República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., veintisiete (27) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-042-2022-00331-01 VERBAL ANA LUCÍA JARAMILLO VELÁSQUEZ EDIFICIO LOS SAUCES P.H. ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en contra de la sentencia anticipada emitida el 28 de agosto de 2023 por el Juzgado Cuarenta y Dos Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Pretende la accionante que “[s]e declare NULA tanto la convocatoria como la decisión tomada en la Asamblea Extraordinaria Virtual de copropietarios del EDIFICIO LOS SAUCES realizada el día catorce (14) de julio de 2022 en relación con la decisión de ‘Retirar el cepo’ instalado en el garaje número trece (13) de propiedad de la demandante ANA LUCÍA JARAMILLO VELÁSQUEZ, por vulneración al Derecho de Propiedad Privada” o, subsidiariamente que esa determinación sea declarada “ilegal y contraria a derecho”.
Para soportar tal súplica, expuso, esencialmente, que es propietaria del garaje N° 13 matriculado bajo el número 50N-783318, el cual se encuentra ubicado dentro de la copropiedad llamada a juicio, donde también es propietaria del apartamento N° 504 de ese mismo edificio; complejo que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con las Escrituras Públicas N° 2250 del 16 de septiembre de 2003, otorgada en la Notaria 9ª del Círculo de Bogotá, y 2873 del 18 de septiembre de 2014 de la Notaria 69 de esta misma ciudad.
Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. Explicó que habitualmente no ocupa el parqueadero de su propiedad, por lo que generalmente algunos residentes, sin autorización alguna, han hecho uso de ese bien, “como zona de tránsito, circulación, acomodamiento, etc.”, aunado a que ese uso indebido “viene causando daños a la superficie de cemento de ese inmueble”, situación que la motivó a “colocar al interior y dentro de los límites del garaje de su propiedad un gancho o cepo para evitar la utilización indebida y no autorizada de dicho bien”.
Historió que la administración del edificio demandado convocó a una asamblea extraordinaria para el día 14 de julio de 2022, cuyo objeto fue, entre otros, el “Análisis y decisiones a tomar sobre instalación del cepo en la placa común del parqueadero por parte del señor JORGE E. PEÑA”, sesión en la que se decidió por votación sobre ese punto, el retiro del elemento instalado por la demandante en el garaje, por razones que, en su consideración resultan ser “absurdas”.
En atención a lo señalado precedentemente, y al amparo de la normatividad procesal vigente, se encuentra legitimada para formular la presente acción, en contra de las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios del Edificio Los Sauces P.H., toda vez que el cepo instalado en el garaje N° 13 no infringe ni el reglamento de propiedad horizontal adoptado por el edificio como tampoco la Ley 675 del 2001, toda vez que se trata de “bienes privados los apartamentos que conforman la copropiedad demandada, pese a que al igual que las placas que los separan de otros pisos y que les sirve de nadir y cenit sean comunes” y de aplicar la interpretación restrictiva de la asamblea implicaría que “no podría el propietario de un apartamento cambiar la alfombra o las losas y enchape de paredes y pisos de los baños con que le fue entregado originalmente por el constructor ‘porque no hacen parte de las adecuaciones originales’”.
Agregó que el señor Jorge E. Peña “no es el propietario del garaje No.13 (trece) por lo que no podría citarse para proveer sobre un hecho a quien carece de legitimación para imputárselo; dicho de otra forma ha debido citarse para examinar y decidir sobre la postura del cepo puesto en el garaje de propiedad de la señora ANA LUCÍA JARAMILLO VELÁSQUEZ, lo que conduce a concluir, además, que al tenor de lo normado por el parágrafo 1º. del art. 39 de la ley 671 de 2001 la citación a la asamblea general extraordinaria del edificio Los Sauces, convocada para el 14 de 2 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. julio de 2022 no se hizo en legal forma por lo que resulta ilegal su citación y por ende lo es igualmente la asamblea realizada”. 2.
El extremo llamado a juicio se opuso a las aspiraciones de la actora, manifestando, básicamente, que la convocatoria y desarrollo de la Asamblea Extraordinaria celebrada el 14 de julio de 2022 fue acorde a las directrices de la Ley 675 de 2001, en concordancia con el reglamento de la copropiedad, así como también, se tuvo por superada la posible falta de asistencia de quien debió ser convocado, en razón a que, si bien es cierto el aviso de convocatoria se hizo a nombre del señor Jorge Ernesto Peña Beltrán, ello obedeció a que esa persona se ha presentado como propietario del apartamento 504 y del garaje 13; no obstante, esa inconsistencia se vio saneada con la asistencia de la señora Ana Lucía Jaramillo Velásquez (propietaria del bien), quien participó en la deliberación, sus manifestaciones fueron escuchadas y tenidas en cuenta.
II. LA SENTENCIA APELADA Acudiéndose a las previsiones del artículo 278 del C. G. P., el funcionario a quo sentenció el litigio de manera anticipada, desestimando las pretensiones impetradas, tras indicar, preliminarmente, que las determinaciones fueron adoptadas por la mayoría de los copropietarios del Edificio Los Sauces P.H., por lo que se debe acoger la voluntad de estos, más que a la inconformidad de las minorías.
En ese orden de ideas, señaló que para determinar la legalidad de las decisiones, concretamente con el punto cinco relacionado con “Análisis y decisiones a tomar sobre la instalación del cepo en placa común de parqueaderos por parte del señor Jorge E. Peña”, “(…) es necesario establecer si (…) fueron materializadas a partir de una votación sin las mayorías exigidas por la ley (…), que de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Agrupación demandada, señala que ‘el quorum para las asambleas extraordinarias estará constituido por lo menos por el 40% de los coeficientes establecidos en la cláusula decima primera de este estatuto y el decisorio por el 51% de los asistentes’ (…)”, aspecto frente al cual “(…) se tiene que en el acápite de registro de asistencia y verificación de quórum, da cuenta que en planillas se registraron 21 firmas, en donde se observa la participación de la señora Ana Lucía Jaramillo, propietaria del apartamento 504, y del parqueadero 3 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. que fue objeto de decisión, lo cual se corrobora con las planillas que para tal efecto se diligenciaron, que permite pregonar una asistencia del 99,92% de los propietarios; en tanto que en el aparte que da cuenta de la votación respecto de la propuesta presentada para solucionar la problemática de convivencia existente en el conjunto residencial se registran los siguientes resultados: 18 votos por la propuesta uno, respecto de retirar el cepo, que corresponde al 78.68, 1 voto en blanco, 2 votos en contra del retiro, lo cual conlleva a concluir la legalidad de dicha determinación”.
Adicionalmente, después de ser “(…) oídos todos los interesados o afectados respecto de dicha ‘problemática’ la asamblea estimó y acordó como forma de solucionar la misma la revocatoria del cepo instalado en el parqueadero de propiedad de la [demandante], como una manera de poner fin a la misma al obtener esta puntual propuesta la mayoría de votos, con lo que se agotó, uno de los motivos de la convocatoria, lo que permite inferir que (…) no se quedó corta en el objeto de la asamblea, la que por ser extraordinaria obligaba a que únicamente pudieran abordarse los temas que en ella se especificaron”.
De otro lado, al referirse al hecho de que la citación no se hizo en legal forma, por incluir el nombre del señor Jorge Ernesto Peña Beltrán, manifestó el fallador que “(…) quedó demostrado en el decurso, no solo de la asamblea, sino de otros documentales, que si bien el cepo puesto en el garaje objeto de acción, es de propiedad de la señora Ana Lucía Jaramillo Velásquez aquí demandante, porque así lo hizo notar la referida en el decurso de los intervenciones de los asambleístas, cuando señaló que el ‘cepo se instaló para evitar una servidumbre de uso, NO porque alguien parquee allí, y que especialmente es cuando maniobran el parqueo de vehículos demasiados grandes en parqueaderos antiguos’, el despacho no puede pasar por alto, que acorde con las documentales allegadas por la parte demanda, el precitado señor se hacía ver como propietario del apartamento 504, que tiene a su cargado el garaje número 13 (…)”, tanto así que se hizo designar como consejero, participando activamente en las reuniones convocadas.
Tampoco encontró razonable la postura de la demandante, quien alegó “(…) la protección constitucional a la propiedad privada, para equiparar, que la destinación que se le puede dar a un parqueadero, constituye una similar a la que se realiza respecto de un apartamento, se itera, por considerarse que ambos constituyen bienes privados que no pueden ser objeto de perturbación alguna (…)”, porque el solo hecho de que un residente, “(…) sin contar con la autorización de la asamblea, 4 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. proceda a efectuar obras que cambien la destinación de los bienes que componen la unidad de la copropiedad, invade la órbita de los derechos de los demás comuneros; si a bien se permitiera, que en protección de ese derecho [de propiedad privada] (…), permitiría que, partiendo de ello, se pueda pensar que es dable, no solo instalar elementos de este tipo, sino que, a futuro se pueda llegar a cercarlo, e incluso, elevar sendos muros para delimitar ese espacio, solo con el hecho de indicar, que atendiendo la prerrogativa de la propiedad privada, este tipo de obras se puedan desarrollar (…)”.
Demás que “(…) para poder colocar este tipo de elementos (cepo), hay que modificar la placa base del edificio; no en vano, su instalación requiere de perforaciones, en donde existe prohibición para tal efecto”, de conformidad con las previsiones del artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, en concordancia con el reglamento establecido por la copropiedad mediante Escritura Pública N° 2250 del 16 de septiembre de 2003, otorgada por la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, que prevé la prohibición a los copropietarios de “7.
No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, paredes comunes, ni introducir objetos pesados, explosivos, inflamables o corrosivos, o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del edificio ‘LOS SAUCES’”. Y cerró diciendo que, en todo caso, según el reglamento de propiedad horizontal, “la decisión que se adoptó de forma extraordinaria, sí estaba consignado como posibilidad, según se extrae en la cláusula vigésima cuarta, numeral 10, en donde se indicó, que tienen la potestad de decidir los conflictos que ocurran entre quienes hacen parte de la copropiedad”.
III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2. del numeral 1. del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la demandante interpuso recurso de apelación, exteriorizando sus reparos, que reprodujo y desarrolló en la fase procedimental contemplada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con sustento en las siguientes argumentaciones: 1.1.
Manifestó, basilarmente, que el estrado de primer grado omitió el hecho de que imperativamente “(…) la ley establece quiénes conforman la asamblea al ordenar que estará constituida por los propietarios de bienes privados, 5 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. o sus representantes o sus delegados y este es el primer punto a definir por el administrador al momento de citar a las reuniones pues los propietarios son quienes tienen derechos reales de dominio en la copropiedad, quienes se ha de convocar por ser ellos quienes conforman esa asamblea y son los propietarios quienes válidamente pueden participar y tomar decisiones”.
No obstante, de forma errada se dijo que la citación a la asamblea extraordinaria se hizo en legal forma porque se dirigió a quien, en apariencia, era un propietario, en contravía de una disposición de carácter imperativo, como es el artículo 37 de la ley 675 de 2001, y fincó en ese yerro la legitimación con que contaba la administración del edificio para citar como propietario a quien no lo era, desconociendo la obligación de los “órganos de administración de la copropiedad [de] verificar y establecer quiénes tienen la condición de propietarios de los bienes privados en la propiedad horizontal y que corresponde para efectos de realizar en legal forma las citaciones a las reuniones de carácter ordinario y extraordinario”. 1.2.
Desde otro paraje, señaló que el funcionario realizó una indebida apreciación probatoria empleando un argumento “errático, superficial y evasivo”, al afirmar que “(…) con la instalación del cepo se cambia la destinación del parqueo. Este es un dispositivo que (…) no es ni de una altura considerable, ni es fijo, [al ser] ecualizable, precisamente para permitir que cuando sea necesario su uso para el parqueo se deponga [mismo que] está colocado en varias zonas comunes y privadas de diversos edificios públicos y privados destinadas al parqueo sin que por su instalación se cause o determine su destinación”.
Además, no tiene fundamento “(…) la afirmación contenida en el fallo, referida a que la instalación del citado dispositivo contraría la disposición que prohíbe la excavación de una placa del edificio en detrimento de su estabilidad; carece de sustento probatorio [porque] no existe un solo concepto técnico o experticia que [lo] soporte, pruebe o siquiera insinúe (…)”.
Mírese que no se decretó ni allegó probanza alguna que demuestre “(…) que la postura de este adminículo (cepo) causara o pudiera causar un daño tal que pusiera en peligro la estabilidad del edificio (…)”. 2. A su turno, la demandada fundamentalmente pidió confirmar la sentencia, toda vez que el señor Jorge Peña siempre ha actuado ante la copropiedad como “propietario” del apartamento 504, o al menos está demostrado que es ocupante de tal unidad privada lo que lo legitima como 6 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. sujeto activo o pasivo de las actividades y acciones que se ejecuten en desarrollo del contrato de propiedad horizontal.
En todo caso, la citación cumplió su efecto, al punto que quien asistió a la asamblea fue la aquí demandante y se le otorgaron todas las garantías legales y constitucionales para su participación, ejerciéndolas debidamente. Agregó que no se discute que la propiedad privada debe protegerse y que hay derechos inherentes a la misma, pero lo que si se debe advertir es que el interés general debe primar sobre el particular y con la construcción que pretende la demandante se transgreden normas de la ley de propiedad horizontal y del reglamento fijado, que es de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios del edificio.
IV. CONSIDERACIONES 1. No advirtiéndose vicio que pueda invalidar lo rituado, de manera liminar, se hace necesario precisar que esta Sala se circunscribirá a analizar los motivos de desacuerdo demarcados por el extremo apelante, acatando los lineamientos de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso. 2. Con el propósito de resolver la apelación interpuesta, es del caso recordar que el canon 49 de la Ley 675 de 2001, faculta al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios de bienes privados, para “impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”; preceptuando, al respecto, el artículo 382 del Código General del Proceso que “[l]a demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”; asunto sobre el que la Sala de Casación Civil puntualizó, entre otras cosas, que, “[t]radicionalmente se ha afirmado que el proceso de ‘impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios’ tiene como propósito establecer si la decisión adoptada por algún órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado se ajusta o no a las prescripciones legales y a los estatutos que esos entes han adoptado con el fin de regularse.
Y desde esa perspectiva el debate de esos asuntos se ha 7 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. circunscrito a determinar, bajo el principio de legalidad, si las directrices objetadas pueden ser sancionadas por el incumplimiento de la ‘ley’ o de los reglamentos de las asociaciones, nada más”1. 3.
Hechas esas acotaciones, debe resaltarse que el juzgador de primera instancia negó las súplicas de la demanda, medularmente, porque, a su juicio, la convocatoria censurada estuvo de acuerdo con los parámetros de la Ley 675 de 2001, y la determinación que se tomó el 14 de julio de 2022, en su numeral 5. por la asamblea extraordinaria de copropietarios del Edificio Los Sauces P.H., se ajustó a las cuantificaciones de coeficiente consignadas en la Escritura Pública 2250 del 16 de septiembre de 2003, de la Notaría Novena del Círculo de Bogotá; también, para la aprobación de la situación debatida se obtuvo una mayoría del 78,68% de los votantes.
Sentencia rebatida por la parte actora, al insistir, esencialmente, en que la convocatoria fue ilegal al dirigirla al señor Jorge E. Peña, quien no es propietario de ninguna unidad residencial. Además, la orden de retirar el elemento instalado es contraria a las disposiciones de la precitada ley y del reglamento de propiedad horizontal, incluso, arremete en contra del derecho fundamental a la propiedad privada que le asiste a Ana Lucía Jaramillo Velásquez. 4.
Dentro de ese marco impugnativo, bien pronto se observa la confirmación del fallo apelado, comoquiera que la presente acción se encamina a refutar la decisión de la asamblea extraordinaria, aprobada el 14 de julio de 2022, y sin embargo, la Sala advierte que tal determinación y su convocatoria estuvieron cimentadas en el reglamento de la copropiedad accionada, así como en las normas que regulan esa materia. 4.1.
Al efecto, en lo que tiene que ver con la convocatoria a la asamblea extraordinaria de marras, el parágrafo 1º del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, previene que “toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, 1 CSJ SC6006-2021 de 27 de mayo de 2021, rad, 11001-02-03-000-2021-01284-00. 8 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”.
En similares términos, la cláusula 21 del reglamento que rige la copropiedad, vertido en la Escritura Pública N° 2250 del 16 de septiembre de 2003, otorgada por la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, dispone que “[l]a citación para la Asamblea Extraordinaria se hará con cinco (5) días de anticipación a su realización, mediante carta a cada uno de los copropietarios o mediante aviso o cartel fijado en el lugar de acceso principal al inmueble expresando en ella el lugar, la fecha y motivo de la reunión. La asamblea extraordinaria solamente tratará el tema para la cual fue citada, y bajo ninguna circunstancia se tratará otro tema (…)”.
Ciertamente al convocar a la demandante, se incluyó en el aviso el nombre de Jorge Ernesto Peña, como propietario del apartamento 504 y del garaje 13, error en el que incurrió la administración en razón a que esa persona se hacía pasar como propietario, al punto que se demostró que en anteriores oportunidades actuó bajo esa calidad, incluso formó parte de los órganos de gobierno de la copropiedad; sin embargo, en consideración de esta Sala de Decisión, ese yerro no invalida la convocatoria, no porque se trate de una “propiedad o legitimación aparente” como lo sugiere la actora, sino porque no arremete en contra de los requisitos relativos a la oportunidad, forma, datos sobre el lugar, fecha y hora de la reunión, así como el orden del día, previstos en el artículo 39 previamente citado, y porque el comunicado cumplió su finalidad.
Según el prenombrado precepto normativo, se hace referencia a que en ese acto debe señalarse el lugar a donde debe enviarse la comunicación y, en el caso de las asambleas extraordinarias, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita y otras exigencias como la inserción del orden del día; es claro que un error en el nombre del propietario convocado no daría lugar a la invalidez de la reunión. En este caso, no se formuló ningún reparo frente al hecho relevante de que, en verdad, se haya enviado la comunicación según las directrices trazadas precedentemente o que su remisión haya sido a la nomenclatura correcta, quedando al margen de su escrutinio decisorio ese 9 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. especifico punto, por no ser objeto de alzada.
De ahí que a pesar de los yerros contenidos en la misiva, la exigencia legal es que esta se envíe a todos los condóminos del Edificio Los Sauces P.H., pero, ante la ausencia de crítica con relación a ese punto, y teniendo en cuenta las pruebas incorporadas al proceso, tales como la constancia de recepción del e-mail de la convocatoria enviado el 8 de julio de 20222 y la efectiva comparecencia de la demandante a la sesión, bien puede este Colegiado deducir que el comunicado si se remitió a la dirección registrada y lo recibió la señora Ana Lucia Jaramillo Velásquez, quien, según el certificado de tradición y libertad, figura como dueña del fundo.
Al respecto, no está de más recordar que ese acto de comunicación inicial, tiene la finalidad última de enterar a los copropietarios acerca de la asamblea convocada, para garantizar su participación y deliberación, ya que a tono con lo dicho por la Corte Constitucional “(…) solo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares.
Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley (…)”3; sin embargo, se insiste, la accionante si acudió al llamado que se le hizo, debatió, e hizo parte de las decisiones adoptadas, circunstancia que demuestra que efectivamente fue debidamente informada y, por tanto, no hay razón para invalidar la convocatoria.
Por la misma senda, la inconforme reprochó el hecho de que, en el orden del día, como un asunto a tratar, se haya incluido nuevamente el nombre de ese tercero, al indicar: “5. Análisis y decisiones a tomar sobre la instalación del cepo en placa común de parqueaderos por parte del señor Jorge E. Peña”; inserción que, distinto a lo señalado por la apelante, de ninguna manera le atribuye la propiedad del bien a esa persona, pues en criterio del Tribunal, ese segmento Véase en la página 15 del archivo denominado “0003Anexos01.pdf”, del cuaderno principal, el correo electrónico enviado por el Edificio Los Sauces P.H, que contiene la convocatoria a la asamblea extraordinaria del 14 de julio de 2022.
Documental, aportada por el extremo demandante. 3 CC Sentencia C-318/02. 2 10 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. solo es indicativo de que Jorge Peña participó en la instalación del elemento que se pretende retirar, interpretación que coincide con lo dicho por la demandante en la reunión, al señalar que es “absolutamente temeraria la información que el señor Jorge Peña, instaló un objeto en la placa común de parqueaderos, sin ningún fundamento legal (…)” y más adelante aclaró “el cepo se instaló para evitar una servidumbre de uso, no porque alguien parquee allí y que especialmente es cuando maniobran el parqueo de vehículos demasiado grandes en parqueaderos contiguos”, lo que deja entrever que el señor Peña si contribuyó con la instalación del cepo, y concuerda con la consigna del numeral 5. del orden del día de la asamblea extraordinaria, cuya acta es objeto de crítica.
Disertaciones que, en todo caso, de ninguna manera controvierten el hecho de que la convocatoria se haya enviado a la dirección de la señora Jaramillo Velásquez, que, como se dijo, es el requisito exigido por la disposición legal y el reglamento de propiedad horizontal. 4.2. Igual suerte corre la discrepancia relacionada directamente con la determinación que adoptó la asamblea general de copropietarios, comoquiera que la ultimación a la que arribó el juzgador a quo no es errada, y, por el contrario, su interpretación se ajusta al reglamento y a las disposiciones legales; sin embargo, considera este Tribunal que es necesario realizar las precisiones que a continuación pasan a explicarse.
En efecto, la cláusula 17 del Reglamento de la persona jurídica llamada a juicio consagra como uno de los deberes exclusivos de los propietarios, “7. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos o paredes comunes, ni introducir objetos pesados, explosivos, inflamables o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del edificio ‘LOS SAUCES’” impedimento que se integra con la cláusula 14, relacionada con las modificaciones de las unidades privadas y establece que para ese efecto “(…) es necesario, cumplir con los siguientes requisitos: 1.
Que el propietario o tenedor a cualquier título obtenga de la autoridad competente la correspondiente licencia, si ella fuere necesaria; 2. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio "LOS SAUCES", que no afecte los servicios comunes y; 3. Que el propietario o tenedor a cualquier título tenga la previa autorización escrita del administrador, quien podrá negarla, si la obra contraviene los requisitos anteriores”.
Disposiciones que armonizan con lo previsto en el numeral 3. del artículo 18 de la Ley 675 de 2001, el cual 11 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. establece, en su parte pertinente, que “(…) [a]l propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes”.
Siendo estas estipulaciones regulatorias de la facticidad censurada por la impugnante, premisas de las que se desgaja que definitivamente está prohibido realizar cualquier tipo de construcción o excavación sin la debida autorización. De suerte que, de una lectura concienzuda y la correcta interpretación de tales deberes fácilmente se puede extraer la prohibición reprochada por la actora.
Mírese que, en tratándose de la proposición estatutaria, esta es enfática en que los propietarios no pueden hacer perforaciones o excavaciones en los pisos comunes y seguidamente utiliza la conjunción disyuntiva “o”, para prever otro evento adicional que está prohibido, es decir “ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del edificio ‘LOS SAUCES’”, de modo que es evidente que se trata de acciones diferentes que no están permitidas, y que en el caso de las construcciones o perforaciones, debe contarse con el aval escrito del administrador.
Lo dicho se complementa con la disposición normativa traída a colación, misma que ofrece similar alcance en cuanto a la prohibición planteada, aunque con mayor claridad, puesto que veda a los propietarios de los pisos bajos (como es el caso del garaje No. 13 ubicado en el sótano) para ejecutar obras que puedan comprometer “la solidez de la construcción”, pero el legislador fue más allá, ya que ejemplificó las labores no permitidas, al precisar, “(…) tales como excavaciones, sótanos y demás”, y finalizó añadiendo “sin la autorización de la asamblea”.
Extracto legal que, en resumen, compendia la prohibición de adelantar una construcción a cualquier propietario del piso bajo, sin ser previamente autorizado. Y es que, distinto a lo afirmado por la mandataria de la actora, el hecho de que se haga mención a la “solidez de la construcción”, no traduce, per se, que la materialización de esos eventos, para que sea prohibida, inexorablemente tengan que ser de tal magnitud que comprometan la 12 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. estructura de la edificación, pues, se insiste, se trata de situaciones disímiles e independientes.
Nociones que aplicadas al caso en concreto, demuestran, nítidamente, que la demandante incumplió sus deberes al instalar por su cuenta un elemento (cepo) sobre el suelo de su garaje, sin contar con alguna autorización; adecuación que implicó la perforación del piso bajo, que comparte la placa del sótano del Edificio Los Sauces P.H., para la fijación del dispositivo, hecho indicativo de que la sanción de la que se duele la inconforme, estuvo cimentada en las disposiciones legales y estatutarias que gobiernan la copropiedad.
De ahí que la queja consistente en que el a quo no apreció debidamente las pruebas, no hace mella en la sentencia de primer grado, por cuanto quedó explicado con suficiencia que la instalación del objeto no se trata de adecuaciones que perjudiquen la estabilidad del edificio, sino de construcciones o perforaciones hechas en la placa común del piso bajo, donde se encuentra el garaje de propiedad de la actora, que no fueron autorizadas, circunstancia que no amerita una experticia, como lo propone la apelante, ya que para ambos extremos es pacifica la instalación del cepo.
Quedando fuera del debate los ejemplos traídos a colación por la parte actora, relacionados con que hipotéticamente “no podría el propietario de un apartamento cambiar la alfombra o las losas y enchape de paredes y pisos de los baños con que le fue entregado originalmente por el constructor ‘porque no hacen parte de las adecuaciones originales’”; puesto que no es el asunto objeto de impugnación del acta, mucho menos de la alzada, tampoco le concierne a esta Sala entrar a analizar las autorizaciones o dinámica interna empleada por la copropiedad para permitir ese tipo de adecuaciones, al tratarse de hechos ajenos a este litigio. 5.
En esas condiciones, la reseñada regulación convencional que se autoimponen los copropietarios, así como la determinación adoptada por mayoría en la asamblea extraordinaria que tuvo lugar el 14 de julio de 2022, a no dudarlo, resultan vinculantes para la impulsora de este debate, considerando que, en armonía con el artículo 37 inciso tercero ejusdem, “[l]as 13 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H. decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”, y mientras no sean invalidadas por la autoridad competente, se presume su legalidad y tienen plena eficacia, máxime si aquí no se demostró la pérdida de su vigor jurídico, pues, a voces de la Corte Suprema de Justicia, “[l]a presunción de la validez y eficacia del acto jurídico ampara y favorece a quienes en él han intervenido como partes, (…).
Quiere decir esto que para anular o desvirtuar un acto de esa naturaleza, es preciso que quien lo impugna destruya esa presunción, lo cual no puede verificarse sino aduciendo la prueba plena del caso, que demuestre o los vicios internos del acto o la falta de las solemnidades o formalidades requeridas ( )”4, situación que, como se dijo, aquí no ocurrió. 6.
Todo lo previamente dilucidado es suficiente para confirmar el fallo apelado, con la consecuente imposición de condena en costas de esta instancia a cargo de la parte recurrente, de conformidad con la regla 1ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 28 de agosto de 2023, por el Juzgado Cuarenta y Dos del Circuito de Bogotá, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de un millón de pesos ($1.000.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C. G. del P. CSJ. Civil. Sentencia del 15 de marzo de 1944, reiterada en Sentencia SC19730-2017 de 27 de noviembre de 2017, rad. 05001-31-03-007-2011-00481-01. 14 4 Verbal 11001-31-03-042-2022-00331-01 Ana Lucía Jaramillo Velásquez contra Edificio Los Sauces P.H.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (2620210003001) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (2620210003001) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (2620210003001) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 15 Código de verificación: e1c74396bbd782b779683a56b0604c58e3d34f3e1d346600872e4924969f581b Documento generado en 27/05/2024 01:04:08 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica