R.I. 16409 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintisiete (27) de junio de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandada Instancia Asunto Ejecutivo 11001310303120200030202 Peñalisa Mall Hotel Reservado Propiedad Horizontal Alianza Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 12 de junio de 2024, acta n° 23.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por la demandada Alianza Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel contra la sentencia proferida el 12 de julio de 20232 por el Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda3 A través de apoderado judicial, la libelista solicitó, en escrito de reforma, que se libre mandamiento ejecutivo de pago en favor de Peñalisa Mall Hotel Reservado Propiedad Horizontal y en contra de Alianza Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel, por los siguientes conceptos: 1 Recibido por reparto el 4 de agosto de 2023, archivo: “03ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “25SentenciaAnticipadaEjecutivoCuotasAdm350-361”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 3 Archivo “10ReformaDemanda83-143”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310303120200030202 i) Por las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración exigibles entre el 1° de enero de 2016 y el 1° de abril de 2021, sobre el local 122 que hace parte de dicha copropiedad; más los intereses moratorios generados frente a cada instalamento hasta la fecha en la que se verifique el pago total de la acreencia. Emolumentos que se encuentran descritos en la certificación de deuda4 obrante en el expediente. ii) Por las expensas que, en lo sucesivo, se causen a partir el 1° de mayo de 2021 y hasta que se satisfaga de forma plena la acreencia, más los rubros por mora correspondientes. iii) Por la suma de $17.237.121 por concepto de honorarios de abogado, en atención a lo estipulado en el artículo 70 del Reglamento de Propiedad Horizontal iv) Por las costas y agencias en derecho respectivas. 2) Elementos fácticos: Los fundamentos fácticos que soportan las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.
Según se relata en la demanda reformada, la sociedad Alianza Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel identificado con Nit. 830.053.812 -2, es la propietaria actual del local n° 122 ubicado en la Calle 10 No. 26 – 41 de Ricaurte (Cundinamarca), que se identifica con la matrícula inmobiliaria n° 307 – 85198.
Folio este que, a su vez, se segrega del predio de mayor extensión n° 307-53718. 2.2. Dicha convocada, en su condición de titular del derecho real de dominio, incumplió con el pago de las cuotas de administración exigibles desde el 1° de enero de 2016 hasta la fecha de radicación del líbelo introductor. 2.3. A pesar de los requerimientos efectuados para obtener su cancelación, se ha sustraído del pago correspondiente; circunstancia que conlleva a que esa obligación sea actualmente exigible, así como los intereses moratorios del caso y los honorarios de abogado cuantificados en un 5% del 4 Folios 24 al 26 del archivo “01EscritoDemanda1-55”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310303120200030202 valor adeudado, según lo que se convino en el artículo 70 del Reglamento de Propiedad Horizontal. 3) Actuación procesal: Mediante auto de 27 de noviembre de 20205, el a quo libró mandamiento por las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración exigibles desde el 1° de enero de 2016, más los intereses por mora respectivos, inicialmente en favor de Peñalisa Mall Hotel Reservado Propiedad Horizontal y en contra la sociedad Alianza Fiduciaria S.A. Asimismo, negó la solicitud atinente al concepto de honorarios de abogado, por no resultar exigible su importe.
Luego, con ocasión a la reforma de demanda en la que se modificó el nombre del extremo pasivo, dicha autoridad judicial, en proveído de 13 de septiembre de 20216, dispuso admitir tal actuación procesal y dictar orden de apremio por iguales ítems en favor de la misma demandante y en contra de aquella sociedad, ahora en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel.
Una vez notificada, la accionada allegó escrito de contestación 7 en el que formuló como excepciones las siguientes: “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “inexistencia de la obligación”, “cobro de lo no debido” y “prescripción”; en virtud de las cuales buscó derribar desde los aspectos sustanciales la obligación reclamada. Agotada las etapas de contradicción, en proveído de 1° de septiembre de 20228 determinó tener como únicas pruebas las documentales aportadas, y negar los interrogatorios de parte invocados, por no considerarlos útiles y necesarios frente a los fines del proceso.
Lo anterior, con miras a dar lugar a la emisión de sentencia anticipada. De ese modo, a través de providencia de calenda 12 de julio de 20239 resolvió de fondo el trámite de instancia en aplicación de lo establecido en el numeral 2° inciso 3° del canon 278 del Código General del Proceso. 5 Archivo “06AutoLibraMandamiento74-76”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 6 Archivo “13AutoMandamientoReforma147-149”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 7 Archivo “15ContestacionDemanda151-236”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 8 Archivo “23AutoAnunciaSentencia347-348”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 9 Archivo “25SentenciaAnticipadaEjecutivoCuotasAdm350-361”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310303120200030202 II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Una vez acreditado el cumplimiento de los presupuestos procesales, el a quo dispuso (i) declarar no probadas las excepciones promovidas; (ii) seguir adelante con la ejecución en favor de Peñalisa Mall Hotel Reservado Propiedad Horizontal y en contra de Alianza Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel;
(iii) dar paso a las etapas liquidatorias del proceso; y iv) condenar en costas a la parte pasiva. Lo anterior, tras considerar que, según el certificado de tradición y libertad del inmueble identificado con el folio de matrícula n° 307 – 85198, la demandada si es la propietaria del inmueble sobre el cual se reclama la causación y exigibilidad de expensas de administración; y, por ende, está obligada al pago de esos conceptos de conformidad con lo previsto en los artículos 29 y 48 de la ley 675 de 2001, y 54 del Código General del Proceso.
Asimismo, en lo que tiene que ver con las excepciones de “inexistencia de la obligación” y “cobro de lo no debido”, resaltó que en el proceso se encuentra determinada de manera clara la acreencia reclamada; cuyo importe debe ser cancelado por la pasiva, debido a que no se encuentra pendiente de materializarse condición alguna para el efecto.
Amén que lo establecido en el canon 63 del Reglamento de Propiedad Horizontal, no limita el adelantamiento en su contra de la presente acción coercitiva. Finalmente, frente a la defensa de “prescripción”, explicó que dicha figura no resulta operante en este asunto, en razón a que, para la data presentación de la demanda, se logró interrumpir de manera efectiva la contabilización del plazo de cinco (5) años previsto en el artículo 2536 del Código Civil10 respecto a la exigibilidad de cada una de los emolumentos cobrados; ya que se notificó a la pasiva de la orden de apremio dentro del año siguiente al enteramiento por estado del auto de calenda 13 de septiembre de 2021 (admisorio de la reforma de la demanda).
III. LA APELACIÓN Inconforme con la decisión, la parte convocada formuló recurso de alzada en el que, a la par de reiterar los argumentos expresados en las excepciones, expuso los siguientes reparos: 10 Minuto 14:34 grabación “045AudienciaInstruccionJuzgamiento”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. Rad. 11001310303120200030202 i) Indicó que el a quo realizó “una valoración errónea de la contestación de la demanda”, toda vez que no se tuvieron en cuenta los argumentos que componen esas vías de defensa, según los cuales no es dable seguir adelante con la ejecución por cuanto la demandada no está legitimada para ser convocada en el proceso; la obligación reclamada es inexistente; y, a su vez, algunas de las expensas cobradas se encuentran prescritas. ii) Por su parte, sostuvo que se “incurrió en irregularidades de valoración probatoria”, en la medida en que no se tuvo en cuenta que los instrumentos documentales que reposan en el expediente permiten advertir la procedencia de esas excepciones; ya que, de conformidad con el contrato de fiducia contenido en la Escritura Pública n° 3.382 de 26 de noviembre de 2012 otorgada en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, la pasiva no es propietaria sino apenas administradora del inmueble relatado en la demanda; la obligación no es existente por no haberse cumplido la condición que establece el artículo 63 del Reglamento de Propiedad Horizontal y, a la postre, sobre algunas de las cuotas de administración transcurrieron las cinco anualidades que prevé el canon 2536 ibidem.
IV. CONSIDERACIONES 1) Presupuestos procesales En el sub lite, se advierte la presencia de los presupuestos necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico procesal, toda vez que el juez de conocimiento cuenta con atribuciones para conocer del caso y el tribunal para resolver la alzada; asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir esta apelación, claro está, sin perjuicio de advertir que la competencia de la Sala se limitara al examen de los reparos que fueron planteados en el primer grado11, en consonancia con lo señalado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3148 de 202112, en la que se indicó lo siguiente: “Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia 11 Archivos 13 al 17 del “01CuadernoPrincipal”. 12 MP.
Álvaro Fernando García Restrepo. Rad. 11001310303120200030202 o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del Código General del Proceso, siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados ( )”. (Negrilla fuera del texto original) 2) Cobro ejecutivo de cuotas de administración En cuanto a la naturaleza y alcance del proceso ejecutivo, resulta dable traer a colación lo expresado por esta Sala en decisión del 28 de febrero de 202413, en donde se indicó que este corresponde a un asunto jurídicamente regulado, en el que el acreedor, fundado en la existencia de un título documental que hace plena prueba contra el deudor, demanda la tutela del órgano jurisdiccional del Estado a fin de conminar el cumplimiento de una obligación insatisfecha.
Dada, entonces, la finalidad de aquel tipo de juicio es claro que el instrumento que se anexa debe reunir los requisitos señalados en la ley; pues, en caso de no ajustarse a esas condiciones, resultaría incapaz para soportar la acción. Debido a lo anterior, nuestro Estatuto Procesal vigente prevé en su artículo 422 que: “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.” Norma en la que el legislador no hace una relación taxativa de los instrumentos que pueden servir de título ejecutivo.
De suerte que, pueden hacerse valer innumerables medios como por ejemplo los contratos de arrendamiento, los instrumentos cartulares, y para el caso que nos ocupa, “las certificaciones que expiden los administradores de las propiedades horizontales”. Documentos estos últimos que deben contener, además del nombre de quienes figuran como acreedor y deudor, el monto y las fechas de causación y de exigibilidad de cada una de las expensas aducidas como adeudadas; las cuales, según lo normado en el artículo 3º de la ley 675 de 2001 son definidas 13 Sentencia de 28 de febrero de 2024, Rad. 044-2019-00575-03.
M.P. Stella María Ayazo Perneth. Rad. 11001310303120200030202 como “[e]rogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.” Conforme a ello, y en armonía con lo reglado en el canon 48 ibidem, su contenido basta para acreditar la conformación del instrumento meritorio, al indicar ese precepto que “sólo podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional”.
De esa manera, a partir de la revisión oficiosa emprendida sobre el documento aportado14 como base de esta ejecución, palmariamente se advierte que este goza de los atributos necesarios para derivar los efectos predicados en la demanda, como quiera que reúne las exigencias dispuestas en los cánones acabados de citar, y registra de manera concomitante la existencia de obligaciones claras, expresas y actualmente exigibles a cargo de la convocada.
Por lo mismo, es viable abordar el análisis de los reparos sustentados por el recurrente ante esta instancia descritos anteriormente, que fueron denominados por la opositora como “valoración errónea de la contestación de la demanda” e “irregularidades en la valoración probatoria”. 3) Caso concreto 3.1. Revisado el asunto materia de controversia, de entrada, advierte la Sala la necesidad de modificar parcialmente la providencia de primer grado, ante la procedencia de unos de los reparos promovidos por el extremo pasivo.
Lo anterior, toda vez que, a pesar de que se comparte la conclusión a la que arribó el a quo frente al análisis de las defensas “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “inexistencia de la obligación” y “cobro de lo no debido”, para este tribunal no es de recibo la postura asumida respecto de la excepción de “prescripción”. Sobre la cual, si resulta viable la censura denominada “valoración errónea de la contestación de la demanda”, como se expondrá en el curso de esta providencia. 14 Folios 24 al 26 del archivo “01EscritoDemanda1-55”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310303120200030202 De ese modo, para los fines temáticos de la decisión, es del caso dilucidar en conjunto los motivos de apelación, en tanto se sirven de similares argumentos, y tienen por objeto generar un nuevo estudio del litigio con base en las distintas pruebas recaudadas, especialmente, el contrato de fiducia contenido en la Escritura Pública n° 3.382 de 26 de noviembre de 2012 otorgada en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá y el Reglamento de Propiedad Horizontal; ambos aportados al proceso por la parte convocada. 3.2.
Ciertamente, en lo que tiene que ver con los agravios incoados frente al análisis de la excepción de “falta de legitimación en la causa por pasiva”, debe recordarse que, al tratarse esta de una acción destinada al cobro de cuotas de administración, el artículo 29 de la ley 675 de 2001 dispone que la obligación de cancelar esos conceptos recae en cabeza del propietario y del tenedor a cualquier título del inmueble en el que tenga lugar su causación. Norma que, al respecto, establece lo siguiente: “Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. (…)” (Negrilla fuera del texto original) Incluso, el inciso tercero de ese mismo precepto contempla que, en la hipótesis en que el inmueble sea vendido y se mantenga vigente la deuda, “(…) existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.” Emolumento que, desde luego, es exigible a quienes ostentan la condición de condueños por así posibilitarlo el parágrafo primero del canon 29 ibidem, en armonía con lo normado en el artículo 2325 del Código Civil.
Es más, por interpretación jurisprudencial, se ha entendido que la obligación de pago también debe hacerse extensiva a quien figure como poseedor, tal como lo ha explicado la Sala Civil de la Corte Suprema de Rad. 11001310303120200030202 Justicia, entre otras, en la sentencia STC8807-202015, en donde, sobre ese aspecto, se señaló lo siguiente: “(…) nada obsta para que el poseedor de un bien ubicado en una propiedad horizontal, mientras esté en ejercicio de esa condición, esté obligado al pago de las expensas necesarias o no, generadas por los bienes de la copropiedad, siendo además solidario en ese pago con los demás obligados enunciados en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, valga decir, el propietario registrado del bien privado, un eventual tenedor a su nombre, o incluso los propietarios anteriores, pues, su condición de presunto dueño del inmueble y el deber de garantizar un trato equitativo frente a los demás copropietarios, así lo permite.” (Negrilla de la Sala) En ese entendido, luego de ser revisados y valorados los medios documentales que reposan en el expediente se observa que, desde la anotación n° 6 del folio de matrícula 307-5371816, correspondiente al predio de mayor extensión del que se desliga el inmueble relatado en la demanda, figura allí como propietaria la aquí convocada como se evidencia a continuación: Titularidad que deviene, como lo señaló la ejecutante al momento de descorrer el traslado de las excepciones17, del contrato de fiducia mercantil comprendido en la Escritura Pública No. 3.382 de 26 de noviembre de 2012 otorgada en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, celebrado entre Alan Albeiro González Varela como tradente, Global Constructions S.A. como fideicomitente y Alianza Fiduciaria S.A. como fideicomisaria, y en el que se dio origen al patrimonio autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel.
Documento convencional en el que, precisamente, se advierte que, además de otros aspectos, se pactó en la cláusula quinta lo siguiente: “[c]onstituir un patrimonio autónomo, para que la FIDUCIARIA, como vocera, mantenga la titularidad jurídica de los bienes que serán transferidos mediante la celebración del contrato (…)”. 15 Radicación n.° 11001-22-03-000-2020-01231-01.
MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 16 Folio 85 archivo “15ContestacionDemanda151-236, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 17 Archivo “21DescorrenTrasladoExcepcionesMerito316-345”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. Rad. 11001310303120200030202 Y, de manera clara, se estableció en la cláusula sexta que “EL TRADENTE por cuenta del FIDEICOMITENTE transfiere a título de fiducia mercantil irrevocable de administración en favor de ALIANZA FIDUCIARIA S.A. para la conformación del patrimonio autónomo, quien bajo el mismo título así adquiere y recibe real y materialmente, el derecho de dominio y posesión que ejerce sobre el siguiente bien: LOTE DENOMINADO PREDIO BONANZA DOS (#2) matrícula inmobiliaria 307 – 53718.” (Negrilla de la Sala) Acto de transferencia que, en efecto, tuvo lugar a registrarse en el predio de mayor extensión, y a partir del cual, posteriormente, ante su sometimiento al régimen de propiedad horizontal, se originaron varias matriculas subsiguientes, entre estas, la n° 307-8519818 correspondiente al local n° 122 relacionado en la demanda, en donde, a su vez, figura como tal Alianza Fiduciaria S.A. en su función de vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Pañalisa Hotel: Persona jurídica que, desde luego, es actualmente la titular del derecho real de dominio, amén que su calidad resulta acorde con la definición que sobre el particular trae el artículo 3° de la Ley 675 de 2011, en donde se indica que por tal se entiende el “[t]itular del derecho de dominio (…) que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública lo somete al régimen de propiedad horizontal.” Cuestión esta última que, por su parte, se extrae del documento público n° 1308 de 19 de febrero de 2015 de la Notaría 38 del Círculo de Bogotá 19, contentivo del Reglamento de Propiedad Horizontal de la demandante, en el que figura como otorgante la aquí convocada Alianza Fiduciaria S.A., como vocera y administradora del Fedeicomiso Peñalisa Hotel.
De esa manera, no cabe duda de que la aquí accionada si ostenta legitimación para soportar las súplicas demandatorias elevadas por la accionante, toda vez que al proceso no se integró la sociedad Alianza 18 Folios 27 al 29 del archivo “01EscritoDemanda1-55”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 19 Archivo “Escritura 1308 de 19 de febrero de 2015”, subcarpeta “16Escritura1308de19Feb237”.
Rad. 11001310303120200030202 Fiduciaria S.A. de manera singular, sino en condición de vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel, como se evidencia en el escrito de reforma de demanda avalado en primera instancia en proveído de 13 de septiembre de 2021. En todo caso, incluso en el escenario en que el inmueble actualmente cuente con un tenedor o poseedor como buscó aludirlo la recurrente en sus reparos, tal circunstancia no descarta la legitimación que claramente ostenta esa fideicomisaria para ser demandada en sub lite.
Comoquiera que, sin perjuicio de que pueda, a la postre existiera solidaridad en el pago de las expensas, la acreedora tenía la potestad de demandar a una, a varias o a todas las personas que funjan como deudoras de las cuotas de administración reclamadas. Así lo dispone el canon 1571 del Código Civil, al indicar que: “El acreedor podrá dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio, sin que por éste pueda oponérsele el beneficio de división.” Por consiguiente, no cabe duda de que la aquí convocada si es la llamada a responder por las obligaciones ejecutadas y, por lo mismo, resulta acertada la decisión del a quo al momento de negar la operancia de esta excepción. De modo que no le asiste razón al recurrente frente a la formulación de los reparos de indebida valoración de las excepciones y de las pruebas, respecto de esta vía de defensa. 3.3.
Ahora bien, en lo que atañe al estudio de los agravios erigidos frente al estudio de las defensas denominadas “inexistencia de la obligación” y “cobro de lo no debido”, debe advertirse que igual suerte corren aquellas vías de réplica. En efecto, el extremo pasivo argumentó su censura sobre la base de que no se valoró en debida forma ni el contenido de esas excepciones, ni la prueba que resulta del artículo 63 del Reglamento de Propiedad Horizontal de la ejecutante Peñalisa Mall Hotel Reservado; según la cual, estaría pendiente de cumplirse una condición para que pudiesen originarse y cobrarse las cuotas de administración. No obstante, al emprenderse la revisión de ese canon, en correlación con las demás pruebas documentales obrantes en el expediente, se evidencia que no existe elemento alguno que no se hubiese materializado antes de la fecha a partir de la cual se exigen en el sub lite esas expensas.
Rad. 11001310303120200030202 Obsérvese que dicho articulado, regulatorio del “periodo presupuestal” de la copropiedad, señala lo siguiente: “Se establece un periodo presupuestal de un año, comprendido dentro del 1° de enero y el 31 de diciembre de cada año. Para restablecer el valor de todas las cuotas de administración se procederá así: CUOTAS ORDINARIAS.
Al momento del PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO se le aplica el coeficiente de copropiedad, resultando el valor de la cuota ordinaria de administración. CUOTAS EXTRAORDINARIAS. Al monto del PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO se le aplica el coeficiente de copropiedad resultando el valor de la cuota extraordinaria de administración. (…)
PARÁGRAFO SEGUNDO: NORMAS PROVISIONALES. A partir de la enajenación y/o entrega de la primera unidad privada su(s) propietario(s) y/o tenedores deberá(n) pagar las respectivas cuotas de administración, aunque no se hubiere realizado la entrega de los bienes comunes no esenciales. Es decir, que el presupuesto de ingresos y gastos estará vigente durante todo el tiempo y estará a cargo de todos los propietarios de las unidades privadas (…)”.
(Negrilla del texto original) Con todo, de su examen fácilmente se extrae que los dichos de la accionada no solo no son ciertos, sino que desconocen su obligación de cancelar de manera oportuna los conceptos que se ejecutan en este asunto. De hecho, como se observa en el acta aportada por la pasiva, la sociedad en mención, a través de la constructora Global Constructions S.A., procedió el 19 de agosto de 2015 a elevar documento privado en el que dejó constancia de la entrega efectuada a un tercero del inmueble identificado como local 122 del proyecto Peñalisa Mall Hotel, localizado en la Calle 10 # 26 – 41 del municipio de Ricaurte (Cundinamarca).
Rad. 11001310303120200030202 De modo que no es cierto que no se haya cumplido la condición que establece el reglamento, amén que, como señaló el juez de primer grado, la referida norma comportó, además, naturaleza provisional como se extrae del título mismo del parágrafo segundo del artículo 63 acabado de citar. Motivo por el que se entienden desvirtuados por completo los reparos de la pasiva sobre las citadas excepciones, como quiera que las obligaciones pecuniarias acotadas no solo existen jurídicamente, sino que tienen virtualidad de ser cobradas de forma natural y judicial.
Incluso, concebir lo contrario “iría en detrimento de los derechos particulares de cada copropietario, quienes no solo tendrían que soportar e incluso solventar la falta de ese aporte económico, necesario para el funcionamiento de la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes de la copropiedad, sino que además recibirían un trato inequitativo respecto de otro morador que, a pesar de también beneficiarse de los mismos servicios y bienes, no soportaría las mismas cargas ”, como lo recordó el Alto Tribunal civil en la sentencia STC8807 de 2020 20.
Más aún que, para los fines presupuestales de la copropiedad, desde la constitución del folio de matrícula 307-85198 fue claramente determinado el coeficiente sobre el que se generarían y calcularían las expensas de administración; cuyo importe, como ya se dijo, debe ser pagado por la propietaria demandada, en tanto esa facultad no le fue eximida en el reglamento.
Por consiguiente, debido a que las aludidas excepciones se fundamentaron apenas en aquel artículo, es del caso confirmar la negativa del a quo, en la medida en que la postura adoptada sobre el particular no comporta irregularidad alguna, ni mucho menos se evidencia error en el análisis probatorio emprendido sobre ese tópico. 3.4.
Ahora bien, cuestión distinta ocurre con la réplica de “prescripción”, en razón a que del análisis emprendido sobre los supuestos que le son propios, se observa que la misma si tenía lugar a prosperar parcialmente. Y, como señaló la recurrente, se evidencia en este especifico 20 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil. Sentencia de 21 de octubre de 2021.
MP. Álvaro Fernando García Restrepo. Rad. 11001310303120200030202 aspecto la existencia de un análisis irregular por parte del juez de primer grado. Nótese que, en el presente caso, los conceptos que se ejecutan corresponden a obligaciones de naturaleza civil, respecto de los que es aplicable el término prescriptivo del canon 2536 ut supra, que prevé: “[l]a acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años.” Lapso que habrá de transcurrir de manera continua desde la exigibilidad de cada emolumento, salvo que medie algún acto que genere su suspensión o interrupción. Precisamente, sobre la virtualidad de interrumpir civilmente ese plazo, el inciso 1° del artículo 94 del Código General del Proceso contempla lo siguiente: “La presentación de la demanda interrumpe el término para la prescripción e impide que se produzca la caducidad siempre que el auto admisorio de aquella o el mandamiento ejecutivo se notifique al demandado dentro del término de un (1) año contado a partir del día siguiente a la notificación de tales providencias al demandante.
Pasado este término, los mencionados efectos solo se producirán con la notificación al demandado.” De modo que el conteo respectivo debe seguir esas reglas procesales, así como las contenidas en el artículo 1° del Decreto Legislativo 564 de 2020, vigente para la fecha de radicación de la demanda, que establece: “Los términos de prescripción y de caducidad previstos en cualquier norma sustancial o procesal para ejercer derechos, acciones, medios de control o presentar demandas ante la Rama Judicial o ante los tribunales arbitrales, sean de días, meses o años, se encuentran suspendidos desde el 16 de marzo de 2020 hasta el día que el Consejo Superior de la Judicatura disponga la reanudación de los términos judiciales.” Acto este último que tuvo lugar el 1° de julio de 2020, como se enuncia en el canon 1° del Acuerdo PCSJA20-11567 del Consejo Superior de la Judicatura, que contempló que “[l] suspensión de términos judiciales y administrativos en todo el país se levantará” desde aquella calenda.
En todo caso, son tales elementos, y no otros, los que debe valorar el juez al establecer la procedencia o improcedencia de la excepción, de modo Rad. 11001310303120200030202 que habrán de descartarse aquellos aspectos que tiendan a extender el plazo prescriptivo, por no encontrarse concebidos por el legislador para ese fin.21 En el sub lite, tal como se dijo anteriormente, se observa que, contrario a lo expresado por el a quo, algunas de las expensas de administración reclamadas se encuentran prescritas por causas imputables al extremo acreedor, como pasará a verse: i) Se sabe que la declaratoria de prescripción extintiva tiene como elemento esencial el paso del tiempo sin que el acreedor reclame su derecho, dentro del lapso establecido para ese fin.
Y, de contera, es pacífico que el término para que opere la prescripción extintiva debe computarse desde cuando pudo ejercitarse la acción o el derecho22. En ese entendido, en el sub lite se evidencia que las cuotas de administración deprecadas cuentan con exigibilidad mensual sucesiva a partir del 1° de enero de 2016 en adelante; advirtiéndose que, desde el día siguiente, la acreedora ejecutante tenía la posibilidad de ejercer el cobro coercitivo de su importe.
No obstante, la demanda judicial se presentó hasta el 30 de octubre de 202023, esto es, transcurridos 4 años, 9 meses y 29 días desde que el primer débito se hizo exigible. ii) Ahora bien, la acción de la referencia correspondió por reparto al Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, que dispuso inadmitirla en proveído de 17 de noviembre de 202024.
Luego, ante la radicación oportuna de líbelo de subsanación, se libró mandamiento de pago en auto de calenda 27 de noviembre de 202025, notificado por estado el día 30 siguiente. Oportunidad en la que se indicó al extremo activo que debía enterar a su contendedora de la orden de apremio, para que ejerciera su derecho de defensa. Con todo, a pesar de que el lapso de un (1) año antes relatado inició a contar desde el 31 de noviembre de ese año, y vencería el 30 de noviembre de 2021, la parte activa procedió a presentar escrito de reforma de demanda el 20 de mayo de 202126 en el que solamente procedió a aclarar el nombre de la 21 Sala Séptima Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia del 14 de diciembre de 2023.
Radicación 110013103042201900190 01. MP. Manuel Alfonso Zamudio Mora. 22 En armonía con lo señalado en la sentencia T-281 de 2015. 23 Folio 55 Archivo “01EscritoDemanda1-55”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 24 Archivo “03AutoInadmite57-58”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 25 Archivo “06AutoLibraMandamiento74-76”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 26 Archivo “10ReformaDemanda83-143”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310303120200030202 ejecutada, en el sentido de indicar que la sociedad Alianza Fiduciaria S.A. no era convocada de manera singular, sino como vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel. Actuación que, a la postre, se avaló por el a quo el 13 de septiembre de 202127, en concreto, antes de venciera el año con el que contó la parte demandada para notificar a su contendora de la orden de apremio.
En desmedro de lo anterior, el extremo activo solo notificó a su contendora hasta el 3 de marzo de 2022,28 en la forma prevista en el artículo 8° de la Ley 2213 de 2022 como consta en el material documental obrante en el expediente. Es decir, para una fecha en la que ya había llegado a su fin el lapso reglado en el inciso 1° del artículo 94 del Código General del Proceso y, a su vez, el término de prescripción de que trata el canon 2536 respecto de algunas cuotas de administración. Y, por derivación procesal, evidentemente la presentación de la demanda no tendría la virtualidad de interrumpir el plazo prescriptivo, debido a que, como lo establece aquel precepto, “[p]asado ese término, los mencionados efectos solo se producirán con la notificación al demandado.” En ese entendido, al hacer la contabilización del lapso entre la exigibilidad individual de las cuotas de administración deprecadas y la fecha en la que se enteró a la pasiva de la orden de apremio, previa observancia de los 3 meses y 16 días de suspensión que comporta sobre el particular el artículo 1° del Decreto 564 de 2020 (transcurrido entre el 16 de marzo de 2020 y el 1° de julio de ese año), se advierte que para las expensas exigibles entre el 1° de enero de 2016 y el 1° de diciembre de la misma anualidad vencieron las cinco (5) anualidades establecidas en el artículo 2536 del Código Civil.
Si bien, el a quo fundamentó su postura negativa en que la admisión de la reforma tendría la virtualidad de generar un nuevo plazo en favor de la parte actora para notificar a la pasiva, desde luego, tal planteamiento no se ajusta a la regulación aplicable, en la medida en que el precepto 94 ibidem, solamente hace alusión a que, una vez notificado por estado el mandamiento de pago -a la parte ejecutante-, a partir del día siguiente se inicia a contar dicho término. 27 28 Archivo “13AutoMandamientoReforma147-149”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Folios 9 y ss. del archivo “18DescorrenTrasladoRecurso242-312”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. Rad. 11001310303120200030202 Y, desde luego, aquella norma no indica que, al presentarse reforma, se suspenda o interrumpa ese lapso, ni mucho menos que se genere una contabilización distinta a la que fue citada anteriormente. Más aún si se tiene en cuenta que aquella actuación de parte corresponde apenas a un remedio procesal, sobre el que el artículo 93 ejusdem tampoco comporta los alcances que, a la postre, le otorgó el juez de primer grado.
Téngase en cuenta que, como lo señaló esta Corporación en decisión de 14 de diciembre de 2023,29 por tratarse de plazos en años, su contabilización “es objetiva, o lo que es lo mismo, ininterrumpida, en concordancia con lo que al efecto prevé el artículo 70 del Código Civil” Interpretación que deviene de la postura asumida sobre este tema por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en sentencia de 31 de octubre de 2003, en donde, al hablar de ese tipo de lapsos, se indicó lo siguiente: “(…) debe considerarse como un término objetivo y por consiguiente fatal, (…) pues vencido ‘los mencionados efectos (o sea, la inoperancia de la caducidad o la interrupción de la prescripción, en su caso) solo se producirán con la notificación al demandado’, expresión que evidentemente no da margen para establecer una posibilidad distinta a la de calificar ese término como determinante, sin más, y por supuesto refractario a cualquier alargamiento sin importar la causa que lo pueda explicar o justificar”30 (Negrilla y subrayado de la Sala) Por ese motivo, no se comparte la posición asumida por el juez de conocimiento sobre la prescripción, habida cuenta que su contenido si resulta operante de manera parcial en este caso.
Y, por lo mismo, le asiste razón al recurrente en su reparo, atinente a que el a quo realizó un análisis inadecuado de ese medio de defensa, ya que la acción ejecutiva se encuentra prescrita sobre las expensas antes relatadas, por causas imputables al actuar tardío de la demandante. 4) Declaraciones y condenas En virtud de lo anterior, por resultar procedente el reparo denominado “valoración errónea de la contestación de la demanda” frente a la última excepción, se modificará la decisión contenida en los numerales primero y segundo de la parte resolutiva de la providencia en estudio, para, en su lugar, 29 Sala Séptima Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia del 14 de diciembre de 2023.
Radicación 110013103042201900190 01. 30 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 31 de octubre de 2003. Exp. n.° 7933. Rad. 11001310303120200030202 declarar probado parcialmente ese modo de extinción de obligaciones única y exclusivamente sobre las cuotas de administración exigibles entre el 1° de enero de 2016 y el 1° de diciembre del mismo año, inclusive, así como sobre los intereses moratorios solicitados sobre su importe.
En lo demás, se confirmará el pronunciamiento adoptado sobre las vías de defensa denominadas “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “inexistencia de la obligación” y “cobro de lo no debido”, ante la inviabilidad de los reparos erigidos para buscar un nuevo análisis de ese tipo de réplicas. Circunstancia que, ulteriormente, conduce a condenar parcialmente en costas en esta instancia al extremo pasivo, en virtud de lo establecido en el numeral 3° del artículo 365 del Código General del Proceso.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR de forma parcial el numeral primero de la sentencia de 12 de julio de 2023 proferida por el Juzgado Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá por las razones prenotadas; para, en su lugar declarar probada la excepción de “prescripción” sobre las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias exigibles entre el 1° de enero de 2016 y el 1° de diciembre del mismo año, así como sobre los intereses moratorios causados consecuencialmente sobre aquellos emolumentos.
SEGUNDO: MODIFICAR parcialmente el numeral segundo de la providencia en estudio, la cual quedará de la siguiente manera: ORDENAR seguir adelante la ejecución en la forma y términos señalados en el mandamiento de pago, con exclusión de las expensas de administración ordinarias y extraordinarias exigibles entre el 1° de enero de 2016 y el 1° de diciembre del mismo año, y sus intereses; los cuales son excluidos de este asunto.
TERCERO: CONFIRMAR, en lo demás, la determinación de primer grado, por las consideraciones anteriormente expuestas. Rad. 11001310303120200030202 CUARTO: Condenar en costas en esta instancia a la demandada recurrente en favor del extremo activo, en cuantía del 60%, de conformidad con lo previsto en el numeral 3° del artículo 365 ibidem. La magistrada ponente fija como agencias en derecho el equivalente a tres (3) SMMLV.
QUINTO: Remítase el expediente al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrada (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Magistrado Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 65c4f9bd613354fd1b159227411fc6f7092d63ccb366543ed875053b24d3863b Documento generado en 27/06/2024 04:19:13 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica