República de Colombia Departamento Norte de Santander Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL FAMILIA Magistrado Ponente: Doctor YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ EXPEDIENTE: 54-001-31-53-003-2022-00321-00-01 RADICADO INT. 2024-00147-01 DEMANDANTE: MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ DEMANDADO: ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ Verbal-Declarativo Cúcuta, cinco (5) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) ASUNTO Siendo este el momento procesal oportuno, esta Sala de Decisión, dando aplicación a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, entra a decidir el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto tanto por la parte demandante como por la demandada, contra la sentencia dictada el 26 de abril de 2024, por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE CÚCUTA, dentro del proceso declarativo promovido por MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ, en contra de ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ.
ANTECEDENTES La demandante, a través de apoderado judicial, formula la demanda declarativa referenciada en contra de ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ pretendiendo que se declare resuelto el contrato de promesa que celebraron, la demandante en su condición de promitente compradora y 1 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 la demandada como promitente vendedora, por predicarse un incumplimiento mutuo para el perfeccionamiento del contrato, dado que, ninguna acudió a la Notaria acordada. La promitente compradora no cumplió con su obligación de pagar la totalidad del precio, cuyo plazo vencía el día convenido para la firma de la escritura pública de compraventa, y la promitente vendedora tampoco satisfizo su obligación correlativa y simultanea de recibir el dinero faltante.
Persigue igualmente, que se reconozcan en su favor las mejoras útiles realizadas por ella de buena fe, bajo la convicción de que las mismas se efectuaban por haber adquirido el predio, y en consecuencia, se ordene a la parte demandante pagar la suma de ($39.000.000) a título de devolución del pago efectuado con ocasión del contrato de promesa de compraventa debidamente indexados, ($44.217.154) a título de devolución de mejoras útiles y ($90.897.236) por concepto de valorización del inmueble.
Los dos últimos conceptos con la aplicación de los intereses comerciales respectivos. Y por último, que se condene en costas a la parte demandada.
HECHOS Lo pretendido se edifica en la siguiente fundamentación fáctica: 1. Que el 19 de agosto de 2018, las señoras ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ y MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ celebraron contrato de arrendamiento respecto del bien inmueble consistente en un lote de terreno junto con la casa para habitación sobre él construida o lote No 8 de la manzana 3, ubicada en la calle 11AN sin nomenclatura oficial de la urbanización Paraíso, según catastro en la calle 11AN 3ª-17 MZ3 lote 8, de esta ciudad de Cúcuta, con un área de 102.00 metros cuadrados, de dos pisos que forman un solo cuerpo así: PRIMER PISO: Garaje doble, sala comedor, cocina, star, baño y patio.
SEGUNDO PISO: Alcoba principal con baño y balcón, dos alcobas, baño auxiliar, cuyos linderos y medidas son: 2 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 NORTE: En 6.00 con la calle 11AN. SUR: En 6.00 metros con la casa 18 de la misma manzana 3 de propiedad de la Constructora El Portal Ltda. ORIENTE: En 17.00 metros con el lote No. 9 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda. OCCIDENTE: En 17.00 metros con el lote No. 7 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda. Área total de la unidad 100.95 metros cuadrados.
Identificado con la Cédula Catastral número 010505270008000, y con el folio de matrícula inmobiliaria número 260-148933. 2. Que con posterioridad al contrato de arrendamiento, entre las partes mutaron dicho contrato en una promesa de compraventa, en el que sería ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ la promitente vendedora de este y la señora MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ promitente compradora, cuyo precio pactado correspondió a ($260.000.000). 3.
Que las partes pactaron que el precio se pagaría en cuotas hasta su satisfacción en el curso de dos años a partir de la firma del contrato de promesa de compraventa, para así el 6 de julio de 2021, a las 11 de la mañana en la Notaría Cuarta de Cúcuta, suscribir la compraventa respectiva. 4. Que en virtud de la forma de pago establecida, la promitente compradora MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ, entregó a la promitente vendedora ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ, la suma de ($39.000.000.oo) de la siguiente manera: i) ($3.000.000) el 5 de julio de 2019, ($3.000.000) el 12 de julio de 2019, iii) ($2.000.000) en septiembre de 2019, iv) ($3.000.000) el 1°de octubre de 2019, v) ($5.000.000) el 23 de octubre de 2019, vi) ($5.000.000) 12 de diciembre de 2019, ($7.000.000) el 2 de mayo de 2020, vii) ($2.000.000) el 21 de mayo de 2020, viii) ($3.000.000) el 26 de agosto de 2020, ix) ($2.000.000) el 1° de diciembre de 2020, x) ($2.000.000) el 31 de diciembre de 2020, xi) ($1.000.000) el 8 de mayo de 2021 y xii) ($1.000.000) en enero de 2021. 3 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 5. Que la parte demandante, mientras sufragaba las cuotas del precio, efectuó mejoras en el predio prometido en venta, obras que realizó bajo la convicción de haber adquirido el mismo, queriendo mejorarlo, haciéndolo más confortable a su lugar de habitación, mejoras que refiere se encuentran recogidas en la experticia allegada, así como el avalúo de éstas. 6.
Que la demandante con ocasión de la pandemia se vio afectada en su actividad comercial, lo que repercutió en la negociación celebrada con la demandada, pero que siguieron en contacto a fin de lograr su materialización, dado que contaban para tal efecto hasta el día 6 de julio de 2021 a las 11:00 am. 7. Que llegado el día de la suscripción de la escritura, ni la demandante, ni la demandada se hicieron presentes a la Notaría, así como tampoco suscribieron otrosí alguno, lo que a su juicio se encamina en la resolución contractual. 8.
Que pese a lo acontecido, la demandada en forma temeraria impetró demanda de restitución de inmueble arrendado, la que fue del conocimiento del Juzgado Quinto Civil Municipal de esta ciudad, bajo el radicado 54001-4003-005-2022-00378-00, aun cuando sabía que el contrato había mutado al de promesa de compraventa, pretendiendo de esa forma, obtener la recuperación del bien inmueble y desconociendo además el incumplimiento simultaneo de las obligaciones adquiridas por virtud de éste. 9.
Que el inmueble involucrado en la negociación, luego de las mejoras efectuadas, tuvo un impacto en su valoración en el mercado, alcanzado un valor de ($395.114.390). ACTUACIÓN 4 PROCESAL Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 El conocimiento del asunto correspondió al JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE CÚCUTA, despacho judicial que dispuso la admisión de la demanda mediante proveído de 2 de noviembre de 20221, ordenando la notificación a la parte demandada y corriendo el traslado de rigor para efectos de la contradicción y defensa correspondiente.
La demandada, ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ, se pronunció sobre los hechos, se opuso a las pretensiones de la demanda y como excepciones formuló las que denominó “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN”, “COBRO DE LO NO DEBIDO” y “LAS INNOMINADAS”. De los medios exceptivos formulados, se corrió el traslado de rigor a la parte demandante, quien ningún pronunciamiento al respecto efectuó2.
Por auto adiado 22 de febrero de 20233, se fijó fecha para la evacuación de la audiencia inicial. La audiencia comenzó el día 17 de noviembre de 2023, y en ella, según acta de la fecha4, se evacuó la etapa de conciliación, interrogatorios de parte, control de legalidad, fijación del litigio y se decretaron las pruebas solicitadas por ambas partes, fijándose como fecha para la continuación de la audiencia de instrucción y juzgamiento, los días 25 y 26 de abril de 2024.
En la continuación de la diligencia, se desarrolló la etapa instructiva, practicando las pruebas que habían sido decretadas, se concedió el terminó para efectos de los alegatos y se emitió la sentencia de rigor. LA SENTENCIA APELADA En el desarrollo de la audiencia pública, la Juez de instancia dictó sentencia en la que resolvió: 1 Archivo 014 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 2 Archivo 029 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 3 Archivo 030 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 4 Archivo 034 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 5 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 “PRIMERO: DECLARAR IMPRÓSPERAS las excepciones propuestas por la parte demandada conforme a lo expuesto en esta audiencia SEGUNDO:: DECLARAR RESUELTO POR INCUMPLIMIENTO MUTUO DE LAS PARTES el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 5 de julio de 2019 por la señora ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ como prometiente vendedora y la señora MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ como prometiente compradora, siendo el objeto del contrato la compraventa de un bien inmueble distinguido según título: Un lote de terreno junto con la casa para habitación sobre el construida, lote Nº 8 de la manzana 3, ubicada en la calle 11AN sin nomenclatura oficial de la Urbanización Paraíso y según catastro calle 11AN 3ª-17 MZ3 / lote 8, de esta ciudad de Cúcuta, Departamento Norte de Santander, con un área de 102.00 metros cuadrados que consta de dos pisos que forman un solo cuerpo, cuyos linderos y medidas son: NORTE: En 6.00 con la calle 11AN.
SUR: En 6.00 metros con la casa 18 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda. ORIENTE: En 17.00 metros con el lote Nº 9 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda. OCCIDENTE: En 17.00 metros con el lote Nº 7 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda. Área total de la unidad 100.95 metros cuadrados.
Identificado con la Cédula Catastral número 010505270008000, y con el folio de matrícula inmobiliaria número 260-148933.
TERCERO: DECLARAR que en razón al incumplimiento mutuo de las partes no hay lugar al reconocimiento de perjuicios y tampoco al reconocimiento de clausula penal, conforme a lo dicho en esta audiencia.
CUARTO: Como consecuencia de lo ordenado en el numeral segundo de esta sentencia se DISPONE: A) Ordenar a la señora ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ que dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de esta decisión (i) devuelva a la señora MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ la suma $52.498.893,22 que corresponde al valor del precio ya actualizado que le fuere entregado en razón a la promesa de compraventa y (ii) que cancele a la señora MARTHA CECILIA BRIÑEZ el valor de $7.125.327 por concepto de mejoras necesarias.
Lo anterior conforme a lo dicho en esta audiencia. B) Ordenar a la señora MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ que dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de esta decisión pague a la señora ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ la suma de $21.712.852 por concepto de frutos civiles. Suma de dinero que deberá ser cancelada debidamente indexada mes por mes hasta 6 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 la fecha de esta sentencia, tal y como se explicó en esta audiencia al momento de realizarse la actualización del precio.
QUINTO: DECLARAR que no hay lugar a la entrega del bien inmueble por parte de la señora MARTA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ a la señora ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ, por cuanto el mismo ya fue entregado el 3 de febrero de 2023, conforme a lo dicho en esta audiencia.
SEXTO: AUTORIZAR la compensación hasta la concurrencia de sus valores, de sumas que mutuamente se deban las partes, en los términos de los artículos 1714 y 1715 del CC.
SEPTIMO: NEGAR la pretensión económica que se realiza en la demanda por concepto de valorización del bien por lo dicho en esta audiencia…” La funcionaria arribó a dicha conclusión, luego de exponer el concepto de promesa de compraventa y a continuación la resolución contractual, los eventos en que procede y cómo es que en el incumplimiento mutuo operaba la figura de mutuo disenso tácito.
A continuación, examinó el contrato referido en los hechos y pretensiones de la demanda, para concluir que el mismo cumplía las exigencias enlistadas en el artículo 1502 de la codificación sustancial, derivando de dicho análisis la existencia de un contrato legal y valido. Al descender en el incumplimiento, estableció que el mismo devino de ambas partes, de la demandante (promitente compradora) cuando no sufragó el precio equivalente a ($260.000.000), el que debía satisfacer el 6 de julio de 2021, y cuando no asistió a la notaría para la celebración del contrato de venta prometido, lo que soportó con la confesión que en tal sentido hizo la misma actora, tanto en la demanda como en su interrogatorio de parte.
Refiriéndose a la demandada (promitente vendedora), derivó el incumplimiento de su inasistencia a la Notaría Cuarta de esta ciudad el 6 de julio de 2021, a las 11 de la mañana, para suscribir la escritura pública de compraventa. 7 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 Aunque explicó con apoyo en la jurisprudencia que la certificación de comparecencia no era el único instrumento para dar validez a esa asistencia a cumplir con lo pactado, precisó que a conclusión diferente no pudo llegar con los demás medios de prueba solicitados, en especial con los testimonios rendidos por Elizabeth Zulay Santander Guecha y Elizabet Jerez Ramírez, asomados para ese efecto.
Entonces, coligió que se trató de un incumplimiento mutuo y reciproco, con base a lo cual encontró configurados los presupuestos para disolver el contrato por mutuo disenso y en tal virtud, negó la condena en perjuicios y el reconocimiento de la cláusula penal solicitada de parte y parte. Partiendo de lo anterior, definió las restituciones mutuas, otorgando en favor de la compradora demandante, la devolución de la suma de ($39.000.000) otorgada como parte de pago.
Suma de dinero que indexó cuota por cuota conforme a las fechas en que se sufragaron las mismas y que determinó en un total de ($52.498.893,22). Respecto a las mejoras peticionadas en la demanda, encontró que las mismas no fueron ejecutadas de buena fe, lo que derivó de la declaración de la demandante encontrando contradicción en cuanto a la fecha de su materialización e intenciones fundadas en la supuesta ausencia de recursos económicos para dicho momento.
También, en que el precio de la venta no había sido sufragado y que en el contrato de promesa se estipuló que su calidad frente al inmueble era la de arrendada, condición que tampoco a su juicio se desvirtuó, además de concluir que no se trataron en su mayoría de mejoras necesarias, pues de las útiles realizadas ningún consentimiento expreso medió de la arrendadora, encontrando como necesarias para su reconocimiento, solo aquellas relacionadas con arreglos de humedad y cambios de electricidad totalizadas según la experticia allegadas en la suma de ($7.125.327). 8 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 De aquel rubro reclamado por la demandante de valorización del inmueble justificado precisamente en las mejoras realizadas, refirió que, si bien el perito explicó de la ejecución de estas, de la experticia no derivó aquel punto comparativo que diera cuenta de cómo era antes el inmueble y su valor para derivar el acrecentamiento solicitado.
Siguió explicando que la entrega del inmueble se satisfizo desde el día 3 de febrero de 2023, según las probanzas arrimadas por cuenta del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, al que debió acudir la demandada y por sustracción de materia ninguna orden emitió para tal cometido. Los frutos civiles, los determinó en los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el 5 de julio de 2019 (fecha de suscripción de la promesa) y hasta el 3 de febrero de 2023 (fecha de entrega), los que fraccionó en un primer momento en que el canon de arrendamiento correspondía a la suma de ($900.000) hasta el 1° de julio de 2020 y en adelante hasta la entrega, un canon equivalente a ($500.000) porque así lo fijaron las partes.
Sumas de dinero que actualizó conforme al aumento del IPC año por año, tomando como punto de partida la fecha de celebración del contrato de arrendamiento (19 de agosto de 2018) y las condiciones de éste. LOS REPAROS CONCRETOS Una vez pronunciada la sentencia, ambos extremos presentaron recurso de apelación en su contra. EL DEMANDANTE direccionó su inconformidad puntualmente al literal b) del numeral CUARTO en lo que respecta al arrendamiento y/o frutos civiles relacionados con ocasión de ellos.
Refirió que el despacho valoró lo confesado por la señora Elizabeth Jerez, administradora del bien, para determinar que las partes acordaron el 9 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 pago del arrendamiento en la suma de ($500.000), a partir de julio de 2020, sin tener en cuenta que la demandada y los testigos fueron coincidentes en que no se pactó a la firma del contrato de promesa de compraventa del 6 de julio de 2019, que se pagarían cánones de arrendamiento, mientras no se perfeccionara la compraventa que se efectuaría el 6 de julio de 2021.
Que ese acuerdo de no pago de cánones de arrendamiento quedó demostrado también por lo dicho por la demandante, pacto que refiere llegó hasta julio de 2020, cuando se pactó un nuevo pago de arrendamiento por ($500.000), solicitando que por ello debe primar el acuerdo entre las partes y que en consecuencia considera que no hay lugar a que se restituyan como frutos civiles a la demandada, el valor por dicho concepto desde el 5 de julio de 2019 y agosto de 2019 por la suma de ($1.800.000) y el valor de aquel plazo que va del 1° de septiembre de 2019 al 1° de julio de 2020, determinado en ($9.342.000).
LA PARTE DEMANDADA refirió inconformidad con la restitución de los dineros entregados por la promitente compradora por concepto del precio, así como también con aquel reconocimiento de mejoras útiles, explicando únicamente frente a esto último que, se trata de un reconocimiento injusto de la sentencia, pues refiere los cambios realizados como mejoras, no cumplían con los requisitos previstos en la ley y la doctrina como haber actuado de buena fe, indicando que la forma en que éstas fueron ejecutadas lo fue bajo una condición de propietaria que no le asistía, por cuanto no cumplió con el pago del precio estipulado en la promesa.
Que otro de los requisitos para considerar las mejoras útiles, es el aumento del valor del predio y que de la prueba pericial aportada, no se logra establecer ese aumento comercial del inmueble, tratándose a su juicio de mejoras tendientes más bien al embellecimiento, las que además realizó la promitente compradora sin la autorización de la propietaria. 10 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 Finalmente, insiste en que los cambios realizados a la cocina, como la demolición del mesón, eliminación gabinetes de la cocina, no eran arreglos necesarios ni útiles, sino una iniciativa de la demandante que no debe ser reconocida, por lo que peticiona se sustraiga dicho reconocimiento, se estudie la calificación que a éstas otorgó la juez de primera instancia y se supriman de la sentencia. SUSTENTACIÓN DE LOS REPAROS Mediante providencia de 27 de mayo de 20245, de conformidad con lo estatuido en el artículo 12 del Ley 2213 de 2022, se admitió el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, quienes en oportunidad legal presentaron su escrito tendiente a sustentar el recurso de alzada, ello, en consonancia con los reparos en su momento formulados6, sin que hubiere existido pronunciamiento en cada evento de la parte contraria7.
Materializado el trámite de la apelación en debida forma, y no observándose en el proceso vicio de nulidad que pueda invalidar lo actuado, se procede a resolver de fondo el debate planteado, previas las siguientes, CONSIDERACIONES El artículo 328 del Código General del Proceso, se encarga de regular la competencia en alzada del recurso que contra las decisiones de primera instancia se emitan, así “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.
Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones…” 5 Archivo 07 del Cuaderno de Segunda Instancia 6 Archivos 09 y 11 del Cuaderno de Segunda Instancia 7 Archivo 13 del Cuaderno de Segunda Instancia 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 Dicho esto, lo que habrá de dilucidarse en esta instancia es en primer lugar si el contrato de promesa de compraventa del que se quiere la resciliación por mutuo descenso tácito, reúne los requisitos legales establecidos, para a partir de allí determinar si se predicó en efecto el incumplimiento por la modalidad planteada en la demanda-mutuo disenso y luego descender en las restituciones mutuas ordenadas, en especial en aquellas cuestionadas en forma parcial por las partes, el demandante direccionado a los frutos civiles-cánones de arrendamiento desde el mes de julio 2019 y hasta julio de 2020, y la demandada, por el reconocimiento de mejoras que se le impuso, así como por devolución de la suma de dinero dado por la demandante como parte del precio del inmueble prometido en venta.
Entrando en materia tenemos, que la pretensión conduce a la vía de aquella figura de mutuo disenso, originada en la jurisprudencia y doctrina como necesidad de terminar los contratos en eventos en los que ambas partes han incumplido con sus obligaciones contractuales y de la que en particular la H. Corte Suprema de Justicia ha decantado: “Ha venido aplicando la jurisprudencia colombiana la institución del mutuo disenso tácito como un remedio, por demás justo, a la situación de hecho que se presentaba cuando un contrato bilateral era incumplido simultáneamente por ambos contratantes, para evitar el estancamiento del contrato a que daba lugar la aplicación del artículo 1609 del Código Civil con la interpretación que desde el siglo pasado vino dando la Corte a esa norma, según la cual, el contratante que ha incumplido no tiene derecho para deprecar la resolución ni la ejecución. Sea lo primero advertir cómo tal interpretación conduce necesariamente a un estancamiento en las relaciones contractuales, pues si ambos contratantes incumplieron, ninguno puede incoar la resolución ni el cumplimiento, es decir el contrato queda estancado, pese a su recíproco incumplimiento.
En la medida en que se mantenía la aludida interpretación del artículo 1609, la tesis del mutuo disenso tácito como modo de disolver el contrato fue indudablemente una forma justiciera de evitar el estancamiento del os contratos, evento que daba lugar a 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 serias injusticias.
Empero, la aplicación de esa doctrina pugna generalmente con la realidad. Si ambas partes estuvieran ciertamente de acuerdo en deshacer el contrato, lo resuelven de mutuo acuerdo, con fundamento en el inciso primero del ya citado artículo 1625 del Código Civil, y obviamente sobra la intervención de la rama jurisdiccional del poder público.
Es posible, nadie podrá negarlo, que las partes hubieran llegado a un acuerdo en tal sentido, pero luego una de ellas quisiera desconocerlo. En tal evento sí habría que deprecar del juzgador que de por probada esa circunstancia fáctica y como consecuencia la disolución del contrato. Pero como en todo proceso, la prosperidad de la pretensión recabada depende de la prueba.
Lo que no es aceptable es que al simple incumplimiento, sin ningún acuerdo expreso o tácito, el juzgador le dé connotación de negocio jurídico específicamente encaminado a disolver el contrato incumplido. Una cosa es el incumplimiento y otra muy distinta el acuerdo de los contratantes para disolver un contrato. El incumplimiento, aisladamente considerado, no tiene connotación en relación con la posible voluntad de resolver el contrato.
Para que tal connotación surja, es menester que junto con el incumplimiento hayan hechos que inequívocamente demuestren que además de la voluntad de incumplir hubo la de resolver. (CSJ SC de 7 dic. 1982). Entonces, el mutuo disenso, fundamentado en el artículo 1602 del Código Civil, dispone que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
Esta figura puede ocurrir en un contrato, en términos generales, cuando las partes, en un contexto de incumplimiento recíproco de las obligaciones, manifiestan una conducta en orden a desistir del negocio jurídico que puede ser expresa o tácita. El contrato frente al que se direcciona la figura anotada, no es otro, que el de promesa de venta, contrato en virtud del cual se promete la celebración de otro que simplemente queda sujeto al cumplimiento de un plazo, pues, para que este acto sea fuente jurídica de obligaciones, debe satisfacer a cabalidad los requisitos y circunstancias previstas de manera expresa en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887, a saber:“1a.
Que la promesa conste por escrito; 2a. 13 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3a. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a.
Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.” De modo que, si la promesa no cumple con todas estas exigencias legales, queda viciada de nulidad absoluta, conforme a lo dispuesto en los artículos 1740 y 1741 del código civil que indican "Es nulo todo acto o contrato en que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según la especie y calidad o estado de las partes.
"La nulidad puede ser absoluta o relativa.” Y, el artículo 1741 ibidem consagra, que "La omisión del algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos …" constituye nulidad absoluta, la cual “puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato” CASO CONCRETO Descendiendo al particular caso, la validez del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los aquí intervinientes, fue un tema pacífico en primera instancia, pues en ello no se ciñó ni la demanda, ni la contestación y medios exceptivos formulados por el demandado, pero que, en todo caso, examinado el mismo, arriba esta instancia en que cumple con todos los requisitos exigidos por la norma precitada y por tanto, la promesa que nos ocupa debe considerarse válida, y como consecuencia de ello de obligatorio cumplimiento.
Conclusión cuya argumentación comparte esta Sala respecto de aquella explicada y fundada por la operadora judicial de primer grado. Partiendo de ello, habrá de determinarse sí en este asunto, se marcó el incumplimiento de la demandante, así como también el de la demandada 14 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 conforme a las obligaciones adquiridas, lo que implica ahondar en las cláusulas que ambos extremos contractuales fijaron, conforme a la naturaleza de la promesa, las que consistieron: “PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA en su condición ya indicada promete vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a comprar el derecho de dominio y posesión que tiene y ejerce públicamente sobre el siguiente bien inmueble: según título, un lote de terreno junto con la casa para habitación sobre él construida, Lote No 8 de la manzana 3, ubicada en la calle 11AN sin nomenclatura oficial de la Urbanización Paraíso y según catastro calle 11AN 3ª-17 MZ 3 /lote 8, de esta ciudad de Cúcuta, Departamento Norte de Santander, con un área de de 102.00 metros cuadrados, consta de dos pisos que forman un solo cuerpo así, PRIMER PISO: Garaje doble, sala comedor, cocina, estar, baño auxiliar, cuyos linderos y medidas son: NORTE: En 6.00 metros con la calle 11 AN, SUR: En 6.00 metros con la casa 18 de la misma manzana 3 de propiedad de Constructora El Portal Ltda., ORIENTE: En 17.00 metros con el No. 9 de la misma manzana 3 de propiedad de la Constructora El Portal Ltda., OCCIDENTE: En 17.00 metros con el lote 7 de la misma manzana 3 de propiedad de constructora El Portal Ltda. Área toral de la unidad: 100.95 metros cuadrados.
A este inmueble le corresponde la cédula catastral número 010505270008000, e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, bajo la Matrícula Inmobiliaria número 260-148933. No obstante los linderos y medidas descritas, la venta se hace como cuerpo cierto. -SEGUNDO: Que el precio del bien prometido en venta es DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($260.000.000), que LA PROMITENTE COMPRADORA, pagará dicha suma en cuotas en el transcurso de dos años contados a partir de la firma del presente contrato de promesa de compraventa.
CLAUSULA PENAL: Manifiestan las partes contratantes y se establece que su LA PROMITENTE VENDEDORA decida retractarse o incumplan a este contrato esta deberá cancelar la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($10.000.000), a LA PROMITENTE COMPRADORA y si LA PROMITENTE COMPRADORA decida retractarse o incumplir a este contrato ésta deberá cancelar la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($10.000.000), A LA PROMITENTE VENDEDORA.
TERCERO: Los aquí contratantes fijan como domicilio para este contrato la ciudad de Cúcuta (N. DE S.), y establecer que se firmará la Escritura pública de venta, en la NOTARÍA CUARTA DEL CÍRCULO DE CÚCUTA, el día 06 de julio de 2021 a las 11:00 AM, o en la fecha que las partes acuerden, siempre y cuando ya se 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 pudiere firmar la escritura por alguna de las partes el día fijado en esta PROMESA, darán AVISO a la otra, con un día de anticipación por lo menos y se acordará nueva fecha, lo cual deberá constar al final de esta promesa de contrato o en documento debidamente reconocido notarialmente.
CUARTO: Manifiesta LA PROMITENTE VENDEDORA que el inmueble anteriormente descrito adquirió por compraventa hecha a la constructora EL PORTAL LTDA., mediante escritura pública No. 1849 del 21 de octubre de 2024 de la Notaría Primera de Cúcuta. A continuación, en las cláusulas QUINTA y SEXTA establecieron: “QUINTO: Manifiesta igualmente LA PROMITENTE VENDEDORA que el inmueble es de su exclusiva propiedad, que no lo ha enajenado por acto anterior al presente, ni arrendado por escritura pública, ni dado en anticresis, uso, usufructo, no tiene embargos, pleitos pendientes; y se encuentra libre de condiciones resolutorias de dominio y en general libre de limitaciones, encontrándose a paz y salvo hasta la fecha por concepto de servicios públicos. -SEXTO: Que el bien inmueble prometido en venta, ya se le entregó a LA PROMITENTE COMPRADORA, ya que actualmente está viviendo en él en calidad de arrendada, junto con todos sus usos, costumbres y servidumbres que legalmente le corresponden sin ninguna clase de reservas ” Se trataron pues, de obligaciones reciprocas fijadas por las partes, en torno a lo que ese tipo de negociación comprende, como es la promesa de vender el inmueble a cargo de la promitente vendedora y por la promitente compradora, pagar el precio fijado.
Ambas con el fin de alcanzar su perfeccionamiento a través de escritura pública de compraventa en la fecha pactada. Precisamente, para la materialización del anotado acto, fijaron las partes un plazo de dos años a partir de la celebración del contrato y como ello ocurrió el día 5 de julio de 2019, tal plazo fenecía el 6 de julio de 2021. A resaltarse, dentro de las estipulaciones de la satisfacción del precio, no se fijó alguna que diera cuenta de una modalidad en cuotas especificas o similares, entendiéndose que para la fecha pactada debía estar satisfecho el mismo. 16 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 Del acervo probatorio refulge que, en efecto, como se coligió, ni la vendedora ni la compradora cumplieron a cabalidad lo que ellas mismas estipularon, pues véase como desde la demanda la misma compradora refiere que incumplió con el pago aduciendo que “con ocasión de la pandemia su actividad comercial de vio afectada” y que por esa razón “durante más de un año debió atravesar tal crisis económica, situación que repercutió en el negocio jurídico”, en lo que fundó su interrogatorio de parte cuando se le cuestiona de este aspecto, quien además acepta que no asistió a la notaría como lo revela de manera puntual en el hecho 14, siendo su propio señalamiento el eje central de la pretensión de mutuo disenso.
El incumplimiento, también devino de la demandada, quien afirmó que no asistió a la Notaría determinada para la suscripción de la escritura de compraventa en la fecha fijada 6 de julio de 2021, lo que en su interrogatorio aceptó cuando incluso refirió que para entonces no se encontraba en el país, que fue ese el motivo por el que “autorizó” verbalmente a su hija para que ese día se acercara a la mentada Notaria, “a cumplir con la fecha que se había vencido”, pero sin formalizar tal designación para la finalidad que dice haberle encomendado, lo que se robusteció con el testimonio de la señora Zulay Santander funcionaria del centro notarial, convirtiéndose, a la par, en infractoras de la promesa.
Entonces, de estos puntos no hay discusión, cuando ha sido prevalente la confesión que al respecto hicieron las partes en el devenir procesal y que ciertamente desembocan en la configuración del mutuo disenso que la promitente compradora invocó. Es que, aunque se allegaron otros medios de prueba, entre ellos la testimonial, los mismos pierden la fuerza y trascendencia cuando son las partes quienes así lo refirieron, pues quién más que ellas para efectuar manifestaciones en este sentido, si es que resultan en su contra, advirtiéndose que en todo caso, sólo ELIZABETH JEREZ RAMÍREZ testigo de ambas partes, hija de la vendedora y persona que directamente estuvo presente y atenta a la negociación, en su declaración expuso del incumplimiento mutuo, versión que a resaltar coincidió con lo que las partes expusieron. 17 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 Así, establecido el incumplimiento mutuo de las contratantes y con ello la intención de no perfeccionar el negocio, acertada fue la conclusión de la Juez de instancia respecto a declarar la resciliación del contrato, así como también aquella destinada al fracaso de los perjuicios o cláusula penal fijada en este, dado que, ha sido esa actitud descuidada de ambas partes la que lleva a su terminación, lo que lógicamente implica que ninguna resulte beneficiada de estas sanciones o penas, así lo hayan estipulado.
Partiendo de lo dicho, se pasará al punto en que finalmente centran las partes su inconformidad, que no es diferente de las prestaciones que reconoció la a-quo. Y, tal propósito, apareja el análisis del artículo 1544 del Código Civil, es decir, el regreso de los contratantes a la situación que ocurría antes de la celebración del convenio, lo que de suyo impone la restitución material y jurídica, entendiéndose que lo es, de todo lo que las partes han recibido o percibido con motivo del acuerdo, en mejores palabras, que las cosas vuelvan a su estado natural.
Frente a este aspecto, tiene dicho la Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil que: “Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del contrato, a la vez que apareja como principal consecuencia la extinción del conjunto de obligaciones surgidas del mismo –efectos ex nunc–, tiene además eficacia retroactiva –ex tunc– en aquellos eventos en que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre las partes; se trata, pues, de colocar a los contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se hallaban antes de celebrar el contrato.
Es así como el artículo 1.544 establece como principio general el de que ‘cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición”8 8 CSJ, SC de 4 jun. 2004. rad. 7748, reiterada en SC11287 de 17 ago. 2016, rad. 2007- 00606-01. 18 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 Extráigase de este aparte jurisprudencial que, tratándose de restituciones mutuas derivadas de la disolución de un contrato, entendiéndose incluso de la figura que aquí se configuró - mutuo disenso, los contratantes deben verse restituidos a aquel estado en que se hallarían de no haberse efectuado la negociación. Y, por la naturaleza del contrato que dio origen a semejante declaratoria, que no es otra que el de promesa de compraventa, la primera obligación que de ello surge es la de la promitente vendedora devolver las sumas de dinero que recibió como consecuencia de la celebración del negocio jurídico, y a manos de la promitente compradora restituir el bien inmueble y los frutos que este habría de percibir.
Siendo así, en su aspecto formal, la orden proferida por la Juez de instancia se acomoda a tales premisas, pues en esencia ordenó a la parte demandada (promitente vendedora), la devolución de la suma sufragada por la promitente compradora como parte del precio y además el reconocimiento de unas mejoras necesarias que ésta debió costear. A la demandante (promitente compradora) que reconociera a la demandada (promitente vendedora) el pago de los frutos civiles relacionados con los cánones de arrendamiento que produciría el bien inmueble.
Pero, la inconformidad estriba para la parte demandante en que ese reconocimiento de frutos civiles derivados del contrato de arrendamiento, debió observar que con el contrato de promesa de compraventa mutó aquel inicial suscrito entre estas, bajo la naturaleza de arrendamiento, puesto que, asegura que al suscribirse la promesa se suprimió para ella la obligación de seguir pagando arrendamiento, al tiempo que refiere que solo a partir de julio de 2020 de común acuerdo fijaron un canon por la suma de ($500.000).
En efecto, el día 19 de agosto de 20189, las partes MARTHA CECILIA BRIÑEZ MÚÑOZ y ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ suscribieron contrato de arrendamiento, figurando la primera como arrendataria y la 9 Folios 11 al 12 digital del cuaderno principal del expediente allegado por el Juzgado Quinto Civil Municipal-Restitución de Inmueble Arrendado. 19 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 segunda como arrendadora del bien inmueble que luego fue objeto de la promesa de compraventa, cuyo canon mensual fue fijado en ($900.000). Destáquese que, dentro de las obligaciones adquiridas por las partes entorno a la continuación o no del contrato se fijó en la cláusula segunda “obligaciones especiales de las partes”, entre tantas, las siguientes “…1.
Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido”. Más adelante “que será cancelado dentro de los primeros CINCO (5) días de cada periodo mensual, al arrendador o a su orden. El canon podrá ser incrementado anualmente por el arrendador de acuerdo con el porcentaje autorizado legalmente ” Frente a la continuidad del contrato, en la cláusula séptima, se estableció que “…de no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado…”.
Entonces no queda duda de la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, lo que se reforzó con el hecho de que se allegaron al asunto las actuaciones judiciales en que precisamente desencadenó su incumplimiento. Del precio del canon tampoco hay discusión y menos de la posibilidad de renovación. Sin embargo, un punto marcado a lo largo de este proceso, lo fue la afirmación que frente al canon mensual establecieron las partes, pues, ambos extremos manifestaron una modificación en su precio, lo que determinaron de común acuerdo en la suma de ($500.000) a partir de julio de 2020.
Punto en que coincidieron las partes al rendir su interrogatorio, coincidencia que lo fue tanto en su valor como en el tiempo a partir del cual comenzó a regir esa modificación que, aunque verbal, fue aceptada por las partes. Lo anterior es indicativo de que el precio de los cánones se fraccionó en dos momentos, lo que implica que la actualización debiera efectuarse con 20 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 base a cada temporalidad. El primero distribuido así: i) desde la suscripción de la promesa de compraventa, que la demandante dejó de cancelar los cánones del mes de julio de 2019 y hasta agosto de 2019, cuyo valor fue ($900.000) el cual se encuentra despojado de indexación alguna en tanto que el ajuste por la renovación (prórroga) del contrato surgía a partir de septiembre de esa misma anualidad y ii) desde el 1° de septiembre de 2019 hasta junio de 2020, periodo que sí debe ser indexado para llegar al valor del canon actualizado.
El segundo, desde el 1° de julio de 2020 hasta agosto de 2020, primera fecha a partir de la cual, las partes establecieron el ajuste o nuevo canon en ($500.000) periodo que igualmente se encontraba despojado de indexación, habida cuenta que pese a la modificación en el canon se encontraba sujeto en lo demás a las cláusulas contractuales y el año siguiente de renovación se cumplía en el mes de agosto de esa anualidad.
A partir de septiembre procedía la indexación de esta periodicidad. Y así, hasta la fecha de entrega del bien inmueble que acaeció el 3 de febrero de 2023. Esa actualización, la hizo la operadora judicial de instancia, en forma ajustada al IPC y en consonancia con lo pactado por las partes. Punto que en gracia de discusión no fue cuestionado en cuanto a su valor y periodicidad, siendo únicamente objeto de controversia por el demandante, como inicialmente se explicó, aquella temporalidad comprendida entre julio de 2019 a julio de 2020, insistiendo en que ninguna relación contractual ataba a la partes para ese momento de la que surgiera el reconocimiento de arrendamientos, dado que con la suscripción de la promesa mutó tal obligación y que debe primar el acuerdo de las partes que fue la fijación del canon por ($500.000) desde julio de 2020 en adelante.
Estos planteamientos, no son de recibo para la Sala, porque no fue desvirtuado probatoriamente hablando que una vez la demandante suscribiera la promesa de compraventa se sustrajera de las obligaciones que adquirió como arrendataria, sobre todo cuanto el contrato de 21 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 arrendamiento fue celebrado desde el año 2018 y ninguna causa legal de terminación del mismo se acreditó, en cambio sí, que la arrendadora (aquí demandada) debió acudir al sendero judicial de la restitución de inmueble arrendado que desembocó en la terminación del contrato por incumplimiento en las obligaciones que a la arrendataria (hoy demandante) le asistían, y con ello, a la entrega forzada que finalmente se materializó en febrero de 2023.
Añádase, que el punto que refiere como modificador del contrato de arrendamiento, esto es, la suscripción de la promesa de compraventa en ninguno de sus apartes recoge tal afirmación, pero sí con contundencia revela en su cláusula sexta “Que el bien inmueble prometido en venta, ya se le entregó a LA PROMITENTE COMPRADORA, ya que actualmente está viviendo en él en calidad de arrendada ”, por lo que era de su conocimiento que esa condición aun con la celebración de la promesa de venta permaneció, muy a pesar de considerarse por la demandante que bajo dicho instrumento adquirió la propiedad, como en varias oportunidades lo expuso en su interrogatorio de parte y en lo que sustenta su buena fe.
Convicción que se insiste, se creó la demandante sin respaldo legal o probatorio alguno. Y es que, en todo caso, se tornan sus señalamientos en este punto contradictorios, porque luego, en julio del año 2020, decide fijar o ajustar el reconocimiento de un canon por valor de ($500.000) de común acuerdo con la demandada, mismo del que incluso ningún reparo efectuó en cuanto a la tasación que sobre dicho rubro efectuó la primera instancia, pues recuérdese la inconformidad esta ceñida de forma exclusiva a la temporalidad anterior a julio de 2020.
Tampoco, es de recibo que se aduzca que en el análisis probatorio se desconociera el acuerdo verbal a que llegaron las partes en torno al reajuste en el precio del canon, pues precisamente aceptando esa voluntad, que surgió de sus interrogatorios, fue en lo que se inspiró la instancia para fraccionar el reconocimiento de los frutos civiles por este concepto como finalmente lo hizo.
Voluntad que no tuvo por alcance que 22 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 esa novedad repercutiera en los cánones que hasta entonces se habían causado o que de allí surgiera la condonación de éstos. Menos, puede pasarse por alto que al interrogarse a la demandada respecto a la continuidad en el pago de los cánones a cargo de la demandante luego de la celebración de la promesa refirió que “ella seguía como arrendataria, siempre ha estado como arrendataria…”10, que el canon fue el mismo ($900.000), luego indicó que con posterioridad a la celebración de la promesa “ese año ella no pagó”11, refiriendo que tal omisión fue detonante para que fijaran un canon, indicando al respecto que “Si señora, al año, como ella no pagó arriendo ni canceló la plata que tenía que cancelar mi hija fue a hablar con ella, entonces la señora dijo que ella le seguía pagando 500 de arriendo por otro año, hasta que se cumplió el plazo de la fecha del negocio…”12, señalamiento de la demandante que no es indicativo de convenio alguno que desvirtuara la obligación que por razón del contrato de arrendamiento, para entonces vigente, le asistía a la arrendataria de sufragar los cánones de arrendamiento.
Bajo este entendido, ninguna vocación de prosperidad encuentra el reparo planteado por la parte demandante y en tal sentido, ninguna modificación sufrirá la sentencia emitida al respecto. Pasando a desatar aquellos reparos en que funda su inconformidad la demandada, que no son otros que la devolución del pago parcial del precio y las mejoras “útiles” reconocidas, debe decirse que, en cuanto al primer aspecto aunque ningún argumento expuso el apelante, quien se limitó a invocar únicamente su no aceptación de dicha orden, la misma es la principal consecuencia del no perfeccionamiento del negocio como previamente se explicó, devolver las cosas a su estado inicial, y siendo así, la suma de dinero entregada en parte de pago de un acto que no se Minuto 18:54 hasta el minuto 18:58 del archivo 033 del cuaderno principal de primera instancia 11 Minuto 19:20 hasta el minuto 19:22 del archivo 033 del cuaderno principal de primera instancia 12 Minuto 19:32 hasta el minuto 19:47 del archivo 033 del cuaderno principal de primera instancia 10 23 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 concretó, amerita que esta sea restituida a quien lo sufragó cuyo sustento legal como se advirtió deviene del artículo 1544 de la codificación sustancial. Suma de dinero que en todo caso no contempla discusión alguna, pues la misma demandada acepta haber recibido este rubro y por tanto habrá de retornarlo a quien corresponde.
En lo que a las mejoras respecta, adviértase que se trata de un argumento que incluso resulta disonante con lo que declaró la sentencia y que dista de la finalidad de este recurso vertical, pues se fundamenta en que en ella se reconocieron mejoras útiles, cuando no fue así. Basta detenerse tanto en la motivación como en la resolución de la sentencia para advertir que contrario a ello, sólo se ordenó el reconocimiento de aquellas de tipo necesarias.
En efecto, la conclusión a que llegó la juzgadora de instancia devino, del análisis que efectuó de la prueba pericial y testimonial asomada por la demandante, ubicando en este tipo de mejoras (necesarias) únicamente las reparaciones relacionadas con “humedad baño principal y tubería”, “humedad cuarto principal”, “humedad frente del balcón en yeso” y “cambio de cables y electricidad”, las que estructuró además del clausulado del contrato de arrendamiento, en las normas que gobiernan el asunto, entre ello, el artículo 1993 del código civil, por lo que ningún sustento fáctico o jurídico surge de la insistencia del recurrente en que se predicó un “reconocimiento injusto” refiriéndose a mejoras útiles que no fueron objeto de la decisión, ni calificadas bajo esta connotación aquellas que sí se reconocieron.
Y no podía arribarse a conclusión distinta, porque eran en principio, las mejoras necesarias, las propias del arrendatario, mejoras cuya finalidad estriba en la conservación del inmueble en condiciones de ser utilizado, pues de las demás no se encontró el cumplimiento de los requisitos que la ley dispone para ello, en particular que fueron ejecutadas de mala fe.
Aspecto que, en todo caso, tan siquiera fue cuestionado por el extremo a quien en verdad le resultaba de su interés y legitimación hacerlo. 24 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 Bajo este entendido, puede decirse sin dubitación alguna que los reparos planteados por los apelantes no tienen la entidad suficiente para derrumbar la sentencia de primer nivel, la cual consiguientemente deberá ser confirmada por tener suficiente respaldo legal y probatorio como aquí ha quedado vislumbrado.
Sin condena en costas por cuanto el triunfo de la pretensión devino del incumplimiento de ambas partes, además que, en esta instancia no hubo ni vencedor ni vencido. Por último, en cumplimiento de lo que hasta aquí fue dilucidado, debe darse aplicación a lo que establece el inciso segundo del artículo 283 de la Codificación Procesal, cuando impone que “El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado.”, con base en lo cual, habrá de extenderse la condena restitutiva que en primera instancia se impuso, por lo que en tal sentido, se precisaran los valores que fueron reconocidos y que son merecedores de este ajuste por cuanto operó la compensación, siendo éste el contenido en el literal a) del numeral segundo de la sentencia que aquí se confirmará, en el que se determinó como valor actualizado de la devolución o restitución del precio, la suma de ($52.498.893,22), lo que se toma como punto de partida para su actualización, sin olvidar que el capital del que deviene este reconocimiento es de ($39.000.000), cuya sumatoria devino de los siguientes pagos: ➢ Cuota de $3.000.000, julio de 2019 3.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 102.94 4.197.202,25 ➢ Cuota de $3.000.000, julio de 2019 3.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 102.94 4.197.202,25 ➢ Cuota de $2.000.000, septiembre de 2019 2.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 103.26 25 2.789.463,49 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 ➢ Cuota de $3.000.000, octubre de 2019 3.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 103.43 4.177.317,99 ➢ Cuota de $5.000.000, octubre de 2019 5.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 103.43 6.962.196,65 ➢ Cuota de $5.000.000, diciembre de 2019 5.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 103.80 6.937.379,57 ➢ Cuota de $7.000.000, mayo de 2020 7.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 105.36 9.568.526,95 ➢ Cuota de $2.000.000, mayo de 2020 2.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 105.36 2.733.864,84 ➢ Cuota de $3.000.000, agosto de 2020 3.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 104.96 4.116.425,30 ➢ Cuota de $2.000.000, diciembre de 2020 2.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 105.48 2.730.754,64 ➢ Cuota de $2.000.000, diciembre de 2020 2.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 105.48 2.730.754,64 ➢ Cuota de $1.000.000, enero de 2021 1.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 105.91 ➢ Cuota de $1.000.000, mayo de 2021 26 1.359.833,82 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0147-01 1.000.000 IPC final IPC inicial 144.02 108.84 1.323.226,75 Total ……………………………………………………………….. $53.824.149.14 En tal virtud, y bajo la misma línea que lo hizo la juez de primera instancia, este valor se extrae de la sumatoria que, de cada una de las cuotas, trece (13) en total, en las fechas en que estas tuvieron lugar, hasta la fecha de emisión de esta providencia, cuya actualización se efectúa tomando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el DANE mes a mes, siendo el valor total a extenderse por este concepto de ($53.824.149,14), como constará en la parte resolutiva de esta providencia. En mérito de lo expuesto, la SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la Ley, F A L L A:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia dictada el 26 de abril de 2024, por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE CÚCUTA, conforme a las consideraciones expuestas en la parte motiva de esta decisión.
SEGUNDO: ACTUALÍCESE la condena impuesta respecto de la devolución o restitución del precio que debe ser sufragado por la demandada ALIX CECILIA RAMÍREZ DE JEREZ, precisándose que el monto total de la obligación actualizado corresponderá a la suma de ($53.824.149.14). Lo anterior conforme a lo considerado en la motivación de esta sentencia.
TERCERO. Sin condena en costas por cuanto el triunfo de la pretensión devino del incumplimiento de ambas partes, además que, en esta instancia no hubo ni vencedor ni vencido. 27 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0147-01 CUARTO: Ejecutoriada esta providencia, REMITIR el expediente digital incluida la actuación de esta instancia al Juzgado de origen, previa anotación de su salida en los respectivos sistemas de información.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ Magistrado ROBERTO CARLOS OROZCO NUÑEZ Magistrado (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 28