REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., trece (13) de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso No. Clase: Demandante: Demandado: 11001310302820210024501 Expropiación Agencia Nacional de Infraestructura ANI Antonio Rafael Díaz Montiel.
Sentencia discutida y aprobada en sala n. 43 de cinco (5) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) El Tribunal profiere sentencia escrita en los términos del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con ocasión de la apelación interpuesta por la parte demandante contra el fallo del 6 de diciembre de 2024, proferido por el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá D.C., mediante el cual decretó la expropiación del predio por utilidad pública.
ANTECEDENTES La Agencia Nacional de Infraestructura –ANI– formuló demanda contra el señor Antonio Rafael Díaz Montiel, en ejercicio de la acción de expropiación judicial, con el fin de que se: 1.-Decrete la expropiación a su favor de un área de terreno descrito en la fincha predial No. CAS-T2A-068 de marzo de 2014, con extensión superficiaria de cuatro mil cuatrocientos cincuenta y dos punto cincuenta y seis metros (4452.56 M2), incluidas las mejoras que allí se encuentran descritas y relacionadas en la demanda, inmueble con matrícula Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- inmobiliaria No 14851790 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Sahagún y comprendida dentro de los siguientes linderos específicos, tomados de la mencionada ficha predial: “Norte: en longitud de 31.26 M con Cecilia del Rosario Daniels, predio CAS T2A069 Y CAS T2A070 (Ptos4-7);1 Elaborada por la Concesión Autopista la Sabana S.A. 2 Oriente: En longitud de 154.26M, con el mismo propietario (7-8);
Sur: En longitud de 31.26M, con María Concepción Salgado Hoyos y Otros predios CAS T2A 67 (Ptos 8-1); Occidente: En longitud de 137.80, con vía la Ye Sahagún”.1 ii) La consecuente cancelación de gravámenes, registro de la sentencia en instrumentos públicos y entrega del predio expropiado, En respaldo de su solicitud, señaló que mediante Resolución No 1535 del 3 de septiembre de 2015, se inició el trámite de expropiación, acto administrativo que fue notificado al señor Díaz Montiel el 10 del mismo mes y año, por lo tanto, quedó debidamente ejecutoriado y con presunción de legalidad.
Indicó la ANI que junto con el concesionario Autopistas de la Sabana S.A., en virtud del contrato de concesión 002 del 06 de marzo de 2007, para el proyecto vial Córdoba – Sucre, requiere el inmueble, cuya propiedad se encuentra en cabeza del señor Antonio Rafael Díaz Montiel, quien lo adquirió a través de Escritura Pública No 1530 del 20 de diciembre de 2012, otorgada en la Notaría Única de Sahagún. Respecto al predio, se obtuvo el avalúo catastral por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi el 1 de julio de 2014 por la suma de $15.663.382 por la zona de terreno requerida, junto con sus construcciones, anexos y cultivos y/o elementos permanentes; le comunicó al titular del derecho real de dominio la oferta formal de compra mediante oficio No CCS-COR-GP-00960-14 del 30 de diciembre de 2014, notificada personalmente el 16 de enero de 2015, se inscribió en la anotación No. 2 del folio de matrícula No. 148-51790 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún2.
Agregó, que vencido el término de los treinta (30) días consagrado en el inciso 4 del artículo 61 de la Ley 338 de 1997, expidió la Resolución número 1535 de 03 de septiembre de 2015, en la cual, en su artículo 1 Demanda folios 3 y 4. 2 Folio 13 de la demanda Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- primero ordenó que, por motivos de utilidad pública e interés social, la iniciación del trámite judicial de expropiación del inmueble objeto del presente proceso, la cual una vez notificada quedó en firme el 11 de septiembre de 2015.3 2.
El Juzgado Civil del Circuito de Sahagún – Córdoba, con fecha de veintiuno (21) de Octubre de dos mil quince (2015) profirió auto admisorio de la demanda. 4 En desarrollo de la actuación se presentó una irregularidad en la notificación que ocasionó la declaratoria de nulidad, la que una vez subsanada5 llevó a que el demandado contestara la demanda allanándose a la pretensión referente a la expropiación, con la salvedad que previamente se ordene el pago de la indemnización; lo mismo que a la segunda; se opuso a la tercera y respecto a la cuarta manifestó que se atenía a la decisión del juez.
Aceptó los hechos relacionados con la necesidad del bien para adelantar la obra referida en la actuación; no aceptó los referentes a la indemnización, por cuanto el avalúo que presentó la demandante no cumple con las normas vigentes, pues presenta los siguientes defectos sustanciales: 1) Se dice que se empleó el método comparativo y, no es cierto, utilizó encuestas que están prohibidas para conseguir el precio de un inmueble a expropiar; 2) El avaluó no se realizó bajo los parámetros de la Resolución IGAC 620 de 2008, norma INCONTEC NTS 1-01, Decreto 1420 de 1998, Decreto 422 de 2000 y el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, como tampoco cumplió la Ley 1682 de noviembre de 2013, entre otros; 3) Se presentó con la demanda un avaluó vencido, sin vigencia, según se desprende del numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de 08 de marzo de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998; no contempla ni compensaciones ni las indemnizaciones correspondientes, ni tampoco deja constancia que no existan; es decir, es incompleto.
Solicitó que se descarte el avalúo presentado por la demandante el 1 de julio de 2014, pues incumplió la normatividad vigente y pérdida de vigencia del mismo por haber pasado más de un año desde su expedición 3 folio 13 de la demanda 4 folio 153 del cuaderno de primera instancia 5 folio 363 del cuaderno de primera instancia Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- y en su defecto se tenga como prueba el Dictamen Pericial adjunto elaborado por el profesional Zapata Gómez.6 3.
La sentencia de primer grado Por competencia, el proceso fue remitido a este distrito judicial y así la aceptó el juzgado 28 Civil del Circuito de esta ciudad7, despacho que continúo con el trámite correspondiente y mediante fallo del 6 de diciembre de 2024 declaró la nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Sahagún (Córdoba), por carecer de competencia subjetiva, pero mantuvo la eficacia y validez de las pruebas; acto seguido, decretó la expropiación judicial a favor de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI, por motivos de utilidad pública e interés social respecto del “lote de terreno descrito en la fincha predial No.CAST2A-068 de marzo de 2014, con extensión superficiaria de cuatro mil cuatrocientos cincuenta y dos punto cincuenta y seis metros (4452.56 M2), del predio denominado Villa Reina, ubicado en barrio Bajo Limón, en la jurisdicción del Municipio de Sahagún, Departamento de Córdoba, identificado catastralmente con el N°00-01-0016-0126-000-001-001 y matrícula inmobiliaria No 148-51790 de la oficina de instrumentos públicos de Sahagún”.
En el numeral tercero fijó como indemnización a favor del demandado “Antonio Rafael Díaz Montiel la suma de $189.124.000, la cual corresponde a cantidad indexada del avalúo elaborado por el perito Diego Javier Monroy Buitrago, menos el importe de la oferta de compra que ya fue entregada al demandado.” Respecto a la expropiación, manifestó, en síntesis, que el numeral 3 del artículo 399 del Código General del Proceso, se prevé que la demanda debe ser presentada dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha en la cual quede en firma la resolución que la ordena, so pena de pérdida de fuerza ejecutoria de dicho acto administrativo y su registro en instrumentos públicos.
Al presente asunto la demandante aportó la Resolución No. 1535 del 3 de septiembre de 2015 mediante la cual se ordenó la expropiación por motivos de utilidad pública e interés social de la franja pretendida, la demanda fue presentada el 8 de octubre siguiente, por lo que coligió que 6 Folio 396 cuaderno de primera instancia. 7 Auto del 24 de septiembre de 2021 Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- fue dentro del término indicado en el Código General del Proceso y que no se configuró la caducidad de la acción. Recordó que el artículo 58 de la Constitución Política establece la garantía de la propiedad privada, junto con los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles; pero que también dispone que cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública e interés social, resulten en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.
No obstante, lo anterior, prevé que pueden expropiarse bienes privados por motivos de utilidad pública o de interés social, mediante sentencia judicial e indemnización previa; para el efecto recordó la definición que al respecto ha dicho la jurisprudencia de la Corte Constitucional en la Sentencia C227 de 2011. Consideró que en el asunto en estudio se cumplen los requisitos para que proceda la expropiación, que son: “(i) La existencia de motivaciones de utilidad pública o de interés social, (ii) Los motivos están previamente dispuestos en la ley, (iii) La expedición de un acto administrativo que afecte el inmueble a esos propósitos”; por cuanto: “(i) La entidad requiere del predio para adelantar las obras de infraestructura, en concreto, para ejecutar el proyecto vial Córdoba – Sucre, y, más específicamente, el trayecto La Y – Sahagún. (ii) El artículo 18 de la ley 1682 de 2013, por medio de la cual se “adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, establece que a la Agencia Nacional de Infraestructura le incumbe la facultad de: “Definir como un motivo de utilidad pública e interés social la ejecución y/o desarrollo de proyectos de infraestructura del transporte a los que se refiere esta ley, así como el desarrollo de las actividades relacionadas con su construcción, mantenimiento, rehabilitación o mejora, quedando autorizada la expropiación administrativa o judicial de los bienes e inmuebles urbanos y rurales que se requieran para tal fin, de conformidad con el artículo 58 de la Constitución Política”. iii) Mediante la Resolución 1535 de 3 de septiembre de 2015, la demandante ordenó iniciar el trámite judicial de expropiación por motivos de utilidad pública de “una franja de terreno de 4.4452,56 metros cuadrados del inmueble Villa Reina, ubicado en el Barrio Bajo Limón, jurisdicción del Municipio de Sahagún, Departamento de Córdoba, identificado con la cédula catastral 01-01-0016-0126000-0001-01, y folio de matrícula número 148- 51790 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún”, cuyos linderos y demás características ya fueron referidos en los antecedentes de esta providencia.” Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- En relación con la indemnización, trae en apoyo lo dicho Corte Constitucional en sentencia C 227 del 30 de marzo de 2011, en la que se “estimó que tiene la función de reparar al expropiado por la pérdida de sus haberes, para así restablecer el equilibrio patrimonial fraccionado con la expropiación”.
Comprende tanto el valor del bien cuyo dominio se perderá, y la compensación de las ganancias que deja de reportar su titular por la sustracción de ese haber de su patrimonio, en otros términos, incluye daño emergente y lucro cesante. Para cuantificar la indemnización, indicó, que inicialmente debe tenerse en cuenta la oferta que la entidad realiza durante el procedimiento de enajenación voluntaria, pero que el demandado no está abocado a allanarse al ofrecimiento del expropiante, pues puede disentir del avaluó comercial preparado por la entidad expropiante, predicar que puede ser superior a la reconocida o denunciar que no se incluyeron conceptos resarcibles.
Explicó que la Agencia Nacional de Infraestructura aportó con la demanda la oferta de compra por valor de $15.663.382,00 soportada en un peritaje elaborado el 1 de julio de 2014 por el ingeniero Diego David Pinzón adscrito al IGAC, respecto del cual la parte demandada discrepó, pues en su criterio el importe debía ser de $153.391.352,53, debido a que el predio se explota económicamente con viviendas campestres, para lo cual aportó un peritaje que había elaborado el arquitecto Humberto Zapata Gómez, que no fue susceptible de ponderarse por cuanto el profesional no compareció a la audiencia, razón por la cual dio aplicación al artículo 228 del C.g.p. En su momento, el Juzgado Civil del Circuito de Sahagún (Córdoba) decretó de oficio la práctica de un dictamen pericial, pero no fue posible incorporarse a la actuación, pues el profesional que la elaboró falleció, por lo que no se pudo surtir la contradicción de la prueba como lo regulan los artículos 228 y 339 (numeral 6) del C.g.p. Ante las eventualidades referidas, de oficio el juzgado decretó un dictamen en cabeza de uno de los profesionales adscritos al IGAC, quien designó a Diego Javier Monroy Buitrago, quien presentó el trabajo, soportado en los siguientes pilares8: 8 Folio 17 de la sentencia recurrida.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- 1.- El valor del metro cuadrado de la franja expropiada asciende a $42.000,oo, que fue determinado por el método comparativo, las dimensiones del inmueble están en metros, que es diferente a cuando la medida se presenta en hectárea. 2.- La oferta de la demandante no tuvo en cuenta el uso real del predio, ni que esa era destinación predominante del sector, por lo cual lo plausible era cuantificar el metro cuadrado.
El juez a quo decidió acoger el dictamen presentado por el señor Diego Javier Monroy Buitrago, con soporte en los siguientes fundamentos: 1.- No acogió el avalúo aportado por la actora, por cuanto desconoció el uso principal del predio a pesar de citar la norma, lo consigan dentro de sus fundamentos de experticia; al respecto advirtió que el acuerdo no. 27 del 30 de junio de 2001 de la municipalidad donde se ubica el inmueble, establece que la destinación principal de los predios de la zona es de “casas campestres” y la complementaria la de “recreativo grupo 4”, pero la demandante le adjudicó al metro cuadrado un valor de $2.200, que no se compadece con las posibilidades de uso reconocidas por la norma de planeación territorial.9 2.- El valor del metro cuadrado asignado por la demandante en la suma de $2.200, no resulta razonable para un predio que está ubicado en el municipio de Sahagún (Córdoba), cabecera municipal que se encuentra a una hora de la capital del departamento (Montería), y, apenas dos horas del municipio de Coveñas (Sucre), que se caracteriza por colindar con el mar y ser un apetecido destino turístico; sin perder de vista que la zona tiene una adecuada infraestructura de servicios públicos y cuanta con adecuada red de carreteras que facilitan su accesibilidad. 3.- En el dictamen aportado por la demandante se hacen una serie de observaciones sobre el predio expropiado, que no guardan consonancia con el exiguo valor que se le asigna al metro cuadrado.
Entre estas, se encuentran: 9 Folio 9 de la sentencia Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- 4.-Agregó que en criterio de la demandante el peritaje que se practicó como consecuencia del decreto oficioso no debe ser tenido en cuenta, por adolecer de deficiencias técnicas, entre las cuales atribuye: i) Desconoce que el precio de $2.200 por metro cuadrado sirvió de base para veintisiete enajenaciones voluntarias, debidamente identificadas; ii) Ignorar que los avalúos en la etapa de enajenación voluntaria deben realizarse con arreglo a los valores catastrales determinados por el IGAC y las reglamentaciones urbanísticas vigentes; y. iii) no aplicar el descuento por la plusvalía generada por la construcción de la obra o proyecto.
En respuesta a dichos cuestionamientos, el juez a quo precisó que las compraventas que resultaron de enajenaciones voluntarias pueden ser utilizadas como insumo para el método comparativo del mercado, orientado a la determinación del valor del terreno, pero esos guarismos no constituyen una camisa de fuerza para la determinación del valor comercial del terreno, ni el juez tenerlos como definitivos e incontrovertibles en su laborío de fijar la indemnización en un contencioso de expropiación. El legislador no los elevó al rango de “tarifa legal probatoria”.
Ahora bien, en cuanto a aplicar el descuento por plusvalía, se precisó en la sentencia que el legislador ha determinado que el valor de los avalúos comerciales debe descontarse el valor de la ejecución de proyectos de infraestructura le hubiere reportado al predio, salvo que el propietario hubiere pagado la participación en la plusvalía o la contribución de valorización. Agregó, que para que la observación de la demandante salga avante, se requiere comprobar: (i) Cuál fue el descuento por plusvalía y como se aplicó para la víspera de la elaboración del avalúo; y, (ii) Que el Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- propietario no pagó las participaciones en la plusvalía o las contribuciones de valorización. 10 Al respecto en la sentencia se despachó ese argumento, pues la demandante presume que el demandado no ha cancelado participaciones en la plusvalía, y también supone que el valor del predio depende, casi exclusivamente, de la ejecución de la obra pública que permita justificar esa apreciación desde el punto de vista aritmético, sin menester recodar que por ministerio de la ley la valuación “comercial” y “de referencia” son diferentes.
Colige el a quo que la demandante pagó hasta $25.000 por metro cuadrado de predios utilizados en la obra de infraestructura incoada, guarismo que monetariamente corregido ascienda a $43.995, una cifra cercana a la suma de $42.000, referida como precio de dicha unidad por el perito Diego Javier Monroy Buitrago, designado de oficio por el juzgado.
El juzgado actualizó la mencionada suma de la siguiente forma: El juez a quo advirtió que no desconoce que la demandante empleó el método comparativo para justificar el valor dado al predio, para lo cual trajo a colación una relación de ofertas de compra que se surtieron en la época en que se presentó la que motivó este proceso, las cuales provienen de la misma actora y corresponden a un cúmulo de propuestas de compra 10 Folio 12 de la sentencia recurrida Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- realizadas en etapas de enajenación voluntaria, de lo cual deduce que fue la misma accionante quien creaba las condiciones del mercado.
En cuanto al lucro cesante, advierte que el demandado no demostró que la expropiación del bien lo hubiera privado de su obtención, es decir, de obtener una ganancia cierta y determinada que hubiera recibido de no ser por la determinación de la administración, pues debe ser demostrado, tal como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia en sentencia STL40462021, que estableció que debe ser acreditado con sujeción a las reglas de carga probatorio, y no presumirse del mero registro de la demanda en la matrícula inmobiliaria.11 Después de exponer los argumentos por los cuales no acoge el dictamen presentado con la demanda por parte de la demandante, decidió acoger la experticia presentada por Diego Javier Monroy Buitrago, prueba de oficio decretada por ese estado judicial, que está integrada por los siguientes conceptos:12 Luego actualizó el valor total, para el efecto toma la fecha de la presentación de la pericia hasta la expedición de la sentencia, al considerar que las indemnizaciones son deudas de valor y no estrictamente nominales, para el efecto aplicó la siguiente fórmula, junto con los valores correspondientes13: 11 Folio 14 de la sentencia de primera instancia 12 Folio 15 de la sentencia de primera instancia 13 Folio 15 de la sentencia de primera instancia. Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- 4.
El recurso de apelación La parte demandante manifestó su inconformidad con la decisión y presentó recurso de apelación, junto con los reparos concretos, los que sustentó en igual sentido en las dos instancias, los cuales se agrupan de la siguiente forma y se sustentan en los términos que a continuación se sintetizan: 1. Descuento por el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra. 2.
Indebido sustento de la valoración del terreno 3. Desconocimiento de las transacciones efectuadas en la zona. 1.- Descuento por el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra. Soporta el reparo en “el Parágrafo 1º del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en el cual se expresa que “al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización; según sea del caso”.
Considera que el precio de adquisición del predio que se establezca deberá ser el vigente a la época de la oferta formal de compra, en concordancia con las condiciones particulares consignadas al momento de Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- dicha oferta, valor que se tomará para llevar a cabo la enajenación voluntaria.
La resolución de expropiación, como acto administrativo definitivo y complejo no ha sido objeto de nulidad u objeción alguna, por lo que se entiende vigente, por lo cual resulta improcedente el desconocimiento del avalúo aportado por la parte demandante14. 2.- Indebido sustento de la valoración del terreno. Según el método valuativo acogido en la sentencia recurrida, considera la recurrente que se desconocieron las transacciones comparables con el predio de la referencia, con lo cual se omitieron los lineamientos establecidos en la Resolución 620 de 2008, en sus artículos 1 y 10; junto con el artículo 1 del Decreto Nacional 422 de 2000 y lo expuesto en el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, que modificó el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013.
Expresa la recurrente, que de conformidad con los parámetros establecidos en las normas mencionadas que el precio de adquisición que se establezca será el vigente al momento de la oferta formal de compra que lleva a la enajenación voluntaria, que de no ser posible se iniciará el proceso judicial de expropiación, por lo que se solicita al perito que proceda a efectuar los ajustes correspondientes, dado que evaluar el predio al momento presente es muy diferente a evaluarlo al momento y condiciones de la oferta formal de compra y con posterioridad, dicha suma será traída a valor presente.
Solicita la rectificación de la decisión recurrida con soporte en que se determinó el valor del metro cuadrado de terreno, en condiciones a fecha 14 Folio 2 del recurso de apelación. Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- presente, sin tener en cuenta las transacciones efectivamente comparables de los predios vecinos y negociados en la época en que se requirió el predio de la referencia, sin descontar de forma alguna la importante valorización obtenida como consecuencia de la ejecución del proyecto de infra estructura vial.
Agregó que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi entregó mediante informe en el año 2014 la estimación del valor del inmueble por la suma de $15.663.382, cuyo valor por m2 se estimaba en $2.200 para el año 2014. 3.- Desconocimiento de las transacciones efectuadas en la zona. Para demostrar que el valor adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi correspondía con la realidad del mercado en esa época, la aceptación que tuvo en ese momento por la comunidad del sector, relaciona 28 transacciones de compraventa efectivamente realizadas, comparables con el inmueble CAS T2A 068, en cuanto a la ubicación, topografía, actividades económicas, norma urbanística, etc, inmuebles que se negociaron entre $2.000 y $3.000 el m2 de terreno15, pero que no fueron usados como parte de la muestra de mercado.
Agregó que el perito y el despacho de primera instancia desconocieron la mencionadas transacciones, las cuales son válidas, obviaron analizarlas e interpretarlas, que era su obligación legal, con lo cual se contribuye a generar un detrimento patrimonial con el único fundamento de la antigüedad de las mismas, sin considerar que se pueden indexar a valor presente, con lo cual se demostraría que el valor ofertado fue correcto y adecuado para la realidad inmobiliaria del predio, sin desconocer su respectiva actualización monetaria por el paso del tiempo.
Finalmente trae como argumento lo dicho por la Procuraduría delegada para Asuntos Civiles y Laborales, del día 30 de julio de 2019, en la cual se pronuncian sobre los casos de avalúos exorbitantes en los procesos de expropiación, especialmente en los departamentos de Córdoba; igualmente recuerda lo dicho por la Corte Constitucional en la Sentencia de Tutela 638 de 2011 con ponencia del Magistrado Dr. Luis Ernesto Vargas Silva. 15 Folio 10 del escrito de apelación. En dicho texto se relacionan las mencionadas transacciones.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- 5.-Intervención del no apelante. El demandado, señor Antonio Rafael Díaz Montiel, por intermedio de su apoderado, descorrió el traslado del recurso en esta instancia, se opuso a la prosperidad y en lo medular, dio respuesta a los argumentos de la recurrente, en los siguientes términos: 1.-En relación con el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra, afirma que se critica lo que proviene de la omisión de la propia demandante.
Pues la Ley 388 de 1997, en el parágrafo 1 del artículo 61, determina la aplicación del descuento por la plusvalía generada por el anuncio del proyecto, pero la ANI en el avaluó que presenta con la oferta formal de compra omite aplicar dicha norma. El porcentaje para descontar debe establecerse como lo indica el Decreto 2729 de 2012, que reglamentó el artículo 61 de la Ley 388 de 1997.
Se debe hacer incluyendo avalúos de referencia, de antes y después del anuncio de construcción de la vía, que no se hicieron por la ANI, que técnicamente permitirían instituir el porcentaje a descontar, mediante la expedición de un acto administrativo concreto, que no es el compes del 2006. Respecto a que el avaluó de la oferta se encuentra vigente y en firme al estar amparado por un acto administrativo, considera que los mismos responden a normas que rigen la etapa previa a la expropiación judicial.
En cuanto al detrimento patrimonial, recuerda que nada se dice respecto al predio objeto de la actuación que aún sigue pagando el impuesto predial y que está en manos de la demandante. Percibir error grave frente al propio incumplimiento de las normas que rigen el tema del descuento de la plusvalía, es algo atrevido, tanto por el propio alance de lo que significa el error grave, como obligar al perito designado por el juez a realizar un descuento que el propio perito de la parte demandante no realizó sobre el mismo predio. 2.- En respuesta al “indebido sustento de la valoración del terreno” considera que no le asiste razón a la recurrente al afirmar que cuando no hay acuerdo respecto al preciso de un inmueble a expropiar los peritos al realizar su trabajo deben tomar como referencia el valor de los negocios derivados de las ofertas a los vecinos del demandado por la misma ANI.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- Si la persona recibe una oferta con la cual no está de acuerdo con el valor que se le indica, espera el proceso de expropiación para que un juez y perito independientes determinen el justo precio de su inmueble, es su garantía y eso ocurrió con el peritaje y la sentencia de primera instancia. El avaluó catastral es uno de los elementos que debe tener en cuentra el valuador, pero no el único, según lo dejó establecido la Corte Constitucional en la sentencia C -075 de 2015. 3.-En relación con el desconocimiento de las transacciones efectuadas en la zona.
Remite a los anteriores planteamientos, pero agregó que no se aportaron en su debida oportunidad las escrituras que quiere hacer valer como omitidas en la labor del perito de oficio dentro del proceso. Respecto al escrito de la procuraduría, manifiesta que no tiene relación alguna con el presente asunto. CONSIDERACIONES 1. La Sala encuentra que la actuación se desarrolló con normalidad, sin que exista causal de nulidad por declarar.
Además, se cumplen los presupuestos procesales y el Tribunal es competente para decidir el recurso de apelación, conforme a los términos y limitaciones previstas en el artículo 328 del Código General del Proceso y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia16. 2. Conforme lo ha reconocido la jurisprudencia, la expropiación por motivos de utilidad pública e interés social tiene “tres elementos característicos: sujetos, objeto y causa.
Son sujetos de esta operación de derecho público: (i) la entidad -judicial o administrativa- con potestad expropiatoria (sujeto activo), (ii) el titular del derecho fundamental expropiado (sujeto pasivo) y (iii) la persona que se verá beneficiado por la expropiación (beneficiario). De otro lado, el objeto material del acto de expropiación es el derecho de dominio del sujeto pasivo sobre algún bien del cual era su legítimo titular y el cual, como resultado de la expropiación, ingresa al patrimonio público.
Por último, la causa es la finalidad de utilidad 16 “[E]l apelante debe formular los cargos concretos, y cuestionar las razones de la decisión o de los segmentos específicos que deben enmendarse, porque aquello que no sea objeto del recurso, no puede ser materia de decisión, salvo las autorizaciones legales necesarias y forzosas (art. 357 del C. de P. C., y 328 del C. G. del P.).” (CSJ, sentencia del 1° de agosto de 2014, expediente SC10223-2014, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona).
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- pública e interés social que motiva y justifica la expropiación, la cual debe estar prevista en la ley17.” La expropiación administrativa es un procedimiento que restringe el derecho a la propiedad privada, en favor del Estado, definido por la Ley 1682 de 2013, modificada por la Ley 1882 de 2018, en concomitancia con el canon 58 de la Constitución Política de Colombia y la Ley 9 de 1989 18, modificada por la Ley 388 de 199719.
Este proceso consta de una fase administrativa y otra judicial. La primera inicia con la expedición de un acto administrativo que identifica plenamente el bien y formaliza la intención de compra a través de una oferta, la cual debe ser notificada al titular de los derechos reales registrados en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble o al poseedor regular inscrito o a los herederos determinados e indeterminados, entendidos como aquellas personas que tengan la expectativa cierta y probada de entrar a representar al propietario fallecido en todas sus relaciones jurídicas por causa de su deceso de conformidad con las leyes vigentes.
(art. 25 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el art. 4, de la Ley 1742 de 2014, el que a su vez fue reformado por el art. 10 de la Ley 1882 de 2018). La Jurisprudencia actual de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, al referirse al principio de reparación integral que debe ser el horizonte que orienta la decisión en esta clase de actuaciones indicó: “2.1.- Los avalúos con base en los cuales se decretan expropiaciones judiciales deben corresponder al valor actual de los inmuebles respectivos, así como a los perjuicios efectivamente sufridos por los afectados.
Ello, a fin de que éstos reciban la suma a la que realmente tienen derecho en virtud de la pérdida de su derecho de dominio. Por eso, el inciso final del artículo 283 del Código General del Proceso, en armonía con el artículo 16 de la Ley 446 de 199820, prevé que «[e]n todo proceso jurisdiccional la valoración de daños atenderá los principios de reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales»21.
(Subraya la Sala de decisión). 17 Corte Constitucional C-020-2023. 18 Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. 19 Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones. 20 Dicha regla prevé que «[d]entro de cualquier proceso que se surta ante la Administración de Justicia, la valoración de daños irrogados a las personas y a las cosas, atenderá los principios de reparación integral y observará los criterios técnicos actuariales». 21 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil, Familia, Agraria.
Magistrado ponente: OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE. STC13589-202 Radicación nº 11001-22-03-000-2023-02200-01. (Aprobado en sesión del seis de diciembre de dos mil veintitrés) Bogotá D.C., seis (6) de diciembre de dos mil veintitrés (2023). Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- Bajo estos parámetros, procede la Sala al estudio de los reparos concretos que presentó la demandante, que sustentó en esta instancia y que se concretan a los siguientes puntos: i) No se efectuó el descuento por el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra; ii) Indebido sustento de la valoración del terreno; iii) Desconocimiento de las transacciones efectuadas en la zona.
Luego de revisar integralmente el expediente y confrontar los argumentos de la apelación con las pruebas recaudadas, la Sala encuentra que los reparos propuestos no están llamados a prosperar, por las siguientes razones. Por efectos metodológicos se titulará de acuerdo con el reparo concreto en estudio: 1. Dice al recurrente que no se efectuó el descuento por el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra.
De la revisión de los argumentos de la sentencia recurrida y del soporte del recurso de apelación que aquí se decide, el Tribunal llega a las siguientes conclusiones: en primer lugar, que la recurrente no desvirtuó los soportes del señor juez a quo en lo referente que el descuento por plusvalía no tendrá cabida cuando el propietario cancela las contribuciones de valorización, pues ese tributo comporta la retribución del contribuyente a un beneficio recibido del Estado, como es el incremento venal de los predios de su propiedad22.
Y, agregó, que “En el caso no se cumplen con esos tópicos, pues la demandante presume que el demandado no ha cancelado participaciones en la plusvalía, y también supone que el valor del predio depende – casi que exclusivamente- de la ejecución de la obra pública que dio lugar a la expropiación pero no se remite a ningún “avalúa de referencia” que permita justificar esa apreciación desde un punto de vista aritmético, siendo menester recordar que por ministerio de la Ley la valuación “comercial” y” de referencia” son diferentes.23 22 Ver folio 12 de la sentencia de primera instancia. 23 Ver folio 12 de la sentencia de primera instancia. Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- En segundo término, la Sala, después de revisado el libelo introductorio en lo referente a las pretensiones, los hechos, las pruebas que allegó y solicitó la demandante, la Sala colige que la ANI no cumplió lo ordenado en el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 24 (Julio 18) “Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria.
Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: Parágrafo 1º.- Reglamentado por el Decreto Nacional 2729 de 2012. Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización; según sea del caso.” Tampoco la demandante, hoy recurrente, demostró que dio cumplimiento a lo regulado en los artículos 2, 3 y 4 del decreto 2729 de 2012 (diciembre 27)25 en lo relacionado con anunciar el proyecto de infraestructura que se 24 Ley 388 DE 1997 (Julio 18) en el Artículo 61º.- Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria.
Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: Parágrafo 1º.- Reglamentado por el Decreto Nacional 2729 de 2012. Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización; según sea del caso. 25 DECRETO 2729 DE 2012 (diciembre 27) Por el cual se reglamenta el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 relativo al anuncio de programas, proyectos u obras de utilidad pública o interés social Artículo 2°.
Efectos del anuncio del proyecto, programa u obra. De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, con el anuncio del proyecto se descontará del avalúo comercial de adquisición, el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, programa u obra, salvo aquellos casos en que los propietarios hubieren pagado la participación en plusvalía por obra pública o la contribución de valorización, según sea del caso.
Para el efecto, se elaborarán avalúos de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones físicas, jurídicas y económicas del suelo al momento del anuncio del proyecto, de acuerdo con la normativa vigente. Artículo 3°. Contenido del acto administrativo. El acto administrativo del anuncio del proyecto tendrá, por lo menos, el siguiente contenido: 1.
La descripción del proyecto, programa u obra que constituye el motivo de utilidad pública o interés social y, si es del caso, el instrumento normativo que lo contempla decreta o aprueba. 2. La delimitación preliminar mediante coordenadas IGAC en planos a nivel predial (escala 1:2.000 o 1:5.000) de la zona en la cual se adelantará el proyecto, programa u obra que se anuncia. 3.
Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral anterior que obrarán como anexo del acto administrativo de anuncio del proyecto, o indicar la condición que, en el evento de no contar con los mencionados avalúos de referencia, la administración deberá ordenar y/o contratar la Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- proyectaba construir, los Efectos del anuncio del proyecto, programa u obra; tampoco dio cumplimento al Artículo 3° que refiere al contenido del acto administrativo, ni tampoco allegó prueba de haber considerado el Artículo 4°.
Avalúos de referencia. Para los efectos del presente decreto se entiende por avalúo de referencia aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se realizará por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, tampoco incluyó pretensión alusiva a la al mayor valor del inmueble por la obra y como si fuera poco, tampoco se incluyó en el dictamen en el que soportó la oferta de compra al demandado.
De la revisión a que aludida, se encontró lo siguiente, que demuestra la omisión de la demandante en cumplir las cargas procesales que omitió cumplir: elaboración de los avalúos de referencia dentro de los seis (6) meses siguientes a la expedición del acto administrativo de anuncio. Parágrafo 1°. Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral 2 del presente artículo, no podrán tener un tiempo de expedición superior a un (1) año de anterioridad a la fecha de expedición del correspondiente acto administrativo de anuncio del proyecto.
Parágrafo 2°. El acto administrativo del anuncio del proyecto no requerirá ser inscrito en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria. Parágrafo 3°. Por tratarse el acto administrativo del anuncio del proyecto de un acto de carácter general, no procederán recursos contra el mismo, de conformidad con lo previsto por el artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Parágrafo 4°. El acto administrativo de anuncio de los Macroproyectos de Interés Social Nacional de que trata la Ley 1469 de 2011 se regirá por lo dispuesto en el Decreto número 1310 de 2012 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Artículo 4°. Avalúos de referencia. Para los efectos del presente decreto se entiende por avalúo de referencia aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se realizará por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas.
Con el fin de determinar el valor comercial del suelo antes del anuncio del proyecto, el cual servirá de base para identificar los incrementos en el valor del suelo generado por el respectivo anuncio, las entidades públicas competentes solicitarán la elaboración de avalúos de referencia por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas de acuerdo con lo establecido en el Decreto número 1420 de 1998 y la Resolución número IGAC 620 de 2008, o las normas que lo modifiquen, complementen o sustituyan.
La entidad o persona encargada de elaborar los avalúos de referencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 del Decreto número 2150 de 1995 o la norma que lo modifique, complemente o sustituya, establecerá el precio por metro cuadrado del suelo, para las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, que resulten del estudio de valores de la zona donde se adelantará el programa, proyecto u obra, con arreglo a las condiciones físicas, jurídicas, económicas, de mercado inmobiliario y en especial con la normativa vigente al momento del anuncio del proyecto.
El precio de adquisición será igual al valor del avalúo comercial, de conformidad con lo previsto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, los avalúos de referencia no sustituyen la obligación de elaborar los avalúos comerciales para definir el precio de adquisición de los inmuebles. Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- En el capítulo de pretensiones se puede leer que la primera se limita a solicitar que se decrete la expropiación por vía judicial a favor de la ANI la zona de terreno referida en esta actuación; la segunda, tiene como objeto que se ordene el registro de la sentencia, junto con el acta de entrega anticipada del inmueble; la petición especial, con fundamento en lo señalado en el numeral 4 del artículo 399 del C.g.p. y lo especial con lo referido en el artículo 28 de Ley 1682 de 2013, se solicitó la entrega anticipada del bien inmueble declarado de utilidad pública para proyectos de infraestructura.
En el apartado de los hechos no se hizo mención al mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra, pues en el primero, se hace referencia al Decreto 1800 de 26 de 2003 por medio del cual se creó el Instituto Nacional de Concesiones; el segundo, con soporte en el Decreto No. 4165 de 2011, se hace mención al cambio de la naturaleza jurídica del INCO a Agencia Nacional de Naturaleza Especial, luego Agencia Nacional de Infraestructura; en el tercero se hace alusión el artículo 108 del Decreto 222 de 1983 y la Ley 80 de 1983, se menciona que la adquisición de terrenos necesarios para la ejecución de obras públicas, es de orden público para todos los efectos legales.
En el cuarto hecho se hace referencia al contrato de concesión 002 de 2007, la ANI en coordinación con el concesionario Autopista de la Sabana S.A., está adelantando el proyecto vial CÓRDOBA –SUCRE, como parte de la modernización de la Red Vial Nacional; en el quinto hecho se describe la zona de terreno requerida para la ejecución del proyecto vial; en el sexto se señala la propiedad de dicho terreno en cabeza del señor Antonio Rafael Díaz Montiel; en el séptimo, se alude al avalúo que realizó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la suma de $15.663.382,00; en el noveno indica que por ese valor se le hizo la oferta formal de compra al propietario, la cual se le notificó personalmente el día 28 de enero de 2015.
En el hecho noveno se afirma que la oferta de compra se encuentra debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria No. 148 51790 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sahagún, el día 28 de enero de 2015; en el décimo, se recuerda que una vez vencido el término de los 30 días hábiles, se debe continuar con el trámite judicial de expropiación; en el décimo primero refiere que la Resolución Número 1535 de 03 de septiembre de 2015, fue notificada al propietario del inmueble el día 10 de septiembre de 2015; en el décimo segundo, refiere Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- que una vez en firme la resolución indicada en el numeral anterior, se presume que es un acto administrativo con presunción de legalidad.
En el capítulo de pruebas no mencionó ninguna relaciona con mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra, como se puede observar en el siguiente texto: En el dictamen pericial26 que se allegó con la oferta de compra y que luego se adosó a la demanda, que no fue aceptado por el propietario del predio, no se menciona en ninguna parte el descuento por el mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra, pues su desarrollo se concretó a los siguientes aspectos: En conclusión, con los argumentos del reparo concreto en estudio no se socavaron los pilares de la sentencia recurrida; por el contrario, queda demostrado que la ANI no cumplió, como era su deber, con lo normado en la Ley 388 de 1997, Artículo 61º y el Decreto Nacional 2729 de 2012, 26 Folio 35 y siguientes del cuaderno uno. Dictamen pericial elaborado por el IGAC.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- por lo menos no allegó las pruebas correspondientes, es decir, incumplió las cargas probatorias que le impone el artículo 167 del C.g.p. 2-. Afirma la recurrente que se efectuó un indebido sustento de la valoración del terreno. Sustenta la ANI en que se omitieron los lineamientos establecidos en la Resolución 620 de 2008, en sus artículos 1 y 10; junto con el artículo 1 del Decreto Nacional 422 de 2000 y lo expuesto en el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, que modificó el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, pues considera que de conformidad con los parámetros establecidos en las normas mencionadas, el precio de adquisición que se establezca será el vigente al momento de la oferta formal de compra, pretende que se rectifique la decisión recurrida con soporte en que se determinó el valor del metro cuadrado de terreno, en condiciones a fecha presente, sin tener en cuenta las transacciones efectivamente comparables de los predios vecinos y negociados en la época en que se requirió el predio de la referencia. El juez a quo dijo en la decisión recurrida que la demandante al descorrer el dictamen que presentó el perito Luis Duarte Caballo (fallecido), indicó que las ofertas de compra para adelantar el proyecto vial ondearon entre $1.700 y $7.000 para bienes rurales, u entre $10.000 y $25.000 para predios suburbanos. Y, que “Alrededor de esa afirmación, se desprende que la demandante pagó hasta $25.000 por el metro cuadrado de predios utilizados en la obra de infraestructura invocada para justificar la expropiación, guarismo que monetariamente corregido ascendería a $43.955, una cifra cercana a la suma de $42.000 referida como precio de dicha unidad por el perito Diego Javier Monroy Buitrago, que fuere designado de oficio por el juzgado, adviniendo así que no hay una distancia irrazonable entre lo que la entidad demandante alcanzó a ofrecer por bienes involucrados en el proyecto y la mensura realizada por el referido perito”27 En el presente asunto se allegó con la demanda el dictamen que elaboró para la ANI el señor Diego David Pinzón Rojas, presentado el 1 de julio de 2014, que soportó la oferta de compra que no aceptó el demandado, recogida luego en la resolución 1535 de 3 de septiembre 2015 de la demandante que ordenó iniciar los trámites judiciales de expropiación, y se adosó a la demanda como prueba y que la primera 27 JUZGADO VEINTIOCHO CIVIL DEL CIRCUITO.
Bogotá, D.C., seis (6) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024). Radicación: 28-2021-00245-00. Proceso: Expropiación. Demandante: Agencia Nacional de Infraestructura – ANI. Demandado: Antonio Rafael Díaz Montiel. Providencia: Sentencia Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- instancia desestimó por con haber considera la explotación que tenía el inmueble, pero aun así la demandante reclama que la sentencia se debió soportar en el mínimo, en especial en el precio ofertado, conclusión que en esta actuación no puede ser aceptada por el Tribunal, pues si ello fuera así, no tendría razón de existir el proceso judicial de expropiación en el que un juez imparcial, con soporte en las pruebas allegadas a la actuación, decide la cuestión litigiosa alrededor del precio que debe pagar la entidad al propietario por el predio expropiado.
En su momento el señor juez a quo decretó como prueba de oficio un dictamen que fuera rendido por un perito de la lista de auxiliares adscritos al IGAC, razón por la cual procedió a solicitar la información a dicha institución y mediante proveído del 6 de mayo de 2022 el Juzgado 28 Civil del Circuito designó al señor Diego Javier Monroy Buitrago 28, quien después de realizar las investigaciones y estudios correspondientes entregó su dictamen que fue acogido en la sentencia recurrida, no solo identificó con claridad la fracción de terreno objeto de expropiación, sino que valoró de forma integral tanto el suelo como las especies vegetales, mejoras y construcciones existentes, con fundamento en criterios técnicos previamente definidos.
El auxiliar de la justicia29, explicó que consideró las características más relevantes de la propiedad, como el sector al que pertenece, su infraestructura, el uso imperante y su estratificación económica, así como las vías de acceso al sector, sus características y su importancia como ejes viales y estado de conservación. Para determinar el precio se utilizó el método comparativo, analizando la información obtenida en la investigación del mercado sobre preciso de oferta de inmuebles similares en sectores aledaños, como se puede colegir de la relación que presenta.30 28 Mediante proveído del 6 de mayo de 2022 el Juzgado 28 Civil del Circuito, previa solitud Al IGAC, procedió a designas a Diego Javier Monroy Buitrago: 29 Perito Avaluador de Bienes Muebles, Inmuebles (adjunto fotocopia del diploma, copia del certificado registro RAA del Perito, copia simple de los carnets de la Lonja de Bogotá y Auxiliar de la Justicia de años anteriores), Resolución 639 de 2020. 30 Folio 7 del dictamen rendido por el perito DIEGO JAVIER MONROY BUITRAGO, adscrito a la lista de Auxiliares del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- Respecto al método comparativo31 o de mercado, indicó que la soportó en normas técnicas y parámetros legales, contenidos en la Resolución 620 de 2008 y que “El avalúo corresponde al precio comercial de la finca expresado en dinero, entendiéndose por precio comercial aquel que un vendedor y un comprador estarían dispuestos a recibir y pagar de contado respectivamente por una propiedad en un mercado con alternativas de negociación”32, y, agregó: “Haciendo un análisis de los anteriores avalúos aportados al proceso, y la forma como son desarticulados por la ANI, informo a su señoría que la intención de este perito es aproximar a su “JUSTIPRECIO” el terreno en mención tomando como base no solo los métodos convencionalmente utilizados (cómo el método comparativo y el método residual) sino también utilizando la lógica para deducir que no es posible que en Colombia un metro lineal de alambre de púas sea más costoso que un metro cuadrado de tierra como se expresó en el primer avalúo aprobado” 33 El avalúo no se construyó sobre apreciaciones aisladas.
El perito dejó claro que la valoración se realizó conforme a metodologías existentes, como el método de comparación de mercado y el método residual. Además, en lo que respecta a las especies vegetales, relacionó los árboles que fueron talados, que tienen un valor comercial, las cercas, tanques elaborados en ferroconcreto, la cantidad de metros cuadrados del terreno y el valor del metro cuadrado, según la siguiente tabla: Aunado a lo anterior, se debe decir que el informe no se limitó a establecer un precio genérico del terreno, sino que desglosó los componentes de la indemnización, valorando de manera individualizada las especies vegetales existentes en el predio —como robles, ceibas, árbol 31 “Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado.
Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.
Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. 32 Folio 8 del dictamen pericial. 33 Folio 8 del dictamen pericial.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- camaján, palmito, limón, carbonero — así como las construcciones afectadas (cercas, tanques, etc.) y la extensión del terreno expropiada. El perito también precisó el sector de influencia en la zona, las condiciones de los terrenos, su destinación, la presencia de un gran sistema hidrológico conformado por ciénagas, drenajes y los bordes del rio Magdalena, refirió al tejido urbano del municipio y a las viviendas típicas de la región, viviendas campestres y locales comerciales a todo lo largo de la troncal La Y- Sahagún. En conclusión, la Sala considera que el dictamen pericial se elaboró conforme a la técnica referente a la materia y el auxiliar de la justicia explicó de forma detallada los valores asignados.
El juez, al acogerlo, actuó dentro del marco legal y probatorio, reconoció que era un estudio técnico completo, confiable y coherente con el material normativo. Pretender deslegitimarlo bajo el argumento de una supuesta indebida valoración sin elemento probatorios allegados a la actuación, no solo contradice la evidencia, sino que contrapone el principio de respeto al criterio técnico debidamente acreditado en juicio, por lo tanto, no sale avante la discrepancia de la demandante con lo decidido en la sentencia recurrida. 3.- La ANI considera que según el método valuativo acogido en la sentencia recurrida, se desconocieron las transacciones comparables con el predio de la referencia. Sustenta el reparo con un listado de transacciones, que según su decir, se efectuaron por la época en que se presentó la oferta de compra al hoy demandado y que fueron desconocidas por el juez a quo en su sentencia. En criterio de la Sala, dicha relación ni le quita ni le adosa a la decisión de primera instancia, por cuanto si se revisa la demanda, en la misma no se hace referencia transacción alguna, en el capítulo de pruebas no se solicitó por la parte demandante que se considera como tal dichas transacciones, menos se allegaron las escrituras públicas de compraventa y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria en los se hubiera registrado la compraventa; por el contrario, en el dictamen pericial que acogió el juez a quo, dice el auxiliar de la justicia que adelantó investigaciones respecto a transacciones del sector, incluso, refiere que para determinar el precio se utilizó el método comparativo, analizó la información obtenida en la investigación del mercado sobre preciso de Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- oferta de inmuebles similares en sectores aledaños, como se puede colegir de la relación que presenta.34 Ahora bien, en criterio de la Sala, la sola relación de un listado de transacciones efectuadas en favor de la demandante por la misma época de la oferta al demandado no dice por sí sola nada y la misma no puede servir de prueba, por una parte porque no fue allegada o solicitad en la etapa correspondiente, y, por la otra en cada caso hay que revisar si los terrenos tienen características similares, la explotación que tenía el propietario en el momento y eso solo lo puede hacer un perito y en el presente asunto no se le podría exigir al auxiliar de la justicia que así procediera, pues en la demanda no dijo nada la demandante, es en el reparo concreto en el que presenta el mencionado listado, con lo que pretende en forma infructuosa desconocer la forma técnica, al investigación y el método comparativo que empleo el auxiliar de la justicia, en especial, con soporte en la Resolución 620 de 2008.
Colofón de todo lo expuesto, no prosperan los motivos de disentimiento enarbolados por la parte demandante, de acuerdo con los razonamientos que preceden. Se impondrá condena en costas a la parte recurrente En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero. Confirmar la sentencia de fallo del 6 de diciembre de 2024, proferido por el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá D.C., mediante el cual decretó la expropiación del predio por utilidad pública, acorde con las razones que anteceden. Segundo. Condenar en costas de esta instancia a cargo del extremo recurrente y en favor de su contraparte.
Liquídense por el juez a quo, e inclúyanse como agencias en derecho en esta instancia, un salario mínimo ($1.423.500), de conformidad con lo previsto en el artículo 365, numeral 3° 34 Folio 7 del dictamen rendido por el perito DIEGO JAVIER MONROY BUITRAGO, adscrito a la lista de Auxiliares del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC.
Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- del CGP, en concordancia con el artículo 5, numeral 1° del Acuerdo n.° PSAA16-10554 de 5 de agosto de 2016, expedido por la presidencia del Consejo Superior de la Judicatura. Tercero. Oportunamente devuélvase el expediente al juzgado de primer grado.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA. (firma electrónica) OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA (firma electrónica) Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ea85e8d13be2ae72117f709f099dadb8542a62b91100c7214fa987f687306fcc Proceso No 110013103028202100245 01 Clase: Expropiación -------------------------------------------- Documento generado en 13/11/2025 04:44:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica