Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha: Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia: Tema: Decisión: Sustanciador/ponente: Medellín, veinte (20) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Ejecutivo 05001 31 03 008 2025 00060 1 Lina María Biebles Anzola Credicorp Capital Fiduciaria SA y otros Auto que niega mandamiento ejecutivo La entrega de inmuebles no procede a través del proceso ejecutivo por obligación de hacer.
El documento aportado como base de recaudo no es título ejecutivo. La prueba del cumplimiento, del incumplimiento, la generación de perjuicios o de sanciones en negocios jurídicos bilaterales, es propio del proceso declarativo Confirma auto que niega mandamiento ejecutivo Ricardo León Carvajal Martínez Se procede a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante frente al auto del 3 de marzo de 2025 proferido por el JUZGADO OCTAVO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN que negó mandamiento ejecutivo. 1.
ANTECEDENTES 1. La demandante solicitó (i) librar mandamiento ejecutivo para que las demandadas procedan a realizar la entrega material del apartamento 903 de área construida 55.71 m2 y parqueadero con cuarto útil P0229; (ii) se reconozca en su Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” favor el 0.25% mensual a título de compensación de que trata la cláusula “Decima Segunda: Entrega material” contados a partir del 13 de noviembre de 2022 hasta la fecha que se realice la entrega material del inmueble;
(iii) en caso que no prospere la entrega material del apartamento 903 de área construida 55.71 m2 y parqueadero con cuarto útil P0229, se condene a las entidades demandadas para que procedan a realizar la devolución del dinero entregado e indexado; (iv) la demandada sea condenada en costas y agencias en derecho. 2. Suscribió el 31 de agosto de 2017 contrato de vinculación a Proyecto Inmobiliario TAO APARTAMENTOS N° 919301021854 por $213.887.347 para la adquisición de la unidad inmobiliaria apartamento 903 de área construida 55.71 m2 y parqueadero con cuarto útil P0229;
CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA SA se obligó en calidad de Fiduciaria, INNOVACIONES INMOBILIARIAS INNOBILIA SAS en calidad de Fideicomitente, FIDEICOMISO RECURSOS PANORAMA MAESTRAL patrimonio autónomo del proyecto TAO APARTAMENTOS DEL MUNICIPIO DE RIONEGRO – ANTIOQUIA; posteriormente firmó 2 otrosí. A la fecha de presentación de la demanda ha cancelado $94.350.000; el restante se pagaría con crédito hipotecario aprobado por Bancolombia para proceder con el trámite de escrituración, no obstante a la fecha no se ha realizado la Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” entrega material del inmueble ni la citación para el proceso de escrituración. El 16 de febrero de 2024 solicitó a CNV CONSTRUCCIONES SAS información sobre la construcción y entrega material de la unidad inmobiliaria, respondiendo que se encontraban en negociaciones con la entidad financiadora del Crédito Constructor y que iban a solicitar un ofrecimiento de un mayor valor por el apartamento con el fin de que se realizara el pago del crédito constructor para la liberación de la unidad inmobiliaria y se iniciara la escrituración en su favor.
Envío el 8 de marzo de 2024 la propuesta dirigida a Bancolombia, Fideicomiso Panorama Maestral, Constructora CNV Proyecto Tao Apartamentos donde indicó que su capacidad de endeudamiento era de $174.242.850 y que no podía ofrecer más; ofreció $54.705.503 superando su capacidad de endeudamiento y a la fecha de presentación de la demanda no se ha recibido contestación del Fideicomiso, Bancolombia ni de la Constructora; no han realizado la entrega material ni se ha procedido con la citación a la escrituración. Conforme el contrato de vinculación al Fideicomiso en su cláusula “CUARTA.
CONDICIONES PARA LA ENTREGA DEL RECURSO AL FIDEICOMITENTE” el término para el cumplimiento de las condiciones para la Torre 1 (Etapa 1) Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” es de 18 meses contados a partir del trece 13 de julio de 2016 prorrogado por una sola vez 12 meses; el Fideicomitente solicitó la Fiduciaria extender el termino para acreditar las condiciones de giro, para lo cual el Fideicomitente tramitó el otrosí al CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA FAI PANORAMA MAESTRAL, quedando la fecha para el cumplimiento de condiciones de inicio el 13 de septiembre de 2019.
Se cumplieron las condiciones desde el 13 de septiembre de 2019, la fiduciaria procedió a entregar los recursos, el tiempo para la entrega material se cumplió con sus prórrogas el 13 de noviembre de 2022. Se logra inferir un incumplimiento de las obligaciones claras, expresas y exigibles relacionadas con la entrega material de la unidad inmobiliaria y el otorgamiento de la escritura pública, que no puede ser otorgada porque a la fecha de esta demanda no han legalizado el reglamento de propiedad horizontal para que el inmueble tenga matrícula inmobiliaria (archivo 2, cuaderno principal del expediente electrónico). 3.
Mediante providencia del 3 de marzo de 2025 el Juzgado negó mandamiento de pago, “Para esta Agencia Judicial, se evidencia la falta de exigibilidad y claridad, teniendo en cuenta lo ya manifestado respecto de la Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” fecha específica o determinada para el cumplimiento de la obligación pretendida.
Aunado a lo anterior, la apoderada de la parte estableció en el hecho primero que la negociación entre demandante y demandados es por la suma de DOSCIENTOS TRECE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE PESOS ($213.887.347) por la unidad inmobiliaria apartamento 903 de área construida 55.71 m2 y Parqueadero con cuarto útil P0229, y en el hecho tercero, indicó que a la fecha de presentación de esta demanda, la parte demandante ha cancelado MILLONES el valor TRESCIENTOS de NOVENTA CINCUENTA Y CUATRO MILLONES ($94.350.000) por los bienes inmuebles, por lo que la obligación que pretende la ejecutante depende también del cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandante” (archivo 4, cuaderno principal del expediente electrónico). 4.
En el término de ejecutoria la demandante recurre la providencia, “la demandante ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones…cumplió con el plan de pagos de la cuota inicial como se estableció en el contrato, donde además se informó que se daría una financiación mediante crédito, en donde la misma aportó carta de aprobación de crédito con el libelo de la demanda; crédito que no es desembolsado hasta tanto no se dé la respectiva escrituración y por lo tanto Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” no es dable indicar por el despacho que el cumplimiento por parte de mi mandante depende de su cumplimiento con el pago total ya que como se indica en el escrito de la demanda, la demandante ha cumplido con sus obligaciones y quienes no han dado cumplimiento han sido los demandados ”; los demandados no han cumplido con la obligación de entrega material del inmueble, la cláusula décima segunda claramente indica que “el inmueble se entregará dentro de los 20 meses siguientes a la fecha que se haya cumplido las condiciones de giro, siempre y cuando el beneficiario de área cumpla con todas las obligaciones” (archivo 5, cuaderno principal del expediente electrónico). 5.
Mediante providencia del 28 de marzo de 2025 se resolvió desfavorablemente la reposición y se concedió el recurso de alzada; la ejecución procede cuando quien la reclame haya cumplido con sus obligaciones; el ejecutante debe probar que cumplió con sus obligaciones o que se allanó a cumplirlas; de lo que expuesto por la demandante, aunque existen fechas probables de entrega de los bienes y de pago de dineros, dependen del desarrollo del negocio jurídico y dada la naturaleza del proceso ejecutivo, no concurren los elementos de claridad y expresividad en el contrato allegado como base de recaudo.
3. PROBLEMAS JURÍDICOS A RESOLVER Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” ¿Ordenar la entrega de bien inmueble a través de la vía ejecutiva? ¿Pago de la cláusula de compensación por la vía ejecutiva? 4. CONSIDERACIONES 4.1 Precisión liminar Tratándose de proceso ejecutivo la base de la ejecución es o son los documentos claros, expresos, actualmente exigibles que provengan del deudor y constituyan plena prueba contra él, providencia ejecutoriada o que la ley los consagre como títulos ejecutivos.
Al respecto el artículo 422 del CGP, estatuye: “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante y constituyan plena prueba contra él…” Así, para que un documento o conjunto de documentos puedan valerse en un proceso ejecutivo, deben cumplir con: • El derecho y la correlativa obligación deberán ser expresos, es decir, están determinados, manifiestos y precisados en el documento o en el conjunto de Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” documentos; de tal manera que de ellos se establezca quién debe, a quién debe, qué se debe, cuánto se debe, cuándo y dónde se paga. • Claro, cuando no queda duda de la comprensión y cristalinidad del derecho y la correlativa obligación consignada en el documento.
Hay ausencia de este requisito, cuando para desentrañar el derecho y la obligación se requiera de mecanismos axiológicos o de raciocinios que se traducirían en apreciaciones interpretativas y subjetivas, a lo que dice el documento en sí mismo. • Exigible, porque para hacerlo valer es puro y simple o no hay pendiente plazo o se cumplió la condición o se agotó la constitución en mora cuando así está determinado en la Ley o se aceleró la exigibilidad. • Que provenga del deudor y constituya plena prueba contra él, no quedando duda que el documento o conjunto de documentos contienen la declaración de voluntad generadora de derechos y correlativas obligaciones por parte del deudor y es plena prueba contra quién o quiénes se quiere hacer valer.
Además, si para el surgimiento del derecho están pendientes el cumplimiento de presupuestos fácticos y normativos o de condiciones, deben acaecer. Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Antes de librar mandamiento de pago el Juez como Director del Proceso está en la obligación de ejercer control de legalidad sobre los requisitos del escrito de demanda y del documento o documentos que se aportan como título ejecutivo; dando aplicación a lo contemplado en el artículo 430 del CGP en cuanto a que “…el juez librará mandamiento de pago ordenando al demandado que cumpla la obligación en la forma pedida, si fuere procedente, o en la que aquél considere legal…” La demanda contiene dos pretensiones, una consiste en emitir orden ejecutiva por obligación de hacer consistente en la entrega real y material de predios prometidos en venta; otra la obligación de dar (pagar suma de dinero) con fundamento en la cláusula de compensación pactada en el contrato de vinculación al fideicomiso. 4.2 ¿Se puede ordenar la entrega de bien inmueble a través de la vía ejecutiva? Antes de librar mandamiento ejecutivo y como garantía de acceso efectivo a la administración de justicia, el Juez como Director del Proceso está en la obligación de hacer control de legalidad sobre los requisitos del escrito de demanda y con respecto al documento que se aporta como título ejecutivo, con fundamento en el preámbulo, artículos 1, 2, 3, 29, 228, 229 y 230 de la CP; artículos 1 y 2 de la Ley Estatuaria de la Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Administración de Justicia; 1, 2, 7, 11, 13, 42, 422 y 430 del CGP, entre otros.
La pretensión primera, deviene de lo hipotéticamente pactado en CONTRATO DE VINCULACIÓN RECURSOS PANORAMA AL MAESTRAL FIDFEICOMISO FAI suscrito la por demandante en calidad de beneficiaria de área, INNOVACIONES INMOBILIARIAS INNOBILIA SAS en calidad de fideicomitente y la fiduciaria CREDICORP CAPITAL. Es así como el artículo 426 del CGP regula los procesos ejecutivos que se adelantan por obligaciones de hacer, en cuanto tiene que ver con la entrega de bienes muebles o de género distinto de dinero y no cobija la ejecución para la entrega de inmuebles: “Si la obligación es de dar una especie mueble o bienes de género distinto de dinero, el demandante podrá pedir, conjuntamente con la entrega, que la ejecución se extienda a los perjuicios moratorios desde que la obligación se hizo exigible hasta que la entrega se efectúe, para lo cual estimará bajo juramento su valor mensual, si no figura en el título ejecutivo.
De la misma manera se procederá si demanda una obligación de hacer y pide perjuicios por la demora en la ejecución del hecho.” Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” (Subrayas de la Sala). El artículo 434 del CGP regula los procesos ejecutivos que se formulan para lograr la suscripción de un documento a la cual se deben adjuntar título ejecutivo y minuta o documento a firmar: “Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436.
A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez. Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales sobre ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el bien objeto de la escritura se haya embargado como medida previa y que se presente certificado que acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del ejecutado, según el caso.
El ejecutante Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” podrá solicitar en la demanda que simultáneamente con el mandamiento ejecutivo se decrete el secuestro del bien y, si fuere el caso, su entrega una vez registrada la escritura…” El ordenamiento adjetivo no prevé el procedimiento para la ejecución de obligación de entrega de bien inmueble sino cuando se refiere a bienes muebles distintos de dinero o de género y estatuye la obligación de suscribir documento allegando la minuta.
Revisado por esta Sala Civil el caso a examen, no se cumplen para el acceso efectivo a la administración de justicia a través del proceso ejecutivo, con ninguna de las modalidades reseñadas, lo que es fundamento para negar el mandamiento de pago y confirmar la providencia atacada. 4.2 ¿Obligación de pagar la cláusula compensatoria? La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, “Entendida, pues, la cláusula penal como el negocio constitutivo de una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligación, por norma general se le aprecia a dicha prestación como compensatoria de los daños y perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” la convención celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad.
Esa es la razón, entonces, para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, y solamente por vía de excepción, en tanto medie un pacto inequívoco sobre el particular, permita la acumulación de ambos conceptos, evento en el que, en consecuencia, el tratamiento jurídico deberá ser diferente tanto para la pena como para la indemnización, y donde, además, la primera dejará de ser observada como una liquidación pactada por anticipado del valor de la segunda, para adquirir la condición de una sanción convencional con caracterizada función compulsiva, ordenada a forzar al deudor a cumplir los compromisos por él adquiridos en determinado contrato” (sentencia mayo 23/96, Ponente Dr. Carlos Esteban Jaramillo.
Exp. 4607). La cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, “La entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) la efectuará directamente el FIDEICOMITENTE a EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA, y está prevista para dentro de los veinte (20) meses siguientes a la fecha en que se hayan cumplido las CONDICIONES DE GIRO, siempre y cuando EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA cumpla(n) con todas sus obligaciones, incluyendo: Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” a) La definición de las reformas en las fechas que indique la gerencia y de su pago oportuno. b) El cumplimiento en el pago de las cuotas a las que se obliga(n). c) Tener aprobado el crédito o leasing habitacional, en caso de requerirse.
No obstante, la estimación anterior, se pacta entre EL FIDEICOMITENTE Y EL(LOS) BENEFICIARIOS DE ÁREA sin intervención alguna de la fiduciaria, un plazo de gracia de seis (06) meses calendario adicionales, contados a partir del vencimiento del plazo antes estipulado para efectuar la entrega… PARÁGRAFO 2: La fecha de entrega del(los) inmueble(s) podrá(n) posponerse, sin que EL FIDEICOMITENTE incurra en incumplimiento, en los siguientes eventos debidamente justificados…Transcurrido el plazo de gracia sin que se hubiere efectuado la entrega, EL FIDEICOMITENTE deberá reconocer y pagar a EL (LOS) BENEFICIARIO (S) DE ÁREA durante un término máximo de dos (02) meses, a título de compensación por todos los perjuicios que pudieren sufrir en razón del retardo, una suma equivalente al 0,25% del total de las sumas que EL (LOS) BENEFICIARIO (S) DE ÁREA haya (n) pagado a EL FIDEICOMISO.
Esta suma se considera por las partes completamente indemnizatoria” (subrayas de esta Sala). De modo que contiene implícita una cláusula penal de aquellas denominadas compensatoria de los daños y perjuicios, estimados Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” anticipadamente por las partes de cara a la eventual indemnización de perjuicios que pueda obtener vía judicial el contratante cumplido.
Para demandar ejecutivamente, es pertinente tener certeza sobre el negocio jurídico sus modificaciones, su cumplimiento e incumplimientos; de los derechos y correlativas obligaciones que se pactaron, si son de su esencia, de su naturaleza o son accidentales; que la parte demandante cumplió o se allanó a cumplir las obligaciones a su cargo; que el ejecutado incumplió; entre otros, por tratarse de un contrato bilateral; situación que brilla por su ausencia por el simple contrato de vinculación al fideicomiso no conduce a tener la certeza del cumplimiento dichos elementos axiológicos de la pretensión. En este orden, en ese sentido se CONFIRMARÁ la providencia cuestionada.
DECISIÓN La SALA SEGUNDA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, RESUELVE Por las razones expuestas, CONFIRMA lo decidido en providencia del 3 de marzo de 2025. Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
NOTIFÍQUESE POR ESTADOS ELECTRÓNICOS lo resuelto y se ordena devolver el expediente al juzgado de origen. (Firmado electrónicamente) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ MAGISTRADO Radicado Nro. 05001 31 03 008 2025 00060 1 Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fed312af172e0816c85cf25da07f3f456289e8251c8a3787b4903f8d7c728cb4 Documento generado en 20/10/2025 04:42:34 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica