PROCESO: DECLARATIVO DE NULIDAD ABSOLUTA RADICADO: 13001310300620250013101 DEMANDANTE: SALVADOR VICENTE FRIRERI GALLO DEMANDADO: CORPORACION PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA PROVIDENCIA: AUTO DECIDE APELACIÓN TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA SALA CIVIL- FAMILIA MAGISTRADO SUSTANCIADOR: DR. JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO Cartagena de Indias, dos (2) de febrero de dos mil veintiséis (2026) ASUNTO Se decide el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante contra el auto del doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025), proferido por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cartagena.
ANTECEDENTES 1. El señor Salvador Vicente Frieri Gallo manifestó que ha ejercido la posesión sobre los locales identificados con los números 2 y 2A del Edificio Tocahagua por un término superior a veinte (20) años, periodo durante el cual afirma haber celebrado contratos de arrendamiento con distintos inquilinos, quienes, según adujo, le han pagado directamente los cánones correspondientes, en su condición de poseedor del inmueble. 1.1.
Sostuvo que la administración de la copropiedad impidió la continuidad del funcionamiento de un establecimiento de comercio que operaba en uno de los locales, así como el ingreso de materiales necesarios para la realización de reparaciones internas, y que, con posterioridad, se llevó a cabo una asamblea extraordinaria en el mes de diciembre de 2024 sin que hubiese sido notificado de su realización, en la cual se adoptaron decisiones que le negaron el acceso al inmueble y condicionaron su ocupación al pago de cuotas de administración. 1.2.
A juicio del demandante, tales determinaciones desconocen su calidad de poseedor, vulneran su derecho fundamental al debido proceso y resultan nulas, máxime cuando afirmó que la propietaria inscrita del bien habría cedido la posesión del mismo hace más de dos décadas, con entrega material del inmueble. 1.3. Con fundamento en lo anterior, el señor Salvador Vicente Frieri Gallo, por conducto de apoderado judicial, presentó lo que denominó una demanda declarativa verbal de nulidad contra las decisiones adoptadas en la asamblea extraordinaria celebrada el catorce (14) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024) por la Corporación Propiedad Horizontal Edificio Tocahagua. 1.4.
Mediante auto de doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025), el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cartagena rechazó de plano la demanda, al considerar que, conforme a lo dispuesto en el artículo 382 del Código General del Proceso, la acción debía ejercerse dentro del término de dos (2) meses calendario contados a partir del día siguiente a la fecha de celebración de la asamblea, término que, para el caso concreto, ya se encontraba vencido. 1 PROCESO: DECLARATIVO DE NULIDAD ABSOLUTA RADICADO: 13001310300620250013101 DEMANDANTE: SALVADOR VICENTE FRIRERI GALLO DEMANDADO: CORPORACION PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA PROVIDENCIA: AUTO DECIDE APELACIÓN DEL RECURSO 2.
Inconforme con la decisión, la parte demandante, por conducto de apoderado judicial, interpuso recurso de reposición y, en subsidio, de apelación, al considerar que el despacho incurrió en error al concluir que la acción se encontraba caducada. Sostuvo que la demanda presentada no corresponde a una impugnación de acta de asamblea, sino a una demanda declarativa verbal de nulidad, por tratarse, según afirmó, de figuras distintas, con términos diferentes para su ejercicio, razón por la cual estimó que no le resultaba aplicable el término de dos (2) meses previsto para la impugnación de decisiones de asamblea. 2.1.
En consecuencia, solicitó que se revoque el auto proferido el doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025) y se admita la demanda presentada; petición que formuló, en primer lugar, mediante reposición y, de manera subsidiaria, a través del recurso de apelación. CONSIDERACIONES 3. Este Despacho es competente para conocer del presente recurso de apelación en virtud de lo establecido en el Artículo 31 del Código General del Proceso, habiéndose dado el trámite dispuesto en el Artículo 322 numeral tercero ibidem y demás normas concordantes.
A la luz de dichas normas, sea lo primero advertir que para la viabilidad de este recurso se debe verificar el cumplimiento de los requisitos de (i) capacidad para su interposición, (ii) procedencia (iii) oportunidad y (iv) debida sustentación. Del análisis precedente, observa este Despacho que los presupuestos se cumplen acabalidad, por lo que se procede a decidir de fondo. 3.1.
Para resolver el presente recurso, resulta necesario examinar el origen y la naturaleza jurídica del acta de asamblea, la cual constituye un acto jurídico, en cuanto refleja la voluntad colectiva de los copropietarios que concurren y ejercen su derecho al voto. En dicho documento se consignan decisiones que pueden crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones, adquiriendo así plena validez y fuerza vinculante dentro del régimen de propiedad horizontal, incluso respecto de los ausentes y disidentes.
En este sentido, conviene traer a colación lo dispuesto en el artículo 1740 del Código Civil, que establece: “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.” 3.2. Lo anterior permite afirmar que el acta de asamblea, en tanto acto jurídico, es susceptible de 2 PROCESO: DECLARATIVO DE NULIDAD ABSOLUTA RADICADO: 13001310300620250013101 DEMANDANTE: SALVADOR VICENTE FRIRERI GALLO DEMANDADO: CORPORACION PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA PROVIDENCIA: AUTO DECIDE APELACIÓN control de legalidad cuando se alegue la existencia de vicios que comprometan su validez.
No obstante, tratándose de decisiones adoptadas por órganos de dirección de personas jurídicas de derecho privado, como ocurre con las asambleas generales de copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, el legislador estableció un mecanismo específico, especial y excluyente para su control judicial, previsto en el artículo 382 del Código General del Proceso.
En efecto, dicha disposición regula de manera expresa la impugnación de actos o decisiones de asamblea, fija un término de caducidad de dos (2) meses para su ejercicio y contempla la posibilidad de solicitar la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado. En consecuencia, el control judicial de este tipo de decisiones debe ejercerse necesariamente por la vía y dentro del término allí previstos, sin que resulte jurídicamente viable acudir al régimen general de nulidades del Código Civil con el propósito de eludir la caducidad establecida por el legislador. 3.3.
Descendiendo al caso concreto, se advierte que las pretensiones formuladas en la demanda se dirigen de manera directa y exclusiva a cuestionar la validez de las decisiones adoptadas en la asamblea extraordinaria celebrada el catorce (14) de diciembre de 2024 por la Corporación Propiedad Horizontal Edificio Tocahagua, pues se solicita expresamente que se declare la nulidad de dichas determinaciones y que, como consecuencia de ello, se dejen sin efectos las decisiones allí consignadas.
Adicionalmente, el demandante solicitó la suspensión provisional de los efectos de las decisiones adoptadas en la referida asamblea, invocando para ello el literal c) del artículo 590 del Código General del Proceso. Ahora, si bien el actor afirmó ostentar la calidad de poseedor de los bienes objeto de controversia, dicha alegación no resulta suficiente para alterar la naturaleza jurídica de la acción ejercida, ni para sustraer el control de las decisiones de asamblea del régimen especial previsto en el artículo 382 del Código General del Proceso, máxime cuando la controversia planteada no recae sobre la definición de un derecho real autónomo, sino sobre la legalidad de determinaciones adoptadas por un órgano de dirección de la copropiedad. 3.4.
De igual forma, se observa que la demanda no estructuró ni desarrolló la existencia de un objeto o causa ilícita, en los términos previstos en los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, presupuesto indispensable para acudir de manera excepcional a una acción declarativa de nulidad absoluta por fuera del término de caducidad propio de la impugnación de decisiones de asamblea.
Por el contrario, los reproches formulados se circunscriben a presuntas irregularidades procedimentales y a la alegada vulneración del derecho de defensa y del debido proceso, vicios que se enmarcan plenamente en el ámbito de la impugnación regulada por el artículo 382 del Código General del Proceso. En este contexto, correspondía al juez de primera instancia verificar, en ejercicio del control de admisibilidad material que le es propio, la idoneidad de la vía procesal escogida y la existencia de 3 PROCESO: DECLARATIVO DE NULIDAD ABSOLUTA RADICADO: 13001310300620250013101 DEMANDANTE: SALVADOR VICENTE FRIRERI GALLO DEMANDADO: CORPORACION PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA PROVIDENCIA: AUTO DECIDE APELACIÓN causales objetivas que impidieran el trámite de la demanda, entre ellas la caducidad.
Al constatar que la asamblea cuestionada tuvo lugar el catorce (14) de diciembre de 2024 y que la demanda fue presentada el siete (7) de mayo de 2025, esto es, cuando el término de dos (2) meses previsto en el artículo 382 del Código General del Proceso se encontraba ampliamente vencido, el A quo actuó conforme a derecho al rechazar de plano la demanda. 3.5.
Finalmente, aun a partir de los documentos allegados por el propio demandante con la presentación de la demanda, se desprende que las decisiones adoptadas por la asamblea general de copropietarios estuvieron orientadas a regular el acceso y uso de los bienes comunes frente a quien no figura como propietario inscrito de los locales identificados con los números 2 y 2A, así como a exigir el pago de cuotas de administración que la copropiedad afirma se encontraban en mora, sin que tales circunstancias puedan ser examinadas de fondo en esta etapa procesal.
Dichos elementos ponen de presente que la controversia planteada se circunscribe a ello, materia que debía ser discutida mediante la acción de impugnación prevista en el artículo 382 del Código General del Proceso y dentro del término de caducidad allí establecido, mas no a través de una acción declarativa de nulidad absoluta por fuera de dicho término. 3.6.
Como conclusión, esta Magistratura encuentra que el auto proferido por el juez de primera instancia se ajusta plenamente a derecho, al haber efectuado un correcto control de admisibilidad material de la demanda y aplicado de manera adecuada las disposiciones normativas que gobiernan la impugnación de decisiones de asamblea. En efecto, no se estructuró en la demanda la existencia de un objeto o causa ilícita que habilitara el ejercicio excepcional de una acción de nulidad absoluta por fuera del término de caducidad previsto en el artículo 382 del Código General del Proceso, razón por la cual no se advierte circunstancia alguna que amerite la revocatoria o modificación del auto impugnado, el cual será confirmado en todas sus partes.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Despacho 02 de la Sala Civil del Tribunal Superior de Cartagena,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto del doce (12) de junio de dos mil veinticinco, proferido por el JUZGADO SEXTO CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA dentro del presente asunto, por medio del cual se rechaza la demanda promovida por SALVADOR VICENTE FRIERI GALLO contra la CORPORACIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA, en la que se persigue dejar sin efectos el acta de asamblea emitida por dicha corporación.
SEGUNDO: POR SECRETARÍA, y luego de las anotaciones pertinentes, remítase el expediente al 4 PROCESO: DECLARATIVO DE NULIDAD ABSOLUTA RADICADO: 13001310300620250013101 DEMANDANTE: SALVADOR VICENTE FRIRERI GALLO DEMANDADO: CORPORACION PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO TOCAHAGUA PROVIDENCIA: AUTO DECIDE APELACIÓN Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO Magistrado Sustanciador Firmado Por: Jose Eugenio Gomez Calvo Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Bolivar Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c7004e7778b4236bd1154950e56df0f081fd4e7a40167b5b02494d94f71a02b6 Documento generado en 02/02/2026 02:06:44 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 5