectos.”3 (Subraya de la Sala).

Se trata entonces de exigencias concurrentes, pues de falta cualquier de ella impide acceder a las pretensiones de la demanda. 3.1.4.2. Frente a la identidad de la cosa, en sentencia SC32712020, explicó la Corte: “El bien tiene que identificarse correctamente, y si fuera el caso, el globo de mayor extensión de conformidad con los artículos 76, 497, num. 10°. del Código de Procedimiento Civil, recogidos hoy en el canon 83 del Código General del Proceso, y en el num. 9° del precepto 375 ejúsdem.

Muchas veces debe demostrarse la identidad de la parte y el todo, por ejemplo, cuando una porción a usucapir se desmembra de un globo de mayor extensión.”4. 3.1.4.3. En cuanto a la descripción del inmueble materia de usucapión en la demanda, en la misma providencia, la Corte Suprema de Justicia sostuvo: “De tal modo, para fijar la identidad material de la cosa que se dice poseer, es indispensable describir el bien por su cabida y linderos.

Para tal propósito, valdrá hacer mención de las descripciones contenidas en el respectivo título o 3 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC3271-2020, M. P. Luis Armando Tolosa Villabona. 4 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC3934-2020, M. P. Luis Armando Tolosa Villabona. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 27 instrumento público, cuando la posesión alegada es regular, o si no lo es, de todos modos, referirse a ellos como parámetro para su identificación. No obstante, en cualquier evento, la verificación en campo se impone por medio de la inspección judicial como prueba obligatoria en este tipo de procesos con perjuicio de originar nulidad procesal (artículo 133, numeral 5° del Código General del Proceso).

Lo anterior, entonces, no implica, sugerir una absoluta coincidencia, pues su inexactitud aritmética o gráfica entre lo que describe la demanda y lo que se corrobora sobre el terreno, no constituye, per sé, óbice para desestimar la usucapión pretendida. Al respecto, esta Corte, ha afirmado que la asimetría matemática o representativa respecto a líneas divisorias y medidas entre el bien o porción del terreno poseído y el descrito en el folio de matrícula inmobiliaria o en un escrito notarial, donde los actos de señor y dueño ejercidos sobre un inmueble, evidencian "( ) un fenómeno fáctico ( ) con relativa independencia de medidos y linderos prestablecidos que se hayan incluido en la demanda, pues tales delimitaciones tan solo habrán de servir para fijar el alcance espacial de las pretensiones del actor, y, claro, deberán establecerse, con miras a declarar, si así procede, el derecho de propiedad buscado, hasta donde haya quedado probado, sin exceder el límite definido por el escrito genitor ( )".

En igual sentido, dijo esta Sala que la identidad de un bien raíz tratándose de juicios de pertenencia, "( ) 'no es de (…) rigor [puntualizar] (…) [sus] ( ) linderos (…) de modo absoluto (…); o que la medición acuse exactamente la superficie que los títulos declaran, (…) [pues] basta que razonablemente se trate del mismo predio con sus características fundamentales', porque, como desde antaño se ha señalado, tales tópicos 'bien pueden variar con el correr de los tiempos, por segregaciones, variaciones en nomenclatura y calles, mutación de colindantes, etc.”5 (Negrilla de la Sala). 3.1.4.4.

De igual forma, en cuanto a que exista una matemática coincidencia de linderos y medidas entre el bien poseído y el que se encuentre descrito en el folio de matrícula inmobiliaria, la Corte Suprema de Justicia ha indicado que: 5 Corte Suprema de Justicia, SC048- 2006, Citada en SC8845-2016. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 28 “No ha requerido la jurisprudencia, porque en verdad ninguna norma así lo exige y repugna ello a la naturaleza de la posesión, que exista una matemática coincidencia en linderos y medidas entre el bien o porción del bien poseído y el que se encuentre descrito en el folio de matrícula inmobiliaria que debe aportarse al proceso -como lo exige el artículo 407 mencionado-.

A fin de cuentas, la posesión de un bien inmueble es un fenómeno fáctico, que se concreta o materializa en la detentación con ánimo de dueño mediante actos inequívocos de señorío que se focalizan y extienden hasta donde llegan el animus y el corpus, con relativa independencia de medidas y linderos preestablecidos que se hayan incluido en la demanda, pues tales delimitaciones tan solo habrán de servir para fijar el alcance espacial de las pretensiones del actor, y, claro, deberán establecerse, con miras a declarar, si así procede, el derecho de propiedad buscado, hasta donde haya quedado probado, sin exceder el límite definido por el escrito genitor.”6 (Subrayas y negrilla de la Sala). 3.1.4.5.

Por último, en torno de los requisitos para que configure la Interversión del título7 y, por ende, el desconocimiento de dominio ajeno, la Corte Suprema de Justicia ha indicado que: “…A pesar de la diferencia existente entre “tenencia” y “posesión”, y la clara disposición del artículo 777 del C.C. en el que se dice que “el simple lapso del tiempo no muda la mera tenencia en posesión”, puede ocurrir que cambie el designio del tenedor, transmutando dicha calidad en la de poseedor, por la interversión del título, colocándose en la posibilidad jurídica de adquirir el bien por el modo de la prescripción, mutación que debe manifestarse de manera pública, con verdaderos actos posesorios a nombre propio, con absoluto rechazo del titular, y acreditarse plenamente por quien se dice “poseedor”, tanto en lo relativo al momento en que operó la transformación, como en los actos categóricos e inequívocos que contradigan el derecho del propietario, pues para efectos de la prescripción adquisitiva de dominio, no puede computarse el tiempo en que se detentó el bien a título precario, que no conduce nunca a la usucapión y sólo a partir de la posesión podría llegarse a ella, si se reúnen los dos elementos a que se ha hecho referencia, durante el tiempo establecido en la ley…”. 6 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC13811-2015.

M. P. Jesús Vall De Rutén Ruiz. Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Decisión del 13 de abril de 2009. M.P. Dra. Ruth Marina Díaz Rueda. Exp. 52001-3103-004-2003-00200-01. 7 Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 29 Sobre el particular, esta Corporación en sentencia del 15 de septiembre de 1983 dijo: “…Y así como según el artículo 777 del Código Civil, el simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión, quien ha reconocido dominio ajeno no puede frente al titular del señorío, trocarse en poseedor, sino desde cuando de manera pública, abierta, franca, le niegue el derecho que antes le reconocía y simultáneamente ejecute actos posesorios a nombre propio, con absoluto rechazo de aquél. Los actos clandestinos no pueden tener eficacia para una interversión del título del mero tenedor.

Con razón el artículo 2531 del Código Civil exige, a quien alegue la prescripción extraordinaria, la prueba de haber poseído sin clandestinidad. En pronunciamiento posterior sostuvo así mismo la Corte: “La interversión del título de tenedor en poseedor, bien puede originarse en un título o acto proveniente de un tercero o del propio contendor, o también, del frontal desconocimiento del derecho del dueño, mediante la realización de actos de explotación que ciertamente sean indicativos de tener la cosa para sí, o sea, sin reconocer dominio ajeno. En esta hipótesis, los actos de desconocimiento ejecutados por el original tenedor que ha transformado su título precario en poseedor, han de ser, como lo tiene sentado la doctrina, que contradigan, de manera abierta, franca e inequívoca, el derecho de dominio que sobre la cosa tenga o pueda tener el contendiente opositor, máxime que no se puede subestimar, que de conformidad con los artículos 777 y 780 del Código Civil, la existencia inicial de un título de mera tenencia considera que el tenedor ha seguido detentando la cosa en la misma forma precaria con que se inició en ella”.

(Sentencia de Casación de 18 de abril de 1989, reiterada en la de 24 de junio de 2005, exp. 0927). En consecuencia, cuando se invoca la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, para obtener la declaratoria judicial de pertenencia, el demandante debe acreditar no solamente que la solicitud recae sobre un bien que no está excluido de ser ganado por ese modo de usucapir, sino que ha detentado la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por el tiempo previsto por la ley.

Pero, además, si originalmente se arrogó la cosa como mero tenedor, debe aportarse la prueba fehaciente de la interversión de ese título, esto es, la existencia de hechos que la demuestren inequívocamente, incluyendo el momento a partir del cual se rebeló contra el titular y empezó a ejecutar actos de señor y dueño desconociendo su dominio, para contabilizar a partir de dicha fecha el tiempo exigido de posesión autónoma y continua del prescribiente…”.

(Negrilla por fuera del texto original) Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 30 3.1.5. Aplicación al caso concreto 3.1.5.1. En atención a los reparos formulados por la parte demandante, procede la Sala a resolver la alzada, indicando de entrada que, ante su improsperidad, la sentencia apelada será confirmada en su totalidad.

En tal sentido, lo primero que debe decirse de cara al único reproche efectuado a la decisión de la pretensión reivindicatoria es que, contrario a lo indicado por la apelante, no se advierte configurada la socorrida falta de legitimación en la causa por activa de la sociedad demandante en reivindicación Eternit Colombiana S.A. en tanto, a la fecha en que se presentó la reforma a la demanda de reconvención, esto es, el 21 de abril de 2023, ya se encontraba registrada en el certificado de tradición del inmueble con matrícula inmobiliaria No. 370-247363 la Escrituras Pública No. 417 del 22 de marzo de 2023 que adicionó la Fusión societaria contenida en la E.P. 2803 del 22 de julio de 2015 por medio de la cual Eternit Colombiana S.A. absorbió a Eternit Pacífico S.A.8; circunstancia que desaparece cualquier discusión que pudo presentarse sobre la titularidad del inmueble en cabeza de la demandante y su legitimación para solicitar la reivindicación a su favor.

De ahí que, no se equivocó el a quo, en su decisión de tener por debidamente acreditados los requisitos de la acción reivindicatoria9, Ver archivo 051 – folios 15 y 16 del expediente digital. Fecha de registro: 10 de abril de 2023. Cas.27 de abril de 1955, LXXX, 84, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de diciembre dos (2) de mil novecientos noventa y siete (1997), expediente No. 4987, Magistrado Ponente: Pedro Lafont Pianetta.

“1.2.2.- En lo que toca con el primer elemento enunciado, vale decir, la obligación del demandante de demostrar que es el propietario de la cosa cuya restitución busca, tiene su razón de ser en que debe aniquilar la presunción de dominio que conforme al artículo 762 del C.C., ampara al poseedor demandado, pues para estos efectos, defendiendo aquella, se defiende por regla general esta.

Luego, mientras el actor no desvirtúe el hecho presumido, el poseedor demandado en reivindicación seguirá gozando de la presunción de dueño con que lo ampara la ley. ‘1.2.3.- El segundo elemento, esto es, la posesión material del bien por parte del demandado, al decir del artículo 952 del C.C. que ‘la acción reivindicatoria se dirige contra el poseedor’ implica que corre por cuenta del demandante demostrar que su oponente ostenta la calidad de poseedor del bien que pretende reivindicar, para que así este tenga la condición de contradictor idóneo.’ ‘1.2.4.- También se requiere, como tercer elemento de la acción reivindicatoria que recaiga sobre cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular, lo que quiere decir que el bien sobre el cual el actor invoca la propiedad, sea o se encuentre particularmente determinado y el título de dominio que invoca abarque la totalidad del mismo, y si se trata de cuota de la cosa singular, el título ha de comprender la plenitud de la cuota que reivindica.’ ‘1.2.5.- Como último elemento axiológico de la acción reivindicatoria está el de la identidad del bien que persigue el actor con el que posee el demandado, esto es, que los títulos de propiedad que exhibe el reivindicante 8 9 Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 31 concretamente, en el punto que nos ocupa en apelación, que el demandante tenga derecho de dominio sobre la cosa que persigue. 3.1.5.2.

Sentado lo anterior, en cuanto a los demás reproches que sustentan la apelación frente a lo decidido en torno de pretensiones de la demanda inicial de usucapión, debe indicarse que, aun cuando en el primer grupo de reparos la apelante acusa al Juez de primera instancia de haber valorado indebidamente las pruebas recaudadas, las que, en su sentir, dan cuenta que, el inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento allegado por la parte demandada para desvirtuar la calidad de poseedor del demandante no corresponde al mismo bien objeto de usucapión, así como que el inmueble poseído “NUNCA” hizo parte del lote entregado a título de arrendamiento pues sólo comprendía aquel “que fue vendido por Eternit a IMVIYUMBO en el año 2013”, se tiene que, las pruebas que obran en el expediente acreditan que lo arrendado fue la totalidad del predio denominado “La estancia” que comprendía el área ocupada por el demandante y, con ello, que no erró el a quo al tener al demandante inicial como un tenedor de bien, cuya condición, durante el tiempo en que el contrato permaneció vigente, le impedía adquirir por prescripción. Ciertamente, a diferencia de lo expuesto por la apoderada judicial de la demandante en pertenencia, las pruebas que obran en el proceso, concretamente las testimoniales por ella aportadas, no logran acreditar con la suficiencia necesaria que el bien ocupado por el señor Leonardo Córdoba Muñoz, fuese un bien diferente al denominado Lote “La Estancia” de propiedad de la Sociedad Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A., pues sus declaraciones se limitaron a indicar que conocían la ocupación del predio por parte del demandante y los distintos actos de explotación económica que realizaba sobre el bien sin que dieran datos precisos relacionados con el conocimiento del contrato de arrendamiento de marras ni su alcance.

Por el contrario, algunos de ellos desconocían de su existencia, y otros, por ejemplo, señalaron que el demandante les indicó que lo suscribió respecto del predio correspondan al mismo que el opositor posee. Sobre la necesidad de acreditar este requisito tiene dicho la Corte que ‘en tratándose de hacer efectivo el derecho, ha de saberse con certeza cuál es el objeto sobre el cual incide.

Si el bien poseído es otro, el derecho no ha sido violado, y el reo no está llamado a responder.” Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 32 contiguo que posteriormente le fue vendido al Municipio de Yumbo sin constarles los datos de la negociación directa efectuada el 17 de enero de 2011 entre arrendador y arrendatario; es decir, no tuvieron conocimiento directo del alcance del contrato y su objeto como para que de ellos pueda deducirse que la fracción del inmueble ocupado por el demandado no hacía parte del inmueble de mayor extensión de propiedad de la sociedad demandada.

Por el contrario, las pruebas documentales allegadas al proceso, tales como el certificado de tradición del predio y las escrituras públicas a través de las que Eternit Pacífico S.A. lo adquirió y que, posteriormente fue objeto de venta parcial, dan cuenta de que el lote denominado La Estancia correspondía a un solo cuerpo de terreno con un área inicial de 247.269, 64 mts2 y que, sólo fue objeto de una segregación parcial y división jurídica a partir del mes de diciembre del año 2013 cuando, producto de la venta parcial efectuada a favor de Imviyumbo, al área vendida se le abrió un nuevo folio de matrícula inmobiliaria y, el área restante, conservó el número de matrícula inmobiliaria del lote de mayor extensión. De ahí, que, aunque el demandante inicial pretenda indicar que se trataba de predios distintos, únicamente a partir del hecho de que con anterioridad al contrato efectuaba labores de pastoreo sobre una parte del bien, tal apreciación no tiene la virtualidad de cambiar o variar la realidad jurídica ni material del inmueble que aceptó en arrendamiento; unidad material del inmueble que, como se verá más adelante, fue señalada por los testigos de la sociedad Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A. 3.1.5.3.

De otro lado, y, aun cuando bajo la senda del mismo reparo, la demandante reprocha el hecho de que en año 2013, luego de que se efectuara la venta parcial del inmueble, el contrato de arrendamiento no fue aclarado en cuanto al área restante que continuaría en arrendamiento, no se fijó un nuevo canon, una nueva fecha de vigencia, o en su defecto, se elaboró un nuevo contrato, se tiene que las reclamadas modificaciones, que, se entiende en su momento fueron tácitamente aceptadas por el arrendatario, no fueron señaladas por éste a su arrendador para eventualmente lograr la terminación del Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 33 contrato; por el contrario, el demandante continuó ocupando el área restante del predio después de la venta parcial del inmueble en calidad de arrendatario, pues no podría admitirse, bajo ningún punto de vista, que la sola reducción del área arrendada convertía en propietario del área restante a su arrendatario, ni tampoco que, producto de ésta, el demandante hubiese perdido su condición de tenedor del bien, más cuando, tampoco se advierte que éste hubiere desconocido públicamente el contrato y exteriorizado su decisión de predicarse como dueño del inmueble.

Por el contrario, como ya se dijo, algunos de los testigos de la parte demandante en pertenencia no conocían del contrato o de sus pormenores y sólo dieron cuenta de los actos de explotación económica que bien podían derivarse del ejercicio de la tenencia derivada de arrendamiento, y que, en últimas, constituía su objeto (cría de animales).

Pero es que, aun cuando la supuesta terminación del contrato fue mencionada por el demandante señor Leonardo Córdoba Muñoz bajo el supuesto de que la entidad demandada le remitió una carta en la que le comunicaba tal decisión, lo cierto es que no existe dentro del proceso prueba distinta al dicho del propio demandante que dé cuenta de la existencia de dicho documento.

Además, resulta contradictorio que el demandante que pretenda hacer ver que el contrato terminó, cuando, según los dichos de su propia defensa, el inmueble objeto de arrendamiento no era el mismo que poseía desde el año de 1990 y jamás estuvo arrendado. No, obstante en el presente asunto lo que quedó visto es que, aun con todo y la venta parcial del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento de marras pervivió y, con ello, que fue sólo hasta el mes de marzo de 2022 cuando el demandante instauró la querella por la perturbación de su posesión en contra de la sociedad Eternit Colombina S.A., que éste desconoció la tenencia que ejercía sobre el bien, intervirtiendo su calidad de tenedor a poseedor, como acertadamente lo indicó el a quo, marcando así el inicio de la posesión efectiva del demandante.

Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 34 Y aun cuando, algunos de los testigos de la parte demandada, entre ellos los señores, Milton Barrera Sánchez y Rodrigo Ayerbe Muñoz, indicaron no conocer al demandante, ni tener presente que se hubiese firmado algún contrato de arrendamiento con él, no puede perderse de vista que, al no ser las personas que suscribieron en nombre de la compañía el referido contrato tales declaraciones no podrían tenerse como un confesión de su inexistencia, además, la valoración de tales testimonios bajo las reglas de la experiencia y lo probado en el proceso, permite colegir que los testigos, en razón de su cargo, funciones dentro de la empresa y época en la que laboraron en ella, de un lado, no les competía conocer a fondo todos y cada uno de los actos jurídicos llevados a cabo por la empresa demandada de la que ya se pensionaron, y de otro, que pasados más de 13 años entre la fecha de suscripción del precitado contrato y aquella en que declararon, transcurrió un tiempo considerable en el que la memoria, respecto de un acto jurídico específico, puede ser imprecisa Pese a lo anterior, no puede perderse de vista que, como lo indicó el a quo, aquellos, junto con los demás testigos, fueron coincidentes en declarar acerca de la existencia de los varios contratos de arrendamiento que se suscribieron en distintas épocas y personas con el objetivo de que el lote La Estancia no fuese invadido y, por el contrario, que fuera cuidado por los arrendatarios; que se trataba de un solo predio, que era el único que Eternit Pacífico S.A. tenía en esa zona, que nunca fue objeto de una división material y, mucho menos jurídica con anterioridad al 19 de diciembre de 2013 en la que se efectuó la venta parcial de los 219.603,54 mts2 a favor del Municipio de Yumbo, producto de la cual, la franja de terreno que no fue objeto de venta mantuvo el número de matrícula inmobiliaria del Lote de mayor extensión. Es decir, contrario a lo afirmado en la apelación, las declaraciones de los testigos de la parte demandada inicial permiten concluir, como acertadamente lo hizo el a quo, que lo arrendado correspondía a un solo cuerpo de terreno. Además, las pruebas documentales allegadas, concretamente, el certificado de tradición del inmueble identificado con matrícula 370-247363 Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 35 objeto de la litis y el certificado especial expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos, dan cuenta que la división jurídica el bien, producto desenglobe parcial a favor de Imviyumbo, sólo vino a producirse a partir del 19 de diciembre del 2013.

Luego, es claro que la delimitación de los 38.261 mts2 que comprenden la franja de terreno del que se pregona poseedor el demandante sólo vino a delimitarse o a existir, a partir del 19 de diciembre de 2013 cuando se efectuó la segregación del lote y venta parcial de los 219.603,54 metros cuadrados a Inviyumbo; con anterioridad, es claro que el demandante, en virtud del referido contrato, podía ocupar toda la extensión del inmueble, como aquél, reconoció en su testimonio que lo hizo en alguna época.

En este punto, conviene indicar que, aun cuando la apelación sugiere que el juez no valoró correctamente la declaración de los testigos de la parte demandante en pertenencia que dieron cuenta del hecho de que el señor Leonardo Córdoba Muñoz habita el inmueble desde la década de los 90, y que desdese dicha época éste ejerce actos de dominio y explotación económica del inmueble, lo cierto es que, aun cuando esa ocupación inicial no fue justificada por la demandada inicial a título distinto a lo que podría ser una posesión, la suscripción de un contrato de arrendamiento en el año 2011, desdibujó cualquier acto que en calidad de tal hubiese efectuado el demandante, quien a partir de dicha época y en virtud de citado contrato, reconoció dominio ajeno del inmueble en cabeza de la sociedad Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A., quien por lo demás, no sobra decir, quedó probado que continuó cumpliendo con las obligaciones fiscales y tributarias que la titularidad del bien le imponía, esto es, pagando el impuesto predial durante todo el tiempo en el que el señor Córdoba Muñoz ocupó el inmueble con anterioridad a la vigencia 2022, cuyo pago lo hizo el demandante inicial como consecuencia de que a partir de dicho año aquel se reveló del dominio de la propietaria del bien.

Por tal motivo, y aun cuando la apelante aduce que no podría indicarse que el demandante intervirtió su título de tenedor a poseedor pues éste nunca ostentó tal calidad, lo cierto es que, conforme ya se explicó, la existencia Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 36 del contrato de arrendamiento por él suscrito en calidad de arrendatario desvirtúa la existencia del elemento animus de la posesión apta para adquirir por prescripción desde la época anunciada en la demanda, pues, probatoriamente, y aún en gracia de discusión, no puede desconocerse y así debía indicarse, que dicho elemento solo se exteriorizó, en rebeldía del dominio de la propietaria del bien, a partir de la fecha en la que el actor formuló la querella policiva por perturbación de la posesión contra Eternit Pacífico S.A. hoy Eternit Colombiana S.A., el 3 de marzo del 2022, con lo cual éste abandonó su condición de simple tenedor y asumió la de poseedor.

Por tal motivo, contrastada la fecha en la que se produjo la interversión del título frente a aquella en la que se presentó la demanda, el 6 de junio de 2022, se tiene que el tiempo de posesión efectiva del actor sobre el bien asciende a algo más de 3 meses; tiempo que no satisface el término de 10 años previsto en el ya mencionado artículo 2531 del Código Civil para adquirir por prescripción extraordinaria. 3.1.5.4.

En cuanto a la omisión atribuida al a quo de no referirse a la Escritura Pública No. 1873 del 14 de julio de 2022 de la Notaría 14 de Cali, con la que la empresa Eternit Colombiana S.A. realizó de manera posterior a la demanda la aclaración de área del predio objeto de usucapión, que acusa la demandante de haberse efectuado sin el cumplimiento de requisitos legales, debe indicarse que no es el presente proceso el mecanismo idóneo para proveer sobre la legalidad o no de dicho acto, el que de contener los vicios a los que hace referencia la demandante debe ser objeto de la correspondiente acción judicial y/o registral que así lo declare y provea sobre sus efectos.

Hasta tanto ello no ocurra, el acto jurídico registrado, goza del principio de legalidad registral que orienta el Registro Público de la Propiedad inmueble en nuestro país, según el cual el Registrador solo puede inscribir los títulos de propiedad y los instrumentos públicos que después de haber sido sometidos a calificación sean legalmente admisibles conforme lo prevé el artículo 22 de la Ley 1579 de 2012.

Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 37 3.1.5.5. Ahora, en torno de la calificación de poseedor de mala fe con la que el Juez de primera instancia señaló al demandante, debe indicarse que si bien el reparo que en tal sentido formulara la demandada no resulta claro ni logra atacar jurídicamente tal determinación y, mucho menos, los efectos que de tal declaración se derivan, se tiene que tal decisión no resulta desacertada si a bien se tiene que, aunque por regla general, la buena fe se presume y su ausencia debe demostrarse (Art. 769 C.C.), existen eventos donde la mala fe se presume y no dará lugar a la prescripción, como acontece en perjuicio del que empezó a detentar el bien a título de tenencia y posteriormente se convirtió en poseedor, tal como ocurre en el presente asunto, en donde, la clandestinidad de la posesión ejercida por el demandante, es decir, ocultándola a los que tienen derecho para oponerse a ella, excluye la posibilidad de que se inaplique la consecuencia prevista en el inciso tercero del artículo 2531 del Código Civil10.

Por tal motivo, es claro que la decisión adoptada por el a quo se encuentra ajustada a derecho, por lo que no hay lugar a que se reconozcan al señor Córdoba Muñoz, las mejoras útiles de que trata el artículo 966 del Código Civil, con la salvedad de que, conforme lo autoriza la misma norma, éste “podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.” 3.1.4.6.

Restituciones mutuas Teniendo en cuenta que, ante la improsperidad de la prescripción adquisitiva y prosperidad de la acción de dominio en cabeza del demandante en reconvención, el pronunciamiento sobre las restituciones mutuas (mejoras y frutos civiles) se torna en imperativo, pasa la Sala a referirse sobre ellas al 10 Código Civil, artículo 2531.

Prescripción extraordinaria de cosas comerciables. “El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a.

Pero la existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a.) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción. 2a.) Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.” Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 38 advertir que tal decisión no fue objeto de pronunciamiento por parte del juez de primera instancia. Lo anterior, teniendo en cuenta que, tal como lo tiene dicho la Corte Suprema de Justicia en multiplicidad de decisiones, “Siendo las prestaciones mutuas un asunto de equidad, que tiene por objeto evitar el enriquecimiento sin causa de cualquiera de las partes involucradas en el litigio, dicho aspecto siempre debe ser objeto de resolución por parte del fallador, sin importar si el interesado las reclama o no. Sobre el punto ha dicho de manera constante la jurisprudencia: "Las prestaciones mutuas quedan incluidas en la demanda, de suerte que el juzgador siempre debe considerarlas en la sentencia, ora a petición de parte, ora de oficio"11.

Criterio este ulteriormente ratificado en pluralidad de sentencias.”12 Respecto de las mejoras, debe decirse que, como se señaló en el acápite anterior, no hay lugar a reconocerlas a favor de demandado en reconvención, salvo, los materiales de aquellas que puedan separarse sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.

En cuanto a los frutos civiles, se tiene que si bien en el plenario no existe prueba que fije el valor de arrendamiento que actualmente pudiere generar el inmueble a reivindicar y que, tratándose de arrendamiento de predios rurales no existen en nuestro país normas que regulen de manera precisa la forma de calcular los cánones de arredramiento y que aquellos están más relacionados con el potencial productivo de la tierra, la capacidad de pago del arrendatario según el uso productivo que pueda darle a la tierra, así como de su localización respecto de vías de acceso y de comunicación, entre otros, para liquidar el valor de los frutos civiles a reconocer a favor de la demandante en reconvención la Sala tendrá en cuenta el valor del canon que, en su momento fijaron las partes en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas el 17 de enero del año 2011, esto es, la suma de $300.000 mensuales, actualizada y ajustada proporcionalmente al área de terreno que, luego de la venta parcial del 11 12 Cfr. C.S. de J. sentencia de 28 de julio de 1919, G.J. t. XXVII, pág. 212.

C.S.J Sala de Casación Civil, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, 8 de agosto de 2000 expediente 0750 Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 39 predio, continuó ocupando el señor Córdoba Muñoz13, a partir del mes siguiente al que éste intervirtió su título y hasta la fecha de esta liquidación (febrero 2025), pues conforme se vio, con anterioridad al mes de marzo de 2022 aquel se reputaba como tenedor del bien.

Lo anterior, si a bien se tiene que, como quedó visto en el curso del proceso, el valor fijado por la arrendadora por concepto de canon de arrendamiento fue simbólico de cara al fin por ésta perseguido de que el bien no fuese invadido ni ocupado ilegalmente y no propiamente al de lucrarse o usufructuarse de cara al valor real al que en su momento pudo ascender el arrendamiento dada la destinación económica o productiva del inmueble, su ubicación y demás factores que pudieren incidir en su cuantificación conforme las reglas del mercado.

Además, por cuanto tampoco se demostró que el uso dado al inmueble por parte del señor Córdoba Muñoz luego de la venta parcial de marras hubiese sido distinto al que inicialmente se dio producto del contrato de arrendamiento (pastoreo), ni tampoco del contrato se infiere que existieren áreas o zonas de mejor o menor calidad para ejecutar dicha labor.

Así entonces, se fijará el valor del arrendamiento mensual del inmueble a partir del valor del canon pactado, indexando y ajustado proporcionalmente en la forma como ya se indicó, incrementándolo anualmente en proporción que no sea superior al 100% del índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, así: VA = VH x IPC Final /IPC Inicial.

Valor del canon actualizado para el año 2022: $321.000 Área restante del predio luego de la venta: 38.261 mts2 Canon proporcional: $49.669,5814 13 14 E.P. 1673 del 14 de julio de 2022 Aplicación regla de tres. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 40 VALOR INCREMENTO MENSUAL VALOR CANON CON INCREMENTO NUMERO DE MESES CAUSADOS 5,62 $ 2.791,40 $ 52.460,98 9 $ 472.148,82 $ 52.461 13,12 $ 6.882,80 $ 59.343,78 12 $ 712.125,36 2024 $ 59.344 9,28 $ 5.507,12 $ 64.850,90 12 $ 778.210,80 2025 $ 64.851 5,2 $ 3.372,20 $ 68.223,10 2 $ 136.446,20 AÑO VALOR CANON MENSUAL 2022 $ 49.669,58 2023 IPC AÑO ANTERIOR (100%) TOTAL TOTAL RENTA POR AÑO $ 2.098.931,18 Por consiguiente, el valor que debe reconocer el demandado en reconvención a favor de ETERNIT COLOMBIANA S.A. por concepto de frutos asciende a la suma de dos millones noventa y ocho mil novecientos treinta y un mil pesos con dieciocho centavos ($2.098.931,18) Mcte. 3.1.4.7 Finalmente, debe indicarse que en observancia de los principios de inmediación y concentración previstos en los artículos 5, 6, 42 y 107 del C.G.P. que fijan, entre otros, dentro de las reglas para el trámite de audiencias y diligencias, que toda audiencia o diligencia debe adelantarse “sin solución de continuidad” imponiéndole al Juez el deber de “reservar el tiempo suficiente para agotar el objeto de cada audiencia”, en este caso, para adelantar la audiencia de instrucción y juzgamiento prevista en el artículo 373 ibídem, no se advierte que hubiese errado el a quo al decidir de fondo la litis una vez concluida la etapa probatoria y escuchados los alegatos de las partes, pues el inciso 5 de la última norma en cita, le imponía deber de dictar sentencia en la misma audiencia, sin que, por lo demás, pueda admitirse, que la extensa jornada y cansancio, a los que hace referencia la apelante para tratar de cuestionar la valoración probatoria del juez hubiesen influido negativamente en ella, por cuanto, como se vio, la decisión adoptada obedeció a un correcta valoración de las pruebas, se encuentra fundamentada y no es antojadiza y mucho menos caprichosa o producto del afán. 3.1.4.8.

En conclusión, ante la improsperidad de la alzada formulada por la parte demandante, se confirmará la sentencia apelada en su totalidad, adicionándola en torno del reconocimiento de frutos a favor de la demandante en reconvención y condenará en costas procesales de segunda instancia a la apelante. Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 41

5. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:

PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia No. 12 del 22 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali dentro del proceso de la referencia.

SEGUNDO: ADICIONAR el numeral QUINTO de la sentencia No. 12 del 22 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali dentro del proceso de la referencia, el que, para todos los efectos legales quedará de la siguiente manera: “QUINTO: DECLARAR que ETERNIT COLOMBIANA S.A. no está obligada a indemnizar al señor LEONARDO CÓRDOBA MUÑOZ por las expensas y mejoras a que se refieren los artículos 965 y 966 del Código Civil, conforme los argumentos expuestos en está providencia. Lo anterior, sin perjuicio de lo previsto en el inciso final del artículo 996 del Código Civil, que lo habilita para llevarse los materiales de dichas mejoras, en los términos y circunstancias en dicha norma previstos.

CONDENAR al señor LEONARDO CÓRDOBA MUÑOZ a pagar dentro de los quince (15) días siguientes a la notificación de esta providencia, a favor de la sociedad ETERNIT COLOMBIANA S.A. por concepto de frutos civiles, la suma de dos millones noventa y ocho mil novecientos treinta y un mil pesos con dieciocho centavos ($2.098.931,18) Mcte. Vencido el anterior término, liquídense intereses de mora a la tasa máxima legal certificada por la Superintendencia Financiera.”

TERCERO: CONDENAR en costas procesales de segunda a la apelante. Para tal efecto, el Magistrado sustanciador fija la suma de dos (2) Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 42 SMLMV como agencias en derecho. Liquídense por el Juzgado de origen conforme la regla prevista en el artículo 366 del C.G.P.

CUARTO: DEVUÉLVASE el proceso al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cali para lo de su cargo.

NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE El Magistrado Ponente, JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Los demás Magistrados integrantes de la Sala, FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA Firmado Por: Julian Alberto Villegas Perea Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Jose David Corredor Espitia Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A. 43 Flavio Eduardo Cordoba Fuertes Magistrado Sala 003 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7a81dbb44897bca3dfe8d1de35ccc69b0f02e8c3089564e10e93f94bd63fd7c6 Documento generado en 27/03/2025 11:19:29 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Proceso de pertenencia. 76001-31-03-002-2022-000162-01 Leonardo Córdoba Muñoz Vs. Eternit Colombiana S.A.