REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL ATLÁNTICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, diecisiete (17) de julio de dos mil veinticuatro (2024). PROCESO: VERBAL ASUNTO: APELACION DE SENTENCIA DEL 13 DE JULIO DE 2023 DEMANDANTE: L.F. ROCHA S. EN C.S. DEMANDADOS: INVERSIONES ZADQUIEL S.A.S. – INVERSIONES ZAFIEL S.A.S. RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 PROCEDENCIA: JUZGADO DÉCIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA Procede Esta Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, a resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante y el apoderado judicial de una de las sociedades demandadas, en contra la sentencia proferida en escrito el 13 de julio de 2023, por el JUZGADO DÉCIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA al interior del ejecutivo promovido por la sociedad L.F. ROCHA S. EN C.S., en contra de las sociedades INVERSIONES ZADQUIEL S.A.S. e INVERSIONES ZAFIEL S.A.S. 1.
ANTECEDENTES 1.1. Que la sociedad L.F. Rocha S. en C.S., promovió demanda declarativa de existencia de un contrato de corretaje inmobiliario entre la misma y las sociedades GUTESSE CORP. y FUNDACIÓN MUNESSE, las cuales cedieron sus derechos a las sociedades RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 2 demandadas, INVERSIONES ZADQUIEL S.A.S. e INVERSIONES ZAFIEL S.A.S., respectivamente. 1.2.
Que, dicho contrato correspondió al corretaje inmobiliario realizado por la demandante para la celebración de unos contratos de promesa de compraventa entre las demandadas y la sociedad ARQUITECTURA Y CONCRETO S.A.S., los cuales se identifican como “Villa Cecilia” de matricula inmobiliaria no. 040-119638 y “Casa Vieja” de matricula inmobiliaria no. 040-119635, ubicados en el municipio de Galapa – Atlántico, “…para el Desarrollo y construcción del Proyecto PARQUE INDUSTRIAL, que se llamaría GREEN PARK, el cual constaría de TRES (3) etapas”. 1.3.
Que los dos lotes colindantes fueron ofrecidos a un socio de la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S., el señor Tomás Uribe Moreno por parte del representante legal de la sociedad demandante, el señor Luis Fernando Rocha Vanegas, llegando a un acuerdo entre el primero y las demandadas el 4 de julio de 2013. 1.4. Que, como consecuencia las demandadas a través de sus representantes legales, la señora María Patricia Eusse Jiménez por parte de la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S. y la señora Nohora Astrid Eusse Jiménez por parte de la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S., acordaron con el representante legal de la demandante “…el pago del 2% de comisión por el agenciamiento…o corretaje descrito…sobre la venta de cada predio, por la suma de $26.841.209.205…debiendo pagar la suma de $ 536.824.185”. 1.5.
Que, por clausulas pactadas en las promesas se celebro el contrato de transacción del 4 de septiembre de 2019 suscrito entre las demandadas y unas cesionarias del original promitente comprador, la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S., “…donde liquidan y pagan el saldo correspondiente al 100% del valor de LA PRIMERA ETAPA del RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 3 proyecto GREEN PARK…y que corresponde al 30% del valor total de las ventas de LA PRIMERA ETAPA”. 1.6.
Que las sociedades demandadas en un principio destinaron los recursos en la forma de pago acordada, sin embargo, “…el día 16 de octubre de 2015, le dieron orden [al] señor Fabian Zuluaga…de suspender cualquier pago de dinero…”, a la sociedad demandante.
2. ACTUACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Admitida la demanda, se corrió traslado a la parte demandada. 2.1. Contestaron las sociedades demandadas a través de escritos diferentes, y, sin embargo, por intermedio del mismo apoderado judicial proponiendo las siguientes excepciones de fondo tras realizar su oposición a los hechos y pretensiones: 2.1.1.
Excepción de falta de requisitos de ley para obtener la declaratoria de existencia de contrato e imposición de condenas, señalando al respecto que “…NO EXISTIO UN ACUERDO DE VOLUNTADES PREVIO a la contratación cuya declaratoria pide la demandante”. 2.1.2. Falta de legitimación en la causa por activa y pasiva, argumentando que “…desconocían la existencia de esta persona jurídica y prueba de ello es que de la lectura de los hechos de la demanda punto segundo de los hechos hasta el sexto, el demandante afirma, que en los primeros días de enero del 2013 el señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS se encontraba en el aeropuerto Ernesto Cortizzos de Barranquilla, esperando la llegada de TOMAS URIBE MORENO, quien estaba interesado en adquirir unos lotes en Galapa; […] ¿En qué momento se celebró entonces el contrato de agenciamiento o CORRETAJE si quien estaba presente en ese sitio era RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 4 ALEJANDRO MUNARRIZ y no las demandadas? De tal suerte que NO EXISTE LEGITIMACION EN CAUSA ACTIVA en cabeza de la Sociedad L.F. ROCHA S en C., para impetrar esta demanda.
Tampoco existe legitimación en causa por PASIVA puesto que mis representadas NUNCA SUSCRIBIERON CONTRATO DE CORRETAJE […] ¿Cómo contrató entonces con ellas? No existe LEGITIMACION EN CAUSA POR PASIVA para demandar a mis representadas, por ende, debe prosperar esta excepción”. Que, además, la legitimación por pasiva no es del resorte de las demandadas por cuanto dichas sociedades “…NUNCA SUSCRIBIERON CONTRATO DE CORRETAJE.
Téngase que de los hechos y relatos de la demanda se tiene por cierto que mi mandante no estaba presente cuando se llevó a cabo esa reunión entre LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS, el señor ALEJANDRO MUNARRIZ y menos aun cuando llevaron al empresario TOMAS URIBE MORENO a visitar los inmuebles en GALAPA, como lo afirma la parte demandante […] De tal suerte, que el hoy demandante ya conocía los predios objeto de venta, conocía al posible comprador, pero no había tenido contacto ni conocía a mis poderdantes.
¿Cómo contrató entonces con ellas?”. 2.1.3. Inexistencia del contrato, para lo cual indicaron que “[del] relato contenido en los hechos de la demanda quedan claras y evidenciadas las afirmaciones hecha por la parte demandante, que, al momento de llegar a los inmuebles de propiedad de las demandadas a inicios del mes de enero del año 2013, ellas no tenían conocimiento de la existencia de La Sociedad L.F. ROCHA S en C., representada legalmente por el señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS, quien es conocido del señor ALEJANDRO MUNARRIZ hermano de FERNANDO MUNARRIZ […] Afirman que de inmediato se fueron a ver el lote con TOMAS URIBE, sin que mis poderdantes tuvieran conocimiento”.
RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 5 2.1.4. En últimas alegaron la prescripción de la acción y la mala fe de la demandante. 2.2. Descorrió traslado de las excepciones la parte demandante, realizado oposición a cada una de ellas. 2.3. La decisión apelada: 2.3.1. Resolvió el a quo, al estudiar las pruebas allegadas al proceso y las excepciones de fondo propuestas por ambas partes demandadas, declarar; en primera, probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva alegada por la sociedad demandada Inversiones Zafiel S.A.S., desestimando en consecuencia las pretensiones alzadas en contra de aquella; y en segunda, probada la existencia del contrato de corretaje suscrito entre la sociedad demandante, L.F. Rocha S. en C.S., y la sociedad demandada Inversiones Zadquiel S.A.S., ordenando en consecuencia, el reconocimiento y pago de la suma de ciento diecinueve millones seiscientos noventa y cinco mil seiscientos nueve pesos ($ 119.695.609.00), por concepto de saldo insoluto de la comisión a favor de esta última.
Lo anterior, tras considerar, respecto de la primera de las demandadas que, “…no existe legitimación en la causa por pasiva de parte de la sociedad INVERSIONES ZAFIEL SAS para concurrir al pago de las obligaciones derivadas del contrato de corretaje, por cuanto está sociedad no intervino en la convención de voluntades que dio origen a la gestión de intermediación del señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS, representante legal de la sociedad LF ROCHA S EN C.S.”, ello, por cuanto, “…el caudal probatorio es concluyente en apuntar que la FUNDACION MUNESSE cedió sus derechos, beneficios, y obligaciones derivados del fideicomiso Lote Galapa, respecto del lote de terreno Casa Vieja con matrícula inmobiliaria No 040-119635, lo cierto es que está cesión de posición contractual recae sobre los actos RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 6 y contratos referidos a la promesa de compraventa, y el acto de constitución y aporte del bien inmueble al Fideicomiso Lote Galapa, más no se ha acreditado en esta instancia, que dicha cesión involucrara también la cesión de posición contractual en la relación negocial del contrato de corretaje con la sociedad LF ROCHA S EN C.S. máxime si este fue verbal”.
Por otro lado, respecto de la segunda sociedad demanda, señaló el a quo que, “…valorada las pruebas conforme las reglas de la experiencia y la sana crítica, se construye el convencimiento a este juzgador que el señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS, quien es representante legal de la sociedad LF ROCHA S EN C.S., actuó como intermediario inmobiliario en la negociación que resultó en la suscripción de los contratos de promesa de compraventa entre ARQUITECTURA Y CONCRETO SAS y las sociedades GUTESSE CORP y FUNDACION MUNESSE el 4 de julio de 2013, para el desarrollo del proyecto Green Park”.
Adicionalmente, señaló que “…sería del caso predicar de manera similar una falta de legitimación en la causa por pasiva por no haber participado en el encargo de corretaje, sin embargo, no puede este juzgador desconocer la confesión hecha por la señora MARIA PATRICIA EUSSE JIMENEZ en su declaración de parte, especialmente en el reconocimiento de la firma impuesta en el documento a folio 178 de la demanda, en cuyo contenido admite la existencia de la obligación a su cargo del pago de la comisión por contrato de corretaje al señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS”. 2.4.
Contra la providencia mencionada, ambas partes interponen recurso de recurso de apelación según dispone el Código General del Proceso, expresando sus reparos concretos a través de memorial allegado al trámite de primera instancia, concediéndose los mismos por proveído dictado el 21 de julio de 2023.
3. ACTUACIÓN PROCESAL RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 7 3.1. El recurso de apelación fue remitido la Secretaría de la Sala Civil – Familia de este Tribunal, correspondiente por reparto a la Sala Cuarta, donde se profirió auto del 28 de agosto de 2023, a través del cual se admitió la alzada y se requirió a la demandante y demandada apelantes, para que en termino no mayor a los cinco (5) días siguientes a la notificación de ese proveído sustentara su recurso.
4. LA APELACION 4.1. Suscribieron las partes ante esta Sala sustentación en consonancia con sus reparos concretos, solicitando respectivamente: (i) por parte de la demandante se revoque el numeral primero de la sentencia del 13 de julio de 2023 que señala: “PRIMERO: Declarar probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva propuesta por INVERSIONES ZAFIEL SAS, por los motivos expuestos”, y;
(ii) por parte de la demandada se revoquen los numerales segundo y tercero de la sentencia del 13 de julio de 2023, que expresan: “SEGUNDO: Declarar la existencia del contrato de corretaje suscrito entre LF ROCHA S EN C.S., e INVERSIONES ZADQUIEL SAS, para el agenciamiento del contrato de promesa de compraventa del 4 de julio de 2013 sobre el inmueble denominado Villa Cecilia, identificado con matrícula inmobiliaria No 040-119638, por los motivos expuestos en esta providencia. “TERCERO: Ordenar el reconocimiento y pago de la suma de Ciento Diecinueve Millones Seiscientos Noventa y Cinco Mil Seiscientos Nueve Pesos ($119.695.609 M/L), por concepto de saldo insoluto de comisión RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 8 de agenciamiento.
Esta cantidad generará intereses civiles a partir de la ejecutoria de esta sentencia” 4.1.1. Señaló la parte demandante que el argumento para tener por probada la excepción de falta de legitimación en la causa por parte del a quo, “…se aparta del concepto de la Legitimación, la que es entendida como la calidad que tiene una persona para formular (demandante) o contradecir las pretensiones de la demanda (demandado), por cuanto aparece demostrado que si es el sujeto de la relación jurídica sustancial.
Por lo tanto, cabe resaltar, que dentro del proceso se allegó prueba del vínculo existente entre la sociedad INVERSIONES ZAFIEL S.A.S., y el demandante, razón está ésta última legitimada para ser demandada y de hecho contradijo la demanda, existiendo, además, elementos de juicio suficientes ser tenida como parte demandada, pues como bien lo señala el señor Juez, se acreditó la existencia de una relación jurídicasustancial, entre la sociedad INVERSIONES ZAFIEL S.A.S. y el demandante.
Igualmente, dentro del proceso se probó el nexo causal entre la intermediación del demandante y el negocio jurídico realizado en favor de las demandadas”. Que, “[la] apreciación del Juzgador no se encuentra conforme con la actuación Procesal y las pruebas del proceso, por lo que terminó tergiversando de manera evidente, el contenido y alcance de la excepción propuesta, alterando la caracterización del conflicto propuesto por el demandante y de esta forma, también alejándose de las normas sustanciales pertinentes.
Tal como lo indica el señor Juez de instancia, no hay duda que se celebró el Acto de Transferencia de los bienes, igualmente se probó la existencia de un Agendamiento por parte del demandante, es decir, que dicha negociación se llevó a cabo por la intermediación del corredor LUIS FERNANDO. ROCHA VANEGAS, representante legal de la sociedad L.F. ROCHA”. 4.1.2.
Por su parte, demandada, ahora recurrente que, su inconformidad RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 9 con la decisión del a quo se funda en que “…NO EXISTIO UN ACUERDO DE VOLUNTADES PREVIO, deduciéndose que, al no existir contrato de corretaje, tampoco pueden sobrevenir obligaciones contractuales biltarales y mucho menos condena en pagos de sumas de dinero a cargo de mi mandante por concepto de agenciamiento inmobiliario”, agregando adicionalmente que “…se debió cumplir unas ritualidades, tales como: […] Presentar a las hoy demandadas, una propuesta legal, escrita donde constaran los términos en que se enmarcaría la contratación y el servicio de comisionista, corretaje o agenciamiento que llevaría a cabo […] Término o tiempo dentro del cual estaría vigente esa oferta y tiempo dentro del cual se desarrollaría[…] Valor o porcentaje pactado por los servicios que prestaría […] Formas o modos en que se pagarían esos porcentajes […] Retenciones de orden legal y tributario conforme a valor pactado”.
Que para el caso en concreto “…no solamente equivale a indicar que existe un contrato de corretaje, debe demostrarse la intención bilateral de las partes de suscribir un acuerdo de voluntades; estas formas tácitas de manifestación de la voluntad se presentan, como ya se anticipó, con más asiduidad en el destinatario de la oferta que en el emisor, interesado naturalmente en influir en el ánimo del receptor, atrayéndolo, cautivándolo, dándole a conocer el servicio o producto ofrecido.
De otro lado, a esa oferta, en numerosas ocasiones, sobre todo en negociaciones de cierta complejidad, le preceden y aún queda sustituida por otras actitudes, comportamientos o comunicaciones, llámense cartas de intención, declaraciones previas, due diligence, etc., que la práctica comercial –en aplicación de estilos de contratación foráneos- ha ido aclimatando en este medio…En el presente caso mi mandante INVERSIONES ZADQUIEL y la Sociedad LF ROCHA, nunca se pudo demostrar la existencia de este contrato”.
Que se pudo establecer que el negocio jurídico fue propiciado por el representante legal de la sociedad demandante, sin embargo, “…actuó RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 como intermediario comercial 10 en la negociación, pero que ARQUITECTURA Y CONCRETO SAS fue quien asumió todo el manejo y desarrollo del proyecto, y fue la encargada de pagar la comisión”, ello según el testimonio del señor Fernando Munarriz, por ende, “…NO PUEDE mi mandante ser condenada a pagar sumas de dinero, sobre un contrato del cual nunca existió el consentimiento de la sociedad que represento, nunca se pactaron condiciones contractuales, luego entonces no pueden derivarse condenas pecuniarias de un contrato que nunca tuvo vida jurídica, por lo que está probado que no existe legitimación en la causa por pasiva de parte de la sociedad INVERSIONES ZADQUIEL SAS para concurrir al pago de las obligaciones derivadas del contrato de corretaje, por cuanto está sociedad no intervino en la convención de voluntades que dio origen a la gestión de intermediación del señor LUIS FERNANDO ROCHA VANEGAS”.
5. PROBLEMA JURÍDICO Para efectos metodológicos lo que en realidad debe resolverse en este asunto es lo siguiente: ¿Debe revocarse, confirmarse o modificarse, la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla que, por una parte, declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa respecto de una de las sociedades demandadas, y por el otro, concedió las pretensiones declarativas y condenatorias de la parte demandante respecto de la otra sociedad demandada? Con la finalidad de dar respuesta al problema jurídico antes mencionado, procederá la Sala a abordar de forma independiente los siguientes subproblemas de conformidad con los reparos debidamente sustentados: 5.1.
¿De las pruebas practicadas en primera instancia puede concluirse RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 11 la existencia de los elementos esenciales y naturales de un contrato de corretaje celebrado entre la sociedad demandante y la sociedad demandada, Inversiones Zadquiel S.A.S.? 5.2. ¿De las pruebas practicadas en primera instancia puede concluirse que, de la cesión de derechos entre la sociedad Fundación Munesse y la sociedad demandada Inversiones Zafiel S.A.S., se incluyó también la cesión de las obligaciones respecto del contrato de corretaje celebrado entre la primera y la sociedad demandante? 6.
CONSIDERACIONES 6.1. Cabe precisarse de entrada que la competencia para resolver en segunda instancia radica en esta colegiatura por el factor funcional, dada la condición de superior jerárquico del Juzgado Sexto del Circuito de Barranquilla donde cursa el proceso. Así mismo, se trata de una providencia susceptible del recurso de alzada conforme al artículo 320 del Código General del Comercio.
Por otra parte, el marco argumental viene delimitado por la alzada, en acatamiento del artículo 328 ibídem, que versa: “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones” De lo anteriormente remarcado se sobrentiende que, el estudio en esta sede deberá circunscribirse a los argumentos que fueron planteados en los reparos concretos presentados ante el a quo, al momento de la RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 12 interposición del recurso y que guardan estricta relación con la sustentación del recurso de apelación, que fuere allegada en esta segunda instancia en el término de traslado que fue otorgado por esta Sala.
“De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso”1.
Ahora, lo cierto es que, tal y como así lo indica el inciso segundo de la norma procesal transcrita por la Sala, cuando ambas partes hayan apelado, quedará facultado el superior jerárquico para resolver sin limitaciones. Sin embargo, es del caso aclararse por esta agencia judicial que, si bien la presente providencia tiene por objeto el estudio de un recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y otro interpuesto por una de las sociedades inicialmente demandadas, no puede ser tal el proceder considerativo para abordar.
Lo expuesto es remarcado como cuestión previa, al tener en consideración que, al presente trámite concurre como demandante y ahora recurrente, la sociedad L.F. Rocha S. en C.S. y como demandada y ahora recurrente, la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., empero esta última no lo hace como única demandada sino que, funge a través de un litisconsorcio facultativo junto con la otra demandada, la sociedad Inversiones Zaquiel S.A.S., toda vez que, pretende la demanda la declaración de existencia de unos contratos de corretaje celebrados entre la demandante y cada una, por separado, de las demandadas.
En tal punto recuérdese que, según el artículo 60 del Código General del Proceso “[salvo] disposición en contrario, los litisconsortes facultativos serán considerados en sus relaciones con la contraparte, como 1 Sentencia SC31482021 del 28 de junio de 2021 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 13 litigantes separados.
Los actos de cada uno de ellos no redundarán en provecho ni en perjuicio de los otros, sin que por ello se afecte la unidad del proceso”. En efecto, como quiera que, el recurso de alzada interpuesto por la sociedad demandante, se erige contra el punto resolutivo que resolvió desfavorablemente sus pretensiones contra la sociedad demandada no recurrente, mientras que, el recurso de alzada interpuesto por la otra sociedad demandada, se erige contra los puntos resolutivos que resolvieron su propia situación jurídica y no la ajena, esta Sala no puede tener por conformada la universalidad de partes que facultan el estudio sin limitaciones en segunda instancia, pues ambos recursos de apelación tienen vocación de revocar resoluciones del juez de primera instancia que, aunque hubieren sido adoptadas en la misma providencia y dentro del mismo trámite procesal, corresponden a litigios diferentes con decisiones independientes la una de la otra2.
Así las cosas, procederá esta Sala a abordar los reparos expuestos en instancia por las partes recurrentes, de forma independiente, teniendo en cuenta las consideraciones que se procederán a esbozarse. 6.2. Interesa pues, al estudio de fondo objeto del presente pronunciamiento, el llamado contrato de corretaje, definido en los artículos 13403 a 1353 del Código de Comercio, y en virtud del cual “…una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o 2 Sentencia SC2002023 del 10 de julio de 2023 M.P. Hilda González Neira 3 Artículo 1340.
“Corredores. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación” RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 14 representación con alguna de ellas”4.
Lo anterior, como quiera que pretendiese la demanda en primera instancia, la declaración de existencia de un contrato de esta especie típica, entre la demandante, ahora recurrente, y las sociedades demandadas, de las cuales una también presentó el recurso de alzada. Ahora, más precisamente, el contrato de corretaje cuya declaración de existencia se persigue, correspondió a uno de corretaje inmobiliario, es decir, aquel mediante el cual el corredor facilita la celebración de un negocio jurídico entre dos partes cuyo objeto es un bien inmueble, de allí que, la finalidad de esta convención se reduzca “…exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él […] Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto”5.
En efecto, tal y como ha sostenido la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, la labor de corredor o intermediario, se agota simplemente con el acercamiento material de las partes interesadas o en busca del negocio jurídico, sin que ello implique pues, agotar o perfeccionar el mismo, siendo esa la base para que el corredor adquiera el derecho a ser remunerado si en ultimas se lleva a cabo el contrato objeto de intermediación, siendo necesario que exista pues, una relación de causa – intervención del corredor –, y efecto – 4 Sentencia SC0082021 del 25 de enero de 2021 M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque 5 Sentencia Exp. 2001-00900-01 del 9 de febrero de 2011 M.P. Edgardo Villamil Portilla RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 15 celebración del contrato entre las partes puestas en contacto por este – 6.
Destáquese que, conforme a lo citado por esta Sala, la actividad del corretaje no basta con el mero encargo del contratante, sino que requiere de la concatenación de relaciones jurídicas cuya principal característica es la actuación del corredor, siendo en primera, la relación surgida entre el contratante y el intermediario, en segunda, la que surge entre el intermediario y el contratista, y en ultimas, la que en virtud de las dos anteriores, celebran el contratante y el contratista7.
En virtud de lo expuesto, la profesión del corredor es la de un comerciante que “[da] a conocer a cada parte las condiciones de la otra; se empeña en llegar a una conciliación de intereses; aconseja la celebración del contrato, y a veces, colabora en la redacción del documento que lo prueba”8, es decir, el corredor es aquel que ejerce actos materiales para aproximar a las partes; luego entonces, cuando se busca demostrar la existencia de un contrato de corretaje, tal y como lo ha sistematizado la misma jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, no solo deben aparecer demostrados los elementos esenciales de un acuerdo de voluntades según lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil9, sino también, este elemento que le da su naturaleza propia al contrato, la ejecución de esos actos que consiguieron acercar a los contratantes. 6.3.
Aun así, como quiera que el proceso invocado por la parte demandante en primera instancia correspondió a uno declarativo de existencia de una relación contractual, es dable recordarse por parte de esta Sala que, interesa de forma particular a las probanzas de este 6 Al respecto ver Sentencia SC170052014 del 12 de diciembre de 2014 M.P. Luis Armando Tolosa Villabona 7 Al respecto ver Sentencia SC44222020 del 17 de diciembre de 2020 M.P. Luis Armando Tolosa Villabona 8 Ripert, Georges.
Tratado elemental de Derecho Comercial. Tomo IV (1988) 9 Artículo 1502. “Requisitos para obligarse. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: […] 1o.) que sea legalmente capaz […] 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio […] 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito […] 4o.) que tenga una causa lícita […] La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra” RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 16 proceso, la demostración de la concurrencia de los elementos esenciales de los contratos, señalados en el ya citado artículo 1502 del Código Civil, además la concurrencia de los elementos naturales del tipo de contrato que cuya declaración se depreca, que, para el caso en concreto, son los expuestos en los acápites anteriores.
Ahora, por razones de metodología, esta sala se referirá seguidamente a los reparos expuestos por la parte demandante sociedad L.F. Rocha S. en C.S., según la cual pretende aquel que se concedan las pretensiones respecto de la sociedad demandada Inversiones Zafiel S.A.S., ello, revocando el numeral primero de la sentencia proferida en escrito el 13 de julio de 2023 por parte del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla (respuesta a los reparos de la parte demandante) Para ello, arguyó que el a quo incurrió en un defecto factico por omisión de valoración de material probatorio, por cuanto “[la] señora NOHORA ASTRID EUSSE JIMENEZ no negó en su declaración la existencia de la cesión, razón por lo cual, también determina que las demandadas INVERSIONES ZADQUIEL S.A.S. e INVERSIONES ZAFIEL S.A.S., si están vinculadas al negocio de transferencia de los bienes objeto del corretaje, ya que como consta en el proceso, fueron éstas sociedades quienes suscribieron el contrato de Transacción que liquidó el negocio de las propiedades objeto del corretaje…”10.
Al respecto, recuerda la Sala que, si bien en el recaudo reposan pruebas amplias y suficientes que dan cuenta de la existencia de los negocios jurídicos celebrados entre la mentada sociedad, Arquitectura y Concreto S.A.S. y las cedentes de los derechos a las sociedades demandadas, Inversiones Zadquiel S.A.S. e Inversiones Zafiel S.A.S., ello no constituye prueba por sí mismo del contrato de corretaje celebrado entre 10 Ver fl. 02 del PDF no. 06 del cuaderno de apelación de sentencia RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 17 estas últimas y la sociedad demandante ahora recurrente, L.F. Rocha S. en C.S., por cuanto, como fue objeto de señalamiento en el estudio del recurso anterior, para demostrar la existencia del contrato celebrado entre esta última e Inversiones Zadquiel S.A.S., no se aludió nunca, a ninguna de las pruebas que soporta la existencia del contrato propiciado, pues es claro que aquel se llevó a cabo, mas no es claro que el mismo hubiere sido propiciado por un corredor inmobiliario, situación que arrimó a las partes a motivar el pronunciamiento de un juez de conocimiento.
Así, como en el caso de Inversiones Zadquiel S.A.S., donde se aportó al proceso como pruebas inequívocas de un acuerdo de voluntades: (i) un documento suscrito por la representante legal de esa sociedad con destino al representante legal de la sociedad demandante, aquí recurrente, donde se acepta la obligación sustraída con aquella como corredora inmobiliaria que propició el negocio jurídico celebrado con Arquitectura y Concreto S.A.S., (ii) una confesión producida en el interrogatorio de partes donde se ratificó la suscripción de dicho documento, y (iii) un indicio que consta en pruebas documentales y en declaraciones de testigos que permite entrever que, dicha sociedad contaba con capacidad dispositiva para que la mentada sociedad realizara pagos a la demandante, aquí recurrente; se necesita de igual forma aportar al proceso pruebas diferentes del negocio celebrado entre la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. y la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S., pues es en esas pruebas diferentes donde radica el éxito de las pretensiones de la demanda, aquellas que dan cuenta de un acuerdo de voluntad entre la demandante y la demandada.
Sin embargo, contrariamente a como se pudo desvelar, el acuerdo de voluntades entre la sociedad recurrente y la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., para el caso de la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S., no obra en el recaudo probatorio ninguna prueba que dé cuenta de la voluntad de esa sociedad para suscribir un contrato de corretaje con la RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 18 demandante, esto es, porque no existe ningún documento que así lo ratifique, y porque, estando en ausencia de pruebas documentales, únicamente contó la demandante con la prueba de confesión que se pudiere producir en el interrogatorio de parte, la cual nunca llegó a oídos del a quo ni de esta Sala.
Téngase en cuenta inicialmente que, tal y como lo señaló la parte recurrente en su sustentación, en el caso en concreto, para conceder las pretensiones de la demanda respecto de la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. se “…implicaría necesariamente una confesión del demandado para el éxito de la acción”11, esto, como ya se ha reiterado, no obra prueba plena documental o de algún otro tipo, del acuerdo de voluntades entre las partes.
Es de lo citado, que la Sala no acuerda darle razón a la parte recurrente al reprochar que, la representante legal de la demandada “…no negó en su declaración la existencia de la cesión…”12, toda vez que aquello no se concluye al revisar sus declaraciones, y si fuere el caso, el no negar tampoco implicaría per se el reconocer el acuerdo de voluntades cuya declaración persiguió la demanda, toda vez que, el consentimiento como elemento esencial de un contrato o acuerdo de voluntades, no basta con una mera ausencia de negación por una de las partes so pena de acarrear por su silencio obligaciones que no expreso de forma unísona y exteriorizada su intención de soportar, y, porque además, al momento de fijarse el litigio por parte del a quo, aquel señaló que “…deberá acreditar la sociedad demandante…el acuerdo de voluntades celebrado con las demandadas para actuar como corredor…”13, decisión que no fue en ningún momento cuestionada, y no pudiendo pretender, ahora en segunda instancia, convencer a esta Sala de decisión civil que, por no haberse negado algo en una declaración, aquella cumplió entonces con su deber de aportación de pruebas 11 Ver fl. 03 del PDF no. 06 del cuaderno de apelación de sentencia 12 Ver fl. 02 del PDF no. 06 del cuaderno de apelación de sentencia 13 Ver min. 1:23:25 – 1:23:33 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 suficientes que permitiesen 19 concluir inequívocamente una exteriorización de la voluntad de contratar en corretaje por parte de la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. Por demás, lo cierto es que en la declaración rendida por la representante legal de la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S., fue claramente respondido al a quo por aquella, tras preguntar sobre el presunto contrato de corretaje que, “…realmente yo no hice ningún…no tengo ninguna firma de un acuerdo…no se hizo un acuerdo de corretaje firmado…”14, además también indicó que en ninguno momento reconoció adeudarse alguna comisión a la sociedad demandante15.
Adicionalmente, frente a las demás interrogantes realizadas por su contraparte en cuanto a haber tenido relación contractual alguna con la sociedad demandante, aquí recurrente, la misma representante legal manifestó: “…yo no hice ningún contrato de corretaje con L.F. Rocha S. en [C.S.]”16 y “…no tengo contrato de corretaje ni agenciamiento con esa sociedad”17.
Por otro lado, aunque al revisarse el folio no. 111 del documento contentivo del libelo y sus anexos, pudiere llegarse a la misma conclusión a la que se allegó tras revisarlo en el caso de la demandada sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S. de que, en cierto punto, la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. también tuvo una capacidad dispositiva sobre los pagos que pudiere realizar la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S. por conceptos de comisiones de cualquier tipo a cualquier acreedor, ello computa únicamente indicio que, en el caso anterior pudo ser analizado en conjunto con otras pruebas pero que, para el caso en concreto, por sí mismo no representa prueba de alguna convención entre la demandante, aquí recurrente, y esta demandada, máxime cuando es la misma representante legal de esta última quien 14 Ver min. 1:09:58 – 1:10:25 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 15 Ver min. 1:10:28 – 1:10:29 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 16 Ver min. 1:17:32 – 1:17:39 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 17 Ver min. 1:18:13 – 1:18:19 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 20 en su declaración aclara respecto de ese documento que al contestar aquella la comunicación solicitando “…la estructura de pagos mensuales…”18, aquella indicó que referir a “…los pagos que nos hacían ellos mensualmente, porque ellos inicialmente nos iban a pagar de acuerdo a las ventas y resulta que no…”19, refiriéndose exclusivamente al negocio jurídico existente entre la sociedad demandada y la otra mentada sociedad que, en nada aporta tener conocimiento de requerimientos realizado por una a la otra respecto de pagos entre sí, para generar convicción de un contrato de corretaje.
Por ultimo y frente al argumento principal del recurso, aquel enrostrado en recalcar que se halló demostrado que la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. es cesionaria de los derechos y obligaciones que le asistieron a la sociedad Fundación Munesse por la celebración del contrato de corretaje celebrado entre esta y la sociedad demandante20, aquí recurrente, no tiene asidero alguno ni mucho menos ánimo de prosperidad, sobre todo, al tener en consideración que como se expuso, no existe prueba alguna de la existencia del contrato de corretaje, y seguidamente, si bien fue ampliamente aceptado por la sociedad demandada que aquella fue cesionaria de la posición contractual de la sociedad Fundación Munesse frente a los negocios jurídicos que aquella había celebrado con la mentada sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S., de dicha cesión a pesar de ser tenida como cierta, no existe mayor prueba de sus condiciones o las cláusulas pactadas entre las contratantes, más allá de las generalidades de la compraventa celebrada.
Es por lo expuesto que, a bien tuvo el a quo en señalar que “…está cesión de posición contractual recae sobre los actos y contratos referidos a la promesa de compraventa, y el acto de constitución y aporte del bien inmueble al Fideicomiso Lote Galapa, más no se ha 18 Ver min. 1:12:19 – 1:12:34 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 19 Ver fl. 111 del PDF no. 01 del cuaderno principal 20 Ver fl. 03 del PDF no. 06 del cuaderno de apelación de sentencia RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 21 acreditado en esta instancia, que dicha cesión involucrara también la cesión de posición contractual en la relación negocial del contrato de corretaje con la sociedad LF ROCHA S EN C.S. máxime si este fue verbal”21.
Así pues, no habiendo prueba en el recaudo de que, la sociedad demandada, Inversiones Zafiel S.A.S. hubiere consentido la celebración de un contrato de corretaje, así como tampoco de que la sociedad Fundación Munesse le hubiese cedido, además de su posición contractual frente a la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S., alguna otra posición contractual, no puede asumir esta Sala, en respuesta al interrogante planteado previamente en esta providencia que la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. estuviere legitimada para responder por alguna obligación en favor de la sociedad L.F. Rocha S. en S.C. por habérsele cedido tal, hecho que nunca fue aprecio de las probanzas aportadas por la demandante, manteniéndose incólume el numeral primero de la sentencia proferida en escrito el 13 de julio de 2023 por parte del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla. 6.4.
(respuesta a los reparos de la parte demandada). Como quiera que se ha planteado el estudio del recurso de alzada elevado por la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., donde el grueso de su reproche a la decisión sostenida por el a quo, se dirigió a cuestionar la falta de acreditación del consentimiento por su parte para trabar una relación contractual de corretaje con la sociedad demandante, aquí también recurrente, pues sostiene que “…NO EXISTIO UN ACUERDO DE VOLUNTADES PREVIO, deduciéndose que, al no existir contrato de corretaje, tampoco pueden sobrevenir obligaciones contractuales biltarales y mucho menos condena en pagos de sumas de dinero…por concepto de agenciamiento inmobiliario […] …debe demostrarse la 21 Ver fl. 08 del PDF no. 42 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 22 intención bilateral de las partes de suscribir un acuerdo de voluntades…”22(Resaltado de la Sala).
Ahora lo cierto es que, a la vista del plenario, para la Sala existen pruebas que giran en torno a señalar que tal acuerdo de voluntades existió, ello, por más de que una de las partes que suscribió dicho acuerdo lo reproche en sede judicial, pues es de tener en consideración que, si bien el mismo acuerdo no consta por escrito, si es precedido en el plenario de una serie de actuaciones demostradas que convalidan la presunción de su existencia como se explicará a continuación. (i) En primer lugar, téngase en cuenta que, la prueba principal tenida en cuenta por el a quo para concluir la existencia de la relación contractual fue la declaración en la que se propició el reconocimiento del documento que obra a folio no. 178 del documento contentivo del libelo y sus anexos, el cual es firmado por la señora María Patricia Eusse Jiménez en calidad inequívoca de representante legal de la sociedad Inversiones Zaquiel S.A.S., afirmando a través de este y con destino al señor Luis Fernando Rocha Venegas en calidad inequívoca de representante legal de la sociedad L.F. Rocha S. en C.S. que “[según] lo pactado en el contrato de corretaje que con usted tenemos, del valor de la venta del lote se pagará por concepto el DOS POR CIENTO (2%) DEL PRECIO TOTAL…”23.
Dicho reconocimiento se produjo al despachar el interrogatorio realizado por el a quo en audiencia del 23 de mayo de 2023, donde al cuestionársele a la representante legal de la ahora recurrente “¿Usted reconoce la firma y contenido de dicho documento?”, aquella respondió “[reconozco] la firma, el documento lo hizo mi secretaria y me lo puso a firmar…reconozco que es mi firma…”24. 22 Ver PDF no. 05 del cuaderno de apelación de sentencia 23 Ver fl. 178 del PDF no. 01 del cuaderno principal 24 Ver min. 57:40 – 58:32 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 23 Ahora, cierto es que la misma representante legal de la ahora parte recurrente pretendió hacer ver tras absolver el interrogatorio que dicho documento aludía o se firmaba con intención de referirse a dos (2) lotes que habían sido resultado del finiquito del negocio jurídico propiciado por el demandante en primera instancia, y celebrado por esta recurrente y la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S. al señalar que “…tenía los dos lotes esos que recibí en parte pago y le dije véndame los lotes y que de ahí yo le pagaba…la comisión de venta de esos dos lotes…”25, sin embargo, a la vista de la Sala yerra en dicha intención pues, es claramente extractable del contenido textual del documento que aquel refiere a un negocio ya celebrado para el desarrollo de un proyecto denominado “Primera Etapa del Proyecto Green Park”, mismo para el que fue acordado el negoció que alegó el demandante haber propiciado y que, de ninguna forma iba a continuar en algún futuro, es decir ya se encontraba finiquitada la relación de compraventa entre la ahora recurrente y la mentada sociedad, según la misma declaración26, incluso además ya el mismo negocio se encontraba transado por contrato celebrado el 4 de septiembre de 201927.
Aunando a lo anterior, en el mismo documento se habla de la existencia un saldo insoluto por concepto de comisión que, no ha de existir y así lo indican las máximas de experiencia, si no se tratase de un negoció que ya se propició, pues las comisiones no se causan sino hasta después de surtir el efecto ideal esperado de la actuación del corredor inmobiliario como ya fue expuesto en los acápites anteriores.
Al respecto concluyó el a quo que dicha declaración “…constituye una autentica confesión al reunir los requisitos del art. 191 del Código General del Proceso, ya que la confesante tiene capacidad para hacerla 25 Ver min. 58:20 – 58:32 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 26 Al respecto ver min. 52:42 – 53:29 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal “…inicialmente ellos iban a comprar toda la tierra pero posteriormente ellos hicieron una promesa por cinco años, se pasaron los cinco años y no se cumplió la cuestión y decidieron devolvernos la tierra y además de eso cobrarnos una preinversión adicional para poder nosotros ingresar al predio…” 27 Ver fl. 117-131 del PDF no. 01 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 24 y poder dispositivo sobre el derecho que resulte de lo confesado, versa sobre hechos que producen consecuencias jurídicas adversas a la confesante y favorecen a la parte contraria…”28, sin embargo, a la vista de esta Sala, aquella declaración no computa per se una confesión que sirva como prueba madre del consentimiento, sino en cambio, ratifica la veracidad de un documento de cuyo contenido se erige la principal probanza de las pretensiones, siendo esa la prueba fundamental para demostrar un acuerdo de voluntades entre las partes, más no lo confesado en la declaración de parte, ello pues, porque al tener en cuenta el principio de la indivisibilidad de la confesión contenido en el artículo 196 del Código General del Proceso29, no le es dable al juez de conocimiento el separar el hecho confesado de las exculpaciones que le acompañan, y para el caso en concreto, la confesante manifestó referir tal documento a otro negoció jurídico diferente al aquí objeto de pronunciamiento; empero, el reconocimiento del documento por parte de la misma parte que lo suscribió si permite por si mismo, y fuera de cualquier exculpación, tener por cierto el contenido inequívoco que aquel expresa, el cual luego, desmiente completamente como ya expuso la Sala, la exculpación propiciada con posterioridad a la confesión. Luego, es de dicho documento que, se erige la prueba que brinda claridad al juez de conocimiento para ceñir el camino a concluir la existencia de un acuerdo de voluntades, y luego, existe otro indicio que así, a través de operaciones lógicas, lo confirma.
(ii) En segundo lugar, reprochó la parte recurrente que, “…ARQUITECTURA Y CONCRETO SAS fue quien asumió todo el 28 Ver fl. 10 del PDF no. 42 del cuaderno principal 29 Artículo 196. “Indivisibilidad de la confesión y divisibilidad de la declaración de parte. La confesión deberá aceptarse con las modificaciones, aclaraciones y explicaciones concernientes al hecho confesado, excepto cuando exista prueba que las desvirtúe […]” – Al respecto la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado que “[si] un litigante no tiene otra prueba de su pretensión que la confesión de su contrario, si acepta que esta dice la verdad en lo que toca con la parte del hecho que la perjudica, moralmente carecería de razón para suponer que miente en lo referente a la parte del mismo hecho que la favorece" Sentencia SC201852017 del 1 de diciembre de 20217 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 25 manejo y desarrollo del proyecto, y fue la encargada de pagar la comisión”30, ello como convicción propia, pero extrayendo la misma del testimonio rendido por el testigo Fernando Munarriz Salcedo.
Al tenor de lo expuesto, adelanta la Sala que, no por haberse realizado la transferencia de activos directamente de la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S. a la sociedad demandante, le atiende razón el señalarse por la parte aquí recurrente que, fue entre esas dos partes que se propició el negoció jurídico objeto de declaración en esta instancia judicial, pues como obra prueba en el plenario, se concluye con suficiencia que dichos pagos por conceptos de comisiones se realizaron por autorización de la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S. y no con detrimento de los recursos propios de la mentada sociedad, sino con descuento del valor a pagar por aquella a la aquí recurrente en cumplimiento del negocio vigente entre las mismas, es decir, que la mentada sociedad no realizó pagos independientes y voluntarios a la sociedad demandante, sino que realizó el pago de sus propias obligaciones a su acreedor, la demandada, el cual en parte se subrogó31 con destino al demandante, por la obligación vigente entre esas dos partes.
A la anterior conclusión puede allegarse al, nuevamente, tener en consideración las declaraciones realizadas por la representante legal de la recurrente, quien al preguntársele por parte del apoderado de su contraparte sobre pagos directos por concepto de comisión a la sociedad demandante, aquella respondió que “[yo] directamente como representante legal no”32, por lo que, al cuestionársele en que condición lo hizo respondió que no lo hizo de ninguna forma, sino que “…fue Mauricio el que le entregó los treinta y arquitectura le entrego los otros 30 Ver fl. 07 del PDF no. 05 del cuaderno de apelación de sentencia Al respecto ver Sentencia SC174942014 del 14 de enero de 2015 M.P. Margarita Cabello Blanco “[la] subrogación…es la ‘Acción y efecto de subrogar o subrogarse’, es decir, ‘Sustituir o poner una persona o cosa en lugar de otra’.
(…) desplazamiento que puede sobrevenir por ministerio de la ley o por acuerdo ajustado entre el acreedor primigenio y el tercero que satisface la prestación debida” 32 Ver min. 1:03:18 – 1:03:23 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 31 RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 26 pagos”33; de allí, se cuestionó entonces si la mentada sociedad entregó esos pagos sin su autorización, indicándose por la declarante que aquella “[lo] pidió como contraprestación para poderme pagar…”34, reiterándose más adelante que “…Arquitectura lo pidió…”35.
De lo anterior, se concluye que, si bien la representante legal de la recurrente manifiesta que dichos pagos fueron impuestos como condicionante para recibir el pago de sus acreencias, ello no contradice que la mentada sociedad siempre solicitó autorización de Inversiones Zadquiel S.A.S., siendo pues, de carácter dispositivo de esa sociedad el pago o no realizado a la sociedad demandante como ha sostenido la Sala, y siendo ello pues además soportado, al tener consideración la declaración realizada por el testigo Fabian Zuluaga García quien señaló que “…cuando decretamos punto de equilibrio, esas eran las condiciones claras para poder empezar a generar pagos…se hicieron los primero pagos con autorización de las propietarias del inmueble…”36, luego el mismo testigo complementó señalando que “…cuando se empezaron a hacer los segundos pagos, nos dan unas cartas donde nos dicen que suspendiéramos los pagos a ambas partes, tanto Munarriz como al señor Luis Fernando Rocha y de ahí sé que han estado en discusiones…”37.
Ahora, la citada capacidad dispositiva de la recurrente respecto de la realización o no de pagos por parte de la mentada sociedad a la demandante, fue ratificada en el mismo testimonio al ser ello objeto de cuestionamiento por parte del a quo, señalándose por el testigo que dicha orden para suspender los pagos fue realizada por las representantes legales de las sociedades vendedoras, permitiéndose asumir la Sala que, documentos como los que obran a folios no. 111 y 112 del documento contentivo del libelo y sus anexos, refieren a una 33 Ver min. 1:03:27 – 1:03:31 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 34 Ver min. 1:03:38 – 1:03:45 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 35 Ver min. 1:05:17 – 1:05:25 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 37 del cuaderno principal 36 Ver min. 33:08 – 33:24 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 41 del cuaderno principal 37 Ver min. 33:26 – 33:41 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 41 del cuaderno principal RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 27 situación similar que, si bien no propician por su escaso contenido que sea exactamente la misma, si muestran que, aquellas podían disponer la realización o no de pagos, pues el primero refiere a una “…aceptación de la suspensión de los pagos de las comisiones”38, y el otro es una solicitud directa del representante legal de la sociedad demandante para que las demandadas autoricen a la mentada sociedad “…el pago correspondiente al 2% de la comisión…”39.
Así pues, no le atiende razón a la parte recurrente el señalar que, por realizarse los pagos por parte de Arquitectura y Concreto S.A.S. directamente a la sociedad demandante, se entienda que la primera “…se encargó de todos los gastos del proyecto, incluyendo las comisiones que se causaron por la venta de los predios”40, pues las pruebas indican que dichos pagos directos se realizaron con autorización de la demandada sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., quien contaba con capacidad dispositiva de suspender y reanudar dichos pagos, al extraerse los mismos de los dineros que debía percibirse por aquella como acreedora de la venta realizada, más no de recursos propios de la allá compradora.
Estando pues las pruebas en armonía con la tesis de la capacidad dispositiva de la ahora recurrente para suspender o reanudar los pagos en favor de la sociedad demandante por concepto de comisión de venta, se refuerza para la Sala que, al interior del plenario si se demostró la existencia de consentimiento otorgado por la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S. en la celebración de un contrato de corretaje con la sociedad demandante, pues no solo ello es admitido en el ya estudiado documento del 3 de enero de 2021, sino también porque, aquella era la que autorizaba o no los pagos que alegaba esta última se le adeudaban, y así se considera toda vez que, los recursos que se destinaban a ese 38 Ver fl. 111 del PDF no. 01 del cuaderno principal 39 Ver fl. 112 del PDF no. 01 del cuaderno principal 40 Ver fl. 07 del PDF no. 05 del cuaderno de apelación de sentencia RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 28 pago eran sustraídos de los destinados al cumplimiento de una acreencia suscrita en su favor.
Recuérdese que, al tenor de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, “[la] apreciación de los indicios comprende una actividad múltiple, que consiste, por un lado, en el examen de los hechos indicadores que brotan de los medios de prueba, y, por el otro, en la deducción o inferencia que con base en ellos permite arribar a otros hechos indicados, como fruto de una operación mental lógica…”41, de allí que, tenga esta Sala como hecho indicador esa capacidad dispositiva, permitiéndose a través de la aplicación de la lógica, el indicarse la entrega del consentimiento de la ahora recurrente para fungir como corredor la parte demandante, ya que no habría lugar a disponer de la extracción o no de dinero de los pagos que se le adeudaban para destinarlos a las arcas de otra sociedad, sino hubiere consentido una obligación dineraria con aquella.
Finalmente, y para despachar el argumento presentado en el recurso, lo cierto es que dicha parte alude, como se indicó al inicio, al refuerzo que le brinda a su tesis el testimonio rendido por el señor Fernando Munarriz Salcedo, óptica bajo la cual, si existió una relación de corretaje, empero aquella no fue la que hoy es objeto de declaración en virtud de las pretensiones de la demanda en primera instancia, sino una entre la sociedad Arquitectura y Concreto S.A.S. y la sociedad L.F. Rocha S. en C.S.; tesis de la cual, nada se ahonda en el testimonio citado, pues se limita el testigo a señalar, entre otras cosas, y además de su claro desacuerdo o desdén por la forma en la que se desarrolló el proyecto inmobiliario “Green Park” cuya ejecución no interesa a las probanzas del proceso, que “…con el señor Luis Fernando [Rocha] solamente conversábamos, era previo el interés que había en vender los lotes industriales y que a su vez Arquitectura y Concreto como tenia a cargo 41 Sentencia SC31402019 del 13 de agosto de 2019 M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalve RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 29 la venta y desarrollo del proyecto iba a cancelar todos los gastos…entre eso las comisiones que se causaran por ventas de los predios…Arquitectura y concreto realizó unos pagos…”42, lo cual cerca a la interpretación de que, la participación de la sociedad demandante propició de forma previa, la negociación entre la mentada sociedad y las demandadas, aludiendo nuevamente la Sala a su tesis en virtud de la cual la mentada sociedad asumió el pago de las comisiones con autorización de la vendedora, pues era de aquella la obligación de pagar al corredor inmobiliario y suya la capacidad para disponer o no de dicho pago, y ello, no se desmorona por haberse indicado en el testimonio que “…el señor Luis Fernando manejó todo a través de Arquitectura y Concreto que era la entidad constructora…”43, pues como se sabe de las demás pruebas ya estudiadas, dicha entidad fungía como pagadora de la demandada aquí recurrente, por demás, el testimonio per se, por su vaguedad no se erige como suma prueba de la tesis sostenida por Sala, salvo por no contrariarla, así como tampoco aporta autoridad a los argumentos de la parte recurrente, pues el mismo en ninguna forma desmiente lo que ya se ha argumentado en los acápites anteriores.
(iii) En tercer lugar, yerra la parte recurrente en señalar que, no pudo haber existido un acuerdo de voluntades si el demandante se sustrajo sistemáticamente de cumplir ritualidades como “[…] Presentar a las hoy demandadas, una propuesta legal, escrita donde constaran los términos en que se enmarcaría la contratación y el servicio de comisionista, corretaje o agenciamiento que llevaría a cabo […] Término o tiempo dentro del cual estaría vigente esa oferta y tiempo dentro del cual se desarrollaría […] Valor o porcentaje pactado por los servicios que prestaría […] Formas o modos en que se pagarían esos porcentajes […] Retenciones de orden legal y tributario conforme a valor pactado”44, pues, para el caso en concreto del contrato de corretaje, elementos esenciales como el consentimiento no se ven afectados o viciados por 42 Ver min. 12:46 – 13:31 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 41 del cuaderno principal 43 Ver min. 15:40 – 15:50 de la Grabación de Audiencia adjunta al PDF no. 41 del cuaderno principal 44 Ver fl. 05 del PDF no. 05 del cuaderno de apelación de sentencia RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 30 la falta de agotamiento de pasos específicos, pues basta con la mera aceptación de la puesta en marcha de la actividad del corredor para que se suscriba la relación contractual.
Así, a la vista de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, el corredor no esta obligado a rendir ciertos actos en favor del contratante como determinar un “(sic) una propuesta legal, escrita” o “(sic) tiempo dentro del cual estaría vigente esa oferta y tiempo dentro del cual se desarrollaría”, así como tampoco es necesario que para la existencia del contrato se determine inmediatamente al iniciar la actividad del corredor el valor de la comisión, pues no existe regla en contrario que así lo imponga, ya que, a consideración de la Sala, las máximas de la experiencia indican que, es tan común como lo es pactarlo de forma previa, el pactar el valor de las comisiones tan solo hasta cuando se cierra el negocio propiciado por el corredor inmobiliario, de allí que, ha sido indicado por esa corporación que “…el intermediario no presta “servicios” en defensa de los eventuales contratantes.
Como lo prevé el artículo 1340 del Código de Comercio, no actúa bajo ninguna forma de 'colaboración, dependencia, mandato o representación'. Simplemente, se ocupa de poner en relación a dos o más personas interesadas en celebrar un convenio”45, de allí que, al corredor no se le exija mas obligación que la de poner en contacto a dos partes para celebrar un negocio cuando ya este fue comisionado, acto que no requiere mayor formalidad que la expresión verbal para validarse.
Ahora lo cierto es que el expresado razonamiento del acápite anterior permite evacuar la totalidad de argumentos expresados en el recurso de alzada, restándole prosperidad al reproche y solicitud allí enrostrados, no habiendo lugar a concederlo y procediendo entonces esta agencia judicial a dejar por sentado la consecuente confirmación del numeral segundo de la sentencia proferida en escrito el 13 de julio 45 Sentencia SC44222020 del 17 de noviembre de 2020 M.P. Luis Armando Tolosa Villabona RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 31 de 2023 por parte del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla, por cuanto, en respuesta al primer interrogante planteado para dar solución al problema jurídico, se hayan demostrados los elementos de un contrato de corretaje celebrando entre la sociedad L.F. Rocha S. en C.S. y la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., en especial, la voluntad o consentimiento exteriorizado por esta última y del cual existen plenas pruebas en el recaudo. 7.
DECISIÓN Procederá esta Sala entonces, estudiados los recursos propuestos y sustentados por la parte demandante y una de las partes demandadas, a CONFIRMAR la sentencia proferida en escrito el 13 de julio de 2023 por parte del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla que concedió la pretensión declarativa de existencia de relación contractual de corretaje entre la sociedad L.F. Rocha S. en C.S. y la sociedad Inversiones Zadquiel S.A.S., pero que así lo negó entre la sociedad L.F. Rocha S. en C.S. y la sociedad Inversiones Zafiel S.A.S. En mérito de lo expuesto el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla – Sala Tercera de Decisión Civil – Familia administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley;
RESUELVE
RIMERO. CONFIRMAR la sentencia del 13 de julio de 2023, proferida por Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. Sin costas en esta instancia por haber impugnado las partes.
TERCERO. En firme esta providencia, se devolverá el proceso al RADICADO: 08001315301020230035201 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.899 32 juzgado de origen de manera virtual.
NOTIFÍQUESE Y CUMPLASE JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado CARMIÑA GONZALEZ ORTIZ Magistrada BERNARDO LOPEZ Magistrado Firmado Por: Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: edb1ac7d3940788f05d9e08ed983576d84eeb0504450ae9b5c12f4de5badcc73 Documento generado en 23/07/2024 01:34:18 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica