REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinticinco (25) de mayo de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Sala del 14 de mayo de 2026 y aprobado en sesión ordinaria del día 21 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por ambas partes en contra de la sentencia proferida el 26 de agosto de 2025, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Ángela Marcela Martín Casas, por conducto de apoderado judicial, demandó a Martha Inés Álvarez Rodríguez, en su calidad de apoderada general de la actora; a Heriberto Alvarado Carrascal, como adquirente del inmueble; Marco Andrés Alvarado Álvarez, en su condición de cónyuge y copropietario; y Edisson Humberto Alvarado Álvarez, como apoderado general de aquél, para que se declare simulado y, por tanto, inexistente, el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 1961 del 6 de agosto de 2012, otorgada en la Notaría Cuarenta y Nueve del Círculo de Bogotá. Consecuencialmente, pretendió que las cosas vuelvan a su estado inicial, de manera que el inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350, ubicado en la Av.
Carrera 50 No. 5-33 de Bogotá D.C., quede nuevamente en cabeza de sus verdaderos propietarios, esto es, la actora y su cónyuge Marco Andrés Alvarado Álvarez; que se ordene la cancelación de la referida escritura pública y se oficie a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para los efectos registrales pertinentes; y que se condene a Heriberto Alvarado Carrascal, en su calidad de tenedor y poseedor de mala fe, a la restitución del inmueble enajenado y al pago de los frutos civiles generados durante su tenencia y al de las costas.
Los perjuicios fueron estimados bajo la gravedad del juramento en la suma de doscientos millones de pesos ($200.000.000), correspondientes a los valores dejados de percibir por concepto de arriendos y usufructo del inmueble desde el 3 de diciembre de 2010.1 2. Sustento Fáctico. Mediante escritura pública número 6280 del 27 de noviembre de 2010, de la Notaría Treinta y Siete del Círculo de Bogotá, la actora y su cónyuge –Marco Andrés Alvarado Álvarez– adquirieron el inmueble ubicado en la Av.
Carrera 50 No. 5-33 de Bogotá D.C., identificado con la matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350, por la suma de ciento cincuenta y ocho millones de pesos ($158.000.000). El 17 de febrero de 2011, ante su inminente desplazamiento a España, la demandante otorgó a Martha Inés Álvarez Rodríguez —madre de su cónyuge— un poder general amplio y suficiente para vender, exclusivamente en caso de extrema necesidad y como precaución por su salida del país, la cuota parte que le correspondía sobre el referido bien inmueble de la sociedad conyugal.
Durante la ausencia de la actora y sin su conocimiento, su mandataria enajenó la cuota parte objeto del mandato a Heriberto Alvarado Carrascal 1 Folio 55, Archivo “001CuadernoPrincipal.pdf”. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. —suegro de la demandante— mediante la escritura pública número 1961 del 6 de agosto de 2012, otorgada en la Notaría Cuarenta y Nueve del Círculo de Bogotá. En ese mismo instrumento, su socio conyugal Marco Andrés Alvarado Álvarez también enajenó su cuota parte a favor de su padre, valiéndose para ello del poder que confirió a su hermano, Edisson Humberto Alvarado Álvarez, el 1 de agosto de 2012.
La actora solo tuvo conocimiento de estos negocios el 26 de enero de 2017, tras su retorno al país y a raíz de los problemas sentimentales y económicos que sostenía con su esposo, momento en el que, por comentarios de personas cercanas a la familia y previa solicitud del certificado de tradición y libertad, constató el despojo. Como consecuencia de las operaciones cuestionadas, el inmueble pasó a manos del señor Heriberto Alvarado Carrascal por un precio total de ochenta y dos millones seiscientos sesenta y nueve mil pesos ($82.669.000), valor sustancialmente inferior al pagado inicialmente para su adquisición. La actora afirmó no haber recibido suma alguna de dinero por parte de su apoderada por concepto de la enajenación, y precisó que el comprador nunca canceló valor alguno. El bien consta de locales comerciales, cuyos cánones de arrendamiento han sido percibidos directamente por el demandado y su familia, así como de apartamentos habitacionales que han sido ocupados y usufructuados por los mismos, sin reconocer valor alguno a la demandante por tales conceptos. 3.
Contestaciones. -El señor Edisson Humberto Alvarado Álvarez, mediante apoderado judicial, se opuso a la prosperidad de las pretensiones, calificándolas de temerarias y de mala fe. Sostuvo que el poder otorgado por la actora el 17 de febrero de 2011 fue suscrito de manera libre y consciente, con la finalidad de devolver la titularidad del inmueble a sus verdaderos dueños, los señores Heriberto Alvarado Carrascal y Martha Inés Álvarez Rodríguez, quienes habitaron el bien por más de cincuenta años y, sufragan con sus propios ingresos las cuotas del crédito hipotecario desembolsado por Bancolombia.
Explicó que dicho préstamo fue Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. tramitado a nombre de la actora y de su entonces cónyuge únicamente por su solvencia financiera. Posteriormente, deteriorada la relación de pareja entre la actora y el señor Marco Andrés Alvarado Álvarez, los demandados solicitaron a éstos suscribir los poderes correspondientes para que el inmueble quedara registralmente en cabeza de sus propietarios reales, lo que se materializó con la Escritura Pública número 1961 del 6 de agosto de 2012.2 La estrategia de defensa se articuló a través de tres excepciones de mérito: 1) Falta de legitimación en la causa por pasiva, al sostenerse que la acción de simulación solo puede dirigirse contra quienes fueron parte en el negocio cuestionado o sus herederos, y que la demandante, además, carece de titularidad activa por haber facultado expresamente la enajenación; 2) Temeridad y mala fe, con apoyo en el artículo 768 del Código Civil, bajo el argumento de que la promotora pretende aprovechar el deterioro de su relación sentimental para apropiarse de un bien sobre el cual nunca tuvo derecho real alguno; y 3) Excepción genérica, por la cual solicitó declarar cualquier otra que resultare probada en el curso del proceso. -Los demandados Heriberto Alvarado Carrascal, Martha Inés Álvarez Rodríguez y Marco Andrés Alvarado Álvarez, fueron notificados por aviso y, vencido el término de traslado, no contestaron la demanda ni presentaron excepciones de ninguna naturaleza.3 4.
La Sentencia de Primera Instancia. Mediante providencia proferida el 26 de agosto de 2025, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá, accedió parcialmente a las súplicas de la demanda, al declarar absolutamente simulado el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 1961 del 6 de agosto de 2012, otorgada ante la Notaría Cuarenta y Nueve del Círculo de esta ciudad, respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350. 2 Folio 99, Archivo “001CuadernoPrincipal.pdf”. 3 Folio 151, ibíd. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Como cuestión preliminar, el juzgador desestimó las excepciones de “falta de legitimación en la causa por pasiva” y “temeridad y mala fe” formuladas por el demandado Edisson Humberto Alvarado Álvarez, al puntualizar que la circunstancia de que la actora no figurara como titular registral al momento de incoar la demanda tampoco desvirtúa su interés jurídico, pues fue precisamente en calidad de vendedora —representada por su mandataria Martha Inés Álvarez Rodríguez— como intervino en el acto cuya veracidad se cuestiona.
Por idéntica razón, el operador judicial halló acreditada la legitimación pasiva respecto de quienes participaron en el negocio impugnado, esto es, el comprador Heriberto Alvarado Carrascal, el cónyuge vendedor Marco Andrés Alvarado Álvarez y el mandatario Edisson Humberto Alvarado Álvarez, este último además adquirente posterior del bien según anotación registral del año 2023.
Seguidamente, el fallador halló configurada la simulación absoluta a partir de un haz de indicios graves, concordantes y convergentes que, en su criterio, evidenciaron el carácter ficticio del negocio. Destacó el estrecho vínculo de parentesco y afinidad entre los intervinientes, dado que la enajenación se celebró íntegramente dentro del núcleo familiar del cónyuge de la demandante; la insuficiencia económica manifiesta del adquirente Heriberto Alvarado Carrascal, quien para la época percibía una mesada pensional cercana a $870.000 y reconoció afrontar deudas pendientes, sin contar con capacidad para sufragar el precio pactado de $82.669.000; el carácter irrisorio de dicha contraprestación, sensiblemente inferior a los $158.004.000 por los que el bien había sido adquirido en el año 2010, contrariando la natural valorización de la propiedad raíz; la confesión de los accionados, en los términos del artículo 191 del CGP, en cuanto a que ni la actora ni su expareja recibieron suma alguna por concepto de la transacción, pese a que el instrumento notarial daba cuenta de la satisfacción del precio; la permanencia de los vendedores en territorio español durante la celebración del acto y el silencio guardado por los mandatarios sobre las condiciones de la negociación; y, finalmente, la constitución de hipoteca sobre el predio en favor de 3C Capital S.A.S. en el año 2020, así como la transferencia del dominio al codemandado Edisson Humberto Alvarado Álvarez en 2023, Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. ambas operaciones realizadas en vigencia del trámite judicial, denotando el propósito de conservar el inmueble dentro del entorno familiar. Como efecto de la declaratoria, el despacho ordenó la cancelación de la escritura pública No. 1961 del 6 de agosto de 2012 y de la anotación No. 006 del folio de matrícula respectivo, así como de la Escritura Pública No. 1014 del 27 de abril de 2023 de la Notaría Segunda de Soacha y su correspondiente anotación No. 009, disponiendo oficiar a las notarías y a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro.
No obstante, dispuso que la hipoteca abierta sin límite de cuantía, contenida en la Escritura Pública No. 347 del 18 de febrero de 2020 de la Notaría Cincuenta y Dos del Círculo de Bogotá e inscrita bajo la anotación No. 008, subsistiría en los términos originalmente convenidos, en aplicación de la presunción de buena fe que ampara al acreedor 3C Capital S.A.S., quedando los señores Heriberto Alvarado Carrascal y Edisson Humberto Alvarado Álvarez obligados a responder ante la demandante por la obligación garantizada hasta el monto cubierto por el gravamen.
De otra parte, el juzgador negó los perjuicios reclamados por valor de $356.400.000, correspondientes a frutos civiles dejados de percibir, al estimar que, si bien los accionados aceptaron haber recibido cánones de arrendamiento, no se allegó dictamen pericial ni medio idóneo que permitiera cuantificar la indemnización deprecada. Por último, condenó en costas a la parte vencida y fijó como agencias en derecho la suma de $7.000.000. 5.
Las apelaciones. Contra la anterior decisión, ambas partes interpusieron recurso de apelación y formularon sus reparos ante el juez de primera instancia. -En su sustentación en esta Sede, el apoderado de los demandados esgrimió varios reproches que confluyen en la solicitud de revocatoria de la sentencia de primer grado.4 4 Archivo: “006SustentaciónApelación.pdf” en “002SegundaInstancia”.
Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. En el plano procesal, el censor denunció la transgresión del debido proceso y del derecho de defensa por una notificación irregular practicada en contravención de los artículos 291 y 292 del CGP, al haberse afirmado en la demanda que el señor Marco Andrés Alvarado Álvarez residía en Bogotá cuando en realidad se halla domiciliado en Denia, Alicante (España), desde hace más de 15 años y, al haberse efectuado la notificación supletoria a una dirección de correo electrónico desconocida por el demandado; reparo que extendió a los avisos entregados con notoria extemporaneidad a los demás accionados y al silencio del a quo frente al recurso de reposición y memoriales que advertían tales irregularidades.
En el ámbito sustancial, el apelante cuestionó la insuficiente exégesis del poder general otorgado por la actora a la señora Álvarez Rodríguez, instrumento conferido —según afirma— con el propósito de restituir el bien a los esposos Alvarado Carrascal–Álvarez Rodríguez, quienes con recursos propios sufragaron la totalidad del crédito hipotecario sin que la demandante aportara suma alguna, limitándose ella y su entonces cónyuge a fungir como meros intermediarios ante la entidad bancaria.
Adicionalmente, planteó un yerro en el numeral segundo de la parte resolutiva, por cuanto la declaratoria de simulación abarcó la totalidad del contrato cuando debió circunscribirse al cincuenta por ciento (50%) correspondiente a la cuota parte de la actora, único derecho del que podía disponer. También censuró la falta de insistencia en la prueba dirigida a Bancolombia S.A., encaminada a demostrar que la demandante jamás giró dineros para honrar la obligación hipotecaria, así como la omisión en la valoración de un memorial allegado en 2024, con correspondencia electrónica entre los excónyuges en la que la señora Martín Casas habría manifestado su voluntad de desligar el inmueble de su nombre.
Cuestionó igualmente la desatención de las declaraciones de los hermanos Álvarez Rodríguez —vendedores originarios en la sucesión— y de los interrogatorios de parte de los señores Alvarado Carrascal y Álvarez Rodríguez, así como la falta de decreto oficioso de una inspección judicial Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. con auxilio pericial sobre el inmueble. Finalmente, denunció una extralimitación del juzgador al ordenar la cancelación de la escritura pública No. 1014 del 27 de abril de 2023 de la Notaría Segunda de Soacha, decisión que —en su sentir— rebasa el marco de las pretensiones, máxime cuando la actora omitió solicitar las medidas cautelares previstas en el estatuto procesal para precaver la enajenación del bien, sin que competa al fallador suplir tal incuria en desmedro de los derechos de terceros de buena fe. -Por su parte, el abogado de la actora dirigió su impugnación específicamente contra el numeral séptimo de la sentencia, el cual resolvió mantener la vigencia de la hipoteca constituida mediante el documento escriturario número 347 del 18 de febrero de 2020, a favor de la sociedad 3C CAPITAL S.A.S., argumentando que dicha entidad actuó como un tercero acreedor de buena fe.
La tesis central de la alzada señala que existe una contradicción insalvable en el fallo de primera instancia, pues al haberse declarado la simulación absoluta del contrato de compraventa original en el numeral segundo de la sentencia, tal declaración debe acarrear la ineficacia de pleno derecho de todos los actos jurídicos posteriores derivados de los simuladores.
El apoderado enfatizó que el gravamen hipotecario fue registrado cuando el proceso judicial ya estaba en curso, lo que evidenciaría una intención de fraude por parte del demandado Heriberto Alvarado Carrascal para afectar el patrimonio de la demandante. Asimismo, advirtió que la decisión del juez de origen impuso una carga real injustificada sobre el inmueble recuperado por su representada, quien se vería obligada a responder con su propiedad por una obligación crediticia que nunca contrajo y de la cual no fue beneficiaria.
Esta situación, a juicio del recurrente, liberaría de responsabilidad al verdadero deudor en detrimento de los intereses de la actora y de lo probado en el plenario.5 5 Archivo “008SustentaciónRecurso.pdf” en “002SegundaInstancia”. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide lo actuado, por lo que se debe dictar la sentencia que resuelva el mérito de la segunda instancia; siendo del caso precisar que la competencia del superior está delimitada por los reproches sustentados en la apelación. Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con lo resuelto en el fallo cuestionado, en aplicación del artículo 328 del C.G.P. Conviene recordar, en sintonía con la senda trazada en el thema decidendum, que el ordenamiento patrio acoge la figura de la simulación en el artículo 1766 del Código Civil, a cuyo tenor “las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto contra terceros”; precepto del que doctrina y jurisprudencia han extraído la consagración positiva de la simulación absoluta, entendida como la divergencia consciente y deliberada entre la voluntad real de las partes y la declaración hecha pública, encaminada a crear la apariencia de un negocio que carece de toda realidad sustancial.6 Para la prosperidad de la pretensión declarativa, los decantados precedentes de la Sala de Casación Civil han exigido la demostración concurrente de tres extremos: (i) el acuerdo simulatorio o consilium simulationis entre los partícipes del negocio;
(ii) la divergencia entre la voluntad declarada y la verdaderamente querida; y (iii) la causa simulandi o motivo determinante del fingimiento. Ahora bien, dada la natural reserva con que los simuladores rodean su obrar, el legislador y el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria han reconocido amplia libertad probatoria, en los términos del artículo 165 del CGP, siendo la prueba indiciaria el medio más idóneo -que no el único- para la acreditación del fingimiento.7 6Corte Suprema de Justicia, SC 30 de julio de 2008, rad. 1998-00363-01.
Pronunciamiento reiterado por la Alta Corporación en decisiones de 30 de agosto de 2010, rad. 2004-00148-01; 16 de diciembre de 2010, rad.2005-00181-01; 13 de octubre de 2011, rad. 200200083-01; y SC21801-2017 del 15 de diciembre de 2017, rad. 25290-3110-001-2007-00179-01; entre otras. En: https://www.cortesuprema.gov.co/corte/wpcontent/uploads/relatorias/ci/bdic2017/SC21801-2017%20(2011-00097-01).doc 7 Corte Suprema de Justicia, SC del 5 de agosto de 2013, rad.: 66682-31-03-001-2004-00103-01.
Principios Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. La Corte Suprema de Justicia, al sistematizar el haz indiciario aplicable a la acción simulatoria, ha enumerado, entre otros: el motivo o causa simulandi; las relaciones de parentesco, amistad o dependencia entre los partícipes; la falta de medios económicos del adquirente; el precio bajo o irrisorio; la ausencia de su entrega; la falta de movimientos bancarios que evidencien el flujo del dinero; la conservación de la posesión material por parte del enajenante; y la falta de necesidad de enajenar.
Tales indicios, valorados en conjunto bajo las pautas de la sana crítica que imponen los artículos 176 y 242 del estatuto procesal, ofrecen al juzgador el sustento racional para inferir la simulación cuando confluyen de manera grave, precisa y concordante.8 Bajo este norte hermenéutico, el juzgado de primera instancia apreció un cúmulo indiciario que esta Sala encuentra debidamente conformado y cuya solidez no fue desvirtuada por ninguno de los reproches relacionados en la sustentación del recurso de los demandados, según pasa a verse.9 Denuncia el censor la transgresión del debido proceso y del derecho de defensa por una supuesta notificación irregular, practicada en contravención de los artículos 291 y 292 del estatuto procesal, al haberse afirmado en la demanda que el señor Marco Andrés Alvarado Álvarez residía en Bogotá, cuando en realidad —según se afirma— se halla domiciliado en Denia, Alicante (España), desde hace más de 15 años y, al haberse efectuado la notificación supletoria a una dirección de correo electrónico desconocida por el demandado.
El reparo se extendió a los avisos entregados —en su sentir— extemporáneamente a los demás accionados y al silencio del despacho frente al recurso de reposición que, según alegó, advertía tales irregularidades. Este planteamiento carece de vocación de prosperidad, porque la irregularidad que ahora ventila el impugnante fue denunciada en el reiterados en CSJ SC2582-2020 del 27 de julio de 2020, rad. 68001-31-03-008-2008-00133-01.
En: https://www.cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/novejuri/civil/SC2582-2020.pdf 8Corte Suprema de Justicia, SC5233-2019 del 3 de diciembre de 2019, rad. 11001-31-03-040-2011-0051801. 9Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2582-2020, cit., reiterada en la Sentencia SC2906-2021. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. incidente de nulidad que propuso en su debida oportunidad10 y, le fue resuelto de manera favorable en auto del 20 de enero de 2021, a través del cual se invalidó la notificación efectuada a Marco Andrés Alvarado Álvarez y se dispuso enterarlo del auto admisorio en la dirección de correo electrónica correspondiente.11 Luego, por sustracción de materia, no hay nada que debatir respecto a un punto que quedó zanjado en el proceso.
Seguidamente, el apelante afirmó que el despacho de primer grado incurrió en una insuficiente exégesis del poder general otorgado por la actora a la señora Álvarez Rodríguez el 17 de febrero de 2011, instrumento conferido —según afirma— con el específico propósito de restituir el bien a los esposos Alvarado Carrascal–Álvarez Rodríguez, supuestos “verdaderos dueños” del inmueble, quienes con recursos propios sufragaron la totalidad del crédito hipotecario sin que la demandante aportara suma alguna, limitándose ella y su entonces cónyuge a fungir como meros intermediarios ante la entidad bancaria.
La tesis se desploma bajo el peso de las declaraciones de los demandados, recaudadas en las audiencias. Memórese que la piedra angular del razonamiento del a quo —y de esta Sala— estriba precisamente en la confesión que los accionados rindieron bajo juramento, en cuanto al carácter ficticio del negocio impugnado. En efecto, el codemandado Marco Andrés Alvarado Álvarez, cónyuge de la actora y partícipe del acto cuya simulación se declaró, al ser interrogado por el juez sobre la naturaleza del contrato vertido en la escritura pública No. 1961 del 6 de agosto de 2012, respondió con una franqueza que no admite glosa: “Fue una venta ficticia”.12 Y al ser conminado por el apoderado de la actora a reiterar tal aserto, lo ratificó: “¿Vuelve y corrobora que es una venta ficticia? Sí, no hay dinero por medio”.13 10Archivo “01IncidenteNulidad.pdf” en “C02IncidenteNulidad” en “01PrimeraInstancia”. 11 Folio 19, ídem. 12 Minuto 21:56, Archivo “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_143141- Grabación de la reunión.mp4” en “005CdFolio213Audienciainicial” en “C01Principal”. 13 Ibíd. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Minutos antes, luego de ser cuestionado sobre el pago del precio pactado en el instrumento notarial, el mismo declarante manifestó: “No, no, no. Porque por eso mismo, desde un comienzo decidimos que eso era un favor. No es nada de nosotros”.14 La declaración del señor Edisson Humberto Alvarado Álvarez —hermano y apoderado general del cónyuge vendedor y, posteriormente, adquirente del inmueble en el año 2023— corrió por la misma senda.
Al ser inquirido sobre si su padre, Heriberto Alvarado Carrascal, había efectuado el pago de los $82.669.000 pactados como precio en la Escritura Pública No. 1961, reconoció, después de varios rodeos, que el dinero “…en efectivo no, en efectivo no. [Se pagó] todo el crédito, pero en efectivo no le dieron el dinero”;15 respuesta que, lejos de salvar la veracidad de la tradición, la desvirtúa, pues evidencia que nunca hubo desplazamiento patrimonial alguno en favor de la vendedora.
Confesó, además, que para la época de la operación cuestionada percibía ingresos aproximados a los $870.00016 y no contaba con vida crediticia alguna que le permitiera, por sus propios medios, adquirir el bien17; circunstancia ésta que —dicho sea de paso— corrobora el indicio de la falta de medios económicos del adquirente sobre el que insistió el a quo; inferencia que fue confirmada por el interrogatorio del señor Edisson Humberto Alvarado Álvarez en los siguientes términos: “… porque mi padre es docente, él estaba muy endeudado, mi madre es ama de casa y pues no tiene ingresos”.18 Por su parte, la señora Martha Inés Álvarez Rodríguez, quien fungió en el negocio como apoderada general de la demandante y realizó la venta denunciada como simulada, al ser interrogada por el Señor Juez sobre si había pagado sumas de dinero a Ángela Marcela Martín Casas por la 14Minuto 19:48, ibíd. 15Minuto 40:33, Archivo: “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_111956- Grabación de la reunión.mp4” en “005CdFolio213Audienciainicial” en “C01Principal”. 16 Minuto 28:34, Archivo “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_151142Grabación de la reunión.mp4”. 17 Minuto 31:41, Archivo “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_143141Grabación de la reunión.mp4”. 18 Minuto 20:29, Archivo “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_111956Grabación de la reunión.mp4”.
Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. venta consignada en el instrumento notarial, contestó sin ambages: “Pues no, porque pues sinceramente no, no. Si la casa era de nosotros y nosotros somos los que pagamos todo, ¿por qué teníamos que pagarle algo a ella?”.19 Y minutos después, al ser requerida sobre la razón de no haber consultado a su mandante la disposición del bien por un valor sustancialmente inferior al de adquisición, alegó —en lo que constituye una confesión adicional del designio simulatorio— que “no vi la necesidad, porque pues, como le digo, nosotros somos los dueños de la casa”,20 aserto que reproduce la misma lógica del “favor” a la que apelaron los restantes codemandados.
Tales manifestaciones, lejos de constituir indicios contingentes, comportan verdaderas confesiones judiciales en los términos del artículo 191 del CGP, pues recaen sobre hechos propios, producen consecuencias jurídicas adversas a quienes las rinden y favorecen a la parte contraria. Configurada de ese modo la confesión —que en materia simulatoria reviste especial fuerza demostrativa, por cuanto el reconocimiento de la divergencia entre lo declarado y lo querido proviene de los partícipes del acuerdo—, los reparos del recurrente sobre la ‘verdadera’ finalidad del poder se desvanecen: si los demandados admitieron que la operación fue un “favor”, que “no hubo dinero por medio” y que el negocio fue “ficticio”, es de toda evidencia que la voluntad declarada en el instrumento público —compraventa con precio satisfecho de contado— no corresponde con la real de los contratantes.
Tampoco resulta admisible la tesis del recurrente según la cual los esposos Martín–Alvarado fueron “meros intermediarios” en una operación cuya titularidad real correspondía a los esposos Alvarado–Álvarez. Tal construcción argumentativa ignora que en el año 2010 fueron la actora y su cónyuge quienes adquirieron el inmueble por escritura pública en favor de su patrimonio, asumieron la obligación hipotecaria con Bancolombia y figuraron como titulares registrales del derecho de 19Minuto 19:57.
Archivo: “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_151142- Grabación de la reunión.mp4” en “005CdFolio213Audienciainicial” en “C01Principal”. 20 Minuto 25:08, Archivo: “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 0020241031_151142-Grabación de la reunión.mp4”. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. dominio durante casi dos años, hasta la celebración del acto que aquí se cuestiona. Luego, si los demandados hubiesen pretendido recuperar para sí la titularidad de un bien que afirman haber sido siempre suyo, lo más usual habría sido instaurar la correspondiente acción de simulación contra ese negocio; pero no acudir a la figura del mandato conferido por la actora para realizar una venta que ellos mismos calificaron como fingida o “para hacer un favor”.
Plantea el recurso un yerro en el numeral segundo de la parte resolutiva, por cuanto la declaratoria de simulación habría abarcado la totalidad del contrato cuando, en sentir del apelante, debió circunscribirse al cincuenta por ciento (50%), correspondiente a la cuota parte de la actora, único derecho del que podía disponer. Tal reproche desconoce la naturaleza del acto cuestionado y la inescindibilidad del negocio jurídico declarado simulado.
La escritura pública No. 1961 del 6 de agosto de 2012, contiene un único contrato de compraventa, celebrado de manera coetánea por ambos copropietarios —Ángela Marcela Martín Casas y Marco Andrés Alvarado Álvarez, esposos en sociedad conyugal vigente— y respecto de la integralidad del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350.
No se trató, pues, de dos enajenaciones separables, sino de un solo acto dispositivo, en el que las cuotas partes confluyeron simultáneamente en cabeza del adquirente, configurando una unidad negocial. En tal escenario, como el convenio carece de causa real en su totalidad y la divergencia entre lo declarado y lo querido por los contratantes afecta por igual a uno y otro vendedor, mal podría el juzgador escindir artificialmente lo que las partes celebraron como una totalidad, manteniendo la apariencia de validez en la parte que el codemandado expresamente reconoció como ficticia. De ahí que la integridad de la declaración judicial de simulación se impone por la unidad del acto.
Reprochó el censor la falta de insistencia en la prueba documental dirigida a Bancolombia S.A. —encaminada, según afirmó, a demostrar que la demandante nunca giró dineros para honrar la obligación Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. hipotecaria—, así como la omisión en la valoración de un memorial allegado en 2024, con correspondencia electrónica entre los excónyuges.
Cuestionó, además, la desatención de las declaraciones de los hermanos Álvarez Rodríguez y de los interrogatorios de los señores Alvarado Carrascal y Álvarez Rodríguez y la falta de decreto oficioso de una inspección judicial con auxilio pericial sobre el inmueble. Al respecto, se observa que los reparos no se acompasan con el contenido del expediente y desconocen el alcance del principio de la sana crítica que rige la valoración probatoria.
En cuanto a la prueba dirigida a Bancolombia, el a quo puso de presente —y así consta en la audiencia del 1 de julio de 2025—21 que la información sobre los pagos del crédito hipotecario resultaba prescindible, en cuanto la propia actora admitió no haber sufragado las cuotas, hecho que se tuvo por probado y excluido del debate. Luego, como el extremo activo del proceso confesó que no realizó los pagos, mal puede el demandado pretender que se ordene una prueba enderezada a demostrar lo que ya está confesado.
La diligencia probatoria, según pacífico entendimiento, debe orientarse a aclarar hechos discutidos, no a abundar sobre puntos pacíficos. Desde una perspectiva procesal, tal inconformidad fue expresada por el impugnante cuando –en la audiencia reseñada– apeló el auto que dio por terminado el debate probatorio y ordenó correr traslado para alegar de conclusión, recurso que le fue negado por el juez de origen y cuya queja fue rechazada por este Despacho en auto del 16 de diciembre de 2025, por haberse interpuesto de manera incorrecta; es decir, que dicha discusión quedó debidamente zanjada.
Adicionalmente, conviene observar que aun de admitirse —en gracia de discusión— que los suegros de la actora sufragaron las cuotas del crédito hipotecario con recursos propios, tal circunstancia no enerva la declaratoria de simulación del acto contenido en la escritura pública No. 1961 del 6 de agosto de 2012, pues con total independencia del origen de los recursos con los que se pagó la hipoteca suscrita a favor de 21 Minuto 5:02, Archivo: “013 Audiencia del 1 de julio de 2025.mp4” en “C01Principal”.
Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Bancolombia, lo cierto es que ese hecho no desvirtúa la confesión realizada por algunos de los demandados acerca del carácter ficticio del negocio materia del presente litigio, tal como se expresó líneas arriba.
En lo tocante al memorial de 2024 con correspondencia electrónica entre los excónyuges, su valor probatorio resulta marginal frente a las confesiones obtenidas en estrados judiciales bajo la solemnidad del juramento. Las expresiones extraprocesales de la actora —cuyo contexto, además, se enmarca, según su dicho, en la difícil dinámica conyugal que precedió a su retorno a Colombia por motivos de violencia intrafamiliar— en modo alguno desvirtúan los indicios que apuntan a la simulación: la insuficiencia económica del adquirente, el precio irrisorio, la ausencia de pago real y, sobre todo, el reconocimiento expreso del cónyuge codemandado de que “fue una venta ficticia”.
La aritmética indiciaria, valorada en conjunto, no se inclina por una correspondencia aislada, sino por el peso convergente de los hechos demostrados. En lo concerniente a las declaraciones de los hermanos Álvarez Rodríguez y a los interrogatorios de los señores Alvarado Carrascal y Álvarez Rodríguez, antes que haber sido desatendidos, el a quo los valoró expresamente —como consta en la motivación del fallo apelado— y de ellos extrajo precisamente la inferencia indiciaria que sustenta la declaratoria.
La queja del recurrente parece sugerir que el juzgador debió arribar a una conclusión distinta; pero, como ha sostenido reiteradamente la Corte Suprema de Justicia, la inconformidad con la apreciación probatoria no constituye, por sí sola, error en la valoración: lo que el recurso debe demostrar es que el juzgador incurrió en yerro fáctico evidente o que la conclusión se aparta del análisis lógico de la prueba, carga argumentativa que la sustentación no satisface.
Adviértase, en particular, que los testimonios de los señores Hernando, María de Jesús, Matilde y Segundo Gabriel Álvarez Rodríguez —parientes en primer grado de la codemandada Martha Inés— no aportaron contraindicio alguno. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. En cuanto a la falta de decreto oficioso de una inspección judicial con auxilio pericial sobre el inmueble, basta señalar que las facultades oficiosas del juzgador en materia probatoria, consagradas en el artículo 169 del CGP, son discrecionales y no constituyen un derecho subjetivo de las partes a su ejercicio.
El a quo no encontró necesidad de tal medida, en cuanto los hechos relevantes para la decisión —parentesco, capacidad económica del adquirente, ausencia de pago del precio, conservación de la posesión por los suegros, sucesión de actos dispositivos durante el proceso— se hallaban debidamente acreditados por otros medios. La incuria probatoria de quien tuvo la carga de la prueba no puede suplirse, sin más, mediante la invocación de un deber oficioso del juzgador que la ley ha configurado como facultad, no como obligación. Por último, el recurrente denunció que el juzgador se extralimitó al ordenar la cancelación de la escritura pública No. 1014 del 27 de abril de 2023 de la Notaría Segunda del Círculo de Soacha —por medio de la cual el señor Heriberto Alvarado Carrascal transfirió el dominio del inmueble a su hijo Edisson Humberto Alvarado Álvarez—, decisión que, en su sentir, rebasa el marco de las pretensiones de la demanda, máxime cuando la actora omitió solicitar las medidas cautelares previstas en el estatuto procesal para precaver la enajenación del bien.
El reproche no resiste el más somero examen. La cancelación de la escritura pública No. 1014 de 2023, no constituye extralimitación alguna: es la consecuencia jurídica necesaria e ineludible de la declaratoria de simulación absoluta del negocio del 2012. En efecto, si la compraventa contenida en el documento escriturario No. 1961 del 6 de agosto de 2012 carece de existencia jurídica —por declararse simulada y, por ende, inexistente—, el señor Heriberto Alvarado Carrascal jamás adquirió el dominio del inmueble; y, no habiéndolo obtenido, mal pudo transferirlo válidamente a su hijo en el año 2023.
Aplica aquí, sin matices, la regla nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet: nadie puede transferir a otro más derechos que los que él mismo tiene. El contrato del 2023 es, pues, un acto derivado e instrumentalmente Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. ligado al acto simulado primigenio y debe correr su misma suerte por imperativo de la lógica jurídica y de la restitución integral que ordena el artículo 1746 del Código Civil para los efectos de la inexistencia.22 Recuérdese, además, que la enajenación del 2023 fue celebrada durante la pendencia de este proceso, iniciado en el año 2019 y con auto admisorio debidamente notificado a los demandados, lo que descarta de plano la pretensión de buena fe que el censor quisiera atribuir al adquirente Edisson Humberto Alvarado Álvarez.
Mal podría éste invocar, en su favor, la presunción de buena fe registral cuando, al momento de adquirir, no sólo conocía la existencia del proceso, sino que él mismo es demandado y rindió interrogatorio de parte en el que admitió que la operación de 2012 se hizo “por favor” y sin desembolso real de dinero a la vendedora.23 La maniobra de transferir el bien al hijo, en plena vigencia del trámite judicial, constituye en sí misma un indicio adicional —que el a quo valoró con acierto— del propósito de los demandados de conservar el inmueble dentro del entorno familiar y de neutralizar los efectos de una eventual sentencia adversa.24 Tampoco asiste razón al recurrente cuando reprocha la falta de medidas cautelares previas.
El régimen de las medidas cautelares —artículos 590 y siguientes del C.G.P.— es de configuración facultativa para el demandante, no constitutivo de una carga cuya omisión apareje la consolidación de los efectos de los actos celebrados en su perjuicio durante el proceso. Luego, la ausencia de cautela no le imprime al adquirente sub iudice la apariencia de buena fe de la que objetivamente carece; tan sólo deja desprotegido provisionalmente el bien, sin que ello altere el efecto restitutorio que la ley anuda a la declaratoria de simulación. Sostener lo contrario equivaldría a premiar la actitud de quien, conociendo la existencia del litigio, dispone del bien en su favor para neutralizar los efectos de la sentencia, conducta que el ordenamiento ciertamente desaprueba. 22Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3729-2020. 23 Minuto 36:45, Archivo “AUDIENCIA ART 372 C G P PROCESO RADICADO 2019 00162 00-20241031_111956- Grabación de la reunión.mp4”. 24 Ver folio de matrícula inmobiliaria No. “022MemorialAportaCertificadoTradiciónLibertad.pdf”. 50C-1353350, Anotación No. 009.
En: Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Conviene precisar que el a quo sí dejó a salvo los derechos del tercero verdaderamente ajeno a la maniobra simulatoria: la sociedad acreedora 3C Capital S.A.S., a favor de quien se constituyó la hipoteca contenida en la escritura pública No. 347 del 18 de febrero de 2020, gravamen cuya subsistencia fue dispuesta por el fallo en aplicación de la presunción de buena fe.
Tal previsión —cuyo acierto será examinado al ocuparse esta Sala del recurso de la actora— evidencia que la decisión de primer grado distinguió cuidadosamente entre los actos derivados de la simulación y los celebrados con terceros propiamente dichos, ajenos al designio simulatorio y, no constituye, en consecuencia, una decisión de bulto que comprometa indebidamente la situación de terceros de buena fe.
De lo esbozado se desprende, sin esfuerzo, que la sentencia apelada se sustenta en un haz indiciario sólido, plural, grave, preciso y concordante, que esta Sala hace suyo en su integridad. En efecto, concurren en el caso sub examine: (i) el vínculo familiar estrecho entre los partícipes, en cuanto la enajenación se celebró íntegramente dentro del núcleo parental del cónyuge de la demandante —suegra mandataria que vende al suegro adquirente, con la intervención de un hijo común como apoderado del cónyuge vendedor—;
(ii) la manifiesta insuficiencia económica del comprador, reconocida por el propio Heriberto Alvarado Carrascal al admitir que para el año 2012 percibía ingresos aproximados a los $870.000 y carecía de vida crediticia; (iii) el precio irrisorio pactado en $82.669.000, que contrasta vivamente con los $158.004.000 por los que el bien había sido adquirido apenas dos años antes y que contraría la natural valorización de la propiedad raíz;
(iv) la ausencia real de pago del precio, confesada por todos los demandados con singular claridad; (v) la permanencia ininterrumpida de los suegros en el inmueble, antes y después de la operación, percibiendo sus frutos sin reconocimiento alguno a la verdadera propietaria; (vi) el silencio absoluto de la mandataria respecto de las condiciones de la enajenación, que jamás consultó con su poderdante;
(vii) la sucesión de actos dispositivos durante la pendencia del proceso —hipoteca en favor de 3C Capital S.A.S. en 2020 y transferencia del dominio al hijo Edisson Humberto Alvarado Álvarez en 2023—, encaminados a conservar el inmueble dentro del entorno familiar; y, como Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. cúspide del edificio probatorio, (viii) las confesiones expresas de los demandados en cuanto al carácter ficticio del negocio y a la inexistencia de contraprestación real. Resulta especialmente ilustrativa, por su contundencia, la doble afirmación del codemandado Marco Andrés Alvarado Álvarez en el sentido de que “fue una venta ficticia” y, ratificándolo, “no hay dinero por medio”.
Esta confesión, articulada con las del comprador Heriberto Alvarado Carrascal —“sinceramente no, no; y la casa es de nosotros”— y con la de la apoderada general Martha Inés Álvarez Rodríguez —“no, señor” sobre la entrega del precio a la actora—, configura una confesión plural que, conforme al artículo 191 del CGP, conforman prueba suficiente en contra de los confesantes y acredita por sí sola, con independencia de los demás indicios, el extremo nuclear de la pretensión: la ausencia de voluntad real de celebrar la compraventa cuestionada.
Bajo este marco probatorio, ninguno de los reparos del recurso de los demandados logra desestabilizar la conclusión a la que arribó el juzgado de primer grado. Resta a esta Sala ocuparse del recurso interpuesto por la parte actora, dirigido específicamente contra el numeral séptimo de la parte resolutiva del fallo apelado, en cuanto resolvió mantener la vigencia de la hipoteca abierta sin límite de cuantía constituida en favor de la sociedad 3C Capital S.A.S., mediante escritura pública No. 347 del 18 de febrero de 2020 de la Notaría Cincuenta y Dos del Círculo de Bogotá, inscrita bajo la anotación No. 008 del folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350.
La impugnación se apoyó en tres argumentos que, en sentir de la apelante, imponen la revocatoria del aludido numeral: en primer lugar, denunció una contradicción insalvable en el fallo, pues declarada la simulación absoluta de la compraventa primigenia, todos los actos derivados —incluido el gravamen hipotecario— habrían de seguir su misma suerte por aplicación de la regla resoluto iure dantis resolvitur et Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. ius accipientis; en segundo término, el carácter pretendidamente fraudulento del gravamen, en cuanto fue inscrito cuando el proceso judicial ya cursaba ante el a quo, circunstancia que —según la actora— descarta la buena fe del acreedor 3C Capital S.A.S.; y, finalmente, la carga injusta que se haría recaer sobre la demandante, obligada a responder con un bien que le pertenece por una obligación crediticia que jamás contrajo y de la que no fue beneficiaria, mientras se liberaría —dice— al verdadero deudor.
Conviene precisar, ante todo, que la regla resoluto iure dantis —según la cual, declarada la invalidez del acto del transferente, decae también el derecho del adquirente— constituye una excepción al principio de la relatividad de los contratos, pero dista de ser un postulado axiomático e irrestricto. La Sala de Casación Civil, en cuidadoso análisis dogmático recogido en la sentencia SC3201-2018, advirtió que esa máxima “es tan general y radical que ni siquiera en el derecho romano justinianeo se aplicó sin salvedades, por lo que es necesario señalar algunas trazas delimitantes” y, sistematizó un catálogo de excepciones que protegen al tercero ajeno al designio simulatorio o fraudulento.25 Entre tales excepciones, la cuarta resulta de aplicación directa al asunto bajo examen.
En sus propios términos, dijo la Corte: “Cuando se trata de bienes sujetos a registro, la declaración de invalidez no le es oponible al tercero poseedor a título oneroso que adquirió el bien con anterioridad a la inscripción de la demanda de nulidad en el registro público”. La Corporación de cierre explicó, además, la ratio del régimen, en términos que resulta obligado reproducir por su pertinencia para el caso: “En efecto, en caso de bienes sujetos a registro, si el subadquirente de un bien sometido a esa formalidad lo adquiere con el conocimiento de que no hubo fraude ni otro vicio en el negocio, porque así lo demuestra el registro público, entonces la publicidad de la situación jurídica del bien es garantía de la legitimidad de su derecho, por lo que no podría resultar perjudicado por hechos anteriores que no constaban en el registro al momento de su adquisición; a menos que por otro medio se demuestre su mala fe.
En ese caso la declaración de invalidez o ineficacia no surte efectos frente a los terceros que adquirieron el bien con anterioridad a la inscripción en el 25Corte Suprema de Justicia, SC3201-2018 del 9 de agosto de 2018, M.P., rad. 05001-31-03-010-2011-00338- 01. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. registro de la situación que podría amenazar su derecho, es decir que la invalidación del acto les es inoponible». La excepción descansa, entonces, en una ponderación de intereses que el ordenamiento ha elevado a categoría general: por un lado, el del titular originario despojado, que merece protección frente al fraude; por otro, el del tercero que, fiándose de la publicidad registral, contrata onerosamente sobre el bien.
Para conciliarlos, la ley civil reconoce al primero un instrumento idóneo —la inscripción de la demanda— mediante el cual puede hacer público el litigio y, por esa vía, neutralizar la apariencia de legitimidad que el folio proyecta. Quien omite esa carga, en cambio, no puede pretender que el riesgo de su propia inactividad gravite sobre el patrimonio del acreedor diligente que se asomó a un registro limpio.26 El Código General del Proceso, en sus artículos 591 y 592, consagra la inscripción de la demanda como la medida cautelar nominada por excelencia en los procesos declarativos que recaen sobre derechos reales en bienes sujetos a registro.
La finalidad de esta cautela es precisamente la que aquí se discute: hacer público el litigio frente a terceros, de modo que cualquier persona que pretenda contratar sobre el bien quede advertida —por el registro mismo— de la existencia del proceso y, en consecuencia, no pueda invocar válidamente la presunción de buena fe registral. Sin esa inscripción, el folio de matrícula sigue mostrando al titular registral como propietario incontrovertido y los terceros que lo consultan tienen derecho a creer lo que allí se les dice.
Examinado el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1353350, expedido el 2 de septiembre de 2025, por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, se advierte una realidad incontestable: en ninguna de las once anotaciones que la matrícula registra existe inscripción de la demanda que dio origen a este proceso.
Mientras que entre los años 2019 y 2025 se otorgaron, sobre el inmueble, la hipoteca en favor de 3C Capital S.A.S. (anotación 008, marzo de 2020), la 26Cfr. F. HINESTROSA. Tratado de las obligaciones II. El negocio jurídico, vol. I, Universidad Externado de Colombia, p. 517: “los ordenamientos, teniendo en cuenta la necesidad de dar a conocer del público en general […] la celebración de determinados negocios jurídicos o el estado de ciertos derechos, previenen la presencia de registros públicos en los cuales se han de inscribir los actos de constitución, de transferencia, o de gravamen, de suerte que, una vez producida la respectiva inscripción, nadie puede ignorar la ocurrencia del hecho […]”.
Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. compraventa entre Heriberto Alvarado Carrascal y Edisson Humberto Alvarado Álvarez (anotación 009, mayo de 2023), la cancelación de la hipoteca de 3C Capital (anotación 010, mayo de 2025) y aun una nueva hipoteca constituida por Edisson Humberto en favor de Ramón Cordero Pico (anotación 011, julio de 2025), la inscripción de la demanda — medida idónea para hacer públicas todas esas vicisitudes y proteger los intereses de la actora— no fue solicitada por la parte interesada.27 Es más, la demandante solo vino a solicitar la inscripción cautelar mediante memorial radicado el 2 de septiembre de 2025, esto es, una semana después de proferida la sentencia de primer grado el 26 de agosto de 2025;28 lo que pone de manifiesto que la actora era plenamente consciente de la disponibilidad de la inscripción de la demanda como medida cautelar idónea y, de que su finalidad era precisamente impedir la consolidación de actos dispositivos o de gravámenes celebrados durante el trámite del proceso.
Es decir que la actora —pese a tener pleno conocimiento de los demandados, de su entorno familiar y de las circunstancias del bien— no requirió esa protección procesal durante los más de seis años que transcurrieron desde la presentación de la demanda en el año 2019, hasta el agotamiento de la primera instancia. La consecuencia de esta omisión es jurídicamente decisiva: durante todo el período de pendencia del proceso, quien consultara el folio del inmueble se encontraba con un registro que mostraba a Heriberto Alvarado Carrascal —desde el 24 de agosto de 2012— como titular pleno e incontrovertido del derecho de dominio, sin advertencia alguna sobre la existencia de un proceso judicial.
Esa apariencia de legitimidad — generada y sostenida, vale decirlo, por la propia inactividad cautelar de la actora— no puede ser desconocida ahora en perjuicio de quienes legítimamente confiaron en ella. A la luz del marco anterior, la posición jurídica de 3C Capital S.A.S. al momento de constituirse en favor suyo la hipoteca abierta sin límite de cuantía —mediante escritura pública No. 347 del 18 de febrero de 2020 27Archivo “022MemorialAportaCertificadoTradicionLibertad.pdf”. 28 Archivo “023MemorialSolicitudMedida.pdf”.
Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. de la Notaría Cincuenta y Dos del Círculo de Bogotá, inscrita el 2 de marzo de 2020 bajo la anotación No. 008 del folio— era la de un acreedor que actuaba con apoyo en un registro público que mostraba al hipotecante, Heriberto Alvarado Carrascal, como titular pleno del derecho de dominio desde el año 2012, sin advertencia alguna sobre vicios, controversias judiciales pendientes o limitaciones de la propiedad.
Ninguna anotación advertía siquiera marginalmente de la existencia del proceso simulatorio que para entonces ya cursaba. Por lo demás, 3C Capital S.A.S. no fue convocada al proceso en su condición de acreedora hipotecaria a título oneroso, para que ejerciera su derecho de defensa, por lo que ninguna medida en su contra podía tomar el juez de primer grado.
Conviene recordar, en este punto, las palabras de la Corte Suprema en la sentencia SC3201-2018, cuando explicó que la condición de tercero de buena fe en materia de bienes sujetos a registro no se mide por la “conciencia interna” del adquirente —indagación estéril y, por lo demás, imposible—, sino por los signos externos que el ordenamiento ha reputado idóneos para informar al público sobre el estado jurídico del bien.
En el caso allí decidido, dijo la Sala: “como al momento de la compra no constaba en el registro que las acciones estuvieran en litigio, o su negociación tuviera limitaciones, o pesara sobre ellas algún derecho de prenda o usufructo, o una medida de embargo, no es posible afirmar que el vicio de los títulos era de público conocimiento o que cualquier persona que quisiera adquirirlos estaba en condiciones de conocer tal anomalía”.
Trasplantadas mutatis mutandis al asunto que ahora se decide, las anteriores palabras descartan el reproche de la actora: al momento de constituirse el gravamen hipotecario en favor de 3C Capital S.A.S., en el folio de matrícula del inmueble no figuraba inscripción alguna que advirtiera de la existencia del proceso simulatorio, ni limitaciones, ni medidas cautelares, ni controversias pendientes; solo la titularidad pacífica de Heriberto Alvarado Carrascal desde el año 2012.
De manera que la presunción de buena fe que ampara al acreedor hipotecario no fue desvirtuada y, en aplicación del artículo 768 del Código Civil, opera Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. plenamente a su favor. Distinto sería el panorama si la demandante hubiera procedido oportunamente a la inscripción de la demanda en el folio, pues entonces el conocimiento de la situación litigiosa habría sido legalmente exigible al tercero que pretendiera contratar sobre el inmueble y, la simulación que con esta sentencia se declara le sería oponible por el efecto retroactivo del registro de la litispendencia. Pero como ese expediente no fue empleado en oportunidad —omisión imputable únicamente a la incuria de la propia actora—, la apariencia registral, incólume para la fecha en que se constituyó el gravamen, se mantuvo intacta y, con ella la legítima confianza que de la misma podían extraer los terceros.
Tampoco se sostiene el argumento de la recurrente conforme al cual la decisión del juez de primer grado pondría sobre ella una carga injusta. En primer lugar, la subsistencia del gravamen es la consecuencia natural y obligada de un régimen jurídico que la propia actora pudo —y debió— activar a su favor mediante la inscripción de la demanda.
Quien omite el medio que la ley le brinda para protegerse frente a los efectos de actos celebrados por terceros durante el trasegar del proceso no puede después invocar la frustración de su expectativa para que las consecuencias de su propia desidia se trasladen al acreedor diligente. En segundo lugar, contrario a lo afirmado en la sustentación del recurso, el fallo apelado no liberó al “verdadero deudor”; antes bien, dispuso expresamente que los señores Heriberto Alvarado Carrascal y Edisson Humberto Alvarado Álvarez quedarían obligados a responder ante la demandante por la obligación garantizada, hasta el monto cubierto por la hipoteca.
La actora conserva, pues, plena acción personal contra los simuladores para recuperar lo que pueda llegar a verse compelida a soportar en virtud del gravamen, sin que su patrimonio resulte definitivamente menoscabado por la conducta de los demandados. A lo dicho se agrega una constatación que, si bien no es imprescindible para resolver el reparo, no puede ser pasada por alto.
En el folio de matrícula consta que la hipoteca constituida en favor de 3C Capital S.A.S. Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. fue cancelada por voluntad de las partes el 12 de mayo de 2025 (anotación No. 010), antes incluso de proferirse la sentencia de primera instancia. La obligación garantizada se extinguió y con ella el gravamen, de modo que la controversia que esta Sala dirime sobre la subsistencia de esta hipoteca específica reviste, a la fecha de la decisión, un alcance preponderantemente declarativo.
No obstante, en aras del orden y la integridad del pronunciamiento, la Sala se ha ocupado a fondo del reparo formulado y ha confirmado el acierto del juez de primer grado en cuanto a la inoponibilidad de la simulación absoluta frente al acreedor hipotecario que actuó al amparo de la fe pública registral. Despachados desfavorablemente ambos recursos de apelación, la sentencia proferida el 26 de agosto de 2025, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá habrá de ser confirmada en su integridad.
En lo concerniente a las costas de esta instancia, atendiendo a que cada una de las partes vio fracasar la impugnación que dedujo en su favor, corresponde imponer a cada recurrente las costas causadas con ocasión de su respectivo recurso, de conformidad con lo dispuesto por el numeral 1º del artículo 365 del CGP, fijándose las agencias en derecho en la suma que se indicará en la parte resolutiva.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 26 de agosto de 2025, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR a cada recurrente al pago de las costas causadas con ocasión del fracaso de su respectiva impugnación. La Magistrada Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Sustanciadora fija las agencias en derecho, en favor de la parte demandada, en la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente; y, en beneficio de la actora, en dos (2) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes. Liquídense por el a quo en la forma prevista en el artículo 366 del C.G.P. Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f1fee68eeb29f8f18e67d86677d9eb37474a5145cfb5896ef1c9853780d5adf0 Documento generado en 25/05/2026 04:16:36 PM Ref.: Proceso verbal de ÁNGELA MARCELA MARTÍN CASAS contra MARTHA INÉS ÁLVAREZ RODRÍGUEZ y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-004-2019-00162-02. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica