Declarativo Demandante: Luz Ángela Pérez Russi Demandados: Acción Sociedad Fiduciaria y otros Rad. 110013103007 2022 00011 01 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 7 de noviembre de 2025.
Acta 41. Bogotá D.C., doce de noviembre de dos mil veinticinco Procede el Tribunal a dirimir los recursos de apelación interpuestos por todos los integrantes de los extremos del litigio, contra la sentencia proferida por el Juzgado 7 Civil del Circuito de Bogotá D.C. el 18 de julio de 2025, dentro del trámite impulsado por Luz Ángela Pérez Russi frente a (i) Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a título personal y como administradora del patrimonio autónomo Proyecto Green 122, (ii) Construcciones e Inversiones Proyectar Innova S.A.S., y la (iii) Constructora y Promotora AR S.A.S.
ANTECEDENTES. 1. La convocante presentó acción de responsabilidad civil contractual, con el propósito de que se declare: (i) que Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de vocera del Fideicomiso Proyecto 122 20, -hoy Proyecto Green 122-, y las demás sociedades convocadas incumplieron las obligaciones de construir (contemplada en el contrato de fiducia mercantil), de escriturar y de transferir a su nombre, el apartamento 502 de la memorada edificación, (consignadas estas en el convenio de vinculación de beneficiario de área). 007-2022-00011-01 (ii) que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. deshonró los compromisos relativos a verificar: a) que el terreno en donde se iba a desarrollar la obra se adquirió con las formalidades exigidas por la ley; b) la inexistencia de inconvenientes de carácter legal que impidan el traspaso de la propiedad de la unidad inmobiliaria; c) que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente no comprometiera la viabilidad del proyecto; d) el lleno de las condiciones técnicas y jurídicas para que este se realizara, antes que se dispusiera de los recursos pertenecientes a los futuros compradores; e) los niveles mínimos del solvencia, la capacidad técnica, administrativa y financiera de constructor o promotor del proyecto; f) los deberes de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos, lealtad y buena fe, diligencia, profesionalidad y especificidad; y (iii) la resolución de la alianza de vinculación. En consecuencia, condenarlas solidariamente a devolverle, $540.000.000,oo, según lo concertado en la alianza de vinculación, con la respectiva indexación desde el 21 de agosto de 2018, e intereses moratorios generados a partir del 7 de septiembre del mismo año -fecha de la última cuota-, hasta cuando se materialice el pago, y a asumir las costas procesales1.
Fundó sus pedimentos en que, con ocasión del contrato de fiducia mercantil, celebrado entre la fiduciaria y demás integrantes de este extremo, el 17 de diciembre de 2013, se creó el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Proyecto 122-20, el cual cambió su denominación a Fideicomiso Proyecto Green 122, a través de otrosí número 2 del 29 de abril de 2015, en el que se incluyeron a Ángel Rincón Constructores S.A.S. -hoy Constructora y Promotora AR S.A.S. y a Construcciones e Inversiones Proyectar Innova S.A.S., como fideicomitentes desarrolladores.
El 17 de diciembre del 2018, por medio de otra modificación convencional, se amplió el plazo del primer período señalado a 30 meses, prorrogables por 6 meses más. 1 Folios 12 y 13 del 11001310300720220001101. archivo 07MemorialSubsanandoDemanda,001PrimeraInstancia, 2 007-2022-00011-01 El aludido acuerdo tuvo como finalidad, desarrollar un proyecto inmobiliario sobre el inmueble con matrícula 50N-214153 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos -Zona Norte de esta ciudad, sobre el cual, la fiduciaria convocada constituyó hipoteca de primer grado, sin límite de cuantía a favor del Banco de Occidente S.A., para garantizar el pago de créditos y obligaciones adquiridas por las constructoras en ejecución de la obra.
El 21 de agosto de 2018, suscribió con las compañías convocadas, convención de vinculación como beneficiaria de área y encargo fiduciario 1200051089, con el propósito que se le trasfiriera la unidad inmobiliaria aludida con un área construida de 94 m2, dos parqueaderos y un depósito, a cambio de lo cual, sufragó $440.000.000,oo el 28 de agosto de 2018 y $100.000.000,oo el 7 de septiembre siguiente, conforme respalda la certificación expedida el 12 de marzo de 2019.
No obstante, las intimadas no realizaron la escritura pública protocolaria de la enajenación, acorde a lo concertado en la convención antes referida, tampoco le entregaron los inmuebles, ni le restituyeron los recursos aportados, según lo pactado en el clausulado segundo de la alianza de fiducia mercantil. La fiduciaria deshonró los compromisos que le atañían, pues: (i) no analizó los riesgos, limitaciones y aspectos negativos del proyecto, ni los divulgó al público;
(ii) tampoco le advirtió cuando ella entró al negocio e hizo la respectiva inversión que el terreno a edificar presentaba limitaciones, a causa de medidas cautelares decretadas en dos litigios que comprometían la trasferencia y su patrimonio; (iii) omitió analizar la viabilidad del proyecto, su correcta ejecución y terminación, así como la solvencia, la capacidad técnica, administrativa y financiera de los primeros en mención, previo a permitir que los constructores dispusieran del dinero de los adquirentes; y (iv) soslayó los deberes de asesoría, de protección de los bienes fideicomitidos al ser pasiva en la instauración de acciones legales para su recuperación, de lealtad y buena fe para evitar que se lesionaran sus intereses, así como los de diligencia profesional y especificidad para adoptar medidas que mejoraran la 3 007-2022-00011-01 ejecución de la edificación2. 2.
Surtida la actuación respectiva, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y, en su calidad de vocera y administradora del fideicomiso encartado, planteó los enervantes denominados “…FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO…”, “…DEBIDO CUMPLIMIENTO A LAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES DEL CONTRATO DE VINCULACIÓN POR ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO PROYECTOS 122-20 HOY GREEN 122…”, “…ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. EN NOMBRE PROPIO Y EN SU CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO PROYECTOS 122-20 HOY GREEN 122, NO PUEDE SER RESPONSABLE POR TRAMITES PENDIENTES DE TERCEROS…”, “…AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD EN RAZON AL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES POR PARTE DE ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARA S.A. EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO PROYECTOS 122-20 HOY GREEN 122…”, “…LAS PRESTACIONES SURGIDAS A CARGO DEL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR DE EFECTUAR LA ENTREGA MATERIAL Y LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO REAL DE DOMINIO DE LAS UNIDADES PRIVADAS A LOS BENEFICIARIOS DE AREA ESTÁN SUJETAS A CONDICIONES SUSPENSIVAS…”, “…NO ES PROCEDENTE CENSURAR QUE EN LOS CONTRATOS DE VINCULACIÓN NO SE HUBIERA ESTABLECIDO UN PLAZO PARA LA TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS DE DOMINIO Y LA ENTREGA MATERIAL DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS DERIVADAS DEL PROYECTO…”, “…INEXISTENCIA DE PERJUICIOS DERIVADOS INCUMPLIMIENTO DE DEL ACCIÓN SUPUESTO SOCIEDAD E INEXISTENTE FIDUCIARIA S.A.…”, “…HECHO DE UN TERCERO…”, “…FALTA DE NEXO CAUSAL…”, “…LA FIDUCIARIA NO INCUMPLIÓ NINGUNA DE LAS OBLIGACIONES QUE, COMO PROFESIONAL, ESTÁN A SU CARGO…”, “…PRESCRIPCIÓN…” y la “…INNOMINADA…”.
Además, objetó el juramento estimatorio3. Infructuoso el enteramiento de las compañías Constructora y Promotora AR S.A.S. y Construcciones e Inversiones Proyectar Innova S.A.S., se ordenó su emplazamiento 4, se les designó curador ad litem 5, quien 2 Folios 2 al 11 ibidem. Archivo 34ContestaciónDemanda, ib. 4 Archivo 31AutoDecretaEmplazamiento, ib. 5 Archivo 40AutoDesignaCurador-EnCtaContest-RespORIP, ib. 3 4 007-2022-00011-01 manifestó desconocer los supuestos fácticos y atenerse a lo probado, sin proponer excepciones6. 3.
El funcionario de primer grado dispuso la resolución del contrato de vinculación, tras declarar el incumplimiento por parte de la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo, y de las constructoras intimadas, por no haber transferido y entregado los bienes negociados, una vez culminó la fase operativa, lo cual le causó un perjuicio patrimonial a la precursora.
También, la entidad financiera, a título personal, deshonró los deberes de información, asesoría, lealtad, buena fe, diligencia profesionalidad y especificidad por: (i) no advertir a la demandante, en septiembre de 2018, cuando se vinculó al proyecto y solucionó el precio del bien negociado que existía un riesgo, dado que el mismo debió finalizar en el mes de febrero anterior; y (ii) omitir entablar las acciones correspondientes para la recuperación y el saneamiento de los bienes fideicomitidos, con el propósito de recaudar los recursos pendientes de solución para que la obra llegara a buen término. Por ello, condenó a las sociedades demandadas a pagar solidariamente en virtud de la coligación existente entre los contratos por ellas celebrados, a título de indemnización, pese a la exoneración concertada en tales vínculos, los valores aportados por la accionante, con la correspondiente corrección monetaria, desde la fecha en que los entregó hasta la notificación de la demanda al último de los encausados, momento a partir del cual se generan intereses comerciales moratorios.
Y en relación con la falta de legitimación por pasiva alegada, negó su prosperidad, por cuanto resulta una legítima contradictora, por el desacato contractual ya advertido. Tampoco, advirtió que la entrega del bien estuviera sujeta a una condición potestativa, porque cumplido el “ punto de equilibrio, que existieran las licencias y otras condiciones que están allí contempladas, una vez reunidas dichas circunstancias, ya no era una condición, había que desarrollar un proyecto, en un plazo establecido ” (de 18 meses). 6 Archivo 48CobtestaciónDemandaCurador, ib. 5 007-2022-00011-01 Denegó la prescripción aducida, en tanto no aplica el interregno extintivo señalado en la legislación de protección al consumidor, sino el disciplinado para la acción ordinaria, dada la naturaleza del asunto debatido7. 4.
Inconformes en lo desfavorable, todos los integrantes de los extremos del litigio la apelaron, con estribo en los siguientes argumentos: 4.1. La apoderada de la promotora fustigó que el juez: (i) no indexara las sumas que ordenó devolverle a su representada, por el valor y desde las fechas en que ella indicó haberlas sufragado, y hasta el inicio de la mora, lo cual ocurrió con la presentación de la demanda -el 12 de enero de 2022- o el día en que se consumó el agravio -según se dijo solo en los reparos-; y (ii) que no calculara los intereses moratorios desde uno de estos dos momentos, pues no hacerlo contraviene el principio de buena fe contractual, el deber de diligencia, así como el derecho del consumidor financiero previsto en el artículo 78 de la Carta Política 8. 4.2.
El curador ad litem, quien auspicia a los dos fideicomitentes desarrolladores convocados, -en memorial que se estima, porque aun cuando se advierte imprecisión en el nombre de los litigantes que dice representar en algunos apartes, la identificación del proceso es correcta-, reprochó: (i) la ausencia de prueba que respalde la vinculación de sus prohijados con la administración, disposición o aprobación de recursos;
(ii) que ellos no participaron en las decisiones de giro, y suscripción del contrato fiduciario, según lo manifestado en interrogatorio por la gestora, ni mantuvieron relación alguna con ésta; (iii) la falta de la individualización de sus conductas; y (iv) la inexistencia de evidencia que refrende el nexo causal entre el proceder de aquéllos y los actos lesivos, situación que desvirtúa la responsabilidad demandada9. 4.3.
La fiduciaria, en nombre propio, como vocera y administradora del fideicomiso intimado, argumentó que: 7 Minuto 58:16 a 1:57 del archivo 66GrabaciónAudienciaSentencia, ib. Hora 2:03 a 2:05 del archivo 66GrabaciónAudienciaSentencia y archivos 69SustentaciónRecurso, ib. y 006Sustentación, 002Segundainstancia, 11001310300720220001101. 9 Hora 2:06 a 2:07 del archivo 66GrabaciónAudienciaSentencia y archivos 71SolicitudApelación, ib. y 007ApelaciónSustentación, 002Segundainstancia, 11001310300720220001101. 8 6 007-2022-00011-01 4.3.1. no se demostraron los elementos de la responsabilidad aducida, pues: (i) en la segunda condición enunciada a aquélla no le concernía la entrega de la unidad habitacional;
(ii) carece de prueba la relación causal -descrita en las sentencias SC4425 y SC2905 del 2021- entre el deber de información y el daño -no escrituración y entrega del bien en el plazo pactado; (iii) en el interrogatorio de parte –valorado de forma indebida por el juez- la actora aceptó que las condiciones para la trasferencia de recursos se habían dado con anterioridad a la firma del contrato de vinculación, así como que no estaba comprando sobre planos, que el desarrollo la edificación se encontraba pausado;
(iv) la construcción y desarrollo de la obra no es responsabilidad exclusiva de la fiduciaria, ni del patrimonio autónomo, sino del fideicomitente desarrollador, según la cartilla de negocios fiduciarios; (v) la entidad financiera fue diligente en la estructuración del negocio fiduciario, determinación del punto de equilibrio, en el giro de los recursos al fideicomitente, y en indagar la solvencia de éste; y (vi) la entrega y trasferencia de los bienes estaba sometida a una condición suspensiva -cuando el fideicomitente lo indicara-. 4.3.2.
El Juzgador no estudió las causales de exoneración de responsabilidad, de un lado, el caso fortuito y fuerza mayor, acaecidas debido a que no se materializó la venta de 7 unidades, la falta de aportes por varios beneficiarios de área, y la ausencia de flujo de caja generada por el crédito constructor que impidió la terminación de la obra, y de otros; el hecho de un tercero, el cual se estructura por cuanto a las fideicomitentes desarrolladoras, conforme a lo concertado, les atañía de manera exclusiva la obligación de ejecutar y desarrollar la edificación. 4.3.3.
Es improcedente la indemnización deprecada, en aras de proteger la buena fe objetiva, y por ir en contravía de la teoría de los actos propios, en razón a que la demandante no solicitó el finiquito de la relación y reintegro de sus recursos. 4.3.4. No existe solidaridad, pues cada uno de los intimados adquirió compromisos propios y autónomos, ni la misma puede darse por la inobservancia de distintas cargas que frustren el negocio.
La afectación patrimonial por ello debe ser proporcional con la participación, de lo 7 007-2022-00011-01 contrario, se vulnera la legalidad, la técnica procesal y se crea un precedente riesgoso. 4.3.5. La orden de devolver el dinero a los aportantes del propio peculio de su prohijada cercena la prohibición de confusión patrimonial, más aún cuando tales recursos fueron entregados para que la fiduciaria los administrara como vocera del patrimonio autónomo y no en nombre propio10. 4.3.6.
En la oportunidad para sustentar la alzada a las anteriores censuras le agregó, que, con ocasión de las restituciones mutuas, propias de la resolución del contrato, y la responsabilidad civil declarada se causaría una doble indemnización, pese a que los efectos de una y otra acción son diferentes; además, el veredicto no individualiza la devolución de aportes y los intereses a cuál de ellos corresponde.
Su representada, a título personal no fue parte en los convenios deshonrados, y al patrimonio autónomo le endilgan las inobservancias de obligaciones de hacer, sometidas a una condición, por ende, no se generaron intereses moratorios11. CONSIDERACIONES 1. Se aprecia la concurrencia de los denominados presupuestos procesales. Además, examinado el trámite no se observa irregularidad capaz de invalidarlo, verificándose asi las condiciones jurídico procesales que habilitan el proferimiento de una sentencia de mérito. 2.
En acatamiento de lo dispuesto por el inciso 1° del artículo 328 del Código General del Proceso, cumple señalar que los reparos frente al fallo de instancia, debidamente sustentados ante esta sede, gravitan, en síntesis, en determinar la eventual responsabilidad de la fiduciaria convocada, como vocera y administradora del fideicomiso encausado, y a título personal, por la conducta desplegada en los deberes negociales y legales que le atañen, así como la relación causal entre las conductas 10 11 Archivo 72ReparosRecursoApelación, ib.
Folios 1 al 38 del archivo 006Sustentación, 002Segundainstancia, 11001310300720220001101. 8 007-2022-00011-01 endilgadas a las constructoras convocadas y el daño irrogado a la actora. Además, en establecer si existe solidaridad entre las convocadas, y de no ser así, si hay lugar a la individualización de la conducta de las intimadas, en virtud de las cuales estarían llamadas a responder por la restitución de los recursos aportados.
Asimismo, averiguar si no existe yerro en las fechas y cantidades que el a quo tuvo en cuenta para traer a valor presente lo que ordenó devolver a la accionante, y en la data fijada para que estos rubros generen intereses de mora. 3. Dicho lo anterior, en primer lugar, conviene precisar que, al haberse acogido en primera instancia la responsabilidad civil contractual planteada, previa declaratoria del incumplimiento alegado, la promotora de esta acción carece de legitimación para aducir como inconformidades frente a la sentencia, motivos de deshonra del principio de información que le atañe a la fiduciaria, diferentes a los considerados por el juzgador para acoger sus pretensiones, en tanto, al tenor de lo previsto en el inciso 2º del artículo 320 del Código General del Proceso, sólo “ [p]odrá interponer el recurso [de apelación] la parte a quien le haya sido desfavorable la providencia ”.
Aunado, no puede perderse de vista que, acorde con la jurisprudencia regente, el “ conocimiento del ‘superior’, juez de segunda instancia, surge con ocasión de la presencia de las condiciones que el legislador ha establecido para la adquisición de esa competencia (funcional); exigencias, [dentro de las que se destacan], que el apelante se encuentre procesalmente legitimado para recurrir; que la providencia impugnada cause perjuicio al recurrente, por cuanto le fue total o parcialmente desfavorable ”12; presupuestos que al no presentarse en el sub lite, respecto a los puntuales tópicos antes mencionados, impiden a este Colegiado proveer sobre ellos. 12 Corte Suprema de justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 22 septiembre de 2000, expediente 5362. 9 007-2022-00011-01 4. Aclarado lo precedente, para ahondar en el estudio del asunto, viene bien recordar que la fiducia mercantil, disciplinada en los artículos 1226 a 1244 el Libro Cuarto, Título XI del Código de Comercio, es un negocio jurídico en virtud del cual “…una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario…”.
Los bienes transmitidos entran a integrar un patrimonio autónomo destinado al cumplimiento del objeto negocial, que, a su vez, adquiere algunos deberes indelegables -canon 1234 del Estatuto Mercantil- y solo puede renunciar a la gestión encomendada por las razones señaladas en el acto de constitución, o en su defecto, por las causales justificativas que presume el artículo 1232 ejusdem, con previa autorización del Superintendente Financiero.
La calidad de fiduciario se encuentra restringida para los establecimientos de crédito y a las sociedades de esa naturaleza que deben estar especialmente autorizados para el efecto por la Superintendencia Financiera. La fiducia mercantil se rige por las disposiciones generales del Código de Comercio, y dada la condición de entidades vigiladas que ostentan las prestadoras de esos servicios, están sujetas también al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y a la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera, que contiene disposiciones especiales en esa materia.
En el negocio fiduciario de administración, el promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduciante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará el mismo, a una sociedad fiduciaria, para que administre y efectúe las gestiones necesarias para su ejecución, y una vez concluida, le transmita las unidades inmobiliarias edificadas al mismo fiduciante o a quienes hubieren llegado a vincularse como beneficiarios. 10 007-2022-00011-01 Tal modalidad de fiducia se sustenta principalmente en la confianza que la presencia de una entidad especialista en la gestión de negocios de esa índole otorga.
Las obligaciones de la fiducia dimanan, en primer lugar, de las cláusulas contenidas en el acto constitutivo celebrado en virtud del principio de autonomía privada que es ley para las partes -regla 1602 Código Civil y 1234 del Código de Comercio-, y en complemento, de las normas que disciplina esa tipología negocial, así como de la buena fe que también es «fuente de creación de especiales deberes de conducta exigibles entre las partes contratantes, de acuerdo con el tipo de contrato y con la finalidad perseguida a través de él por las propias partes» 13, como expresión de la función integradora que le confieren los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
El precepto 1234 del este último estatuto establece dentro de los deberes indelegables del fiduciario, entre otros, realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; defender los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; transferir a quien corresponda conforme al acto constitutivo o la ley, una vez concluido el negocio fiduciario.
La fiduciaria debe actuar dentro de las distintas fases de formación, celebración, desarrollo, y terminación de esta clase de negocios, bajo los lineamientos de la buena fe, ya que funge como una verdadera depositaria de la confianza otorgada por el constituyente y por los beneficiarios. Del aludido principio “…emergen otras reglas accesorias o agregadas que igualmente tienen fuerza vinculante, conocidas como normas o «deberes secundarios de conducta» que hacen parte del contenido de la obligación así no hayan sido pactadas expresamente en la convención. Por la naturaleza de los negocios fiduciarios, resultan 13 Diez Picazo, Luis.
Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen I, 5°. Ed. Civitas, Madrid, 1996, pág. 362. 11 007-2022-00011-01 especialmente relevantes los deberes accesorios de información, consejo y previsión…”14. Por su parte, la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera dentro de los deberes de las fiduciarias consagra los de información, asesoría, protección de bienes fideicomitidos; lealtad y buena fe; diligencia, profesionalidad y especialidad, así como el de previsión. En cuanto a su naturaleza, las obligaciones que contrae el fiduciario mercantil no son de resultado sino de medios, salvo disposición legal en contrario, según se infiere de lo previsto en el artículo 29.3 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero -Decreto 663 de 1993-.
Por lo tanto, la fiduciaria solo se compromete a proporcionar aquellos adecuados conocimientos para la consecución del fin del contrato. Podrá exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado de un grado máximo, que no es el que se espera de un hombre común, sino de un experto en negocios fiduciarios que como actividad de interés público está vigilada y controlada por el Estado.
El principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo y quien se beneficia de sus utilidades; empero, la responsabilidad personal de la fiduciaria se estructura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes. Respecto del tópico la Corte Suprema de Justicia ha dicho: “ el fiduciario compromet[e] su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida, en que el que con su dolo o culpa causa un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de 14 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC5430 del 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 12 007-2022-00011-01 esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario…”15. 5. De cara a los anteriores derroteros, corresponde examinar si se estructura la responsabilidad de la fiduciaria como vocera del Patrimonio Autónomo Proyecto Green 122 y a título personal.
Con ese fin conviene traer a colación que el 17 de diciembre de 2013, Construcciones e Inversiones Proyectar Innova S.A.S., en calidad de fideicomitente desarrolladora; Rosa Elvira Casas de Ayala, en nombre propio y en representación de Lina María y Luisa Fernanda Ayala Casas y Luis Eduardo Ayala Calderón, en carácter de fideicomitentes tradentes; así como Ángel Rincón Constructores S.A.S. - y Gegafón S.A.S., en condición de fideicomitentes aportantes, celebraron con Acción Sociedad Fiduciaria S.A., un contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración, en virtud del cual se constituyó el Fideicomiso 12220.
El 14 de enero de 2014 a través de otrosí número 1 se consignó que Ángel Rincón Constructores S.A.S. tenía la condición de fideicomitente desarrollador No. 216. Entre las instrucciones dadas a la Fiduciaria en la cláusula 4.1.7., se plasmó que debía, “…[u]na vez terminada la construcción, suscribir junto con EL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR las escrituras públicas mediante las cuales se efectuará la transferencia del derecho de dominio a los BENEFICIARIOS DE ÁREA, de las unidades inmobiliarias respecto de las cuales se vincularon mediante la suscripción del correspondiente CONTRATO DE VINCULACIÓN…”17.
Por su parte, en la disposición 1.11. se consignó que, a los fideicomitentes desarrolladores, les atañe la construcción en el inmueble, bajo su cuenta, riesgo y responsabilidad18. En concordancia con ello en el clausulado 8.2.29. se les impuso el deber de construir la obra con estricto apego a los planos y especificaciones técnicas 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 31 de mayo de 2006, expediente 0293. 16 Archivo documento (2), 34-1AnexosContestacióndemanda, 001PrimeraInstancia, 11001310300720220001101. 17 Folios 68 y 69 del archivo del archivo 02AnexosDemanda, 001PrimeraInstancia, 11001310300720220001101. 18 Folio 65 ibidem. 13 007-2022-00011-01 aprobadas 19, y en el 8.3.3. transferir los bienes mencionados en el presente contrato20.
Como negocio coligado a este se suscribió la convención de vinculación entre Acción Sociedad Fiduciaria S.A., Construcciones e Inversiones Proyectar Innova S.A.S., Ángel Rincón Constructores S.A.S. y la actora como beneficiaria de área, en cuya estipulación quinta se concertó que, “…una vez entregados por EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA la totalidad de los recursos a que se obligan en el cronograma de aportes contenido en la primera página de este documentos y terminado por EL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR el PROYECTO, le será transferido el dominio y la posesión a título de beneficio del área mencionada en la primera página del presente documentos, transferencia que le(s) hará ACCIÓN como vocera de EL FIDEICOMISO en su oportunidad ”21.
En la regla décimo primera se consignó que la escritura pública protocolaria de la transferencia del derecho de dominio, junto con los coeficientes de copropiedad que correspondan, según el reglamento de propiedad horizontal, será otorgada por la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo, el beneficiario de área y el fideicomitente desarrollador, en la fecha y notaría que este informe con 30 días de anticipación, siempre y cuando el adquirente hubiera cumplido las obligaciones derivadas del convenio, en especial, haber satisfecho todos los aportes, y en caso de requerir financiación, tener crédito aprobado22.
En la disposición décimo segunda se concertó que los fideicomitentes desarrolladores informarán al beneficiario de área la entrega material de la unidad inmobiliaria, la cual se perfeccionará mediante acta suscrita entre ellos dos23. Dentro de este entramado negocial emerge palmario que a los fideicomitentes desarrolladores del proyecto les concernía efectuar la 19 Folio 75 ibidem.
Folio 76 ibidem. 21 Folio 50 ibidem. 22 Folio 52 ibidem. 23 Folio 53 ibidem. 20 14 007-2022-00011-01 construcción de las viviendas, y a estos, junto con la fiduciaria, suscribir los instrumentos públicos de transferencia de dominio, para que los primeros en mención las entregaran. Sin embargo, la vocera del patrimonio autónomo para efectuar tal enajenación a favor del beneficiario de área dependía de que las constructoras se lo hubieran comunicado; además, la adquirente debía pagar todos los recursos concertados, u obtener la financiación de los que no hubiera sufragado, la obra debía encontrarse terminada y registrado el reglamento de propiedad horizontal.
Así las cosas, acorde con lo admitido por la actora y la representante legal de acción fiduciaria coincidentemente, -de cuyos interrogatorios no se advierte una indebida valoración por parte del a quo-, sobre la no culminación de la edificación24, resulta evidente que los fideicomitentes desarrolladores incumplieron tal carga negocial por no ejecutarla dentro del término máximo contemplado en la cláusula 4.2.2. del negocio fiduciario25, el cual se ha superado con demasía, si en cuenta se tiene que incluso desde cuando se celebró la alianza de vinculación a la fecha han transcurrido más de 7 años.
En este orden de cosas, no puede precisarse deshonra respecto de la sociedad fiduciaria por no materializar el acto protocolario del traspaso del inmueble, en tanto ello pendía, entre otros condicionamientos, de que se efectuara la construcción de las unidades, la cual no se observó por parte de los obligados. No obstante, lo anterior, aquella compañía como administradora del fideicomiso deshonró uno de los compromisos indelegables y quizás el más relevante, debido a que, en esencia comprende todos los demás, concretamente, el atinente a “…[r]ealizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia…”.
Ello es así porque en virtud de tal mandato, a la aludida firma le correspondía, en ejercicio diligente de la labor profesional, entre otros, 24 Minuto 4:34 a 134 hora del archivo 64GrabaciónAudienciaSeñalaNuevaFechaParteII, 001PrimeraInstancia, 11001310300720220001101. 25 Folio 70 del archivo 02AnexosDemanda, 001PrimeraInstancia, 11001310300720220001101. 15 007-2022-00011-01 atender el deber de contribuir con las constructoras para que ellas culminaran el proyecto inmobiliario, con el fin que cumplieran con la entrega y enajenación de los bienes a los adquirentes.
Lo cual no ocurrió, debido a que ha sido apática en adoptar medidas para evitar (i) que se perpetuara por años la construcción, (ii) llegar al estado de iliquidez del patrimonio autónomo que le impidió finalizar la edificación, (iii) así como las cautelares que gravan el predio en donde se levantó esta. De ahí que es dable colegir el desacato de tales débitos legales y contractuales por parte de los fideicomitentes desarrollares y la fiduciaria intimada, como vocera del patrimonio autónomo, pues incumplió los compromisos, ya enunciados, que le concernían en tal calidad.
Por su parte, el daño lo constituye, la afectación patrimonial sufrida por la impulsora a causa de la deshonra por parte de las sociedades mencionadas en la culminación de la vivienda, en su entrega y en el traspaso de ésta, con lo que, de contera, se advierte manifiesto el nexo causal, ya que aquel detrimento económico lo generó la memorada inobservancia negocial.
A corolario, a diferencia de lo argüido por acción fiduciaria y por el curador ad litem que representa a las constructoras intimadas, sí se acreditaron los elementos de la responsabilidad civil demandada; sin que las defensas de hecho de un tercero, fuerza mayor y caso fortuito enarboladas logren el decaimiento de tal conclusión. Esto habida cuenta que, como ya se anotó, solo la observancia de los compromisos con la diligencia y cuidado en el nivel máximo que se le exige a un experto en negocios fiduciarios podía exonerarla de la responsabilidad atribuida; lo cual no ocurrió en el sub examine, en razón a que la fiduciaria desacató la carga relativa a realizar diligentemente, en ejercicio de su labor profesional, todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia, como contribuir con las constructoras, a través de la adopción de medidas tendientes a recaudar los aportes pendientes, para evitar la paralización de la edificación, la 16 007-2022-00011-01 falta de recursos del patrimonio autónomo, así como la vigencia de las cautelas que afectan el terreno en donde se levantaría la edificación; y que de esta manera aquéllas cumplieran con la entrega y enajenación de los bienes a los adquirentes.
Por lo que, en tales circunstancias, no resulta de recibo que se diga que la fiduciaria no inobservó los débitos que le conciernen, dado que para cuando la demandante se vinculó ya se había embargado el predio, el patrimonio autónomo tenía problemas de liquidez y la obra presentaba retrasos, pues, aunque sea cierto que las cosas así ocurrieron, ello no era óbice para que la aludida compañía, en acatamiento de sus deberes legales y contractuales, implementara los mecanismos necesarios para solventar tales situaciones, con el propósito que la fiducia cumpliera su cometido.
Aunado a ello, conforme también se dejó por sentado, la conducta desobligada de los fideicomitentes desarrolladores en finalizar la obra fue otra causa adecuada que materializó el detrimento económico cuya indemnización se reclama; situación que releva a la Sala de analizar los requisitos legales exigidos para la estructuración de las aludidas eximentes, en cuanto a la responsabilidad endilgada a las constructoras.
Este panorama conlleva a que decaiga la tesis de la fiduciaria, consistente en la inviabilidad del resarcimiento invocado debido a que la precursora, según lo manifestado en interrogatorio, era consciente del estado en que se encontraba la edificación, además, porque fue pasiva ante la paralización de la misma y no impetró la terminación del contrato, con la consecuente devolución de sus aportes, por cuanto, a pesar de ello lo cierto es que se encuentran acreditados los presupuestos de la responsabilidad alegada, conforme ya se explicó, y así las cosas procede ordenar la reparación de los daños irrogados que se prueben.
En coherencia con lo anterior innecesario deviene ahondar en el análisis de los restantes argumentos edificados en la observancia de varias de las obligaciones legales y negociales que le conciernen a la fiduciaria, diferentes a las analizadas, y de los actos en que no participaron las constructoras, puesto que, de las deshonras ya advertidas, se deduce la 17 007-2022-00011-01 responsabilidad de la primera como vocera del patrimonio autónomo, así como de las segundas. 6.
Sumado a lo precedente, además de las razones ya esbozadas por las que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. deshonró los compromisos que le conciernen como vocera del patrimonio autónomo, también comprometió su responsabilidad a título personal al inobservar la buena fe y los deberes secundarios de información, previsión y consejo inherentes a la modalidad contractual que la vinculó con la accionante, de mayor exigencia dado el carácter de negocio basado en la confianza propio del celebrado, los cuales entraron a integrar el contrato de conformidad con los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
Esto es así, porque de los informes rendidos por la entidad financiera26, se deduce que desatendió el deber de comunicar, oportunamente, con seriedad, probidad y diligencia a la demandante, que constituyen la parte débil de la relación contractual, las consecuencias que podían generar la parálisis en el desarrollo de la obra, la cautela que grava al inmueble en donde se edificó, y los problemas de iliquidez.
Además, los efectos que las referidas desatenciones podían generar en el desarrollo inmobiliario y en la garantía de su íntegra ejecución, resultan inaceptable respecto de una profesional autorizada para celebrar y administrar negocios fiduciarios mercantiles. Por todo ello, está demostrada “…la responsabilidad personal del fiduciario por sus actos, conducta o comportamiento, acciones u omisiones en detrimento de la finalidad fiduciaria o de los intereses del constituyente y de terceros, por inobservancia de sus deberes profesionales de diligencia, lealtad, corrección, buena fe, imparcialidad, secreto, información, o por extralimitación de funciones, ausencia de adopción oportuna de las medidas idóneas exigibles, entre otras hipótesis, en las cuales es responsable con su patrimonio “directamente por situaciones en que se le sindique de haber incurrido en 26 Archivo Desbloqueados, 11001310300720220001101. 34-1AnexosContestaciónDemanda, 001PrimeraInstancia, 18 007-2022-00011-01 extralimitación, por culpa o por dolo en detrimento de los bienes fideicomitidos que se le han confiado, hipótesis en la cual obviamente se le debe llamar a responder por ese indebido proceder por el que en realidad ya no puede resultar comprometido el patrimonio autónomo…”27. 7.
Aunado, no tiene asidero la ausencia de nexo causal alegada en la responsabilidad endilgada a la compañía financiera a título personal o directa, puesto que esta se deriva de su falta de diligencia en el acatamiento de las reglas de conducta establecidas por la ley y por los deberes accesorios de buena fe, evento en el cual no es imperioso acreditar el referido vínculo.
Al respecto, es preciso señalar que el Alto Tribunal Civil “…en CSJ SC13925-2016, explicó que “(…) es posible endilgar la autoría de un hecho por las abstenciones cuando el agente tenía el deber legal de actuar para evitar una consecuencia dañosa, lo cual no puede ser explicado por una ‘causalidad’ desprovista de componentes normativos porque las omisiones no son eventos sino ausencia de éstos, es decir que no generan relaciones de causalidad natural.
Es un principio general que no hay responsabilidad civil por las inactividades salvo que el demandado se encuentre bajo un deber legal preexistente o tenga la posición de garante respecto de quien sufre el perjuicio.” Quiere decir que no siempre debe acreditarse la cadena causal fenoménica dentro de la cual se produjo el hecho perjudicial sobre la base de la conducta positiva de quien se pregona la responsabilidad civil; pues, es posible que sin haber intervenido materialmente con sus actos en ese desarrollo episódico, el resultado dañoso derive de una omisión de la conducta negocial debida…”28. 8.
De otra parte, la contravención de la teoría de los actos propios al no haber reclamado la actora, la terminación del vínculo y devolución de los aportes, constituye un tópico no manifestado por la pasiva en el decurso 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC-200 del 3 de agosto de 2005, expediente 1909. 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC4142 del 16 de diciembre de 2020, expediente08001-31-03-012-2010-00197-01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 19 007-2022-00011-01 de la primera instancia, sino al momento de manifestar las inconformidades respecto del veredicto, por lo tanto, no será objeto de análisis, ni resolución“… por ir en desmedro del principio de lealtad procesal para con el estamento jurisdiccional y con la parte contraria, por tratarse de un alegato sorpresivo que la doctrina denomina «medio nuevo», esto es, aquel que uno de los litigantes guarda para erigirlo cuando han fenecido las oportunidades de contradicción previstas en el ordenamiento jurídico…”29. 9.
En lo concerniente al desencuentro por la responsabilidad in solidum endilgada a los demandados, corresponde memorar que, tal característica es propia de las obligaciones “…que, a pesar de tener objeto divisible y pluralidad de sujetos, colocan a cada deudor en la necesidad de pagar la totalidad de la deuda o facultan al acreedor para exigir la integridad del crédito, siendo su fuente la convención, el testamento o la ley (art. 1568 Código Civil); en cuanto a la característica de unidad de la prestación, dispone el artículo 1569 del Código Civil «[l]a cosa que se debe solidariamente por muchos o a muchos, ha de ser una misma, aunque se deba de diversos modos; por ejemplo, pura y simplemente respecto de unos, bajo condición o a plazo respecto de otros», identidad que atañe a la prestación en sí, pues «(…) de lo contrario habría pluralidad de obligaciones, tantas como sujetos hubiera.
En verdad, más que unidad del objeto se necesita identidad de la prestación, es decir, unidad de causa jurídica»3. Tratándose de negocios mercantiles, la solidaridad por pasiva emana de la ley, pues al tenor del artículo 825 del Código de Comercio, «cuando fueren varios los deudores se presumirá que se han obligado solidariamente»…”30. Entonces, confrontados los medios de persuasión obrantes en las diligencias, de cara a los anteriores derroteros, es dable predicar la solidaridad por pasiva entre todos los accionados, comoquiera que todos ellos intervinieron como parte en los negocios de fiducia mercantil y de 29 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 7 de diciembre de 2020, expediente 11001-31-03-001-2011-00495-01. Magistrado Ponente Doctor Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 30 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC5430 del 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 20 007-2022-00011-01 vinculación del beneficiario de área, y en virtud del principio de relatividad de los contratos resultan obligados quienes participaron en estos.
Por lo demás, con ocasión de la conexidad de los vínculos irradia una responsabilidad solidaria entre la fiduciaria, en la doble condición convocada, y los fideicomitentes desarrolladores. Así las cosas, los anteriores argumentos descartan la confusión patrimonial y el resarcimiento proporcional, alegados por la fiduciaria. 10. De otra parte, no se advierte desatino respecto a la generación de intereses moratorios a partir de la notificación del auto admisorio de la demanda a todos los integrantes del extremo pasivo, dado que, acorde a la jurisprudencia imperante de la Alta Corporación Civil, en un proceso de responsabilidad civil contractual “…la sentencia combatida no es de naturaleza constitutiva, para así negarle efectos retroactivos, dado que allí no es donde se establece la obligación de restituir una suma líquida de dinero, sino declarativa de condena, al decir de la Corte, en cuanto el “derecho preexiste limitándose la decisión a reconocer el estado de cosas preexistente y no a constituirlo” 31.
Se trataba aquí, como claramente se observa, en coherencia con la doctrina, “más que a la supresión de una incertidumbre, a la restauración del derecho violado”32…”33. Adicionalmente, en cuanto a la tasa de interés a aplicar en controversias de responsabilidad civil contractual, puede consultarse la sentencia SC127-2025. Sumado a ello, también ha dicho que “…Según la ley, la indemnización de perjuicios se debe desde que el deudor se ha constituido en mora en el cumplimiento de sus obligaciones positivas (de dar y de hacer) o, desde el momento de la contravención, si la obligación es negativa (de no hacer)…”34. 31 Sentencia de 28 de agosto de 2008, expediente 1997-14171.
Francesco Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Buenos Aires. Uteha. 1944. T. I. Págs. 157 y 160. 33 Corte Suprema de Justicia. Sala de casación Civil. Sentencia de 10 de noviembre de 2011. Expediente 1100131030022001-01451-01. Magistrado Ponente doctor Jaime Alberto Arrubla Paucar. 34 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 21 de septiembre 1986, Gaceta Judicial Tomo CLXXXIV, número 2423. 32 21 007-2022-00011-01 Además, al tenor del inciso 2° del artículo 94 del Código General del Proceso, el requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, lo constituye la notificación del auto admisorio de la demanda si, en casos como este, no fueron reclamados antes los daños ocasionados por la desatención de los deberes contractuales.
Por lo tanto, en el sub exámine, de cara a las premisas jurisprudenciales descritas, acorde a lo anticipado, no erró el Juez a quo en reconocer los réditos moratorios invocados como perjuicios, a partir del momento en que todos los miembros de la parte pasiva fueron constituidos en mora. Por ende, en línea con lo expuesto, no hay lugar a actualizar la indexación, en acatamiento de lo previsto en el inciso 2° del artículo 283 del Código General del Proceso, dado que la corrección monetaria se efectúa hasta el día antes de la constitución en mora, dada la incompatibilidad de este concepto con los réditos moratorios, los cuales se generan a partir de ese acto.
Tampoco se advierte desatino por parte del funcionario, en las fechas a partir de las cuales se indexó el valor de los aportes realizados por la impulsora, habida consideración que corresponden aquellas en que se efectuaron las consignaciones, según lo reportado por la fiduciaria intimada35. 12. En cuanto a las inconformidades fundadas en la doble indemnización que puede conllevar el acogimiento de las pretensiones resolutoria y de responsabilidad civil contractual, así como la no causación de intereses para la fiduciaria a título personal, porque ella en tal condición no participó en los negocios tildados de incumplidos, y como vocera del patrimonio se le atribuye el desacato de una obligación de hacer, la cual no genera tal clase de rentabilidad, no deben ser zanjadas en esta instancia, en la medida que no se plantearon como desencuentros frente a la providencia de primer grado, en la oportunidad procesal en que fue planteado el recurso de apelación por el togado que auspicia a la 35 Folio 41 del archivo 11001310300720220001101. del archivo 02AnexosDemanda, 001PrimeraInstancia, 22 007-2022-00011-01 fiduciaria, proceder en contrario, implicaría desconocer el fin de tal medio de impugnación, el cual “…tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…”, ante el a quo y sustentados ante el superior. 13.
De conformidad con lo discurrido, se ratificará el veredicto impugnado, habida cuenta que las censuras exteriorizadas por los opugnantes no hallaron prosperidad. Sin condena en costas ante el resultado del remedio vertical. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, EN SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Sin COSTAS en esta instancia.
TERCERO: DEVOLVER el expediente a su Despacho de origen. Oficiar y dejar constancia.
NOTIFÍQUESE, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado 23 007-2022-00011-01 SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 09a8fb25e1b47fba52d2872e420294a19954384308a83f490231bc1 163e1ba29 Documento generado en 12/11/2025 04:27:51 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 24 007-2022-00011-01