REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado sustanciador: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., veintinueve (29) de mayo de dos mil veintiséis (2026) Ref. Proceso verbal no. 110013103048202400396 01 Se decide el recurso de apelación que la parte demandante interpuso contra la sentencia anticipada de 6 de marzo de 2026, proferida por el Juzgado 48 Civil del Circuito dentro del proceso de la referencia. RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO 1.
Safari Investsment Group S.A.S. llamó a proceso verbal a Sandra Pilar Romero Suárez, para que se la declare responsable por el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre ciertas zonas del edificio ubicado en la cra. 7 no. 47 - 63 de Bogotá, en el que fungió como arrendataria y su demandada como arrendadora. En consecuencia, pidió condenarla al pago de $876.572.577, por concepto de mejoras y cláusula penal. 2.
Para sustentar sus pretensiones adujo que el referido contrato fue celebrado el 17 de septiembre de 2019, por un plazo de 20 años, con el propósito de operar su negocio en el inmueble, motivo por el cual estructuró un “plan económico inicial” de inversión para realizar arreglos y adecuaciones necesarias. Sin embargo, ante la falta de información adecuada sobre el estado del predio por parte de la arrendadora, tuvo que incurrir en gastos adicionales no previstos en la fase precontractual, como por ejemplo, el reemplazo del tejado y de las tuberías, la instalación de un nuevo sistema eléctrico y la habilitación del ascensor con apego a los lineamientos técnicos que la ley exige.
Agregó que el inmueble carecía de gas natural, circunstancia que la obligó a adquirir nuevos electrodomésticos que no requirieran este componente para funcionar (calentadores, estufas, secadoras, hornos, entre otros), así como cilindros de gas propano, lo que también aumentó el costo previsto inicialmente. Y aunque le pidió a la arrendadora gestionar la instalación del servicio, se abstuvo de hacerlo aduciendo la inactividad de la empresa prestadora durante la pandemia.
En su lugar, la señora Romero consintió, por sugerencia de un contratista, la disposición inversa de un contador, para luego, ante la insistencia de la sociedad arrendataria de corregir esta irregularidad, denunciarla y responsabilizarla de haberla cometido. También acusó a la demandada de ejercer actos de perturbación que han afectado su imagen empresarial y el desarrollo del negocio, como restringir el acceso al vestíbulo y, posteriormente, reducir su tamaño; destruir una pared de la fachada que colindaba con el ingreso al parqueadero para colocar un letrero que anuncia "sexo gratis"; apagar ocasionalmente los dispositivos que suministran energía al ascensor; abstenerse de pagar el porcentaje del servicio de luz que le corresponde por las áreas que no se encuentran arrendadas, así como efectuar las reparaciones necesarias en ellas, provocando malos olores e inundaciones; permitir el funcionamiento de una discoteca en el sótano del edificio, cuya actividad produce mucho ruido y, finalmente, remitir múltiples comunicaciones amenazando con terminar el contrato. 3.
La demandada se opuso a las pretensiones y planteó las defensas que denominó: (i) “inexistencia del supuesto incumplimiento”; (ii) “desconocimiento de las obligaciones contractuales”; (iii) “inexistencia de la cláusula penal” y (iv) “no devolución de mejoras”. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La jueza negó las pretensiones porque fue la sociedad demandante quien desatendió sus obligaciones, al instalar el servicio de gas de forma irregular y tardar tres (3) años, desde el inicio del arrendamiento, para poner en funcionamiento el ascensor.
Agregó que, en cualquier caso, tampoco se probó alguna infracción atribuible a la arrendadora, a quien no se le pueden reprochar las modificaciones que hizo en la recepción del edificio porque, según el contrato, ella se reservó esa zona y no afectó la M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 2 que se arrendó para funcionamiento de un lobby, según el contrato, ni le son imputables los malos olores o molestias por ruido provenientes del comportamiento de terceros.
Añadió que no era viable reembolsarle a la arrendataria el dinero invertido para arreglar el inmueble y ponerlo en condiciones de funcionamiento, puesto que ella aceptó asumir el costo de las adecuaciones. Finalmente, concluyó que las partes no estipularon una cláusula penal; tan solo pactaron una multa para el caso de terminación unilateral por la arrendadora, que es un supuesto que no configurado.
EL RECURSO DE APELACIÓN La demandante pidió revocar la sentencia porque el fallo emitido en el proceso de restitución de inmueble arrendado que la señora Romero le promovió, concluyó -y es cosa juzgada- que ella no había infringido ninguna obligación. Además, la "instalación inadecuada" del gas natural fue una "medida de urgencia de Safari" para subsanar la omisión de la demandada de entregar el inmueble con los servicios públicos al día, y que la tardanza en el funcionamiento del ascensor también obedeció a negligencia suya.
Agregó que la jueza confundió las "mejoras de adecuación" que la sociedad arrendataria debía ejecutar, con los "vicios redhibitorios estructurales" que la arrendadora le ocultó deliberadamente al mostrarle el inmueble en la fase precontractual, cuya reparación generó una inversión de $626.572.577 que no le correspondían. Insistió en que el incumplimiento de la demandada fue demostrado con el informe del contador, que evidencia las erogaciones en las que incurrió, el acta del fallo proferido en el proceso de restitución de inmueble arrendado, la autorización que la señora Romero remitió a Vanti S.A. para instalar el gas, la ubicación de un letrero con contenido obsceno y las comunicaciones enviadas a la arrendadora, a las que se hizo referencia en varios hechos de la demanda, por lo que no solo es procedente el reembolso solicitado, sino también la sanción contractual pactada en la cláusula 7 del contrato a la que, incluso, se hizo referencia en el otro sí. CONSIDERACIONES M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 3 1.
Es asunto averiguado que la responsabilidad contractual emerge de la infracción de un negocio jurídico válido (hecho ilícito), de cuyas obligaciones se aparta voluntariamente el contratante imputado (culpa), quien al proceder de ese modo le genera una lesión al patrimonio del contratante cumplido o que estuvo presto a cumplir (daño), como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia en innumerables decisiones al destacar que, en estos eventos, el demandante "debe acreditar: (i) existencia de un contrato válidamente celebrado;
(ii) incumplimiento de una o más obligaciones contractuales imputable al deudor por dolo o culpa; (iii) un daño o perjuicio; y (iv) vinculo de causalidad entre aquel y este último requisito"1. Y tampoco se disputa que, por regla, sólo el contratante cumplido puede pedir del otro el resarcimiento del daño que le hubiere ocasionado la infracción de algún compromiso contractual; al fin y al cabo, si “se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora” (CC, art. 1615), no estándolo quien deja “de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo” (CC, art. 1609), decae, entonces, por falta de legitimidad, la pretensión indemnizatoria que se formule con desconocimiento de esas pautas.
Ocurre, sin embargo, que aun aceptando que la sociedad demandante es una contratante cumplida -dados los efectos del fallo absolutorio que el Juzgado 6° Civil del Circuito profirió, el 5 de abril de 2024, en el proceso de restitución que la señora Romero promovió contra su arrendataria2), la confirmación de la sentencia se impone con sólo reparar en que, según la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento, Safari Investsment Group S.A.S. asumió la obligación de “realizar las mejoras relacionadas con el mantenimiento de las instalaciones hídricas, cambios de tubería, activación y el mantenimiento del ascensor, reparación y mantenimiento de ventanas, mantenimiento y reparación de la red eléctrica, luces, baños, puertas y armarios que sean necesarios para que el arrendatario empiece a desarrollar su actividad”, al igual que “las mejoras necesarias para mantener las áreas arrendadas en buenas condiciones durante toda la duración del contrato”, quedando claro, es medular, que “los gastos derivados del mantenimiento y mejoras de las áreas arrendadas estarán a cargo del arrendatario” (se subraya), quien, además, “está obligado 1 2 Cas. civ.
Sentencia SC2142, jun. 18/2019. Exp. 05360-31-03-002-2014-00472-01. C01Principal, 008Prueba.pdf. M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 4 a efectuar en las áreas arrendadas las reparaciones locativas que por ley le corresponden, así como las reparaciones necesarias para mantener las áreas arrendadas en buen estado”3. Más aún, en la propia demanda se confesó -hecho 4°- que la sociedad arrendataria aceptó “invertir el dinero necesario para realizar todos los arreglos, adecuaciones, mejoras, etc., las cuales eran necesarias para poder comenzar a operar”4.
Incluso, para llevar a cabo esas adecuaciones iniciales, las partes acordaron –en la cláusula 2da– un “periodo de gracia” de cuatro (4) meses durante el cual no se pagaría el precio de la renta. Luego, si la demandante se obligó a asumir el costo de esas reparaciones y mejoras iniciales, no puede ahora reclamar su reembolso, menos aun aduciendo que el valor superó sus previsiones liminares o lo acordado entre las partes, porque en ninguna estipulación del contrato se pactó que la arrendataria únicamente asumiría cierto monto por ese concepto, conforme a un supuesto “plan económico inicial”, o que a la arrendadora le correspondería devolver un porcentaje de los gastos.
Tampoco se puede sostener que la arrendadora encubrió el estado real del inmueble, en orden a configurar algún tipo de vicio oculto, porque, amén de la ausencia de prueba de esa maniobra, en la cláusula sexta del contrato la sociedad demandante manifestó que recibió las áreas arrendadas “en el estado en que actualmente se encuentran, estado que el arrendatario declara conocer y aceptar”, reconociendo, incluso, que “las áreas arrendadas estaban a paz y salvo por concepto de servicios públicos”5.
De igual manera, al suscribir el otro sí no. 1 de 10 de enero de 2020, tras efectuar las mejoras, aceptó que el inmueble estaba en “perfecto estado” (cláusula primera)6, sin formular reparo alguno frente a esa circunstancia ni por el valor de las intervenciones realizadas. Precisamente por cuenta de estos acuerdos negociales, la certificación del contador Cristian Naranjo y las facturas aportadas7 no demuestran el supuesto ocultamiento, pues únicamente prueban el costo de los arreglos, reparaciones y remodelaciones que la arrendataria hizo por cuenta suya, según lo acordado, sin que de ellas se pueda inferir la existencia de “vicios ocultos” en la propiedad. 3 4 5 6 7 C01Principal, pdf. 14, p. 8.
C01Principal, pdf. 14, pp. 5, 6 y 20. C01Principal, pdf. 14, p. 7. C01Principal, pdf. 14, p. 17. C01Principal, pdf. 16, p. 2 – 253. M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 5 Ahora bien, en cuanto al gas natural, ninguna prueba revela que la demandada ofreció el inmueble con este servicio, o que asumió el compromiso de instalarlo con posterioridad, como tampoco de que autorizó su adecuación de manera irregular.
Ni siquiera hay evidencia de los supuestos requerimientos que se le hicieron para que adelantara las gestiones respectivas. Por el contrario, la comunicación de 15 de noviembre de 2022, emitida por Vanti S.A. ESP, revela que, tras una solicitud de la señora Romero, el día 8 de ese mismo mes y año se hizo una visita técnica en el inmueble en la que se probó que “el predio hace uso del servicio sin facturar” a través de una “acometida realizada por terceros y medidor invertido, el cual no fue instalado por la distribuidora Vanti”, por lo que “se realizó taponamiento de la acometida y retiro del medidor”8.
Por lo demás, no se demostraron los actos de perturbación, relativos a inundaciones premeditadas, instalación de letreros obscenos, restricción de las zonas arrendadas, suspensión arbitraria del servicio de energía o remisión de comunicaciones conminando a terminar el contrato, sin que para ese propósito sirvan –únicamente– los hechos de la demanda en los que se hace referencia a ellos, porque se trata de simples enunciados fácticos que deben probarse (CGP, art. 167).
De igual manera, el acta del fallo emitido en el proceso de restitución que la señora Romero promovió contra la aquí demandante (exp. 2022-321)9, tampoco demuestra esas acusaciones porque solamente evidencia que las pretensiones fueron negadas en atención a que, en ese juicio, no se probó el incumplimiento alegado de los arrendatarios. Y aunque la demandada, al contestar los hechos 23 y 48, reconoció el funcionamiento de una discoteca en uno de los locales del edificio10 y que se presentó “un derrame de agua desde las áreas que la arrendadora conserva para su uso”, a ello no le sigue, necesariamente, que hubo perturbación por el ruido o imposibilidad de continuar desarrollando su objeto social, ni comporta, indefectiblemente, una transgresión de sus obligaciones como arrendadora.
Se trataría, en el primer caso, de comportamientos de terceros que, en principio, excluyen la responsabilidad contractual y, en el segundo, de imprevistos que no dan cuenta del propósito de perturbar la tenencia de la sociedad arrendataria. 8 9 10 C01Principal, pdf. 28, p. 52 – 54. C01Principal, pdf. 8. C01Principal, pdf. 28, p. 12. M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 6 Mucho menos se le puede reprochar a la señora Romero la falta de pago del servicio de energía, porque, según la cláusula “tercera.
Servicios públicos” del otro sí no. 1 al contrato, las partes acordaron que Safari Investsment Group S.A.S. pagaría el servicio de energía de la “totalidad del edificio”, en razón a que “las mejoras eléctricas realizadas por el arrendatario se encuentran sin terminar y limitan el proceso de independización”, motivo por el cual dicha sociedad aceptó “pagar la totalidad de los costos de servicio de público domiciliario de luz y aseo del edificio, hasta lograr la independencia e independización de los locales comerciales del edificio”11.
Para recapitular: (a) es cierto que el arrendador es obligado a mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada (CC, art. 1982, num. 2), pero también lo es que, en este caso, la sociedad arrendataria asumió la obligación de hacer tanto las reparaciones locativas -que siempre le corresponden- como las necesarias, como lo autoriza el inciso final del artículo 1985 del CC.;
(b) es claro que el arrendador no puede perturbar el goce del bien por el arrendatario (CC, arts. 1982, num. 3), y que, de hacerlo, tendrá que indemnizarlo (CC, art. 1987), pero es igualmente pacífico que la demandante no demostró la comisión de ese tipo de actos; (c) es innegable que el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado -e, incluso, a la terminación o rescisión del contrato- si el mal estado del inmueble le impide hacer de él el uso para el cual ha sido arrendado, “sea que el arrendador conociese o no” esa circunstancia y aún si el vicio afloró después del contrato (CC, arts. 1990 y 1991), pero también es indiscutible que, como Safari Investsment Group S.A.S. contrató a sabiendas, al punto de asumir la realización de todas las mejoras “relacionadas con el mantenimiento de las instalaciones hídricas, cambios de tubería, activación y el mantenimiento del ascensor, reparación y mantenimiento de ventanas, mantenimiento y reparación de la red eléctrica, luces, baños, puertas y armarios que sean necesarios para que el arrendatario empiece a desarrollar su actividad”, no puede ahora pedir indemnización por el costo de esas reparaciones, menos aún si en el contrato se pactó que “los gastos derivados del mantenimiento y mejoras de las áreas arrendadas estarán a cargo del arrendatario” (se subraya).” (CC, art. 1902) 2.
Por último, en lo tocante a la sanción reclamada, su pago es improcedente, no solo por la ausencia de pruebas de alguna infracción atribuible a la demandada, como se 11 C01Principal, pdf. 14, p. 17. M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 7 anticipó, sino también porque, en rigor, las partes no pactaron ninguna cláusula penal propiamente dicha, entendida como la estipulación “en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal” (C. C., art. 1592).
Lo que acordaron fue una multa en caso de “terminación unilateral” por parte de la arrendadora (cláusula 7, inc. 5), supeditada como fue a la remisión de un preaviso “no inferior a seis meses” (cláusula 12), evento que, amén de no haber ocurrido, es distinto de la pretendida pena por incumplimiento12. Y aunque es cierto que en la cláusula cuarta del otro sí no. 1 se pactó que, ante la falta de constitución de las garantías estipuladas, se procedería con “la disminución de la indemnización pactada en el contrato, [la] cual será de la mitad de lo pactado, según el cuadro de indemnización”13, también lo es que esa remisión a la estipulación aludida no cambia su naturaleza ni los términos en los que allí se pactó: una multa por terminación unilateral. 3.
Así las cosas, se confirmará la sentencia apelada, con la consecuente condena en costas a cargo de la recurrente. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, confirma la sentencia de 6 de marzo de 2026, proferida por el Juzgado 48 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia. Se condena en costas de la segunda instancia a la parte demandante.
NOTIFIQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez 12 13 C01Principal, pdf. 14, p. 8 y 10. C01Principal, pdf. 14, p. 18. M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 8 Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 08ecc973d2d69f171ae876e54a3c425b72e144ccbc17b97579c0a31a47c68ea3 Documento generado en 29/05/2026 09:40:15 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica M.A.G.O. Exp. 110013103048202400396 01 9