Magistrado sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veintidós (22) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) CONVOCANTE CONVOCADA PROCESO MOTIVO RADICADO TEMA LUZ MYRIAM GÓMEZ SOLER INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. ARBITRAL RECURSO EXTRAORDINARIO DE ANULACIÓN 11001220300020240278800 NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO DE PROMESA ASUNTO Se ocupa el Tribunal de resolver el recurso extraordinario de anulación interpuesto por la accionante contra el laudo del seis (6) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), emitido por el árbitro único designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
ANTECEDENTES Demanda y contestación. 1.1. La señora GOMEZ SOLER Impulsó el trámite arbitral con el objeto de obtener la declaración de «nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de octubre de 2020 (…) por haberse celebrado en contravía de lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887», lograr que «las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de [su] celebración», ordenando a la sociedad convocada «restituir el valor de VEINTICINCO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS (…) debidamente indexado a la fecha de devolución, así como, los intereses legales causados desde la (…) entrega (…) y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral».
En síntesis, narró que firmó la promesa para comprar el apartamento No.1106 de la torre 1, junto con el derecho del uso de los parqueaderos comunes, del proyecto denominado KAIROS – LOS PINOS del municipio de Fusagasugá, Diagonal 6 Norte # 3 este -10, que se edificaría sobre un predio de mayor extensión con folio de matrícula (FMI) 157-21856 perteneciente a la señora MARIA GERARDA QUECANO VILLARRAGA, pero que en el documento «la unidad mobiliaria no se encuentra plenamente identificada, esto es, no están consignados los alinderamientos que logren determinar con precisión y claridad qué es lo prometido en venta», ni «mencionadas las características que logren establecer de forma clara y precisa la ubicación del inmueble, como tampoco posee linderos específicos»; solamente quedó escrito que tiene «un área, la cual es variable, toda vez que, en la cláusula primera, parágrafo 1, a la letra indica: “(…) el área privada construida aproximada del inmueble prometido en venta indicada, por efectos de los ajustes en diseño, y de la construcción, podrá incrementarse o disminuirse con la consecuente modificación del área privada construida».
Agregó que «no se cuenta con licencia de construcción, permiso de ventas y/o Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial» que se pudiera considerar incorporada al contrato. Del precio total acordado ($104 605 000) pagó en distintos momentos $25 781 500, de modo que «cumplió con las obligaciones establecidas en la cláusula sexta», hasta que «cesó los pagos» porque se enteró de «situaciones por las cuales atraviesa el proyecto», así: La curaduría urbana 1 de la ciudad de Fusagasugá, tuvo por desistido el desarrollo urbano, es decir, la licencia de construcción; luego, la edificación prometida, así como salas de ventas y apartamento modelo, no cuentan con un permiso urbanístico aprobado; la CAR, por Resolución DJUR No. 50237001610 del 31 de julio de 2023, negó la autorización solicitada «al permiso de ocupación de cauce»; entonces, «nunca han tenido permiso de ventas (…) todos los actos que realizaron sobre este proyecto inmobiliario son ilegales».
Finalizó informando que tiene conocimiento de una queja «por contravención al régimen urbanístico» radicada en la Inspección Primera de Policía del municipio de Fusagasugá, en fecha 19 de abril de 2023, y que la propietaria del predio «revocó (…) el poder otorgado para tramitar el proyecto 2 RAB 11001220300020240278800 (…) por incumplimiento del aquí demandando en el contrato de promesa de compraventa», entre ellos suscrito y hay proceso en curso en el juzgado 1° Civil del Circuito de Fusagasugá para resolverlo.
La convocante no obtuvo repuesta a varias solicitudes de información y por eso «opta por impetrar denuncia bajo la noticia criminal (…) en la Unidad de Fiscalía Local de Fusagasugá, en fecha 28 de junio de 2023, bajo el delito de estafa» en contra de la convocada. Que la nulidad se reclama porque «no cumple con las exigencias contentivas en el artículo 1611 del Código Civil» y «no cuenta ni con objeto ni causa licita». 1.2.
La demanda fue admitida el 23 de febrero de 2024 como un arbitraje social, por razón de la cuantía (acta 3, auto 5). El demandado no contestó (acta 4, auto 6). LAUDO ARBITRAL El tribunal negó la declaración de nulidad absoluta de la promesa y, consecuencialmente, las demás pretensiones. Expresó que el objeto consiste en verificar si el contrato está afectado de nulidad absoluta al «no estar plenamente identificado el bien inmueble» pues, para la convocante, «no se puede determinar con precisión y claridad (…) porque no se encuentran mencionadas las características que logren establecer de forma clara y precisa la ubicación del predio por no poseer linderos específicos».
Explicó que la jurisprudencia está «dividida en relación con el asunto», pero al hacer el «estudio fáctico» del caso consideró que la promesa «reporta la ubicación del bien inmueble prometido en el piso 11, específicamente apartamento 1106 en la torre 1 del proyecto denominado Kairos Los Pinos, (…) su ubicación geográfica, dirección urbana.
Igualmente, la cláusula primera explícitamente reconoce que los linderos de las unidades privadas del bien inmueble prometido en venta no se reportan por cuanto el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio no se ha elaborado (…) y, por ende, no existen linderos específicos»; cuando esto sucede «lo correcto (…) es hacer expresa mención en el contrato, en el cual además se expresa que una vez se registre el Reglamento de Propiedad Horizontal se adicionaran los linderos específicos».
Considerar «teóricamente» que la falta de reglamento implica nulidad, «ello significaría que la casi totalidad de los Contratos de Promesa de Compraventa 3 RAB 11001220300020240278800 de bienes inmuebles apartamentos de proyectos inmobiliarios que se realizan en Colombia son afectos de nulidad absoluta». Concluyó: el «argumento de mayor peso» es que en la promesa «las obligaciones principales son de hacer el contrato de compraventa y no traditar o dar el bien inmueble»; esto es, que el «elemento esencial (…) no es el bien, sino la obligación de hacer, es decir, de suscribir la compraventa».
El «profundo error radica en que lo que se afirma -en la demanda- es cierto para el contrato de compraventa en el cual sus obligaciones son de dar (…) pero no para el Contrato de Promesa». Finalizó haciendo notar que el «asunto tangencial del incumplimiento del mismo acto jurídico aducido en los fundamentos fácticos de la demanda se encuentra por fuera del conocimiento del Tribunal Arbitral», porque, si del punto 9 hasta el punto 13 de los hechos trató el tema, «no fueron objeto de pretensión por parte de la Convocante».
RECURSO DE ANULACIÓN Se fundó en la causal 9 del artículo 41 de la ley de arbitraje. Para sustentarlo se refirió a lo expuesto en su alegato final, particularmente, en que «al ser el presente caso un inmueble prometido en venta como cuerpo cierto, el requisito de determinación del mismo no fue cumplido (..) no está identificado con absoluta precisión y claridad, no logrando su eficacia y por el contrario dando lugar para controversias al momento de transferir (…) se debió realizar la identificación por cabida y linderos mediante cualquier mecanismo que lograse tal fin pero que constara dentro del documento», de modo que «no existiera ningún riesgo de confusión».
El «primer yerro» con que se «extralimita el árbitro respecto del estudio del caso» fue referirse al precepto «1502 del Código Civil y no el artículo 1511», pues sus pretensiones «siempre estuvieron dirigidos a la NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA POR FALTA DE LAS FORMALIDADES LEGALES y no respecto de los requisitos para obligarse», sin los cuales «no hubiese sido posible correr la respectiva escritura pública que entregaría la cosa».
El laudo «recayó sobre aspectos que en efecto no son de la órbita del estudio», cuando criticó de los alegatos la remisión a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, «la cual manifiesta lo pretendido por la convocante» al no indicar la referencia completa 4 RAB 11001220300020240278800 a ese precedente, pero «se toma el trabajo nuevamente de extralimitarse, y detalla exhaustivamente (…) la sentencia que avala la posición contraria (…) sin hacer el análisis entonces sobre aquellos apartes que convaliden la proposición de la convocante».
En seguida reprochó que «el árbitro no puede examinar y/o analizar si en efecto la falta de mención del reglamento de propiedad horizontal invalida la promesa de compraventa y consecuencialmente afecta su decisión de compra, como tampoco, ahondar en el estudio, si quiera hacer mención, sobre la compraventa de cosas que no existen»; «no puede conceder menos de lo solicitado en el escrito de demanda (infra o citra petita)» o realizar «pronunciamiento sobre un asunto lejano al debatido en el trámite arbitral».
Consideró que se trata de un «FALLO INHIBITORIO, no resolviendo con claridad sobre el fondo del asunto y/o conflicto enmarcado, toda vez que, de OFICIO había lugar para que el Tribunal realizara el análisis de manera exhausta de los hechos, alegatos de conclusión y pruebas emitidas y encontrara oficiosamente que dicho negocio jurídico podía también ser encausado frente a la resolución», acudiendo al CGP, pues permite que «si el juez encuentra oficiosamente que se probaron hechos que constituyen una excepción de mérito, así deberá declararlo» o que «si una excepción da el traste con todas las pretensiones, no hará falta evaluar las demás».
CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, procede la Sala emitir fallo en la forma requerida por el artículo 42, inciso cuarto de la ley 1563 de 2012. i. El recurso en estudio. Si los particulares deciden, con antelación al conflicto, sustraer su resolución de la Rama Judicial del Poder Público y entregársela a los árbitros1, esa determinación tiene como efecto que renuncien, ex ante, a su derecho de impugnar las decisiones que se profiriesen dentro del proceso arbitral, 1 Avalado por el inciso 3° del artículo 116 de la Constitución Política, modificado por el artículo 26 del Acto Legislativo 02 de 2015. 5 RAB 11001220300020240278800 mediante el recurso de apelación, quedándoles tan solo el mecanismo de la anulación. La procedencia de este recurso «está demarcada por causales asociadas a vicios de procedimiento, taxativamente señaladas por el legislador, mas no de juzgamiento, lo cual impide el estudio o análisis del asunto de fondo, o la valoración probatoria o los cuestionamientos respecto de los razonamientos jurídicos expuestos por el tribunal arbitral para fundar la decisión»2.
En consecuencia, su estudio no puede «comprender la definición jurídica, la hermenéutica de los preceptos y la valoración axiológica de los elementos de convicción resuelta en el laudo en torno de las cuales carecen de absoluta jurisdicción (…) al sustraerse de su juzgamiento por el pacto arbitral»3. Estas reflexiones de la Corte Suprema de Justicia tienen fundamento y explicitan el contenido del inciso final del artículo 42 del estatuto arbitral actual (Ley 1563 de 2012).
Bajo estos parámetros se estudiará la moción impulsada por la señora convocante bajo la mención expresa de la causal 9 del artículo 41 de la Ley: “haber recaído el laudo sobre aspectos no sujetos a la decisión de los árbitros, haber concedido más de lo pedido o no haber decidido sobre cuestiones sujetas al arbitramento” (se resalta). ii.
Caso concreto. La infracción alegada implica revisar la parte resolutiva del laudo, que contiene las “disposiciones” del juez y desde allí escrutar la parte motiva del fallo con el fin de verificar si analizó algo que va en contra de lo que aparece en las resoluciones, es decir, si incurrió en contradicción, en este caso, al «NEGAR el decreto de la Nulidad Absoluta del Contrato de Promesa de Compraventa número 3000-1-1106», «NEGAR ordenar que las cosas relativas al Contrato (…) vuelvan al estado en que se encontraban antes de su celebración» y «ABSTENERSE de ordenar restitución de dinero alguno» -numerales 1,2 y 3- 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de anulación del 18 de abril de 2017. SC5207-2017. Radicación n° 11001-0203-000-2016-01312-00. MP. Luis Alonso Rico. 3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de casación del 1° de julio de 2009. REF: 110013103-039-2000-00310-01. MP. William Namén Vargas. 6 RAB 11001220300020240278800 en los que, propiamente, definió el conflicto, pues los demás recaen sobre temas procesales.
Bajo esta premisa, la Sala estima que el recurso no tiene vocación de prosperidad. Contrario al argumento de la apoderada de la señora Gómez Soler, el árbitro tenía competencia para estudiar la naturaleza jurídica de la promesa (segunda parte: consideraciones del tribunal, punto II del laudo), como sus requisitos (punto III) y, por contera, los “de validez de los actos jurídicos”, que fue el tema tratado al referirse al artículo 1511 del Código Civil.
Y como quiera que la demanda alegó que el contrato no cantaba «ni con objeto ni causa lícitas» (hecho 14), el árbitro necesitaba explicar si esto ocurrió en la promesa pues, obviamente, constituiría un motivo para conceder la nulidad reclamada. Además, siendo cierto que lo pretendido era una nulidad por «falta de requisitos formales de la promesa», también el decisor estudió lo concerniente a la “identificación del bien inmueble en el contrato” (punto IV) y concretamente del “apartamento” (punto V), sin que por la vía de recurso extraordinario de anulación pueda el tribunal involucrarse en el ejercicio argumentativo del laudo, como pretende la parte recurrente, que constituye un juicio de valor sobre la coherencia de las consideraciones del árbitro, pero que, acertado o no, es un asunto que escapa a la competencia de la Corporación; es decir, que no puede ocuparse, en sede de anulación, de evaluar lo que la recurrente llamó “yerros”, ya sean sustantivos o fácticos, puesto que, como se sabe, este medio de impugnación únicamente se ocupa de errores de proceder -in procedendo-, Por eso, resulta infructífero cuestionar el análisis que el juez del litigo arbitrado realizó sobre los precedentes jurisprudenciales que le sirvieron de apoyo para considerar que la forma como aparece descrito y alinderado el bien no daban lugar a nulidad, o tomar partido por la tesis que «avala la posición contraria» a la expuesta por la demandante.
Una discrepancia de los criterios jurídicos no abre paso a la anulación. Surge prístino que el fallo, en lugar de inhibitorio, fue desestimatorio para todas las pretensiones; luego, no es equiparable a una decisión “infra petita”. Ahondar en que «la falta del reglamento de propiedad horizontal» no invalida la promesa de compraventa ni afecta su decisión de compra dado que, precisa el laudo, «los linderos específicos solamente se conocen con precisión y certeza jurídica cuando se registra el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal», 7 RAB 11001220300020240278800 en modo alguno significa conceder menos de lo solicitado o realizar pronunciamiento ajeno al asunto debatido.
Ese fue lo reclamado como defecto formal de la promesa de venta. Pero, el juez designado no avizoró elementos para deducir que la promesa fuera nula por el solo hecho de no contener los linderos específicos, primero, porque no existen en la medida que no hay reglamento de propiedad horizontal y, segundo, porque en su ausencia se previó que una «vez se registre el Reglamento de Propiedad Horizontal se adicionaran los linderos específicos».
Además, según el árbitro, pese a esa falta, el inmueble sí quedó suficientemente identificado en razón de haber informado «la ubicación del bien inmueble prometido en el piso 11, específicamente apartamento 1106 en la torre 1 del proyecto denominado Kairos Los Pinos, reportando su ubicación geográfica dirección urbana», el «área construida y privada determinada, expresando que puede ser modificada con una tolerancia del 5%», y que no existe norma que imponga la aludida descripción y detalle en la promesa, como lo anhela la convocante.
También precisó que el argumento de mayor gravedad está en que de la promesa sólo se predica la obligación de hacer, en tanto que de la compraventa la de dar, siendo inconfundibles y, por ende, no se le puede exigir a la primera lo que requiere la segunda (hojas 17 y 18 del laudo). Entonces, más allá de advertir que tales pronunciamientos son coherentes con los hechos de la demanda y así se expuso en la parte motiva del fallo arbitral, el tribunal de la anulación no puede volver a juzgar lo que ya el árbitro decidió con la competencia que le confirieron las partes en la cláusula arbitral.
Para el cierre, también el juzgador observó la imposibilidad de considerar la resolución de la promesa como una alternativa “oficiosa” para realizar una interpretación «exhausta de los hechos» y «alegatos de conclusión», con el fin de encausar el litigio por ese camino y lo justificó textualmente en que «el Tribunal Arbitral no puede conceder nada extraño al proceso arbitral, lo cual está delimitado por las pretensiones de la Convocante», razón que a más de no aparecer caprichosa, consulta la regla que impide un laudo extra petita.
Recuerde la recurrente que «la autoridad judicial competente en la anulación no se pronunciará sobre el fondo de la controversia, ni calificará o modificará los criterios, motivaciones, valoraciones probatorias o interpretaciones expuestas 8 RAB 11001220300020240278800 por el tribunal arbitral al adoptar el laudo» (inciso final del artículo 42 de la Ley 1563 de 2012). iii.
Conclusión. La sola lectura del veredicto evidencia con suficiencia el estudio de todos los temas discutidos y revela el por qué negó la pretensión anulatoria, que las cosas relativas al contrato volvieran a su estado anterior y las razones para abstenerse de ordenar la restitución del dinero, puntos que no estaban fuera de su competencia. A su vez, explicó por qué no podía darle al pleito arbitral la connotación de resolución, evitando contrariar al estatuto que le restringe pronunciarse «sobre aspectos no sujetos a la decisión de los árbitros», precisamente en la misma causal que se estudia bajo la acusación de «no haber decidido sobre cuestiones sujetas al arbitramento».
Por lo tanto, es claro que el laudo no tiene los defectos que la convocante le atribuye. Visto lo anterior, se desestimará el recurso de anulación y no se condenará en costas a la recurrente por tratarse de un trámite gratuito, según prevé el artículo 117 de la Ley 1563. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, DECLARA INFUNDADO el recurso de anulación interpuesto por Luz Myriam Gómez Soler contra el laudo del 6 de agosto de 2024 proferido por el árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Sin costas por lo actuado en esta instancia, en virtud de tratarse de un trámite arbitral de carácter social, en el que no opera tal condena.
En firme la decisión, devuélvase el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para lo de su cargo. 9 RAB 11001220300020240278800
NOTIFÍQUESE, Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c145b2eb3d41dee88c15d60227897b69baba34c081a365568acbd25b460f8501 Documento generado en 22/11/2024 11:27:18 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 10 RAB 11001220300020240278800